-1- Mục lục phần mở đầu Sự cần thiết đề tài: Đối tợng phạm vi nghiên cứu Phơng pháp nghiên cứu ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài .5 Cấu trúc luận văn Chơng I: Những vấn đề chung hoạt động đầu t kinh doanh BĐS 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu t bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.2 Khái niệm phân loại dự án đầu t bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm dự án đầu t bất động sản 1.1.2.2 Phân loại dự án đầu t bất động sản 10 1.1.3 Những vấn đề quản lý hoạt động đầu t bất động sản 11 1.1.3.1 Quản lý Nhà nớc hoạt động đầu t bất động sản 11 1.1.3.2 Quản lý dự án đầu t BĐS tổ chức, cá nhân có liên quan: .21 1.2 Những vấn đề chung khai thác kinh doanh bất động sản .24 1.2.1 Những đặc điểm khai thác vận hành dự án đầu t BĐS 24 1.2.2 Hoạt động cung cầu thị trờng bất động sản ảnh hởng định đến kinh doanh bất động sản 26 1.2.3 Đánh giá hiệu dự án đầu t BĐS đa vào sử dụng .30 1.2.3.1 Khái niệm hiệu đầu t BĐS 30 1.2.3.2 Hệ tiêu đánh giá hiệu dự án đầu t BĐS đa vào sử dụng .30 1.2.4 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS dự án đầu t BĐS vào hoạt động 31 1.2.4.1 Quản lý mua, bán 31 1.2.4.2 Quản lý chuyển nhợng 32 1.2.4.3 Quản lý cho thuê 33 1.2.4.4 Quản lý chấp: 33 1.2.4.5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng bán 34 -2Chơng II: tình hình hoạt động đầu t bất động sản kinh doanh khai thác dự án Công ty Cổ phần đầu t bất động sản hà nội .36 2.1 Giới thiệu Công ty 36 2.2 Tình hình đầu t dự án BĐS số năm qua 40 2.2.1 Về quy mô đầu t theo dự án theo thời gian .40 2.2.2 Về cấu đầu t xét theo loại bất động sản: 48 2.2.3 Tình hình lập, thẩm định phê duyệt dự án 49 2.2.4 Tình hình thực Dự án đầu t bất động sản 53 2.2.4.1 Về công tác giải phóng mặt bằng: .53 2.2.4.2 Giai đoạn quản lý thi công công trình: .54 2.2.5 Tình hình huy động vốn cho thực dự án .55 2.2.5.1 Nguồn vốn huy động cho dự án 55 2.2.5.2 Đánh giá chung tình hình huy động vốn cho thực dự án: 57 2.2.6 Đánh giá chung tình hình thực dự án đầu t BĐS .60 2.3 Tình hình khai thác dự án đầu t bất động sản Công ty cổ phần Đầu t bất động sản Hà Nội 60 2.3.1 Tình hình bán nhà 60 2.3.2 Tình hình cho thuê 62 2.3.3 Hiệu trình khai thác 63 Chơng III: Một số giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực khai thác có hiệu dự án đầu t bất động sản Công ty cp đầu t bđs hà nội 66 3.1 Giải pháp định hớng chiến lợc đầu t, lựa chọn thứ tự u tiên đầu t hợp lý 66 3.2.Giải pháp cải tiến máy quản trị công ty: 70 3.2.1 Với cán quản lý 70 3.2.2 Chiến lợc phát triển nguồn nhân lực 72 3.3 Nâng cao chất lợng lựa chọn tổ chức t vấn lập dự án giám sát thi công: 73 3.4 Tạo quỹ đất tốt cho dự án: 73 3.5 Nghiên cứu lựa chọn thị trờng mục tiêu 75 3.6 Nâng cao chất lợng quy hoạch kiến trúc dự án: 76 3.7 Giải pháp đền bù giải phóng mặt 77 3.8 Giải pháp huy động vốn 78 3.9 Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình: .82 -33.10 Giải pháp sách giá bán, cho thuê .82 3.11 Giải pháp quảng cáo, tiếp thị .84 3.12 Giải pháp bảo hành, bảo trì 85 3.13 Giải pháp cung cấp dịch vụ tiện ích cho ngời sử dụng cách tốt 85 Kết luận kiến nghị 87 Tài liệu tham khảo .88 -4- phần mở đầu Sự cần thiết đề tài: Thị trờng bất động sản (BĐS) Việt Nam giai đoạn vừa qua có bớc phát triển tích cực Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đợc triển khai đầu t xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ nhân dân nh nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần làm thay đổi mặt đô thị nông thôn nớc Ví nh lĩnh vực nhà ở, năm vừa qua quỹ nhà khu vực đô thị bình quân năm tăng thêm khoảng 17,5triệu m2, quỹ nhà doanh nghiệp đầu t kinh doanh bất động sản tham gia đầu t xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng thành phố Hà Nội năm phát triển thêm khoảng 1,2triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh năm tăng 3triệu m2) Tỷ lệ tăng trởng nhà đô thị bình quân hàng năm đạt 15% Nhng, nh nhiều nớc phát triển khác giới, nhu cầu nhà ở, cho thuê văn phòng, siêu thị khu đô thị ngày tăng cao - thị trờng bất động sản Việt Nam phải đối mặt với thực trạng cung không đáp ứng đủ cầu Trớc tình hình đó, Công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội nắm bắt đợc hội đầu t tiềm phát triển thị trờng bất động sản Công ty có bề dầy kinh nghiệm gần 40 năm thi công xây dựng, với phát triển lớn mạnh kinh tế đất nớc, Công ty phát triển ngày lớn mạnh lĩnh vực xây dựng kết hợp phát triển đầu t kinh doanh BĐS Mặc dù Công ty đạt đợc số thành tựu đầu t kinh doanh BĐS, nhng lĩnh vực mẻ, với việc định hớng phát triển thị trờng năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, rà soát, đánh giá lại trình đầu t kinh doanh dự án BĐS, tìm thiếu sót, vớng mắc giải đợc, đa giải pháp nâng cao hiệu đầu t kinh doanh dự án đầu t BĐS Công ty Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực khai thác có hiệu dự án đầu t bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội vô quan trọng cấp thiết tình hình phát triển Đối tợng phạm vi nghiên cứu - Đối tợng nghiên cứu: dự án đầu t kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội -5- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu t xây dựng công trình để bán cho thuê nh nhà ở, chung c, biệt th, khách sạn, văn phòng Tổ chức quản lý khu đô thị sau hoàn thành dự án đa vào sử dụng Phơng pháp nghiên cứu Phơng pháp thu thập số liệu, phơng pháp phân tích tổng hợp kết hợp với phơng pháp nghiên cứu định tính định lợng, mô hình hoá số liệu điều tra thực tế, thống kê, phân tích so sánh dự án đầu t bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội làm chủ đầu t Phân tích thực trạng tình hình đầu t khai thác dự án bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội Tổng kết, đánh giá, đa giải pháp nhằm phát triển dự án kinh doanh bất động sản công ty ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Góp phần hệ thống hóa sở lý luận đầu t kinh doanh bất động sản nói chung vấn đề khai thác kinh doanh bất động sản - Phân tích đánh giá thực trạng tình hình đầu t kinh doanh khai thác dự án bất động sản để tìm nguyên nhân, tồn trình thực đầu t dự án kinh doanh bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội - Đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lợng lập, thực khai thác có hiệu dự án kinh doanh bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội Cấu trúc luận văn Tên đề tài: Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực khai thác có hiệu dự án đầu t bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội Luận văn bao gồm nội dung sau: Phần mở đầu Chơng I: Những vấn đề chung hoạt động đầu t kinh doanh bất động sản Chơng II: Tình hình hoạt động đầu t bất động sản kinh doanh khai thác dự án công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội Chơng III: Một số giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực khai thác có hiệu dự án đầu t bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội -6Kết luận kiến nghị Tài liệu tham khảo -7- Chơng I: Những vấn đề chung hoạt động đầu t kinh doanh BĐS 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu t bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định (Nguồn: Điều 181 Bộ Luật Dân quy định) 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Với quan niệm nh trên, bất động sản thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây: - Đất đai: phải đất không di dời đợc di dời đợc nhng không đáng kể để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi (những đất đai di dời nh đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); phải đất đai đợc xác định chủ quyền, đất đai đợc đo lờng giá trị (căn vào số lợng chất lợng đất đai đó) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng; công trình xây dựng công nghiệp, giao thông nh: cầu cống, đờng xá, bến cảng, sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vờn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; công trình nuôi trông thuỷ sản, cánh đồng làm muối; công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Khái niệm phân loại dự án đầu t bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm dự án đầu t bất động sản a Dự án đầu t: Đó tập hợp đề xuất có khoa học sở pháp lý mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế xã hội làm sở cho việc định bỏ vốn đầu t với hiệu tài đem lại cho doanh nghiệp hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội lớn -8trong khoảng thời gian định b Dự án đầu t bất động sản: Dự án đầu t bất động sản tập hợp đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS nh: nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng để kinh doanh sinh lợi khoảng thời gian định c Quá trình đầu t vào dự án đầu t bất động sản: Một dự án đầu t thờng kéo dài nhiều năm Quá trình đầu t dự án nói chung nh dự án đầu t kinh doanh bất động sản thờng bao gồm giai đoạn sau: - Giai đoạn chuẩn bị đầu t: Tất dự án định đầu t phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu t, giai đoạn bao gồm loạt bớc sau đây: + Nghiên cứu xác định cần thiết phải đầu t quy mô đầu t xây dựng dự án + Thăm dò khảo sát thị trờng để tìm nguồn cung ứng vật t, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả huy động nguồn vốn để đầu t lựa chọn hình thức đầu t + Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng + Lập dự án đầu t, để phục vụ lập dự án đầu t dự án kinh doanh bất động sản cần phải lập quy hoạch 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 đợc Sở quy hoạch kiến trúc địa phơng chấp thuận Đối với việc sử dụng đất, cần đợc Sở tài nguyên môi trờng chấp thuận bàn giao đất cho thuê đất để dùng cho dự án + Gửi hồ sơ dự án văn trình đến ngời có thẩm quyền quyền định đầu t, tổ chức cho vay vốn đầu t quan thẩm định dự án - Giai đoạn thực đầu t: Đây giai đoạn giữ vai trò định việc thực trình đầu t nhằm vật chất hoá vốn đầu t thành tài sản cho doanh nghiệp giai đoạn trớc hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng Chủ đầu t cần có trách nhiệm làm công việc cụ thể sau: + Lập kế hoạch đầu t huy động vốn cho dự án + Xin giao đất thuê đất theo quy định Nhà nớc + Đền bù giải phóng mặt bằng, bàn giao mặt + Khảo sát xây dựng + Thiết kế xây dựng + Lựa chọn nhà thầu xây dựng cung ứng thiết bị -9+ Thi công xây dựng lắp đặt thiết bị bao gồm: - Quản lý khối lợng, chi phí - Quản lý chất lợng, an toàn, vệ sinh môi trờng - Quản lý tiến độ hợp đồng - Nghiệm thu bàn giao, toán - Giai đoạn kết thúc xây dựng đa vào vận hành: Các dự án hoàn thành trình xây dựng đa vào vận hành khai thác Nội dung công việc giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm: + Nghiệm thu, bàn giao công trình cho ngời sử dụng theo thiết kế đợc duyệt nghiệm thu đạt chất lợng; + Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng bán, chuyển nhợng cho khách hàng, + Thực kết thúc công trình, lu nộp lu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật + Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu tra, kiểm tra quan nhà nớc có thẩm quyền + Vận hành khai thác công trình Khi dự án đầu t kinh doanh bất động sản đa vào khai thác, tuỳ theo chức loại bất động sản khác phải tuân thủ theo quy định khác pháp luật nh sau: Đối với khu đô thị mới, khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành theo quy định pháp luật quản lý Khu đô thị nh: Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; Quyết định 65/2005/QĐ-UB UBND thành phố Hà Nội quản lý vận hành khu đô thị mới, Quyết định 153/QĐ-UB ngày 31/8/2006 UBND TP Hà Nội quản lý đầu t kinh doanh dự án khu đô thị mới, khu nhà địa bàn Thành phố Đối với khu chung c xây dựng xong đa vào vận hành phải tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung c ban hành kèm theo định số 06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 Bộ Xây dựng Đối với bất động sản trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê, khách sạn quản lý vận hành chúng tuân thủ theo văn trờng hợp nằm khu đô thị quy định riêng kinh doanh loại hình dịch vụ đặc thù -10- Thông t số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 Bộ xây dựng việc hớng dẫn phân hạng nhà chung c 1.1.2.2 Phân loại dự án đầu t bất động sản a) Phân loại theo tính chất đặc điểm bất động sản đợc đầu t: Đầu t kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung c Đầu t kinh doanh văn phòng cao cấp Đầu t kinh doanh siêu thị, trung tâm thơng mại Đầu t kinh doanh khách sạn Đầu t kinh doanh khu du lịch sinh thái Đầu t kinh doanh khu công nghiệp Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên b) Phân chia theo hình thức giao dịch: Đầu t xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Thuê nhà công trình xây dựng thuê lại Đầu t cải tạo đất đầu t công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng Nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đầu t công trình hạ tầng để chuyển nhợng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại c) Phân loại theo hình thức đầu t bất động sản bao gồm: - Theo chủ đầu t hình thức pháp lý Doanh nghiệp đầu t kinh doanh bất động sản đợc phân thành loại sau: + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp t nhân + Hợp tác xã - Theo nguồn vốn đầu t cho dự án BĐS +Đầu t từ vốn đầu t phát triển Doanh nghiệp +Nguồn vốn đầu t từ nớc +Nguồn vốn tín dụng +Nguồn vốn huy động từ đối tợng khác -75- Để trì đợc mức giá cân sát với giá trị thực đất đai: + Nhà nớc cần chủ động điều tiết nguồn cung, mở rộng hình thức cung nh đấu giá rộng rãi + Chủ động hình thành giá đất đai thị trờng sơ cấp không bị chi phối yếu tố ngẫu nhiên nh cân đối cung cầu, tác động giá ảo thị trờng biến động, đem lại hiệu cao việc sử dụng đất + Thay mức giá thu tiền giao đất thuê đất dựa theo khung giá ấn định Nhà nớc tiền thu dựa mức giá đợc hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án - Đứng phía doanh nghiệp: tạo quỹ đất cho dự án phải xem xét vào nhiều yếu tố vị trí, điều kiện địa lý, điều kiện hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực đất dự án, nh điều kiện phát triển cho mảnh đất tơng lai Vì tạo quỹ đất cho dự án phải xét đến vị trí tiềm theo yếu tố đầu vào quy mô khu đất cho phù hợp 3.5 Nghiên cứu lựa chọn thị trờng mục tiêu Nghiên cứu thị trờng công việc cần thiết doanh nghiệp trình kinh doanh Một doanh nghiệp khai thác hết tiềm nh không thoả mãn tất đợc nhu cầu khách hàng đợc đầy đủ thông tin xác thị trờng Thông qua việc nghiên cứu thị trờng, doanh nghiệp nắm đợc thông tin cần thiết giá cả, cung cầu hàng hóa dịch vụ mà doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh để đề phơng án chiến lợc biện pháp cụ thể đợc thực mục tiêu kinh doanh đề Quá trình nghiên cứu thị trờng trình thu thập thông tin, số liệu thị trờng kinh doanh, phân tích so sánh số liệu rút kết luận, từ đề biện pháp thích hợp doanh nghiệp Để công tác nghiên cứu thị trờng đạt hiệu cao, doanh nghiệp cần kết hợp hai phơng pháp nghiên cứu bàn phơng pháp nghiên cứu trờng Doanh nghiệp nên tiến hành nghiên cứu thị trờng theo trình tự sau: + Xác định mục tiêu nghiên cứu thị trờng + Xây dựng hệ thống tiêu nghiên cứu thị trờng, xác định lựa chọn phơng pháp nghiên cứu, xây dựng kế hoạch nghiên cứu, thực hiện, điều chỉnh kế hoạch viết báo cáo -76Nghiên cứu thị trờng phải đảm bảo tính khoa học, đầy đủ để đa giải pháp cấu sản phẩm dự án có nhiều sản phẩm khác Ví dụ nh dự án khu nhà khu đô thị, thông thờng có sản phẩm nhà thấp tầng nhà chung c cao tầng thờng phải cân nhắc số phân đoạn thị trờng để tìm kiếm đối tợng khách hàng tiềm Đối với dự án tạo lập bất động sản dạng dịch vụ nh khách sạn, văn phòng cho thuê, hỗn hợp văn phòng cho thuê khách sạn hạng mức đầu t, mục tiêu đầu t ban đầu quan trọng Để phân tích đánh giá dự án nên đầu t cấp độ nào, nhắm vào dạng khách hàng quan trọng Bên cạnh việc khai thác tận dụng công nghệ có, tạo giải việc làm doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực để đầu t công nghệ nhanh chóng có sản phẩm sản phẩm có chất lợng cao Phát triển cho tơng lai để tạo sức cạnh tranh mạnh bền vững doanh nghiệp Để thực đợc định hớng nêu năm, doanh nghiệp cần xác định trọng điểm mũi nhọn cần phải u tiên đầu t tập trung nguồn lực để thực đầu t dứt điểm Hạn chế chấm dứt tình trạng lựa chọn lĩnh vực đầu t hiệu quả, gây lãng phí thất thoát vốn doanh nghiệp Để giải toán quan trọng phải nâng cao chất lợng công tác nghiên cứu thị trờng Đối với số dự án quan trọng mà không đầy đủ liệu để định phải thuê tổ chức t vấn, chuyên gia điều tra, tìm kiếm số liệu để định cách xác 3.6 Nâng cao chất lợng quy hoạch kiến trúc dự án: Kinh doanh BĐS liên quan chặt chẽ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc; Khi quy hoạch cha trớc bớc, việc phát triển BĐS mang tính tự phát, cảm tính điều tra đầy nhu cầu nh dự báo tơng lai dẫn đến khủng hoảng thiếu thừa Sự khủng hoảng gây hậu xấu cho nhà đầu t dẫn dến hậu tơng lai nh phải bỏ chi phí lớn để khắc phục Nâng cao chất lợng quy hoạch kiến trúc phát triển dự án đầu t BĐS; xây dựng quy hoạch đảm bảo cân đối, hài hoà dự án hạ tầng, dự án phát triển đô thị; Để quy hoạch tốt dự án BĐS, cần phải nghiên cứu kỹ đặc điểm không gian quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật khu vực công trình xây -77dựng, đa giải pháp kiến trúc phù hợp với khu vực, phát huy tối đa công suất đa dự án, giảm chi phí xây dựng Về phía công ty cần có biện pháp kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tất dự án, có phơng án nhằm khắc phục hạn chế dự án, đồng thời Doanh nghiệp thuê đơn vị t vấn lập quy hoạch tổng mặt có chất lợng tốt Với quy hoạch tốt đem lại sản phẩm có giá trị hiệu cao 3.7 Giải pháp đền bù giải phóng mặt Trong hoạt động đầu t kinh doanh BĐS vấn đề bồi thờng, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất vấn đề khó khăn, phức tạp trình triển khai thực dự án Để giải có hiệu vấn đề này, vấn đề cốt lõi chế, sách bồi thờng, giải phóng mặt phải đảm bảo nguyên tắc hài hoà lợi ích Nhà nớc, nhà đầu t tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi Ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thờng, hỗ trợ, tái định c Nhà nớc thu hồi đất giải khiếu nại đất, quy định cụ thể Nhà nớc chịu trách nhiệm đảm nhiệm việc thu hồi đất để thực dự án đầu t hạ tầng khu dân c, nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn cao cấp Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung chế cho phép chủ đầu t đợc lựa chọn việc toán tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất thuê đất thực dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, dự án sản xuất kinh doanh khác Đổi phơng thức thực sách đền bù, giải phóng mặt theo chế thị trờng Chính sách đền bù đất đai xác định giá BĐS không phù hợp với giá trị thực tế yếu tố kìm hãm phát triển thị trờng, gây nhiều ắch tắc hoạt động giải phóng mặt thực dự án Thực sách đền bù dựa sở lợi ích chế thị trờng chủ yếu đồng thời thể vai trò sở hữu tối cao Nhà nớc đảm bảo bù đắp lợi ích thoả đáng cho ngời phải di dời Việc đền bù phải đảm bảo tái tạo lại đợc điều kiện sản xuất kinh doanh đời sống nh trớc thu hồi cao Ngời phải di dời nhận đợc mức giá đền bù tơng đơng với giá đất trớc có công trình đầu t cộng thêm phần khuyến khích tơng đơng với tỷ lệ định lợi ích công trình sau đầu t Đồng thời ngời phải di dời đợc -78tạo lập chỗ định c có điều kiện sản xuất đời sống tốt so với điều kiện sản xuất đời sống nơi trớc di dời Để nâng cao chất lợng công tác giải phóng mặt bằng, cần phải có biện pháp sau: - Thành lập phận chuyên phụ trách công tác giải phóng mặt để tính chuyên môn hóa tăng lên Đào tạo cán làm công tác giải phóng mặt có hiểu biết thật thấu đáo văn pháp quy liên quan đến công việc phải có kỹ tiếp xúc với dân chúng bị giải tỏa - Xây dựng phơng án bồi thờng, hỗ trợ, tái định c hợp lý thuyết phục ngời dân tính hợp lý để phơng án đợc chấp nhận nh vận động giải thích cho dân, cung cấp trớc kinh phí thực hiện, giúp ngời bị thu hồi đất sớm giải phóng mặt chí tổ chức đào tạo nghề Mặt khác quan quản lý nhà nớc nên tập trung vào giải pháp làm giảm giá đất thực tế thị trờng mức phù hợp, tiền đề để làm giảm áp lực toán bồi thờng giải phóng mặt - Phối hợp với quyền địa phơng, tổ dân phố, cán địa phơng nơi dự án cần giải phóng mặt bằng, nh thuê cán nh chuyên gia thời vụ dự án ngời dân địa phơng nhằm tận dụng mặt mạnh họ ngời địa phơng dễ dàng vận động, giải thích cho ngời dân bị giải tỏa hiểu đợc mục đích, ý nghĩa việc xây dựng dự án, tinh thần hai bên có lợi 3.8 Giải pháp huy động vốn Thứ - Chứng khoán hoá bất động sản: Hớng kinh doanh Hiện nay, nguồn vốn huy động phần lớn doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS chủ yếu huy động trớc từ nhà đầu t vay ngân hàng Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn chủ yếu sản phẩm BĐS thờng có giá trị lớn; đó, nguồn vốn nhàn rỗi dân c thờng nhỏ lẻ, cha khai thác Để khai thông nguồn vốn này, đề xuất phơng án hình thành mô hình: "Chứng khoán hoá dự án đầu t BĐS" Đây hình thức đầu t kết hợp hai hình thức đầu t chứng khoán đầu t BĐS Hiện Nhà nớc cha có quy định mô hình chứng khoán (tạm gọi mô hình chứng đầu t BĐS, chứng khoán đợc đảm bảo giá trị BĐS, cho phép nhà đầu t kiếm lời biến động giá trị BĐS sau mà -79không thiết phải sở hữu trực tiếp phần hay toàn BĐS suốt trình sở hữu chứng khoán) Toàn BĐS tham gia đợc chia nhỏ thành chứng có giá trị nh Điều có nghĩa là, thay xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn với thủ tục phức tạp nh nay, doanh nghiệp có nguồn thu tơng lại chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu t đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua định chế tài trung gian Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng BĐS bao gồm: đơn vị phát hành (chủ dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát nhà đầu t Tại thời điểm phát hành, chứng khoán đợc phát hành rộng rãi cho đối tợng quan tâm không giới hạn số lợng hay khối lợng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán BĐS đợc tự chuyển nhợng Tất thông tin chứng khoán thời điểm phát hành, trình thực dự án đợc công bố công khai cho nhà đầu t với giám sát tổ chức trung gian ngân hàng giám sát Điều đảm bảo cho dự án đầu t đợc hoàn thành tiến độ chất lợng cam kết, hạn chế tợng tiêu cực giao dịch BĐS Tại thời điểm kết thúc dự án đầu t BĐS, toàn dự án đợc bán đấu giá, ngời mua sản phẩm BĐS ngời có nhu cầu thực sự, tránh đợc tợng đầu BĐS Còn nhà đầu t đợc chia lãi dựa lợi nhuận thu đợc từ việc đấu giá dự án hoàn thành Tuy nhiên muốn đầu t vào thị trờng này, ngời chơi phải có thời gian theo dõi nghiên cứu hoạt động, phát triển Công ty để nắm bắt thông tin đa định cuối Việc "nắm thông tin" đầy phải thông tin thật hoạt động công ty lên sàn Trớc lên sàn, công ty phải công khai mức cổ tức cổ đông, lợi nhuận hàng năm, phơng hớng hoạt động kinh doanh nhng tất cả, không loại trừ khả nhng thông tin công khai bề tảng băng chìm Ngoài ra, nhà đầu t phải cân nhắc hình thức đầu t lĩnh vực đầu t Nếu cha có kinh nghiệm, kiến thức thông tin nhà đầu t đầu t thông qua quỹ đầu t, có nhà đầu t chuyên nghiệp, có khả phân tích tình hình để đa định đầu t, nhng đầu t vào chứng BĐS với giá trị đợc đảm bảo BĐS Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS u điểm chứng đầu t BĐS, tăng tính toán cho BĐS mở rộng cho nhà đầu t vốn, -80không có khả sở hữu hoàn toàn BĐS, giam gia đầu t vào thị trờng này, thị trờng mà từ trớc tới dành riêng cho nhà đầu t nhiều vốn Ngoài ra, tách riêng nhu cầu đầu t nhu cầu sở hữu BĐS thu hút đợc tham gia kiều bào, cá nhân tổ chức kinh tế nớc đầu t vào thị trờng BĐS Nh vậy, chứng BĐS gắn kết mức cao thị trờng tài thị trờng BĐS Thứ hai Tháo gỡ vớng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh BĐS Trong bối cảnh thị trờng tài Việt Nam nay, tín dụng ngân hàng tiếp tục kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Vì vậy, cần phải có giải pháp tháo gỡ vỡng mắc nh sau: + Tăng cờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vay vốn đầu t kinh doanh BĐS Đồng thời xem xét nâng tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn vay trung dài hạn ngân hàng thơng mại + Thiết lập nâng cao chất lợng kênh thông tin thị trờng BĐS làm sở cho Ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả nợ vay chủ đầu t dự án + Kiến nghị nhà nớc, cần hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống luật pháp đất đai, BĐS để tạo thuận lợi cho hoạt động cho vay vào đầu t, kinh doanh BĐS Hiện nay, hệ thống pháp luật đất đai, BĐS cha đồng bộ, thiếu thực tế gây khó khăn cho việc chấp Luật đất đai cha quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ mà thực theo Bộ luật dân sự; pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản cha đợc ban hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phơng Bên cạnh đó, Nhà nớc cha có quy định nh: xác định giao dịch BĐS (hợp pháp) vay, quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất Doanh nghiệp nhà nớc đợc giao trớc chuyển sang cho thuê Thứ ba Hình thành Quỹ đầu t tín thác cho thị trờng BĐS: Mô hình Quỹ đầu t tín thác cho thị trờng BĐS mô hình mà theo nhà đầu t uỷ thác cho công ty quản lý quỹ đầu t vốn vào BĐS để kiếm lời Về hình thức hoạt động: quỹ đầu t tín thác khai thác thị trờng BĐS, tìm cách sở hữu điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập; cho chủ sở hữu BĐS -81những ngời khai thác BĐS vay tiền; mua lại khoản nợ chứng khoán đợc đảm bảo BĐS Chứng Quỹ đầu t tín thác có tính chất nửa nh trái phiếu, nửa nh cổ phiếu: ngời nắm giữ Chứng Quỹ đầu t tín thác đợc nhận lợi tức định kỳ, nhng không tham gia quản lý đầu t Đồng thời, ngời nắm giữ Chứng Quỹ nhà đầu t nên phải chấp nhận rủi ro: bị phá sản công ty Quản lý Quỹ bồi thờng thiệt hại xác định họ gây Thứ t liên doanh thu hút đầu t trực tiếp nớc vào lĩnh vực BĐS Theo phân tích đánh giá, tính từ năm 2004 đến nay, đầu t trực tiếp 100% vốn nớc liên doanh với nớc vào BĐS Việt Nam tăng lên với tốc độ nhanh, đặc biệt năm gần Ước tính tổng số vốn đầu t cam kết đầu t nớc vào BĐS từ năm 2004 đến năm 2010 lên tới khoảng 8-9 tỷ USD qua hàng chục dự án từ Bắc vào Nam Đây kênh huy động vốn nh kêu gọi đầu t vào BĐS sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu t nớc Chính vậy, doanh nghiệp cần phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu t trực tiếp nớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời phải thống đợc với nhà đầu t mức đền bù giải toả, tỷ lệ nhà đợc bán, mức giá, trách nhiệm xã hội Thứ năm - Để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức sau: - Công ty liên doanh, liên kết doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng - Để giải phóng đất theo dự án kinh doanh BĐS: hộ dân c có đất đợc đền bù, tái định c lựa chọn hai hình thức: lấy tiền đền bù từ dự án, góp đất làm dự án theo giá thoả thuận dới hình thức cổ đông góp vốn để hởng cổ tức Thực hình thức kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Tuy nhiên, Nhà nớc cần có chế giám sát chủ đầu t để bảo vệ quyền lợi cho ngời dân Thứ sáu - Đối với dự án cải tạo để hoàn thiện, phát triển mạng lới đờng giao thông đô thị thành phố lớn: -82Để tạo điều kiện huy động vốn thực dự án kinh doanh BĐS theo hình thức cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đợc huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc Quá trình thu tiền trớc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải ký với quan quản lý nhà nớc Việc thu tiền rút tiền để đầu t theo tiến độ phải giao cho ngân hàng phục vụ Ngân hàng thơng mại làm nhiệm vụ ngân hàng phục vụ có trách nhiệm kiểm soát cá khâu toán chịu trách nhiệm liên đới; có nh tiến độ dự án quyền lợi ngời mua nhà, công trình, thuê mua dịch vụ đảm bảo an toàn 3.9 Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình: - Nâng cao trình độ chuyên môn cán quản lý Tăng cờng rà soát quy trình, quy định, chức hoạt động phận chuyên trách Xiết chặt quản lý mối quan hệ công tác quản lý đảm bảo khách quan, minh bạch, bình đẳng tạo điều kiện cho công việc thuận lợi - Hợp đồng giao khoán nội Công ty xí nghiệp cần xiết chặt nữa, đảm bảo thực nghiêm túc điều khoản hợp đồng kỹ, mỹ thuật công trình nh khâu toán đảm bảo theo quy định pháp luật - Đảm bảo chất lợng công trình theo quy phạm, yêu cầu quản lý chất lợng nhà nớc ban hành (Yêu cầu quản lý chất lợng theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP Chính phủ quản lý chất lợng công trình xây dựng) - Tăng cờng giám sát thi công, áp dụng ISO giám sát thi công - Một số công trình thi công đòi hỏi kỹ thuật cao cần mời thêm nhà thầu bên tham gia đấu thầu nhằm mục đích nâng cao khả cạnh tranh cho nhà thầu công ty, đảm bảo chất lợng công trình 3.10 Giải pháp sách giá bán, cho thuê - Đối với bên cho thuê nhà cần nâng cao cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực dự án nhà Chủ đầu t bên cho thuê nhà giao nhà thời hạn, chất lợng thoả thuận hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà, hớng dẫn cách sử dụng - Đa dạng hoá phơng án bán hàng gồm: bán trả lần, bán trả góp với mức trả lần đầu khác nhau, bán trả góp có kết hợp với ứng trớc vốn từ xây dựng -83- Khuyến khích khách hàng ứng trớc vốn thông qua giảm giá bán cho thuê so với khách hàng không ứng trớc vốn Để xây dựng phơng án bán trả góp có kết hợp với ứng trớc vốn cho chủ đầu t áp dụng phơng pháp xác định giá trị tơng đơng tiền tệ Trong kinh tế đầu t, muốn thiết lập công thức tính toán cho phù hợp, chẳng hạn cần xây dựng phơng án bán trả góp theo phơng thức trả trớc với số tiền trả năm đặn trả nợ số tiền năm vào cuối năm số tiền trả nợ hàng năm đợc tính theo công thức: (1 + i ) n * i A j = ( P Pj ) * (1 + i ) n Trong đó: Aj: số tiền trả nợ đặn hàng năm vào cuối năm kể từ năm trả nợ thứ trở khách hàng cho chủ đầu t P: tổng giá trị BĐS mua bán trả dần thời điểm bán (thời điểm đa BĐS vào sử dụng) Pj : tổng số tiền khách hàng ứng trớc cho chủ đầu t kể gốc tiền lãi tính đến thời điểm mua bán tài sản theo phơng án j n: số thời đoạn trả góp tính từ lúc mua bán tài sản đến trả xong nợ để chuyển sở hữu BĐS cho khách hàng theo phơng án j i: lãi suất biểu tính toán đợc thoả thuận chủ đầu t khách hàng Có thể vận dụng phơng pháp để lựa chọn phơng án huy động tiền trả trớc khách hàng nh sau: Bảng 3.1: cho phơng án Giá trị Phơng án P 64.657.827.234 Pj 32.328.913.617 P - Pj 32.328.913.617 Cho trớc lãi suất 9%/năm; tính n=9(quý) Phơng án 64.657.827.234 25.863.130.894 38.794.696.340 Vậy số tiền khách hàng trả đặn hàng quý ứng với phơng án: A1 = 0,09 x (1 + 0,09) x 32.328.913.617 = 5.392.424.063 (đồng) (1 + 0,09) -84- A2 = 0,09 x (1 + 0,09) x 38.794.696.340 = 6.470.908.876 (đồng) (1 + 0,09) Tổng số tiền khách hàng phải trả sau chủ đầu t bàn giao nhà là: Phơng án 1: 80.860.730.185 đồng Phơng án 2: 84.101.310.755 đồng Chủ đầu t mong muốn số tiền ứng trớc Pj lớn, khách hàng số tiền nhỏ tốt Chính đa phơng án để chủ đầu t khách hàng thơng thảo, lựa chọn phơng án tối u 3.11 Giải pháp quảng cáo, tiếp thị Đi tìm giải pháp khắc phục tình trạng yếu công tác quảng cáo, tiếp thị, ý kiến cho rằng: "Khi thấu hiểu đợc khách hàng yêu cầu cụ thể BĐS khách hàng, đơn vị kinh doanh lúc nên tiến hành triển khai đồng công việc nh: xây dựng theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi, tác động chăm sóc khách hàng" Việc tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm nên phù hợp theo cách tiếp nhận khách hàng; Chuyên môn hoá đội ngũ kinh doanh để đáp ứng đợc với yêu cầu thắc mắc nh quan tâm thật cụ thể khách hàng; Theo dõi dự án cạnh tranh khác tình hình biến động thị trờng để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết, nhng động thái cần phải quán tạo nên khác biệt độc đáo cách nhìn nhận khách hàng mục tiêu Việc xác định thị trờng mục tiêu rõ ràng phân khúc khách hàng vùng với hiểu biết sâu sắc phân khúc khách hàng viên đá đặt tảng cho kế hoạch tiếp thị BĐS thành công Công ty liên kết thuê tổ chức có trình độ Maketing chuyên nghiệp, có tên tuổi thị trờng để maketing cho dự án Công ty nhằm đem lại khách hàng tốt cho Công ty nh giúp cho Bộ phận Maketing Công ty học hỏi đợc kinh nghiệm, trình độ đơn vị t vấn thông qua việc phối hợp công việc nghiên cứu liệu đơn vị cung cấp -85Xây dựng sách tiếp xúc, chăm sóc khách hàng sau đầu t, tạo uy tín cho Công ty thơng trờng với sách phục vụ tốt khách hàng sử dụng dịch vụ, sản phẩm Công ty 3.12 Giải pháp bảo hành, bảo trì - Việc quản lý vận hành nhà chung c phải giao cho cán có lực chuyên môn quản lý vận hành nhà chung c thực Đó phải cán có lực việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp dịch vụ cho nhà chung c, bảo trì nhà chung c Công ty thành lập Ban quản trị nhà chung c, thành phần gồm: đại diện ngời chủ sở hữu, ngời sử dụng nhà chung c Số lợng hành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung c định Nhiệm kỳ Ban quản trị nhà chung c tối đa ba năm Ban quản trị chung c: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung c phù hợp với nhà chung c theo quy định pháp luật; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị ngời sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung c để có biện pháp nâng cao hiệu việc sử dụng nhà chung c Sau thờng xuyên kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung c - Có biện pháp kịp thời, nhanh chóng khắc phục, sửa chữa, thay kết cấu nhà ở, thiết bị h hỏng, khiếm khuyết vận hành, sử dụng không bình thờng mà lỗi ngời sử dụng nhà gây Đồng thời phải thờng xuyên kiểm tra việc tình hình hình sử dụng nhà ở: việc tuân thủ nội quy đề Ban quản lý nhà chung c, thấy có tợng chủ sở hữu nhà sau sửa chữa, cải tạo trạng nhà có thay đổi so với nội dung Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đợc cấp yêu cầu chủ sở hữu tạm dừng việc thi công - Phối hợp với quyền địa phơng việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật t an toàn xã hội nhà chung c đợc giao quản lý; - Đối với nhà cho thuê có kế hoạch, biện pháp bảo trì sửa chữa định kỳ nhằm đảm bảo chất lợng nhà cho thuê, thu hút khách hàng thuê, tăng doanh thu 3.13 Giải pháp cung cấp dịch vụ tiện ích cho ngời sử dụng cách tốt Lĩnh vực quản lý, khai thác vận hành công trình BĐS hầu nh bỏ ngỏ công tác đào tạo nh hoạt động kinh doanh nhà đầu t nớc Một thực tế hầu hết công trình BĐS lớn công ty nớc quản lý Các công ty nớc đủ sức tiếp cận đến công trình nhỏ, đơn lẻ Sự yếu công ty nớc chủ yếu -86trình độ quản lý điều hành, quan hệ với khách hàng nh cha đủ uy tín để lôi kéo khách hàng, tạo niềm tin cho nhà đầu t BĐS Chính việc đào tạo nguồn nhân lực có khả đủ để vận hành, tu, bảo dỡng đồng thời am hiểu kiến thức quản lý, điều hành, kiến thức kinh doanh Đòi hỏi Công ty cần có chiến lợc phát triển nguồn nhân lực Để nâng cao giải pháp cung cấp dịch vụ tiện ích cho ngời sử dụng, Công ty cần nghiên cứu nhân tố ảnh hởng đến mức tiêu thụ sản phẩm, nghiên cứu thị hiếu khách hàng, tình hình diễn biến đột xuất số nhân tố làm ảnh hởng đến mức tiêu thụ sản phẩm xảy Nghiên cứu tình hình cạnh tranh khả chiếm lĩnh thị trờng cụ thể khía cạnh nh sau: số lợng doanh nghiệp tham gia đầu t vào lĩnh vực này, khả cạnh tranh mặt giá bán sản phẩm, đặc biệt khả cạnh tranh chất lợng sản phẩm xây dựng, ớc tính thị phần sản phẩm dự án đạt đợc -87- Kết luận kiến nghị Kết luận Để góp phần nâng cao hiệu trình đầu t dự án đầu t kinh doanh bất động sản cho doanh nghiệp Với việc phân tích thuận lợi, khó khăn, đánh giá thực trạng dự án đầu t khai thác công ty cho thấy tình hình hoạt động đầu t dự án bất động sản Công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội Luận văn khái quát đặc điểm chung hoạt động đầu t kinh doanh BĐS Trên sở lý luận chung luận văn tập trung phân tích đánh giá hoạt động đầu t kinh doanh khai thác BĐS công ty cổ phần đầu t BĐS Hà Nội, xem xét nhân tố ảnh hởng đến trình đầu t, khai thác dự án công ty Luận văn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t khai thác có hiệu dự án, gồm: Nhóm giải pháp nâng cao chất lợng lập: giải pháp chiến lợc đầu t theo cấu sản phẩm; tạo quỹ đất tốt cho dự án, nghiên cứu thị trờng mục tiêu, giải pháp nâng cao chất lợng quy hoạch Nhóm giải pháp nâng cao chất lợng giai đoạn thực dự án: giải pháp đền bù giải phóng mặt bằng, giải pháp huy động vốn, nâng cao công tác quản lý giai đoạn thực dự án Nhóm giải pháp khai thác dự án bất đống sản đa vào sử dụng bao gồm: sách giá bán, cho thuê; nâng cao chất lợng công tác Maketting; giải pháp bảo hành, bảo trì công trình, cung cấp dịch vụ tiện ích cho ngời sử dụng cách tốt Kiến nghị Vì để hỗ trợ giúp công ty thực kế hoạch đề ra, tác giả đề xuất số kiến nghị nh sau : - Xây dựng hệ thống quản trị công ty bảo đảm hoạt động có hiệu cao đáp ứng đợc tốc độ phát triển Công ty - Có lợc phát triển lực quản trị cán quản lý doanh nghiệp, có chiến lợc phát triển nguồn nhân lực sách thu hút nhân tài, đào tạo công nhân lao động lành nghề Xây dựng văn hoá doanh nghiệp, nâng cao thơng hiệu công ty -88- Lựa chọn nhà t vấn lập dự án - Hỗ trợ doanh nghiệp việc giải phóng mặt tốt nữa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm có mặt triển khai dự án, tránh ứ đọng vốn, gây thiệt hại cho doanh nghiệp - Đa sách hấp dẫn ngời mua hàng, giúp cho việc huy động vốn đạt hiệu cao - Các thông tin mua bán nhà cần công khai, minh bạch hình thức khác nhau: quảng cáo, tiếp thị Công ty cần có chủ trơng sách phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh theo xu hớng đầu t Công ty để có chiến lợc đắn nhằm thúc đẩy dự án phát triển, tạo công ty lớn mạnh tơng lai, có sức cạnh tranh, thị phần đáng kể tiếng vang từ thơng hiệu Công ty đáp ứng lòng mong mỏi vị lãnh đạo sáng lập Công ty đại hội đồng cổ đông Công ty Với vấn đề đợc cập nhật thời gian này, hy vọng góp phần để làm rõ thêm tình hình đầu t kinh doanh dự án bất động sản công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội đa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu trình đầu t, khai thác có hiệu dự án kinh doanh bất động sản công ty Vì trình độ nh thời gian có hạn nên hẳn luận văn nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cha đợc giải Vây, mong nhận đợc góp ý phê bình thầy giáo, cô giáo đồng nghiệp Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tài liệu tham khảo GS TSKH Nguyễn Văn Chọn, Quản lý nhà nớc kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội, 1999 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn, Kinh tế Đầu t Xây dựng, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội, 2003 GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội, 2005 TS Hoàng Văn Cờng, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phân, THS Vũ Thị Thảo, Thị trờng bất động sản, Nhà xuất xây dựng, 2006 -89- GS.TS Nguyễn Đăng Hạc, TS Lê Tự Tiến, PGS Đinh Đăng Quang: Phân tích hoạt động kinh doanh doanh nghiệp xây dựng, Nhà xuất khoa học, 1998 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định hoạt động xây dựng Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định nhà Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai 10.Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ lý chất lợng công trình xây dựng 11.Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu t xây dựng công trình 12.Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ ban hành quy định chi tiết hớng dẫn Luật Nhà 13.Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế Khu đô thị 14.Quyết định 153/2006/QĐ-UB ngày 31 tháng năm 2006 UBND TP Hà Nội việc ban nhà Quy định tạm thời quản lý đầu t xây dựng kinh doanh dự án khu đô thị mới, khu nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 15.Quyết định 65/2005/QĐ-UB ngày tháng năm 2005 UBND Thành phố Hà Nội quản lý khu chung c, khu đô thị 16.Thông t số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 Bộ xây dựng việc hớng dẫn phân hạng nhà chung c 17.Tài liệu Kinh tế quản lý BĐS Hội thảo khoa học quốc tế trờng đại học xây dựng, năm 2007