Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC XÂY DỰNG PHẦN KỸ THUẬT CƠ SỞ HẠ TẦNG GỒM : SAN LẤP MẶT BẰNG, HỆ THỐNG TƯỜNG RÀO, CÂY XANH, TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRONG DỰ ÁN, HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC 54 XÂY DỰNG PHẦN CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC GỒM: 54 - KHU CĂN HỘ CHUNG CƯ VỚI TỔNG DIỆN TÍCH LÀ 16,880M2 TRONG ĐÓ TA CÓ CHI TIẾT QUY MÔ DIỆN TÍCH KHU CHUNG CƯ NHƯ SAU: 54 BẢNG 1.8: QUY MÔ DIỆN TÍCH NHÀ CHUNG CƯ 54 - KHU VĂN PHÒNG TRÊN DIỆN TÍCH LÀ 3,260M2 .55 - KHU THƯƠNG MẠI TRÊN DIỆN TÍCH LÀ 1,914M2 .55 THỨ TƯ, TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH, TÍNH CHÍNH XÁC, HỢP LÝ, ĐẦY ĐỦ CỦA CƠ CẤU TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ CHƯA ĐƯỢC QUAN TÂM ĐÚNG MỨC THỰC TẾ KHI THỰC HIỆN, RẤT NHIỀU DỰ ÁN CÓ CHI PHÍ ĐẦU TƯ CAO HƠN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ĐÃ ĐƯỢC DUYỆT HOẶC ĐÃ DỰ KIẾN BAN ĐẦU DO PHÁT SINH NHIỀU HẠNG MỤC CHI PHÍ CHƯA DỰ TÍNH HẾT KHI LẬP DỰ ÁN HOẶC CHỦ ĐẦU TƯ CỐ TÌNH GIẢM TỔNG VỐN ĐẦU TƯ ĐỂ ĐƯỢC DUYỆT CHO VAY NHƯ DỰ ÁN XÂY Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI HẠ ĐÌNH MÀ CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG XÂY LẮP ĐIỆN NƯỚC HÀ NỘI DỰ TÍNH TỔNG VỐN ĐẦU TƯ LÀ 560 TỶ ĐỒNG, NHƯNG KHI QUYẾT TOÁN DO TĂNG THÊM HẠNG MỤC XÂY DỰNG KHU BỂ BƠI VÀ KHUÔN VIÊN NÊN ĐÃ TĂNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÊN TỚI 589 TỶ ĐỒNG ĐỒNG THỜI TRONG TÍNH TOÁN TỔNG VỐN ĐẦU TƯ, NGÂN HÀNG THƯỜNG CHỈ QUAN TÂM TỚI THẨM ĐỊNH VỐN CỐ ĐỊNH MÀ ÍT XEM XÉT ĐẾN THẨM ĐỊNH VỐN LƯU ĐỘNG RÒNG CẦN THIẾT CHO DỰ ÁN CHÍNH NHỮNG ĐIỀU NÀY LÀM GIẢM TÍNH CHÍNH XÁC CÁC TIÊU CHUẨN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH LÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY SẢN XUẤT MỲ GÓI BT DO CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI BT LÀM CHỦ ĐẦU TƯ, KHI THẨM ĐỊNH ĐÃ KHÔNG QUAN TÂM TỚI VIỆC CẦN TĂNG VỐN LƯU ĐỘNG KHI DỰ ÁN ĐI VÀO SẢN XUẤT BẰNG CÔNG SUẤT THIẾT KẾ, DO ĐÓ, TRONG QUÁ TRÌNH VẬN HÀNH DỰ ÁN, ĐÃ CÓ NHỮNG LÚC MÀ DOANH NGHIỆP ĐÃ THIẾU VỐN LƯU ĐỘNG ĐỂ DỰ ÁN HOẠT ĐỘNG MỘT CÁCH BÌNH THƯỜNG 80 TRONG NHIỀU TRƯỜNG HỢP, DO TÂM LÝ CHỦ QUAN, MỘT SỐ CÁN BỘ THẨM ĐỊNH CHO RẰNG NHỮNG KHÁCH HÀNG QUEN THUỘC KHÔNG CẦN GIÁM SÁT CHẶT CHẼ, QUYẾT ĐỊNH CHO VAY CHỈ DỰA VÀO THÔNG TIN TRÌNH BÀY CỦA KHÁCH HÀNG MÀ KHÔNG QUAN TÂM ĐẾN NHỮNG SỐ LIỆU CHÍNH XÁC, ĐÁNG TIN CẬY 84 Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp NGÂN HÀNG CŨNG CÓ THỂ THU THẬP THÔNG TIN QUA CÁC PHƯƠNG TIỆN THÔNG TIN ĐẠI CHÚNG NHƯ SÁCH, BÁO, TẠP CHÍ, INTERNET… NHƯNG CHẤT LƯỢNG CÁC THÔNG TIN NÀY KHÔNG CAO VÀ MANG TÍNH CHẮP VÁ VIỆC MUA THÔNG TIN, TỔ CHỨC PHÂN TÍCH VÀ DỰ BÁO THÔNG TIN THEO MẶT HÀNG, NGÀNH HÀNG VÀ LĨNH VỰC KINH TẾ HẦU NHƯ CHƯA THỰC HIỆN HOẶC KHÔNG ĐẦY ĐỦ, THIẾU CHÍNH XÁC, THIẾU CẬP NHẬT LÀM CHO VIỆC DỰ TÍNH GIÁ BÁN, SẢN LƯỢNG, DOANH THU VÀ CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ KHÔNG SÁT THỰC 87 .87 CHƯƠNG 88 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH HÀ NỘI 88 2.1.ĐỊNH HƯỚNG CHUNG: 88 2.1.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH HÀ NỘI: 88 ● PHƯƠNG HƯỚNG NHIỆM VỤ: 88 TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG DIỆN THỊ TRƯỜNG, CÁN BỘ THẨM ĐỊNH CẦN NGHIÊN Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CỨU KỸ LƯỠNG VỀ CUNG CẦU CỦA SẢN PHẨM TRÊN THỊ TRƯỜNG, SO SÁNH SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN VỚI NHỮNG SẢN PHẨM CẠNH TRANH, SẢN PHẨM THAY THẾ TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐỂ XEM XÉT MỨC ĐỘ CẠNH TRANH CỦA SẢN PHẨM NẾU CÓ THỂ, NGÂN HÀNG NÊN SỬ DỤNG PHÂN TÍCH SWOT ĐỂ ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG THÂM NHẬP THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN 94 TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG DIỆN KỸ THUẬT, CÓ NHỮNG DỰ ÁN LỚN KỸ THUẬT PHỨC TẠP CÁN BỘ THẨM ĐỊNH KHÔNG THỂ NẮM BẮT ĐƯỢC HẾT BỞI VẬY ĐỐI VỚI NHỮNG DỰ ÁN NÀY VIỆC THUÊ CÁC CHUYÊN GIA KỸ THUẬT LÀ CẦN THIẾT, ĐỂ TRÁNH TÌNH TRẠNG CHẤP NHẬN KỸ THUẬT MÀ KHÁCH HÀNG ĐƯA TỚI 95 TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN: 95 KHI THẨM ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ: NGÂN HÀNG CẦN QUAN TÂM TỚI CHÍNH XÁC, HỢP LÝ CỦA CƠ CẤU TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀ CẦN THAM KHẢO THÔNG TIN TỪ NHỮNG DỰ ÁN TRONG LĨNH VỰC TƯƠNG TỰ ĐÃ VÀ ĐANG ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG CHỨ KHÔNG NÊN DỰA VÀO HỒ SƠ CHỦ DỰ ÁN TRÌNH LÊN HAY CĂN CỨ HOÀN TOÀN VÀO KẾT QUẢ PHÊ DUYỆT CỦA CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG ĐỐI VỚI NHỮNG DỰ ÁN MUA SẮM THIẾT BỊ, CÁN BỘ THẨM ĐỊNH PHẢI NẮM ĐƯỢC THÔNG TIN VỀ Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GIÁ CẢ, DỊCH VỤ, CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH…ĐỐI VỚI NHỮNG DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐẶC BIỆT LÀ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CÓ NHIỀU HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH, KÉO DÀI TRONG NHIỀU NĂM THÌ NGOÀI VIỆC TÍNH TOÁN CÁC CHI PHÍ LIÊN QUAN CÒN PHẢI TÍNH ĐẾN CẢ YẾU TỐ LẠM PHÁT, TỶ GIÁ… NGOÀI RA, NGÂN HÀNG CŨNG CẦN QUAN TÂM TỚI CHI PHÍ MARKETING CỦA DỰ ÁN VÌ ĐÂY CŨNG LÀ MỘT CHI PHÍ QUAN TRỌNG GÓP PHẦN TẠO HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN VÀ CHI PHÍ NÀY CHIẾM MỘT TỶ TRỌNG KHÔNG NHỎ TRONG TỔNG CHI PHÍ .95 KHI TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN: HIỆN NAY NGÂN HÀNG THƯỜNG SỬ DỤNG CÁC CHỈ TIÊU: GIÁ TRỊ HIỆN TẠI RÒNG (NPV), HỆ SỐ HOÀN VỐN NỘI BỘ (IRR), THỜI GIAN HOÀN VỐN (PP) ĐỂ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN BÊN CẠNH NHỮNG CHỈ TIÊU TRÊN NGÂN HÀNG NÊN SỬ DỤNG CHỈ TIÊU B/C – CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH LỢI ÍCH SO VỚI CHI PHÍ, CHỈ TIÊU NÀY CHO BIẾT KHẢ NĂNG SING LỜI CỦA DỰ ÁN SO VỚI CHI PHÍ BỎ RA CÓ HỢP LÝ VÀ ĐẠT MỨC NHƯ KỲ VỌNG HAY KHÔNG 95 ĐỐI VỚI TỶ LỆ CHIẾT KHẤU: HIỆN NAY, LÃI SUẤT CHIẾT KHẤU MÀ CHI NHÁNH MHB HÀ NỘI XÁC ĐỊNH CHỦ YẾU DỰA TRÊN CƠ SỞ LÃI SUẤT CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN CỦA NGÂN HÀNG ĐỂ NÂNG CAO MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA LÃI SUẤT CHIẾT KHẤU THÌ CẦN XEM XÉT, THAM KHẢO MỘT SỐ YẾU TỐ NHƯ: LÃI SUẤT CHO VAY Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp TRUNG VÀ DÀI HẠN TRONG NƯỚC CŨNG NHƯ TRÊN THẾ GIỚI ( THAM KHẢO LÃI SUẤT SIBOR, LIBOR…), MỨC SINH LỜI TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN TRONG NƯỚC VÀ KHU VỰC, TỶ SUẤT LỢI NHUẬN BÌNH QUÂN CỦA NGÀNH… 95 PGS.TS LƯU THỊ HƯƠNG (2005), GIÁO TRÌNH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP, NXB THỐNG KÊ, HÀ NỘI 106 PGS.TS LƯU THỊ HƯƠNG (2004), THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN, NXB TÀI CHÍNH, HÀ NỘI 106 Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Nguồn vốn MHB Hà Nội năm 2007 2008………………… Error: Reference source not found Bảng 1.2 Số dự án số tiền cho vay MHB Hà Nội qua năm……… Error: Reference source not found Bảng 1.3 Mức vốn tỷ trọng loại dự án cho vay tại………………… Error: Reference source not found Bảng 1.4: Thang điểm xếp loại khách hàng………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.5: Thông tin CIC xí nghiệp xây dựng Chín Thái Bình………… Error: Reference source not found Bảng 1.6: Cơ cấu tài sản nguồn vốn xí nghiệp……………………… Error: Reference source not found Bảng 1.7: Các tiêu tài xí nghiệp xây dựng Chín Thái Bình… Error: Reference source not found Bảng 1.8: Quy mô diện tích nhà chung cư………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.9: Tổng hợp tổng vốn đầu tư……………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.10: Chi tiết tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình tòa nhà chung cư - văn phòng - dịch vụ……………………………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.11: Kế hoạch đầu tư dự án ………………………………… .Error: Reference source not found Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bảng 1.12: Kế hoạch huy động vốn dự án………………………… .Error: Reference source not found Bảng 1.13: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.14: Doanh thu hàng năm dự án…………………………… … Error: Reference source not found Bảng 1.15: Chi phí vận hành hàng năm…………………………………….Error: Reference source not found Bảng 1.16: Chi phí khấu hao………………………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.17: Kế hoạch trả nợ ngân hàng…………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.18: Chênh lệch VAT……………………………………………… Error: Reference source not found Bảng 1.19: Tổng hợp kết kinh doanh dự án ……………………… Error: Reference source not found Bảng 1.20: Dòng tiền hàng năm dự án………………………………….Error: Reference source not found Bảng 1.21: Dòng tiền chiết khấu…………………………………………….Error: Reference source not found Bảng 1.22: Số liệu cho vay năm MHB Hà Nội…………………… Error: Reference source not found Bảng 1.23: Dư nợ tín dụng theo thời gian MHB Hà Nội……………… Error: Reference source not found Bảng 1.24: Nợ xấu MHB Hà Nội thời điểm 2/2009………………… Error: Reference source not found Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức MHB – Chi nhánh Hà Nội……… Biểu đồ 1.2: Cơ cấu nguồn vốn MHB Hà Nội năm 2008……………… … Biểu đồ 1.3: Dư nợ theo ngành kinh tế năm 2007…………… Error: Reference source not found Biểu đồ 1.4: Cơ cấu toán quốc tế năm 2008………………………….Error: Reference source not found Biểu đồ 1.5: Quy trình thẩm định MHB Hà Nội……………………… Error: Reference source not found Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Ngân hàng trái tim kinh tế, đòn bẩy kinh tế Đặc biệt trình hội nhập ngân hàng cầu nối kinh tế nước quốc tế nói chung, doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tín dụng người thừa vốn thiếu vốn nói riêng Hoạt động ngành ngân hàng giúp cho dòng chảy tiền tệ linh hoạt kinh tế Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn vào thời điểm cuối năm 2008 kéo theo khó khăn cho nhiều ngành nghề có ngành ngân hàng tất quốc gia giới Các ngân hàng sức chống chọi lại khủng hoảng để cạnh tranh – tồn vấn đề tất yếu mà ngân hàng thương mại Việt Nam cần thực đổi mới, nâng cao chất lượng mặt hoạt động ngân hàng, đặc biệt hoạt động cho vay – hoạt động tạo thu nhập ngân hàng hoạt động cho vay ngân hàng bao gồm hai giai đoạn là: thẩm định xét duyệt; thực cho vay quản lý tín dụng Trong đó, thông qua giai đoạn thẩm định, ngân hàng đánh giá kiểm soát khoản vay Vì khẳng định thẩm định dự án công tác đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng định tới chất lượng cho vay nói riêng kết hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung Trong trình thực tập phòng quản lý rủi ro, ngân hàng phát triển nhà đồng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội em tiếp cận với phương pháp thẩm định dự án xin vay vốn ngân hàng Có thể nói, thực tế công tác thẩm định ngân hàng tương đối tốt, có số hạn chế cần phải làm để khắc phục đựơc hạn chế Xuất phát từ thực tế mà em lựa chọn đề tài “ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 96 nước giới ( tham khảo lãi suất SIBOR, LIBOR…), mức sinh lời thị trường chứng khoán nước khu vực, tỷ suất lợi nhuận bình quân ngành… Thẩm định không dừng lại định cho vay, trình kiểm tra sau giải ngân dự án vào sử dụng cần đựơc trọng Cán tín dụng cần thường xuyên tiến hành kiểm tra hoạt động dự án, giám sát việc sử dụng vốn đầu tư, trình sản xuất kinh doanh, tình hình sử dụng bảo quản tài sản chấp Đồng thời cán thẩm định định kỳ phân tích tình hình tài dự án có nhiều khách hàng