Hiện HSX, HNX, Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty công ty tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà bao gồm hộ nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng gồm khu du lịch - Resort biệt thự nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê (4) khu công nghiệp, chủ yếu công ty kinh doanh nhà Tốc độ tăng trưởng biên lợi nhuận gộp ngành bất động sản cao hệ số tương ứng kinh tế Việt Nam tốc độ tăng trưởng GDP hệ số sinh lời toàn thị trường niêm yết Xu hướng nhiều khả tiếp tục thời gian tới, tương lai gần Do đó, kết luận rằng, ngành bất động sản giai đoạn tăng trưởng Cấu trúc ngành bật với kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào cạnh tranh doanh nghiệp ngành việc đáp ứng nhu cầu thị trường dành quyền sở hữu quỹ đất Đặc biệt, đối xứng cán cân cung cầu quỹ đất làm xuất chi phí phi thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày gia tăng ĐẶC TÍNH CỦA NGÀNH Tính chu kỳ ngành bất động sản Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam trải qua chu kỳ tăng trưởng với đợt sốt vào năm 1993-1994, 2001-2002 2007-2008 Trong đó, lần tạo đỉnh thứ gắn liền với nhu cầu đất đai gia tăng kinh tế thị trường mở cửa đợt sốt lại ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục 50%) dòng tiền đầu tư dồi từ kiều hối đầu tư nước (FDI, FII) Sau tiến hành khảo sát trình tăng trưởng ngành bất động sản yếu tố vĩ mô, nhận thấy phát triển ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết tăng trưởng tín dụng dành cho ngành Thống kê biến tổng doanh thu công ty bất động sản niêm yết tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2 đạt khoảng 0.96 Đây kết bất ngờ chất ngành tiêu thụ nhiều vốn từ hai phía người mua người bán; nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ tín dụng Do đó, biến động nguồn tài quan trọng ảnh hưởng đáng kể đến phát triển ngành bất động sản Ngoài ra, tính mùa vụ ngành bất động sản tương đồng với tăng trưởng GDP tín dụng năm Việt Nam Theo đó, số hộ bán thường ghi nhận thấp vào hai quý đầu năm cao hai quý cuối năm Điều có nghĩa doanh thu của công ty ngành bất động sản thường hạch toán cao quý cuối năm Cấu trúc ngành khả sinh lời ngành bất động sản Việt Nam Hiện Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản hoạt động Trong số chia thành nhóm theo chuỗi giá trị nhóm phát triển bất động sản nhóm môi giới Khi xét đến hàng rào gia nhập nhóm công ty nhận thấy công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu vốn cao để hoạt động Trong đó, lượng vốn cần thiết để trì hoạt động công ty môi giới lại hạn chế Sự khác biệt yêu cầu nguồn vốn khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao nhóm công ty môi giới TRIỂN VỌNG NGÀNH BĐS Triển vọng dài hạn Xét cán cân cung cầu thị trường bất động sản Việt Nam tỉ lệ dân số Việt Nam độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu nhà tương lai vào khoảng 13,3 triệu người Mặt khác, theo thống kê Bộ Xây Dựng, diện tích bình quân nhà năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến tăng lên 21,5 m2/người năm 2015) Như nhu cầu nhà thời gian tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 hộ có diện tích 70 m2 Tuy nhiên, theo thống kê Quý I Savills, tổng nguồn cung sơ cấp hộ, nhà liên kế/ biệt thự thị trường Hà Nội TP Hồ Chí Minh vào khoảng 66.717 đơn vị Do khẳng định nhu cầu nhà lớn so với nguồn cung Tuy nhiên, đề cập bên trên, hệ số sinh lời ngành cao so với mức trung bình toàn thị trường niêm yết (mặc dù giảm khoảng 30% so với giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch mức sinh lời ngành bất động sản ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn mắt đầu tư thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh nhà phát triển bất động sản theo gia tăng Điều thúc đẩy công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang khu vực thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội để đảm bảo mức chi phí hàng bán thấp tương lai Sự gia tăng cạnh tranh khiến cho biên lợi nhuận toàn ngành giảm dần theo thời gian mức trung bình toàn thị trường PHÂN TÍCH SWOT Điểm mạnh - Ngành BĐS đánh giá trọng điểm phát triển đất nước mặt đô thị thay đổi, phản ánh đổi thay – tiến kinh tế Khi đất nước tiếp tục bước vào đường hội nhập quốc tế vai trò ngành BĐS thiết việc đảm bảo đời sống nhu cầu không người dân nước mà người nước sinh sống, làm việc Việt Nam Đây “sứ giả” truyền thông điệp Việt Nam phát triển hội nhập, từ tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư từ nước Việt Nam - Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành sở/ngành liên quan có chủ trương tự tạo quỹ đất nhằm thu hút đầu tư Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng lớn có lợi Với sách định hướng mở rộng quỹ đất từ địa phương tạo nhiều hội đầu tư tăng lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp BĐS Điểm yếu - Thị trường BĐS Việt Nam non trẻ quy mô trình hình thành phát triển so với nước khu vực ASEAN nói riêng cường quốc Châu Á nói chung - Hoạt động ngành BĐS chưa động lực thúc đẩy phát triển kinh tế Tỷ lệ đóng góp hoạt động ngành BĐS vào GDP Việt Nam hàng năm thấp, bình quân đạt khoảng 5,67% Năm 2014, giá trị hoạt động ngành BĐS tăng 2,85% YoY so với mức tăng 5,98% GDP - Phụ thuộc nhiều vào vốn vay - Giá nhà cao vượt khả hấp thụ đại phận người dân - Các sách văn pháp lý chưa đầy đủ, phân tán, chưa có phối hợp liên ngành, thủ tục hành rườm rà - Thông tin thị trường thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không thống nhất, thiếu tin cậy Cơ hội - Tình hình trị, kinh tế, xã hội ổn định - Chính phủ NHNN có nhiều sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ hai phía, chủ đầu tư người dân Thách thức - Trong ngắn hạn, khả đến giải pháp tức thời để khai thác dòng vốn cho thị trường BĐS chưa rõ ràng, cải cách thủ tục hành chưa thể đưa vào thực tiễn có hiệu tức - Hoạt động đầu thị trường BĐS quay trở lại - Nhiều dự án dù phê duyệt tiến độ triển khai chậm gián tiếp lãng phí tài nguyên đất cản trở phát triển địa phương - Phát triển dự án ạt dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn Ngành BĐS năm 2015 dự báo năm 2016 Theo dự báo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) hồi phục thị trường, giá bất động sản (BĐS) năm 2016 tiếp tục tăng từ 5-10% Dựa tác động tích cực kinh tế xu hướng trở lại thị trường nhà đầu tư, VNREA nhận định thị trường BĐS năm tiếp đà phát triển sôi động so với năm 2015 Chính phục hồi khiến giá BĐS tiếp tục điều chỉnh thời gian tới Hiện Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, với tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… có tác động định lên thị trường BĐS Nhìn chung, người dân DN lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS kênh đầu tư hấp dẫn Theo VNREA, năm 2016, nhà giá trung bình trung bình chiếm chủ yếu Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ tiếp tục phát triển song không trở thành giao dịch chủ yếu thị trường tăng phân khúc phụ thuộc vào trợ giúp Chính phủ Do đó, khả tăng nguồn cung phân khúc không nhiều dừng mức độ định số năm Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn thị trường Các chủ đầu tư xây dựng dự án biệt lập với tiện nghi, đại đáp ứng tất nhu cầu người tiêu dùng Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết sản phẩm đưa thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả tài gia đình trẻ Tiếp đó, sản phẩm biệt thự đơn lập bung vào thời điểm bán hàng tốt Những dự án có khu chăm sóc sức khỏe tiện ích hỗ trợ dành cho người lớn tuổi Do đó, cư dân sinh sống lâu dài dự án mà không cần phải nghĩ tới việc di dời nơi khác Những người thật có nhu cầu sinh sống chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự Nguyên nhân nhà đầu tư cá nhân đầu tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp Vì thế, xem mô hình nhà có tài “khỏe mạnh” Loại hình BĐS hưởng lợi lớn từ cải thiện sở hạ tầng việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày thuận lợi Cũng theo báo của VNREA, năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục có diễn biến tích cực thị trường Nguyên nhân tâm lý người mua nhà Việt Nam phần lớn thích có nhà độc lập sống chung cư cao tầng Giá thuê văn phòng nhích từ 4-9% Cuối cùng, năm nay, mức độ quan tâm nhà đầu tư nước thị trường Việt Nam ngày tăng Sự quan tâm tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà sửa đổi, quỹ đầu tư tư nhân quỹ tài lớn khu vực tìm kiếm thương vụ lớn Bên cạnh đó, tính khoản tốt thúc đẩy thị trường giao dịch tốt Điều tiếp tục năm 2016 thị trường cổ phiếu vốn phát triển Cần phải nhìn nhận rằng, song hành tác động mạnh mẽ Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động năm góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS đà hồi phục bền vững Lợi BĐS giai đoạn 2015-2016 sở hạ tầng phát triển với tốc độ phát hành trái phiếu tăng mạnh, điều giúp thị trường phục hồi tốt Dù thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi song có khó khăn năm 2016, rủi ro lớn nợ xấu Dự báo năm hình thành mặt lãi suất không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục thị trường chung Đặc biệt hầu hết doanh nghiệp, chủ đầu tư phải vay với lãi suất mức 10%/năm thị trường BĐS dường chưa nhận hỗ trợ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng