ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN TRẦN MINH TÚ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN TRẦN MINH TÚ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN TRẦN MINH TÚ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2015 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo suốt trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô giáo phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân thành phố Bắc Ninh, phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài - Kế hoạch UBND phường, xã địa bàn thành phố Bắc Ninh, tất bạn bè giúp đỡ hoàn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Minh Tú MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài 11 Mục tiêu đề tài 12 2.1 Mục tiêu tổng quát .12 2.2 Mục tiêu cụ thể 13 Ý nghĩa đề tài 13 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 14 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 14 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 14 1.1.2 Cơ sở pháp lý 17 1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .20 1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .23 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.3 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 30 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới .30 1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam .33 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh 38 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 41 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 41 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 41 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu .41 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 41 2.3.1 Đánh giá tình hình thành phố Bắc Ninh 41 2.3.2 Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh .41 2.3.3 Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 42 2.3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 42 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 42 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 42 2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu 43 2.3.4 Phương pháp vấn trực tiếp 43 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Đánh giá tình hình thành phố Bắc Ninh 44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh 44 3.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 59 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 63 3.2 Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 65 3.2.1 Kết thực chuyển quyền sử dụng đất 65 3.2.2 Đánh giá kết chuyển sử dụng đất theo hình thức chuyển quyền 67 3.2.3 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành 69 3.3 Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 74 3.3.1 Ảnh hưởng chế, sách .74 3.3.2 Ảnh hưởng sở liệu đất đai, sở vật chất, trang thiết bị .74 3.3.3 Ảnh hưởng hiểu biết người dân, cán tới công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 75 3.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn thành phố Bắc Ninh 82 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 82 3.4.2 Giải pháp tổ chức, quản lý 82 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 83 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .84 KẾT LUẬN 84 ĐỀ NGHỊ 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP 200 PHIẾU PHỎNG VẤN 90 PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA 91 DANH MỤC VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất TP: Thành phố TB: Trung bình UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phòng đăng ký DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Một số tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh 48 Bảng 2: Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 – 2013 51 Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 63 Bảng 4: Tình hình thực chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2014 .66 Bảng 5: Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 -2014 theo đơn vị hành 70 Bảng 6: Kết đánh giá cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .76 Bảng 7: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức thuế phí công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 78 Bảng 8: Kết vấn cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .79 80 Qua bảng kết tổng hợp từ 152 phiếu điều tra người dân, ta xây dựng biểu đồ hình 3.8, biểu đồ hình 3.9 sau: Hình 8: Mức độ phục vụ tổ chức công chứng Hình 9: Mức độ phục vụ quan nhà nước Qua biểu đồ hình 3.8 hình 3.9 cho thấy hầu hết người dân, tham gia chuyển quyền sử dụng đất đánh giá tốt phục vụ tổ chức công chứng 81 quan nhà nước Trung bình đánh giá tốt tổ chức công chứng đạt từ 88% tới 93.75% tổng số người dân vấn; đánh giá mức độ trung bình từ 2.86% tới 8% tổng số người dân vấn; đánh giá mức độ từ 0% tới 4.29% tổng số người dân vấn Đánh giá mức độ phục vụ quan nhà nước, mức độ đánh giá tốt đạt từ 88% tới 93.75%, mức độ trung bình từ 0% tới 6.25%, mức độ từ 0% tới 8% tổng số người dân vấn Từ kết cho thấy cán quan nhà nước, tổ chức công chứng tập huấn, nâng cao trình độ kỹ công việc nên tiếp xúc với dân hầu hết giải đáp, hướng dẫn người dân đầy đủ trình tự loại giấy tờ cần thiết để thực hoàn thiện thủ tục chuyển quyền Đồng thời cho thấy hiểu biết hợp tác người dân, trước thực quyền đất đai, người dân tự ý thức tìm hiểu luật văn luật nên hướng dẫn hài lòng với tư vấn cán quản lý Nhận xét chung: Từ kết điều tra vấn cán người dân việc thực