Đang tải... (xem toàn văn)
Chuyên đề tốt nghiệp nghiên cứu về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Sacombank. Chuyên đề có sự đầu tư kĩ càng về nội dung cũng như những kiến thức thực tiễn phong phú. Đây là chuyên đề phù hợp cho các bạn sinh viên đang học các ngành tài chính ngân hàng.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI SÀI GÒN THƢƠNG TÍN SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG HÀ NỘI, NĂM 2016 MỤC LỤC CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG NGÂN HÀNG 1.1 BĐS vai trò bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.2 Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 1.2.1 Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay 1.2.2 Quy trình định giá bất động sản 1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản vận dụng vào định giá bất động sản chấp 12 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 19 2.1 Tổng quan ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long 19 2.1.1 Một vài nét ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long 19 2.1.2 Sơ đồ cấu tổ chức ngân hàng TMCP Sacombank 21 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long 22 2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS đảm bảo Sacombank chi nhánh Thăng Long 23 2.3.1 Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS đảm bảo 23 2.3.2.Quy trình định giá ngân hàng 24 2.2 Tình hình công tác thẩm định BĐS đảm bảo Sacombank chi nhánh Thăng Long 33 2.4 Thực trạng sử dụng phƣơng pháp định giá đất ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long 34 2.5 Đánh giá quy trình định giá BĐS chấp Sacombank 37 2.5.1 Những kết đạt 37 2.5.2 Những hạn chế cần khắc phục 39 2.5.3 Nguyên nhân 42 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 44 3.1 Quan điểm Sacombank định giá tài sản đảm bảo 44 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá BĐS chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long 46 3.2.1 Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị trường 46 3.2.2 Nâng cao trình độ cán công tác định giá BĐS chấp 46 3.2.3 Tăng cường quản lý nâng cao hệ thống thông tin riêng phòng thẩm định 47 3.3 Một số kiến nghị 48 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 48 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 53 KẾT LUẬN 56 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG NGÂN HÀNG 1.1 BĐS vai trò bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỉ lệ lớn, đặc biệt đảm bảo BĐS Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ luật tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự khái niệm chấp bảo lãnh tài sản mơ hồ chung chung Hầu hết khách hàng vay quan tâm đến điều có vay hay không, mà quan hệ vay vốn điều chỉnh luật Vì mà có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy Trước vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh phải hiểu rõ tường tận mà bắt đầu khái niệm Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam xác định khái niệm BĐS sau: BĐS tài sản không di, dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo quy định đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà BĐS Nhưng khái niệm nói rõ đặc tính quan trọng BĐS không di dời Vậy làm để mang BĐS vay vốn Ngân hàng Khi vay vốn Ngân hàng thu nhỏ đất đai nhà để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn yêu cầu Ngân hàng cử người đến nơi có tài sản để trông coi chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai tháo gỡ vấn đề cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ đất đai Vậy việc giản đơn người có nhu cầu vốn vay vốn, họ cần mang chứng thư pháp lý đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, Ngân hàng chấp nhận họ vay vốn Đó quan hệ chấp BĐS Ngân hàng Thực chất vấn đề giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mang giá trị pháp lý giá trị kinh tế Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trường cạnh tranh nay, chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý Nhà nước với BĐS nói chung nhà đất nói riêng Không có vậy, nhờ công việc mà tổ chức tín dụng tính rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta rút chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay ( bên nhận chấp) 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản - Cố định vị trí: BĐS di dời được, khách hàng muốn vay vốn Ngân hàng phải mang giấy tờ liên quan đến BĐS cho ngân hàng để làm tin Chính vậy, cán thẩm định cần nên biết giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể BĐS chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS - Tính bền vững: BĐS, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn BĐS chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý - Tính khác biệt: Không có BĐS hoàn toàn giống nhau, lí có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS, khác quang cảnh môi trường…Do đó, cán thẩm định phải quan tâm đến vấn đề - Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều ảnh hưởng tới việc định giá BĐS chấp - Có giá trị lớn: giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn Chính vậy, chấp BĐS vay vốn nhiều so với hình thức đảm bảo khác cầm cố tài sản - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS thường có tác động qua lại với có ảnh hưởng hoạt động kinh tế- xã hội Nhà nước phải thống quản lí BĐS Khi định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình BĐS khác đời 1.1.1.3 Phân loại bất động sản chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có BĐS BĐS tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp, bảo lãnh khách hàng vay, bên bảo lãnh Ngân hàng Tài sản chấp gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp + Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trường hợp chất phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận + Các tài sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp BĐS chấp bên chấp giữ, trừ trường hợp bên có thoả thuận bên chấp người thứ ba giữ BĐS có đăng ký quyền sở hữu chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác 1.1.2 Điều kiện bất động sản chấp BĐS dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Để chứng minh điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh BĐS - Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - Không có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văn việc tài sản tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết 1.2 Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 1.2.1 Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay 1.2.1.1 Khái niệm định giá Đối với hàng hóa thông thường dễ dàng tìm giá chúng nhiều biện pháp như: tham khảo giá thị trường, giá nhà sản xuất bán hay siêu thị, phòng trưng bày Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt việc xác định giá thành đơn giản để từ xác định giá nhà sản xuất khó Nhưng với BĐS sao? Liệu xác định giá BĐS cách dễ dàng không Câu trả lời chắn không, lẽ đất đai cấu thành BĐS thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Bản thân đất đai lại có giá trị lớn lại chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, trị, xã hội Mỗi yếu tố thời điểm khác tác động tới BĐS khác giá trị thời điểm khác không cố định Nhìn chung đất đai, thân lại vấn đề nhạy cảm với tài sản gắn liền với đất nhà cửa, kho tàng thường có giá trị kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều nói nên mang BĐS cân, đo, đong, đếm hàng hóa thông thường để tìm giá trị Để xác định giá trị BĐS có quan điểm cho rằng:"Định giá BĐS ước tính giá trị quyền sở hữu, tài sản BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định" hay ta hiểu sau:"Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định xem đến tất yếu tố thị trường bao gồm yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá BĐS kết hợp nghệ thuật khoa học phạm vi nội dung khoa học cần nhiều phần lại nghệ thuật Khía cạnh định giá BĐS việc phân tích liệu tính toán mặt toán học giá trị BĐS khía cạnh nghệ thuật kỹ nắm thông tin dùng để trợ giúp công việc định giá trình đưa đánh giá BĐS cần hiểu "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính toán để đạt mối quan tâm cụ thể vể lĩnh vực định định giá BĐS thời điểm cụ thể 1.2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hiện thị trường BĐS diễn cách bất ổn Sự bất ổn hàm chứa nhiều nguyên nhân cầu lớn cung nhiều làm nên điều Giá thị trường không phản không phản ánh giá trị thực BĐS Thị trường BĐS dần hình thành phát triển tất yếu kéo theo hoạt động giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế chấp Sẽ vào ổn định theo xu ổn định thị trường Vậy hoạt động thị trường diễn dựa vào dựa vào chuẩn mực để giao dịch, để giá thị trường phản ánh giá trị BĐS Chắc chắn có tác nhân thứ ba đứng quan hệ giao dịch người cầm cân nảy mực,đó tác nhân định giá BĐS Thật vậy, thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu kiểm kê tài sản định kỳ cần đến định giá BĐS Định giá cần thiết đưa định liên quan đến tài sản BĐS Định giá BĐS công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn cách thông thạo, nhuần nhuyễn mang tính khoa học Bởi lẽ kết định giá BĐS phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan người định giá Nếu người định giá đủ kiến thức vô tình đặt cho BĐS giá giá chưa phản ánh trị giá BĐS Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cho phép Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị BĐS chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị BĐS theo giá trị thị trường vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay lãi vay trường hợp khách hàng khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Ngân hàng thương mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả toán nợ vay, Ngân hàng thương mại phải tiến hành lý tài sản chấp để thu hồi lãi vay nợ vay Trước lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản cần thiết, tài sản lý qua phương thức 1.2.1.3 Nguyên tắc định giá - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: BĐS sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Luật đất đai quy định rõ mục đích sử dụng đất làm để quan chức quản lý đất đai quản lý BĐS Mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trò định chi phối đến định giá Vì vậy, nguyên tắc đòi hỏi quán mục đích đầu tư mục đích sử dụng để mang lại hiệu tốt Nếu hai mục đích không thống đương nhiên BĐS không hợp pháp giá trị BĐS không xác định - Nguyên tắc thay Trong thực tế, BĐS có nhiều cách sử dụng khác cách sử dụng có nhiều BĐS đáp ứng Người mua không trả giá cao cho BĐS có công với BĐS khác Vậy người định giá BĐS phải so sánh giá thị trường để giá trị cụ thể BĐS cụ thể, tùy ý đưa giá theo ý chí chủ quan - Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Khi ước tính giá trị ta dựa triển vọng tương lai, định giá BĐS phải có nhiệm vụ dự kiến khoản lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, dự tính người mua hay người chủ sở hữu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường BĐS - Nguyên tắc đóng góp Giá trị BĐS hay phận cấu thành nên BĐS phụ thuộc vào có mặt làm cho giá trị BĐS tăng lên hay giảm Chính vậy, định giá BĐS, việc thực quyền chấp người sử dụng đất Có nghịch lí đô thị thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn chậm Một nguyên nhân lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không quy hoạch triệt để từ đầu - Việc sử dụng giá đất UBND Thành phố ban hành theo định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất thấp so với giá thực tế thị trường, thường bằng1/3-1/5 giá thị trường, giá thành phố ban hành “mềm hoá” nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Chính phủ NĐ 123/2007 thông tư 145/2007 phủ Điều gây khó khăn cho ngân hàng áp dụng, ngân hàng áp dụng khung giá UBND vào định gía BĐS chấp giá trị BĐS thấp nhiều so với giá thị trường, điều làm nản lòng khách hàng không đáp ứng nhu cầu vay vốn họ Còn ngân hàng định giá theo giá thị trường trường hợp gặp rủi ro khả ngân hàng không thu đủ nợ gốc lãi khó tránh khỏi án xác định giá trị BĐS chấp lại áp dụng khung giá nhà nước Bên cạnh đó, việc chưa ban hành văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá quan nhà nước có thẩm quyền gây khó khăn cho ngân hàng định giá BĐS chấp Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS chấp chủ yếu phụ thuộc vào kinh nghiệm người định giá giá trị BĐS xác định mang tính chất tương đối, chưa thực sát với giá thị trường - Bên cạnh đó, phải đề cập đến hạn chế xuất phát từ trình độ, kinh nghiệm, lực, am hiểu thị trường BĐS đội ngũ cán thẩm định 2.5.3 Nguyên nhân Cùng với thuận lợi thành công đạt công tác định giá ngân hàng Sacombank gặp nhiều khó khăn, sau số nguyên nhân chủ yếu: Thứ nhất: Hệ thống văn pháp lý quy định công tác định giá chưa rõ ràng 42 Tuy Bộ luật dân sự, luật đất đai văn luật tiêu chuẩn định công tác định giá văn có chưa thống nhất, nội dung mang tính định hướng nhiều bất cập so với thực tế Các mức giá theo quy định thấp so với giá thực tế nhiều gây khó khăn cho ngân hàng áp dụng, ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá BĐS chấp giá trị BĐS thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng nhu cầu khách hàng Còn ngân hàng không áp dụng trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả ngân hàng không thu đủ nợ gốc không tránh khỏi án xác định giá trị BĐS chấp quan lại áp dụng khung giá Nhà nước, giá trị BĐS thấp giá xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ án can thiệp) Phương pháp định giá BĐS quan Nhà nước có thẩm quyền gây khó khăn cho phía ngân hàng định giá BĐS chấp Các cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS chấp mang tính kinh nghiệm chủ yếu, ngân hàng có cách định giá riêng giá trị BĐS chấp xác định mang tính tương đối Thứ hai: Theo quy định văn hành khách hàng chấp BĐS phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều bất cập tồn Sau Luật Đất đai 1993, toàn quốc có loại giấy chứng nhận (GCN), GCN quyền sử dụng nhà quyền sở hữu đất đô thị Loại thứ hai GCN quyền sử dụng đất nói chung cho quan, tổ chức cho khu vực nông thôn, đến có loại giấy chứng nhận khác: loại GCN quyền sở hữu (QSH) nhà QSD đất loại cũ loại