ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng: - Các kết nghiên cứu Luận văn trực tiếp nghiên cứu hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Hải trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ trình thực nghiên cứu viết Luận văn cảm ơn, tất thông tin trích dẫn Luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực đề tài, nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện cho hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Nguyễn Thanh Hải, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ hoàn thành luận văn Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, tập thể giảng viên cán Khoa giúp hoàn thành trình học tập thực đề tài Tôi trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Sơn, tạo điều kiện cho thu thập số liệu, cung cấp thông tin cần thiết tham gia góp ý để thực nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất .7 1.2.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2.4 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2.5 Đấu giá đất số nước Thế giới 16 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản Việt Nam 18 1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ Việt Nam 20 1.4.1 Những quy định pháp luật đấu giá quyền SDĐ 20 1.4.2 Đặc điểm giá đất thực đấu giá quyền SDĐ 22 1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 28 1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội 28 1.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng 29 iv 1.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 29 1.5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Phú Thọ 31 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 32 2.3 Nội dung nghiên cứu 32 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình SDĐ huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ 32 2.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 33 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Thanh Sơn 33 2.3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn 33 2.4 Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1 Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp 33 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu 34 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 34 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất huyện Thanh Sơn 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn 40 3.1.3 Thực trạng phát triển khu dân cư 42 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 44 i LỜI CAM ĐOAN Tôi Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng: - Các kết nghiên cứu Luận văn trực tiếp nghiên cứu hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Hải trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ trình thực nghiên cứu viết Luận văn cảm ơn, tất thông tin trích dẫn Luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS : Bất động sản BCHTW : Ban chấp hành trung ương CN-TTCN-XD : Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt GTSX : Giá trị sản xuất HTX : Hợp tác xã KH : Kế hoạch KT-XH : Kinh tế - Xã hội NXB : Nhà xuất SDĐ : Sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 40 Bảng 3.2 Thành phần hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất UBND huyện Thanh Sơn thành lập 46 Bảng 3.3 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ từ năm 2011 – 2014 địa bàn huyện Thanh Sơn 55 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ thị trấn Thanh Sơn 58 Bảng 3.5 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Địch Quả 59 Bảng 3.6 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Thục Luyện 60 Bảng 3.7 So sánh kết đấu giá đất xã, thị trấn 60 Bảng 3.8 Hiệu kinh tế từ việc đấu giá QSD đất 03 dự án địa bàn huyện Thanh Sơn 62 Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá 65 Bảng 3.10 Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 69 Bảng 3.11 Kết điều tra người tham gia đấu giá QSD đất 70 Bảng 3.12 Kết điều tra người trúng đấu giá QSD đất 71 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên lớn quốc gia, Việt Nam nước khác có sách đất đai phù hợp để huy động sử dụng có hiệu tiềm vào phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương khóa XI việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất " Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đất đai dùng để chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước Chính sách pháp luật đất đai Đảng Nhà nước đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội đất nước nhằm phát huy tiềm tiềm lực vốn có đất đai phục vụ trình phát triển đất nước Tuy nhiên nhiều hạn chế công tác quản lý đất đai, chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ vai trò đất đai kinh tế, nên nguồn vốn quí báu bị khai thác sử dụng chưa với giá trị nó, gây lãng phí cho Ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp Mặt khác tư thị trường bất động sản chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng làm cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu Những năm gần đây, điều kiện kinh tế đất nước nhiều khó khăn, để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, Nhà nước chủ trương 72 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn 3.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Phú Thọ 3.5.1.1 Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dự công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 3.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc 73 + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 3.5.1.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước + Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá đất địa bàn huyện Thanh Sơn 3.5.2.1 Phương thức đấu giá a) Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu không tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xoá bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư [18] Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Những người kinh doanh ruộng đất loại tốt loại vừa thu khoản lợi nhuận bình quân số chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt [11] Vì ruộng đất thuộc sở hữu địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm chuyển cho địa chủ hình thức địa tô chênh lệch Như địa tô chênh lệch gắn liền với độc quyền kinh doanh tư chủ nghĩa ruộng đất Địa tô chênh lệch tồn điều kiện chủ nghĩa xã hội, song phân phối phần hình thức thu nhập tuý phụ thêm Hợp tác xã nông nghiệp nông dân, phần hình thức thu nhập Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất 1.2.2.2 Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Vì địa tô vận động cách độc lập với giá đất tác động ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà 75 hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền SDĐ Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết SDĐ đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất huyện Thanh Sơn chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Phú Thọ thực Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu SDĐ khu vực đấu bên 76 Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) không nên để diện tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá quyền SDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Công tác đấu giá QSD đất huyện Thanh Sơn tiến hành tương đối tốt Huyện xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2011-2014, huyện tiến hành 11 đấu giá, đấu giá 212 lô đất thu 113.500 triệu đồng: + Thị trấn Thanh Sơn thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1132,9 m2 với 12 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 7.853.659,3 nghìn đồng + Xã Địch Quả thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1341 m2 với 16 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 3.171.186 nghìn đồng + Xã Thục Luyện thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1050 