chuyển quyền người sử dụng thành phố Bắc Ninh rút số nhận xét: - Ảnh hưởng chế, sách không lớn với cán quản lý nhà nước đất đai Một phần ảnh hưởng nhỏ văn luật luật quy định nhiều lặp lại khiến người dân khó khăn tiếp cân, tìm hiều - Cơ sở vật chất địa bàn thành phố Bắc Ninh đầu tư, nhiên bị ảnh hưởng nhỏ trình lưu trữ sở liệu đất đai, trùng lặp, gây khó khăn xác định chỉnh sửa - 100% cán nhà nước quản lý đất đai, tìm hiểu văn luật, luật quy định kỹ lưỡng nên am hiểu tư vấn cho người dân đến thực quyền đạt hiệu cao - Hầu hết người dân ý thức quyền sử dụng đất đai tài sản lớn, xác định mức độ quan trọng quyền SDĐ nên tự giác tìm hiểu luật, quy định liên quan tới quyền sử dụng đất đai Tuy nhiên trường hợp chưa tìm hiểu đầy đủ, có hiểu chưa chưa đủ nên gặp khó khăn công tác thực chuyển quyền sử dụng đất đai 82 - Mức độ tìm hiểu, nghiên cứu vầ chuyển quyền sử dụng đất nhóm đối tượng người dân ảnh hưởng nghề nghiệp họ, người dân làm nhà nước có mức độ tìm hiểu cao hơn, so với đối tượng làm kinh doanh hay người dân nông nghiệp Nhưng nắm quyền nghĩa vụ tham gia chuyển quyền sử dụng đất 3.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn thành phố Bắc Ninh Từ kết nghiên cứu kết sử dụng đất, phân tích đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử dụng đất, em có số đề xuất để cải thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất sau: 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật - Ban hành văn cụ thể hoá sách pháp luật đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực - Đơn giản hóa quy trình thực chuyển quyền sử dụng đất, để người dân nắm rõ, hiểu nội dung, quy trình tránh gây nhầm lẫn, thời gian công tác chuyển quyền sử dụng đất - Tập trung thực biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS, hầu hết trường hợp chuyển nhượng không khai thuế với giá thực tế - Do cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn, sát với giá thị trường Đồng thời xây dựng loại phí thuế phù hợp thực chuyển quyền sử dụng đất 3.4.2 Giải pháp tổ chức, quản lý - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ trách nhiệm nghĩa vụ sử dụng tài nguyên đất - Thành phố cần tiếp tục đơn giản hoá thủ tục hành liên quan công tác 14 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài Đề tài công trình nghiên cứu khoa học hệ thống sách, pháp luật đất đai, đặc biệt sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đưa giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mọi tổ chức, cá nhân xã hội quyền sở hữu đất, họ Nhà nước giao đất quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất pháp luật quy định người sử dụng đất chuyển quyền nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [27] Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất"; khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định"[27] Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giá cao 03 trường hợp: giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực chuyển quyền sử dụng đất 84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Sau nghiên cứu thực đề tài "Nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014" đạt số kết sau: - Đánh giá tình hình thành phố Bắc Ninh bao gồm điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội; tình hình quản lý đất đai - Phân tích đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thu số kết cụ thể sau: + Do đô thị hóa nhanh, đất nông nghiệp bị thu hồi lớn, nhanh người dân không quan tâm đến canh tác, không thực chuyển đổi nên trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Chỉ nghiên cứu sâu hình thức chyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế góp vốn quyền sử dụng đất + Có tổng 23795 hồ sơ chuyển quyền phân bố cho hình thức: chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn 63%; góp vốn chiếm tỷ lệ cấu nhỏ %; tặng cho chiếm 28%; thừa kế chiếm 8% + Do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế xã hội nên từ năm 2011, 2012, 2013 số lượng đăng ký hình thức chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng giảm + 19 đơn vị phường xã thuộc thành phố Bắc Ninh chia làm nhóm theo số lượng hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất Nhóm cá phường xã 1500 hồ sơ, nhóm từ 1000 đến 1500 hồ sơ, nhóm nhóm lại + Công tác chuyển quyền sử dụng đất theo năm chia làm giai đoạn, giai đoạn từ 2010 đến 2013 giai đoạn suy giảm tình hình chuyển quyền sử dụng đất, khủng hoảng kinh tế giới; giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2014 bắt đầu có khởi sắc từ cuối năm 2013 số lượng hồ sơ thực chuyển quyền sử dụng đất tăng dần lên 85 + Cán quản lý người dân địa bàn thành phố Bắc Ninh có hiểu biết đầy đủ quy định chuyển QSD đất, nhiên mức hiểu biết không đồng đối tượng thuộc nhóm ngành nghề địa bàn cư trú khác Vẫn trường hợp chưa tìm hiểu đầy đủ, có hiểu chưa chưa đủ nên gặp khó khăn công tác thực chuyển quyền sử dụng đất đai - Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: + Ảnh hưởng chế, sách: nhiều văn luật nên dẫn tới người đọc hiểu không đủ, hiểu chưa nội dung cần truyền đạt + Ảnh hưởng sở liệu đất đai, sở vật chất: thông tin đất đai chưa đầy đủ, chưa với thực tế nên công tác chuyển quyền phải xác minh lại thông tin đất, dẫn tới chậm tiến độ + Ảnh hưởng hiểu biết người dân, cán bộ: qua phân tích phiếu điều tra cho thấy hầu hết cán hiểu cặn kẽ quy trình luật pháp thực công tác chuyển quyền sử dụng đất Người dân hầu hết đọc tìm hiểu, số lượng nhỏ số người điều tra hiểu chưa chuyển quyền sử dụng đất - Từ đề xuất giải pháp cụ thể nhóm giải pháp sách, pháp luật; giải pháp tổ chức, quản lý; giải pháp công nghệ , kỹ thuật nhẳm thúc ddaayr công tác chuyển quyền sử dụng đất đai Đề nghị Để thúc đẩy hoạt động hình thức chuyển quyền QSDĐ địa bàn thành phố Bắc Ninh ban lãnh đạo, ban quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân 86 - Chú trọng đầu tư tiến khoa học kỹ thuật công nghệ số công tác chuyển quyền sử dụng đất Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương, từ ngành liên quan tới - Có hệ thống tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ lĩnh vực đất đai, lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh tình trạng quan liêu, tham nhũng 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định đồ địa Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2003; Chính phủ (2007), Nghị định số 60/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007, việc điều chỉnh địa giới hành huyện Yên Phong, huyện Quế Võ, huyện Tiên Du để mở rộng thành phố Bắc Ninh Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định giá đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định thu tiền sử dụng đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 11 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 15 Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; điều 167 quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013; - Đất tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất - Ngoài điều kiện quy định trên, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Đất đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hình thức bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ (điều 190, Luật Đất đai năm 2013) 89 26 Lưu Quốc Thái (2006), ”Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44, Hà Nội 27 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 28 Chu Tuấn Tú (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Kho học Hợp tác Quốc tế 29 Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 90 PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP 200 PHIẾU PHỎNG VẤN 91 PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Mẫu 01 PHIẾU ĐIỀU TRA (Đối tượng điều tra người dân) I THÔNG TIN VỀ HỘ VÀ THỬA ĐẤT Họ tên chủ hộ: …………… .Nam: [ ] Nữ: [ ] Tuổi: Địa thường trú: ………………… Trình độ học vấn: Cấp 1: [ ] Cấp 3: [ ] Cao đẳng, Đại học: [ ] Cấp 2: [ ] TH chuyên nghiệp: [ ] Khác: ………………… Loại hình chuyển quyền sử dụng đất: Tổng diện tích chuyển quyền sử dụng đất……………… …… m2 Trong đó: + Đất (đất thổ cư): ……………… … m2 + Đất vườn, ao: ……… m2 + Đất nông nghiệp: …… ……… …… m2 + Đất Khác: …… … …… m2 Vị trí đất chuyển quyền đồ địa chính: Thửa đất số tờ đồ số địa phường, xã Giá chuyển quyền sử dụng đất: đồng/m2 Nhận xét chung: II ĐÁNH GIÁ CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ CHÍNH SÁCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Ông (bà) cho biết việc chuyển quyền sử dụng đất minh bạch chưa, công khai chưa? Minh bạch: [ ] Chưa minh bạch: [ ] Ông (bà) cho biết trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phù hợp chưa? Phù hợp: [ ] Chưa phù hợp: [ ] 92 Ông (bà) cho biết thời gian thực chuyển quyền sử dụng đất phù hợp chưa? Phù hợp: [ ] Chưa phù hợp: [ ] Ông (bà) cho biết đơn giá để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phù hợp chưa? Phù hợp: [ ] Chưa phù hợp: [ ] Ông (bà) cho biết mức độ phục vụ tổ chức công chứng việc chuyển quyền sử dụng đất tốt chưa? Tốt: [ ] Bình thường: [ ] Còn kém: [ ] Ông (bà) cho biết mức độ phục vụ quan Nhà nước việc chuyển quyền sử dụng đất tốt chưa? Tốt: [ ] Bình thường: [ ] Còn kém: [ ] Đánh giá chủ hộ sách chung Nhà nước việc chuyển quyền sử dụng đất : …………… …………… Gia đình ông (bà) sử dụng số tiền chuyển quyền sử dụng đất (nếu có) vào việc hay nguồn gốc số tiền từ đâu? …………… …………… Cuộc sống gia đình ông (bà) nào? Bình thường: [ ] Có thoải mái hơn: [ ] Vất vả, khó khăn hơn: [ ] 10 Ông (bà) có ý kiến công tác chuyển quyền sử dụng đất không? TP Bắc Ninh, ngày tháng Chủ hộ ký tên năm 2014 16 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để thực “dồn điền đổi quy định chi tiết điều 78, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thông việc chuyển quyền sử dụng đất Đây hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất - Tặng cho quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên không loại trừ quan hệ Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể trường hợp phép tặng cho chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trường hợp phải chịu loại thuế - Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội Nếu người chết để lại di chúc di chúc hợp pháp chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc chia theo thoả thuận phân chia hàng thừa kế; người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết mà không tự thoả thuận phân chia theo pháp luật - Góp vốn quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp thực theo thoả thuận hay nhiều đối tác, đối tác góp đất, góp tiền, góp tài sản khác sức lao động, công nghệ, máy móc Qui định tạo hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, đối tác phát huy sức mạnh riêng mình; từ 94 Ông (bà) cho biết mức độ phục vụ quan Nhà nước việc chuyển quyền sử dụng đất tốt chưa? Tốt: [ ] Bình thường: [ ] Còn kém: [ ] Ông (bà) có ý kiến công tác chuyển quyền sử dụng đất không? TP Bắc Ninh, ngày tháng năm 2014 CÁN BỘ QUẢN LÝ