Đang tải... (xem toàn văn)
TIỂU LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . Đề tài không đi sâu phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đấ đai và pháp luật có liên quan . Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam , để đề ra hướng phát triển cho thị trường này . MỤC LỤC :CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM DƯỚI ẢNH HƯỞNG TÀI CHÍNH TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN KẾT LUẬN NỘI DUNG : CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY 1.1 KHÁI NIỆM VÀ NGUYÊN NHÂN KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH
Lời mở đầu Cùng với trình toàn cầu hóa xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngàycàng phát triển vững mạnh Hội nhập vào kinh tế giới, Việt Nam xâydựng đầy đủ thị trường kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đóthị tr ường b ất đ ộng s ản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủhơn thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sảnViệt Nam đời non trẻ, hoạt động nhiều y ếut ố manh mún, không theo quy luật tự nhiên thị trường, chưa bắt nhịp theo kịpsự phát triển nước giới Tuy vậy, năm gần chínhsách đất đai Nhà nước ta có nhiều cải cách góp phần xây dựng thịtrường bất động sản ngày phát triển Trước tình hình khủng hoảng tài giới diễn ngày sâurộng, kinh tế Việt Nam nhiều có ảnh hưởng tình hình tài trongnước đặt tình trạng kiểm soát chặt chẽ Thị trường bất động sảnlà kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài giới Vì vậy,dưới tác động khủng hoảng tài giới, thị trường bất động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng hoảng tài giới đến thị trường tài nh th ị trườngbất động sản Việt Nam để biết xu hướng phát triển giới, từ đưa rađược định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm vấnđề cần thiết Phạm vi nghiên cứu đề tài: Đề tài không sâu vào phân tích tác động khủng hoảng tài th ế gi ớiđ ến toàn b ộ hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam mà đề tài ch ỉt ập trung gi ải quy ết vấn đề liên quan đến tình hình hoạt động thịtrường bất động sản Việt Nam góc độ quy định pháp luật đất đai vàpháp luật có liên quan Từ th đ ược nh ững ảnh hưởng từ bên đến thịtrường bất động sản Việt Nam, để đề hướng phát triển cho thị trường ChươngI KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY 1.Lý luận chung khủng hoảng tài tình hình giới 1.1 Khái niệm nguyên nhân khủng hoảng tài Khái niệm khủng hoảng tài chính: Tài hiểu theo nghĩa rộng tập hợp quỹ tiền tệ với m ối quan h ệ chúng Trong kinh tế thị trường có luân chuyển lu ồng v ốn ti ền t ệ trình hình thành quỹ tiền tất chủ th ể xã h ội mà gi ữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn tạo nên hệ thống tài Khủng hoảng tài tình trạng tài (quỹ) cân đối nghiêm trọng dẫn đến sụp đổ quỹ Đặc trưng quỹ – cấu thành hệ thống tài dòng tiền vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ Khủng hoảng tài tiền tệ xảy có tượng cân đối nghiêm trọng tài sản có nghĩa vụ toán số lượng, thời hạn, chủng loại tiền Đó tượng Một nhóm lớn tổ chức tài có giá trị nguồn vốn vượt giá trị thị trường cáctài sản, dẫn đến tượng đổ xô đến ngân hàng dịch chuyển cấu đầu tư, sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài cần thiết phải có can thiệp nhà nước Khủng hoảng tài (ngân hàng) tình phận lớn ngân hàng (NH) quốc gia đột ngột khả toán khả trả nợ Cầu tiền dự trữ lớn khiến cho NH m ột lúc đáp ứng t ất c ả m ọi người.Có tượng khan tín dụng Giá trị tài sản ngân hàng gi ảm mạnh gây tượng khả trả nợ, số NH sụp đổ xuất tình trạng đ ổ xô đ ến NH Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sụt giá ban đầu giá tr ị tài sản bu ộc NH phải bán tiếptài sản làm giá tài sản tiếp tục gi ảm mạnh h ơn n ữa Các kho ản tín d ụng hình thành thời điểm bùng nổ mang bán tháo Nguyên nhân khủng hoảng tài nay: Trong bối cảnh toàn cầu hóa nay, phát tri ển bi ến đ ộng t n ền kinh tế quốc gia phát triển đã, đang, tác động đến n ền kinh tế nhi ều n ước giới Gần khủng hoảng tài trì trệ c n ền kinh t ế M ỹ ảnh hưởng đến nhiều nước giới, có Việt Nam (VN) Nguyên nhân trực tiếp rõ ràng c khủng ho ảng tài l ần s ự suy sụpcủa thị trường bất động sản Ở Mỹ, gần hầu hết người dân mua nhà ph ải vay tiền ngânhàng trả lại lãi lẫn vốn thời gian dài sau Do đó, có m ột s ự liên h ệ chặt chẽgiữa tình hình lãi suất tình trạng thị trường bất động sản Khi lãi suất thấp dễ vay mượnthì người ta đổ xô mua nhà, đẩy giá nhà c ửa lên cao; lãi suất cao thị trường giậm chân,người bán nhiều người mua, đẩy giá nhà xuống thấp Những nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất động sản nguyên nhân dẫn đến tình hình tài suy thoái Mỹ Có ba yếu tố tạo nên tượng tăng giảm thị trường bất động sản Mỹ Thứ nhất, năm 2001, để giúp kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc ngân hàng h lãi su ất cho vay ti ền mua bất động sản (mặc dù loại lãi suất cho vay ti ền mua nhà ngân hàng th ương mại ấn định cao nhiều so với lãi suất c c Fed, nh ưng m ức độ cao hay thấp chúng phụ thuộc vào lãi suất bản) Vào năm 2000 lãi suất Fed 6% sau lãi suất liên t ục đ ược c gi ảm, cho đ ến gi ữa năm 2003 chỉcòn 1% Thứ hai, phương diện sở hữu nhà cửa, sách chung phủ lúc giờlà khuyến khích tạo điều kiện cho dân nghèo nhóm dân da màu đ ược vay ti ền d ễ dànghơn để mua nhà Việc phần lớn thực thông qua hai công ty bảo trợ chínhphủ Fannie Mae Freddie Mac Hai công ty giúp đ ổ v ốn vào th ị tr ường b ất động sảnbằng cách mua lại khoản cho vay c ngân hàng th ương m ại, bi ến chúng thành loạichứng từ bảo đảm khoản vay chấp (mortgage-backed securities – MBS –chứng khoán bất động sản), bán lại cho nhà đầu tư Ph ố Wall, đ ặc biệt ngân hàngđầu tư khổng lồ Bear Stearns Merrill Lynch Thứ ba, trình bày trên, có sựbiến đổi khoản cho vay thành công c ụ đầu tư thị trường tín dụng để phục vụ chothị trường bất đ ộng sản không sân chơi ngân hàng thương mại cáccông ty chuyên cho vay th ế ch ấp b ất động sản Nó trở nên sân chơi cho nhàđầu tư, có khả huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể dòng vốn ngoại quốc Điểm đặc biệt việc hình thành, mua bán, bảo hi ểm MBS vô phứctạp diễn gần tầm kiểm soát thông th ường c ph ủ B ởi thiếusự kiểm soát cần thiết lòng tham tính mạo hiểm trở nên ph ổ bi ến nhà đầu tư.Bên cạnh đó, bán lại phần lớn khoản vay để công ty khác biến chúng thànhMBS, ngân hàng thương mại trở nên mạo hiểm vi ệc cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ người vay Qua phân tích lý trên, cho thấy thị trường bất đ ộng sản tr nên r ất nh ộn nh ịp, nhiềungười có thu nhập thấp tín dụng tốt đ ổ xô muanhà, kho ản ti ền cho vaycủa ngân hàng dành cho khoản ngày tăng Các công ty tài m ạnh tay hơntrong việc mua lại khoản cho vay đầy mạo hiểm phải đối đ ầu v ới c ạnh tranh nhiều từcác công ty khác Trong đó, nhu cầu mua lại MBS nhà đầu tư cao cho tớitrước năm 2006 thị trường bất động sản chữa có dấu hiệu nổ bong bóng Hơn họđược trấn an từ hợp đồng bảo hiểm từ công ty bảo hi ểm đầu tư khác Việc khiếncho công ty bán bảo hiểm ngày mạnh tay vi ệc bán bảo hiểm thị trường, bấtchấp khả đảm bảo Vì dễ vay nhu cầu mua nhà lên cao, kéo theo vi ệc lên giá b ất đ ộng s ản liên tục.Giá nhà bình quân tăng đến 54% vòng bốn năm t 2001 (năm b đ ầu c mạnh lãisuất) đến 2005 Việc dẫn đến vấn đề đầu ỷ l ại giá nhà s ẽ ti ếp t ục lên Hệ làngười ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất k ể giá tr ị th ực khả trả nợ sau họ nghĩ cần bán lại để trả nợ ngân hàng mà có l ời Do đó, m ột bong bóng thành hình trongthị trường bất động sản Cơn địa chấn tài Mỹ xuất phát từ khủng hoảng lĩnh v ực bất động sản Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa khủng hoảng tài Mỹ vi ệc ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người vay không tr ả đ ược n ợ, ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ, số lượng lớn nhà c ửa bị siết nợ, tình trạng kéo theo phản ứng dâychuyền hệ thống ngân hàng, ti ếp tục ảnh h ưởng đ ến th ị tr ường vốn khác thịtrường chứng khoán, thị trường tài khác… dẫn đến tình tr ạng kh ủng hoảng tài hiệnnay Nguyên nhân trực tiếp khủng hoảng bắt nguồn từ phát triển tín dụng nóng, vớisự hỗ trợ nghiệp vụ chứng khoán hóa, d ẫn đ ến nhu c ầu gi ả tạo, giá nhà đất leo thang cáckhoản tín dụng rủi ro cao Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đ ất chứng khoán sụt giảm dẫn đếnkhủng hoảng tín dụng 1.2 Tình hình khủng hoảng tài (thế giới VN) Tình hình giới: Mỹ đươc coi trung tâm khủng hoảng tài lần ch ịu nhi ều t ổn th ất nhất.Bắt đầu từ khủng hoảng hợp đồng cho vay bất động sản chấp, t số kho ảng 12 ngàn tỷUSD, đến ngàn tỷ USD d ưới chuẩn, khó đòi Nh ững ng ười khả trảnợ cho vay Những hợp đồng đ ược chuyên gia tài Ph ố Wall gom lại phát hành chứng khoán phái sinh, bảo đảm h ợp đ ồng cho vay th ế chấp để bán ratrên khắp thị trường quốc tế Khi ch ứng khoán m ất giá th ảm hại, thị trường không cóngười mua, nên ngân hàng, công ty bảo hi ểm, t ổ ch ức tài nắm hàng ngàn tỷ USDchứng khoán không bán được, khả kho ản, khả toán, đếngục ngã phá sản Chính ph ủ Mỹ đ ưa gói giải pháp để mua tài sản nhiễmđộc đó, đổi hướng phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần ngân hàng Tại Úc, đặc điểm kinh tế Úc phụ thuộc vào ngành tài nguyên khoáng s ản (than đá,quặng, vàng, dầu, vv) ngành dịch vụ tài (ngân hàng, bảo hi ểm, đ ầu t ư) Nh ững năm qua kinh tế toàn cầu bùng nổ giá hàng hóa tăng cao, Úc hưởng lợi lớn từ xuất Chính điều làm cho kinh tế Úc tăng tr ưởng t ốt đ ồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh gần USD vào tháng qua Khi cu ộc kh ủng ho ảng di ễn v ới nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu hàng hóa c gi ảm nhanh chóng Đồng AUD giá30% tháng gần so với USD Một nguyên nhân làm AUD giảm mạnh có đóng góp giao dịch đầu chênh lệch lãi suất (carry trade) Úc thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật m ột số quốc gia khác đ ể đ ầu t vào AUD v ới lãi suất cao Khi kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá dòng ti ền quay ng ược nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu Giá chứng khoán thị tr ường ASX giảm mạnh khoảng 35% tháng gần Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng Giá bất động sản chu kỳ gi ảm M ặc dù hệ thống tài Úc không bị đe dọa trực ti ếp song Chính ph ủ Úc có nh ững hành động mạnh kịp thời cắt giảm lãi suất cơbản 100 bps (1%) xuống 6% cam k ết b ơm hàng tỷ đô vào hệ thống tài camkết bảo đảm toán cho ngân hàng Và tình hình tài nước Úc lâm vào suy thoái Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay chấp Northern Rock, Bradford &Bingley rơi vào tình trạng khó khăn phải can thi ệp Đ ối với qu ốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián ti ếp h ơn, chủ y ếu s ự liên thông ch ặt ch ẽ thịtrường tài lớn Do phát tán rủi ro tín dụng thông qua gói ch ứng khoán có gốc bấtđộng sản Mỹ Anh Quốc nên ngân hàng qu ỹ đ ầu t c châu Âu bị ảnh hưởngnặng nề Phản ứng domino xảy thị trường tín dụng liên ngân hàng b ị khủng hoảng lànsóng bán tháo chứng khoán toàn c ầu Ngân hàng Fortis c B ỉ bị quốc hữu hóa docho vay chuẩn mà bị thương nặng sau bỏ số tiền lớn mua ABN AMROBank Khi huy động vốn thị trường bán tài sản ngân hàngnày bị tê liệt Tình hình VN: Tác động khủng hoảng tài Mỹ tác động mang tính hai chi ều, song ch ủ yếulà tác động tiêu cực tới kinh tế toàn cầu Việt Nam Do h ội nh ập ngày càngsâu rộng kinh tế Việt Nam vào gi ới nên Vi ệt Nam ch ịu tác động định,tuy không trực tiếp Ảnh hưởng lớn Việt Nam trước hết xuất sang thị trường Mỹvà châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu) Khủng ho ảng kinh t ế hi ện lansang châu Á Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng GDP toàn c ầu sụt từ 5% năm 2007 xuống 3,9% năm 2008 3% năm 2009 Suy thoái kinh t ế kéo theo nhu c ầu tiêu thụ sụt giảm phạm vi toàn cầu Về phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp có giới hạn Việt Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài giới không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh Nhưng khủng hoảng tài toàn cầu ảnh hưởng đ ến lãi su ất tín d ụng cho vay ngân hàng (Libor Sibor, tức London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank Offer rate,thường dùng làm lãi suất c sở xí nghi ệp ngân hàng Vi ệt Nam vay) Ngoài đầu tư trực tiếp (FDI) Việt Nam bị ảnh hưởng FDI vào Vi ệt Nam phần lớn vốn vay vốn tự có, nên nhà đ ầu t không dàn x ếp đ ược khoản vay khó giải ngân Đối với thị trường chứng khoán, có kh ả nhà đ ầu t nước phải thu hồi nguồn vốn bán chứng khoán Đi ều tác đ ộng đ ến d ự tr ữ ngo ại hối giá thị trường chứng khoán Nhà đầu tư n ước bán nhi ều h ơn mua vào làm giảm giá chứng khoán Việt Nam Gián tiếp, hoạt động nhập nước co lại, ảnh hưởng đến xuất Việt Nam Chúng ta xuất đến 60% GDP chắn ảnh hưởng Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua có dấu hiệu đình trệ lâu, dấu hiệu xuất Mỹ trước sụp đổ liên tục nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu giới xảy Nhà đất TP Hồ Chí Minh Hà Nội năm trước sôi động đìu hiu, người bán đa số, người mua chờ đợi tình hình tới Thị trường yếu tố thuận lợi Nguồn cung tiền đổ vào thị trường giảm sút nghiêm trọng Đa số ngân hàng thiếu tiền đồng giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, tỷ lệ cho vay chứng khoán cao Các sáchcủa nhà nước chưa học sách lên thị trường chứng khoán thị trường tín dụng vừa nhãn tiền, không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất Khi thị trường không tăng tốc, sức hấp dẫn giới đầu không Giới đầu lực lượng làm giá đất tăng đến mức không tưởng năm trước Khi họ không hứng thú việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa thị trường đến lúc thoái trào, ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết đầu tư lượng vốn lớn, không bán được, coi ngắn hạn Nhà đầu tư trước hết đầu tư lượng vốn lớn, không bán được, coi chôn vốn đó, chờ đến thị trường hồi phục lại để bán Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, không bán đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắn phải bán tài sản với giá rẻ, có phải phá sản Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc thiếu, tiền đổ vào bất động sản phần không nhỏ tiền vay Rõ ràng, học kinh nghiệm suy thoái nhà đất quốc gia Singapore hay Thái lan, đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài Mỹ cho thấy hậu khủng hoảng nhà đất Như vậy, thị trường tài lĩnh vực bất động sản VN có dấu hiệu củasự sụt giảm Khó khăn thị trường nhà đất kéo theo khó khăn hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu tăng lên, tất nhiên ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng toàn h ệ th ống Cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm sút Nh ưng th ị tr ường bất đ ộng s ản giảm sút kếtquả tất yếu quy luật thị trường, có tăng có giảm Giảm sút có tín hiệu tích cực để thị trường quy giá trị thực Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà mua 2.Tình hình tài thị trường bất động sản VN tác động khủng hoảng tài giới Dưới tác động khủng hoảng tài gi ới nay, kinh tế c VN nhi ều có ảnh hưởng Tuy nhiên, mặt tài chính, theo báo cáo c t ất c ả ngân hàng đ ều cho thấy tình hình tài VN không bị ảnh hưởng Th ống đ ốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu khẳng định : “Tính kho ản d ự tr ữ ngo ại t ệ đ ều an toàn” Thống đốc nêu rõ, trước diễn bi ến c cu ộc kh ủng ho ảng tài t ại M ỹ, NHNN theo dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh c ngân hàng th ương m ại (NHTM) tiếp tục can thiệp thị trường ngoại hối để bảo đảm an toàn kho ản cho toàn hệ thống ngân hàng kinh tế Thống đốc cho biết dự trữ ngoại hối Vi ệt Nam tiếp tục tăng tăng 1,6 tỉ USD so với đầu năm 2007 Kho ản d ự tr ữ an toàn ngân hàng thuộc qu ốc gia mà g ửi ngoại hối mức an toàn Hiện nay,82% số tiền dự trữ ngoại hối VN gửi tập trung vào ngân hàng trung ương quốc gia Mỹ, Anh, Pháp, Đức tổ chức tài quốc tế; 18% lại gửi đầu tư ngân hàng thương mại nước tổ ch ức có mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A 2A Thống đốc nhấn m ạnh: Chúng ta quan hệ với ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua Mỹ, Tới thời điểm khủng hoảng tài Mỹ không tác động đến hệ thống ngân hàng Việt Nam Nhìn chung tình hình tài ngân hàng VN nằm tầm kiểm soát dấu hiệu ảnh hưởng khủng hoảng tài giới Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày tăng T ỷ l ệ tăng b ội chi ngân sách t 2001 tới 2007 nói 4,95%, thuộc loại đáng báo động Một yếu t ố ến tình trạng thâm hụt ngân sách tiếp tục tăng năm 2008-2009 giá d ầu thô, m ặt hàng xuất VN, có xu hướng giảm th ị tr ường qu ốc t ế N ền kinh t ế phải đối mặt với vấn đề lạm phát, giá c ả tăng cao, tăng tr ưởng kinh t ế b ị gi ảm sút Về thị trường bất động sản, VN tình trạng lên xuống giá bất động sản xảy nhiều rồi, việc tín dụng cho vay bất động sản có gây khó khăn cho hệ thống tài Không phải tác động từ Mỹ mà giá bất động sản VN bắt đầu gi ảm m ạnh t năm ngoái vàmức độ giảm mạnh Mỹ, tác động hệ thống tài nhẹ Mỹ chỗ Mỹ thông thường giá trị trường người ta cho vay chothế chấp nhiêu Còn Việt Nam ngân hàng có quy đ ịnh t ức giá thị trường 100 ngân hàng định giá 50% Và v ới 50% c giá ngân hàng chovay có 70%, có nghĩa giá thị trường c b ất đ ộng s ản 100 đ ồng chẳng hạn ngân hang cho vay có 35 đồng Và giá th ị tr ường bất động sản giảm xuống 40%chẳng hạn chưa tới mức 35 đồng mà ngân hàng cho vay Thành thử rủi ro không lớn Mỹ Hai n ữa tức Việt Nam người ta chuẩn mực báo cáo tài quốc tế để đánh giá lại giá tài sản hàng quý, có rủi ro tiềm ẩn mà không tác đ ộng m ạnh t ới tâm lý Bên cạnh đó, việc cho vay chấp bất động sản VN có mức đọ phòng ngừa rủi ro mạnh nhiều so với nước, tức ngân hàng cho vay với mức 35% giá thị trường bất động sản mà Kèm theo kinh nghiệm đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro trọng Như vậy, tình hình sụt giảm thị trường bất động sản VN ảnh hưởng khủng hoảng tài giới, mà quy luật tất yếu c th ị tr ường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu t mà chưa có tác độngtrực tiếp Chương II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN 1.Mối quan hệ khủng hoảng tài sụt giảm thị trường bất động sản Như phân tích trên, khủng hoảng tài Mỹ xuất phát từ qua trình sụt giảm c thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu kéo theo sụp đổ th ị trường v ốn khác Ở VN, kể từ sau sụt giảm thị trường chứng khoán hồi tháng năm 2007, nguồn đầu tư bắt đầu có thay đổi, vốn đổ vào thị tr ường b ất đ ộng s ản tăng lên Giá nhà đất tăng cách chóng mặt, tác động thể rõ hành vi vội vã tham gia th ị tr ường bất động sản Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm s hữu bất động sản phù hợp với nguyện vọng khả tài trước gái leo thang M ột s ố ng ười có kh ả tài nhanh chân thự chiện giao dịch để đầu c ơ, ch giá lên đ ể ki ếm l ời Và nh th ế cho thấy, tác động qua lại thị trường với tạo nên vòng xoáy s ụt gi ảm c th ị trường gia tăng thị trường Quan hệ tương quan gi ữa bất động sản chứng khoán rõ ràng Các tác động có chiều, có ngược chi ều ch ịu nhi ều tác đ ộng yếu tố tâm lý Khi thi trường chứng khoán rơi vào trạng thái gi ảm sâu thời gian qua, lượng giao dịch mức giá thị trường bất động sản suy giảm mạnh Hiện tượng phần phản ánh tính bầy đàn công chúng đầu tư VN Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng tương đ ối l ớn so v ới ngu ồn thu nhập lực đầu tư Vì mà ngân hàng thương mại rõ ràng b ỏ qua th ị trường tiềm Ngay năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn giới thiệu Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng vay sử dụng làm tài sản th ế chấp Quy trình th ực tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại hi ện đảm b ảo an toàn Kh ả vỡ nợ xảy Trên thực tế, hạn mức tín dụng ngân hàng cung cấp thường không 50% của70% giá trị thị trường bất động sản chấp Nghĩa tỷ lệ tài trợ ngân hàng với khoản đầu tư bất động sản c cá nhân thông th ường d ừng mức 35% giá trị tài sản Điều động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng toán đầy đủ phần lãi thường xuyên thiệt hại họ lên tới 65% giá tr ị tài s ản Tr ường hợp hi hữu phải phát tài sản tính khoản bảo đam chắn nhờ ̉ mức định giá tài sản chấp thấp Trong lịch sử Mỹ, bất động sản nguyên nhân gây phá sản c h ệ th ống ngân hàng giai đoạn 1931-1933 Các ngân hàng lâm vào phá sản với hàng đ ống tài sản đóng băng đầu tư mức vào thị trường bất động sản Chính thế, mối tương quan tác động thị trường bất động sản đến khủng hoảng tài gang tấc M ức độ tác động phụ thuộc vào sách công cụ điều hành c nhà n ước mà Ở VN, nhờ sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu h ời l ớn nh ưng ngân hang thương mại phải tuân thủ chặt chẽ quy định c ngân hàng nhà n ước M ối quan h ệ qua lại thị trường VN trạng thái chiều, tức tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản Nói cách khác, trình chứng khoán hóa đ ể tái tạo l ại tính khoản cho hệ thốn gtài chưa có Quá trình phân bổ rủi ro hẹp, phạm vi số đối tượng tham gia giao dịch Vithê, khoản VN b ảo đam đ ược, giá b ất đ ộng ̀ ́ ̉ sản tăng Ngược lại giảm hoàn toàn không co ́ tinh khoản cao, không ́ có mức cân giá mới.Nên tượng dễ thấy giá đứng m ức cao, giao dịch Sau chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” tiếp tục mặt để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm cân m ột sốt m ới Đó lý mà bất động sản VN có cao đô th ị r ất đắt đ ỏ c th ế gi ới Đây “bong bóng” tự tồn không “xì” Hệ thống sách định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung c ấp công cụ tài có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bât đông san để phòng rủi ro lãi ́ ̣ ̉ suất tăng; Cung cấp hội, khả cho người vay tái cấp tài đ ể mua tài s ản lãi suất giảm.Trong quan hệ thị trường bất động sản với thị trường vốn, tiền tệ vai trò ngân hàng trung tâm, Ngân hàng Nhà nước thực nhiệm vụ điều tiết dòng vốn kinh tế, có sách phù hợp để theo dõi ch ặt ch ẽ di ễn bi ến th ị trường tài tiền tệ giới, giám sát chặt chẽ ho ạt động kinh doanh c ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn kho ản cho hệ thống ngân hàng cho kinh tế 2.Các quy định pháp luật đất đai VN thị trường bất động sản 2.1 Cơ sở pháp lý Pháp luật bất động sản bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp việc quản lý, tạo lập, sở hữu giao dịch bất động sản Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản quy định nhiều văn khác bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Lu ật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà … văn hướng dẫn thi hành khác Ngoài xem xét tác động tình hình khủng hoảng tài đến thị trường b ất đ ộng sản VN cần phải tham khảo, áp dụng quy định pháp luật thuế, ngân hàng, ti ền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như thấy hết m ối liên quan tác đ ộng qua l ại cácthị trường với 2.2 Tác động pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản Cũng thị trường khác, thị trường bất động sản không nằm quy lu ật, cũngchịu ảnh hưởng tác động pháp luật sách thuế bất động sản Những sách pháp luật thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh n ếu nh phù hợp với thực tế khách quan thị trường, ngược lại thị trường bất đ ộng s ản s ẽ phát tri ển không bình thường.Một thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng tr ệ kéo dài dẫn đến hậuquả dây chuyền chi phối với thị trường bất động sản mà kéo theo thị trườngvốn, chứng khoán cuối ảnh hưởng chung đến phát triển kinh tế đất nước Luật Đất đai 2003 nghị định 181 mở rộng nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua: Quyền người sử dụng đất quy định rõ ràng, minh b ạch h ơn có s ự m rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh nhà đầu tư quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất Riêng người Việt Nam định cư nước có quy đ ịnh r ộng h ơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư nước giao đất có thu ti ền s d ụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm trả tiền lần cho thời gian thuê đ ược thực quyền củan gười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Luật Đ ất đai 2003 quy đ ịnh m ột s ố tr ường h ợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử d ụng đ ất c ng ười sử dụng đất ổn định Mặt khác, để tạo chủ động cho nhà đầu t nh tôn tr ọng quyền người sử dụng đất, Luật Đấ tđai 2003 quy định Nhà n ước ch ỉ thu h ồi đất đ ể s dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công c ộng phát tri ển kinh tế trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công ngh ệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, d ịch v ụ, du l ịch thu ộc nhóm A, s dụng đất thực dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư n ước Còn lại dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy ho ạch nhà đầu t nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn giá tr ị quyền s d ụng đ ất mà không thực thủ tục thu hồi Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh Hệ thống sách định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung c ấp côngcụ tài có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bât đông san để phòng rủi ro lãi ́ ̣ ̉ suất tăng;Cung cấp hội, khả cho người vay tái cấp tài đ ể mua tài s ản lãi suất giảm.Trong quan hệ thị trường bất động sản với thị trường vốn, tiền tệ vai trò ngânhàng trung tâm, Ngân hàng Nhà n ước thực nhiệm vụ điều tiết dòng vốn củanền kinh tế, có sách phù hợp để theo dõi ch ặt ch ẽ di ễn bi ến th ị trường tài tiền tệthế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh c ngân hàng thương mại, tiếp tục canthiệp thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn kho ản cho hệ thống ngân hàng chonền kinh tế 2.Các quy định pháp luật đất đai VN thị trường bất động sản 2.1 Cơ sở pháp lý Pháp luật bất động sản bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp việc quản lý, tạo lập, sở hữu giao dịch bất động sản Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản quy định nhiều văn khácnhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh nghi ệp 2005, Luật đầutư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà … văn hướngdẫn thi hành khác Ngoài xem xét tác động tình hình khủng hoảng tài đ ến th ị tr ường b ất độngsản VN cần phải tham khảo, áp dụng quy định pháp luật thu ế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như thấy hết mối liên quan tác động qua lại cácthị trường với 2.2 Tác động pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản Cũng thị trường khác, thị trường bất động sản không nằm quy lu ật, cũngchịu ảnh hưởng tác động pháp luật sách thuế bất động sản Những sáchpháp luật thúc đẩy thị trường bất động sản phát tri ển lành m ạnh n ếu nh phù hợp với thựctế khách quan thị trường, ngược lại thị trường bất động sản phát tri ển không bình thường.Một thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng tr ệ kéo dài dẫn đến hậuquả dây chuyền chi phối với thị trường bất động sản mà kéo theo thị trườngvốn, chứng khoán cuối ảnh hưởng chung đến phát triển kinh tế đất nước Luật Đất đai 2003 nghị định 181 mởrộng nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua: Quyền người sử dụng đất quy định rõ ràng, minh bạch có m rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh nhà đầu tư quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất Riêng người Việt Nam định cư nước có quy đ ịnh r ộng h ơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư nước giao đất có thu ti ền s d ụng đất, thuê đất trảtiền thuê hàng năm trả tiền lần cho th ời gian thuê đ ược thực quyền củangười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trịquyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định s ố tr ường h ợp thay đổi mục đích sử dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền sử d ụng đ ất c ng ười sử dụng đất ổn định Mặt khác, đểtạo chủ động cho nhà đầu tư nh tôn tr ọng quyền người sử dụng đất, Luật Đấtđai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích qu ốc gia, lợi ích công c ộng phát tri ển kinh tế trường hợp sử dụng đất để đầu tư xâyd ựng khu công nghiệp, khu công ngh ệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư n ước Còn lại dự án sản xuất kinh doanh phù hợp v ớiquy ho ạch nhà đ ầu t nh ận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn giátrị quyền sử d ụng đất mà không thực thủ tục thu hồi Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê, pháp Luật Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nh ượngquy ền sử d ụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà Điều góp phần cho sảnphẩm ''cung'' thị trường hoàn chỉnh Chính sách tài đất đai tác động m ạnh mẽ đ ến yếu t ố "c ầu" quan h ệ cung-cầu thị trường bất động sản Nghị định khung giá lo ại đ ất (giá đánh thu ế), thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Ngh ị đ ịnh tiền thuê đất,thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các văn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Yếu tố ''cầu'' quan h ệ cung - c ầu chịu ảnh hưởng nhiều sách tài đặc bi ệt giá đ ất đ ược ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm Khi giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, kho ản nghĩa v ụ tài người sử dụng đất tiền sử dụng đất, khoản thuế, ti ền thuê đất phù h ợp theo phù hợp với khả toán của''cầu'' Đối với nhu c ầu v ề đ ất đ ể làm m ặt b ằng sản xuất kinh doanh ảnh hưởng trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh hợp lý, theo giá thành sản phẩm làm phù hợp vàsản phẩm đủ sức cạnh tranh thị trường, sản xuất phát triển Có thể nói thị trường bất động sản tác động pháp Luật Đ ất đai sách tài có biểu tích cực, giá đất gi ảm nhi ều Bên cạnh tác động tích cực từ quy định pháp luật đến thị trường bất động sản có nh ững mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đến phát triển thị trường Chính sách đất đai nước ta hướng tới chủ trương giá đ ất theo giá th ị tr ường khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao làm giá đất tăng lên nhanh chóng Ngh ị đ ịnh 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh định giá lọai đất dao động 20% khung giá đất phủ quy định Nghị định xác định giá đất tối đa đô th ị đặc biệt 67,5 triệu đồng, giá đất cao Hà N ội TP.HCM 81 triệu đồng/m2 Giá BĐS nước ta tăng lên gi ả tạo gấp hàng ch ục l ần ch ỉ th ời gian ngắn Giá bán hộ cao cấp đầu năm 2008 tăng gấp lần so v ới đ ầu năm 2007, t 1.200 USD lên 4.500USD/m2, giá thuê văn phòng TP.HCM tăng lên từ 30-50% so với đầu năm 2007 TP.HCM,Hà nội nằm Top 10 thành phố gi ới có mức giá nhà đất tăng Việc tăng giá BĐS mang lại lợi nhuận lớn cho công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS Phú Mỹ Hưng,Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco… Theo tính toán t ỷ su ất l ợi nhu ận kinh doanh lĩnh vực đất đai địa ốc VN cao Thái Lan 10-15% Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy thị trường khác không hấp dẫn th ị trường bất đ ộng sản, lao vào kinh doanh bất động sản.Có nhiều doanh nghiệp nước Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan đến Nhật…cùng với doanh nghi ệp n ước tăng cường đầu tư vào BĐS Riêng thị trường BĐSTP.HCM thực sôi động thu hút nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng cácdoanh nghiệp, công ty kinh doanh đ ịa ốc Ngoài năm 2007 thị trường nhà đất TP thu hút 85% t s ố 2,5 t ỷ USD v ốn đầu tư nước TP Tình trạng tương tự Thái Lan tr ước đây, giá đ ất đạt mức chưa có đưa đến đầu tư vào chứng khoán bất động sản đứng thứ số loại cổ phiếu tài khoản, phần đầu tư hai loại cổ phiếu đứng thứ thứ hai dựa đất, đưa đến khủng hoảng kinh tế tài Thái Lan trước đây, lan nước khác Gây nên giá tăng lạm phát phi mã, s ố giátiêu dùng c ả năm 2007 tăng 12,63%, số giá nhiều nước lân cận tăng 4,5-6%, VN cao nhiều Một nguyên nhân ngân hàng th ương m ại n ước ta đẩy m ạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng hệ thống ngân hàng địa bàn.M ới ch ỉ có tháng 2007 lợi nhuận nhiều ngân hàng cổ phần nước ta tăng gần gấp r ưỡi t l ợi nhuận năm 2006 Theo chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín d ụng đạt 40% so v ới t ốc độ tăng GDP khoảng 8% nhiều Ngân hàng thương mại VN đ ổ xô vào d ự án kinh doanh BĐS, dự án cao ốc, hộ nguy an toàn vốn vay đầu tư bất đ ộng sản điều rõ ràng Các ngân hàng lớn châu Âu, Nhật , Hàn qu ốc, Hồng Kông, Thái Lan … lâm vào tình trạng khó khăn cho vay vốn lớn đầu tư vào bất động sản Mỹ khủng hoảng cho vay chấp nhà gây tác động xấu đến thị trường tài tiền tệ Mỹ mà toàn cầu Thủ tục hành lĩnh vực đất đai trở thành gánh nặng cho doanh nghi ệp, chongười sử dụng đất Đó tình trạng quy định nhiều lo ại gi t ờ, th ủ t ục v ề đ ất đai, nhà cácbất động sản khác Một vấn đề quan tâm lớn hi ện đ ể đơn giảnhóa trình tự, thủ tục bất động sản cho người dân Chỉ riêng lo ại sổ quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà có tới tham gia nhiều Bộ, ngành Điều gây khó khăn việcthực quyền doanh nghiệp, người dân Bên cạnh tình trạng dự án bàn giao ch ậm đ ưa vào sử dụng, sử dụng đấtlãng phí, hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu đất đai Việc thu hồi đất để thực dự án phát triển kinh tế làmột vấn đề cộm phần lớn địa ph ương, làm ch ậm ti ến đ ộ triển khai nhiềudự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp Nguyên nhân sách bồi thường hỗ trợgiải phóng mặt chưa sát với thị trường, có chênh lệch lớn đô thị nông thôn.Chênh lệch địa tô lớn sau chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị mộttrong nguyên nhân gây c ản tr vi ệc gi ải phóng m ặt Giá trị lợi nhuận gia tănglà Nhà n ước bỏ tiền làm c sở hạ tầng lại r vào tay doanh nghiệp người đầu nên ngườicó đất bị thu hồi khiếu nại Và việc gi ải quy ết khiếu nại, tranh chấp đất đai nhiềubất cập ảnh hưởng đến phát tri ển c th ị trường Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư ngườisử dụng đất Vi ệt Nam tình trạng không rõ ràng việc định liên quan đến giao đất, chuyển đ ổi m ục đích s dụng đăng ký đất đai Rất nhiều trường hợp, định Ch ủ t ịch Phó Ch ủ t ịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với quy hoạch phát tri ển ho ặc giao đ ất thi ếu minh b ạch Việc quy định "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn thiếu sở pháp lý để thực thoả thuận chủ đầu tư với người sử dụng đất Theo quy định áp dụng VN tất yếu tố liên quan đến d ự án đ ầu t m ục đích sử dụng đất cần phải xem xét, phê duyệt đ ối v ới c ả vi ệc giao đ ất nh việc giao dịch đất thị trường thứ cấp Điều ảnh h ưởng đ ến vi ệc s d ụng đ ất xã hội sau: khoảng 70% doanh nghiệp nh ỏ v ừa có đất để sử dụng thông qua cácgiao dịch thị trường thứ cấp Chỉ có phần nhỏ có đ ất khu công nghiệp Cũng có số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ vừa có đất trực tiếp từ quyền địa phương Ngoài tình trạng xem xét, phê duyệt d ự án thông qua m ối quan h ệ quen biết, doanh nghiệp “sân sau” người định Tất thủ tục làm cho thị trường bất động sản VN không đ ảm b ảo tính minh bạch,thiếu lành mạnh Việc không thực quyền bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường ảnh hưởng không nhỏ đ ến phát tri ển c th ị trường bất động sảnVN 3.Tác động khủng hoảng tài đến thị trường bất động sản VN (đánh giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài nay) Trong tình hình khủng hoảng tài gi ới lan m ạnh sang n ước châu Á, sựtác động bên đến thị trường VN điều tránh kh ỏi Trong m ối quan h ệ khủng hoảng tài thị trường bất động sản tác động từ thị tr ường b ất đ ộng sản đến hệ thống ngân hàng mắc xích quan tr ọng Điều đ ược đặc bi ệt quan tâm lien hệ với sụp đổ thị trường tài Mỹ M ối quan h ệ gi ữa thị trường bất động sản với ngân hàng Việt Nam chưa rõ ràng minh bạch, rủi ro khiến nợ xấu hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm tr ọng h ơn.Th ống kê Ngân hàng Nhà nước cho biết có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay tr ực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng 9,15% tổng d n ợ c ộng v ới g ần 500.000 t ỷ đồng tài sản cho vay chấp bất động sản Việt Nam.Vì vậy, ch ỉ c ần 2/3 số bi ến thành nợ xấu chục ngàn tỷ đồng Đây số lớn ngân sách Việt Nam khả can thi ệp c Ngân hàng Nhà nước Tuy nhiên, sách tín dụng quy trình cấp tín dụng ch ặt chẽ cho vay bất động sản Khi cho vay, ngân hàng đ ều th ẩm đ ịnh m ức an toàn tối đa.Thông thường, với miếng đất có giá thị trường 100, ngân hàng ch ỉđ ịnh giá 50 cho vay 70% 50% nên mức độ rủi ro thấp Theo thông lệ quốc tế, cho vay chấp bất động sản chiếm tới 70% tổng dư nợ Vi ệt Nam ch ỉ chi ếm kho ảng 55% khách hànglớn doanh nghiệp Nhà n ước chủ yếu vay tín ch ấp R ủi ro s ẽ tr nên l ớn trường hợp ngân hàng cổ phần lấy tiền vay dự án “sân sau” c thành viên hội đồng quản trị cho vay n ội Nhưng cho đ ến nguy c ch ưa biến thành thực bất động sản giá không đều, chủ yếu xuống dự án thuộc phạm vi ngoại thành dự án lớn Songcũng có nguyên nhân khác Vi ệt Nam không ch ứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động thị trường bất động sản vào khu v ực đầu tư từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại, M ặc dù nhìn số tổng dư nợ cho vay “ổn”, việc ngân hàng đ ồng lo ạt ng ừng cho vay b ất động sản khiến cho thị trường không “tanbăng” kéo theo hệ lụy sau Đó dự án hoàn thành 80%-90% nhưngkhông tri ển khai ti ếp ho ặc không bán đ ược thiếu vốn Các doanh nghiệp bất động sản muốnngân hàng tái c ấu trúc lại kho ản n ợ đ ể h ọ vay thêm để hoàn thành quy định Lúc đóm ới có th ể chuy ển cho nhà đ ầu t th ứ cấp Như vậy, doanh nghiệp bất động sản thu tiềnvà ngân hàng thu nợ Và thị trường bất động sản sôi động trở lại được.Không ch ỉ nhà đ ầu t n ước mà nhà đầu tư nước muốn tranh th ủth ời ểm giá b ất đ ộng s ản Vi ệt Nam xuống thấp để đầu tư Việt Namnhưng không làm đ ược B ởi quan điểm họ đầu tư ngân hàng tài trợ 70% giá tr ịdự án hi ện ngân hàng bảo lãnh 30% Trước đây,các chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ s h ữu làm chi phí đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm mục đích chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp Giờ đây, thị trường biến động mạnh, nguồn tín dụng b ị si ết chặt nhằm chống lạm phát nên số chủ đầu tư đứng bên b v ực phá sản Nếu lạm phát tiếp tục tăngcao nguy phá sản nhiều dự án xảy T ất c ả s ự th ch ặt tín d ụng t hệ thống ngân hang hẳn nhiên tâm lý bị tác động từ cu ộc kh ủng ho ảng tài th ế gi ới diễn Và hàn hđộng ngân hàng có lý đáng, đ ể b ảo v ệ h ọ, bảo vệ kinh tế Tác động đến thị trường bất động sản xuất phát từ quy đ ịnh c pháp lu ật đất đai luật kinh doanh bất động sản hi ện gây nhiều tr ngại cho nhà đ ầu t Một nhữngtrở ngại gây tình hình Luật đất đai Lu ật Kinh doanh bất đ ộng s ản quy định “ nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng m ới đ ược chuy ển nh ượng d ự án Vì th ế mà dự án dở dang mà thiếu vốn đầu tư, ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho công trình, dự án bịng ưng trệ cách đáng tiếc Một tác động tích cực từ khủng hoảng vốn đầu tư trực tiếp từ nước (FDI) khôngđược giải ngân toàn cấp phép Xét riêng lĩnh vực xây dựng văn phòng, hộ vàkhu đô thị mới, tính sơ tháng đầu năm 2008, số v ốn đ ầu t vào lĩnh v ực chiếmgần 30% tổng số vốn FDI Việc chậm giải ngân để triển khai dự án tạm thời không làm giatăng mức cung nhà văn phòng Trong tình hình th ị trường đóng băng, việc tạm ngưngcung coi tích cực ngắn hạn Nhất trường hợp lượng cung tăngvọt người vay bán ho ặc ngân hàng ph ải lý tài s ản th ế ch ấp để thu nợ khoảncho vay bất động sản đáo hạn th ời gian s ắp t ới, gi ả đ ịnh r ằng lãi suất cho vay không hạnhiệt nguồn tín dụng bị ki ềm chế lạm phát ch ưa trở mức mong đợi Về mặt sốlượng, mức cung (tăng vọt) giải thông qua kích cầu từ quy định cho Việtkiều người nước mua nhà Về m ặt giá c ả, th ị trường bất động sản tiếp tục điềuchỉnh nhiều sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động từ tháng năm 2009 Hai yếu tố trêncó thể góp phần làm ổn định th ị tr ường b ất động sản trước tiếp nhận sóng đầu tưm ới Thêm vào đó, vi ệc ch ưa triển khai dự án FDI góp phần làm giảm nhập siêu kim ngạch nhập vật liệu xây dựng (nh thép) hàng tiêu dùng (nh xe h ơi) sẽgiảm Điều nhiều giúp cải thi ện cán cân toán trì ngu ồn d ự tr ữ ngoại tệ Đồngthời việc đáo hạn khoản cho vay bất động sản d ịp đ ể ngân hàng lọc danh mục chovay, điều chỉnh cấu tài nhằm đứng vững cạnh tranh Thị trường bất động sản VN đánh giá động ti ềm ẩn nhi ều c h ội Trong tìnhhình khủng hoảng tài giới nay, việc tìm kiếm n đầu tư an toàn hiệu làvấn đề nhà đầu tư quan tâm suy tính thi ệt h ơn Ngay c ả n ền kinh tế gặp khó khăn lạm phát số nguyên nhân khác sóng đ ầu t vào th ị trường BĐSvẫn tấp nập, nhũng khó khăn thời Trong xu h ướng h ội nh ập thị trường BĐSVN phát triển hơn, nguồn cung m ới ch ỉ giai đo ạn đầu Nh ững nguy với thị trường BĐS nói chung mảng đầu tư cao ốc, khách sạn cao c ấp t ại VN s ẽ khó xảy ra… Mặc dù thịtrường BĐS VN ngày phát triển mạnh mẽ, hi ện Nhà nước chưa kiểm soát diễn biến thị trường, nên ti ềm ẩn nh ững yếu tố bất ổn Do đó, để đứng vững thị trường BĐS Việt Nam, từ bây giờ, nhà đầu tư cần có cách làm thực bản, bền vững chuyên nghiệp 4.Hướng phát triển thị trường bất động sản VN, giải pháp để thị trường VN đứng vững trước khủng hoảng từ bên Hoàn thiện hệ thống sách,pháp luật liên quan đến thị trường b ất đ ộng s ản Các chínhsách quy định thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên t ắc đ ồng b ộ, đ ầy đ ủ, quán,tôn trọng quy luật thị trường thị trường liên quan đến nhiều lĩnh vực nhiềuloại thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác Phát tri ển thị trường BĐS phải gắn liềnvới phát triển loại thị trường lao động, thị trường chứng khoán… Pháp luật đất đai bất động sản chưa quy định rõ điều kiện thủ tục để chínhquyền địa phương (chủ yếu quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (thường vớigiá thấp giá thị trường) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dùđã quy định số văn quy phạm pháp luật, nh ưng vi ệc áp dụng thực tiễncòn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấuthầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003, đến hầunhư chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) Tiếp theo hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đ ến BĐS, c ần xem xét t ỷ l ệ chovay hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS tổng dư nợ h ệ th ống Đặc bi ệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng đối v ới th ị tr ường BĐS N ếu có hi ện t ượng cho vay chuẩn, cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay BĐS v ới kỳ h ạn dài tỷ trọng lớn số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp r ủi ro v ề kho ản, 80%-90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam ch ỉ có kỳ h ạn t 12 tháng tr xuống Xem xét tỷ lệ dư nợ hệ thống ngân hàng cho doanh nghi ệp có nguồn gốc kinh doanh BĐS, tổng dư n ợ cho thị trường BĐS N ếu có hi ện t ượng đ ầu t tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng c ường ngu ồn ti ền cho th ị trường BĐS Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản th ế ch ấp s ẽ đ ược nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi ho ạt đ ộng cho vay, th ế ch ấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy động vốn gi ải ph ần khó khăn cho hệ thống ngân hàng Chính phủ phải chuẩn bị gói bi ện pháp đ ể hỗ trợ thị trường bất động sản hỗ trợ việc xử lý nợ xấu ngân hàng th ương m ại thời gian tới xảy cách nghiêm trọng Trước tình hình vốn nước đổ vào thị trường BĐS tăng cao, cần xem xét ngu ồn vốn nước đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) bao nhiêu, tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng Vi ệc cân đối ngu ồn v ốn nước đầu tư vào thị trường việc quan trọng cần thiết Nếu nguồn vốn nước thời điểm lấn át nguồn vốn nước, hệ 5-10 năm tới khó lường Về sách thuế tài chính, giải pháp xem xét kỹ lưỡng sách thuế BĐS Trong bối cảnh nay, việc đưa vào sống sắc thuế mới, để tăng cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng cần thiết việc tìm ki ếm m ột sắc thu ế có tính ều ti ết, tránh tượng đầu nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng Sắcthuế đánh vào việc sở hữu bất động sản nhiều, hành vi mua bán lại vòng hai năm, đánh thuế cao việc mua nhà mà không ở, hạn ch ế tình tr ạng m ột người có nhiều nhà người có nhu cầu nhà lại đ ể mua.Song hành với sách thuế, cần nghiên cứu đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phi ếu, c ổ phi ếu BĐS Đây hình thái tài quan trọng cho thị trường BĐS Các quy định pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường, góp phần ổn đ ịnh giá bất động sản: Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong h t ầng m ới chuyển nhượng dự án Thay vào cần quy định có sổ đỏ đ ược chuyển nh ượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cấu vốn vay bất động sản theo h ướng đánh giá l ại d ự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt Kiểm soát chặt chẽ t lượng cung ứng đ ất xây d ựng; thực nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý giá đất Chính ph ủ c ần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, d ịch v ụ b ằng cách đ ẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt; h ỗ tr ợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho th ị tr ường s cấp; rà soát quy hoạch cho phép chuyển m ục đích di ện tích đ ất t ổ ch ức sử dụng không mục đích, không hiệu để đưa vào phát tri ển th ị tr ường b ất đ ộng s ản; m rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư vào vi ệc nâng c ấp khu chung c hết hạn sử dụng xuống cấp, giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho th ị tr ường b ất đ ộng s ản theo h ướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư d ự án T ạo môi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thị trường bất động sản thông qua vi ệc xây dựng trung tâm thông tin liệu đất đai, bất động sản, công khai quy ho ạch, công khai d ự án tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng ti ếp c ận d ự án phát tri ển b ất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho th ị tr ường,đ ồng th ời phát triển sàn giao dịch BĐS nhằm cung c ấp thông tin đ ầy đ ủ cho th ị tr ường t ạo“sân chơi” lành mạnh thu hút thành phần kinh tế tham gia Đ ẩy m ạnh công tác đ ấu giá,đ ấu thầu đất đai: Nhà nước người đứng chịu trách nhi ệm đ ền bù gi ải phóng m ặt b ằng, sau tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay giao cho nhà đầu tư tự thực việc thỏa thuận đền bù giá Trong trường hợp giao đất theo định giá phải dựa theo giá thị trường Điều làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu c ực đất đai, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà n ước Bên cạnh việc xác định giá bất động sản theo giá thị tr ường c ần quy đ ịnh c ụ th ể thẩm quyền định giá, chức thẩm định giá nên mở rộng cho doanh nghi ệp ho ạt động theo Luậ doanh nghiệp, doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ yêu cầu điều kiện theo Luật đất đai năm 2003 Xác định giá đất theo tiêu chí thống nh ằm ph ục v ụ s ự phát triển thịt rường bất động sản Về số biện pháp quản lý thị trường BĐS, tăng cường kiểm tra giám sát ti ến độ côngtrình phê duyệt Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho d ự án đầu tưbất động sản Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phảibán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao d ịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừđầu Hàng hoá tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch chế tài không cấp giấy chứng nh ận quy ền s d ụng, s h ữu Đ ồng thời, giải sớm tốt việc kéo dài tình tr ạng nhi ều gi ch ứng nh ận cho bất động sản (sổ đỏ -giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Gi ch ứng nh ận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất…) Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính… cần phải có m ột lộ trình tổng thể quan Nhà nước chịu trách nhiệm vi ệc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát vàđịa bàn m ới đô th ị hoá ho ặc đ ược phát tri ển c s hạ tầng Cần thử nghiệm trước đưa thực đại trà việc mở rộng đối tượng mua sở hữu nhà cho người nước Đưa việc xem xét, giải vấn đề nhà cho người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất(khoảng tri ệu người) vào ch ương trình Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội KẾT LUẬN Nhìn chung, khủng hoảng tài giới ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều quốc gia Khủng hoảng nổ dội ba tuần qua, hệ thống ngân hàng nhiều quốc gia lâm vào đõ vỡ Khủng hoảng lan nhanh đến Châu Âu Châu Á Chắc chắn khủng hoảng tiêu cực ảnh hưởng đến Việt Nam (cũng nhiều nước khác) góc độ trực tiếp gián tiếp,tuy mức độ chưa thể xác định Song, việc nằm tầm kiểm soát biện pháp sách điều hành nhà nước lúc đặc biệt quan trọng Vì thế, Việt Nam quốc gia hội nhập vào kinh tế giới, chịu tác động hưa sâu,chúng ta điều chỉnh khống chế tác động từ bên lý gìmà không tự bảo vệ trước muộn Đó biện pháp, sách tiềntệ, công cụ tài dược sửdụng để điều tiết vĩ mô kinh tế lúc đặt lên hàngđầu.Thị trường bất động sản Việt Nam cần bàn tay Chính Phủ Bằng pháp luật,nhà nước tác động đến thị trường nhằm làm giảm khiếm khuyết thị trường, đưa thị trườngphát triển theo trật tự, ổn định theo điều tiết nhà nước Phát triển thị trường theohướng đầu tư đa cực, từ nhiều nguồn khiến thị trường BĐS VN có tính c ạnh tranh cao hơn,đưa đến tương lai chuyên nghiệp minh bạch Bình ổn th ị tr ường cách độc lậpchứ không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng nước ta thời gian qua Hoàn thiện hệ thống sách để phát triển thị trường BĐS m ột trình ph ấn đ ấu củacả hệ thống trị, cần có thống phối hợp đ ồng b ộ gi ữa quan chức năng.Đây điều khó khăn, nhiên tìm m ột gi ải pháp khả thi bao quáttoàn vận động phát triển thị trường BĐS, m ột th ị tr ường đầy ti ềm góp phầnquan trọng công xây dựng phát triển đất nước Danh mục tài liệu tham khảo Thị trường bất động sản VN ảnh hưởng khủng hoảng tài giới 1.Văn pháp luật: - Bộ luật dân 2005 - Luật đất đai 2003 - Luật kinh doanh bất động sản 2006 - Luật nhà ở, luật đầu tư, luật ngân hàng, … - Và văn pháp luật khác có liên quan 2.Tài liệu tham khảo: - Thời báo kinh tế sài gòn, - Báo tuổi trẻ, - Báo niên, - VietNam net, - Các tạp chí khoa học, luật học…