CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 LI NểI U Đất nớc ta giai đoạn độ đI lên CNXH , kinh tế nớc ta đà đổi phát triển mặt , bớc đầu đạt đợc số thàng tựu ban đầu quan trọng lĩnh vực kinh tế khác Việc nớc ta vừa gia nhập WTO hội lớn cho kinh tế nớc ta hoà nhập với kinh tế giới , thu hút nguồn vốn đầu t từ nớc CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 chơng 1: Lý luận chung tổng quan thị trờng cao ốc văn phòng cho thuê I nhà cao tầng vào cao ốc văn phòng Định nghĩa , đặc điểm nhà cao tầng Nhà cao tầng ( highrise ) đợc uỷ ban kiện Emporis định nghĩa : Nhà cao tầng nhà có chiều cao 35m ( khoảng 12 tầng ) , đợc chia thành không gian tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng Đặc điểm Sự phát triển bớc ngoặt cuả nhà cao tầng nằm đời phát minh công nghệ vật liệu nh thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nớc thang máy Cho đến tận kỷ 19 , công trìng cao tầng Việc sử dụng cầu thang cho nhiều tầng hệ thống bơm nớc không đủ khả bơm nớc cao 15m trở nên vô bất tiện cho c dân thời Các yếu tố chịu lực nhà cao tầng khác biệt chất so với công trình khác Các công trình thấp tầng sử dụng kết cấu tờng chịu lực , nhà cao tầng , kết cấu áp dụng hệ kết cấu khung sử dụng lõi cứng thang máy Hệ thống tờng nhẹ đợc treo lên kết cấu khung giống nh rèm , từ thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tờng rèm tờng treo (curtain wall ) sử dụng cho mặt đứng dùng kính công trình kết cấu khung Không gian sàn đợc phân chia vách ngăn nhẹ tuỳ biền theo nhu cầu sử dụng công trình Ngoài số gia cố đặc biệt khác đợc sử dụng tải trọng gió chống động đất số vùng đặc biệt Phõn loi nh cao tng: * Phân loại theo hạng ( hạng A , B , C ) - Hạng A : Một cao ốc đạt tiêu chuẩn đợc phải xem điểm nhấn với thiết kế kiến trúc bật, tọa lạc vị trí bật dễ tiếp cận Cao ốc Hạng A có hệ thống quản lý bảo dỡng thuộc hạng nhất, thờng đợc khách hàng có uy tín thuê Nằm vị trí bật dễ tiếp cận Có kiến trúc, vật liệu chất lợng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế Tiền sảnh có điều hòa Hệ thống thang máy đợc lập trình tự động hóa Hệ thống phòng cháy an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với công ty dịch vụ đạt chuẩn Có chỗ đậu xe Hệ thống M&E có chất lợng tốt đợc bảo trì cách chuyên nghiệp, thờng xuyên CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu khách thuê Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế 10 Đối tợng khách thuê đợc xếp cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất khách thuê - Hạng B : + Thờng đợc cho có thiết kế đạt chuẩn mức bình thờng + Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên + Diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động khách thuê + Dịch vụ bảo dỡng, trình độ quản lý, dịch vụ bố trí khách thuê hợp lý + Các cao ốc hạng B hấp dẫn khách thuê có nhu cầu thấp chất lợng dịch vụ, khách thuê có khả tài thấp không đòi hỏi phải nằm vị trí thật cao cấp + Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng + Thang máy có sức chứa lớn + Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên - Hạng C : + Thờng nằm vị trí thuận lợi không dễ tiếp cận + Thiếu chỗ đậu xe + Có cao ốc không mặt trang trí thiết kế, đơn cung cấp mặt + Không có kết nối mạng theo băng thông rộng + Trình độ quản lý dịch vụ bảo dỡng dới mức trung bình + Không có khách thuê công ty lớn + Thang máy hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lợng thấp + Dựa vào giá thuê thấp để thu hút khách thuê + Độ cao trần thấp * Chúng ta phân lọai tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng nh sau: - Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm, - Các tòa nhà hành công cộng, - Các tòa nhà dợc phẩm, bệnh viện, - Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm, - Các khách sạn, nhà ăn, - Các trờng đại học, trờng phổ thông, - Các trung tâm điện thọai, truyền hình, - Các nhà máy điện, - Các sân bay, - Các trung tâm thông tin, - Với lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác có hệ BMS (Building Management System) tơng ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác Hệ thống quản lý tòa nhà: CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Ngòai hệ thống kỹ thuật tối thiểu nh hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống cấp nớc, hệ thống thông gió tùy vào mục đích sử dụng tòa nhà mà có thêm hệ thống nh: - Hệ thống điều khiển thông gió điều hoá không khí - Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng - Hệ thống điều khiển đỗ ôtô - Hệ thống điều khiển vào tòa nhà - Hệ thống báo động xâm nhập - Hệ thống báo cháy, báo khói - Hệ thống thông tin nội - Hệ thống giám sát tự động hóa toàn tòa nhà Các hệ thống chia làm ba nhóm chính: - Hệ thống giám sát báo động, - Hệ thống quản lý lợng, - Hệ thống thông tin Ba nhóm đặc trng cho hệ thống BMS cho tòa nhà cao tầng Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống đợc trang bị cho tòa nhà hay không Trên sở hệ thống mà đánh giá chất lợng tòa nhà đạt tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn hệ thống BMS Các tiêu chí đánh gía chất lợng tòa nhà cao tầng Để đánh giá chất lợng nhà cao tầng, phải quan tâm đên tiêu chí mặt kiến trúc, kết cấu xây dựng, tiện nghi, độ an tòan, độ tin cậy, tính kinh tế tính đại tòa nhà Trong em đề cập đến tiêu chí liên quan đến hệ thống BMS, cụ thể tiêu chí độ tin cậy, độ an tòan, độ tiện nghi, tính kinh tế khai thác vận hành tòa nhà tính đại tòa nhà, CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Tùy theo mục đích sử dụng tòa nhà mà 10 tiêu chí đợc yêu cầu bắt buộc tiêu chí phụ Theo 10 tiêu chí (theo quan điểm tác giả) tất nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7 Thực trạng chung ca nhà cao tng nay: Khoảng 90% số nhà cao tầng Việt Nam có hệ thống sở hạ tầng, hệ thống cung cấp thải nớc, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần điều hòa hệ thống báo cháy Đ ây tòa nhà lọai thông thờng Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập giám sát bắng camera nhng cha có hệ thống BMS Tất thiết bị hệ thống điều hoà, báo cháy, đợc điều khiển riêng biệt, điều khiển không trao đổi thông tin với nhau, quản lý giám sát chung phần quản lý điện mức thấp Đ ây tòa nhà có hệ thống điều khiển giám sát tập trung, nhhng cha có hệ thống BMS Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập giám sát bắng camera có trang bị hệ thống BMS Tất thiết bị hệ thống điều hoà,, báo cháy, đợc điều khiển riêng biệt tích hợp phần Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát hệ thống, cho phép quản lý tập trung Hệ BMS cho phép quản lý điện mức cao Đ ây lọai tòa nhà cao tầng đợc trang bị hệ thống tự động hóa BMS Tất nhà cao tầng Việt nam không đợc trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh Khi đợc trang bị hệ thống này, tất hệ thống điều hòa, báo cháy, đợc điều khiển tập trung, tơng tác hệ BMS Các hệ thống đợc tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông tự động hóa văn phòng Đ ây lọai nhà cao tầng thông minh Còn gọi tòa nhà hiệu cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có chức đặc biệt nh bệnh viện, quan trung ơng, nhà quốc hội, Với số trên, thấy thực trạng hệ thống nhà cao tầng phần lớn cha đợc trang bị hệ thống BMS Nếu xét mặt chất lợng hiệu sử dụng tòa nhà thi cha đạt so với yêu cầu đặt cho tòa nhà Chúng ta nêu ví dụ mặt chất lợng hiệu sử dụng tòa nhà nh sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nớc, nhng hệ thống CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 cha đợc trang bị hệ thống BMS tiết kiệm điện năng, tiền điện nhiều so với tòa nhà có trang bị hệ BMS hệ thống tiết kiệm điện Do tính chât lợng hiệu sử dụng không cao Nếu xét mặt kinh doanh nhà cao tầng tính cạnh tranh đơng nhiên thua l II đánh giá thị trờng Cách năm , hai công ty nớc có tiếng nói đáng tin cậy dự báo diễn biến thị trờng bất động sản Việt Nam lên tiếng cảnh báo thị trờng cao ốc văn phòng cho thuê chững lại vào năm 2006 , bão hoà năm 2007 xuống năm sau Khi hầu nh tin Thế nhng thực tế lại diễn biến khác hẳn Cha có dấu hiệu cho thấy thị trờng chững lại bão hoà, vài năm Trong năm 2000 số lợng cao ốc thành phố lớn hoi, giá thuê văn phòng bình quân 10 USD/m2/tháng Đến cuối năm 2004 giá thuê tăng lên 18 USD/m2/tháng , văn phòng toạ lạc vị trí tốt , chất lợng phục vụ cao có giá thuê lên tới 35 USD/m2/tháng mà lúc thuê đợc Các cao ốc đợc phân làm loại : +Hạng A : Loại văn phòng cao cấp khu trung tâm có vị trí đắc địa dịch vụ tiện ích tốt với mức giá dao động từ 27-36 USD/m2/tháng +Hạng B : Là cao ốc nằm khu trung tâm khu giáp ranh, có mức giá mềm , trung bình vào khoảng 23-25 USD/m2/tháng +Hạng C: Là văn phòng cách xa trung tâm nên gí khoảng từ 16- 22 USD/m2/tháng Chỉ tính riêng Hà Nội có nhà hạng A , 32 nhà hạng B C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 số nhà trình hoàn thành Với mức cung nh nhng thực tế cho thấy thiếu nhiều văn phòng , đặc biệt văn phòng loại A Thật , 82 000 m2 văn phòng loại A đợc cho thuê gần hết ( 99% diện tích dợc lấp đầy -1 tỷ lệ cao từ trớc đến , 1% diện tích trống hầu hết phần diện tích vừa hết hạn hợp đồng ).Thậm chí nhà văn phòng chuẩn bị đợc đa vào sử dụng đạt tỷ lệ cho thuê cao Cụ thể , Ocean Park với diện tích 35 000 m2 cho thuê hết toàn sau đa vào sử dụng vòng tháng Không , loạt văn phòng khác nh Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) đạt tỷ lệ cho thuê 45-75% tiếp tục tăng thêm CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Theo động thái thị trờng bất động sản cho thấy , Pacific Place không văn phòng hạng A vào hoạt động Hà Nội vòng 3-5 năm tới Trong nhu cầu thuê văn phòng cao cấp lại lớn , dẫn tới tình tạng khan văn phòng loại Còn văn phòng loại B C cho thuê 90% nghĩa doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng vài năm tới khó tìm đợc diện tích ng ý Các văn phòng hạng B C đợc đa vào sử dụng kể đến : VIT Tower , Láng Hạ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, Tuy nhiên theo đánh giá nhà quản lý kinh doanh bất động sản vòng vài năm tới thị trờng không căng thẳng nh thị trờng văn phòng hạng A có thêm số nhà vào hoạt động CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Chơng 2: THựC TRạNG CủA thị trờng cao ốc , văn phòng cho thuê Việt nam Việc đánh giá thực trạng thị trờng cao ốc văn phòng quan trọng Nó giúp nhìn nhận , đánh giá cách đắn thị trờng để từ có giải pháp nhằm phát triển thị trờng Ơ em phân tích vấn đề dựa mô hình SWOT để đánh giá đợc mặt thị trờng (strength-điểm mạnh , weaknesses-điểm yếu , opportunities-cơ hội , threaks-thách thức ) Thực trạng chung thị trờng điểm mạnh: Trong năm 2006 với mức tăng trởng kinh tế Việt Nam đạt 8,2%, xuất 40 tỷ USD, sôi động động thị trờng chứng khoán trị ổn định , đặc biệt vào cuối năm 2006 , kiện trọng đại diễn Việt Nam , việc nớc ta gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế WTO Với tất điều kiện nâng cao vị nớc ta, đa nớc ta trở thành đối tác chiến lợc nhiều kinh tế toàn cầu Từ tạo sức hấp dẫn lớn cho việc đầu t nớc Có thể nói cha Việt Nam đứng trớc nhiều hội lớn nh cho việc phát triển kinh tế , xã hội Nếu biết tận dụng tốt thời mục tiêu đa Việt Nam trở thành nớc công nghiệp hoá vào năm 2020 đạt đợc sớm Triển vọng sáng sủa kinh tế làm cho thị trờng bất động sản nóng dần lên ngày Rất nhiều nhà đầu t kinh nghiệm nớc chuẩn bị cho sóng đầu t ạt vào thị trờng bất động sản thời gian tới Trong , thị trờng cao ốc văn phòng điểm nóng thị trờng bất động sản Nó hứa hẹn không khí sôi động ngày có nhiều nhà đầu t nớc đổ vốn mạnh vào thị trờng Thật công ty POSCO Engineering Construction Hàn Quốc vừa ký hợp đồng với Tổng Công ty Xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) hợp tác đầu t xây dựng KDTM Bắc An Khánh rộng 264,4 nằm bên cạnh đòng cao ốc Láng Hoà Lạc , với tổng mức đầu t lên tới tỷ USD Một số công ty nớc khác nghiên cứu đầu t lĩnh vực phát triển đô thị nh tập đoàn Xây dựng Kumho công ty GS E& C , Lee & Co ( Hàn Quốc ) , Tập đoàn Intra ( Nhật Bản)Hàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn đợc nhà đầu t nớc mua lại từ nhà đầu t nớc khởi động xây dựng lại nh Hà Nội City Complex Lúc-xăm-bua đầu t 115 triệu USD , khách sạn khu vực Trung tâm Hội nghị quốc gia với mức đầu CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 t từ 50-200 triệu USD Trớc , Tập đoàn Daewoo nhận giấy phép đầu t xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây diện tích 207 với tổng mức đầu t lên tới 314 triệu USD Những tín hiệu làm nóng thị trờng văn phòng khách sạn cao cấp Có thể nói , sóng đầu t từ nớc ạt nớc ta Theo thống kê kế hoạch đầu t năm 2006 , Việt Nam thu hút đựoc 10,2 tỷ USD đầu t trực tiếp từ nớc FDI , riêng lĩnh vực bất động sản chiếm tới 18,3% tổng lợng vốn FDI - số kỷ lục từ trớc đến số có khả tăng mạnh năm tới Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản CBRE nhận định : dòng vốn đầu t nớc tăng lên làm nảy sinh nhu cầu cao ốc văn phòng lớn Nh bối cảnh tơi sáng kinh tế Việt Nam thị trờng cao ốc văn phòng nóng thời gian tới Với tất đièu kiện nói thời hoàng kim cao ốc tới. - Bên cạnh đầu t ạt doanh nghiệp nớc làm cho nhu cầu cao ốc văn phòng Việt Nam tăng doanh nghiệp nớc có nhu cầu cao thị trờng này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp nớc đời với mở rộng quy mô sản xuất doanh nghiệp hoạt động từ trớc trình tự hoá kinh té diễn mạnh mẽ thể qua việc cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà Nớc , đời hàng loạt công ty liên doanh Ngày nhiều doanh nghiệp nhận đợc lợi ích việc đặt văn phòng cao cấp điều giúp cho sản xuất kinh doanh doanh nghiệp đợc thuận lợi tạo hình ảnh tốt mắt đối tác Doanh nghiệp đợc cung cấp dịch vụ đầy đủ nh thuận tiện giao dịch , điện nớc , anh ninh đợc đảm bảo Khi có môi trờng làm việc tốt , thúc đẩy hiệu làm việc cá nhân doanh nghiệp Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu t Phát triển Việt Nam thuê hẳn nhà tháp đôi Vincom làm văn phòng ,Tổng công ty Bu Viễn thông thuê tới 3000 m2 nhà Ocean Park Theo thống kê có 80 công ty Việt Nam thuê văn phòng cao ốc số tiếp tục tăng thời gian tới Thị trờng văn phòng cho thuê thị trờng hút khách Với giá thuê nh : hạng A 27-36 USD/m2/tháng , hạng B 23-25USD/m2/tháng , hạng C 16-22USD/m2/tháng tỷ suất thu hồi vốn cao 20-25%/năm.Cơ hội cho nhà đầu t tham gia vào lĩnh vực đợc coi sinh lời đa dạng , rủi ro thu hồi vốn nhanh Ví dụ cụ thể nh nhà Pacific Place , chủ đầu t công ty Ever Fortune định áp dụng hình 10 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 thức kinh doanh khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau hoàn thành công với việc cho thuê dài hạn 185 hộ nhà Theo nhà đầu t thứ cấp có thể mua văn phòng nhà có thời hạn công ty thuê lại nh hình thức đầu t kiếm lời dựa tiền cho thuê thu đợc hàng tháng Đại diện Ever Fortune cho biết , nhà đầu t thứ cấp đồng ý mua văn phòng Ocean Park , họn phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng đặt bút ký ,10% toán hoàn thành tầng 10 10% hoàn thành xây dựng Sau Ever Fortune đầu t thứ cấp xếp vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng lại vòng năm kể từ ngày bàn giao Giả sử nhà đầu t thứ cấp mua 100 m2 văn phòng với giá 2000USD/m2 toàn thời gian lại dự án 37 năm họ phải trả 60 000 USD theo tiến độ xây dựng vay số tiền lại cách chấp văn phòng mua Nếu nhà đầu t thứ cấp cho thuê lại với giá ròng 20 USD /m2 /tháng (đã trừ chi phí quản lý chi phí khác ) , họ thu hồi vốn trả lãi ngân hàng vòng năm Nhà đầu t thứ cấp có thời hạn năm để tìm kiếm ngời thuê mối quan hệ có thông qua công ty t vấn Ever Fortune chí đa cam kết táo bạo : giá văn phòng loại A Hà Nội thời điểm bàn giao thấp giá thị trờng , công ty trả lại khách hàng toàn số tiền đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trờng Cam kết thực loại bỏ rủi ro cho nhà đầu t thứ cấp trờng hợp giá văn phòng cho thuê giảm thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà nhà đầu t bất động sản phải cân nhắc Nh với điểm mạnh thị trờng rủi ro , thu hồi vốn nhanh thời điểm mạnh dạn đầu t sớm vào thị trờng cao ốc cho thuê thắng sớm Hiện thị trờng chứng khoán Việt Nam hấp dẫn nhng theo dự báo có bớc thăng trầm xuất băng giá chậm quý 2/2007 Bởi thực tế , thị trờng chứng khoán lúc dễ ăn nhng dài hạn sơ suất chút trắng tay nh chơi Sự tăng giá chóng mặt thị trờng cổ phiếu chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà phòng dễ dàng nhận thấy số P/E trung bình thị trờng 24 đến 25 ( cao so với mức P/E=15 nớc khu vực P/E=9 nớc có thị trờng chứng khoán phát triển ) Chỉ số cho thấy nhà đầu t phải bỏ 24 đồng đầu t đợc đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận thua xa lãi suất ngân hàng , rủi ro cao nhiều Trên giới có công ty có tỷ lệ P/E cao đột biến nhng công ty có tiềm sinh lợi cao , nắm giữ công nghệ độc quyền tiên tiến , mức chênh lệch 11 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 quản lý ngời Việt Nam diều hành Hay cụm chung c Mỹ Phớc củng công ty xây dựng Sài Gòn đợc quản lý đội ngũ chuyên trách công ty Song theo chuyên gia việc chủ đầu t tự quản lý không phát huy đợc giá trị cao ốc khả cạnh tranh khách hàng thờng có cảm giác yên tâm sống làm việc không gian đợc quản lý nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp Bà Lu Thị Thanh Hơng, Tổng giám đốc công ty Conic cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí , giảm giá thành cho khách hàng , việc quản lý cao ốc công ty tự đảm nhận Nhng sau thời gian đánh vật với vấn đề phát sinh , công ty định nhờng lại việc quản lý cho công ty Chesterton Với chi phí quản lý trọn gói vài trăm ngàn đồng tháng , khách hàng nhanh chóng tìm đợc hài lòng từ Chesterton Nh hành trình đờng tìm chỗ đứng sân nhà doanh nghiệp Việt Nam lĩnh vực quản lý cao ốc nhiều khó khăn bối cảnh công ty nớc xuất ngày nhiều Cơ hôi: Khi thị trờng cao ốc văn phòng phát triển giúp cho diện mạo đô thị đợc cải thiện Bởi doanh nghiệp đợc làm việc cao ốc , tránh đợc tình trạng doanh nghiệp thu gom hộ mặt đờng để xây dựng thành văn phòng nhỏ lẻ, có tính chất tạm bợ gây mỹ quan chung đô thị Thực tế , nhìn vào thành phố , đô thị phát triển giới , thấy có điểm chung sở hạ tầng đô thị phát triển bao gồm nhiều nhà cao tầng đợc xây dựng quy củ hệ thống giao thông đồng Chính mà nhà cao tầng nói chung cao ốc văn phòng nói riêng đợc xây dựng phát triển góp phần quan trọng thúc đẩy trình công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc Mặt khác , xây dựng xây dựng phát triển cao ốc văn phòng cho phép dành nhiều diện tích đất cho khoảng không gian thoáng đãng để làm xanh hoá thành phố , cho công trình vui chơi giải trí , đóng góp vào việc làm đẹp cảnh quan môi trờng đô thị Và kéo theo ngành du lịch , dịch vụ phát triển đồng thời ngời dân đợc sống môi trờng tốt đẹp Điều quan trọng để nhà đầu t , doanh nghiệp nớc muốn đầu t vào Việt Nam họ phải có môi trờng sống làm việc tốt Chính , thị trờng cao ốc văn phòng phát triển với chất lợng cao thu hút đợc nhiều nhà đầu t nớc vào Việt Nam góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Khi thị trờng cao ốc văn phòng phát triển không nhà đầu t nớc mà doanh nghiệp nớc có hội đợc làm việc 17 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 nhà đại , có hội tiếp cận với trang thiết bị tiên tiến làm việc môi trờng chuyên nghiệp , tốt Từ giúp cho suất lao động đợc tăng cao Thách thức: Để thị trờng cao ốc văn phòng phát triển với chất lợng cao dịch vụ quản lý quang trọng Giá trị cao ốc tăng lên có đợc dịc vụ quản lý tốt Ngợc lại việc quản lý không tốt làm cho chất lợng nhà xuống , làm cho khách hàng ngời trực tiếp làm việc nhà cảm thấy không yên tâm làm việc nhà chất l ợng Khi họ không phát huy đợc hết khả hiệu làm việc Và không môi trờng làm việc tốt doanh nghiệp nhà đầu t nớc ngần ngại đầu t vào Việt Nam, hạn chế phát triển kinh tế - Nếu việc quản lý không tốt gây thiệt hại cho chủ đầu t chi phí để sửa chữa hay thay thiết bị lớn Không công việc quản lý không tốt gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh: ô nhiễm rác thải , ách tắc giao thông - Các doanh nghiệp nớc phải đơng đầu với khó khăn to lớn, phải cạnh tranh với nhà đầu t nớc vốn có lợi nguồn lực, kinh nghiệm Hầu hết chủ đầu t dự án công ty nớc hầu hết dịch vụ quản lý cao ốc công ty nớc cung cấp Để dành đợc chỗ đứng môi trờng cạnh tranh khốc liệt thách thức lớn doanh nghiệp Việt Nam Thực trạng quản lý vincom city tower Điểm mạnh Toà cao ốc Vincom nằm khu vực tập trung đông dân c thủ đô , với vị trí thuận lợi , mặt tiếp giáp với đờng phố : Bà Triệu , Thái Phiên , Đoàn Trần Nghiệp , Bùi Thị Xuân Sự tiếp cận dân c với Vincom thuận lợi việc quảng bá cho thơng hiệu Vincom trở nên dễ dàng nhiều so với nhà tơng tự nhng ko có đợc vị trí đẹp nh Vincom Vincom có bố trí hợp lý việc sử dụng có hiệu diện tích đất xây dựng Khi mức sống nhân dân đợc nâng cao , yêu cầu có đợc dịch vụ có khả đáp ứng cách tốt nhu cầu ngời tiêu dùng cao Nhận thấy nắm bắt đợc hội chủ đầu t đẫ mạnh dạn 18 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 đầu t vào lĩnh vực mẻ thị trờng cụm vui chơi giải trí thu đợc thành công Không dừng lại lĩnh vực trung tâm thơng mại thông thờng , với việc tận dụng lợi so sánh , việc bố trí cụm văn phòng bớc đắn chủ đầu t Đón đầu hội , nhận thức đợc mạnh thân Vincom nhà có mức thu hút doanh nghiệp tới thuê làm văn phòng cao , với mức giá dao động từ 23- 25 USD/m2 , đặc biệt với vị trí đẹp giá lên tới 50 USD / m2 Hệ thống an ninh gồm hệ thống camera đội ngũ bảo vệ hoạt động 24/24 ngày / tuần , để theo dõi hoạt động bên nhà , bảo vệ tài sản nhà , giữ gìn an ninh trật tự chung , đảm bảo an ninh cho khách tham quan , mua sắm nhân viên làm việc nhà Hệ thống camera kết hợp với đội ngũ bảo vệ nhà kịp thời xử lý tình xảy , đội ngũ bảo vệ thay phiên trực thờng xuyên , đảm bảo cho hoạt động nhà tình trạng hoạt động tốt Bên nhà , cửa vào có nhân viên bảo vệ canh gác để kiểm tra , giám sát lợng khách vào nhà Đội ngũ bảo vệ trớc vào làm việc bắt buộc phải tham gia khoá đào tạo tháng để có kỹ Công tác vệ sinh sảnh , hành lang , gian hàng khu vực văn phòng t ơng đối tốt , đợc tiến hành lần / ca , ca / ngày , cửa kính bên nhà , sàn nhà đợc lau dọn thờng xuyên , Những khu vực mua sắm hay làm việc , có kiểm tra ngời quản lý cách thờng xuyên Khu vệ sinh đợc lau chùi , khoảng từ đến lại có ngời vào lau dọn vệ sinh , thu gom rác thải cung cấp đủ giấy vệ sinh, xà phòng thơm Hệ thống chiếu sáng bên nhà tơng đối tốt , cung cấp đầy đủ ánh sáng cho hoạt động diễn nhà Hệ thống cứu hoả , chiếu sáng tự động tình trạng sẵn sàng nhà có cố Hệ thống đèn tự động nhà đợc tắt mở qua hệ thống điện trung tâm hành Có hệ thống đèn báo cháy tự động có cố cháy nổ xảy nhà Khi có cháy nổ , hệ thống vòi phun tự động phun khắp nhà để dập tắt lửa Hệ thống hút gió cản gió đợc lắp đặt , hạn chế lửa khói tuôn vào cầu thang thoát hiểm Trong nhà có hệ thống loa đợc cài đặt khắp nơi đề phòng có cố thông báo cho ngời 19 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 nhà biết hớng dẫn cách thoát hiểm Ngoài hệ thống loa đợc sử dụng để thông báo cho khách hàng cần Hệ thống điều hòa trung tâm hoạt động thờng xuyên, đảm bảo thông khí tốt cho tòa nhà Trong tòa nhà có bố trí tơng đối hài hòa gian hàng, tầng, màu sơn bên tòa nhà nhạt để tạo điều kiện cho khách hàng thuê thiết kế phong cách riêng cho gian hàng Để họ tự tạo thu hút riêng, đặc biệt khách hàng vào mua sắm trung tâm thơng mại Điểm yếu Bên cạnh điểm mạnh quản lý vận hành, tòa Vicom City Tower có số điểm yếu kém, hạn chế nh sau Vincom trung tâm thơng mại lớn, lại tập trung khối lợng lớn văn phòng nên lu lợng ngời ngày vào trung tâm lớn, nhng hệ thống sở hạ tầng khu vực cha đáp ứng đợc yêu cầu này, Tuy Vincom giáp mặt phố gồm Bà Triệu, Thái Phiên, Đoàn Trần Nghiệp, Bùi Thị Xuân có đến ba đờng đờng nhỏ Vì vậy, tợng ùn tắc giao thông vào cao điểm hay dịp lễ, tết khó tránh khỏi Không thế, Vincom thiếu bãi đỗ xe trầm trọng nên số ô tô chỗ đỗ nên đỗ đờng phố nhỏ hẹp đó, làm cho đờng hẹp hẹp Bên cạnh đó, hệ thống sở hạ tầng bên tòa nhà cha thật đáp ứng đợc yêu cầu đặt Do diện tích nhỏ hẹp nên tòa nhà Vincom thiếu bãi đỗ xe cho khách hàng vào trung tâm thơng mại, đặc biệt vào ngày cuối tuần, ngày lễ tết Tuy có tới 9000m tầng hầm gồm hai tầng hầm để xe máy ô tô nhng giải đợc triệt để vấn đề bãi gửi xe Hiện nay, có thêm bãi gửi xe bên tòa nhà nhng bãi gửi xe không đáp ứng đợc đủ yêu cầu tối thiểu nh hệ thống mái che, hệ thống đờng phơng án tạm thời ngắn hạn Hơn nữa, có Vincom thứ đợc xây dựng bãi gửi xe tạm thời bây giờ, bãi đỗ xe vô nan giải Vincom Do thiếu bãi đỗ xe nên gần tòa nhà có nhiều bãi đỗ xe tự phát t nhân lập nên, dễ gây trật tự an ninh nơi công cộng Làm khách hàng thấy không đợc thoải mái đến tòa Vincom mua sắm hay làm việc 20 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Ngay bên tòa nhà nhận thấy bố trí gian hàng thiếu điều bất cập Theo số liệu điều tra diện tích cho thuê dừng lại mức 97% Các gian hàng cha có ngời thuê hầu hết tập trung tầng tầng 5, có nghịch lý tầng nơi mà dễ dàng thu hút ý khách hàng, dễ quảng bá thơng hiệu nhất, gian hàng bỏ trống Sự bỏ trống gian hàng tầng cho ta nhận thấy yếu quản lý, tiếp thị trung tâm thơng mại Vincom Khi bớc vào Vincom, tầng hầu hết tập trung bày bán mỹ phẩm đồ trang sức nhng sức hấp dẫn không cao, có lẽ phần cách trang trí đơn điệu, điểm nhấn, không gian rộng nhng tập trung Ngoài ra, hệ thống quản lý vận hành cha làm việc thực hiệu Yêu cầu đặt hệ thống sử dụng tòa nhà luôn phải hoạt động tốt Nếu có h hỏng phải đợc sửa chữa thay nhng thực tế Vincom thấy điều cha đợc thực hiện, bóng đèn hỏng cha đợc thay thế, thang máy hỏng lâu nhng đến gần hai tháng tháng trời cha đợc sửa chữa Qúa trình bảo dỡng cha mang lại hiệu cao Hệ thống phòng cháy, chữa cháy cha đợc bố trí đẩy đủ chủng loại nhng số lợng hạn chế Mỗi tầng có 10 vòi cứu hỏa, hệ thống bình xịt thiếu, tập trung hành lang, ngời để ý Có hệ thống bảng dãn có cố, nhng hớng dẫn ký hiệu đợc sử dụng, đợc bố trí gắn cột cạnh cầu thang cuốn, không thực khiến ngời lu tâm qua lại Hàng năm hầu nh diễn tập công tác phòng cháy chữa cháy, cứu hộ ngời có cố cháy nổ bất ngờ xảy ra, điều thực cần thiết mà công ty quản lý tòa nhà cao ốc Việt Nam nói chung không riêng Vincom cha thực trọng đến vấn đề Trong vấn đề đợc khách hàng quan tâm định thu trụ sở, văn phòng làm việc đặc biệt công ty, nhà đầu t nớc họ có nhu cầu thuê Việt nam mọc lên nhiều cao ốc đại, phủ kính kín mít Song theo cảnh sát phòng cháy chữa cháy, với cách thiết kế kín, xảy hỏa hoạn, lực lợng chữa cháy cứu hộ lối tiếp cận từ bên Còn ngời làm việc tòa nhà chết ngạt khói 21 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Vụ cháy trung tâm thơng mại quốc tế ITC cách năm ví dụ: Dù thiết kế không kín, song với lớp gạch kiên cố bao quanh, lực lợng cứu hộ khó tiếp cận từ bên vào Trong loay hoay tìm lối thoát, khói bao trùm làm nhiều ngời chết ngạt Gần vụ cháy Trung tâm thơng mại Diamond Plaza (quận 1) Tuy vụ cháy nhỏ nhng gây tâm lý hốt hoảng ngời làm việc Trong lúc hoảng hoạn, họ đập ô cửa sổ để thoát khỏi chống ngạt Vài ngày sau lại có báo động cháy tầng tòa nhà khiến ngời lại phen hú vía, vội vàng chen lấn chạy xuống dới nên khung cảnh hỗn độn Về trang bị vậy, nhng công tác cứu hộ, cứu nạn xảy hỏa hoạn cao ốc không thực làm ngời yên tâm Từ trớc đến nay, thao diễn phòng cháy chữa cháy, ngời học cách dập lửa cha trọng đến việc sơ tán nạn nhân Nhà vệ sinh tòa nhà ít, tầng có hai nhà vệ sinh gồm nam nữ, với số lợng nh liệu có đủ đáp ứng nhu cầu khách hàng vào tòa nhà ngày lễ tết không Hệ thống cửa kính, biển quảng cáo bên tòa nhà không đợc lau chùi thờng xuyên, bụi bẩn bám vào nhiều Làm giảm vẻ đẹp tòa nhà nhìn từ bên vào Hệ thống đèn chiếu sáng bên tòa nhà thiếu, không đủ độ sáng, cha thực tạo đợc điểm nhấn mạnh cho tòa nhà vào buổi tối Hệ thống xanh bên tòa nhà cha có, tòa nhà Vincom có không gian rộng nhng chậu cảnh, chậu hoa bên tòa nhà Bên tòa nhà có đặt số chậu cảnh nhng số lợng ít, xung quanh nhà không gian xanh Đây không vấn đề riêng tòa nhà Vincom mà vấn đề chung cao ốc cho thuê Việt Nam Đặc biệt cao ống đặt gần trung tâm thành phố Do diện tích đất hạn nên chủ đầu t tận dụng tối đa diện tích đất có đợc để xây nhà, họ cha thật trọng nhiều đến không gian xanh xung quanh tòa nhà Lực lợng an ninh tòa nhà cha đợc đào tạo cách bản, có nhiều hành vi cha làm vừa lòng khách hàng 22 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Hệ thống quản lý yếu kém, số chỗ trống tòa nhà cha đợc thuê, cha đợc sử dụng hết, gây lãng phí Đặc biệt tầng trên, số quầy để trống Điều chứng tỏ hệ thống quản lý yếu kém, cha biết tận dụng công suất tòa nhà, cha biết nh cha thực thu hút đợc khách hàng để thuê nốt phần diện tích bỏ trống tòa nhà Ban quản lý cha có đợc kế hoạch Marketting thích hợp lĩnh vực quảng cáo nhu cầu thuê gian hàng để bán thị trờng sôi dộng Cơ hội: cao ốc cao cấp, phòng chức đợc thiết kế hợp lý để có ánh sáng khí trời tự nhiên tràn ngập (khắc phục nhợc điểm nhà ống nhà phải mở đèn máy lạnh) Hơn nữa, nhu cầu khác nh mua sắm, giải trí, làm đẹp, mở tiệc chiêu đãi, tập thể dục thể thao, uống cà phê, dạo Tại khu cao ốc thuận tiện Đối với văn phòng cho thuê, nhu cầu thuê văn phòng có chiều hớng tăng doanh nghiệp giá thuê không đắt so với thuê nhà riêng, lo chuyện bảo vệ , bãi giữ xe, đồng thời lại có đợc môi trờng kinh doanh đại kèm theo dịch vụ văn phòng hoàn hảo, tiêu chuẩn quốc tế Hơn nữa, tình hình kinh tế phát triển nh hầu hết doanh nghiệp mở rộng quy mô hoạt động, nên thờng có xu hớng chuyển đổi văn phòng sang tòa nhà có đẳng cấp cao để nâng cao hình ảnh vị doanh nghiệp - đơn vị nớc Thực tế, diệm mạo công ty tầm vóc doanh nghiệp, mà tạo cho khách hàng yên tâm giao dịch địa văn phòng nằm quận chung u giao dịch so với văn phòng nằm cách xa trung tâm thành phố Các Công ty Việt Nam có xu hớng chọn văn phòng loại A B nhằm khẳng định vị doanh nghiệp thụ hởng tiện ích, dịch vụ chuyên nghiệp cao cấp Việt Nam nớc có trị ổn định, tài nguyên thiên nhiên phong phú, nguồn nhân lực với giá thuê nhân công rẻ so với nớc khu vực, đồng thời hệ thống pháp luật, sách ngày hoàn thiện Nên Việt Nam điểm đến nhà đầu từ nớc đến đầu t kinh doanh 23 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Đặc biệt sau kiện Việt Nam nhập tổ chức thơng mại giới WTO, với sách đầu t ngày thông thoáng, không phân biệt nhà đầu t nớc nớc nh trớc nên thu hút đợc nhiều nhà đầu t nớc vào Việt Nam nên nhu cầu cho thuê văn phòng, nhà cao cấp, trung tâm thơng mại, hội nghị thiếu Việt Nam Các cao ốc văn phòng cho thuê trung tâm TPHCM kín chỗ từ năm qua văn phòng loại A B Hầu hết công ty có hợp đồng thuê văn phòng tiếp tục gia hạn hợp đồng, bất chấp giá thuê tăng trung bình 10%/ năm Quả thật hội doanh nghiệp đến sau đặt chân vào tòa cao ốc sang trọng trung tâm thành phố hầu nh không Các công ty t vấn bất động sản đau đầu số lợng đơn hàng tìm văn phòng ngày nhiều mà nguồn cung cấp không đủ Gần nhiều dự án cao ốc đợc triển khai nhng phải sau ba, bốn năm xong Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy tiến độ triển khai dự án thờng chậm trễ nhiều khó khăn chung mà nhiều chủ đầu t gặp phải quy trình thủ tục phức tạp, đặc biệt dự án có vốn góp doanh nghiệp nhà nớc Việc chậm trễ làm dãn khoảng cách cung cầu, tăng độ rủi ro cho nhà đầu t Đây lại hội tòa nhà Vincom nhng hội không kéo dài đợc nhà quản lý không sớm có giải pháp để nâng cao lực quản lý Các nhà t vấn bất động sản cho trớc tốc độ phát triển nhanh khu vực kinh tế t nhân luồng vốn đầu t nớc đổ vào Việt Nam ngày nhiều, tình hình cân đối cung cầu thị trờng văn phòng cho thuê kéo dài vài năm Theo số liệu Chesterton Petty, công ty t vấn bất động sản, TPHCM có khoảng 350.000m sàn văn phòng hoạt động, tỉ lệ văn phòng loại A thấp Ông Brett Ashton, Phó Tổng Giám đốc Chesterton Petty Việt Nam, cho thực trạng không tơng xứng với trung tâm kinh tế tài nh TPHCM Sự khan kéo dài dẫn đến sốt giá Giá cho thuê văn phòng loại A lên đến 38 $/m2 vào năm tới, cao khu vực trung tâm Singapore (34 đô la mỹ), ông Ashton dự báo Nguy cơ: Tuy trung tâm thơng mại Vincom tọa lạc vị trí đẹp, có mặt tiền nhng đờng giao thông nhỏ, vào cao điểm, dịp lễ tết, số lợng ngời 24 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 vào tòa nhà lớn, số lợng ngời tham gia giao thông đờng nhiều, nên rễ xảy tình trạng ùn tắc giao thông, gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh Nếu ta hệ thống quản lý tốt, đồng giảm sức cạnh tranh trung tâm thơng mại tơng tự Cơ hội có doanh nghiệp đến sau đặt chân vào tòa nhà cao ốc sang trọng trung tâm thành phố hầu nh không Trong bối cảnh đó, nhiều công ty mở rộng quy mô hoạt động, cần hàng ngàn mét vuông văn phòng chờ dự án đầu t đợc triển khai Họ chủ động tìm đất xây trụ sở Do tiến xã hội loài ngời, nhận thức ngời ngày cao Các công ty, khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở, gian hàng, trung tâm hội nghị Đòi hỏi chất lợng dịch vụ phải tơng ứng với số tiền mà họ bỏ Với xu hớng cao ốc cho thuê ngày nhiều nh Vincom không độc quyền nh trớc Do ngời quản lý không nâng cao lực quản lý, không nâng cao chất lơng phục vụ khó giữ đợc khách hàng tiết kiệm đợc chi phí gấp 70% so với việc tìm kiếm khách hàng Các nhà chiến lợc khôn ngoan thờng quan tâm đến môi trờng, khí hậu sinh thái Hiện tợng Enino làm cho nhiệt độ trung bình Trái đất nóng lên nhà quản lý biết tận dụng lợng mặt trời để tiết kiệm điện giảm đợc chi phí sử dụng điện nhiều cho khách hàng nh cho chủ đầu t Một nhà quản lý giỏi biến nguy thành hội cho tòa nhà cao ốc quản lý Do có nhiều nhà đón bắt hội lĩnh vực xây dựng cao ốc cho thuê Việt Nam Những tòa cao ốc cho thuê mọc lên nh nấm để đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở, trung tâm hội nghị Điều nguy lớn Vincom Khả cạnh tranh thị trờng cao ốc cho thuê cao Ví dụ nh : Cao ốc Vietcombank Tower công trờng Melinh (quận 1) ví dụ Dự án có vốn đầu t gần 60 triệu đô la mỹ có tổng diện tích sản 77.000m2 Theo kế hoạch, đến năm 2009 công trình đợc xây song nhng chủ đầu t Công ty liên doanh Vietcombank - Bonday Bến Thành tin cao ốc đạt đợc công suất cho thuê tối đa đa vào sử dụng Ông Nguyễn Quang Hải, quyền Tổng giám đốc công ty, cho biết trớc mắt khách hàng chiến lợc Vietcombank sử dụng 20% diện tích Một số 25 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 tập đoàn thơng mại trờng đại học quốc tế đề cập nhu cầu thuê dài hạn từ hai tầng trở lên vài ngàn mét vuông Những tòa nhà nằm cách xa vị trí trung tâm chút đợc đông đảo khách quan tâm Nam Sài Gòn chẳng hạn, sau ba tòa nhà văn phòng Phú Mỹ Hng đầu t Broadway I, Broadway II Lawrence S.Ting hết chỗ, số dự án văn phòng khác đợc xúc tiến đây, có cao ốc Saigon Pragon Công ty cỏ phần Kim Cơng, tòa nhà văn phòng Nam Long, Holcim hoạt động vào năm tới Tơng tự phía Tây Bắc thành phố, tòa nhà E - Town PEE đờng Cộng Hòa (quận Tân Bình) cho thuê hết 26.000 mét vuông từ năm ngoái E - Town với gần 27.000 mét vuông sàn đợc đẩy nhanh tiến độ để hoạt động vào đầu năm tới Hiện tại, TPHCM có khoảng vài chục dự án đợc đầu xúc tiến, văn phòng làm việc đơn văn phòng kết hợp với tòa nhà chức khác khu phức hợp Ngoài thị trờng bất động sản nớc ta mẻ Đây thị trờng đầy tiềm nhng ẩn chứa không nguy Đặc biệt luật kinh doanh Bất Động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 nên không tránh khỏi thiếu sót, sai lầm văn quy phạm pháp luật, sách khuyến khích, u đãi Việc chỉnh sửa, bổ sung văn quy phạm pháp luật, thay đổi sách tránh khỏi Trong thị trờng đặc biệt nhạy cảm với sách nhà nớc để có biện pháp khắc phục Trong nhà đầu t nớc nhận thấy mảng thiếu hụt văn phòng, nhà cấp cao cho thuê Việt Nam Đặc biệt sau WTO, nhà nớc có nhiều sách thông thoáng việc kêu gọi đầu t nớc vào Việt Nam Do có nhiều nhà đầu t đặc biệt nhà đầu t nớc tìm kiếm hội lĩnh vực nên khả cạnh tranh nhà đầu t nớc cao Nếu không sớm tìm giải pháp quản lý thích hợp nhanh chóng bị nhà đầu t nớc lấn sân Do tiến khoa kỹ thuật nên ngày ngời ta sử dụng công nghệ đại thay cho công nghệ cũ việc vận hành quản lý cao ốc Trong khoảng 10 năm trở lại đây, ngày có nhiều cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS , theo chuyên gia nghành, hệ 26 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 thống với việc trang bị hệ thống điện đại mang lại mức độ tiện nghi, an toàn hiệu sử dụng cao cho tòa nhà Những cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS đợc kiểm soát chặt chẽ từ phòng điều khiển trung tâm Trong phòng, hình lớn liên tục theo dõi tất sinh hoạt diễn tầng Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đợc dễ dàng phát để kịp thời sử lý Phòng điều khiển trung tâm theo dõi, sử lý việc vận hành thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạc toàn tòa nhà Vì cao ốc trung tâm thơng mại, văn phòng cao cấp cho thuêlợng khách hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt cháy nổ, đợc trọng Đối với tòa nhà xây dựng trớc công nghệ quản lý dừng lại mức độ kiểm soát Nhng cao ốc quy mô lớn mọc lên nay, mức độ quản lý đợc nâng cao Thực tế cho thấy nhiều cao ốc TPHCM ứng dụng hệ thống quản lý MBS - hệ thống quản lý công trình cao tầng phổ biến giới Hệ thống MBS không dừng lại mức độ kiểm soát tòa nhà mà tự động điều khiển phần lớn hệ thống cao ốc Thông qua hệ thống máy vi tính , phần mềm ứng dụng, phận cảm biến tơng tác với hệ thống điện khác tòa nhà để vận hành chúng, nh kiểm soát trình hoạt động, hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạp hệ thống, thiết bị điện, mức độ vận hành mà nhà t vấn lựa chọn giải pháp BMS phù hợp Thông thờng, chủ đầu t thờng ngại áp dụng hệ thống nghĩ chi phí cao nhng u điểm lớn hệ thống BMS giúp chủ đầu t tiết kiệm đợc nhiều chi phí, nh giảm tiêu hao điện năng, chi phí sửa chữa, quản lý trình sử dụng Tuy nhiên hệ thống điện lắp tòa nhà ngày đại phức tạp nên đòi hỏi hệ thống quản lý phải thông minh tơng ứng Ví dụ hệ thống lạnh thông gió tòa nhà xử lý tự động để điều hòa không khí toàn khu vực, công nghệ, thiết bị điều hòa liên tục thay đổi tải để tiết kiệm điện năng, lắp ráp theo mô-đun phù hợp cho điều kiện thi công phần, có phận để lọc khuẩn, khử mùi Tơng tự, hệ thống báo cháy đợc kết nối tự động với hệ thống để đầu báo cháy, báo nhiệt đợc lắp đặt khắp tòa nhà phát tín hiệu hệ thống máy bơm chữa cháy đợc kích hoạt Do ta biết tận dụng 27 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 tiến khoa học công nghệ ta biến đợc nguy thành hội, tận dụng đợc u so với tòa nhà khác 28 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Chơng : giải pháp để phát triển thị trờng cao ốc văn phòng cho thuê Việt NAm Giải pháp trớc mắt: Qua việc đánh giá thực trạng ta thấy thị trờng cao ốc văn phòng nớc ta có hội thuận lợi để phát triển Tuy nhiên với tình trạng cung nhỏ cầu tất yếu dẫn đến giá thuê văn phòng tăng cao Điều mặt khiến cho thị trờng có thêm sức hút nhà đầu t kinh doanh bất động sản, nhng mặt khác lại gây khó khăn cho doanh nghiệp muốn thuê văn phòng, doanh nghiệp nớc muốn đầu t vào Việt Nam, khó khăn thuê văn phòng làm việc khiến họ ngại dến nớc ta làm việc, doanh nghiệp nớc, với nguồn tài eo hẹp việc thuê văn phòng với giá cao nh khó khăn lớn Để giải đợc tình trạng trớc hết cần phải có biện pháp nhằm tăng cung cao ốc văn phòng cho thuê, văn phòng loại A Chúng em xin đa số kiến nghị sau : Nhà nớc cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật Bắt đầu từ việc xây dựng sách hệ thống pháp luật liên quan cách quán đầy đủ, công minh bạch để tạo niềm tin cho nhà đầu t nớc Giảm bớt thủ tục hành rờm rà cản trở đến hoạt động kinh doanh bất động sản Tạo điều kiện cho nhà kinh doanh bất động sản nắm rõ đợc quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh cao ốc văn phòng nói riêng , tránh tình trạng hiểu biết lờ mờ pháp luật dẫn đến ngại ngần tham gia vào thị trờng Cần có sách hỗ trợ cho nhà đầu t nớc đầu t vào Việt Nam nh cho phép nhà đầu t nớc đợc nhận chuyển nhợng dự án bất động sản từ nhà đầu t nớc, đảm bảo toán chi phí bên hàng rào, hỗ trợ giảI phóng mặt , thực sách giá doanh nghiệp, đầu t xây dung hoà chỉnh tuyến đờnvành đai, cầuđể đáp ứng điều kiẹn cho nhà đầu t 29 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Thực chứng khoán hoá dự án bất động sản : kết hợp đầu t chứng khoán đầu t bất động sản, đợc đảm bảo giá trị bất dốngản mà đại diện, cho phép nhà đầu t kiếm lời biến động giá trị Cần tổ chức đào tạo chuyên gia , đội ngũ cán quản lý hoạt động lĩnh vực nh t vấn, môi giới, định giá, trọng tài, toán, tín dụng, thông tin bất động sản Nghiên cứu kinh nghiệm nớcđi trớc, đặc biệt nhữ nớc xó đièu kiện tơng đồng với Việt Nam ( nh Trung Quốc hay lãnh thổ Đài Loan ) để tránh rủi ro xảy Thị trờng tài có vai trò quan trọng với phát triển thị trờng bất động sản.Tuy nhiên Việt Nam thiếu công cụ định chế tài dài hạn.Bởi xu hớng ngân hàng cẩn thận tuyệt đối cho vay Thực tế, dự án có u địa lý công sử dụng đợc nhìn nhận cho vay vốn thực hiện, mà có cho vay cho vay ngắn hạn Do Nhà Nớc cần có sách tài để hỗ trợ cho thị trờng bất động sản nh thành lập kênh thông tin thị trờng bất động sản làm sở cho ngân hàng them định dự án, đánh giá khả chi trả ch đầu t Thực tế Hà Nội thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê mà có nghịch cảnh nơi thừa nơi thiếu.Nguyên nhân khiến cho văn phòng vùng ven nội thành ngời thuê chất lợng dịch vụ tốt giá tơng đối dễ chịu hệ thống giao thông Hà Nội cha phát triển, lu thông từ nội thành đến ngoại thành khó khăn tắc đờng.Để giải tình trạng nh để tăng tính hấp dẫn làm cho mặt thị trờng bất động sản Việt Nam thêm phong phú hơn, Nhà Nớc cần khuyến khích dự án BOT đầu t hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Giải pháp lâu dài: Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế WTO, hội nhập kinh tế quốc tế mang lại cho doanh nghiệp thị trờng lớn để tiêu thụ sản phẩm đối tợng khách hàng đợc mở rộng, sức mua tăng lên Tuy nhiên họ phải đối mặt với thử thách khốc liệt từ cạnh tranh doanh nghiệp nớc có quy mô lớn nhiều Hội nhập kinh tế quốc tế có nghĩa doanh nghiệp nớc không đợc nhà nớc bảo hộ mà phải cạnh tranh bình đẳng với doanh nghiệp nớc sân chơi Xét thực lực, hoàn toàn thua họ vốn công nghệ 30 CH s 11 - B1 - H KTQD Chuyờn Photocopy - ỏnh mỏy - In Lun vn, Tiu lun : 6.280.688 Chính để đợc thị trờng chấp nhận doanh nghiệp Việt Nam phải bớc tiếp cận với giải pháp kỹ thuật đại giới để nâng cao chất lợng , rút ngắn thời gian thi công qua giảm đợc giá thành sản phẩm , đồng thời phải không ngừng nâng cao chất lợng quản lý cao ốc văn phòng Có thể thiếu nguồn cung thị trờng cao ốc văn phòng cho thuê nhng thời gian tới mà doanh nghiệp nớc ạt đầu t vào Việt Nam để xây dựng cao ốc văn phòng số lợng cao ốc văn phòng cho thuê thiếu mà tăng lên chí bão hoà Khi khách hàng có nhiều hội để lựa chọn tất nhiên họ chọn văn phòng có chất lợng dịch vụ quản lý cao nhng giá phải dễ chịu Để thấy rõ điều ta lấy ví dụ điển hình dịch vụ cung cấp mạng điện thoại di động Trớc , Việt Nam có hai nhà cung cấp dịch vụ mạng điện thoại di động Vinaphone Mobiphone , cung nên sức cạnh tranh hầu hết khách hàng phải lựa chọn hai mạng sử dụng điên thoại di động hai nhà cung cấp dịch vụ chia thị phần khách hàng thị trờng Nhng lại khác , có nhiều mạng điện thoại đời với nhiều chiêu thức khuyến hấp dẫn nhiều dịch vụ tiện ích nh Viettel , SFone, HT mobileVà thị trờng kinh doanh u tiên , khách hàng có quyền đợc lựa chọn tất nhiên họ lựa chọn sản phẩm tốt với giá thành rẻ Vì nh Vinaphone Mobiphone đời sớm có chỗ đứng thị truờng nhng không nâng cao chât lợng dich vụ dễ dàng bị thải theo quy luật thị trờng Thị trờng cao ốc văn phòng , nh anh không nâng cao chất lợng dịch vụ tìm đợc chỗ đứng sân chơi vốn khốc kiệt 31