BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  PHAN THỊ NHÂN PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU Phần 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản .4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản .4 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản .4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12 1.2.3 Sản phẩm xu hướng phát triển thị trường tín dụng bất động sản 13 1.3 Tín dụng bất động sản Mỹ, Singapore học kinh nghiệm 16 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 17 1.3.1.1 Một số khái niệm 17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng hậu khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 18 1.3.2 Tín dụng bất động sản Singapore 23 1.3.3 Các học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 27 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 27 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam 27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến 30 2.1.2 2.2 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 40 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 42 2.2.1 Hành lang pháp lý thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng tung thị trường Việt Nam 43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43 2.2.2.2 Các sản phẩm 50 2.2.3 Tín dụng bất động sản Việt Nam, tồn nguyên nhân 52 2.2.4 Tác động bùng nổ tín dụng đến môi trường tài tiền tệ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59 3.1 Nhu cầu bất động sản 59 3.2 Nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 67 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 69 3.3.3.1 Chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố 70 3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72 3.3.3.3 Chứng bất động sản 73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua kênh huy động truyền thống từ người mua nhà đầu tư 75 3.3.5 Các giải pháp phía nhà nước 76 3.3.6 Các giải pháp khác 77 Kết Luận 80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án Singapore 24 Bảng 2.1: Bảng giá số đất dự án TP.HCM 33 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp năm qua 29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho khu công nghiệp qua năm 29 Hình 2.3: Số hộ chào bán qua năm 30 Hình 2.4: FDI qua năm 31 Hình 2.5: Số hộ bán năm vừa qua 32 Hình 2.6: Giá bán hộ giao 32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua tháng 35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho ngành 35 Hình 3.1: Dự báo số lượng hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 62 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Phát triển hiệu thị trường góp phần quan trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn ngày văn minh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng vốn, phải cần nhiều vốn Thị trường tín dụng bất động sản thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, năm qua đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Khi Nhà Nước thi hành sách thắt chặt tiền tệ, rút lượng lớn tiền lưu thông thị trường bất động sản bị ảnh hưởng tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản bị tác động lớn, kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây vấn đề thời nóng bỏng toán khó cho thị trường bất động sản nhu cầu vốn ngày tăng Vậy làm để khơi thông nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm để thị trường tín dụng kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì việc nghiên cứu “Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam” yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Và mục tiêu đề tài đề 2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận văn đưa số đóng góp sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, năm gần đây, đánh giá nhu cầu bất động sản năm tới - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản năm gần Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua kênh, xem xét nguyên nhân tồn thị trường tín dụng bất động sản - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm khơi thông nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích để nhận diện tồn vướng mắc thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa giải pháp, kiến nghị biện pháp khắc phục yếu điểm có phát triển thị trường tín dụng bất động sản thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập Đối tượng phạm vi nghiên cứu Các động thái thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố dẫn đến nghẽn mạch kênh tín dụng Thời gian nghiên cứu: Phân tích đánh giá thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008 Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo suốt trình nghiên cứu luận văn 3 Kết cấu luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản  Kết luận Phần 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản a Bất động sản Theo Bộ luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định” b Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản bất động sản đưa giao dịch thị trường 1.1.1.2 - Đặc trưng hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, ví dụ như: bất động sản nằm gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc giá cao ngược lại - Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm - Bất động sản loại hàng hóa cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao - Khả co giãn cung bất động sản so với thay đổi giá có hạn chế định cung ứng đất đai, thể khía cạnh sau: + Tổng quan toàn đất đai gần cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn không thay đổi; + Cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn; + Các hạn chế mặt qui hoạch, mặt hạn chế bật vì: việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi cao độ, diện tích xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch quy định xây dựng quyền địa phương - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên - Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng, di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Hơn chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu bên giao dịch thực số thủ tục chuyển quyền nên khoảng thời gian đáng kể - Sự can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước: bất động sản có tầm quan trọng lớn với kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà Nước 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thông qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng không mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa chế giá diễn không gian thời gian định 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thông thi thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường Gần Việt Nam, Công ty kinh doanh địa ốc Công ty môi giới bất động sản hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu Mới Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: đặc tính bất động sản thiêu hủy khó chia cắt, di dời; thừa thải nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương 7 - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, không tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo - Thị trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế quốc gia: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản thường có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, thị trường bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng thị trường khác, hình thành phát triển thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố kinh tế, trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, bất động sản hàng hóa đặc biệt nên ảnh hưởng yếu tố đến thị trường bất động sản lại có đặc điểm, biểu riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế nước tất yếu làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề đòi hỏi phải có trình chuyển dịch đất sử dụng hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái làm gia tăng giao dịch bất động sản tạo phát triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, phát triển kinh tế đồng thời trình phát triển khoa học, kỹ thuật công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu kinh tế xã hội -Dân số: Tăng dân số đồng nghĩa với tăng nhu cầu loại hàng hoá thị trường, để đáp ứng nhu cầu ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển quy mô từ làm tăng nhu cầu sử dụng đất Tuy nhiên, diện tích đất đai giới hạn tồn trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp khác nên có sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự xếp lại cho phù hợp với nhu cầu thị trường, sức ép phải giải thông qua thị trường chủ yếu từ đẩy thị trường bất động sản phát triển Thêm vào đó, gia tăng dân số áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời làm tăng nhu cầu hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, nhu cầu nhân tố làm gia tăng cầu bất động sản, bất động sản khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ -Pháp luật Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh -Chính sách kinh tế, tài – tiền tệ Nhà nước: Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 9 Trước hết, sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch thực chất xác định xác định lại mục đích sử dụng đất từ khu vực, vùng nằm quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hóa giao dịch bất động sản thị trường Ngược lại, vùng, khu vực không Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương trọng đầu tư phát triển kinh tế yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất dân cư không kích thích, đồng nghĩa với giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển thị trường bất động sản khu vực, vùng tương ứng Bên cạnh sách tài tiền tệ nhà nước ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có thời điểm gần giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, Nhà nước áp dụng sách tiền tệ mở rộng theo thị trường bất động sản sôi động trở lại, giao dịch bất động sản tăng lên rõ rệt -Tập quán, truyền thống thị hiếu: Tập quán, truyền thống yếu tố mang tính nhân văn thị trường bất động sản Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực giao dịch mua, bán, thuê mướn, chấp… thị trường bất động sản, có tác dụng đẩy nhanh làm hạn chế vụ giao dịch, đảm bảo độ tin cậy bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; có tác dụng làm đẩy nhanh chậm tiến trình toán bên với Trong đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản hai 10 khía cạnh chủ yếu sau, thứ là, thị hiếu vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu kiến trúc, kiểu dáng, tính đại, cổ điển… nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung cầu hàng hoá thị trường bất động sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ chất hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng thị trường BĐS: thông tin dự án bất động sản thường cung cấp mơ hồ chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa thông tin liên quan đến dự án đầu tư mà họ thoả thuận mua đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, v/v Những động thái tạo nên "cầu ảo" thị trường góp phần đưa đến "sốt" đất khiến cho dự án bất động sản có chênh lệch lớn giá so với giá trị thực tế - Hiện tượng đầu thị trường nhiều Chính tham gia nhà đầu làm cho giá BĐS đẩy lên cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo sốt nóng lạnh thị trường - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo, thông tin phát triển quy hoạch không công khai rỏ ràng làm cho đối tượng tham gia vào thị trường có định không Điều làm cho tính minh bạch thi trường thấp thi trường khác - Sự thiếu chuyên nghiệp quản lý Nhà Nước: khiến thị trường hoạt động mang nhiều tính tự phát dễ tổn thương, thể nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ vốn tiềm ẩn 11 bất động sản; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai - Năng lực doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản hấp dẫn chênh lệch cung cầu lớn Do đó, không doanh nghiệp không chuyên tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu thị trường điều đáng quan tâm Năng lực yếu khiến cho nhiều doanh nghiệp chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, tác động xấu đến hiệu đầu tư - Quy hoạch tổng thể: việc thiếu quán công tác quy hoạch gây khó khăn định cho chủ đầu tư việc phát triển triển khai dự án bất động sản, làm giảm giá trị dự án đầu tư 1.2 Tổng quan thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Có nhiều khái niệm tín dụng, khái niệm phổ biến là: Tín dụng phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn tác nhân thể nhân kinh tế hàng hóa.1 Tín dụng bất động sản hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản lãnh vực công nghiệp, thương mại dịch vụ 1.2.1.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản Ngoài đặc điểm thị trường tín dụng thông thường tín dụng bất động sản có đặc trưng, tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản mang lại, sau: Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài – Kế toán Hà Nội PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên, 1998 12 - Thị trường tín dụng bất động sản thường thị trường tín dụng dài hạn: bất động sản hàng hóa thời gian hình thành dài Theo phân tích chuyên gia bất động sản, trình hình thành dự án đòi hỏi trung bình từ năm trở lên Mặt khác, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn tín dụng bất động sản thường khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng thời gian ngắn mang tính khả thi thấp - Người vay thường huy động theo tiến độ dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn vốn đầu tư dàn trải theo giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, móng, xây thồ hoàn thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , khoản tiền cần theo giai đoạn khác huy động theo giai đoạn giảm áp lực lãi suất Còn huy động vốn lần vốn không sử dụng lúc phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều xuất phát từ thân thị trường bất động sản thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, cân đối cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, giao dịch bất động sản gần không xãy làm cho nhà đâu tư gặp nhiều khó khăn tài chí bị phá sản Điều làm cho khả toán khoản tín dụng người vay gặp nhiều khó khăn khả toán Do vậy, việc thu hồi khoản tín dụng vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên cách nhanh chóng, nguy đổ vỡ tín dụng cao 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc tổ chức tín dụng cho vay bất động sản Để giảm thiểu rủi ro cho vay bất động sản, tổ chức tín dụng thường cấp cho phòng tín dụng chức năng: - Chức quản lý khách hàng kênh bán hàng; - Chức marketting thị trường; - Chức hành chính; 13 - Chức quản lý rủi ro Trong khuôn khổ viết này, người viết xin đề cấp đến chức quản lý rủi ro Để quản lý tốt rủi ro, tổ chức tín dụng phải tuân thủ nguyên tắc sau:  Nguyên tắc lãnh đạo: sách chiến lược quản lý rủi ro tất hạn định mức rủi ro Ban Giám đốc đảm nhiệm  Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng người áp dụng sách người kiểm tra  Nguyên tắc “bốn mắt”: hồ sơ tín dụng BĐS phải có phân tích báo cáo phận người độc lập Và xét tiêu chuẩn cho vay luôn xét hai yếu tố sau:  Không cho vay hết, người vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);  Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không 1/3 thu nhập người cho vay, phải xác minh nguồn thu người vay Bên cạnh đó, thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản khâu không phần quan trọng tổ chức tín dụng cần lưu ý:  Tách rời phận định giá với phận quản lý tín dụng nhân viên bán hàng;  Chuyên gia định giá phải biết kiến thức thông thạo thị trường bất động sản vùng;  Bộ phận đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng giá nói chung dự án mua bán hàng nói riêng Ngoài ra, khâu tổ chức công việc quản lý hồ sơ phải phù hợp với phận, đảm bảo nguyên tắc khâu việc 1.2.3 Sản phẩm xu hướng phát triển thị trường tín dụng bất động sản Đã có nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản tung thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống qua ngân hàng hình thức phát hành trái phiếu dự án số hình thức cao Tuy [...]... lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản a Bất động sản Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất... hóa.1 Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau:... tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. .. cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương 7 - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động. .. trường bất động sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những... án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là: Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.1 Tín dụng bất động. .. 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia... triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt -Tập quán, truyền thống và thị. .. đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai 10 khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. .. tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển