PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

13 721 0
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Phản biện 1: Phản biện 2: Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm thông tin - Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN 2.3 Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng 2.3.1 2.3.2 MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG 2.3.2.1 2.3.2.2 3.2.2.3 PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC 3.2.2.4 NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5 Khái quát chung hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Vai trò chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Điều kiện quyền sử dụng đất chấp Định giá quyền sử dụng đất chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu nợ Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 3.1 18 3.1.1 24 27 29 42 46 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 2.2 46 51 72 77 SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG VIỆT NAM Khái quát chung hoạt động ngân hàng hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Những quy định Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng 59 67 71 VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN 16 ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG 57 59 ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 10 17 57 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT 2.1 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Những ƣu điểm, thuận lợi Những bất cập chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất Về định giá quyền sử dụng đất chấp Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành tƣơng lai Về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu nợ Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Về chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Về định giá quyền sử dụng đất chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 78 80 82 83 87 90 95 96 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nƣớc ta, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu, công cụ để tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi cho vay số vốn cho chủ thể kinh tế cần thiết Để hoạt động phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm, có bảo đảm tiền vay (còn gọi bảo đảm tín dụng) tổ chức tín dụng Mục đích việc áp dụng bảo đảm tiền vay nhằm tạo thêm quyền cho tổ chức tín dụng khách hàng (ngoài quyền theo hợp đồng tín dụng), khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thƣơng mại hoạt động Việt Nam nói chung Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam nói riêng, chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực phổ biến Điều phản ánh xu ngƣời sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tƣ cho sản xuất giải khó khăn sống nên chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng biện pháp giúp họ giải đƣợc vấn đề vốn Đồng thời, với việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, thời điểm tiến hành thực phƣơng án kinh doanh, giá trị tài sản có họ không bị suy giảm Tuy nhiên, xung quanh vấn đề tồn nhiều vƣớng mắc định giá, quản lý tài sản chấp; xử lý tài sản chấp trƣờng hợp khách hàng vay vốn không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Các vƣớng mắc hoạt động ngân hàng nhiều nguyên nhân khác mang lại, có nguyên nhân quy định pháp luật vấn đề chƣa thực đầy đủ hợp lý Ngƣời viết chọn đề tài nghiên cứu là: "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam" lý sau đây: mại nói chung, Vietinbank nói riêng, luận văn tìm mặt hạn chế, tích cực quy định hành Luận văn tham khảo quy định pháp luật nƣớc nhƣ điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam để đƣa giải pháp phù hợp, khắc phục hạn chế pháp luật Việt Nam hành vấn đề chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng (2) Cần thiết hoàn thiện quy định hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng Quy định pháp lý rõ ràng, toàn diện góp phần đảm bảo lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo đảm quyền lợi bên giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn đƣợc coi huyết mạch kinh tế) Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốt nghiệp đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo vấn đề bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tổ chức tín dụng đƣợc đề cập đến công trình nghiên cứu nhƣ: - Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng" Lê Thị Thu Thủy, Nxb Tƣ pháp, 2006 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", Nông Thị Bích Diệp, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2005 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam", Trần Thị Thu Hƣờng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam", Nguyễn Văn Phƣơng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006 (1) Mong muốn nghiên cứu đầy đủ hệ thống quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề Trên sở đối chiếu so sánh với thực trạng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng ngân hàng thƣơng Tuy nhiên, công trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại gắn với thực tiễn Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam chƣa đƣợc thực Trong thực tế, hoạt động tín dụng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại có Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam diễn nhiều bất cập Vì vậy, nghiên cứu cách có hệ thống việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Đặc biệt đề tài đƣa giải pháp hoàn thiện quy phạm pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo thuận lợi, hợp lý việc cho vay vay vốn ngân hàng khách hàng có nhu cầu vay vốn, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Mục đích nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Luận văn tập trung nghiên cứu sở lý luận, vấn đề pháp lý xoay quanh việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mục đích: - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam (từ khái niệm chấp, hợp đồng chấp, đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp, ) - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, nguyên nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vƣớng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vƣớng mắc trình áp dụng, hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại nói chung Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam nói riêng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài Công thƣơng Việt Nam bảo đảm tín dụng, có bảo đảm tín dụng quyền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại đƣợc thực thông qua nhiều nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho thuê tài nghiệp vụ khác Biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất thƣờng diện chủ yếu hoạt động cho vay, bảo lãnh ngân hàng; phổ biến hoạt động cho vay vốn ngân hàng thƣơng mại Từ thực tiễn, luận văn tập trung sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại thực tế áp dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Đề tài có sử dụng phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh trình nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại, thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Từ đề xuất giải pháp, kiến nghị để hƣớng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng Những đóng góp đề tài Luận văn công trình khoa học nghiên cứu pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, luận văn có đóng góp là: Đề tài có đối tƣợng nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại quy định nội Ngân hàng - Luận văn đƣa phân tích cách khoa học vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất - biện pháp bảo đảm tín dụng đƣợc sử dụng chủ yếu ngân hàng thƣơng mại Việt Nam nói chung Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam nói riêng - Đƣa thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam vƣớng mắc thực tế thƣờng xuyên phát sinh từ việc áp dụng quy định pháp luật - Luận văn đƣa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cƣờng vai trò thực thi pháp luật thực tế nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM vay xuất với vai trò lịch sử vô quan trọng, hoạt động điều tiết vốn vô hiệu kinh tế Hiện nay, hoạt động cho vay phổ biến chủ yếu xã hội, hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thƣơng mại nói riêng Trong xu hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng đƣợc thể dƣới nhiều hình thức khác nhau, dịch vụ ngân hàng đƣợc đa dạng hóa nhiều, đem lại nguồn thu định cho ngân hàng Theo quy định Luật tổ chức tín dụng năm 2010, "Tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài hình thức khác theo quy định Ngân hàng Nhà nước" Về chất, quan hệ cấp tín dụng tổ chức tín dụng khách hàng quan hệ hợp đồng Vấn đề bảo đảm cấp tín dụng đƣợc đặt để bên bảo đảm cách tốt việc thực hợp đồng cấp tín dụng, quyền chủ nợ ngân hàng đƣợc đảm bảo, đảm bảo biện pháp, phƣơng thức cho quyền chủ nợ ngân hàng đƣợc thực thi thực tế hạn chế đến mức thấp rủi ro cho ngân hàng cấp tín dụng Từ thực tiễn, kinh nghiệm nƣớc Việt Nam cho thấy hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thƣơng mại dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm chủ yếu 1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Cho vay (hoạt động xuất hoạt động tín dụng) tƣợng xuất xã hội có phân hóa giàu nghèo tầng lớp dân cƣ kinh tế hàng hóa phát triển, cho Pháp luật đất đai sở thừa nhận đất đai hàng hóa đặc biệt, có giá trị, khẳng định quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Trong trình khai thác sử dụng quyền này, Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc lƣu chuyển chúng thị trƣờng thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất - hình thức lƣu chuyển đặc biệt dƣới dạng "quyền" thân tài sản Đây nét khác biệt luật dân pháp luật đất đai Việt Nam 10 1.1 Khái quát chung hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Đặc điểm quyền sử dụng đất: Thứ nhất, quyền sử dụng đất quyền tài sản phát sinh sở quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất Thứ hai, quyền sử dụng đất có đặc tính quyền tài sản không đầy đủ Không phải ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Thứ ba, quyền sử dụng đất khác hẳn so với loại tài sản khác, quyền tài sản khác Tại Việt Nam, có tách bạch chủ sở hữu (Nhà Nƣớc đại diện chủ sở hữu) chủ sử dụng đất quan hệ đất đai * Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Thế chấp quyền sử dụng đất lần đƣợc quy định Luật Đất đai năm 1993, sau Bộ luật Dân năm 1995, Luật tổ chức tín dụng năm 1997 Luật đất đai năm 2003, Bộ luật Dân năm 2005 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 quy định chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm cấp tín dụng hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng, có ngân hàng thƣơng mại Theo đó, ngƣời sử dụng đất đƣợc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ quan hệ tín dụng ngân hàng Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nhƣ chấp tài sản khác, ngƣời sử dụng đất chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay ngân hàng chuyển giao cho ngân hàng giữ, bảo quản, sử dụng đất mang chấp mà phải chuyển giao giấy tờ pháp lý liên quan đến đất theo quy định Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm đƣợc xác lập dựa sở nghĩa vụ theo hợp đồng Thứ hai, mục đích chấp quyền sử dụng đất nhằm nâng cao trách nhiệm bên quan hệ tín dụng, trách nhiệm bên đƣợc cấp tín dụng Thứ ba, chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận bên (bên đƣợc cấp tín dụng, bên cấp tín dụng, bên thứ ba) 1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Tại Việt Nam, trình thực giao dịch quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất đƣợc đánh giá quyền có ý nghĩa quan trọng thiết thực bậc ngƣời sử dụng đất Quyền ngày trở nên phổ biến thiếu đời sống kinh tế ngƣời dân Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh: Thông qua chấp quyền sử dụng đất giải tình trạng khó khăn vốn cho nhu cầu tiêu dùng sản xuất, kinh doanh, đặc biệt chủ thể bắt đầu hoạt động kinh doanh Đồng thời thời điểm tiến hành thực phƣơng án kinh doanh, giá trị tài sản có họ không bị suy giảm suốt trình chấp vay vốn ngân hàng, bên chấp không quyền sử dụng đất thực tế, quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Đối với Nhà nước, ngân hàng: Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành "chiến lƣợc" chủ yếu để Nhà nƣớc đầu tƣ vốn Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - tổ chức có chức kinh doanh tiền tệ, chấp quyền sử dụng đất để vay vốn mở rộng làm phong phú, đa dạng hoạt động kinh doanh tổ chức Thế chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại có số đặc điểm chung: Biện pháp bảo đảm tín dụng chấp quyền sử dụng đất tránh đƣợc rủi ro cao cho ngân hàng cho vay, vốn lãi không bên vay vốn khả trả nợ, quyền sử dụng đất 11 12 tài sản có giá trị lớn, mang tính ổn định, di dời khó bị phân tán, không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại, giá trị quyền sử dụng đất ngày tăng theo thời gian dân số ngày gia tăng mà diện tích đất đai không thay đổi Thuộc tính ƣu việt đất đai so với tƣ liệu sản xuất khác đầu tƣ hợp lý cho lợi nhuận mà không tất vốn đầu tƣ trƣớc 1.4 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 1.4.1 Chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại a Luật đất đai năm 2003 quy định trƣờng hợp sau đƣợc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tín dụng: * Đối với tổ chức * Đối với hộ gia đình, cá nhân * Đối với ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc * Đối với tổ chức, cá nhân nƣớc * Điều kiện chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba * Điều kiện chấp quyền sử dụng đất bên đề nghị cấp tín dụng b Điều kiện bên nhận chấp quyền sử dụng đất: Bên nhận chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam 1.4.2 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất - Các điều kiện tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng theo quy định văn pháp luật ngân hàng 1.4.3 Định giá quyền sử dụng đất chấp Theo quy định chung, tài sản bảo đảm cấp tín dụng phải đƣợc xác định giá trị thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm để làm sở xác định mức cấp tín dụng tổ chức tín dụng Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá loại đất định giá loại đất cụ thể địa phƣơng 13 14 Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, giá trị quyền sử dụng đất chấp tổ chức tín dụng khách hàng, bên thứ ba thỏa thuận Trên sở tổ chức tín dụng xem xét, định mức cấp tín dụng tự chịu trách nhiệm rủi ro việc cấp tín dụng cho khách hàng 1.4.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2005 quy định rõ việc chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn dƣới hình thức hợp đồng: "Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp)" Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định sau: lập thành văn bản, có công chứng chứng thực đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất * Đối tƣợng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất * Chủ thể ký hợp đồng chấp * Hình thức hợp đồng * Nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.4.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu nợ Các trƣờng hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu nợ: - Đến hạn thực nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ - Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ đƣợc bảo đảm trƣớc thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định pháp luật - Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải đƣợc xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác - Các trƣờng hợp khác bên thỏa thuận pháp luật quy định Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất chấp: - Bán tài sản bảo đảm - Bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm - Phƣơng thức khác bên thỏa thuận Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 2.1 Khái quát chung hoạt động ngân hàng hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Về hoạt động ngân hàng Ngân hàng Công thương Việt Nam Năm 2010 Vietinbank tích cực mở rộng mạng lƣới hoạt động có quy mô lớn thứ Việt Nam Đến nay, toàn hệ thống có 1093 đơn vị mạng lƣới trải khắp 63 tỉnh thành nƣớc Vietinbank tiếp tục đầy mạnh mở rộng mạng lƣới thị trƣờng quốc tế, năm 2010 khai trƣơng văn phòng đại diện Frankfurt, Cộng hòa Liên bang Đức thức khai trƣơng chi nhánh Đức vào quý II năm 2011 Về hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam Tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng đƣợc thực dƣới hình thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao toán, hình thức cấp tín dụng khác cấp tín dụng có bảo đảm tài sản chủ yếu Việc cấp tín dụng bảo đảm tài sản hạn chế phải đáp ứng đƣợc điều kiện tín dụng ngặt nghèo, đồng thời phải đƣợc chấp thuận văn Tổng giám đốc Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Trên sở khung pháp lý bảo đảm tiền vay nói chung, chấp quyền sử dụng đất nói riêng, Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam xây dựng quy định nội việc nhận tài sản bảo đảm áp dụng hệ thống ngân hàng mình: Quy định thực bảo đảm cấp tín dụng ban hành kèm theo Quyết định số 1168/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 11/11/2011 Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương Việt Nam 2.2 Những quy định Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng Tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, bảo đảm cấp tín dụng đƣợc thực theo Quy định thực bảo đảm cấp tín dụng khách hàng đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 1168/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 11/11/2011 Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Văn quy định bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dƣới hình thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao toán hình thức cấp tín dụng khác Ngân hàng Công thƣơng khách hàng Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng chấp quyền sử dụng đất, việc cụ thể hóa quy định pháp luật nhằm hƣớng dẫn chi tiết cho đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Công thƣơng áp dụng thực tế, Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam đƣa điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro xảy việc nhận chấp quyền sử dụng đất khách hàng * Về điều kiện quyền sử dụng đất chấp để đảm bảo cấp tín dụng * Về phạm vi chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cấp tín dụng * Về phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cấp tín dụng Trên thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thời gian qua, có Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tín dụng biện pháp phổ biến chiếm tỷ trọng cao giá trị tài sản bảo đảm ngân hàng (thông thƣờng khoảng 50%) 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 15 16 2.3.1 Những ưu điểm, thuận lợi Tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản bảo đảm phổ biến giá trị quyền sử dụng đất ngày cao, dễ chuyển nhƣợng, nhu cầu nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn Hà Nội ngày tăng, nên ngân hàng có Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam tin tƣởng vào loại tài sản bảo đảm khách hàng - Có nhiều văn pháp luật ghi nhận quy định cụ thể quyền chấp quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất; - Tính sẵn có quyền sử dụng đất; - Thủ tục chuyển nhƣợng chấp quyền sử dụng chặt chẽ; - Thuận tiện cho bên cho vay kiểm tra, giám sát trình sử dụng tài sản chấp bên chấp 2.3.2 Những bất cập chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thương Việt Nam 3.2.2.1 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất * Đối với doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp Trong thực tế nhận quyền sử dụng đất để vay vốn Vietinbank, có số doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp muốn chấp quyền sử dụng đất thuê lại để vay vốn Tuy nhiên, quy định pháp lý vấn đề này, nên ngân hàng từ chối nhận quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp Theo quy định Điều 110 111 Luật đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế thuê lại đất khu công nghiệp không đƣợc chấp quyền sử dụng đất thuê lại doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp mà có quyền chấp, bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh Từ thực tiễn thấy quy định Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp chƣa phù hợp, chƣa bảo đảm đƣợc quyền lợi ngƣời thuê lại đất đủ 15 tuổi trở lên hộ gia đình thống ký tên Vietinbank quy định nhƣ hộ gia đình chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng theo quy định Điều 109 Bộ luật Dân năm 2005 Điều 109 Bộ luật Dân năm 2005: "Việc định đoạt tài sản tƣ liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải đƣợc thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý, tài sản chung khác phải đƣợc đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý" Về vấn đề trên, Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hộ gia đình phải đƣợc tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự" Nhƣ vấn đề có hai quy định hai văn pháp luật mâu thuẫn với * Đối với chủ thể chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc ngân sách Nhà nước Thực tế, nhận chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, Vietinbank khó xác định đƣợc tài sản chấp hình thành từ nguồn vốn (vốn ngân sách hay vốn chủ sở hữu, vốn vay…) Cho đến nay, có trƣờng hợp quyền sử dụng đất chấp doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất có sở tƣơng đối rõ ràng để xác định số tiền thuê đất đƣợc trả cho thời hạn liên doanh có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc hay không theo quy định pháp luật, trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh với nƣớc ngoài, doanh nghiệp phải chuyển sang hình thức thuê đất Nhà nƣớc Theo quy định Vietinbank, tài sản chung hộ gia đình, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc tất thành viên từ Đối với trƣờng hợp khác, chƣa có sở rõ ràng để xác định nguồn vốn xây dựng công trình, toán cho việc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tiền sử dụng đất trả đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền 17 18 * Đối với hộ gia đình 3.2.2.2 Về định giá quyền sử dụng đất chấp * Cách thức định giá quyền sử dụng đất Hiện tồn hai loại giá quyền sử dụng đất thị trƣờng giao dịch bất động sản: Khung giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành; Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng Các ngân hàng thƣơng mại hoạt động nhƣ Vietinbank dựa vào khung giá đất hay giá chuyển nhƣợng thực tế để định giá tài sản mà định giá tài sản bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận bên Bởi lẽ Vietinbank dựa vào khung giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành khung giá thƣờng thấp nhiều so với giá trị thực tế bất động sản thị trƣờng Ngƣợc lại, Vietinbank dựa vào giá chuyển nhƣợng bất động sản thực tế xác định đƣợc giá trị thực bất động sản điều kiện giá thị trƣờng biến động Theo quy định bảo đảm cấp tín dụng văn hƣớng dẫn, đạo thực bảo đảm tiền vay Vietinbank, giá trị tài sản bảo đảm bên thỏa thuận với mức tối đa đƣợc Tổng giám đốc quy định thời kỳ, nguyên tắc đảm bảo thu hồi đƣợc đầy đủ nợ gốc lãi phải xử lý tài sản * Xác định giá trị bất động sản hình thành tương lai, hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất chấp Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: tài sản chấp bao gồm tài sản hình thành tƣơng lai bất động sản hình thành sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết; tài sản hình thành tƣơng lai bao gồm tài sản đƣợc hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm; hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp bên thỏa thuận pháp luật quy định quyền phát sinh từ tài sản chấp nên tổ chức tín dụng nhƣ Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam gặp nhiều khó khăn, lúng túng việc xác định giá trị lợi tài sản - bất động sản chấp cho khách hàng vay vốn 3.2.2.3 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai Theo quy định Bộ luật Dân văn pháp luật bảo đảm tiền vay, tổ chức tín dụng đƣợc xem xét, định cho vay có bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay, khách hàng vay tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng đƣợc điều kiện sau đây: Đối với khách hàng vay: phải có khả tài để thực nghĩa vụ trả nợ; có dự án đầu tƣ, phƣơng án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi hiệu quả; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tƣ phƣơng án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống giá trị tài sản bảo đảm tiền vay biện pháp cầm cố, chấp tối thiểu 15% vốn đầu tƣ dự án phƣơng án Đối với tài sản: tài sản hình thành từ vốn vay dùng để bảo đảm tiền vay phải xác định đƣợc quyền sở hữu quyền quản lý, sử dụng; xác định đƣợc giá trị, số lƣợng đƣợc phép giao dịch Trên thực tế hoạt động, Vietinbank có nhiều khách hàng đề nghị chấp quyền sử dụng đất hình thành tƣơng lai (hình thành từ vốn vay) Tuy nhiên, yêu cầu quan công chứng chứng nhận tính xác thực hợp đồng, quan công chứng không chứng nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành từ vốn vay thời điểm chấp, bên chấp chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 3.2.2.4 Về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu nợ * Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Hiện chƣa có quy định, hƣớng dẫn cụ thể cách thức xác định giá trị tài sản hình thành tƣơng lai bất động sản; hoa lợi, lợi tức Quy định pháp luật vấn đề có nhiều điều chƣa hợp lý nên xảy tình trạng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam không xử lý đƣợc 19 20 tài sản chấp để thu hồi nợ, khách hàng chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng Công thƣơng chấp nhà cho ngân hàng khác Khoản Điều 716 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: "Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận" Khoản Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm quy định: "Trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chấp hợp đồng quyền sử dụng đất bên chấp người sử dụng đất chuyển giao cho người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" Vì vậy, Điều 716 Bộ luật Dân cần đƣợc cụ thể hóa quy định pháp luật khác cần đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, tạo sở pháp lý cho việc xử lý quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ * Tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo nợ vay bất động sản Trong thời gian gần xử lý nợ vay tài sản chấp quyền sử dụng đất, số khách hàng bên thứ ba yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba vô hiệu nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba biện pháp chấp mà biện pháp bảo lãnh vay vốn ngân hàng Từ đó, số Tòa án yêu cầu nói tuyên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba đƣợc ký Ngân hàng thƣơng mại bên thứ ba vô hiệu hợp đồng chấp đƣợc công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định Bộ luật Dân Luật đất đai Đồng thời, việc số Tòa án tuyên Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ký ngân hàng bên thứ ba vô hiệu dẫn đến hậu khôn lƣờng mặt kinh tế pháp lý Bên có nghĩa vụ, bên thứ ba dựa vào quy định không rõ ràng, thống nhất, đồng Bộ luật Dân 2005, Luật đất đai 2003… văn hƣớng dẫn thi hành để bội ƣớc, trốn tránh trách nhiệm, nghĩa vụ việc yêu cầu tòa tuyên Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba vô hiệu khoản cho vay ngân hàng có nguy chuyển sang khoản nợ bảo đảm, gây thiệt hại cho ngân hàng dẫn đến bất ổn lớn kinh tế Chương MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việc hoàn thiện quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp, đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nội dung quan trọng việc hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất 3.1.1.Về chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại * Đối với doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp Phán Tòa án hoàn toàn bất lợi cho ngân hàng thƣơng mại việc yêu cầu bên thứ ba phải thực nghĩa vụ trả nợ trƣờng hợp Bên vay không thực nghĩa vụ bên cho vay Trên sở điều trình bày chƣơng 2, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng cần xem xét, kiến nghị với cấp có thẩm quyền áp dụng biện pháp thích hợp tháo gỡ vƣớng mắc khó khăn theo hƣớng 21 22 tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp đƣợc chấp quyền sử dụng đất thuê lại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật * Đối với hộ gia đình Cần phải nghiên cứu xem xét quy định thống Bộ luật Dân pháp Luật Đất đai việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình * Đối với chủ thể chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng Bộ Tài cần xem xét, ban hành thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn cụ thể quy định chứng minh quyền sử dụng đất chấp nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc Luật đất đai năm 2003 * Các kiến nghị khác - Về tổ chức nhận chấp quyền sử dụng đất - Về mục đích chấp quyền sử dụng đất 3.1.2 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại * Về xác định giá trị bất động sản hình thành tương lai, hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất chấp Chính phủ cần có quy định, hƣớng dẫn cụ thể cách thức xác định giá trị tài sản hình thành tƣơng lai bất động sản; hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp để tổ chức tín dụng có xác định giá trị lợi tài sản - bất động sản chấp cấp tín dụng cho khách hàng 3.1.4 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại * Về hình thức hợp đồng: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai Để giải triệt để thực trạng quan công chứng không chứng nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành từ vốn vay, Bộ Tƣ pháp cần có văn hƣớng dẫn cụ thể tổ chức công chứng việc chứng nhận hợp đồng chấp trƣờng hợp này, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch thống quy định pháp luật bảo đảm tiền vay * Kiến nghị khác: Nâng cao tinh thần trách nhiệm tổ chức, cá nhân hành nghề công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Vấn đề liên quan đến điều kiện "Đất tranh chấp" - Về thời hạn đăng ký chấp quyền sử dụng đất 3.1.3 Về định giá quyền sử dụng đất chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại - Về giá trị pháp lý việc đăng ký chấp * Về cách thức định giá quyền sử dụng đất chấp: Phát triển thị trường bất động sản - Về phƣơng thức đăng ký chấp Phát triển thị trƣờng bất động sản sở quan trọng cho Nhà nƣớc quy định giá đất tạo điều kiện thuận lợi để ngân hàng xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng 23 - Về xóa đăng ký chấp 3.1.5 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại * Về xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Cần cụ thể hóa điều 716 Bộ luật Dân năm 2005 quy định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất sửa đổi bổ sung 24 quy định pháp luật khác (đã phân tích chƣơng 2) theo hƣớng chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền giá trị tài sản bảo đảm bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất * Về xử lý tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo nợ vay bất động sản Để giải vƣớng mắc liên quan đến việc hiểu áp dụng pháp luật trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba đƣa xét xử số tòa án, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có công văn trả lời thức cho Hiệp hội ngân hàng vấn đề nhằm tạo sở pháp lý cho tổ chức tín dụng thực nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng không bị vƣớng rủi ro pháp lý đảm bảo an toàn vốn vay * Các kiến nghị khác: Pháp luật nên quy định phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho chủ thể có liên quan, cụ thể: theo thỏa thuận; không thỏa thuận đƣợc bên nhận chấp (ngân hàng) có quyền chủ động thực bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất, trƣờng hợp tài sản không bán đƣợc bên nhận chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam - Ban hành quy trình, quy định cụ thể việc nhận tài sản bảo đảm cấp tín dụng, có quy định chấp quyền sử dụng đất - Phát triển hoạt động tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, quản lý xử lý tài sản chấp bất động sản KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng lĩnh vực kinh doanh phức tạp tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động kinh doanh khác Do vậy, việc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thiểu rủi ro an toàn có ý nghĩa quan trọng ổn định phát triển kinh tế đất nƣớc Thế chấp quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai biện pháp bảo đảm quan trọng để tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động cho vay tổ chức, cá nhân, hộ gia đình vay đƣợc vốn ngân hàng để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Do đó, việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần thiết để thúc đẩy quan hệ xã hội phát triển, đáp ứng yêu cầu đổi Đảng Nhà nƣớc điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất để tìm kiếm giải pháp thích hợp góp phần xây dựng, hƣớng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất mục đích nghiên cứu Luận văn Trong luận văn, tác giả đề xuất số giải pháp, kiến nghị để quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, rà soát lại hệ thống pháp luật hành bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất Qua đó, khó khăn, vƣớng mắc mà tổ chức tín dụng bên vay vốn gặp phải trình vay vốn có bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất đƣợc tháo gỡ nhằm thực mục tiêu sách tiền tệ yêu cầu đổi Đảng, Nhà nƣớc - Thành lập đoàn tra nội để kiểm tra, rà soát hồ sơ tín dụng chi nhánh, đơn vị trực thuộc Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam - Ban hành cụ thể chế tài xử lý vi phạm Nội quy lao động cán bộ, nhân viên việc thực sai quy trình, quy định nghiệp vụ 25 26

Ngày đăng: 19/09/2016, 11:21

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan