y o c u -tr a c k c ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THIÊN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN PGS.TS Lê Danh Tốn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên Hà Nội - 2015 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp hoàn toàn kết học tập, nghiên cứu thân Nếu có sai, xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Hà Nội, ngày 25 tháng năm 2015 Học viên Phạm Thanh Hải d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình nghiên cứu thực luận văn vừa qua, nhận nhiều quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính thế, trang luận văn này, xin gửi lời cảm ơn trân trọng chân thành đến tất người Đầu tiên, xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh tế trường khác, truyền đạt kiến thức bổ ích suốt trình học tập theo chương trình cao học Tiếp đến, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, tận tụy đầy trách nhiệm giúp đỡ thực luận văn Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 sát cánh, chia sẻ giúp đỡ suốt trình học tập thực luận văn Tôi không quên cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh đồng nghiệp, đồng chí UBND phường Vinh Tân giúp đỡ hoàn thành luận văn Do thời gian lực hạn chế nên trình nghiên cứu tránh khỏi thiếu sót, kính mong Quý thầy cô người góp ý để tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn hoàn thiện Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân giúp đỡ, động viên nhiều suốt trình học tập nghiên cứu khoa học Xin chân thành cảm ơn! Phạm Thanh Hải d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .iv DANH MỤC CÁC BẢNG .iv DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ iv PHẦN MỞ ĐẦU 1 Về tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .2 2.1 Mục đích .2 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Đóng góp đề tài .3 Kết cấu luận văn Chƣơng TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài 1.2 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: .7 1.2.1 Tổng quan TTBĐS: 1.2.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 18 1.2.3 Vai trò Nhà nước TTBĐS 27 1.3 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS số địa phƣơng học kinh nghiệm 33 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS số địa phương .33 1.3.2 Bài học kinh nghiệm .37 Tiểu kết Chƣơng 38 Chƣơng 40 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH 40 2.1 Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng: .40 2.2 Khung khổ phân tích: 42 i d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c 2.3 Nguồn thông tin tƣ liệu số liệu: 43 Tiểu kết chƣơng 43 Chƣơng 44 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 44 3.1 Địa điểm nghiên cứu 44 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên thành phố Vinh 44 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: .45 3.2 Quá trình phát triển thực trạng TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 48 3.2.1 Tổng quan trình phát triển TTBĐS thành phố Vinh 48 3.2.2 Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh 51 3.3 Thực trạng quản lý Nhà nƣớc TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 59 3.3.1 Hệ thống quan quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 59 3.3.2 Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường đất đai địa bàn thành phố Vinh 64 3.3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường nhà địa bàn thành phố Vinh 69 3.4 Một số kết đạt đƣợc, tồn tại, hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế quản lý Nhà nƣớc TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 72 3.4.1 Một số kết đạt quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 72 3.4.2 Những tồn tại, hạn chế quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 73 3.4.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 76 Tiểu kết Chƣơng 78 Chƣơng 79 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 79 4.1 Bối cảnh ảnh hƣởng đến phát triển TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 79 ii d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c 4.1.1 Sự bất ổn kinh tế khủng hoảng tài khủng hoảng nợ công, nợ xấu .79 4.1.2 Nhà nước tăng cường biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS .83 4.2 Quan điểm định hƣớng quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 85 4.2.1 Quan điểm định hướng chung phát triển Kinh tế - Xã hội thành phố Vinh 85 4.2.2 Quan điểm định hướng phát triển TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 86 4.2.3 Quan điểm định hướng quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 87 4.3 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh 89 4.3.1 Các giải pháp UBND tỉnh Nghệ An 89 4.3.2 Các giải pháp UBND thành phố Vinh 93 Tiểu kết Chƣơng 96 PHẦN KẾT LUẬN 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 iii d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ viết tắt/ký hiệu Cụm từ dầy đủ BĐS Bất động sản ĐKKD Đăng ký kinh doanh HHBĐS Hàng hóa bất động sản NXB Nhà xuất QLNN Quản lý Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Tổng hợp trạng phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục đích sử dụng đến năm 2020 51 Bảng 2: Quy hoạch đất đến năm 2020 .52 Bảng 3: Giá đất số dự án địa bàn thành phố Vinh 53 Bảng 4: Quy mô số dự án khu đô thị địa bàn thành phố Vinh 54 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1: Tăng trưởng GDP năm gần (đơn vị: %) 80 Hình 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam 81 Hình 3: Tín dụng lãi vay bình quân .81 Hình 4: Tăng trưởng tín dụng lạm phát .82 Hình 5: Tăng trưởng tín dụng tỷ lệ nợ xấu .82 Hình 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %) .83 iv d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c PHẦN MỞ ĐẦU Về tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, chúng góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Tuy nhiên, TTBĐS nước ta tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết hoạt động thị trường lẫn công tác quản lý Nhà nước Thực tế cho thấy, bên cạnh thị trường quy, hoạt động thị trường phi quy "nổi lên" thách thức công tác quản lý nhà nước (QLNN) lĩnh vực toàn xã hội; thị trường phi thức nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ công xã hội, loạt tượng tiêu cực tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, kinh tế nước ta hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo công xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển hướng xuất đòi hỏi thiết Thành phố Vinh trung tâm trị kinh tế, văn hoá - xã hội tỉnh Nghệ An, có vị trí phía Đông - Nam tỉnh, phía Bắc Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km phía Nam, tổng diện tích tự nhiên 104,97 km2, quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường xã (22) Theo Nghị số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 Bộ Chính trị phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh xác định trung tâm trị, kinh tế, văn hóa xã hội đầu mối giao lưu tỉnh Nghệ An Đầu tàu tăng trưởng giải nhiệm vụ trọng yếu phát triển kinh tế tỉnh Nghệ An vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo Có vị trí quan trọng an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đứng trước sức ép phát triển kinh tế, mở cửa hội nhập, xuất nhiều vấn đề gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTBĐS bước hình thành phát triển Thật vậy, dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai hoạt động TTBĐS thức nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch BĐS thức gặp nhiều khó khăn thủ tục rườm rà chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây "cơn sốt" nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS địa bàn thành phố Vinh yếu Tất tồn cho thấy cần có can thiệp Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành phát triển TTBĐS, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp, từ tạo điều kiện cho TTBĐS kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề để trả lời cho câu hỏi: làm để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh? Với lý để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước TTBĐS từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS thành phố Vinh thời gian tới d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c Đổi tăng cường công tác QLNN TTBĐS cần tiếp cận theo hai hướng Thứ nhất, đổi tăng cường phương thức tác động, kiểm tra, kiểm soát cho có hiệu Luật pháp máy QLNN TTBĐS Thứ hai, đổi yếu tố thuộc nội hành Nhà nước nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước (thông qua việc "đột phá" vào khâu cải cách hành chính) Trên sở đó, thành phố Vinh xác định rõ mục tiêu cụ thể việc đổi tăng cường công tác QLNN TTBĐS thời gian tới là: - Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu loại BĐS, đặc biệt BĐS nhà đất công trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thành phố - Tăng cường công tác QLNN đất đai, kiên lập lại trật tự quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, pháp luật nguyên tắc quản lý đô thị Hoàn thiện khâu chế tổ chức hoạt động, kiểm soát quản lý TTBĐS Hình thành đồng loại thị trường đầu vào đầu thành phố thể chế vận động phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập quốc tế Các cấp quản lý thành phố phải chủ động đưa biện pháp định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định TTBĐS khắc phục tình trạng tự phát, vô phủ, đầu trái phép, ạt vào BĐS - Kiến nghị Trung ương UBND Tỉnh có chế đặc thù cho Thành phố, hoàn thiện hệ thống văn bản, định, thị hướng dẫn sách tài BĐS gồm hai góc độ: với đất đai, nhà cửa giao dịch BĐS Đây điều kiện cần để tăng cường hiệu lực hiệu quản lý Nhà nước TTBĐS Tuy nhiên, phải đào tạo rèn luyện cán thực để họ có đủ lực "đạo đức chức nghiệp" thực vai trò, chức QLNN TTBĐS - Có sách hỗ trợ pháp lý thuận lợi để đảm bảo cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền nghĩa vụ, khuyến khích đầu tư kinh doanh, nâng 88 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c cao hiệu sử dụng đất đai, nhà ở; khuyến khích thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển HHBĐS, đặc biệt công tác xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội 4.3 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Mặc dù công nhận đô thị loại I đơn vị trực thuộc tỉnh Nghệ An Do đó, để tăng cường công tác quản lý TTBĐS địa bàn, chế sách Thành phố ban hành, cần thay đổi, bổ sung, đối giải pháp từ UBND tỉnh Nghệ An Trong khuôn khổ nghiên cứu, đề tài đề xuất số giải pháp sau: 4.3.1 Các giải pháp UBND tỉnh Nghệ An 4.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản thống toàn Tỉnh Đây vấn đề quan trọng để tạo TTBĐS quy phát huy hiệu nguồn lực đất đai, nhà Sàn giao dịch BĐS nơi thực giao cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản thủ tục nhằm đạt hiệu cao UBND Tỉnh cần xây dựng quy định để hoàn thiện, thống sàn, trung tâm giao dịch BĐS Khi thực tốt biện pháp điều kiện để thức hóa mở rộng quy mô TTBĐS, đồng thời tránh giao dịch nhỏ lẻ, không hợp pháp Khi hai mô hình hình thành hợp lý làm cho TTBĐS vận hành nhanh hơn, ổn định đồng vốn BĐS quay vòng hiệu hơn; giúp TTBĐS phát triển bền vững, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh 4.3.1.2 Tổ chức xây dựng hoàn thiện máy quản lý Nhà nước lĩnh vực Bất động sản Trong thực trạng quản lý nay, mảng đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường, mảng nhà Bộ Xây dựng quản lý; xuống đến cấp Tỉnh có Sở Tài 89 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c nguyên Môi trường Sở Xây dựng, đến cấp huyện có phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Quản lý đô thị phòng Quản lý hạ tầng Nhìn chung, tổ chức quản lý BĐS hai Sở hình thành ba khối: Khối quan quản lý nhà nước chung, khối đơn vị nghiệp, khối sản xuất kinh doanh Do vậy, công việc nhiều chồng chéo, có công việc chưa rõ quan nào, khối quản lý… Vì vậy, lâu dài cần tách biệt chức quản lý hoạt động khối Chính phủ Bộ Thành phố cần nghiên cứu để lập quan chuyên trách "Quản lý phát triển TTBĐS" Cơ quan chịu trách nhiệm trước Tỉnh Chính phủ tình hình hoạt động hiệu TTBĐS Tiếp đó, cần đào tạo đội ngũ cán chuyên môn giỏi xây dựng chế phân quyền hợp lý gồm phân quyền theo chức kỹ thuật phân quyền theo lãnh thổ, địa bàn Như là, Tỉnh cần có quan quản lý TTBĐS chuyên trách, tư vấn, tham mưu cho UBND Tỉnh phương pháp phát triển TTBĐS địa bàn việc quản lý Sàn giao dịch BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS Đây quan chủ yếu phối hợp với sở ngành khác Tỉnh để phối hợp quản lý phát triển TTBĐS Cơ quan triển khai hướng dẫn UBND cấp quận, huyện thực sách đất đai, BĐS công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát lĩnh vực 4.3.1.3 Quản lý hệ thống tổ chức hỗ trợ TTBĐS Hiện tại, Nghệ An mà tập trung chủ yếu địa bàn Thành phố Vinh có nhiều tổ chức tư vấn, môi giới, giao dịch BĐS tư nhân, tổ chức lập ra, nhiên, đa số hoạt động không hiệu quả, khó kiểm soát gây rối loạn thị trường Do đó, Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì phối hợp với Sở, ngành có liên quan sớm tham mưu xây dựng để trình UBND Tỉnh ban hành quy định, quy chế cho tổ chức hoạt động lành mạnh, hiệu Nhà nước dễ kiểm tra, kiểm soát 4.3.1.4 Củng cố hoàn thiện sách tài Bất động sản - UBND Tỉnh cần cân đối, bố trí vốn cho công tác khảo sát, lập điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, đặc biệt quy hoạch mở rộng quỹ đất 90 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c - UBND Tỉnh điều hành sử dụng linh hoạt nguồn lực từ Quỹ phát triển đất, khuyến khích nhà đầu tư ứng trước vốn để thực công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng; đồng thời tạo chế, sách cho thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng - UBND đạo thực công tác đấu giá đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất vùng đất có lợi để tăng nguồn thu ngân sách - UBND Tỉnh cần thực sách phân bổ tiền sử dụng đất theo hướng: Xem xét điều chỉnh tỷ lệ điều tiết phân chia nguồn thu từ đất cho cấp ngân sách theo hướng đảm bảo ưu tiên nguồn vốn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt đầu tư kết cấu hạ tầng nhằm tăng giá trị đất, tạo lập TTBĐS phát triển 4.3.1.5 Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho TTBĐS Trên sở quy định pháp luật, UBND tỉnh Nghệ An cần đạo Sở, ngành UBND huyện, thị xã, thành phố tổ chức tham mưu để thực tốt nhiệm vụ sau: - Tuyên truyền, phổ biến chủ trương, cần thiết phải thực Đề án hoàn thiện khung pháp lý cho TTBĐS - Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật, sách - Tăng cường công tác lãnh đạo, đạo, điều hành quyền cấp - Cải tiến quy trình thực thủ tục hành lĩnh vực đầu tư, lĩnh vực đất đai - Kêu gọi xúc tiến đầu tư, đặc biệt tập trung vào khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi vị trí sử dụng chưa hiệu chưa sử dụng; trọng việc huy động nguồn lực để thực - Hướng dẫn, đôn đốc, đạo đơn vị thực theo kế hoạch - Tăng cường kiểm tra, giám sát thực theo quy hoạch kế hoạch 4.3.1.6 Thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý phát triển TTBĐS Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN lĩnh vực BĐS quản lý đô thị Thực tế, năm 91 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c qua thiếu quy hoạch kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị Tỉnh phát triển theo kiểu "vết dầu loang" phá vỡ nhiều không gian quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung Vì vậy, UBND tỉnh cần phải thực giải pháp cụ thể sau: - Rà soát quy hoạch có để đánh giá mức độ phù hợp; lập điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết (đặc biệt tập trung vào khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi vị trí sử dụng chưa hiệu chưa sử dụng) - Tập trung cho công tác quy hoạch vùng đất có tiềm lợi chưa có kết cấu hạ tầng, đặc biệt hạ tầng giao thông để phát triển vùng đất - Chỉ đạo UBND huyện, thành phố, thị xã thực cắm mốc; công bố, công khai rộng rãi quy hoạch duyệt - Cung cấp thông tin quy hoạch cho đối tượng có nhu cầu - Quản lý chặt chẽ mặt quy hoạch; cấp phép xây dựng theo quy hoạch 4.3.1.7 Xây dựng giải pháp đầu tư, ưu đãi đầu tư Bất động sản phát triển đồng hệ thống TTBĐS Các biện pháp kinh tế, tài để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi cho thị trường xem đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS năm tới Các giải pháp hướng tới giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất nâng cấp khu nhà lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng giả nhà cho thuê, bán trả góp với người nghèo, thu nhập thấp đối tượng sách Do đó, UBND tỉnh cần thực đồng giải pháp thu hút ưu đãi đầu tư lĩnh vực, đặc biệt lĩnh vực BĐS 4.3.1.8 Đổi công nghệ kỹ quản lý Bất động sản địa bàn Trong xu phát triển nay, quan hay nhà quản lý cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ kỹ quản lý để quản lý điều 92 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c hành hiệu hệ thống quản lý Muốn làm điều người lãnh đạo quan quản lý phát triển TTBĐS phải cập nhật kỹ thuật quản lý giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm đất nước, địa bàn mà đưa chế phù hợp, hiệu Trong công tác QLNN TTBĐS việc quản lý, kiểm soát xử lý thông tin quan trọng cần thiết Hơn nữa, TTBĐS lĩnh vực có khối lượng thông tin lớn liên quan đến nhiều góc độ khác như: chế, sách đất đai; sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; sách nhà, đất cho diện sách có công, người nghèo… Như vậy, để quản lý kiểm soát hiệu TTBĐS phải nắm bắt thông tin kịp thời, nhanh chóng xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc định quản lý Trước hết, UBND tỉnh phải đạo Sở Tài nguyên Môi trường tham mưu việc xây dựng ứng dụng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) hệ thống thông tin địa lý Tỉnh BĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn nên phải quản lý chi tiết, cụ thể đến đất, nhà Hệ thống thông tin BĐS phải phủ sóng cập nhật khắp địa bàn Tỉnh, hệ thống phải đảm bảo tính "mở" "động" Thông tin phải mở rộng cho nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội Tỉnh, nhu cầu ăn ở, kinh doanh nhân dân; phải liên thông rộng rãi cập nhật thường xuyên 4.3.2 Các giải pháp UBND thành phố Vinh Ngoài giải pháp kiến nghị UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh cần có giải pháp đồng để thực tốt công tác quản lý Nhà nước TTBĐS, nhằm phát triển TTBĐS quy, minh bạch Các giải pháp đề xuất cụ thể gồm: 4.3.2.1 Hoàn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng nhằm tạo sở định hướng mặt quản lý sử dụng bất động sản nói chung đất đai nói riêng Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây 93 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c dựng mang ý nghĩa góp phần tạo lập hàng hóa “đầu vào” nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản xã hội Để công tác quy hoạch đạt mục đích ý nghĩa này, công tác đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cần hoàn thiện theo phương hướng sau: Thứ nhất, phải thực quy định pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thứ hai, thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư, Thứ ba, thực kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch phân khu chức địa bàn nhằm điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch tổng thể Thành phố Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; xử lý quy hoạch treo, dự án treo Thứ tư, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ cán công tác lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua hoạt động mở lớp đào tạo nghiệp vụ cho cán 4.3.2.2 Tăng khả cung cấp hàng hóa cho TTBĐS, đặc biệt bất động sản nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu Bố trí nguồn lực để xây dựng hạ tầng đồng để phát triển khu công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đồng thời với việc lập quy hoạch khu đất Tăng cường công tác đấu giá công khai rộng rãi quyền sử dụng đất cho cá nhân có nhu cầu Chú trọng tới việc phát triển quỹ nhà đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn chỗ 4.3.2.3 Thực cải cách hành đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản Thực tốt chế cửa liên thông cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá 94 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c nhân Công khai quy trình thủ tục hành liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Cần xếp, xây dựng sở liệu đất đai để quản lý cung cấp thông tin nhanh, xác cho người dân, doanh nghiệp nhà quản lý thông tin tin cậy việc giao dịch BĐS, thực đầu tư phê duyệt dự án đầu tư lĩnh vực BĐS, phát triển TTBĐS 4.3.2.4 Rà soát, điều giá đất Chính sách tài giá đất có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản Chính sách tài đất đai giá đất xây dựng phù hợp có tác dụng thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh phát triển Ngược lại, sách tài đất đai giá đất xây dựng không phù hợp kìm hãm phát triển thị trường bất động sản, phát sinh hành vi tiêu cực trốn thuế, đầu mua bán đất đai nhằm mục đích kiếm lời… Tuy nhiên cấp hành Thành phố cần quan tâm đến vần đề xây dựng giá đất cho phù hợp Do đó, xây dựng khung giá giá đất chi tiết cần phối hợp với trung tâm tư vấn định giá đất để xây dưng khung giá giá sát với thị trường 4.3.2.5 Nâng cao hiệu hoạt động phòng đơn vị thực nhiệm vụ quản lý nhà nước liên quan đến BĐS TTBĐS Xây dựng kế hoạch đào tạo thường xuyên đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cán làm việc đơn vị đầu mối thực thủ tục hành liên quan đến BĐS TTBĐS như: cán Trung tâm tiếp nhận trả kết quả, phòng Tài nguyên Môi trường, Quản lý đô thị, Văn phòng Đăng ký QSD đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố Bên cạnh cần đầu tư nâng cao sở vật chất, trang thiết bị cho hoạt động phòng, đơn vị nêu Cần có biện pháp xử lý ngăn chặn trung tâm môi giới mang tính chất “trôi nổi”, “cò mồi”, hoạt động trốn tránh pháp luật Bên cạnh việc áp dụng xử phạt hành đơn vị cần thực tốt biện pháp mạnh tay buộc phải giải tán hoạt động muốn hoạt động phải hoàn thiện điều kiện theo quy định pháp luật 95 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c Tiểu kết Chƣơng Trước bối cảnh bất ổn kinh tế Việt Nam khủng hoảng tài khủng hoảng nợ công, nợ xấu với biện pháp hữu hiệu Nhà nước nhằm kích cầu va giải cứu thị trường bất động sản Tỉnh Nghệ An thành phố Vinh cần tập trung định hướng phát triển kinh tế địa phương, tăng cường triển khai giải pháp nhằm quản lý hiệu TTBĐS địa bàn Các phòng, đơn vị chuyên môn UBND phường cần tổ chức thực lập thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đối với: khu thương mại, dịch vụ, du lịch, cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, khu đô thị, khu dân cư nông thôn khu tái định cư Đồng thời tăng cường công tác quản lý, tổ chức khai thác quỹ đất theo quy hoạch quỹ đất giải phóng mặt khu kinh tế, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Các phòng, đơn vị phường xã điều tra, khảo sát vùng đất có quy mô diện tích lớn, có lợi vị trí sử dụng chưa hiệu chưa sử dụng để lập bổ sung, điều chỉnh quy hoạch vào mục đích phát triển đô thị, khu du lịch, thương mại nhằm tạo thêm quỹ đất phục vụ nhu cầu địa phương 96 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c PHẦN KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trường trình đô thị hóa mạnh mẽ làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, tiền đề xuất TTBĐS Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN vai trò quản lý nhà nước quan trọng TTBĐS không nằm quy luật Hơn nữa, hàng hóa TTBĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, để thị trường vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn dẫn đến "đổ vỡ" thị trường TTBĐS thành phố Vinh cần quản lý Nhà nước "đủ mạnh" hữu hiệu nhằm đảm bảo cho giao dịch kinh tế dân thực dân chủ, công bằng; cách thể chuyên pháp luật, định hướng, điều tiết Nhà nước nhằm phát triển thị trường ổn định lành mạnh Đất đai có khả tăng thêm, lại có khả sinh lợi dường "vĩnh cửu" qua tác động người sử dụng TTBĐS thành phố Vinh vận động thiếu trật tự công bằng, TTBĐS lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống trị - xã hội Do vậy, công tác quản lý Nhà nước TTBĐS cần thiết nơi, lúc người, máy công quyền, với nhà đầu tư; vấn đề cần thiết, quan trọng người nghèo, người thu nhập thấp, đối tượng sách người cần đến hỗ trợ Nhà nước, xã hội Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý tỉnh Nghệ An thành phố Vinh phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu HHBĐS với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp; đồng thời phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS cách phù hợp nhằm đảm bảo công xã hội dùng vai trò, chức thị trường để 97 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c giải sách xã hội, để thị trường phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Với phân tích tình hình TTBĐS địa bàn thành phố Vinh công tác QLNN thị trường thời gian qua, cho thấy mặt thành tựu, vấn đề tồn đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố đổi công tác QLNN thị trường, để TTBĐS ngày phát triển ổn định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội chung Thành phố 98 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh, 2004 Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật, Số 02/2004 Đinh Văn Ân đồng nghiệp, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Đề tài cấp nhà nước KX-01-13/06-10 Bộ Xây dựng, 2013 Báo cáo tình hình phát triển nhà xã hội (NƠXH) thực Chiến lược Phát triển nhà Quốc gia Nghị 02/NQ - CP Chính phủ Chính phủ, 2014 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ, 2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ, 2013 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Về việc quản lý đầu tư, phát triển đô thị Chính phủ, 2005 Quyết định số 239/QĐ-TTg, Phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trở thành Trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ Chi Cục Thống kê thành phố Vinh, 2011 Niên giám thống kê thành phố Vinh 2011 Thành phố Vinh: NXB Nghệ An Trần Kim Chung, 2010 Thị trường bất động sản Việt Nam triển vọng ngắn hạn, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài Số1 (543)/2010 10 Nguyễn Hồng Sơn, Phan Huy Đường, 2013 Giáo trình Khoa học quản lý Hà Nội: NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Phan Huy Đường, 2012 Giáo trình Quản lý nhà nước kinh tế Hà Nội: NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Điển, 2013 Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng giải pháp Hà Nội: NXB Chính trị quốc gia - Sự thật 99 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c 13 Nguyễn Tuấn Kiệt, 2007 Các giải pháp Tài để phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế năm, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Đức Minh, 2005 Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt nam, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai - Bộ Tài Nguyên & Môi Trường 15 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: NXB Chính trị quốc gia - Sự thật 16 Hoàng Xuân Nghĩa, Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng quốc hội, Số4 (141)2009 17 Quốc Hội khóa 11, 2003 Luật đất đai 18 Quốc Hội khóa 13, 2013 Luật đất đai 19 Quốc Hội khóa 11, 2005 Luật Nhà 20 Quốc Hội khóa 11, 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 21 Lê Đình Thắng, Quản lý nhà nước thị trường bất động sản, Tạp chí Quản lý nhà nước, Học viện Hành quốc gia, Số 3/2004 22 Nguyễn Đình Thọ, 2011 Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh, Hà Nội: NXB Lao động - Xã hội 23 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Quyết định 2127/QĐ-TTg, Phê duyệt chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 24 Thủ tướng Chính phủ, 2015 Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vinh tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 25 Thành ủy Vinh, 2015 Báo cáo trị đại hội Đảng thành phố Vinh nhiệm kỳ 2015 - 2020 26 Tổng điều tra dân số Nhà Việt Nam năm 2009: Kết toàn bộ, 2009 Hà Nội: NXB Thống kê 27 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2010 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2015 100 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c 28 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2007 Chương trình phát triển nhà địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 29 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2009 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vinh đến năm 2020 30 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2010 Báo cáo đánh giá kết thực kế hoạch năm giai đoạn 2006 - 2010 phương hướng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2015 31 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2013 Báo cáo tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu chung cư, khu đô thị địa bàn thành phố Vinh 32 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2013 Tình hình thực kế hoạch kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh năm 2013; Mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp phát triển năm 2014 33 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2014 Công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Vinh (giai đoạn 2006 - 2013) 34 Nguyễn Văn Hoàng, 2008 Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Luận án Tiến sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân 35 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2011, http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-201120713.html> [Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 36 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2012, [Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 37 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản quý năm 2013,.[Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 38 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2014,.[Ngày truy cập: 23 tháng 02 năm 2015] 101 d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y c d o m w o o c u -tr a c k w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c