mới; loại GCN QSĐ đất loại cũ loại loại GCN QSH nhà công trình Với loại giấy khiến công tác nhận chấp BĐS ngân hàng trở nên phức tạp khó khăn Vì nên sớm thống loại giấy chứng nhận để tạo thuận lợi cho đăng ký giao dịch đảm bảo Nếu tình hình tiếp tục gây khó khăn cho khách hàng muốn chấp BĐS làm cản 43 trở giao dịch thị trường BĐS, hoạt động giao dịch diễn khiến cho việc thu thập thông tin BĐS nhân viên thẩm định khó khăn Thứ ba: Do biến động không ổn định thị trường BĐS Thị trường BĐS nước ta hình thành, non trẻ, chưa phát triển ổn định Mặc dù quan Nhà nước có thẩm quyền cố gắng đưa nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động thị trường BĐS nhiều bất cập Thị trường BĐS diễn phức tạp, xuất cầu ảo nhà đất dẫn đến giá nhà đất tăng cao, không phản ánh giá trị BĐS thị trường Đây khó khăn, thách thức lớn cán tín dụng làm công tác định giá MB, việc định giá BĐS chấp khác so với việc định giá BĐS với mục đích mua bán cho thuê, chỗ mức giá mang tính thời kỳ, phải trì tương đối khoảng thời gian hợp đồng tín dụng hiệu lực, điều không thành vấn đề thị trường BĐS ổn định, thực tế vậy, thị trường biến động, điều gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu BĐS tương lai, cán tín dụng Không thế, việc thu thập phân tích thông tin từ thị trường gặp khó khăn với thị trường biến động thông tin dễ trở nên lạc hậu tính xác Thứ tƣ: Bản thân khách hàng Sacombank chưa am hiểu thị trường BĐS, chưa nắm rõ đặc điểm giá trị BĐS chấp nên cung cấp thông tin sai lệch khiến công tác định giá cán thẩm định ngân hàng không xác, không phản ánh giá trị thị trường CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Quan điểm Sacombank định giá tài sản đảm bảo Tài sản bảo đảm ngân hàng Sacombank nói riêng, hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò làm giảm rủi ro hoạt động tín dụng Mà theo quy 44 định pháp luật giá trị tài sản đảm bảo phải lớn nghĩa vụ thực toán khoản vay bên vay Nên việc xác định giá trị tài sản đảm bảo cần thiết, rủi ro việc định giá lớn cán thẩm định giàu kinh nghiệm Theo ngân hàng Sacombank thực định giá tài sản bảo đảm cho có giá trị ước tính sát với thị trường, sở việc ước tính giá trị giao dịch thực hiện, đến buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ BĐS giao bán thị trường, điều khẳng định giá trị ước tính BĐS bảo đảm giá trị thị trường Nhưng theo mà cán thẩm định làm coi gía trị thị trường được, mang nặng tính chủ quan thẩm định viên Lấy ví dụ BĐS tương tự để so sánh vơí BĐSĐG báo mua bán không hợp lý; nhiều nguồn thông tin mà báo mua bán có cò mồi BĐS kiếm lợi mà chưa giao dịch thực diễn Để giải thích cho hạn chế đưa lý luận ngân hàng cho việc định hợp lý lý sau: + Giá cao khung giá lại thấp giá thị trường, để đảm bảo nhu cầu vay vốn định khách hàng, tạo khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng + Thấp mức giá thị trường rồi, khách hàng không vay toàn giá trị mà vay mức tối đa 70% - BĐS Khi khách hàng buộc phải có thiện chí tìm cách để hoàn thành nghĩa vụ ngân hàng, số tiền vay nhỏ mà ta bỏ tài sản lớn số tiền mà ta có Nếu đánh giá sát thị trường đến thời gian thực nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả tính chi phí cho việc lý hợp đồng giá trị BĐS phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc Với quan điểm lý luận việc định giá sát với gía thị trường, tỷ lệ cho vay cao điều khiến cho ngân hàng thu hút nhiều khách hàng Và thực tế BĐS đặc biệt đất có xu hướng tăng, tượng khách hàng nói 45 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá BĐS chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long Để nâng cao uy tín Ngân hàng TMCP Sacombank hệ thống NHTM, thu hút đông khách hàng đến giao dịch ngân hàng thị công tác định giá BĐS chấp, ngân hàng cần cho phép cán làm công tác định gía xác định giá trị BĐS chấp sát so với giá thị trường Tuy nhiên dây công việc khó yếu tố chuyên môn kinh nghiệm người định giá cần ổn định thị trường BĐS Một đặc thù định giá BĐS chấp người định giá phải dự báo thay đổi thị trường lạm phát kinh tế Trong trường hợp phải phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ việc đánh giá tài sản thời điểm chấp không ý nghĩa Do để đảm bảo thu hút khách hàng, nâng cao uy tín ngân hàng, vừa tránh rủi ro kinh doanh ngân hàng, em xin đề xuất số ý kiến sau: 3.2.1 Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị trường Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn khách hàng cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi ngân hàng phát mại định giá ý nghĩa định giá BĐS chấp, người định giá cần kiểm tra chặt chẽ thông tin thị trường, giá thị trường BĐS khu vực có BĐS chấp, BĐS tương tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá tổ chức tư vấn nhà đất Từ Xây dựng khung giá đất công ty cách hoàn chỉnh Bằng cách nhân viên thẩm định trực tiếp khả giá tuyến đường thông qua hội đồng thẩm định ngân hàng để xây dựng giá trị thị trường 3.2.2 Nâng cao trình độ cán công tác định giá BĐS chấp Một lợi ngân hàng TMCP Sacombank là: Đội ngũ cán nói chungvà đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả có kinh nghiệm thực công việc Tuy nhiên trước biến động phức tạp thị trường BĐS, 46 thay đổi quy định, sách Nhà nước Ngân hàng TMCP Sacombank cần: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 3.2.3 Tăng cường quản lý nâng cao hệ thống thông tin riêng phòng thẩm định Điều có ý nghĩa to lớn việc giúp thẩm định viên việc tìm kiếm thông tin tham khảo tăng cường độ công việc đảm bảo tính xác hiệu - Cần xây dựng thư mục quản lý văn bản, nghị định, công văn nhà nước hội sở, giấy tờ có liên quan đến công việc thẩm định - Cần xây dựng phần mềm để quản lý thông tin đầu vào để tham khảo Giúp dễ dàng cho thẩm định viên việc tìm kiếm thông tin tham khảo - Ngoài xây dựng phần mềm chung cho phòng để tham khảo kinh nghiệp thông tin đồng nghiệp 47 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 3.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản đảm bảo đảm bảo chấp cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS yêu cầu BĐS chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua Tình hình góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng ngân hàng Phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở địa nhà đất Thành Phố Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn sở uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 3.3.1.2 Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá BĐS Như biết, định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS 48 chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm toán, sở địa nhà đất), tổ chức thuê quy định văn nhà nước Thế chấp BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị trường BĐS hình thành phát triển nên có phương pháp định giá chung, phương pháp định giá BĐS nói riêng Đề nghị phủ liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu 3.3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền chuyển dịch hàng hoá thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kể hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm BĐS.Thậm chí thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: 49 - Sửa đổi luật hành việc mua bán nhà đất tổ chức cá nhân, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS.Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước - Tạo lập hành lang cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS - Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người mua thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng toán Do cần đa dạng hoá hình thức tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất - Giá yếu tố quan tâm thị trường BĐS Đồng thời nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá điều đáng quan tâm, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề không khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thông qua khoản thuế, phí lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 3.3.1.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có điều nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sỡ hữu nhà ở, tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND 50 cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND tỉnh thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế, để bán trao đổi thị trường Mặc dù Ngân hàng thương mại có quy định phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để giúp người dân có hội vay nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận Ngân hàng cho vay bên bảo đảm phải thấp giá trị đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá, không vượt khung giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định mức tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cao giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Thế không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho khách hàng giá trị tài sản quy định thấp nhiều so với giá trị thực tế Điều khách hàng phía ngân hàng không muốn Do vậy, UBND tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa mức quy định giá trị đất, nhà cho sát với giá thị trường Điều giúp Ngân hàng thương mại có sở đầu tư mà người dân có hội vay nhiều vốn hơn, vay bên Đặc biệt giá trị tài sản tính đúng, tính đủ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước Để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Và có khung giá phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản thời điểm định giá chấp khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mãi, đặc biệt tài sản có biến động lên xuống thị trường Biên độ giao động khác loại tài sản, biên độ giao động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trường nhỏ biên độ giao động tài sản biến 51 động, để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn Một khung giá có biên độ giao động giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập trong thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, phủ cần phối hợp ban hành khung giá khác phù hợp 3.3.1.5 Cải cách hành thành lập quan định giá BĐS Sự đổi đường lối phát triển kinh tế dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế phát triển nhanh khoa học công nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm biên chế; phẩm chất, lực trình độ Trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu công tác quản lý Cải cách hành phải thực mặt, ngành Những phận quan sáp nhập sáp nhập, thiếu phải bổ sung đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Hiện phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường BĐS Trên thị trường BĐS giá BĐS quan trọng, quan trọng quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường 3.3.1.6 Hoàn thiện thủ tục chấp BĐS Theo quy định Ngân hàng, khách hàng vay vốn điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay mình.Tuy nhiên, khách hàng tư nhân hộ gia đình, vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) để chấp Ngân hàng Khi chấp, khách hàng người trực tiếp giữ bảo quản tài sản, Ngân hàng giữ giấy tờ tài sản chấp 52 Hầu hết người dân cho rằng: Ngân hàng nắm đằng chuôi giữ gốc giấy tờ tài sản Khách hàng chuyển nhượng tặng, cho… hình thức Mặt khác, khách hàng bị ràng buộc hợp đồng vay vốn hợp đồng bảo đảm (hợp đồng chấp với Ngân hàng) hợp đồng chấp phải xác nhận công chứng chứng thực cấp theo luật định Phía cuối số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phần ghi ghi: “Người cấp giấy không tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền” Như vậy, giấy không quy định chấp phải mang đến quan có thẩm quyền để ghi thông tin chấp vào giấy Vậy lại ghi vào sổ đỏ Một khách hàng toán hết nợ cho Ngân hàng muốn bán tài sản với lí đáng khó thực bị ép giá, người mua ngại mua nhà chấp Từ thực tế trên, thiết nghĩ không Bộ tài nguyên môi trường mà quan chức cần xem lại việc quy định ghi thông tin ghi vào sổ đỏ người dân, thông tin chấp để vay vốn Ngân hàng Quy định không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà chí chồng chéo cách quản lí hồ sơ Các quan thuộc Bộ tài nguyên môi trường cần vào sổ theo dõi, khách hàng trả hết nợ Ngân hàng giải chấp mang giấy tờ gốc đến để quan thực xóa thể chấp 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến BĐS chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho 53 vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan công chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị, thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét điều khoản để có chấn chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi - Ngân hàng nhà nước cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật, xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại 54 55 KẾT LUẬN Thực trạng phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Sacombank chi nhánh Thăng Long có bước tiến quan trọng, ngân hàng làm được, là: Giá trị BĐS chấp xác định dựa sở thị trường thời điểm định giá có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đáp ứng nhu cầu vốn người vay, hồ sơ pháp lý kiểm duyệt chặt chẽ cộng với quản lý nghiêm ngặt thời gian chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long hạn chế việc phải xử lý BĐS chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên định giá BĐS gặp nhiều khó khăn phần chế sách chưa có pháp luật quy định cụ thể hoàn chỉnh vấn đề Vì mong ngành quan, ban ngành chức ngân hàng phối hợp đồng để hoàn thiện công tác Với mong muốn góp phần nhỏ công tác định giá BĐS chấp nên em thực đề tài “Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS đảm bảo ngân hàng TMCP Sacombank chi nhánh Thăng Long” Với đề tài này, chuyên đề vào giải vấn đề sau: - Hệ thống hoá mặt lý luận vấn đề liên quan tới hoạt động định giá BĐS chấp - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS để đảm bảo tiền vay Sacombank - Đề biện pháp để nâng cao hoạt động Do trình độ thời gian có hạn, chuyên đề nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đóng góp ý kiến thầy cô môn để có viết hoàn chỉnh Em xin cám ơn anh chị chi nhánh giúp em thu thập số liệu hoàn thành trình thực tập ngân hàng TMCP Sacombank Em xin chân thành cảm ơn thầy cô tận tình bảo em trình thực chuyên đề 56