Khóa luận tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA Sinh viên thực SV: Nguyễn Thị Thanh Nga : NGUYỄN THỊ THANH NGA Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp Giáo viên hướng dẫn TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm chất giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất 1.2 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 1.2.1 Khái niệm định giá quyền sử dụng đất 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất 1.2.3 Các định giá quyền sử dụng đất .12 1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất 13 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 1.2.5 Quy trình định giá quyền sử dụng đất 14 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.3.2 Phương pháp vốn hoá 22 1.3.3 Phương pháp lợi nhuận .25 1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị lại, phương pháp phát triển lý thuyết) .26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CHO TÀI VAY SẢM BẢO TẠI ĐẢM CHI TRONG NHÁNH HOẠT NGÂN ĐỘNG HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 27 27 2.1 VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 27 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 27 2.1.2 Cơ cấu tổ chức .29 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa 32 2.2 TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 37 2.2.1 Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm “quyền sử dụng đất” 37 2.2.2 Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm “quyền sử dụng đất” 39 2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 40 2.3.1 Cơ sở pháp lý hoạt động 40 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 2.3.2 Quy trình định giá quyền sử dụng đất hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 41 2.3.3 Thực trạng hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh NHCT Đống Đa .45 2.3.4 Công tác định giá lại quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm Chi nhánh NHCT Đống Đa 50 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA .51 2.4.1 Kết đạt nguyên nhân .51 2.4.2 Các hạn chế nguyên nhân .53 CHƯƠNG CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 57 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 57 3.1.1 Định hướng phát triển chung Chi nhánh .57 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá quyền sử dụng đất nói riêng Chi nhánh 59 3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 59 3.2.1 Về quy trình phương pháp định giá quyền sử dụng đất 59 3.2.2 Về trình độ chuyên môn đội ngũ cán tín dụng cán định giá bất động sản .63 3.2.3 Thực tốt quy chế bảo đảm tiền vay 64 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 3.2.4 Về thông tin lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng Ngân hàng 65 3.2.5 Cần xác định mức cho vay theo đối tượng thời hạn cho vay 66 3.2.6 Hạn chế rủi ro, sai sót hoạt động định giá 67 3.2.7 Đẩy mạnh công tác cải cách hành hoạt động định giá quyền sử dụng đất 67 3.2.8 Một số giải pháp khác 68 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 68 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 69 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước .70 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài 71 3.3.4 Kiến nghị với phủ quan nhà nước có thẩm quyền 71 3.3.5 Kiến nghị việc xử lý nợ hạn Chi nhánh Ngân hàng 74 3.3.6 Kiến nghị với quan khác 75 3.3.7 Kiến nghị với khách hàng vay .75 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích QSD đất Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước NHCT Ngân hàng Công thương ĐGV Định giá viên CBTD Cán tín dụng SXKD Sản xuất kinh doanh 10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 11 BTC Bộ Tài Chính 12 CNNHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 13 NH Ngân hàng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Sơ đồ cấu tổ chức máy Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 30 Biều đồ 1: Tình hình dư nợ khoản vay có tài sản bảo đảm Error: Reference source not found§ Bảng Kết kinh doanh Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008 33 Bảng Báo cáo kết định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 2008 38 Bảng Bảng giá đất thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008 47 Bảng 4: Dự kiến tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 .58 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu Các số liệu, kết chuyên đề trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Nếu sai xót, xin chịu trách nhiệm Tác giả chuyên đề SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành đến thầy giáo, TS Nguyễn Thế Phán Những lời nhận xét, đánh giá thầy giúp viết em sâu sắc mặt nội dung, logic, mạch lạc cách diễn đạt Hơn nữa, bảo, hướng dẫn tận tình thầy giúp em có thêm cố gắng nỗ lực việc nghiên cứu hoàn thiện tốt khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa tạo điều kiện cho em có hội thực tập, tham gia vào công việc hoạt động công ty Xin cảm ơn anh Vượng, chị Phương anh chị phòng Khách hàng số hỗ trợ giúp đỡ em nhiều trình thực tập, đồng thời cung cấp tài liệu cần thiết để em hoàn thành khóa luận Em muốn gửi lời cảm ơn đến người bạn thân thiết nhóm làm luận, bạn chia sẻ khó khăn, vướng mắc trình viết hoàn thiện luận văn, chia sẻ động viên giúp em hoàn thành tốt viết Cuối cùng, em chân thành muốn bày tỏ biết ơn sâu sắc tới Bố mẹ người sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để em có thành ngày hôm Bố mẹ quê gọi điện quan tâm, chia sẻ, động viên em để em yên tâm học tập, hoàn thành tốt luận văn Sự hy sinh to lớn, tình yêu thương Bố mẹ giúp em có thêm nghị lực, lòng tâm đạt học hành sống! SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động ngân hàng lĩnh vực sôi động kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh ngành kinh tế khác Bất kể dự án kinh doanh có thực hay không trước tiên phải có vốn Và ngân hàng địa tin cậy để nhà đầu tư kinh doanh tìm đến Nhưng khách hàng có tài sản chấp ngân hàng chấp nhận cho vay mà ngân hàng vậy, hai mục tiêu song hành, an toàn sinh lời nguồn vốn phải đặt lên hàng đầu Để khoản cho vay có hiệu quả, việc sinh lời việc có thu lại vốn không vấn đề phải suy tính ngân hàng thương mại Việt Nam Một biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay việc cầm cố quyền sử dụng đất khách hàng làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay, nói cách khác nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay trả nợ cho ngân hàng Để có định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá quyền sử dụng đất Công việc đòi hỏi nhiều kỹ khác cán tính dụng (hay cán định giá) ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng nằm khoản vay, ảnh hưởng đến tính hiệu khoản cho vay rủi ro gặp phải ngân hàng Trong thời gian thực tập Chi nhánh NHCT Đống Đa, em nhận thấy có nhiều bất cập công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay, với mục đích nghiên cứu kỹ hơn, sâu với mong muốn đóng góp phần kiến thức tích lũy năm học ngành Kinh doanh Bất động sản để tìm giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nói chung công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay nói riêng Chi nhánh, em chọn SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 68 có tinh thần trách nhiệm cao kết định giá Ngoài ra, để nâng cao tính chuyên nghiệp công tác định giá quản lý bất động sản chấp Chi nhánh NHCT Đống Đa nên tách riêng phòng chuyên định giá khỏi phòng tín dụng số ngân hàng thương mại cổ phần làm 3.2.8 Một số giải pháp khác - Thực đa dạng hóa loại tài sản bảo đảm Ở Chi nhánh hầu hết tài sản thông dụng kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các tài sản bảo đảm khác như: hàng hóa, khoản phải thu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền nhận số tiền bảo hiểm…hầu Do việc đa dạng hóa tài sản bảo đảm mở rộng tài trợ tín dụng cho Chi nhánh Ngân hàng - Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản “quyền sử dụng đất” thực chế độ ưu tiên khách hàng Việc làm khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà dễ dàng xác định mức giá cho vay đảm bảo an toàn tín dụng - Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS khách hàng vay để có đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Trong hoạt động cho vay theo có bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất hoạt động định giá quyền sử dụng đất giữ vai trò quan trọng Tuy nhiên, hoạt động phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp bậc khác Để góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng hoạt động định giá, không đòi hỏi giải pháp đổi riêng thân ngân hàng mà đòi hỏi phối hợp đồng quan, tổ chức có liên quan SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 69 Nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động định giá, tạo điều kiện cho phát triển Chi nhánh giai đoạn nay, em xin có số kiến nghị sau: 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam BĐS định giá BĐS Chi nhánh NHCT Đống Đa có có số vấn đề tồn gây khó khăn cho chi nhánh là: Việc định giá gặp nhiều khó khăn quy định phương pháp định giá NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt quy định phương pháp định giá quyền sử dụng đất Công việc định giá cán tín dụng trực tiếp đảm nhận mà cán tín dụng chưa trang bị đầy đủ kiến thức thị trường bất động sản nên khó nắm bắt hết thông tin thị trường, thông số kỹ thuật hay đặc trưng loại giá đất, loại BĐS nên khó tránh khỏi sai sót trình định giá NHCT Việt Nam nên ban hành chế tháo gỡ vấn đề thủ tục nhận, đảm bảo tiền vay, thống phương pháp xác định giá đất chương trình đào tạo định giá, thẩm định phân tích tài chính…để cán Ngân hàng có hội bổ sung hoàn thiện kiến thức kỹ định giá bất động sản Để giúp cho hoạt động định giá BĐS nói chung, hoạt động định giá quyền sử dụng đất nói riêng Chi nhánh ngày hoạt đông hiệu quả, em xin đề kiến nghị sau: * Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ chuyên viên định giá Chi nhánh cần có đầu tư, hỗ trợ kinh phí, tài để chuyên viên có điều kiện tìm hiểu kiến thức thực tế, học hỏi kinh nghiệm, nâng cao trình độ chuyên môn thông qua khoá học nâng cao, hội thảo… vào điều kiện tài chính, chi nhánh đào tạo chuyên viên nước Đó hội tốt để học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm định giá từ quan tổ chức nước ngoài… Như phân SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 70 tích trên, nhân tố người đóng vai trò quan trọng công tác định giá, định trực tiếp đến kết định giá chuyên viên định giá công ty có trình độ chuyên môn cao hoạt động định giá công ty có hiệu uy tín công ty ngàng khẳng định Qua tăng khả cạnh tranh công ty thị trường * Xây dựng hệ thống phần mềm chuyên dụng cho công ty Bên cạnh yếu tố người, yếu tố thông tin ảnh hưởng lớn đến kết hoạt động định giá Do vậy, để dễ dàng cập nhật thông tin, xử lý thông tin cách nhanh chóng, kịp thời chi nhánh cần nhanh chóng xây dựng cho hệ thống phần mềm chuyên cung cấp, cập nhật thông tin thị trường liên quan đến BĐS cần định giá * Tổng hợp, nghiên cứu, hoàn thiện quy trình, phương pháp định giá quyền sử dụng đất Cần phải nghiên cứu, hoàn thiện quy trình định giá QSD đất cách cụ thể, rõ ràng sở có tính khoa học, phù hợp với ngân hàng nhằm hoàn thiện hoạt động định giá Về công tác tổ chức định giá BĐS Hiện nay, công việc định giá cán tín dụng trực tiếp làm Mà cán tín dụng nắm bắt thông tin thị trường thông số kỹ thuật hay tính đặc trưng loại bất động sản nên tránh khỏi sai sót Do đó, ảnh hưởng lớn đến định cho vay Ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động thu hút DAĐT Ngân hàng Bởi vậy, Ngân hàng cần quan tâm, trọng đến trình độ, chuyên môn nghiệp vụ định giá đội ngũ cán tín dụng 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Hệ thống hoá văn liên quan đến bảo đảm tiền vay định giá BĐS bảo đảm tiền vay Bởi Chính Phủ có văn ban hành có văn hướng dẫn bên có liên quan Thực tế cho thấy có nhiều lần văn hướng dẫn chồng chéo lên gây khó SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 71 khăn cho hoạt động Chi nhánh Vì vậy, kính đề nghị NHNN có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hoá văn liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động định giá nói riêng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cán tín dụng Nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin ứng dụng để thực trở thành thư viện thông tin phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng lãnh thổ Việt Nam 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài nên thành lập trung tâm, quan định giá có chất lượng Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn định giá viên có kỹ năng, kinh nghiệm, đào tạo họ trở thành lực lượng nòng cốt tham gia vào doanh nghiệp định giá,các phòng tín dụng Ngân hàng BTC cần quy định việc kiểm toán doanh nghiệp vay vốn Ngân hàng Sự đắn xác số liệu sổ sách kế toán cần thiết để nhân viên định giá có số đáng tin cậy tài sản bảo đảm khách hàng 3.3.4 Kiến nghị với phủ quan nhà nước có thẩm quyền 3.3.4.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay vấn đề nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Để phát triển dịch vụ kinh doanh mình, bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng dành cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp quốc doanh… Vấn đề đặt vay vốn NH, khách hàng bắt buộc phải có tài sản bảo đảm tiền vay Và đa số họ lấy BĐS để chấp vay vốn Yêu cầu việc chấp BĐS đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhưng có nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh đất đai đem chấp họ chưa có giấy tờ nên SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 72 chấp để vay vốn Tình hình góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng ngân hàng Cho đến nay, phần lớn đất đai Hà Nội chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều nguyên nhân khác Hiện tại, Sở Địa Chính Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận QSD đất: Ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp đất đai Điều tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh Ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận trở nên đơn giản, nhanh gọn trường hợp có đủ điều kiện chấp tăng lên, quy mô tín dụng ngân hàng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 3.3.4.2 Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định quyền sử dụng đất Ngành định giá BĐS nước nước ta mẻ, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể cho công tác định giá nên gây nhiều khó khăn cho việc thực vấn đề Trong định giá QSD đất, văn pháp luật hành hướng dẫn: Đối với trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (VD: Cơ quan kiểm toán, Sở địa nhà đất…) tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn Nhà nước Định giá QSD đất phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc ban hàng văn pháp luật đáp ứng yêu cầu công tác định giá QSD đất nói chung BĐS nói riêng cần thiết hợp lý SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 73 3.3.4.3 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà theo giá thị trường Hiện nay, nhận chấp tài sản bảo đảm “quyền sử dụng đất” quyền sử hữu nhà đa số tổ chức định giá thường dựa vào khung giá quy định UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức giá cho vay Chính vậy, giá trị QSD đất khách hàng thường thấp giá trị thị trường nhiều Bởi giá quyền sử dụng đất Khung giá đất mà UBND tỉnh/thành phố đưa để áp dụng để tính thuế sử dụng đất đền bù đất để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với giá thị trường Điều không đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, định giá, ngân hàng phải ý điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết không dễ dàng thực Việc xây dựng khung giá theo giá thị trường phải vào yếu tố hình thành giá QSD đất như: Khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng Cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp định giá cụ thể, phải dựa vào giá đất thực tế thị trường để so sánh, điều chỉnh định mức giá Nhà nước nên cho phép địa phương linh động định mức giá QSD đất khu vực mình, để thuận không bị phụ thuộc hoàn toàn vào quy định, phân loại Nhà nước 3.3.4.4 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu định giá quyền sử dụng đất Hiện nay, việc đạo, hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế việc quản lý đất đai Hiện chưa có quan chyên môn làm tham mưu cho Nhà nước thị trường đất đai định giá quyền sử dụng đất đai Nhà nước chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lý Nhà nước giá quyền sử dụng đất, định giá QSD điều dẫn đến công tác định giá quyền sử dụng đất SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 74 tổ chức định giá chưa thống phù hợp với thực tế.Việc định giá quyền sử dụng đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi lại giao cho Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế, chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá quyền sử dụng đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần lập quan tham mưu riêng thị trường đất đai, thủ tục sách liên quan đến đất đai, quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm họ việc tham mưu công tác định giá quyền sử dụng đất đai trung ương địa phương Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc định giá quyền sử dụng đất cho vùng, tỉnh, chí cho loại đất cụ thể theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể người định giá đối tượng phải tuân thủ theo chuẩn mực chịu hoàn toàn trách nhiệm kết định giá cuả trước khách hàng vay pháp luật 3.3.5 Kiến nghị việc xử lý nợ hạn Chi nhánh Ngân hàng Trong vấn đề xử lý nợ hạn tài sản bảo đảm chi nhánh gặp nhiều khó khăn từ môi trường pháp lý, Chính phủ nên để chi nhánh ngân hàng chủ động việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Khi đến hạn trả mà bên khách hàng vay vốn khả trả nợ ngân hàng có đơn lên án để định cho ngân hàng phát mại tài sản bảo đảm mà không cần thiết phải tiến hành bước điều tra, hoà giải, xét xử để làm cho tình hình thu nợ bị kéo dài tốn Tạo điều kiện dễ dàng để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá thời gian tới quan trọng Đây thị trường tiềm cho Việt Nam thời gian tới Doanh nghiệp định giá thay cho ngân hàng chịu trách nhiệm định giá bất động sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp… cách xác, khách quan trung thực hơn, họ tổ chức giải vấn đề vướng mắc định giá BĐS cho ngân hàng ngày hôm SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 75 3.3.6 Kiến nghị với quan khác - Bộ Tài nguyên môi trường nên kết hợp với Bộ Tài để hoàn thành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 Sửa đổi nội dung bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược - Bộ Tư pháp, Sở địa UBND Thành phố Hà Nội cần có biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà phức tạp việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện có nhiều loại giấy tờ ( sổ đỏ, sổ hồng…) mà người dân cần phải có đủ ghi nhận quyền sử dụng đất đai cách hợp pháp Nhưng thủ tục xin cấp loại giấy rườm rà, chồng chéo phức tạp làm đa số người dân phải để có đầy đủ loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (đặc biệt nhà chung cư hình thành từ vốn vay khu đô thị…) Việc ban hành khung giá đất cần phải sát với giá trị trường để tránh thiệt thòi cho người dân đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân gây ách tắc việc giải phóng mặt 3.3.7 Kiến nghị với khách hàng vay Khách hàng vay vốn cần quan tâm đến việc kê khai khoản mục tài sản lập bảng cân đối kế toán báo cáo tài theo quy định chuẩn mực chung nhằm đảm bảo tính xác Các Doanh nghiệp cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức việc sử dụng vốn vay, tránh tình trạng sử dụng vốn không mục đích, lãng phí vốn vay, đồng thời sử dụng bảo quản tốt đất đai làm tài sản bảo đảm suốt thời gian vay Những điều kiện thưch tốt nâng cao hiệu công việc, thuận lợi cho Chi nhánh Ngân hàng lẫn khách hàng vay SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 76 KẾT LUẬN An toàn sinh lời hai mục tiêu tồn song song ngân hàng thương mại tồn loại hình công ty (công ty cổ phần hay công ty Nhà nước) Sự kết hợp an toàn sinh lời tạo cho ngân hàng phát triển bền vững Mỗi ngân hàng thấy khoản thu nợ thứ không chi trả khoản thu nợ thứ tài sản bảo đảm tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng khách hàng ngân hàng Xét phương diện an toàn hoạt động cho vay định giá quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay đặt vị trí trọng tâm Những phân tích khóa luận cho thấy định giá quyền sử dụng đất khâu định đến giá trị khoản tín dụng mà ngân hàng định tài trợ cho khách hàng Định giá quyền sử dụng đất hợp lý, xác bảo đảm quyền lợi khách hàng ngân hàng Đối với Chi nhánh NHCT Đống Đa, đứng trước thách thức, hội cạnh tranh ngày gay gắt thị trường cần định hướng phù hợp cho hoạt động hệ thống ngân hàng nói chung vấn đề định giá nói riêng Vì vậy, thông qua khóa luận tốt nghiệp em hy vọng có đóng góp chút kiến thức chuyên ngành Bất động sản hy vọng đóng góp phần phần vào việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản chi nhánh Tuy nhiên, có nhiều hạn chế mặt kiến thức, thời gian nghiên cứu chưa nhiều nên khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi có hạn chế, thiếu sót Em kính mong nhận bảo, bổ sung thầy cô bạn để luận em thêm phần hoàn thiện Em xin cảm ơn thầy cô khoa Bất động sản & Kinh tế Tài Nguyên - Trường đại học Kinh tế quốc dân, anh chị công tác Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa đặc biệt thầy giáo hướng dẫn TS Nguyễn Thế Phán nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành khóa luận Một lần em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, 24/05/2009 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Văn Cường, Nguyễn Thế Phán, Vũ thị Thảo, Nguyễn Minh Ngọc: Thị Trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng, 2006 Trần Đình Ty (2004), Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Phạm Ngô Hiếu, Luận văn thạc sĩ, Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Khoa Luật - Đại hoạc quốc gia Hà Nội, Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2003 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 7.Sở Giáo dục Đào tạo Hà Nội _ Giáo trình pháp luật đất đai _ NXB Hà Nội _ 2006 Trần Quang Huy _ Quyền sử dụng đất thị trường Bất động sản Việt Nam_ NXB Tư pháp _ 2004 Trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội _ Giáo trình Định giá đất _ NXB Nông nghiệp _ 2006 10 PGS.TS Ngô Đức Cát (2000) Giáo trình “ Kinh tế tài nguyên đất”Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 11 Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004 - NĐ-CP ngày 29/10/2004 văn luật hướng dẫn thi hành luật đất đai 12 TS Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 13 TS Nguyễn Minh Hoàng: Nguyên lý chung định giá tài sản & giá SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 78 trị doanh nghiệp 14 PGS.TS: Nguyễn Thị Mùi: Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, 2005 15 Đoàn Văn Trường: Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học & kỹ thuật, 2007 16 Trang thông tin định giá QSD đấtện tử Bộ Khoa học Công nghệ, www.most.gov.vn 17 Sổ tay tín dụng NHCTVN 18 Hệ thống văn quy phạm pháp luật: http://vbqppl.moj.gov.vn 19 Thư viện pháp luật – tổng hợp phân tích văn pháp luật: http://www.thuvienphapluat.com/ 20 Websize Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam: http://www.sbv.gov.vn 21 Websize http://www.vietinbank.vn SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Ngân hàng Công thương Việt nam: Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp PHỤ LỤC Phụ lục Mẫu biên định giá Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ Căn ………… Hôm ngày… tháng … năm … tại… Chúng gồm có: Bên bảo đảm:…… Bên đại diện ……… Ngân hàng……… Đại diện:…………… Cùng tiến hành định giá thống lập biên định giá với nội dung sau: Mục đích định giá: Xác định giá quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay cho … Thời điểm định giá Tại thời điểm định giá ( ngày … tháng … năm…) Cơ sở định giá (nêu rõ định giá ) - Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý bên bảo đảm cung cấp - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày… tháng… năm… Uỷ ban nhân dân tỉnh/ thành phố… cấp cho… - Giấy phép xây dựng số … ngày…( có) - Hồ sơ toán công trình… (nếu có) - Những pháp lý khác Thực trạng đất Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng… SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp - Diện tích: Tổng diện tích, diện tích phần, kích thước chiều - Mô tả chung: Loại nhà, cấp nhà, diên tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng - Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn nhà phận ( móng, tường, mái…) - Thực trạng: mô tả chi tiết phận cấu thành nhà( nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công…) : loại vật liệu, thiết bị sử dụng, tình trạng thực tế phận c Tài sản: - Các thông số kỹ thuật, thực trạng tài sản - Tính pháp lý tài sản Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp: Kết định giá: Trên sở tài liệu bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thực tế trường, với phương pháp định giá….được áp dụng tính toán, hai bên thống kết định giá tài sản… thời điểm… sau: Giá đất: Giá nhà: Giá tài sản khác: Tổng giá trị đất, nhà, tài sản khác: Làm tròn ( viết chữ… đồng ) ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG ( ký, ghi rõ họ, tên) SV: Nguyễn Thị Thanh Nga ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM ( ký, ghi rõ họ tên) Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp Phụ lục Mẫu 01/NHNN-CC Tên (địa chỉ, lôgô) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ngân hàng Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số văn …., ngày … tháng … năm … GIẤY ĐỀ NGHỊ VAY VỐN theo hình thức cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Kính gửi: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (Vụ Tín dụng) Tên ngân hàng: Ngân hàng … Địa chỉ: Điện thoại: fax: Mã số: Số hiệu tài khoản tiền gửi VND: … Ngân hàng Nhà nước … Căn Thông tư số …/…/TT-NHNN ngày …/…/… Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định việc cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Ngân hàng Nhà nước ngân hàng; Căn tình hình nguồn vốn sử dụng vốn, khả cân đối nguồn vốn khối lượng giấy tờ có giá nắm giữ, Ngân hàng … đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá với nội dung sau: Số tiền xin vay: (bằng số) … đồng, (bằng chữ) … đồng Mục đích xin vay: Thời hạn vay: Tài sản bảo đảm tiền vay: (Tín phiếu kho bạc, Trái phiếu kho bạc … với tổng mệnh giá … đồng) Phương thức trả nợ: (Trả nợ gốc lãi lần đến hạn) Ngân hàng … cam đoan thông tin hoàn toàn thật cam kết chấp hành quy định hành cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Ngân hàng nhà nước ngân hàng TỔNG GIÁM ĐỐC Nơi nhận: (hoặc người ủy quyền) - Như đề gửi, - Lưu Văn thư, … SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp Phụ lục Mẫu 06b/NHNN-CC NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số …… /TB-NHNN Hà Nội, ngày … tháng … năm … THÔNG BÁO Về việc Ngân hàng Nhà nước không chấp thuận cho vay có bảo đảm bằng cầm cố giấy tờ có giá đối với Ngân hàng … Kính gửi: Ngân hàng … Căn Thông tư số …/…/TT-NHNN ngày …/…/… Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định việc cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Ngân hàng Nhà nước ngân hàng; Sau xem xét Hồ sơ đề nghị vay cầm cố của Ngân hàng … kèm theo Giấy đề nghị vay vốn theo hình thức cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá (công văn số … ngày …/ / ), Ngân hàng Nhà nước không chấp thuận cho vay có bảo đảm bằng cầm cố giấy tờ có giá đối với Ngân hàng … với các lý sau: … Thừa lệnh Thống đốc, Vụ Tín dụng thông báo để Quý Ngân hàng biết./ TL.THỐNG ĐỐC Nơi nhận: - Như đề gửi; KT VỤ TRƯỞNG VỤ TÍN DỤNG PHÓ VỤ T(Kí tên đóng dấuRƯỞNG - PTĐ phụ trách (để b/c); - Vụ CSTT; - Lưu VP, Vụ TD SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47