m2 với 10 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 1.294.168 nghìn đồng - Đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Thanh Sơn đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai + Hiệu mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất khai thác hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước Kết đấu giá cho thấy mức chênh lệch giá trúng giá thực tế thị trường từ 1,06 đến 1,07 lần, cho thấy công tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chưa chưa sát với thực tế nên chưa phát huy tối đa giá trị kinh tế khu đất Giá trúng bình quân cao giá sàn phê duyệt 1,15 lần cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước 78 + Về mặt xã hội: Các dự án đấu giá quyền SDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Đấu giá quyền SDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ + Đối với công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Tạo sức ép công tác quản lý đất đai quy hoạch sử dụng đất đai, thông qua chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất bước Luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý SDĐ huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn tỉnh Phú Thọ nói chung toàn quốc nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, tăng cường giám sát người dân cao số tiền mua đất phải giảm đi, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận [20] Vì vậy, nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng lên Việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán quyền sử dụng đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hoá thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hoá thông thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [20] Cung - cầu thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất cung đất cố định bất biến Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm mức thu nhập bình quân người dân địa phương, khả hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay chấp.[20] 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Bộ tài (2003), Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18 tháng 12 năm 2003 chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thông tư số 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 sửa đổi, bổ sung thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2005 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thông tư số 45/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐCP, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 81 Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Hội nghị kiểm điểm công tác quản lý Nhà nước Tài nguyên Môi trường 08/05/2008, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2005 hướng dẫn số quy định nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng, Bộ KHĐT, Bộ TNMT, Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 13 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 16 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất 17 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 18 Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản 19 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 20 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính 82 phủ bán đấu giá tài sản 21 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 22 Luật đất đai 2003, NXB trị quốc gia, Hà Nội 23 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Thủ tướng phủ việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 24 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản 25 Hồ Thị Lam Trà (2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 26 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 huyện Thanh Sơn, Phú Thọ 27 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2011, 2012, 2013, 2014), Báo cáo kết thực đấu giá quyền sử dụng đất theo định số 216/2005/QĐ-TTG 28 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2010), Báo cáo thuyết minh kết công tác kiểm kê đất đai năm 2010 29 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2011, 2012, 2013, 2014), Niên giám thống kê huyện Thanh Sơn năm 2011-2014 CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ LÀM CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Họ tên:……………………………………Tuổi:………………… Chức vụ:……………………………………………………………… Đơn vị công tác:……………………………………………………… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1: Mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư theo anh (chị) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo anh (chị) giá đất thực đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm đấu giá? Đồng ý Không đồng ý Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 3: Theo anh (chị) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………… Câu hỏi 4: Theo anh (chị) việc đấu giá quyền sử dụng đất khu 10 Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho mục đích sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất, thấy đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng ngoại vi thành phố điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung đất đô thị nhờ mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất đô thị làm chậm tăng giá đất khu vực Bên cạnh phát triển tăng trưởng liên tục kinh tế khu vực dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều cho tất ngành kinh tế, giá đất ngày cao [20] Bằng chứng lô đất bị chia cắt ngày nhỏ thay vào khoảng đất trống nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai có hạn mà nhu cầu đất vô hạn, theo đà phát triển giá đất đô thị có xu hướng tăng liên tục Nhìn chung Việt Nam thời gian tới quan hệ cung cầu đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức cân đối căng thẳng lao động công nghiệp đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại đất đồi núi, vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn đưa vào khai thác Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng khu trung tâm thương mại, du lịch mở khả thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm Chính phủ chưa có khả xếp yếu tố tạo lên cân đối lao động đất đai Đó chưa tính đến yếu tố tiến kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc làm dư thừa lao động [12] CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án:………………………………………………………………… Họ tên:…………………………… …Tuổi……………………… Nghề nghiệp:… .………………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1:Theo ông (bà) giá đất đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ………………… ……………………………………… Câu hỏi 2: Công tác tuyên truyền, quảng bá khu có đất đấu giá có kịp thời với nhu cầu ông (bà) không? Có Không Câu hỏi 3: Phiên đấu ông (bà) tham gia có công khai, minh bạch không? Có Không Câu hỏi 4: Đánh giá chung ông (bà)về thủ tục đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Đơn giản Bình thường Khó khăn Câu hỏi 5: Theo ông (bà) nhà nước cần điều chỉnh giá không? Có Không Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Người điều tra …… (Ký, ghi rõ họ tên) CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án:………………………………………………………………… Họ tên:……………………………… Tuổi……………………… Nghề nghiệp:….……………………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………… ……… …… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1: Giá đất trúng đấu giá hộ ông (bà) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo ông (bà) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 3: Cơ sở hạ tầng nơi ông (bà) trúng đấu giá có đủ điều kiện? Có Không Câu hỏi 4: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi không? Tốt Bình thường Không tốt Câu hỏi 5: So với nơi nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi nơi ông (bà) không? Có Không Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Người điều tra ……… (Ký, ghi rõ họ tên)