1 CHƯƠNG i: sở Lý LUậN Cơ BảN Về CHíNH SáCH THị TR-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà n-ớc ta 1.1 Khái quát thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà a Khái niệm nhà Theo quy định Luật nhà ở: Nhà loại công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân ( Điều Luật nhà ở) Nhà th-ơng mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu t- xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị tr-ờng (Nghị định 71 Chính phủ) Nhà xã hội nhà Nhà n-ớc tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu t- xây dựng cho đối t-ợng quy định Điều 53, Điều 54 Luật nhà mua, thuê thuê mua theo chế Nhà n-ớc quy định (Nghị định 71 Chính phủ) Nhà công vụ nhà Nhà n-ớc đầu t- xây dựng cho đối t-ợng quy định Điều 60 Luật nhà thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật nhà Nh- vậy, để đ-ợc coi nhà cần có hai yếu tố: nhà phải công trình xây dựng ng-ời tạo nên sức lao động kết hợp vật liệu xây dựng, thiết bị gắn nhà thông qua biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng; đồng thời công trình xây dựng phải đ-ợc xây dựng để phục vụ nhu cầu để nhu cầu th-ờng xuyên khác hộ gia đình, cá nhân để trì sống không gian văn hóa tập ng-ời có quan hệ gia đình Từ quan niệm đó, luận án xác lập khái niệm nhà nh- sau: Nhà loại bất động sản, loại hình công trình xây dựng dân dụng, loại t- liệu sinh hoạt đ-ợc dùng làm nơi ng-ời nghỉ ngơi, tái sản xuất sức lao động, điều kiện cần thiết phản ánh chất l-ợng sống ng-ời dân, đồng thời phản ánh trình độ phát triển kinh tế quốc gia Nhà có nhiều loại hình, với quy mô, kích th-ớc khác nhau, kết cấu gồm loại phòng chức (phòng ngủ, phòng khách, phòng làm việc, phòng ăn ), với chất liệu xây dựng khác nhau, nh-: gỗ, gạch, đá, bê tông, sắt thép với bố trí hộ số hộ, hàng loạt hộ (chung c-) Nhà tài sản lâu bền, có giá trị cao, loại cải có ý nghĩa quan trọng đời sống ng-ời, đồng thời trình sản xuất (xây dựng), l-u thông, trao đổi sử dụng nhà có vai trò quan trọng kinh tế quốc dân b Đặc điểm nhà ở: Nhà có đặc điểm chủ yếu sau: Tính bất động không di chuyển đ-ợc: Do nhà gắn liền với đất nên có tính chất không di chuyển đ-ợc, đặc điểm đặc thù sản phẩm nhà so với sản phẩm khác Tính lâu bền: giá trị sử dụng khấu hao sản phẩm nhà kéo dài nhiều năm Tính không đồng nhất: sản phẩm nhà có đặc thù riêng hình dáng, diện tích, màu sắc, kết cấu hộphù hợp với nhu cầu v thị hiếu ng-ời sử dụng sản phẩm nhà Khả khoản không cao Là tài sản có giá trị cao Là loại hàng hóa chịu chi phối mạnh mẽ từ quy định pháp luật sách Nhà n-ớc: sản phẩm nhà chịu chi phối mạnh mẽ từ quy hoạch, chủ tr-ơng phát triển địa ph-ơng, vùng miền 1.1.2 Khái niệm, cấu trúc bậc đặc điểm thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà 1.2.1.1 Khái niệm thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà Theo nguyên lý kinh tế học, thị tr-ờng đ-ợc tiếp cận hai góc độ: 1) Trên góc độ tiếp cận vĩ mô - thị tr-ờng tổng thể xã hội: thị tr-ờng hiểu l tập phữc hợp v liên túc cc nhân tố môi trường kinh doanh quan hệ trao đổi th-ơng mại đ-ợc hấp dẫn thực không gian mở, hữu hạn chủ thể cung - cầu ph-ơng thức t-ơng tác chúng nhằm tạo thành điều kiện tồn phát triển cho sản xuất v kinh doanh hng hóa; 2) Trên góc độ tiếp cận vi mô - thị tr-ờng doanh nghiệp: Theo góc tip cn tồn khái nim th trng ca doanh nghip1 m nh khoa hc xác lp rõ nh: Khái niệm thị tr-ờng L.Rendos: thị tr-ờng tổng hợp quan hệ trao đổi ng-ời bán ng-ời mua đ-ợc thực điều kiện sản xuất hàng hóa Khái niệm T.cannon: thị tr-ờng tập ng-ời bán ng-ời mua thỏa thuận điều kiện trao đổi hàng hóa dịch vụ đ-ợc tiến hành cách trực tiếp gián tiếp thông qua mạng l-ới trung gian phức hợp để kết nối ng-ời mua ng-ời bán vị trí không gian khác G.Audigier có định nghĩa tổng quát: thị tr-ờng nơi gặp gỡ cung cầu sản phẩm nhằm làm thỏa mãn nhu cầu định Chuyên gia t- vấn quản trị doanh nghiệp J.U.Lorenz khái niệm: thị tr-ờng toàn môi tr-ờng hoạt động doanh nghiệp, bao gồm nhân tố tác động thị tr-ờng Từ khái niệm thị tr-ờng doanh nghiệp, với đặc điểm sản phẩm nhà dịch vụ kèm tác giả tổng hợp xác lập khái niệm thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà tập khch hng, người cung ứng thực tiềm có nhu cầu mua bán sản phẩm nhà dịch vụ kèm theo thuộc danh mục mặt hàng kinh doanh doanh nghiệp mối quan hệ với tác nhân môi tr-ờng kinh doanh đối thủ cạnh tranh ca doanh nghiệp Nh- vậy, theo quan im tip cn vi khái nim ny th trng nh ca doanh nghip kinh doanh nh ch tn ti khi: (1) tn ti mt khách hàng hin thc v tim nng, có nhu cu v sc mua sn phm nh ; (2) Giỏo trỡnh Marketing Thng mi Trng i hc Thng mi tn ti mt nh sản xuất cung ứng nh hin thc v tim nng; (3) tn ti mt khung giá bán sn phm v dch v nh ; (4) tn ti mt h thng phân phi, t chc, công ngh bán sn phm v dch v nh Thị tr-ờng nhà doanh nghiệp kinh doanh nhà đ-ợc o lng qua nhóm thông s: không gian, thi gian v cht lng sn phm nhà ở, điều có nghĩa với doanh nghiệp kinh doanh nhà cặp tích hợp thông số thuộc nhóm thông số tồn mức biểu định cho phép thị tr-ờng doanh nghiệp, từ đòi hỏi phải xác lập cấu trúc bậc thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà 1.1.2.2 Cấu trúc bậc xác định thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà Xác lập cấu trúc bậc thị tr-ờng giúp doanh nghiệp kinh doanh nhà xác định đo l-ờng đ-ợc cầu thị tr-ờng tạo sở trực tiếp để xây dựng sách thị tr-ờng marketing hợp lý, hiệu Về nguyên lý, thị tr-ờng doanh nghiệp gồm bậc sau: - Thị tr-ờng trọng điểm doanh nghiệp kinh doanh nhà phần thị tr-ờng mà diễn trình kinh doanh doanh nghiệp công ty có dự án khai thác thời gian tr-ớc mắt Dung l-ợng thị tr-ờng sản phẩm nhà đ-ợc hiểu sức dung nạp khối l-ợng sản phẩm tối đa đ-ợc mua toàn thị tr-ờng mức giá xác định, kỳ thời gian xác định - Thị tr-ờng tiềm doanh nghiệp kinh doanh nhà tập xác định ng-ời tiêu dùng có biểu vài mức quan tâm tới chào hàng thị tr-ờng định doanh nghiệp - Thị tr-ờng khả hiệu lực doanh nghiệp kinh doanh nhà tập xác định ng-ời tiêu dùng có quan tâm, thu nhập tiếp cận với chào hàng thị tr-ờng chi tiết doanh nghiệp - Thị tr-ờng hữu hiệu doanh nghiệp kinh doanh nhà tập xác định ng-ời tiêu dùng có quan tâm, thu nhập, có khả tiếp cận điều kiện tham gia chào hàng thị tr-ờng chi tiết xác định doanh nghiệp - Thị tr-ờng đ-ợc cung ứng doanh nghiệp kinh doanh nhà phần thị tr-ờng hữu hiệu mà doanh nghiệp định theo đuổi thỏa mãn - Thị tr-ờng hữu doanh nghiệp tập xác định ng-ời tiêu dùng mua sản phẩm doanh nghiệp 1.1.2.3 c im th trng doanh nghiệp kinh doanh nh n-ớc ta: Th trng doanh nghiệp kinh doanh nhà có nhng c im ch yu sau: + Nhu cu th trng đòi hi ngy cng cao v cht lng sn phm nh hn hp bao gm cht lng công trình xây dng nh , cht lng dch v, c bit l dch v sau bán + co giãn cung cu thp, giá th trng nh ng, phát trin phc chịu s tác ng mnh trc tip ca nhiu yu t, ca môi trng xung quanh nh: giá t, giá vng v t l hi đoái, sách qun lý nh , xây dng nh + Phng thc giao dch bán sn phm v toán a dng: toán trc giao hng sau, giao ngay, giao hng toán tr chm theo k hn thi gian + Thị tr-ờng nhà phận thị tr-ờng hàng hóa + Quá trình hoạt động thị tr-ờng nhà chia thành giai đoạn Khâu sản xuất: việc tìm kiếm khai thác đất đai để xây dựng công trình Khâu l-u thông: khâu thực giá trị giá trị sử dụng nhà thông qua hình thức mua bán, cho thuê chấp Khâu tiêu dùng: bắt đầu kết thúc trình giao dịch nhà đ-ợc chuyển cho ng-ời tiêu dùng + Thị tr-ờng nhà có mối quan hệ chặt chẽ với thị tr-ờng tiền tệ + Vì nhà có tính bất động nên thị tr-ờng nhà thị tr-ờng mang tính khu vực, sản phẩm có d- thừa khu vực đem bán nơi khác đ-ợc + Cũng nh- thị tr-ờng khác, trình tăng tr-ởng thị tr-ờng nhà có dao động theo mùa, theo chu kỳ, đáng ý dao động theo chu kỳ 1.2 Nội dung sách thị tr-ờng Marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà n-ớc ta 1.2.1 Khái niệm sách thị tr-ờng Marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà n-ớc ta 1.2.1.1 Khái niệm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà - Chính sách nói chung: Chính sách trình hành động có mục đích mà cá nhân nhóm theo đuổi cách kiên định việc giải vấn đề Chính sách kế hoạch điều khoản, quy định chung để h-ớng dẫn khai thông cách suy nghĩ hành động định Chính sách ph-ơng tiện để đạt đ-ợc mục tiêu - Chính sách vĩ mô: Theo góc độ tiếp cận vĩ mô sách đ-ợc hiểu: + Chính sách trình hành động có mục đích mà cá nhân nhóm theo đuổi cách kiên định việc giải vấn đề (James Anderson 2003) + Chính sách tập hợp định có liên quan lẫn nhà trị hay nhóm nhà trị gắn liền với việc lựa chọn mục tiêu giải pháp để đạt mục tiêu (William Jenkin 1978) + Chính sách kết hợp phức tạp lựa chọn liên quan lẫn nhau, bao gồm định không hành động, quan Nhà n-ớc hay quan chức Nhà n-ớc đề (William N Dunn, 1992) + Theo Charles O Jones (1984), sách tập hợp yếu tố gồm: Dự định (intentions): mong muốn quyền; Mục tiêu (goals): dự định đ-ợc tuyên bố cụ thể hóa; Đề xuất (proposals): cách thức để đạt đ-ợc mục tiêu; Các định hay lựa chọn (decisions or choices); Hiệu lực (effects) - Chính sách vi mô: Theo góc độ tiếp cận vi mô (theo giáo trình Quản trị chiến l-ợc Tr-ờng Đại học Th-ơng mại) sách đ-ợc hiểu: + Chính sách hệ thống dẫn, dẫn dắt doanh nghiệp trình đ-a thực định chiến l-ợc + Chính sách ph-ơng tiện nhằm đạt đ-ợc mục tiêu doanh nghiệp + Chính sách bao gồm văn h-ớng dẫn, quy tắc, thủ tục đ-ợc thiết lập để hậu thuẫn cho hành động Từ khái niệm trên, với đặc tr-ng thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng nhà ở, cho phép tác giả tập hợp xây dựng khái niệm sách thị tr-ờng doanh nghiệp kinh doanh nhà nh- sau: Chính sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà hệ nguyên tắc, quy tắc giải pháp để hoạch định, triển khai biến số kinh doanh chủ chốt doanh nghiệp nhằm đạt đ-ợc mục tiêu chiến l-ợc thị tr-ờng marketing doanh nghiệp thị tr-ờng mục tiêu kỳ thời gian xác định Từ khái niệm sách, luận án xác lập: 1) Chính sách cụ thể hóa chiến l-ợc kinh doanh doanh nghiệp, sách thị tr-ờng marketing tiêu điểm; 2) Chính sách thị tr-ờng marketing nhằm đạt đ-ợc mục tiêu nh-: phát triển thị tr-ờng, hiệu hoạt động marketing kinh doanh; 3) Các sách theo biến số chủ chốt hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nh-: - Chính sách sản phẩm - Chính sách giá - Chính sách kênh phân phối - Chính sách truyền thông xúc tiến hỗ hợp - Chính sách quản lý chi phí - Chính sách hậu cần dịch vụ doanh nghiệp kinh doanh nhà 4) Chính sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp đ-ợc đặt mối quan hệ mật thiết với hệ sách khác doanh nghiệp nh-: sch nghiên cữu v pht triển, sch ti chính, sch nhân sứ 1.2.1.2 Đặc điểm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà Vi nhng c im ca sn phm v dch vụ nh , c tr-ng ca th tr-ờng nh , cho phép ch nhng c im ni bt ca sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nh (hình 1.1) Đặc điểm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà Hiểu biết sâu sắc ý muốn khách hàng Cung ứng sản phẩm nhà đáp ứng mong muốn khách hàng Định h-ớng vào nhóm khách hàng xác định Định h-ớng đổi - Nghiên cứu thị tr-ờng nhà - Phân đoạn thị tr-ờng xác định đoạn thị tr-ờng nhà mục tiêu - Sản phẩm - Khai thác thị tr-ờng - Xúc tiến quảng cáo DN KD nhà Định h-ớng dài hạn - Phân tích thị tr-ờng tiêu thụ nhà - Khai thác triệt để lâu dài thị tr-ờng tiêu thụ nhà Hình 1.1:Đặc điểm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà Nguồn: [11] nghiên cứu Nghiên cứu sinh Đối với sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, hiểu biết sâu sắc ý muốn khách hàng có ý nghĩa trung tâm Trong nhiều tr-ờng hợp điều đ-ợc biểu thị qua sản phẩm nhà đ-ợc cung ứng bán h-ớng vào việc giải vấn đề khách hàng đòi hỏi Vấn đề định h-ớng vào nhóm khách hàng xác định gắn liền với việc phân đoạn thị tr-ờng nhà có liên quan tới vấn đề định h-ớng hành vi marketing Thông th-ờng việc sử dụng đặc điểm kinh tế (thu nhập ng-ời tiêu dùng, doanh số doanh nghiệp ) không đủ để tạo nên nhóm khách hàng ng-ời tiêu dùng, biến động kinh tế, tâm lý xã hội tác động nhiều định mua hàng Tất khía cạnh định h-ớng thị tr-ờng có chung điều kiện tiền đề hệ thống thu thập xử lý thông tin thị tr-ờng nhà toàn diện nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, phần lớn hoạt động thông tin phòng nghiên cứu thị tr-ờng tiến hành giao thầu cho quan nghiên cứu thị tr-ờng bên Cần nhấn mạnh rằng, nghiên cứu thị tr-ờng không tạo nên điều kiện tiền đề cho việc làm thích ứng, phù hợp doanh nghiệp với điều kiện thị tr-ờng Nó có nhiệm vụ trung tâm tìm kiếm khả tác động cho việc gây ảnh h-ởng tới điều kiện thị tr-ờng kiểm tra chúng Nghiên cứu sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà thấy nhiều biện pháp khác đ-ợc sử dụng đồng thời, nh- tạo lập t-ơng quan chất l-ợng giá, chào hàng thị tr-ờng xúc tiến th-ơng mại; cung cấp cho thị tr-ờng sản phẩm th-ờng kèm theo chiến l-ợc quảng cáo xúc tiến bán hàngĐiều phối hoạt động marketing tổ chức marketing (là điều kiện tiền đề cho việc điều phối) nh- định có tính chất tổ chức yếu tố thành công quan trọng doanh nghiệp Một đặc điểm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà định h-ớng đổi Định h-ớng ch-ơng trình sản phẩm doanh nghiệp vào mong muốn nhiều thay đổi nhanh chóng nhu cầu khách hàng th-ờng phải định phát triển sản phẩm hay dịch vụ kèm theo thị tr-ờng khai thác thị tr-ờng Đổi sản phẩm, cung ứng sản phẩm thị tr-ờng mới, quảng cáo ph-ơng tiện quan trọng để làm khác biệt đối thủ cạnh tranh tạo ý khách hàng tiềm Một phận công cụ marketing sử dụng khách hàng có khả phân biệt sản phẩm Điều có ý nghĩa tr-ớc hết lĩnh vực truyền thông 10 Đặc điểm cuối sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà định h-ớng dài hạn So sánh với giai đoạn định hướng bn hng (trong việc tăng mữc tiêu thú có tính chất ngắn hạn chủ yếu thông qua cố gắng xúc tiến phục vụ bên ngoài, giảm giá ) việc định hướng marketing ca doanh nghiệp đòi hi khoảng thời gian dài cho việc lập kế hoạch thực biện pháp marketing Đầu tiên việc phân tích thị tr-ờng tiêu thụ để từ phát triển sản phẩm thích hợp sau tung thị tr-ờng Mục tiêu phổ biến marketing chắn lâu dài khai thác triệt để thị tr-ờng tiêu thụ thông qua biện pháp trung hạn dài hạn Nh- vậy, từ khái niệm sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà cho phép xác lập hai nội dung nghiên cứu thuộc nội hàm vấn đề nghiên cứu gồm: (1) Phân định tác nhân môi tr-ờng bao gồm môi tr-ờng vĩ mô, môi tr-ờng ngành có tác động tới xây dựng triển khai sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà ở; (2) Nội dung sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà Đồng thời xác lập yêu cầu triển khai sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà theo t- quản trị kinh doanh đại: T- quản trị theo mục tiêu (MBO) t- quản trị theo trình Điều có nghĩa sở nhận dạng, phân tích tác động tác nhân môi tr-ờng để lựa chọn, định mục tiêu thị tr-ờng marketing xác lập nội dung triển khai hữu hiệu sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà trình tổng thể trình chi tiết phù hợp để thực mục tiêu phát triển thị tr-ờng marketing doanh nghiệp (xem hình 1.2) 176 Giai đoạn doanh nghiệp phải giải công việc thủ tục chuẩn bị đầu t-, đền bù GPMB, thực nghĩa vụ tài quan Nhà n-ớc Trong số đó, chi phí hoàn thiện thủ tục đầu t- đa phần chi phí ảo, doanh nghiệp khó xác định đ-ợc; chi phí đền bù giải phóng mặt chi phí thuế đất chi phí lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải giải thật khéo léo Do để quản lý chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu t- thực giải phóng mặt doanh nghiệp cần: + Một là, doanh nghiệp sử dụng biện pháp thuê đơn vị t- vấn có uy tín kinh nghiệm t- vấn thủ tục, giải phóng mặt nh- đơn vị phát triển quỹ đất địa ph-ơng, giải pháp thêm chi phí thuê nh-ng làm giảm máy cồng kềnh cho Công ty quan trọng góp phần rút ngắn thời gian doanh nghiệp giải thủ tục để giải phóng mặt đem lại hiêu cao đầu t- dự án + Hai là, tr-ờng hợp doanh nghiệp tự thực giải phóng mặt cấu doanh nghiệp phải đ-ợc tổ chức chuyên nghiệp gồm: Bộ phận chuyên sâu lĩnh vực tính toán đ-a dự báo xác đ-ợc chi phí đền bù GPMB, thuế sử dụng đất tổng mức chi phí đầu t- cho dự án Bộ phận chuyên trách, có kinh nghiệm việc thực công tác giải phóng mặt nhằm đem lại hiệu quả, giảm đáng kể chi phí cho dự án Công tác lập ph-ơng án đền bù giải phóng tr-ớc tiến hành việc đền bù cho ng-ời dân có đất bị thu hồi dự án cần tránh hình thức để đối phó với thủ tục bắt buộc Nhà n-ớc mà phải đ-ợc tổ chức phối hợp tr-ớc với quyền sở địa ph-ơng ng-ời dân khu vực dự án để bàn bạc, trao đổi thống tr-ớc nội dung đền bù Nh- vừa cung cấp số liệu xác cho việc tính toán dự án nh- nhanh chóng thực đền bù để GPMB cho dự án Trong giải pháp sách đền bù GPMB, nghiên cứu sinh đề xuất thay đổi ph-ơng án đền bù tiền nh- việc quy đổi cho ng-ời dân đất đ-ợc quyền sở hữu cổ phần dự án Nh- vậy, phía doanh nghiệp hạn chế đ-ợc chi phí đền bù GPMB, phía ng-ời 177 dân lúc họ có cổ phần dự án, việc thực dự án nhanh hay chậm, giá trị dự án cao hay thấp ảnh h-ởng trực tiếp đến quyền lợi họ Điều làm cho trình thực GPMB nhanh tiết kiệm mặt chi phí Đối với việc xác định thuế sử dụng đất, cán bộ, phận chuyên trách phải có nghiệp vụ sâu thẩm định giá BĐS giúp cho việc tính toán nộp thuế SDĐ phù hợp với yêu cầu Nhà n-ớc, sát với giá thị tr-ờng hiệu cho dự án Đồng thời cán có chuyên môn nghiệp vụ để dự báo thay đổi sách quản lý nhà n-ớc có liên quan đến việc thực dự án Đối với chi phí thực thủ tục đầu t-: để hạn chế mặt chi phí thủ tục, cần có phận chuyên nghiệp, có kinh nghiệm nắm vững quy trình quy định Nhà n-ớc thủ tục đầu t- giúp cho trình thực thủ tục nhanh nhất, hiệu giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp - Hoàn thiện sách quản lý chi phí giai đoạn thực đầu t+ Doanh nghiệp cần thuê đơn vị chuyên nghiệp lĩnh vực xây dựng thi công công trình mặt góp phần đẩy nhanh, tiến độ xây dựng, tiêu quy hoạch đ-ợc duyệt mặt với kinh nghiệm chuyên sâu ngành xây dựng giúp doanh nghiệp hạn chế chi phí thừa xây dựng quản lý dự án + Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ đại lĩnh vực xây dựng thi công công trình nhcông nghệ xử lý thi công ngầm phần móng tầng hầm; công nghệ thi công công trình cao tầng nh- bơm bê tông, sàn dự ứng lực kết cấu công trình đồng thời tìm kiếm nguồn nguyên liệu với nhiều tính vừa tăng chất l-ợng công trình nh- tính thẩm mỹ, chí làm tăng tính thân thiện với môi tr-ờng công trình mà phải đảm bảo giá rẻ nhằm giảm chi phí thi công dự án + Đối với chi phí nguyên vật liệu xây dựng: để giảm rủi ro kinh doanh nhà việc xây dựng hệ thống nhân có kinh nghiệm nghiên cứu, phân tích thông tin thị tr-ờng, doanh nghiệp thành lập hoạt 178 động theo mô hình công ty con, công ty liên kết lĩnh vực vật liệu xây dựng, t- vấn thiết kế, xây dựng dân dụng nhằm tạo chủ động, giảm chi phí cho doanh nghiệp Do khó khăn mặt vốn, xu h-ớng quyền th-ơng l-ợng nhà cung cấp ngày tăng lên, thị tr-ờng nguyên vật liệu lại có nhiều biến động khó l-ờng Các doanh nghiệp việc xây dựng nhiều sách -u đãi nhằm gắn kết mối quan hệ với nhà cung cấp cần nghiên cứu thành lập công ty theo mô hình liên kết công ty mẹ lĩnh vực liên quan để chủ động việc quản lý chi phí đầu vào đầu doanh nghiệp - Hoàn thiện sách quản lý chi phí vốn đầu t- doanh nghiệp kinh doanh nhà Hà Nội Chi phí vốn đầu t- chiếm tỷ trọng không nhỏ dự án, việc quản lý sử dụng nguồn vốn ảnh h-ởng không nhỏ đến hiệu dự án Để góp phần làm tăng hiệu việc quản lý chi phí vốn, doanh nghiệp kinh doanh nhà cần ý vấn đề sau: + Sử dụng vốn: Nguồn vốn để đầu t- vào dự án cần đ-ợc tính toán cẩn trọng Chỉ nên đầu t- vào dự án có tính khả thi cao hạn chế tối đa độ rủi ro Chuyển vốn cho dự án thật cần thiết phải sử dụng tiền mặt, toán cho nhà thầu đảm bảo hoàn thành chất l-ợng tiến độ nên sử dụng nguồn vốn doanh nghiệp cho giai đoạn đầu dự án, nên tận dụng việc huy động nguồn vốn có chi phí thấp để sử dụng đầu t- cho giai đoạn sau dự án + Huy động vốn: Với doanh nghiệp kênh huy động vốn chủ yếu doanh nghiệp từ công ty tài chính, ngân hàng, từ khách hàng, từ đối tác Do số quy định điều kiện đ-ợc huy động vốn dự án, nh- thắt chặt tín dụng hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp kinh doanh nhà khó khăn việc huy động vốn Ngày nay, với phát triển thị tr-ờng bất động sản, thị tr-ờng vốn phát triển đa dạng loại hình loại kiểu, doanh nghiệp cần tận 179 dụng tối đa việc huy động vốn qua kênh doanh nghiệp áp dụng nh* Huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu dự án: công cụ huy động vốn khả thu hút đông đảo đối t-ợng tham gia Doanh nghiệp phải đổi lại việc phân chia lợi nhuận quyền mua sản phẩm dự án * Huy động vốn thông qua thị tr-ờng chứng khoán: Đây số kênh huy động vốn mới, đ-ợc n-ớc giới nh- Nhật Bản áp dụng thành công Việc huy động vốn dựa việc đ-a cổ phiếu BĐS thành blue-chip thị tr-ờng chứng khoán Ph-ơng pháp th-ờng đ-ợc áp dụng cho dự án có nhiều thuận lợi, khả sinh lời cao * Huy động vốn thông qua hệ thống tài chính, ngân hàng: Các doanh nghiệp cần tận dụng phát huy hiệu kênh nh- tìm hiểu kênh từ doanh nghiệp tài ngân hàng n-ớc kinh doanh dịch vụ Việt Nam nhằm tăng lực tài doanh nghiệp Ngoài ra, doanh nghiệp cần nghiên cứu, hình thành kênh phân phối thông qua việc thành lập quỹ tín thác: Quỹ tín thác dựa số nhà đầu t- có vốn lớn, đầu t- vào dự án phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp Đây số kênh huy động vốn hiệu nhiều doanh nghiệp n-ớc áp dụng thành công - Hoàn thiện máy nhân quản lý chi phí: Để sách quản lý chi phí doanh nghiệp đạt hiệu cao, Nghiên cứu sinh đề xuất cấu máy Ban quản lý dự án nhằm quản lý chi phí hiệu nh- sau: + Bộ phận nghiên cứu đầu t-: thực chức phân tích thị tr-ờng, nghiên cứu thẩm định ph-ơng án đầu t- cho doanh nghiệp + Bộ phận thủ tục đầu t-: thực chức hoàn thiện thủ tục, thực giải phóng mặt nghĩa vụ tài Nhà n-ớc 180 + Bộ phận quản lý dự án: thực chức quản lý, thi công dự án nhằm đem lại hiệu cao cho doanh nghiệp + Bộ phận tài chính: thực chức cân đối tài kế toán cho doanh nghiệp, kiến nghị đề xuất ph-ơng pháp quản lý vốn, huy động vay vốn cho doanh nghiệp Các phận đầu mối quản lý nghiệp vụ có phối hợp chặt chẽ với phòng ban chuyên môn phù hợp công ty nhằm tạo kiểm soát quản lý hiệu hoạt động Ngoài việc xây dựng hoàn thiện cấu, doanh nghiệp cần xây dựng sách đào tạo nhân nh- xây dựng chế độ đãi ngộ để thu hút giữ nhân tài cho doanh nghiệp 3.2.8 Hoàn thiện sách hậu cần dịch doanh nghiệp kinh doanh nhà địa bàn Thành phố Hà Nội Chất l-ợng dịch vụ vấn đề nhức nhối ảnh l-ởng lớn đến mức độ hài lòng khách hàng tiêu dùng sản phẩm nhà Để tiêu thụ sản phẩm nhanh hiệu đòi hỏi sách bán hàng dịch vụ khách hàng doanh nghiệp phải hợp lý, thu hút đ-ợc mối quan tâm ng-ời mua tới sản phẩm Để đạt đ-ợc điều doanh nghiệp cần phải: - Không ngừng cải thiện chất l-ợng sản phẩm nhà ở, áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu chất l-ợng cao, với tính -u việt - Cải thiện hệ thống giao dịch ph-ơng thức toán đơn giản, thuận tiện - Nâng cao trình độ nghiệp vụ kỹ bán hàng chuyên nghiệp nhân viên - Cải thiện tiến độ dự án nhằm kịp thời giao sản phẩm cho khách hàng thời hạn - Hoàn thiện hệ thống quản lý dịch vụ mội giới nhà ở, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị tr-ờng 181 - Đối với dịch vụ tr-ớc bán yếu tố vô quan trọng sách sản phẩm mà doanh nghiệp kinh doanh nhà phải quan tâm Đối với dịch vụ tr-ớc bán, doanh nghiệp kinh doanh nhà cần xây dựng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có nhiều kinh nghiệm chăm sóc khách hàng tr-ớc bán Đồng thời phải xây dựng quy trình thủ tục mua bán, toán thủ tục pháp lý khác nhà đất cho nhanh gọn thuận tiện - Đối với dịch vụ sau bán, doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải quan tâm đến việc bố trí công trình có công dịch vụ cho cộng đồng dân c- Loại hình dịch vụ phải đa dạng đảm bảo phục vụ nhu cầu thiết yếu ng-ời dân nh-: an ninh, môi tr-ờng lại, điều kiện sinh hoạt, điện, n-ớc Đến dịch vụ làm tăng giá trị cho sống nh- văn hoá, thể thao, mua sắm, vui chơi giải trí Tr-ờng hợp dự án nhỏ, có diện tích xây dựng không đảm bảo gắn đủ dịch vụ gia tăng doanh nghiệp cần nghiên cứu việc kết nối không gian dự án với công trình dịch vụ có sẵn địa ph-ơng dự án lân cận cho c- dân dự án dễ dàng tiếp cận sử dụng dịch vụ - Về công tác bảo hành bảo trì: Do phần lớn sản phẩm doanh nghiệp nhà nên doanh nghiệp th-ờng xác định thời gian công tác bảo hành 01 năm, công tác bảo trì nhiều năm Chi phí với công tác bảo hành bên thi công chịu chi phí bảo hành Chi phí bảo trì, tr-ớc dựa vào chi phí bảo trì trích tr-ớc doanh nghiệp th-ờng kế hoạch cụ thể Hiện Nhà n-ớc có qui định cụ thể tính 02% giá bán, khách hàng phải chịu khoản chi Khoản đ-ợc thành lập quỹ bảo trì c- dân cử đại diện quản lý sử dụng Đối với công tác bảo trì nên đ-ợc thực chuyên môn hóa cách ký hợp đồng với điều khoản thoả thuận lựa chọn doanh nghiệp thực theo yêu cầu riêng khu chung c-, khu đô thị - Tên gọi sản phẩm nhà ở: Hiện tại, vấn đề đ-ợc doanh nghiệp quan tâm Việc đặt tên có ý nghĩa t-ơng đ-ơng với nhãn hiệu hàng 182 hóa, có tầm quan trọng định sách marketing Khi nghiên cứu đặt tên cho dự án, doanh nghiệp cần ý vấn đề sau: + Tên dự án, khu đô thị gần với tên địa lý, địa điểm địa bàn xây dựng, loại hình, khái quát chất l-ợng sản phẩm nhà + Tránh tên gọi thể phân cấp rõ ràng nh- dành cho ng-ời thu nhập thấp hay khu di dân + Tên khu vực khu đô thị, tên nhà, nhà, hộ nên sử dụng danh từ riêng, riêng biệt, đẳng cấp, phân biệt với khu nhà khác + Tên gọi cần chứa đựng thông tin cần thiết nhất, nh-ng cần ngắn gọn, dễ nhớ Nh- vậy, tên gọi phần giá trị vô hình mà doanh nghiệp cần có sách hợp lý để tạo lập hình thành sản phẩm nhà hoàn hảo, t-ơng thích với biến số lại marketing, góp phần nâng cao giá trị sản phẩm nhà nh- tạo giá trị gia tăng cho ng-ời tiêu dùng 3.2.9 Hoàn thiện tổ chức phát triển nguồn lực marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà địa bàn Thành phố Hà Nội Xuất phát từ thực trạng hoạt động Marketing doanh nghiệp, với kết tồn đề cập, nhận thấy cần phải đ-a hoạt động marketing vào thành hoạt động quan trọng hàng đầu doanh nghiệp Để hội nhập thành công, phải tăng c-ờng tính cạnh tranh doanh nghiệp tất lĩnh vực từ định h-ớng t- t-ởng, chiến l-ợc lãnh đạo cao nhất, từ máy quản lý, điều hành đầu t-, xây dựng, sản xuất kinh doanh đến sản phẩm Thực tế kiểm chứng rằng, hoạt động marketing hiệu sở để hệ thống đạt đ-ợc trạng thái tối -u, điều kiện hạn chế nguồn lực Sau xây dựng lựa chọn đ-ợc chiến l-ợc marketing tối -u, sau xác định đ-ợc giải pháp hoàn thiện quản trị chiến l-ợc marketing, giải pháp hoàn thiện quản trị tác nghiệp hoạt động marketing doanh nghiệp, cần phải tổ chức 183 thực kiểm tra đánh giá việc thực với vai trò chất kết nối doanh nghiệp với thị tr-ờng môi tr-ờng kinh doanh doanh nghiệp Đây giải pháp cần thực sau có quan điểm marketing Doanh nghiệp cần xác lập cấu tổ chức, có phòng ban chức chuyên trách nhiệm vụ marketing, độc lập so với phận bán hàng, chức phòng, ban giảm hiệu hoạt động marketing, không tập trung bị ảnh h-ởng chức nhiệm vụ khác Phòng, ban marketing có chức đ-ợc giao nhiệm vụ nhsau: Chức nghiên cứu thị tr-ờng, xây dựng chiến l-ợc, sách l-ợc marketing, kế hoạch kinh doanh, kế hoạch marketing, kế hoạch tiếp thị, kế hoạch tài chiến l-ợc marketing ngắn dài hạn, tổ chức thực công việc, ch-ơng trình tiếp thị, quảng cáo mạng internet ph-ơng tiện thông tin đại chúng - Điều tra nghiên cứu thị tr-ờng: nghiên cứu thị tr-ờng nhà n-ớc, nhu cầu nguồn cung cấp, giá nhà theo vùng, khu vực, cấu dân số, phong tục tập quán sinh hoạt, thu nhập, địa lý, khí hậu vùng, khu vực; Các sách pháp luật liên quan đến nhà ở; Phân tích đánh giá thị tr-ờng, thị phần, đối thủ cạnh tranh, mặt mạnh, yếu doanh nghiệp, hội nguy tiềm tàng kinh doanh Tiếp xúc, thu nhập nhận diện thông tin đầu t-, hội đầu t-, phân tích đánh giá sơ để nhà quản trị doanh nghiệp lựa chọn, định tập trung khai thác hội đầu t- Phân tích, đề xuất hoạt động doanh nghiệp mặt địa điểm, nguồn vốn, sản phẩm, khách hàng mục tiêu - Xây dựng chiến l-ợc, sách l-ợc marketing, xây dựng kế hoạch: kế hoạch kinh doanh, marketing, tiếp thị; xây dựng sách, chiến l-ợc giá kinh doanh theo khu vực, thời kỳ, dự án; Xây dựng kế hoạch, dự trù chi phí cho hoạt động marketing, kế hoạch dự trù phân phối chi phí cho hoạt động marketing, tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; Lên ph-ơng án cân đối nguồn lực nội bộ, cấu tổ chức, hệ thống tin 184 nội - Tìm hiểu khai thác thông tin cạnh tranh có liên quan đến nhà doanh nghiệp kinh doanh nhà thị tr-ờng; Xây dựng hệ thống thông tin nội doanh nghiệp; Tiếp nhận giải ý kiến phản hồi từ khách hàng đối tác, tìm ph-ơng h-ớng giải - Quảng cáo, tiếp thị: Xây dựng chiến l-ợc quảng cáo, thiết kế tời rơi, bảng, hiệu quảng cáo, Tiến hành quảng cáo ph-ơng tiện thông tin đại chúng; gửi th- quảng cáo, điện thoại tiếp thị cho khách hàng; Thiết kế kiện, tiếp xúc báo chí; Hỗ trợ kiện nh- động thổ, khánh thành doanh nghiệp - Tìm kiếm hội kinh doanh n-ớc cho doanh nghiệp; thông tin ứng dụng khoa học kỹ thuật sản xuất kinh doanh, sản phẩm mới, mô hình theo nhu cầu khách hàng + Về nhân mối quan hệ nội Biên chế nhân cho phòng marketing phải đủ ng-ời, có yêu cầu định trình độ chuyên môn, trình độ xã hội, trình độ tâm lý, sáng tạo Tr-ởng phòng - giám đốc marketing, tr-ớc hết phải ng-ời có chuyên môn sâu marketing, có khả tổ chức, có tính sáng tạo cao, biết phân tích tổng hợp thông tin; có hiểu biết định lĩnh vực pháp luật, quản lý nhà n-ớc nhà đất, bất động sản, tài - kế toán, ngân hàng, tín dụng kiến thức kiến thức, xây dựng quy hoạch nói chung Đồng thời phải có kỹ giao tiếp, trình bày Đây yêu cầu cao, th-ờng có ng-ời có kinh nghiệm lâu năm hội tụ đủ kiến thức mặt Tuy nhiên nh- đáp ứng đ-ợc yêu cầu công việc, đảm bảo đ-ợc hiệu hoạt động phận Các nhân viên marketing đòi hỏi phải thành thạo kỹ thuật chuyên môn nh- phân tích kinh tế, tài chính, thống kê, thông thạo thị tr-ờng, giá nhà đất, hiểu biết đ-ợc sản phẩm bất động sản thị tr-ờng, doanh nghiệp, quy hoạch, định h-ớng phát triển khu vực, kỹ nghiên cứu, phân tích kinh tế, văn hóa, địa lý, ng-ời 185 thị tr-ờng Mặt khác, phải có khả làm việc độc lập, sáng tạo, ứng đối nhanh, giao tiếp tốt, giỏi nghiên cứu tâm lý hành vi ng-ời tiêu dùng Với phòng ban Marketing cấp độ doanh nghiệp cần khoảng 8-10 ng-ời gồm Tr-ởng phòng (t-ơng đ-ơng với Giám đốc Marketing) nhân viên Cơ cấu gọn nhẹ, tập trung đủ để hoàn thành công việc yêu cầu, bảo đảm an toàn thông tin Với ý nghĩa cầu nối doanh nghiệp với thị tr-ờng, phòng, ban marketing phải có đ-ợc đầy đủ thông tin từ bên môi tr-ờng bên nội đơn vị Mặc dù mối quan hệ phòng marketing với phòng, ban, phận khác hỗ trợ kết hợp, xong thông tin yêu cầu phòng marketing phải đ-ợc phòng ban khác cung cấp đầy đủ, kịp thời Sự đặc biệt phải đ-ợc Ban lãnh đạo thiết lập trì, đ-ợc phận ủng hộ để hoạt động Marketing đảm bảo yếu tố chiến l-ợc, chiến thuật riêng: Bí mật, bất ngờ, phản ứng nhanh 3.3 Một số kiến nghị vĩ mô nhằm tạo điều kiện môi tr-ờng cho giải pháp hoàn thiện sách thị tr-ờng marketing doanh nghiệp kinh doanh nhà Hà Nội nói riêng doanh nghiệp kinh doanh nhà Việt Nam nói chung 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật lĩnh vực đầu t- kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thị tr-ờng BĐS đ-ợc hình thành phát triển Tuy nhiên thời gian qua cho thấy có bất cập, mâu thuẫn phát sinh hệ thống Vì cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật nh- Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật thuế tài sản Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật phải đảm bảo tính quán, đồng bộ, thống đủ hiệu lực đảm bảo tạo môi tr-ờng kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh nhà Hoàn thiện hệ thống pháp luật sách liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt cho đảm bảo hài hòa lợi ích doanh nghiệp kinh doanh nhà ng-ời bị đất, tạo điều kiện cho doanh 186 nghiệp kinh doanh nhà giải nhanh việc đền bù GPMB để thực dự án Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo h-ớng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, thông qua thuế, phí lệ phí để điều tiết thị tr-ờng nhằm phát triển mạnh giao dịch thức thị trường, hn chế nhửng giao dịch ngầm, cc hnh vi trốn trnh nghĩa vụ nộp thuế cho ngân sách Thành phố Đảm bảo cho doanh nghiệp có môi tr-ờng kinh doanh lành mạnh, bình đẳng, đồng thời cần có biện pháp quản lý kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ t- vấn, môi giới BĐS Xây dựng sách nhằm nâng cao số cạnh tranh Việt Nam, góp phần thu hút vốn đầu t- n-ớc ngoài, giải vấn đề vốn, công nghệ nhân lực cho doanh nghiệp Việt Nam nói chung doanh nghiệp kinh doanh nhà Hà Nội nói riêng Thành phố cần xây dựng chế sách nhằm quản lý thị tr-ờng BĐS thông qua việc nâng cao vai trò quản lý điều hành mạng sàn giao dịch nhằm quản lý kết nối tất hệ thống sàn giao dịch địa bàn với nh- kết nối hệ thống với quan chức nhà n-ớc hệ thống tài ngân hàng 3.3.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành tạo môi tr-ờng hoạt động thông thoáng, lành mạnh cho doanh nghiệp kinh doanh nhà Trong năm gần cải cách thủ tục hành mục tiêu Đảng Nhà n-ớc quan tâm thực Bởi lẽ thủ tục hành xuất tất phân khúc thị tr-ờng BĐS từ tổ chức hành giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng, xác lập giao dịch chuyển nh-ợng BĐS, thủ tục hành liên quan đến quyền nghĩa vụ tài mua bán, chuyển nh-ợng BĐS Tuy thủ tục hành Việt Nam liên quan đến thị tr-ờng BĐS vẫn tồn nhiều hạn chế, ch-a theo kịp b-ớc phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, kìm hãm phát triển 187 thị tr-ờng Theo phân tích nghiên cứu sinh cần đề xuất số nội dung nh- sau: - Nhà n-ớc cần có chế tuyên truyền, đào tạo chuyên nghiệp, vận động làm thay đổi nhận thức, t- duy, thái độ, tinh thần đội ngũ cán công chức hành Đẩy mạnh việc xây dựng mô hình dịch vụ công theo chế cừa liên thông để gii cc th túc hnh lĩnh vực BĐS - Công khai thủ tục hành chính, quy trình liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS cổng thông tin điện tử Chính phủ, Bộ, Ban ngành quyền địa ph-ơng, công khai danh mục thủ tục hành bãi bỏ, sửa đổi nh- ban hành để doanh nghiệp, chủ đầu t- cá nhân dễ dàng tiếp cận tìm hiểu - Tăng c-ờng kiểm tra đôn đốc quan công quyền Trung -ơng địa ph-ơng nhằm thực hiệu công tác cải cách thủ tục hành Thiết lập đ-ờng dây nóng website kết nối quan hành Chính phủ, Bộ, Ban, Ngành quyền địa ph-ơng để kết nối thông tin đa dạng nh- kịp thời xử lý v-ớng mắc khách hàng - Tiếp tục rà soát cải cách thủ tục hành việc cấp phép xây dựng công trình: Đây điểm nóng mà doanh nghiệp quan tâm, với thủ tục phiền hà, thời gian thẩm định hồ sơ kéo dài làm ảnh h-ởng lớn đến tiến độ thực dự án chủ đầu t- Đồng thời cần ban hành quy định cụ thể chi tiết hồ sơ, trình tự thủ tục, thời gian, thẩm quyền cấp phép xây dựng nhằm cung cấp cho doanh nghiệp lộ trình công việc cấp phép xây dựng công trình, tạo điều kiện đẩy nhanh trình hoàn thiện thủ tục cho doanh nghiệp 3.3.3.Hon thiện quy hoạch đô thị kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội Các quan chức Nhà n-ớc Thành phố Hà Nội cần khẩn tr-ơng hoàn thành phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn 2050, làm sở phát triển ổn định quy hoạch thủ đô thời 188 gian dài Căn vào quy hoạch thủ đô, cần xây dựng quy hoạch chi tiết cho vùng, khu vực đô thị, tạo điều kiện phát triển dự án theo quy hoạch làm sở để chủ đầu t- nghiên cứu lựa chọn hoạt động phát triển dự án đầu t- góp phần mục tiêu phát triển đô thị Thành phố Để nâng cao hiệu việc ổn định thị tr-ờng thông tin quy hoạch cần đ-ợc công bố công khai qua ph-ơng tiện thông tin đại chúng để làm sở nghiên cứu cho chủ đầu t- nh- tránh tình trạng làm giá ảo đẩy giá trị tr-ờng lên không với giá trị thực tế Hàng năm, Thành phố cần xây dựng kế hoạch sử dụng đất định h-ớng phát triển kinh tế đô thị để nhà đầu t- nắm bắt có kế hoạch tham gia đầu t3.3.4 Phát triển hệ thống hạ tầng đô thị Thành phố Dựa đồ án quy hoạch mới, Thành phố cần xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông đô thị, đảm bảo hệ thống giao thông thuận tiện đồng vùng kinh tế địa bàn Hà Nội nh- với vùng lân cận quanh Thành phố, tạo điều kiện thuận lợi việc xây dựng công trình doanh nghiệp nh- góp phần nâng cao giá trị dự án địa bàn Nhanh chóng thực cải tạo hạ tầng sở: Hoàn chỉnh nhanh chóng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thành phố, khu vực phát triển đô thị để công trình, dự án đ-ợc đồng nối kết đ-ợc mặt kỹ thuật với hệ thống chung; Di dời tập trung Nhà máy, sở sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực quy hoạch dân c- Phát triển hệ thống hạ tầng nh- tr-ờng học, bệnh viện, khu vui chơi giản trí, trung tâm mua sắm nhằm giảm chi phí đầu t- xây dựng cho doanh nghiệp nh- nâng cao giá trị sản phẩm Quản lý chặt chẽ phần giải pháp hạ tầng kỹ thuật dự án, đảm bảo tiêu phải đ-ợc thực đúng, đủ theo quy hoạch 3.3.5.Hoàn thiện phát triển kênh huy động vốn doanh 189 nghiệp kinh doanh nhà Hiện nay, nguyên nhân làm giảm nguồn cung nhà tình trạng thiếu vốn doanh nghiệp n-ớc Một số nguồn huy động vốn qua ngân hàng tổ chức tín dụng bị thắt chặt có xu h-ớng giảm bớt cung tiền Nhằm phát triển thị tr-ờng BĐS đặc biệt nguồn huy động vốn cho doanh nghiệp cần Một là, nghiên cứu sách để xây dựng kênh huy động vốn từ nguồn nh-: thành lập quỹ đầu t- BĐS tín thác, phát hành cổ phiếu, trái phiếu dự án, huy động vốn thông qua thị tr-ờng chứng khoán nhằm tạo kênh giúp doanh nghiệp kinh doanh nhà huy động nguồn vốn lớn phục vụ cho đầu t- xây dựng dự án Hai là, Xây dựng phát triển quỹ nhà xã hội thông qua việc đóng góp phần từ thu nhập ng-ời lao động có thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện xây dựng cung ứng nhà cho ng-ời có hoàn cảnh khó khăn xã hội, thực mục tiêu xã hội Thành phố Ba là, song song với việc hình thành nguồn huy động vốn Thành phố cần nghiên cứu sách quản lý giúp quỹ huy động vốn phát triển đồng bộ, có hiệu đem lại hiệu cao cho doanh nghiệp nh- mục tiêu phát triển Thành phố 3.3.6 Phát triển nguồn nhân lực cho hoạt động kinh doanh nhà Nhân lực yếu tố vô quan trọng không tác động đến thành bại doanh nghiệp mà đánh giá mức độ phát triển quốc gia Riêng thị tr-ờng BĐS, với nhiều đặc điểm phức tạp riêng có, lạ với nhà đầu t-, doanh nghiệp Việt Nam Vì Thành phố Hà Nội cần: Thứ nhất, Thành phố cần xây dựng chiến l-ợc phát triển nhân gắn với chiến l-ợc phát triển kinh tế xã hội, phải xác định rõ xây dựng nguồn nhân lực trách nhiệm nhà hoạch định tổ chức thực sách, trách nhiệm hệ thống trị 190 Thứ hai, Thành phố cần giải triệt để vấn đề khai thác, đào tạo, sử dụng nguồn nhân lực BĐS, nhằm tạo nguồn nhân lực thật có tài cho thị tr-ờng BĐS Thứ ba, Thành phố cần có chủ tr-ơng nâng cao chất l-ợng đào tạo cách liên kết với sở đào tạo có uy n-ớc Thứ t-, củng cố phát triển sở đào tạo n-ớc nhằm đáp ứng nguồn nhân lực cho thị tr-ờng Thứ năm, Thành phố cần có sách hợp lý việc thu hút nguồn nhân lực n-ớc Thứ sáu, nâng cao công tác quản lý, giám sát việc đào tạo tránh tình trng mua bng cấp góp phần đào tạo nguồn nhân lực thực có lực, chuyên môn cao Thứ bẩy, th-ờng kỳ tổ chức hội thảo quốc tế BĐS buổi giao l-u kinh nghiệm với chuyên gia BĐS số quốc gia nhNhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia nhằm tích lũy vốn kiến thức quản lý nh- kinh nghiệm phát triển thị tr-ờng n-ớc tiên tiến