Chuyên đề thực tập MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI .8 Chương CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò đất 10 1.1.1 Khái niệm phân loại đất 10 1.1.1.1 Khái niệm 10 1.1.1.2 Phân loại đất 10 1.1.2 Đặc điểm đất 12 1.1.3 Vai trò đất .13 1.2 Bản chất giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.2.1 Bản chất giá đất 15 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .16 1.2.2.1 Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên đất an toàn pháp lý quyền sử dụng đất 16 1.2.2.2 Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết sở hạ tầng bên mảnh đất .17 1.2.2.3 Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội môi trường 18 1.2.2.4 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 18 1.3 Khái niệm cần thiết định giá đất .19 1.3.1 Khái niệm định giá đất 19 Hoàng Thị Huyền Trang 1Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập 1.3.2 Sự cần thiết định giá đất 20 1.4 Căn nguyên tắc định giá đất 20 1.4.1 Căn định giá đất 20 1.4.2 Nguyên tắc định giá đất .21 1.5 Quy trình định giá đất 22 1.5.1 Xác định bất động sản ( đất )cần định giá giá trị làm sở định giá 22 1.5.2 Lập kế hoạch định giá 23 1.5.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin .24 1.5.4 Phân tích thông tin 25 1.5.5 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất) 25 1.5.6 Xác định giá trị mảnh đất cần định giá .26 1.5.7 Lập báo cáo chứng thư định giá .26 1.6 Các phương pháp định giá đất 26 1.6.1 Phương pháp so sánh 26 1.6.2 Phương pháp chi phí 29 1.6.3 Pháp pháp vốn hóa 30 1.6.4 Phương pháp thặng dư 31 1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất 33 Chương THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 36 2.1 Khái quát tình hình hoạt động Ngân hàng Techcombank 36 2.1.1 Lịch sử hoạt động Ngân hàng Techcombank .36 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ 41 2.1.3 Cơ cấu tổ chức .42 2.1.4 Kết hoạt động .44 2.2 Thực trạng công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank 45 2.2.1 Quy trình định giá đất Ngân hàng Techcombank 45 Hoàng Thị Huyền Trang 2Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập 2.2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” khách hàng 46 2.2.1.2 Lập biên kiểm tra, định giá 54 2.2.1.3 Kiểm soát 60 2.2.1.4 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo 60 2.2.2 Thực trạng sử dụng phương pháp định giá đất Techcombank 62 2.2.3 Thực trạng việc ban hành văn , công văn hướng dẫn việc định giá 66 2.5 Thực trạng cấu tổ chức phận, tổ chức văn phòng định giá 67 2.3 Đánh giá công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank 69 2.3.1 Những kết đạt 69 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân .70 2.3.2.1 Hạn chế 70 2.3.2.2 Nguyên nhân .71 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK 74 3.1 Phương hướng hoạt động Techcombank thời gian tới 74 3.1.1 Một số mục tiêu tài chủ yếu 74 3.1.2 Hoạt động đầu tư 74 3.1.3 Phát triển sở khách hàng sản phẩm 75 3.1.4 Phát triển mạng lưới 75 3.1.5 Phát triển nguồn nhân lực 75 3.1.6 Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ 76 3.1.7 Hoàn thiện công nghệ đại hoá ngân hàng 76 3.1.8 Công tác truyền thông 76 3.1.9 Công tác khác 77 Hoàng Thị Huyền Trang 3Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập 3.2 Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) Techcombank thời gian tới 78 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank .79 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất 79 3.3.2 Giải pháp hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá 79 3.3.3 Giải pháp hoàn thiện việc ban hành sách, công văn, văn Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá.80 3.3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho loại hình bất động sản (đất) khác sở tuân thủ quy định Techcombank.81 3.3.5 Hoàn thiện kỹ định giá định giá viên 81 3.3.6 Giải pháp đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất 82 3.3.7 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót công tác định giá 83 3.4 Một số kiến nghị 84 3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước 84 3.4.1.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật84 3.4.1.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 85 3.4.1.3 Đào tạo, nâng cao trình độ cán định giá 86 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng 86 3.4.3 Thành lập phòng định giá số địa điểm, thành phố khác86 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Hoàng Thị Huyền Trang 4Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 Chữ viết tắt TSĐB HS HĐ KH KQ ĐK PGD PKD TTKD HO Phòng KTGD&KQ ĐKGDBĐB CVKH Ban KS&HTKD Ban TĐ&QLRR Hoàng Thị Huyền Trang Giải thích Tài sản đảm bảo Hồ sơ Hợp đồng Khách hàng Kho quỹ Điều kiện Phòng giao dịch Phòng kinh doanh Phòng kế toán giao dịch hội sở Phòng kế toán giao dịch kho quỹ Đăng ký giao dịch đảm bảo Chuyên viên khách hàng Ban kiểm soát hỗ trợ kinh doanh Ban thẩm định quản lý rủi ro tín dụng 5Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Techcombank Bảng 2.1: So sánh kết hoạt động năm 2007 năm 2008 Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng thành phố Hà Nội Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất thành phố Hồ Chí Minh Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đất thành phố Đà Nẵng Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đất thành phố Hải Phòng Bảng 2.6: Danh sách cán phòng định giá miền Bắc Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chủ yếu năm 2009 Hoàng Thị Huyền Trang 6Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tồn vận hành kinh tế với tư cách chủ thể “đi vay vay”, để hoạt động hiệu quả, ngân hàng thương mại cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt công tác “cho vay” Trên thực tế, trình “cho vay” theo cách hiểu chung trình mà thân ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư họ Nhưng vấn đề đặt làm để thực tốt công tác “cho vay” Để thực tốt công tác “cho vay” đòi hỏi ngân hàng phải có nghiệp vụ định giá tài sản cách hoàn thiện xác, đóng góp quan trọng hoạt động kinh doanh an toàn ngân hàng thương mại Trong năm gần đây, phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Có thể nói, lúc vai trò hoạt động định giá cần thiết Techcombank ngân hàng hàng đầu Việt Nam tiên phong lĩnh vực Trong kể đến định giá bất động sản chấp đặc biệt định giá đất nghiệp vụ định giá phổ biến hiệu mà Techcombank áp dụng vay chấp Bởi lẽ lĩnh vực quan trọng, vào Techcombank xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn Tất nhiên lĩnh vực khó nhiều bất cập Chính lí mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Hoàng Thị Huyền Trang 7Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hóa sở khoa học định giá đất - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất Techcombank - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng Ngân hàng Techcombank PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phân tích, tổng hợp để làm rõ vấn đề định giá đất vận dụng vấn đề lý thuyết vào thực tiễn KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề chia thành chương: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá đất Chương : Thực trạng công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank Em xin bày tỏ biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến giúp em hoàn thành đề tài Hoàng Thị Huyền Trang 8Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập Đồng thời em xin cảm ơn anh, chị Phòng Định giá giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thực tập Phòng Định giá Hội sở Techcombank Hoàng Thị Huyền Trang 9Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập Chương CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò đất 1.1.1 Khái niệm phân loại đất 1.1.1.1 Khái niệm Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia dân tộc Có thể nói điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đất đai vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời kết trình hoạt động năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình thời gian Theo Luật đất đai 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay.” 1.1.1.2 Phân loại đất Tùy theo mục đích có cách phân loại khác nhằm mục đích nắm vững loại đất để bố trí sử dụng quản lý chúng Có cách phân loại chủ yếu sau: Căn vào mục đích sử dụng đất, đất đai phân loại sau:  Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại: a) Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác; b) Đất trồng lâu năm; Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 10 Chuyên đề thực tập - Mục tiêu đến năm 2009 mở thêm 50 phòng giao dịch, 13 chi nhánh 232 điểm giao dịch toàn quốc - Năm 2010: có 300 điểm giao dịch nước - Kế hoạch đầu tư tổng tài sản dự kiến năm 2009 1002,9 tỷ đồng Bao gồm: Đầu tư mua đất đai xây dựng trụ sở, chi nhánh, phòng giao dịch, Đầu tư cho hệ thống hạ tầng, công nghệ, bảo mật thông tin, mua thêm 1000 POS 300 ATM, Đầu tư mua xe ô tô chuyên dụng phục vụ kinh doanh 3.1.3 Phát triển sở khách hàng sản phẩm - Đẩy mạnh triển khai chiến lược bán lẻ, hoàn thiện cấu tổ chức, văn hóa bán hàng - Thúc đẩy đánh giá hoàn thiện sách khách hàng riêng dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp SME, hộ kinh doanh nhỏ MSME - Năm 2009 trọng nâng cao hiệu hoạt động, cách đẩy mạnh việc bán chéo sản phẩm dịch vụ, tăng cường thu phí dịch vụ Phát triển tín dụng cách có chọn lọc 3.1.4 Phát triển mạng lưới - Dự kiến mở thêm 12 chi nhánh 50 Phòng giao dịch, nâng cấp số Phòng giao dịch thành chi nhánh, củng cố hoạt động chi nhánh, Phòng giao dịch cũ 3.1.5 Phát triển nguồn nhân lực Tập trung phát triển nguồn lực nhằm chuẩn bị cho bước phát triển lớn năm 2009 với trọng tâm củng cố an toàn hệ thống, đồng thời tiếp tục phát triển có trọng điểm đột phát số lĩnh vực có tầm quan trọng chiến lược Nâng cao khả đội ngũ bán hàng, bồi dưỡng đội ngũ cán trẻ cho việc Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 75 Chuyên đề thực tập mở rộng hoạt động ngân hàng, chương trình tập trung quản lý kiểm soát, hỗ trợ kinh doanh, thẩm định tập trung, kế toán tập trung 3.1.6 Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ - Tập trung xây dựng, củng cố nâng cao chất lượng hoạt động Triển khai chương trình nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tất hoạt động tiếp xúc khách hàng - Củng cố Contact Center Hà Nội với tập trung vào phân tích thông tin khách hàng, dịch vụ khách hàng bán hàng qua mạng lưới điện tử 3.1.7 Hoàn thiện công nghệ đại hoá ngân hàng - Triển khai hệ thống T-risk, nhằm hỗ trợ tốt cho công tác kiểm soát rủi ro ngân hàng, dần tiến đến việc quản lý rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế - Tiếp tục triển khai hệ thống ECM theo chiều sâu ( tăng số lượng quy trình nghiệp vụ ứng dụng ECM) chiều rộng (áp dụng ECM toàn điểm giao dịch Techcombank) - Khai thác hiệu hệ thống ARC- CRM hỗ trợ tích cực việc thu hút khách hàng mới, trì, củng cố sở khách hàng có nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua chăm sóc khách hàng bán chéo sản phẩm - Tiếp tục triển khai tính hệ thống Contact Center, tích hợp hệ thống vào hệ thống tương tác khách hàng khác CRM, Collection - Đầu tư nâng cấp hệ thống hỗ trợ quản trị an ninh bảo mật theo ISO 27001, kiểm toán IT HSBC quản lý chất lượng dịch vụ hệ thống công nghệ 3.1.8 Công tác truyền thông - Hoạt động marketing truyền thông năm 2009, với chương trình kế hoạch lên chi tiết tập trung vào việc hỗ trợ thu hút khách hàng, đặc Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 76 Chuyên đề thực tập biệt công tác marketing đưa sản phẩm cần cải thiện với độ chuyên nghiệp kế hoạch sâu sắc Bên cạnh việc nâng cao nhận thức khách hàng với thương hiệu Techcombank thử nghiệm kênh bán hàng điện tử trọng tâm ưu tiên kế hoạch marketing năm 2009 3.1.9 Công tác khác Ngoài hoạt động chủ yếu Techcombank trọng tới hoạt động, công tác khác như: - Tiếp tục phát triển hệ thống báo cáo quản trị nội phận MIS - Cải tiến quy trình nội tăng cường thuận tiện giao dịch khách hàng nội ngân hàng Tăng cường công tác kế toán tài chính, mở rộng hoạt động kế toán quản trị phục vụ trình định Có thể thấy rằng, năm 2009 năm trọng điểm, đẩy nhanh chương trình hoàn thiện máy, lực quản trị rủi ro sách kinh doanh nhằm củng cố lực vượt qua khủng khoảng, tiếp tục trì phát triển bền vững, tiến tới hoàn thành xuất sắc kế hoạch 05 năm 2006-2010 Kế hoạch kinh doanh năm 2009 với định hướng ưu tiên Củng cố hệ thống, nâng cấp bước hệ thống giám sát quản trị rủi ro khoản, rủi ro thị trường, rủi ro vận hành toàn hệ thống đảm bảo tăng trưởng an toàn bền vững Tạo đột phá chiến lược ngân hàng bán lẻ cách đồng địa bàn trọng điểm lựa chọn Thúc đẩy trình cá biệt hóa xây dựng sách kinh doanh, sách khách hàng với nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn – Large Corporate, nhóm khách hàng doanh nghiệp trung bình – Upper SME; nhóm khách hàng doanh nghiệp nhỏ hộ kinh doanh cá thể - Micro SME) triển khai với chương trình cụ thể với kế hoạch đầu tư nhân chi Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 77 Chuyên đề thực tập tiết bước quan trọng việc thực kế hoạch chiến lược 05 năm TECHCOMBANK Đặc biệt việc mở rộng sở khách hàng thông qua chương trình marketing, xúc tiến bán hàng… tạo tiền đề cho việc đẩy mạnh chiến lược phát triển năm tiếp theo, tạo hiệu hoạt động kinh doanh cho ngân hàng giá trị cho cổ đông tương lai Như vậy, với việc thực thành công kế hoạch kinh doanh 2009 theo định hướng chiến lược dài hạn đề ra, Techcombank đạt tới:  Một ngân hàng với hình ảnh AN TOÀN, THUẬN TIỆN THÂN THIỆN với khách hàng  Một ngân hàng bán lẻ ưa thích với dịch vụ tiện ích, đồng bộ, trọn gói tỉnh thành phố lớn Việt Nam  Một ngân hàng có sách khách hàng riêng biệt có sản phẩm dịch vụ chủ đạo bật, dẫn đầu phân thị khách hàng: phân thị khách hàng cá nhân, nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp: khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp trung bình, khách hàng doanh nghiệp nhỏ hộ kinh doanh cá thể 3.2 Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) Techcombank thời gian tới Mặ dù, năm 2008 năm hoạt động hiệu hoạt động định giá Techcombank có phương hướng, định hướng cho hoạt động định giá thời gian tới để ngày chuyên nghiệp hiệu Một số định hướng cho hoạt động định giá thời gian tới sau: - Hoàn thiện nâng cao quy trình định giá, nâng cao chất lượng định giá - Xây dựng mô hình định giá chuẩn phục vụ công tác định giá - Có chương trình đào tạo nhân viên định giá nâng cao kiến thức chuyên môn cắt cử số nhân viên học chương trình đào tạo ngắn hạn Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 78 Chuyên đề thực tập nghiệp vụ định giá, mở buổi hội thảo lĩnh vực định giá để người trao đổi học hỏi kinh nghiệm - Sẽ tiếp nhận xử lý nhiều hồ sơ định giá 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất Ngân hàng Techcombank 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất Không phải quy trình đúng, sai sót Quy trình định giá bất động sản ( đất) Techcombank Việc hoàn thiện quy trình định giá cần thiết Tuy nhiên hoàn thiện tất bước mà hoàn thiện bước hạn chế, chưa đầy đủ Chẳng hạn trình định giá đất, bất động sản : Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần phải đưa yếu tố điều chỉnh bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh vào để kết định giá xác 3.3.2 Giải pháp hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá Có thể nói thông tin yếu tố quan trọng hoạt động định giá Dựa vào thông tin định giá viên biết rõ bất động sản, đất Từ có hướng để định giá giá trị bất động sản, đất xác Chính cần phải có số lượng thông tin chi tiết, thường xuyên cập nhật Có thể thu thập thông tin qua: Sách báo phổ thông, Internet: Báo “Mua bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”…Ngoài sử dụng báo chí hay internet để đăng tin tìm loại BĐS Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng thông tin từ họ thuận lợi cho nhà môi giới Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 79 Chuyên đề thực tập Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại,các công ty xây dựng,kinh doanh Cơ quan đấu giá Đi thực tế: thông qua thực tế để tìm hiểu BĐS Sau thu thập thông tin cần phải có biện pháp, phương pháp, công cụ để xử lý thông tin quản lý thông tin cách hiệu Cần xây dựng phần mềm tin học để xử lý quản lý thông tin cách nhanh chóng, hiệu bảo mật 3.3.3 Giải pháp hoàn thiện việc ban hành sách, công văn, văn Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá Có thể nói việc hoàn thiện sách, công văn, văn điều kiện thiết yếu để định giá thành công Cần phải hoàn thiện hệ thống định giá tài sản để tạo sở cho việc định giá đất, bất động sản Chẳng hạn ban hành biên kiểm tra trạng bất động sản, đất ( nên kèm theo tranh ảnh bất động sản, đất cùng), ban hành văn hướng dẫn việc định giá mảnh đất mà có vị trí đặc biệt Đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành không phù hợp Hiện hệ thống công văn ban hành cho việc định giá đất, bất động sản số khu vực khu đô thị nhiều công văn không phù hợp trước thị trường bất động sản đóng băng, tính khoản giao dịch thấp việc định giá khu vực theo quy định hành gây rủi ro cho hoạt động tín dụng Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 80 Chuyên đề thực tập 3.3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho loại hình bất động sản (đất) khác sở tuân thủ quy định Techcombank Có thể thấy rằng, Techcombank xây dựng đơn giá đất thị trường cho số tuyến phố định Nên gặp phải trường hợp đặc biệt điều gây không khó khăn Chính cần phải nhanh chóng xây dựng bảng giá cho loại hình bất động sản khác Chẳng hạn thực tế thấy giao dịch hộ chung cư diễn phổ biến, hồ sở gửi Techcombank có nhiều hồ sơ hộ chung cư, việc xây dựng bảng giá cho loại hình chung cư Tech Vì xây dựng hoàn thiện tất yếu cần thiết Không loại hình chung cư mà số loại hình khác biệt thự, nhà chia lô, xí nghiệp cần phải bổ sung Tuy nhiên việc xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường, tuyến phố định không đơn giản, đòi hỏi công sức, nỗ lực, kinh nghiệm thời gian Để xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến phố điều quan trọng phải tìm thông tin xác từ thị trường, thông tin sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh tuyến phố tuyến phố xung quanh Cần phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác từ đối chiếu, so sánh, phân tích, tổng hợp Tất nhiên thông tin cần phải cập nhật thường xuyên 3.3.5 Hoàn thiện kỹ định giá định giá viên Ngoài hoạt động định giá đất có hoạt động định giá bất động sản khác Vì ứng với lĩnh vực định người định giá nên có kỹ để định giá cho phù hợp Định giá viên cần phải hoàn thiện số kỹ như: Thứ nhất, kỹ thu thập xử lý thông tin Đây công việc quan trọng công tác định giá có ảnh hưởng lớn kết định giá Cần phải đánh giá phân tích thật kỹ thông tin Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 81 Chuyên đề thực tập bất động sản cách linh hoạt, khách quan Định giá viên phải tìm cách thức, phương pháp để thu thập thông tin cách hiệu Thứ hai, kỹ áp dụng phương pháp định giá cách phù hợp hiệu Ứng với bất động sản với đặc tính riêng mà định giá viên sử dụng phương pháp cho phù hợp Có sử dụng phương pháp có phải kết hợp nhiều phương pháp với Thứ ba, kỹ phối hợp định giá viên với Đây kỹ cần thiết Bởi lẽ nhiều trường hợp số lượng hồ sơ nhiều mà định giá viên hoàn thành công việc theo quy định, lúc cần có giúp đỡ định giá viên khác để hoàn thành công việc không bị ảnh hưởng tới kết định giá Hoặc nhiều lúc trình định giá gặp phải trường hợp khó mà định giá viên giải lúc nên trao đổi với định giá viên khác để tìm phương án hợp lý 3.3.6 Giải pháp đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất Nhân lực nhân tố định hàng đầu tới thành công Ngân hàng Chính để đưa sách phù hợp nhân lực quan trọng Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá Techcombank nay, việc cần phải làm cần phải đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá Vì nguyên nhân làm cho hoạt động định giá bị hạn chế Như nói trên, Định giá lĩnh vực khó Nó liên quan đến nhiều lĩnh vực khác xây dựng, kiến trúc, phong thủy Mà kiến thức kinh nghiệm nhân viên định giá hạn chế Do vậy, cần phải tổ chức buổi giao lưu, trao đổi kinh nghiệm nhân viên với nhau, thường xuyên tổ chức hội thảo, chuyên đề tình hình thực trạng thị trường giá bất động sản, biến động giá thị trường bất động sản Giải pháp nhằm mục đích tạo điều kiện cho Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 82 Chuyên đề thực tập chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhật thông tin mới, quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng Điều góp phần nâng cao chất lượng chuyên môn đội ngũ nhân viên Mặt khác, cần bố trí thời gian cho nhân viên học khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, khóa đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo tiêu chuẩn Bộ xây dựng Hàng năm công ty nên gửi cán đào tạo nghiệp vụ định giá nước giới Mỹ, Singapore…Điều quan trọng chuyên viên định giá có chứng hành nghề định giá đất, bất động sản chấp báo cáo định giá có hiệu lực pháp lý, sử dụng để làm giải trước pháp luật xảy tranh chấp Song song với công tác đào tạo để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cần phải nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên Cụ thể như: Ngân hàng phải có chế độ khen thưởng hợp lý, chế độ phụ cấp bảo hiểm xã hội, phúc lợi nhằm khuyến khích, kích thích nhiệt tình, động, sáng tạo cán nhân viên, tạo cạnh tranh công việc góp phần thúc đẩy hoạt động định giá Techcombank phát triển Techcombank nên có trao đổi , thảo luận vào hàng tuần, hàng tháng để nhân viên đưa ý kiến mình, tự nhận sai sót mắc phải có hướng giải thích hợp Ngoài sách khen thưởng, chế độ ưu đãi Ngân hàng phải có biện pháp, quy định thật chặt chẽ việc xử lý trường hợp vi phạm cán nhân viên 3.3.7 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót công tác định giá Đối với lĩnh vực, ngành nghề không tránh khỏi rủi ro, sai sót Vấn đề thực hoạt động để nhằm hạn chế rủi ro sai sót Đối với hoạt động định giá vậy, cần phải : Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 83 Chuyên đề thực tập - Kiểm tra cách cẩn thận kết định giá kể sai sót đánh máy Dù lỗi nhỏ thể gây hậu nghiêm trọng Có độ xác kết cao - Cần phải giám sát, kiểm tra hoạt động định giá thường xuyên để phát chỗ sai, điều chỉnh kịp thời Điều giảm thiểu rủi ro hoạt động định giá - Quá trình thu thập thông tin phải xem xét cách cẩn thận lẽ có nhiều nguồn thông tin không xác, không phù hợp Thông tin thu thập phải có chọn lọc xử lý cách khoa học 3.4 Một số kiến nghị 3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước 3.4.1.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp ( từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…) phát triển bất động sản vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Nội dung khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản, quy định phát triển bất động sản, quy định giao dịch bất động sản, Quản lý sở hữu sử dụng bất động sản, trách nhiệm pháp luật chủ thể tham gia … vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản Hoàn thiện thủ tục pháp lý Thị trường bất động sản phải đảm bảo yêu cầu: + Hệ thống pháp luật phải đảm bảo chắn ổn định + Thống mục tiêu tạo sân chơi bình đẳng Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 84 Chuyên đề thực tập + Phải đảm bảo tính hiệu lực, đảm bảo môi trường kinh doanh thuận lợi, lành mạnh + Phải đảm bảo tính đồng đắn tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp chủ động sáng tạo động kinh doanh + Đảm bảo tính thống phạm vi nước + Đảm bảo phù hợp với chế thị trường thông lệ tập quán quốc tế Một thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực, chiều hướng phát triển thông tin thị trường minh bạch , giao dịch diễn cách thuận lợi Lúc thông tin dùng để so sánh xác đầy đủ Điều thúc đẩy hoạt động định giá, kết định giá sát với giá trị thị trường Ngoài ra, cần phải điều chỉnh, bổ sung quy định hành không thích hợp :Việc điều chỉnh, bổ sung quy định hành không thích hợp cần thiết, lẽ có văn ban hành lâu – không đáp ứng thay đổi thị trường, không phù hợp Nếu đưa quy định để áp dụng theo trường hợp dẫn đến hậu định 3.4.1.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hiện nay, Ngân hàng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất dùng tài sản để chấp vay vốn Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh lại chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Điều làm hạn chế chủ trương mở rộng quy mô tín dụng ngân hàng Chính thế, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng cho bất động sản theo hướng chấp nhận sai sót hệ buông lỏng quản Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 85 Chuyên đề thực tập lý năm qua nhà, đất, khắc phục tình trạng thực kết hợp đa mục tiêu giấy chứng nhận 3.4.1.3 Đào tạo, nâng cao trình độ cán định giá Hiện nay, nhân lực ngành định giá thiếu nhiều Ở Việt Nam có trường đại học đào tạo quy chuyên ngành đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh Chính vấn đề đào tạo vấn đề cần thiết Ngoài việc đào tạo trường đại học Nhà nước nên xây dựng viện, trường đào tạo cán định giá để chuyên đào tạo cán nghiên cứu, cán định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội bước đưa hoạt động định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng vào hoạt động cách chuyên nghiệp 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng 3.4.3 Thành lập phòng định giá số địa điểm, thành phố khác Hiện có phòng định giá khu vực miền Bắc Hà Nội khu vực Miền Nam Thành phố Hồ Chí Minh Như vậy, số lượng nhân viên ít, nhiều giải hay đáp ứng số lượng hồ sơ định giá theo quy định Trong tương lai lượng hồ sơ tăng lên nhiều Vì vậy, việc thành lập phòng định giá số địa điểm thành phố khác cần thiết Có công tác định giá hiệu đáp ứng yêu cầu khách hàng Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 86 Chuyên đề thực tập KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng định giá bất động sản nói chung chất lượng định giá đất nói riêng yêu cầu cấp thiết, khách quan công tác định giá cho vay chấp Ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo cho định tài trợ, cho vay, đầu tư Ngân hàng để thực đem lại lợi ích cho hai bên Về phía Ngân hàng an toàn nguồn vốn, sinh lời, bảo đảm nguồn vốn cho vay, không phát sinh nợ hạn, nợ khó đòi Về phía khách hàng vay vốn nhằm phục vụ mục đích sử dụng số vốn vay cho hiệu quả, đem lại lợi nhuận đảm bảo nhu cầu chi trả hạn cho hạn cho Ngân hàng Muốn làm điều đó, công tác Định giá Ngân hàng phải thực thật kỹ càng, cẩn thận, xác, khoa học theo trình tự lượng hoá rủi ro xảy Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tiễn công tác định giá Ngân hàng Techcombank, em hoàn thành đề tài Tuy nhiên, đề tài có phạm vi rộng, phức tạp liên quan tới nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế, đòi hỏi kiến thức rộng mà phải chuyên sâu, nhạy cảm nghề nghiệp kinh nghiệm, viết em tránh khỏi thiếu sót, cần phải nghiên cứu lý thuyết thực tiễn nhiều để hoàn thiện đề tài Em mong đóng góp thầy cô với anh, chị làm việc Hội sở Ngân hàng Techcombank để em hoàn thiện tốt đề tài Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 87 Chuyên đề thực tập TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường - Giáo trình thị trường BĐS PGS.TS Ngô Đức Cát – Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất Ths Vũ Thị Thảo - Bài giảng môn Định giá Bất động sản Quy trình nhận tài sản đảm bảo Techcombank Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo Techcombank Giá đất quy định tài đất đai, nhà ở, xây dựng năm 2008 – Nhà xuất Lao Động Tạp chí Bất Động Sản Tạp chí thị trường Bất Động Sản Luật kinh doanh Bất Động Sản 10 Luật đất đai 11 Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 88 Chuyên đề thực tập NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 89