ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ NGỌC LINH XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ NGỌC LINH XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu Hà Nội – 2015 [ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tôi.Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác.Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Ngô Ngọc Linh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Khái quát biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 10 Khái quát giao dịch bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 12 1.2 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay 12 1.2.2 Mối quan hệ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng 16 1.2.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19 1.3 Khái quát tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 22 1.3.1 Khái niệm bất động sản điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 22 1.3.2 Đặc điểm bất động sản hệ giao dịch bảo đảm tiền vay việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI 32 SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 32 2.1.1 Các trường hợp xử lý 32 2.1.2 Phương thức xử lý 34 2.1.3 Thủ tục xử lý 41 2.1.4 Thanh toán tiền thu từ xử lý tài sản bảo đảm 44 2.2 Một số bất cập quy định pháp luật ảnh hƣởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 46 2.2.1 Quy định chủ thể hộ gia đình 47 2.2.2 Quy định việc bên thứ ba dùng bất động sản để chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người khác 55 2.2.3 Quy định nhà hình thành tương lai 66 2.2.4 Quy định trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại 77 2.2.5 Quy định quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng 80 Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN 87 VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 87 3.1.1 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 87 3.1 3.1.2 Khó khăn, vướng mắc thường gặp hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 91 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 96 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 98 3.2 3.2.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật 98 3.2.2 Một số kiến nghị cụ thể 100 KẾT LUẬN 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sôi động.Trong kinh tế thị trường, vay cho vay nhu cầu tất yếu Đối với kinh tế Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn hàng chục nghìn doanh nghiệp thành lập năm, nhiều TCTD thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ khiến TCTD lao đao, nợ xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải kinh tế Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống thời điểm tháng 4/2014 4,01% Tuy nhiên, số nợ xấu TCTD báo cáo lên NHNN Còn theo số NHNN đưa khoảng 9%, tính cách thận trọng [37] Bên cạnh biện pháp vĩ mô nhà nước, biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn giai đoạn kinh tế khó khăn, TCTD dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu Trong số tài sản bảo đảmcủa TCTD bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Theo số liệu tổng kết Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng 12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36] Do xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đóng vai trò quan trọng hoạt động xử lý nợ xấu TCTD Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ TCTD Việt Nam cho thấy dường TCTD yếu Có nhiều vướng mắc việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản gây khó khăn, chí cản trở TCTD thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ bất hợp tác người vay vốn, bên bảo đảm thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn thị trường đóng băng,… nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bất cập hệ thống pháp luật Chính không phù hợp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho TCTD trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường biện pháp cuối mà TCTD áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, TCTD người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, chủ thể cần pháp luật bảo vệ Thế với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước lại tạo chế thuận lợi để người vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần bảo vệ, TCTD dường bị đối xử người “ức hiếp” người vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm TCTD lại chưa khắc phục Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động Tổ chức tín dụng” đề tài luận văn Các vấn đề đưa luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam tổng kết từ thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản TCTD, qua đề xuất số hướng hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhằm tạo chế phù hợp vấn đề 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Mục tiêu tổng quát luận văn điểm vướng mắc, bất cập hệ thống pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật thực tiễn vụ việc TCTD 2.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt mục tiêu tổng quát trên, luận văn cần đạt số mục tiêu cụ thể sau: - Làm rõ số vấn đề lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản - Chỉ vướng mắc, bất cập pháp luật từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản TCTD - Đề xuất số giải pháp tổng thể kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Tình hìnhnghiên cứu đề tài: Xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng vấn đề nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá góc độ pháp lý Có nhiều công trình khoa học cấp độ khác nghiên cứu giao dịch bảo đảm/bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự.Tuy nhiên.các viết đăng Tạp chí thường bàn vấn đề nhỏ biện pháp bảo đảm cụ thể Chẳng hạn, viết: “Bàn biện pháp bảo lãnh” tác giả Phạm Văn Tuyết đăng Tạp chí Luật học số 01/1999 bàn riêng tính liên đới thực nghĩa vụ bảo đảm biện pháp bảo lãnh; viết: “Về biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng” tác giả Lê Hồng Hạnh bàn biện pháp Thế chấp, Cầm cố, Bảo lãnh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (2015), Quy trình số 2379 ngày 15/05/2015 việc xử lý nợ tổng thể Techcombank AMC, Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (2015), Công văn số 61/TB-HP ngày 29/7/2015 việc chấm dứt hợp đồng mua bán khách hàng không hoàn tất việc toán, nhận bàn giao nhà Dự án The Pride – Khu đô thị An Hưng, Hà Nội Cục thi hành ándân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án ngày 25/01/2013 việc thi hành án số 06/2012/KDTM-PT ngày 26/12/2012 Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyế t số 48-NQ/TW ngày 24/5 Bộ Chính trị Chiế n lược xây dựng hoàn t hiê ̣n ̣ thống pháp luật Viê ̣t Nam đế n năm 2010, định hướng đế n năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu tòa án”, Báo điện tử An ninh Thủ đô ngày 16/3/2014 Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng Bộ luật dân năm 2005, Tham luận Hội thảo Bộ luật Dân năm 2005 Bộ Tư pháp JICA tổ chức ngày 31/8/2011 – 01/9/2011, Hà Nội Trương Thanh Đức (2011); “Đúng, sai ủy quyền chấp”; Tạp chí thị trường tài tiền tệ, (326) Trương Thanh Đức (2012), Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân năm 2005, Hội thảo quy định chủ thể, giao dịch, đại diện Bộ luật Dân năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung, Hà Nội 10 Bùi Đức Giang (2014), “Sửa quy định giao dịch bảo đảm: Bước tiến hay lùi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 18/8/2014 11 Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực thí điểm chế định Thừa phát lại đến ngày 31/12/2015”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam ngày 26/10/2012 12 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Công văn số 17/HHNH ngày 02/02/2012 trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ vay bất động sản, Hà Nội 13 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2013), Công văn số 469/CV-HNNH ngày 24/12/2013 việc phản ánh vướng mắc hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng, Hà Nội 14 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2014), Công văn số 188/CV-HHNH ngày 04/08/2015 việc phản ánh vướng mắc thực TTLT số 01/2014 TTLT số 16/2014, Hà Nội 15 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày 16/01/2015 báo cáo khó khăn, vướng mắc tổ chức tín dụng việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội 16 Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản; Hà Nội 17 Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện quy định bảo lãnh Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật ngày 24/12/2013 18 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157 21 Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 Hội đồng Thẩm phán số vấn đề nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày 20/10/2014 22 Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Công văn số 829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh 23 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 nghiệp vụ xử lý nợ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội 24 Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam”,Thông tin khoa học pháp lý, (2), tr 90-95 25 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo Bộ luật dân sự, Tọa đàm góp ý dự thảo luật dân - Sửa đổi quy định giao dịch bảo đảm ngày 8/6/2015, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2011), Bản án số 48/KDTMST ngày 22/9/2011, Quảng Ngãi 27 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST ngày 28/07/2012 tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi 28 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng (2012), Bản án số 06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012, Đà Nẵng 29 Tòa án nhân dân thành phố Pleiku (2013), Bản án số 11/2013/KDTM-ST ngày 24/5/2013, Gia Lai 30 Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai (2013), Bản án số 10/2013/KDTM-PT, Gia Lai 31 Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm (2014), Bản án số 01/2014/KDTMST ngày 06/06/2014, Hà Nam 32 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam (2014), Bản án số 02/2014/KDTM-PT ngày 29/07/2014, Hà Nam 33 Trần Quyết (2013), “90% cư dân chung cư chưa cấp sổ đỏ: Lỗi ai”, Báo điện tử Người Đưa Tin ngày 08/09/2013 34 Trần Thanh Thanh (2012),Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 35 Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010) 36 An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải quan ngày 24/8/2014 37 Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền toái”, Trang tin điện tử Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam ngày 19/06/2014 38 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội