I Một số lý luận chung Khái niệm vai trò nhà đô thị 1.1 Nhà đô thị Ăn, mặc, ở, lại, học hành…là nhu cầu ,không thể thiếu người Chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2000 nước ta đề mục tiêu “ cải thiên đời sống nhân dân …” điều cấp bách để cải thiện đời sống nhân dân cải thiện chỗ Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ Theo nghĩa rộng nhà ở, bao gồm tiện nghi nhà, kết cấu hạ tầng kĩ thuật điều kiên sống khu vực dân cư (Kinh tế học đô thị - PGS.TS Phạm Ngọc Côn) Chỗ thích hợp an toàn quyền người, nguyện vọng đáng gia đình, nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới phát triển đô thị Đó biểu cụ thể nhũng thành tựu đạt trình phát triển kinh tế xã hội nhằm đạt mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” 1.2 Đặc điểm nhà đô thị - Lượng đầu tư lần lớn, giá (tiền thuê ,giá bán…) tương đối cao, người cung ứng nhà đô thị cần chuẩn bị khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận hiệu đầu tư rủi ro phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà dân cư nói chung, để có quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đô thị cần số tiền lớn để mua so loại hàng tiêu dùng khác - Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài Nhà đô thị di động sử dụng thời gian dài, không giống hàng hoá nói chung đưa đến bán khắp nơi, tuỳ tiện thay cũ đổi loại hàng tiêu dùng khác Vì làm cho người sản xuất, người kinh doanh người tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo - Đặt mặt đất, với đất cấu thành chỉnh thể Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo cấc qui định bố trí quy hoạch đô thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận tiền thuế chịu ảnh hưởng quĩ đất điều kiện địa lý - Vừa tài sản thuộc sở hữu cá nhân, vừa phận khu nhà đô thị, có tính xã hội tương đối lớn Đặc biệt thiết bị phục vụ công cộng đô thị ngày nhiều, để trì chung sống hoà thuận láng giềng, nhà tài sản tư hữu cá nhân, tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng người - Khi pháp luật thừa nhận mua bán công khai Trường hợp nhà đô thị chưa pháp luật thừa nhận, việc lưu thông diễn thị trường ngầm, nằm kiểm soát quan quản lý nhà nước 1.3 Vai trò nhà đô thị Nhà đô thị kiến trúc cư trú mà người dung để thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình đô thị Đó điều kiện vật chát sinh tồn dân cư đô thị, đồng thời điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành hoạt động kinh tế - xã hội đô thị Nhà đô thị chủ thể kiến trúc đô thị, xây dựng nhà đô thị phận cấu thành quan trọng đô thịl Vấn đề nhà đô thị vấn đề quan trọng đô thị, nội dung kinh tế học đô thị Vai trò nhà đô thị phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu biểu mặt sau: - Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị Nhà đô thị không loại tư liệu xinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thi ,mà điều kiện vật chất để kinh tế đô thị tiến hành bình thường phát triển có hiệu Xét từ góc độ vi mô, nhà công nhân viên chức doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đường đến nơi làm việc mức hao phí thể lực họ ,do mà ảnh hưởng đến hiệu kinh tế doanh nghiệp Điều kiện cư trú dân cư tốt hay xấu, không liên quan tới tái sản xuất sức lao động, mà tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất người lao động - Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị Vai trò nhà đô thị thể thông qua số lượng ,kết cấu ,hình thức ,kiến trúc bố cục nhà đô thị Số lượng nhà đô thị không ảnh hưởng tới biến đổi kết cấu gia đình dân cư đô thị, kéo dài tăng nhanh trình tăng nhanh gia đình mới, mà ảnh hưởng tới thời kì kết hôn niên độ tuổi thích hợp, trở thành vấn đề xã hội to lớn Mức độ hợp lý số lượng kết cấu nhà đô thị ảnh hưởng tới nguyên tắc luân lý trạng thái tâm lý niên Hình thức xây dựng nhà đô thi quy định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng tới quan hệ láng giềng giao lưu tình cảm người Bố cục nhà đô thị ảnh hưởng trực tiếp tới mặt đô thi, giao thông đô thị tình hình sử dụng đất đô thị Tóm lại, nhà đô thị với tính cách loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho trình sinh hoạt ngưòi, vừa phục vụ trính sản xuất xã hội; vừa có tác dụng sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng sản phẩm tinh thần Điều định phát triển nhà đô thị cần phải phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội đô thị, có thúc đẩy phát triển nhanh chóng bền vững kinh tế xã hội đô thị 2 Các quan điểm phát triển nhà đô thị nước phát triển 2.1 Quan điểm kinh tế Cách phân tích nhận thức rằng, nhà trước hết quan trọng hết hang hoá thi trường Vấn đề lên từ bất cập (không tương xứng cung cầu) Trong điều kiện đô thị hóa ngày gia tăng điều đặc trưng cho giới nước phát triển vòng nửa kỷ vừa qua nhu cầu nhà đô thị luộn mức cao Việc tìm kiếm giải pháp cho vấn đề nhà đô thị thường ý tới khả cung ứng Chính phủ đươc xem người đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện, can thiệp vào công việc thông qua sách nhằm cải thiện dòng nhập lượng (đầu vào) cho trình sản xuất nhà thị trường Ở mức độ đáng kể, tài nhà xem lĩnh vực quan trọng cho can thiệp phủ Tuy nhiên, thực tế, sách nhằm mở rộng cung ứng tài cho nhà quy (hợp pháp) thường đem lợi tới cho phận giả xã hội Mức độ tài nhà đến với công chúng có quan hệ trực tiếp với mức độ phát triển tài hệ thống tiêu dung, mà mặt thực nghiệm, có tương quan trực tiếp tới số GDP bình quân theo đầu người Một xã hội nghèo có hội sách tài đến với nhóm dân cư có thu nhập thấp Theo cách hiểu vai trò phủ người đỡ đầu cho thị trường nói trên, nói việc cải thiện cung ứng đất đai, có sở hạ tầng đầu vào cho thị trưòng nhà có nghĩa làm tăng CUNG nhà Trong đó, việc cải thiện khả đến đựoc với tài nhà cho phận người mua tăng CẦU nhà thông qua việc nâng cao sức mua người mua riêng lẻ 2.2 Quan điểm xã hội Quan điểm nhấn mạnh vào tầm quan trọng, vai trò nhà đời sống người nghèo đô thi Quan điểm kinh tế bắt nguồn từ nhận thức nhà ở, bản, số nhiều loại hàng hoá thị trường cung ứng (mặc dù có nhiều đặc điểm làm cho trở thành loại hàng hoá đặc biệt) Quan điểm xã hội lại xuất phát điểm từ chỗ cho , nhà khu vực tư nhân thức tiêu chuẩn cho cư trú người sau đó, phận đặc biệt xã hội đô thị - người nghèo nhóm thu nhập thấp - lại bị loại khỏi nhà khu vực Trong đó, quan điểm xã hội lại chọn điểm xuất phát việc xem xét cách chi tiết khu vực nhà bất quy tắc Vì vậy, ý tưởng bắt nguồn từ khu vực nhà bất quy tắc Một châm ngôn trước trường phái tư tưởng “nhà động từ danh từ” Sự diễn đạt đơn giản lý thú, bao hàm nhiều nghĩa Căn nhất, có nghĩa rằng, nhà hiểu theo nghĩa rộng trình sản xuất, theo nghĩa hẹp, sản phẩm (tức nhà, nhà ) Một xem nhà trình, thấy rằng, nhà có liên hệ phức tạp với trình khác xã hội Đặc biệt nghèo đô thị, mối quan hệ nhà sống lại quan trộng Từ lập trường lý thuyết này, việc nghiên cứu khu vực nhà bất qui tắc tiến hanh không việc nghiên cứu thân nhà mà quan trọng cách hiểu vai trò người nghèo đô thị Có loạt chủ đề đặt thông qua nghiên cứu chúng có hậu việc hoạch định sách Rất nhiều công trình nghiên cứu trước định hướng vào sách mang tính thách đố với việc di chuyển khu ổ chuột “xóm liều” Người ta nhấn mạnh đến tầm quan trọng đăc biệt vị trí nơi nguồn sống cố kết cộng đồng người nghèo Turner (1976) giải thích nơi chốn khác bối cảnh đô thị có giá trị người nghèo thời điểm khác chu trình sống gia đình họ Điều rằng, mô hình đơn lẻ lại thích hợp với vị trí khả đến thành phố Tuy nhiên, việc khả đến trung tâm thành phố, nơi mà tìm nhiều hội nhất, tác động lớn đến người nghèo vậy, nhiều tiếp cận chia đất điều chỉnh lại đất dược tách phương tiện để trì khả đến trung tâm thành phố Sự nhấn mạnh phương thức bảo tồn cộng đồng nơi ỏ cũ làm tăng ý tới vấn đề quyền hưởng dụng đất đô thị Tâm lý an toàn hưởng dụng đất có bảo đảm pháp luật hay không tiền đề quan trọng trước người dân đầu tư thời gian tiền vào việc nâng cấp nhà họ không gian chung Những cách thức mà người nghèo sử dụng để có đất đô thị, dù thông qua đường bất hợp pháp để phân chia đất đai luôn làm cho giá nhà nhà thấp so với cách thức có đất thông qua đường hoàn toàn hợp pháp Từ quan điểm tồn lâu dài cộng đồng, thấy mâu thuẫn tồn hai điểm nói trên, không an toàn hình thức sử dụng đất bất hợp pháp hoạc gần bất hợp pháp, tạo khả nưng định cư địa điểm đầu tiên, đồng thời ý nghĩa quan trọng an toàn cần thiết để khuyến khích nâng cấp Các nghiên cứu khác nhấn mạnh vấn đề xây dựng tự lực quyền cai trị người sử dụng vai trò sản xuất nhà xây dụng tự lực xã hội Giá trị tự lực xây dựng thường hiểu theo nghĩa hẹp tiết kiệm chi phí lao động cho gia đình, nghĩa rộng hơn, tự lực có nghĩa quyền người sử dụng tự định hình thức tiêu chuẩn nhà họ Trong thực tế, điều thường mâu thuẫn với tiêu chuẩn pháp lý phát triển xây dựng Việc thừa nhận khả sản xuất nhà có ý nghĩa quan trọng để đưa vào thảo luận sách nhà ở, vượt qua cách hiểu đơn giản coi nhà lĩnh vực tiêu dung, để đến thừa nhận rằng, chiếm vị trí quan trọng sản xuất nhỏ Một lần nữa, lại thừa nhận rằng, vai trò nhà thường không xung đột với tiêu chuẩn pháp lý Mối quan hệ trình tự lực xây dựng nhà việc xây dựng có ý nghĩa quan trọng việc xem xét tới vấn đề tài nhà Xây dựng dần dần, khác với việc sản xuất “sản phẩm cuối cùng” công nghiệp nhà thức, đòi hỏi phải xem xét lại sở hợp lý người chủ nhà cần có khoản vay lớn để trả cho nhà Việc xây dựng cho phép hộ gia đình hoàn thiện nhà họ (bằng cách mở rộng không gian cách cải tiến vật liệu sử dụng) thời gian dài, khả họ cho phép Mặc dù chất lượng nhà thấp nhà xây dựng thức, hộ gia đình đương đầu với khoản nợ lớn phải trả 2.3 Quan diểm trị Quan điểm thứ ba vấn đề nhà có lẽ đa dạng ,vì nhiều người đặt câu hỏi trị đóng vai trò việc phát triển nhà đô thị Điểm quan tâm chung nhà đặt câu hỏi việc giai cấp nghèo trung bình vốn chiếm phần lớn cư dân đô thị, có nhà chủ yếu thông qua trình trị, thông qua hoạt động thị trường Việc có đất đaii bất quy tắc, cho dù lấn chiếm bất hợp pháp hay chia chác không thức sử dụng thứ hàng hoá trị Nói cách khác, bảo vệ phá dỡ khu định cư bất hợp pháp bị đảng trị đối lập để tranh thủ lôi kéo hay phân hoá cử tri Ở nhà nước đảng, việc tạo khu định cư bất quy tắc mà coi mang tính trị khía cạnh hang hoá trị khu định cư bất quy tắc sử dụng để tạo hậu mạng lưới xã hội khách hàng để thẩm thấu vào chế quan liêu Một chủ đề khác ý kiến từ quan điểm trị mâu thuẫn căng thẳng người giàuvà người nghèo xã hội đô thị Đó chắn vấn đề lịch sử lâu dài Tuy nhiên, bối cảnh giới đô thị hoá nhanh chóng phát triển liên kết kinh tế đô thị kinh tế toàn cầu làm cho khoảng cách người giàu người nghèo ngày lớn Thị trường lạm phát đất đai đô thị, giá tiếp tục tăng với tỷ lệ cao lợi nhuận từ loại đầu tư khác, khuyến khích người giàu đầu tư đất Kết “xáo trộn giả tạo” đất, giá tiếp tục gia tăng phi mã khoảng đất rộng không sử dụng bên thành phố Trong hoàn cảnh thế, không công phân phối cải phức tạp, hoạt động đầu người đủ giàu có để mua đất đai, không sử dụng chúng đẩy giá thị trường lên cao bóp nghẹt khả có đất đai với có nhu cầu thực Trên ba quan điểm - kinh tế, xã hội trị Mỗi quan điểm có nội dung rẩt khác việc hoạch định sách, quan điểm đưa cách nhìn riêng biệt chất nhà xã hội đô thị Sự phân tích hợp lý, vốn cần thiết cho việc hoạch định sách công khả thi, cần phải cân nhắc tới tất khía cạnh vấn đề Các khu vực sản xuất nhà Cách tiếp cận phân tích nhà kinh tế học, theo truyền thống, phân chia kinh tế thành hai khu vực - công cộng tư nhân - dựa sở hữu tư nằm tay nhà nước hay xã hội dân Các tác giả sách nhà giới thứ ba chuyển sang mô hình ba khu vực - bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư nhân khu vực bình dân mà có nghĩa đầy đủ để hiểu động thái việc cung cấp nhà đô thị Sự phân biệt mặt lý thuyết ba khu vực rõ ràng, thực tế lúc phân định rõ ràng phàm trù “Khu vực công cộng” ám đề án nhà phủ xí nghiệp nhà nước trực tiếp xây dựng; “ khu vực tư nhân” có nghĩa nhà xây dựng người phát triển phi phủ, họ hoạt động hệ thống qui tắc thức nhà nước Còn thuật ngữ “ Khu vực bình dân” hay “Khu vực không thức”, sử dụng để mô tả toàn khu nhà xây dựng cách độc lập với khuôn khổ qui tắc phủ Sự phân biệt quan trọng khu vực tư nhân bình dân mức độ tham gia hay kiểm soát phủ việc tạo nhà Ba khu vực xem chuyển hoá liên tục từ kiểm soát toàn Nhà nước sản xuất nhà (hoàn toàn theo qui tắc sử dụng vốn Nhà nước) khu vực công cộng, đến việc sản xuất nhà nhà nước điều tiết bở nhà tư tư nhân, đến nhà bất qui tắc có tính tự trị tương đối, xây dựng cách riêng biệt gia đình nhà thầu nhỏ Bảng cách định nghĩa ba khu vực vào nguồn vốn cho việc xây dựng nhà ( nhà nước hay tư nhân), vào mức độ mà việc xây dựng tuân theo qui tắc (ở đơn giản, chia thành hai loại: qui tắc bất qui tắc) Ô thứ tư bảng bỏ trống, coi nhà nước không đầu tư vốn cho xí nghiệp dự án mà không kiểm soát Mức độ tuân thủ quy tắc Theo quy tắc (chính quy) Nguồn vốn Nhà nước Khu vực công cộng Bất quy tắc (phi quy) Tư nhân Khu vực tư nhân Khu vực bình dân Mặc dầu bảng nhấn mạnh kiểm soát hợp pháp nhà nước( mức độ tuân thủ qui tắc) mối quan hệ với việc sở hữu vốn tiêu chuẩn xác định ba khu vực, phân biệt ba khu vực không hoàn toàn thiên vấn đề qui tắc Nhiều đặc trưng mô tả khác qui mô sở hữu vốn, tự trị cộng đồng, việc định người dân, mức thu nhập địa vị xã hội người dân, mối liên kết với kênh thức tài nhà ở, trình xây dựng vật liệu sử dụng dung để phân biệt ba khu vực Có khác biệt rõ rệt cấu trúc ba khu vực sản xuất nhà Từ quan điểm lập sách, khác biệt chủ yếu mối quan hệ phủ người sản xuất nhà khu vực Việc hoạch định sách phải ý đến điều 3.1 Khu vực thức 3.1.1 Khu vực nhà nước Có lẽ tự nhiên nhà khu vực nhà nước xem tiêu điểm sách nhà ở, khu vực mà phủ kiểm soát trực tiếp Đa số nước phát triển có vài hình thức nhà công cộng, tỉ lệ dân cư sống nhà công cộng nhỏ Tuy có khác nước, điều thừa nhận rộng rãi nhà công cộng sử dụng trước hết với mục đích bảo trợ mặt trị phục vụ viên chức phủ, đáp ứng nhu cầu nhà người nghèo Từ quan điểm phân tích trị, điều xác đáng nhà công cộng giới thứ ba thường loại hàng hoá bao cấp cao, với nguồn cung cấp có hạn nhu cầu lại lớn Những người có mối liên kết trị tốt nhất, có hội tốt để có nhà công cộng giành bao cấp Tựu trung lại, phê phán gồm số điểm Điển hình là, dự án đát xây dựng dịch vụ có đặc trưng như: giá phát triển cao, chí dự án có tiêu chuẩn thấp; đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao loại hình nhà vật liệu; hạn chế hoạt động tạo thu nhập hộ gia đình; khu vực ngoại vi người nghèo khó hoà nhập vào kinh tế đô thị; tách biệt xã hội tăng lên Tuy nhiên có luận chứng đưa để ủng hộ cách tiếp cận Chẳng hạn, khuyến khích tham gia cộng đồng việc định cho phép có qui hoạch mềm dẻo Thậm chí với kỹ thuật để cải thiện khả nhân rộng dự án, ảnh hưởng dự án đất xây dựng dịch vụ dự án nâng cấp yếu ớt toàn nhu cầu nhà đô thị Môt nghiên cứu đánh giá lớn cho thấy toàn dự án nhà Ngân hàng giới tài trợ thập kỷ 1970 (được tập trung phần lớn cho dự án đất xây dựng, dịch vụ nâng cấp qui mô toàn cầu) hỗ trợ cho không đến 1% số dân bổ sung vào đô thị nước phát triển vào năm 1980 1990 3.1.2 Khu vực tư nhân Nhà công cộng khu vực sản xuất nhà mà phủ hoàn toàn kiểm soát nó, nhà nước có trách nhiệm sử dụng vốn quy định khuôn khổ điều tiết phát triển xây dựng Trong trường hợp khu vực tư nhân, phủ có kiểm soát hơn, nhà nước định khuôn khổ điều tiết, việc định đầu tư (đầu tư vào đâu, đàu tư cho loại nhà nào) thực lợi ích tư nhân, mà quan tâm chủ yếu họ thu lợi nhuần từ đầu tư Qui tắc cần thiết theo quan điểm xã hội, trước hết lý an ninh công cộng bảo đảm tiêu chuẩn người tiêu dung Một nhà hàng hoá phức tạp người mua trung bình nắm toàn chất lượng nhà; qui định bảo vệ cho người tiêu dùng có thông tin tránh bịp bợm nhà xây dựng vô lương tâm Lý thứ hai việc có qui tắc lý công bằng, để hạ thấp giá trị nhà thị trường, mở rộng quyền sở hữu nhà xã hội đô thị Một ví dụ điều sách cho vay chấp nhà phủ Hoa Kỳ, cho phép phận đông đảo cư dân sở hữu nhà cách bảo đảm khoản vay nợ dài hạn từ ngân hàng tư nhân Tuy nhiên, mở rộng việc sở hữu nhà thông qua sách cầm cố sách thuế lại gây thiệt hại cho người thuê nhà vốn phận nghèo khổ xã hội Tóm lại, cần phải nhớ rằng, nhà phát triển tư nhân việc tỷ lệ lợi nhuận tối đa, điều có ý nghĩa quan trọng cho phát triển không gian, xã hội môi trường thành phố Nếu can thiệp thông qua sách thuế, nhà phát triển cố gắng có nhiều lợi nhuận cách xây dựng nhà lớn cho người mua có thu nhập cao mà không xây dựng nhà nhỏ cho người mua có thu nhập thấp Có nhiều lý “theo kinh nghiệm” điều này, lý quan trọng chi phí phát triển đất cung cấp sở hạ tầng số đơn vị diện tích đặc biệt cao xây dựng nhà nhỏ so với xây nhà lớn So với khu vực công cộng, sản xuất nhà khu vực tư nhân có nhiều hiệu nhiều, có nhiều nhà kinh tế nói chìa khoá để giải vấn đề nhà đô thị phải buông lỏng khu vực tư nhân cách giảm thiểu kiểm soát theo qui tắc 3.2 Khu vực không thức Hiển nhiên, khu vực khó mà khái quát đặc điểm cách ngắn gọn Chúng ta xem khu vực bình dân phát triển không theo qui tắc xây dựng nguồn vốn tư nhân, thực không đầy đủ Khu vực bình dân, với nghĩa xem khu vực xây dựng giá trị cộng đồng tự giúp đỡ lẫn Vì khu vực kiểm nghiệm lại chia nhiều cách, qua việc xem xét tiêu chuẩn nhà đươc xây dựng để kinh doanh hay đơn để sử dụng; nhà sản xuất thuê cho người sở hữu, tiêu chuẩn chất lượng xây dựng kiểu loại nhà Nhà binh dân không thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội thiết chế đặc thù dân cư đô thị Đó tượng phổ biến chiếm đa số Hơn dân cư Mêhicô, Lima… Đang sống khu vực bình dân, Indonexia 80% quỹ nhà đô thị tăng thêm hàng năm khu vực bình dân cung cấp Một sách muốn có lợi cho xã hội đô thị, phải hướng vào vấn đề khu vực bình dân Nhưng khu vực khó khăn để phủ có can thiệp vào, phần xã hội dân sự, xác đinh nằm kiểm soát qui tắc nhà nước Cách tốt mà phủ làm không nên chắn ngang đường điều nhắm mắt làm ngơ Điều thực tế đòi hỏi cam kết quan trọng phận phủ Lời cam kết ủng hộ khu vực bình dân phải bao gồm yếu tố sau đây: - Chấm dứt ngăn chặn việc chấn áp khu định cư bình dân làm việc để bảo đảm quyền hưởng dụng đất đai đô thị cho cộng đồng có thu nhập thấp, an ninh sở hữu đất điều cần trước hết cho đầu tư bình dân vào nhà cải thiện môi trường - Cho phép thành lập nhóm dựa sở cộng đồng, khuyến khích tham gia tích cực tổ chức phi phủ để phổ biến thông tin việc nâng cấp cộng đồng, tham gia cộng đồng vào dự án nâng cấp - Phát triển chế pháp luật, thể chế xã hội để bù đắp lại ảnh hưởng có hại lực lượng thị trường tới cộng đồng thu nhập thấp đô thị, xem xét phương pháp thương lượng chủ đất lớn (tư nhân công cộng) người nghèo đô thị, phát triển hình thức luật pháp sở hữu tài sản Bước quan trọng để liên kết sách cho khu vực bình dân tiến hành nghiên cứu cần thiết để hiểu trình sản xuất nhà Những câu hỏi đặc trưng là: kiểu loại nhà khác nao sản xuất? có phương hướng ngắn hạn gì? khía cạnh tích cực cần khuyến khích? hậu tiêu cực nhà bình dân gì? Hiện Việt Nam theo số nhà phân tích chia khu vực sản xuất nhà sau: - khu vực công cộng (quốc doanh / nhà nước) - khu vực tư nhân / tự xây - khu vực phúc lợi /liên kết xã hội - khu vực bất quy tắc Khu vực Đặc tính 1.Nguồn vốn Khu vực công cộng Khu vực tư nhân / tự xây -Công ty nhà đất tư -Nhà nướcTW nhân địa phương -Chủ gia đình cá thể 10 Khu vực liên Khu vực bất kết / phúc quy tắc lợi -Nhà nước -Các hộ gia đình nghèo -Các đoàn thu nhập thể thấp -Các doanh nghiệp -Dân nhập cư bất quy chuyển giao chức sử dụng người sử dụng góp phần khôi phục lại giá trị kiến trúc chúng, song lại trở nên xa lạ với người dân thành phố Những người nghèo khu đô thi trung tâm rời đi, nhường chỗ cho công sở, quan đại diện nước người có tiềm lực kinh tế mạnh có nhu cầu Các khu nhà tập thể xây dựng trước trở nên cũ nát , qua tải sở hạ tầng, đơn điệu diện mạo kiến trúc với không gian tù túng chặt chội với chất lượng Còn nhà xây dựng bám dọc theo tuyến phố thật đa dạng, song tựu chung lại gọi chúng “nhà ống dựng đứng”, “nhà cọc” chúng xây dựng mặt 50-60m2, chí 20-30m2 với chiều cao 4-5 tầng Mặt trước nhà thường rộng - m với kiểu mẫu kiến trúc pha tạp đủ loại Chúng xé nát, băm vụn không gian kién trúc quy hoạch đô thị điều phản ánh tính thiếu trật tự không gian trật tự xã hội trình chuyển thể đô thị Mô hình nhà cho đô thị thời thời gian tới gì? Sẽ nối tiếp tính liên tục không gian với mô hình có trước tổ chức lại toàn môi trường xây dựng đô thị Câu trả lời dần sáng tỏ, phải xây dựng mô hình nhà phù hợp với quy hoạch tổng thể chung Tuy nhiên giải pháp tốt thoát ly thực - đặc điểm kinh tế, trị, xã hội văn hoá đô thị quốc gia Ngoài yếu tố kĩ thuật, kiến trúc quy hoạch, yếu tố kinh tế - trị - xã hội có liên hệ qua lại chặt chẽ với góp phần hình thành nơi cho đô thị tương lai Dưới số khía cạnh vấn đề 7.1 Khía cạnh tâm lý - xã hội Người dân đô thị nhạy cảm với biến động kinh tế xã hội diễn Với định hướng phát triển kinh tế thị trường (cho dù chưa hoàn toàn một) thị trường cạnh tranh tự do, người dân đô thị ý thức rằng, họ phải tự lo lấy nhà cho Nhà trở thành loại hàng hoá, thị trường nhà phôi thai với nhu cầu đa dạng, muôn màu, muôn vẻ cần đáp ứng nhiều cách khác Cùng với bùng nổ xây dựng, bùng nổ hoạt động thương mại, dịch vụ góp phần tạo nên tâm xã hội nhà Trước khoảng 10-20 năm hộ tầng hai, yên tĩnh chỗ đáng mong muốn Giờ nhà lý tưởng phải kiểu nhà sinh lợi tức thực hai chức - kinh doanh buôn bán dịch vụ Nhà loại có mô hình “nhà - cửa hàng”, gắn liền “hộ-chợ”, theo mô hình “xa lộ siêu thị” nước phát triển Cũng theo tâm lý này, hè phố, mặt đường phải khai 27 thác tối đa cho hoạt động thương mại, dịch vụ đô thị Tâm lý tìm kiếm chỗ ở, nhà gần mặt đường mặt đường, mặt phố “có đất –có trời” phận dân cư giả tương đối phổ biến Trên mảnh đất chừng 50-60m2, chí 20- 30m2 nhà từ 2-3 tầng xây dựng theo thị hiếu , sở thích chủ nhân với tường rào, cổng sắt mảnh sân - Đó gần giấc mơ đô thị lớn nước ta Một yếu tố khác làm tâm lý trở nên phổ biến tình trạng yếu sở hạ tầng kĩ thuật đô thị đặc biệt việc cung cấp điện nước phổ biến xe máy loại phương tiện lại Tâm lý nguyên nhân tạo sốt giá đất, nhà đô thị lớn Có thời điểm mà theo nhận xét chuyên gia Nhật Bản, giá đất đô thị Việt Nam (điển Hà Nội) tăng ngang với giá đất thủ đô Tokyo Điều không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất mà càn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác đầu tư nước ngoài, cải tạo xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật đô thị 7.2 Khía cạnh kinh tế -xã hội Do ảnh hưởng tích cực sách đổi mới, vòng 5-10 năm qua mức sống người dân nước nói chung đô thị nói riêng cải thiện nâng cao rõ rệt Theo số điều tra xã hội học ,thu nhập bình quân cuẩ đầu người tất nhóm xã hội từ giàu có ,khá giả đến nhóm dân cư nghèo tăng từ 2-3 lần khoảng thời gian năm từ 1992-1995 Khi mức sống tăng có tiền để dành, điều gia đình thường nghĩ tới cải thiện điều kiện phương cách phù hợp với điều kiện túi tiền họ Cùng với gia tăng hầu hết mức sống nhóm xã hội ,cũng diễn trình phân hoá giàu nghèo mạnh mẽ, hay gọi trình phân tầng xã hội theo mức sống thu nhập.Ví Hà Nội, điều tra năm 1992 cho thấy tầng đỉnh tháp – nhóm gia đình giàu có thường chiếm 5-8% mức thu nhập bình quân 800ngàn/người/tháng, tầng đáy tháp nhóm gia đình nghèo thường chiếm tỷ lệ 5-6% với thu nhập bình quân 88 ngàn đồng /người /tháng Ba tầng cón lại gồm 80% hộ gia đình với mức sống điều kiện nhà nằm nhóm giàu nhóm nghèo (hiện mức thu nhập khác trước nhiều đồng thời với khoảng cách giàu nghèo ngày lớn) Với cấu trúc mức sống ,tâm lý nhu cầu nhà gia đình đô thị đa dạng phong phú Đáng tiếc chưa có thị trường nhà đích thực đô thị nên nghiên cứu nhu cầu nhà chưa triển khai mức 28 7.3 Khía cạnh quy hoạch kiến trúc Đất xây dựng khu đô thị cạn kiệt ,hệ số sử dụng đất lại thấp, sở hạ tầng lại cũ nát tải Mặt khác ,những đòi hỏi quy hoạch kiến trúc đô thị ,và kết cấu địa chất nhiều đô thị không cho phép xây dựng nhiều nhà chung cư cao tầng Cũng không thực nhà đô thị tương lai lại theo mô hình nhà riêng “có trời, có đất”, chí có sân, có vườn Thêm vào luật đất đai văn luật lại thêm vào rào chắn cho quỹ đất hạn hẹp thành phố Mâu thuẫn đòi hỏi kiếu trúc sư ,các nhà quy hoạch quản lý đô thị cần phải sớm tìm mô hình nhà bố trí không gian mới, thích hợp Đáp ứng nhu cầu đa dạng nhà dân cư đô thị với chất lượng ngày cao yêu cầu cấp bách phát triển lĩnh vực nhà đô thị Việt Nam Hiện xuất số dự án xây dựng nhà chung cư giai đoạn triển khai thiết kế quy hoạch Tuy nhiên đồ án chưa thích ứng cao với đặc điểm kinh tế xã hội - tâm lý dân cư Nhiều đồ án quy hoạch kiến trúc khu nhà theo lối mòn thời bao cấp Đây thực lĩnh vực đòi hỏi tìm tòi, khám phá thử nghiệm kiến trúc sư nhà quy hoạch đô thị Đương nhiên không phản đối việc kiến trúc sư tìm tòi sáng tạo việc thiết kế mẫu nhà riêng lẻ, cá nhân (thường dành cho khách hàng gia đình giả trung lưu) Các mẫu nhà thiết kế xây dựng tốt điểm xuyết cho cảnh kiến trúc đô thị thêm đa dạng Song từ cách nhìn chiến lược mục tiêu chiến lược cao hơn, việc phát triển nhà cần hướng tới cách nhìn tổng thể Điều việc thiết kế quy hoạch khu nhà (chung cư) kiểu có kiến trúc cấu trúc hộ đa dạng, tiện nghi chất lượng cao để đáp ứng tối đa phong phú nhu cầu khả toán nhóm xã hội khác kinh tế thị trường Điều góp phần giải không vấn đề nhà mà nhiều nhu cầu xã hội khác theo chuẩn mực Các hình mẫu khu nhà cần thiết kế, quy hoạch đưa vào thử nghiệm Qua trình thử nghiệm trưng cầu ý kiến có mô hình nhà khác đời tạo nên đa dạng để người dân lựa chọn cho chỗ thích hợp Những khu nhà tạo nên hình ảnh đô thị kinh tế thị trường tác động sách đổi 7.4 Khía cạnh thể chế pháp lý Tuy nhiên, thiết kế kiến trúc quy hoạch chưa phải khâu khó khăn Cái khó lúc làm để vượt qua trở ngại phương diện thể chể để mở đường cho 29 hình thành thị trường nhà đích thực, có công khai, cạnh tranh điều tiết hợp lý Đã có không dự án có sẵn điều kiện: mặt đất đai, vốn, thiết kế quy hoạch, lực lượng xây dựng thiện ý nhiều người Song hoạt động chưa khởi động, phải nằm chờ hang năm chí nhiều năm ách tắc, trở ngại mặt luật lệ, thể chế, phân công chức trách nhiệm, chế quản lý phân cấp, phân quyền Trong nhu cầu nhà tiếp tục tăng nhanh, người dân có tiền song không tìm nhà để thuê mua, có với mức giá cao Có nghĩa tồn trở ngại thuộc hệ thống sách quy định cụ thể với vận hành có hiệu sách thực tế sản xuất kinh doanh nhà đô thị Ở vấn đề chuyển sang lĩnh vực khác, lĩnh vực quản lý đô thị mà cần có hợp tác liên nghành quan, tổ chức, ban nghành chức nhằm tìm lời giải tối ưu III Giải pháp Mục tiêu,yêu cầu phát triển nhà đô thị nước ta 1.1 Mục tiêu phát triển nhà đô thị - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hoá nhằm thực có kết mục tiêu Nghị Hội nghị lần thứ V lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đề - Mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, thực có hiệu chủ trương kích cầu - Thúc đẩy phát triển quỹ nhà dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp đối tượng sách khác) mua thuê phù hợp với điều kiện cụ thể đối tượng; thực sách hỗ trợ cải thiện nhà đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình sinh sống khu vực thường xuyên bị thiên tai - Góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân; phát triển nhà đô thị văn minh, đại; bước cải thiện chất lượng nhà nông thôn, giữ gìn phát huy sắc kiến trúc dân tộc, đại phù hợp với đặc điểm địa phương - Phát triển nhà việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà - Phát triển nhà phải bảo đảm cho công dân có chỗ phù hợp với khả thu nhập đối tượng khác 30 nhau, điều kiện kinh tế - xã hội đất nước, địa phương; bước cải thiện chỗ tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị nông thôn theo hướng văn minh, đại phù hợp với sắc văn hoá dân tộc - Phát triển nhà phải thể chủ trương xoá bao cấp, thực xã hội hoá nhà dựa chế tạo điều kiện Nhà nước tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm người có nhu cầu tạo lập nhà Uỷ ban nhân dân cấp, cộng đồng dân cư việc chăm lo, cải thiện chỗ 1.2 Yêu cầu phát triển nhà khu vực đô thị - Công tác phát triển nhà phải tuân thủ theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt văn quy phạm pháp luật - Tuân thủ quy định quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng sử dụng đất theo quy định pháp luật - Nhà xây dựng dự án phát triển nhà phải bảo đảm yêu cầu sau đây: +) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn nhà chung cư; +) Tại đô thị loại loại có tối thiểu 40% diện tích sàn nhà chung cư; +) Tại đô thị loại có tối thiểu 20% diện tích sàn nhà chung cư (Theo định 76/2004/QĐ-TTg định hướng phát triển nhà tới năm 2020 phủ.) - Từng bước đổi sách, pháp luật nhà phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Nhà nước đóng vai trò đạo việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đồng thời có sách hỗ trợ thích hợp để tầng lớp dân cư có điều kiện cải thiện chỗ - Công tác quản lý nhà nước lĩnh vực nhà phải củng cố tăng cường thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống chế, sách, văn quy phạm pháp luật; đổi mới, xếp kiện toàn máy quản lý quan quản lý nhà nước, mô hình hoạt động tổ chức tư vấn doanh nghiệp tham gia hoạt động lĩnh vực quản lý phát triển nhà - Nhà đô thị chủ yếu phải phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn đô thị - Các dự án phát triển nhà ở, việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng phải nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ vệ sinh môi trường 31 trước đưa vào sử dụng 1.3 Nội dung chủ yếu định hướng phát triển nhà đô thị nước ta - Phát triển nhà đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ phát triển đô thị bền vững; - Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường điều kiện thu nhập tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chính quyền cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà riêng lẻ khu vực đô thị theo quy định quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường quy định khác pháp luật; - Nhà nước thực sách đầu tư xây dựng quỹ nhà để bán trả dần, cho thuê - mua cho thuê đối tượng thuộc diện sách có khó khăn việc cải thiện chỗ (sau gọi chung quỹ nhà xã hội); - Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật; - Phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 20m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia 1.4 Chính sách phát triển nhà nước ta - Nhà nước có sách quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; nghiên cứu ứng dụng công nghệ vật liệu xây dựng mới; thị trường bất động sản nhà thực công khai, minh bạch thủ tục hành để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà theo quy định pháp luật - Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà người có thu nhập thấp tầng lớp dân cư xã hội - Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức; có sách hỗ trợ trực tiếp số đối tượng thuộc diện sách xã hội cải thiện nhà 32 Các phương pháp nhằm ứng dụng vào Việt Nam 2.1 Các giải pháp chung - Tập trung đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị theo tinh thần Chỉ thị số 19/2003/CT-TTg ngày 11 tháng năm 2003 Thủ tướng Chính phủ; sớm triển khai công tác lập quy hoạch quản lý xây dựng theo quy hoạch điểm dân cư nông thôn để có sở quản lý việc phát triển nhà theo quy hoạch; - Nghiên cứu, ban hành quy định tiêu chuẩn nhà ở, quy định quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà theo thiết kế đô thị duyệt nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập giữ gìn sắc kiến trúc riêng địa phương; - Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực quyền theo quy định pháp luật tạo điều kiện phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở; - Đổi công tác lập phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công tác cấp phép xây dựng nhà đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà theo quy hoạch nhu cầu cải thiện chỗ nhân dân; - Tiếp tục hoàn thiện chế tín dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở; - Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tư nước nước tham gia đầu tư xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nước để tiếp thu kinh nghiệm quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án thành tựu khoa học - công nghệ nước lĩnh vực phát triển quản lý thị trường bất động sản nhà 2.2 Giải pháp cụ thể 2.2.1 Giải pháp Xây dựng - Giải pháp Quy hoạch, kiến trúc: - Việc xây dựng công trình đô thị nói chung, việc xây dựng nhà nói riêng phải phù hợp với quy hoạch duyệt, với cảnh quan môi trường phải đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định Luật xây dựng ban hành - Việc phát triển nhà chủ yếu nhà hộ phải phát triển theo dự án có chương trình kế hoạch cụ thể quản lý chặt chẽ đảm bảo xây dựng theo quy hoạch 33 - Việc quy hoạch phát triển thành phố cần tiếp tục dành quỹ đất hợp lý để xây dựng khu dân cư đại nhằm phục cho nhu cầu ngày cao xã hội - Việc hình thành khu dân cư phải trước bước để tạo điều kiện bố trí chỗ cho nhân dân vùng giải tỏa, tiến hành dãn dân khu dân cư mật độ xây dựng cao, điều kiện sinh hoạt thấp đến khu đô thị theo quy hoạch nhằm cải tạo nâng cấp sở hạ tầng, bên cạnh cần tổ chức chỉnh trang, cải tạo xây chen vùng có mật độ xây dựng thấp - Khu nhà phải đồng bộ, bao gồm công trình phục vụ công cộng, cửa hàng, trường học, bãi xe, trạm y tế, khu vui chơi giải trí, nhà phục vụ cho người già neo đơn, nhà sinh hoạt cộng đồng, công trình dịch vụ công trình phúc lợi công cộng khác, có điều kiện giao thông thuận lợi liên hệ với khu vực trung tâm - Đối với tuyến phố cần có biện pháp quản lý xây dựng chặt chẽ, xây dựng bắt buộc theo thiết kế mẫu - Các khu quy hoạch nhà chia lô lại cần nghiên cứu khai thác phần cho mục đích phát triển quỹ nhà đô thị - Nghiên cứu nhiều thể loại nhà đảm bảo đa dạng nhu cầu ở, đa dạng quy mô, diện tích, mức độ tiện nghi, để đáp ứng nhu cầu phù hợp với khả tài đối tượng có mức thu nhập khác Đảm bảo yêu cầu đầu tư xây dựng đồng nhà hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Việc chọn mẫu nhà để xây dựng cần thông qua thi tuyển, xét chọn rút kinh nghiệm từ khu cũ 2.2.2 Giải pháp sách đất đai nhằm huy động cộng đồng tham gia phát triển quỹ nhà ở: - Để khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển kinh doanh nhà nhằm phục vụ nhu cầu nhà xã hội, góp phần làm giảm áp lực đầu tư từ nguồn ngân sách, cần thực chủ trương xoá bao cấp nhà ở, nhà nước tập trung đầu tư để giải nhu cầu cho nhóm đối tượng cần thiết, cần có sách khuyến khích để hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở, ban hành sách sử dụng đất đai hợp lý, nhằm huy động cộng đồng tham gia phát triển quỹ nhà - Đối với quỹ đất xây dựng nhà chung cư nhà nước cần hỗ trợ giá trị tiền sử dụng đất - Đối với quỹ đất xây dựng nhà liền kề: có sách ưu đãi, giá hợp lý, phù hợp với đối tượng phục vụ, cho phép nhà đầu tư kinh doanh nhà trả chậm tiền sử dụng đất thời hạn định - năm 2.2.3 Giải pháp huy động vốn - Thành lập quỹ phát triển nhà để tạo nguồn vốn hỗ trợ cho dự án phát triển nhà ở, đồng 34 thời cho đối tượng thực khó khăn chỗ ở, có thu nhập thấp theo tiêu chuẩn quy định vay vốn để mua thuê nhà - Có sách khuyến khích để thành phần kinh tế, nhà đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng, cộng đồng tham gia đầu tư xây dựng nhà nhằm tăng quỹ nhà Có sách thuế bất động sản nhà ở, chế biện pháp quản lý giao dịch đất ở, nhà để chống đầu Cần có quỹ nhà dự trữ từ 5-10% tổng quỹ nhà đô thị - Tổ chức giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án, thuê đất lâu dài nhằm phát triển quỹ nhà - Huy động nguồn vốn tự có nhân dân - Huy động vốn từ tiền bán cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích phần tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà địa bàn, tiền hỗ trợ đóng góp tổ chức cá nhân - Xây dựng chế, sách, hoàn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: - Xây dựng chế huy động vốn, đặc biệt vốn trung dài hạn cho lĩnh vực nhà ở: +> Khuyến khích cá nhân hộ gia đình tiết kiệm ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng để mua cải tạo nhà thông qua chế hợp đồng tiết kiệm nhà hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng; có biện pháp ưu đãi thuế, hỗ trợ phần lãi suất, thưởng tiết kiệm để khuyến khích cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng tổ chức tín dụng tham gia chế +> Thành lập quan tái cho vay chấp nhà làm công cụ để Chính phủ điều tiết thúc đẩy phát triển hệ thống tài nhà Việt Nam Ban đầu, quan tái cho vay chấp hoạt động theo chế thích hợp, huy động sử dụng nguồn vốn vốn vay ODA, phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh nguồn vốn hợp pháp khác để thực nghiệp vụ tái cho vay, mua lại khoản cho vay nhà đủ điều kiện từ định chế tài thị trường chấp sơ cấp, giúp định chế mở rộng cho vay lĩnh vực nhà thúc đẩy thị trường chấp sơ cấp phát triển Khi thị trường chấp sơ cấp thị trường vốn hội tụ đủ điều kiện cần thiết quy mô sở pháp lý, quan tái cho vay chấp nhà phát hành chứng khoán dựa khoản cho vay chấp nhà - chứng khoán hóa khoản cho vay chấp nhà ở, thực chức kênh dẫn vốn trung dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường chấp - Tăng cường lực thể chế định chế tài cho vay chấp: +>.Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận; bảo 35 đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp; hệ thống hóa hoạt động chấp bất động sản hệ thống tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa công cụ quy trình cho vay chấp bất động sản; +>.Khuyến khích định chế tài tăng cường nâng cao lực tài chính, quản lý cạnh tranh lĩnh vực cho vay bất động sản; +>.Nghiên cứu ban hành hệ thống tiêu chí thống hồ sơ thẩm định khoản vay nhà ở, áp dụng thống cho tất định chế tài chính… 2.2.4 Chính sách hỗ trợ: Thực sách tài công trực tiếp gián tiếp hỗ trợ, khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia phát triển hệ thống tài nhà ở, cụ thể: a) Hỗ trợ phát triển thị trường: - Chi nhánh Ngân hàng Chính sách Xã hội Ngân hàng tín dụng địa bàn đô thị cần tiếp tục huy động vốn, nâng cao nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu vay vốn, có sách hợp lý nhằm hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà đô thị - Các tổ chức tín dụng, ngân hàng cần có chế khuyến khích việc cho vay để phát triển quỹ nhà - Xây dựng chế, sách hỗ trợ phần lãi suất thưởng tiết kiệm định chế cá nhân tham gia chương trình hợp đồng tiết kiệm - nhà ở; - Chính phủ có chế, sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập vận hành quan tái cho vay chấp nhà làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển chuẩn bị cho đời vận hành thị trường chấp thứ cấp b) Hỗ trợ đối tượng sách xã hội: - Xây dựng sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư vào dự án xây dựng nhà xã hội thông qua hình thức ưu đãi thuế, hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng; - Hỗ trợ cho đối tượng sách xã hội tiếp cận chi trả nguồn tài nhà thông qua sách, chế hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp nhà đối tượng - Đối với hộ gia đình sách, neo đơn: Nhà nước sử dụng quỹ nhà để có chế độ bố trí đến hết đời (miễn giảm tiền thuê nhà) - Đối với hộ nghèo khả tích luỹ để giải nhu cầu nhà (kể thuê nhà với giá thấp), người chỗ nguyên nhân xã hội, kinh tế, 36 hộ gia đình bị thiên tai, rủi ro sống Nhà nước, cộng đồng, tổ chức từ thiện hỗ trợ trực tiếp nhà ở, đất - Thực hình thức cho hộ nghèo vay vốn từ nguồn khác với điều kiện ưu đãi lãi xuất, thời hạn vay để thuê, mua nhà 2.2.5 Hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực tài nhà - Hoàn thiện quy định pháp luật quyền đất đai, nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh bất động sản - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan - Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có bất động sản (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, bất động sản, cung cấp thông tin cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư - Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bất động sản khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký bất động sản (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) 2.2.6 Về quản lý sử dụng: - Đối với nhà thuộc quản lý nhà nước, giao cho tổ chức quản lý nhà hình thành đơn vị nghiệp có thu, tổ chức quản lý khai thác, sửa chữa, bảo trì, cung cấp dịch vụ theo quy định pháp luật - Đối với quỹ nhà tổ chức cá nhân tự đầu tư thực việc quản lý, sử dụng kinh doanh theo quy định pháp luật - Đối với nhà để bán giá trị tổng mức đầu tư công trình khung giá đất theo quy định để xác định giá trị bán - Đối với nhà thuê, mua: Mỗi hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thuê mua thuê, mua Việc xét chọn đối tượng thuê, mua phải xét chọn từ cấp phường, xã nơi cư trú có tham gia trực tiếp cộng đồng, tổ dân phố tập thể, đơn vị nơi làm việc có giám sát tổ chức khác - Đối với nhà thuộc sở hữu riêng (nhà đơn lẻ) cá nhân, hộ gia đình: Việc cải tạo, sửa chữa, mua bán, trao đổi cho chủ sở hữu tự định theo quy định pháp luật - Đối với nhà thuộc sở hữu chung (nhà chung cư, tập thể) qua mua bán: Việc cải tạo, sửa chữa, mua bán, trao đổi, cho chủ sở hữu tự định nhiên không làm ảnh hưởng 37 đến cấu trúc kiến trúc công trình - Đối với nhà cho thuê, bố trí tạm theo chế độ: Việc cải tạo, sửa chữa, chuyển quyền sở hữu phải có ý kiến quan chủ quản 38 KẾT LUẬN Sự phát triển chỗ người dân dựa vào phát triển kinh tế quốc dân, đồng thời lại góp phần trực tiếp gián tiếp thúc đẩy phát triển kinh tế Chỗ nhu cầu hàng đầu gia đình, quyền người Vì chiến lược phát triển nhà mặt phải coi trọng quy luật kinh tế thị trường mặt khác hoàn toàn giao phó lĩnh vực cho điều tiết thị trường Qua thực trạng nhà đô thị nước ta thấy rằng, việc cung cấp nhà ở, sản xuất nhà nhiều mặt tồn cần khắc phục, đồng thời cần có giải pháp mang tính chiến lược, đột phá, nhiên cần tránh tư tưởng nóng vội, mà sản xuất nhà cần phải dựa quy hoạch tổng thể cho phù hợp với không gian đô thị đảm bảo mỹ quan đô thị, yêu cầu khác tránh chắp vá giải tạm thời nhà mà lại gây ảnh hưởng xấu cho phát triển đô thị nói chung Nhà đô thị cần nhận quan tâm nhiều nhằm giải cách thỏa đáng chỗ cho người dân sống địa bàn Thị trường nhà phức tạp sôi động, đề tài khó bao quát hết vấn đề Nhưng với cách tiếp cận đề tài, hi vọng bao quát vấn đề Từ đó, có giải pháp để ổn định phát triển thị trường nhà đô thị giai đoạn tới./ 39 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I Một số lý luận chung 1 Khái niệm vai trò nhà đô thị 1.1 Nhà đô thị 1.2 Đặc điểm nhà đô thị 1.3 Vai trò nhà đô thị 2 Các quan điểm phát triển nhà đô thị nước phát triển .3 2.1 Quan điểm kinh tế 2.2 Quan điểm xã hội 2.3 Quan diểm trị .5 Các khu vực sản xuất nhà .6 3.1 Khu vực thức 3.2 Khu vực không thức Kinh nghiệm phát triển quỹ nhà đô thị Mỹ Hà Lan .11 4.1 Khuynh hướng giải vấn đề nhà nước phát triển 11 4.2 Đặc điểm phát triển quỹ nhà Mỹ 12 4.3 Đặc điểm giải vấn đề nhà Hà Lan .13 4.4 Nhận xét 15 II Thực trạng nhà đô thị nước ta 15 Tổng quan tình hình kinh tế -xã hội nước ta năm qua 15 Thời kỳ trước đổi (1954-1985) 15 Thời kì đổi (từ năm 1986 đến nay) - Những chuyển biến lớn lĩnh vực nhà đô thị 18 Những vấn đề tồn .20 Sự động đa dạng hoá trình sản xuất nhà đô thị năm gần 21 6.Tiến tới thị trường nhà đô thị: Những trở ngại thách thức .23 6.1 Sự quản lý nhà chưa hiệu 23 6.2 Một thị trường nhà đô thị thức phôi thai, song chưa có phát triển mức mà lại có nguy bị ngưng đọng kìm hãm .24 Nhà đô thi khía cạnh kinh tế - xã hội 26 7.1 Khía cạnh tâm lý - xã hội 27 7.2 Khía cạnh kinh tế -xã hội 28 7.3 Khía cạnh quy hoạch kiến trúc .29 7.4 Khía cạnh thể chế pháp lý 29 40 III Giải pháp 30 Mục tiêu,yêu cầu phát triển nhà đô thị nước ta .30 1.1 Mục tiêu phát triển nhà đô thị 30 1.2 Yêu cầu phát triển nhà khu vực đô thị 31 1.3 Nội dung chủ yếu định hướng phát triển nhà đô thị nước ta 32 1.4 Chính sách phát triển nhà nước ta .32 Các phương pháp nhằm ứng dụng vào Việt Nam 33 2.1 Các giải pháp chung 33 2.2 Giải pháp cụ thể 33 2.2.1 Giải pháp Xây dựng - Giải pháp Quy hoạch, kiến trúc: 33 2.2.2 Giải pháp sách đất đai nhằm huy động cộng đồng tham gia phát triển quỹ nhà ở: .34 2.2.3 Giải pháp huy động vốn 34 2.2.4 Chính sách hỗ trợ: .36 2.2.5 Hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực tài nhà 37 2.2.6 Về quản lý sử dụng: 37 41