vay vốn sử dụng sai mục đích, sử dụng không hiệu quả,…Thông qua công tác này, ngân hàng kiểm soát mục đích sử dụng khoản vay hiệu khoản vay để từ có biện pháp xử lý nhanh chóng thích hợp Thẩm định cần theo quy trình quy định, nhiên cần có mềm dẻo, linh hoạt Sẽ khó có chuẩn cho công tác thẩm định, phương án vay vốn có đặc trưng khác nhau, áp đặt trường hợp thẩm định cần theo mẫu chung Khi thẩm định định cho vay, không thiết phải có tài sản đảm bảo cho vay, phân tích trên, muốn có lợi nhuận cần chấp nhận rủi ro, tài sản đảm bảo cho khách hàng vay vốn thông qua bảo lãnh tín chấp Thực điều thực giải pháp kích cầu phủ cộng đồng doanh nghiệp, tạo điều kiện doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng theo định số 14/2009/QĐ/TTg Thủ tướng phủ Ngoài ra, khoản vay có mức độ rủi ro cao tăng lãi suất, tăng mức phí, tăng trích lập dự phòng rủi ro không thiết rằng, rủi ro cao không cho vay Bởi đầu tư, kinh doanh có rủi ro rủi ro hoạt động, rủi ro thị trường, rủi ro vĩ mô,… điều quan trọng cần phải có biện pháp để nhận diện rủi ro đưa biện pháp quản trị rủi ro mà Vì Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 97 vậy, cán thẩm định cần quán triệt quan điểm linh hoạt hoạt động thẩm định ngày đắn, hợp lý, phù hợp với chế thị trường Quan trọng cần thay đổi nhận thức, quan điểm “ngại rủi ro” ngân hàng Công tác thẩm định cần mang tính khách quan Có thể cán thẩm định nhà tư vấn cho khách hàng nghĩa kiêm việc lập báo cáo tài cho doanh nghiệp tự thẩm định phân tích báo cáo lập Thực trạng tồn MHB Hà Nội Điều sai nguyên tắc Trên thực tế có trường hợp doanh nghiệp lực kém, quy mô nhỏ việc lập báo cáo tài khó khăn, để khách hàng vay vốn ngân hàng, cán thẩm định lại lập hộ doanh nghiệp báo cáo tài Tính khách quan đảm bảo cho công tác thẩm định xác, tăng cường độ an toàn hoạt động cho vay ngân hàng Thẩm định cần mang tính khoa học có độ xác cao Chú trọng phân tích độ nhạy dự án, phương án vay vốn, xem xét khía cạnh động dự án Phân tích độ nhạy không chiều tăng chi phí hay giảm doanh thu, giảm giá bán,… đơn mang tính chủ quan cán thẩm định MHB Hà Nội, mà cần phân tích đồng thời biến thiên hai hay nhiều yếu tố để mang lại kết xác Cần có nghiên cứu thị trường cách tỉ mỉ để xác định khoảng biến thiên yếu tố gần xác với thực tế nhất, tránh phân tích dựa lý thuyết đơn thuần, thiếu thực tế, thiếu tính thuyết phục Muốn cán ngân hàng cần phân công cụ thể, rõ ràng trách nhiệm, người phụ trách dự án vay vốn thuộc lĩnh vực xây dựng, nông nhgiệp, công nghiệp, … có cán có hiểu biết sâu sắc thị trường, kỹ thuật, … lĩnh vực cụ thể mà phụ trách không nên ôm đồm tất công việc, dự án khác cán thẩm định MHB Hà Nội phải làm Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 98 2.2.5 Giải pháp cấu tổ chức công tác thẩm định: Sự đồng bộ, linh hoạt, phối hợp hoạt động chặt chẽ với phòng ban khác quan trọng, từ trình tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, thực thẩm định, định cho vay, kiểm tra sau giải ngân, công việc phòng ban riêng giải quyết, phối hợp nhịp nhàng trước hết gây phiền hà cho khách hàng, gián đoạn kéo dài công tác thẩm định, ảnh hưởng tới chất lượng công việc 2.3 Một số kiến nghị: 2.3.1 Kiến nghị với phủ, ngành địa phương: Chính phủ cần đẩy mạnh hoạt động kiểm toán Nhà nước, tăng cường kiểm toán doanh nghiệp Kiểm toán thường xuyên, cẩn thận giúp cho công tác thẩm định dễ dàng nhanh chóng nhiều Quá trình thẩm định, cán thẩm định phải xem xét tình hình tài doanh nghiệp có báo cáo tài Trong trình thẩm định, báo cáo tài chính, luận chứng kinh tế kỹ thuật khách hàng lập cung cấp nên tính xác khách quan tài liệu khó kiểm chứng Việc thẩm định thường dựa thông tin chủ quan khách hàng cung cấp Trừ trường hợp thật cần thiết, lúc ngân hàng có điều kiện để mời tổ chức chuyên môn tái thẩm định để xác định tính xác tài liệu Nếu báo cáo tài kiểm toán cẩn thận cán thẩm định không thời gian kiểm tra tính trung thực báo cáo tài nữa, giảm bớt khâu công tác thẩm định, góp phần đẩy nhanh tiến độ thẩm định Các ngành cần nhanh chóng chưa định mức kinh tế cụ thể đơn giá xây dựng, định mức tiêu hao nguyên vật liệu, giới hạn suất đầu tư,… hệ số ngành tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định Khi thẩm định để biết phương án vay vốn có thực hiệu cần so sánh Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 99 tiêu tính với hệ số ngành xem xét, tính toán hợp lý phương án vay vốn cần so sánh với định mức kinh tế kỹ thuật, làm tốt việc dễ dàng cho cán thẩm định nhiều Các ngành địa phương liên quan tới công tác thẩm định cần có phối hợp chặt chẽ, làm việc thất có hiệu quả, đánh giá phê duyệt dự án nghiên cứu khả thi cách xác, làm sở pháp lý có giá trị công tác thẩm định ngân hàng 2.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước: Là ngân hàng chịu trách nhiệm quản lý, điều hành bao quát hệ thống ngân hàng, sách, quy định ngân hàng nhà nước có ảnh hưởng tới toàn khâu hệ thống ngân hàng Chỉ tính riêng công tác thẩm định ngân hàng nhà nước cần ban hành khung sườn cho công tác thẩm định, không nên chi tiết, dẫn đến thiếu linh hoạt thẩm định loại phương án vay vốn có đặc điểm riêng, đặc điểm nhiều ảnh hưởng tới công tác thẩm định Thường xuyên hỗ trợ công tác bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán thẩm định thông qua lớp đào tạo, khóa huấn luyện nghiệp vụ Trong lớp huấn luyện mời chuyên gia từ ngân hàng nước giảng dạy để học tập kinh nghiệm, nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán thẩm định Ngân hàng nhà nước có kênh thông tin hữu dụng cho ngân hàng tổ chức tín dụng trung tâm thông tin CIC, nhiên thông tin CIC lại không thường xuyên đựơc cập nhập nhanh chóng, thời gian tới, công tác thông tin ngân hàng nhà nước cần hoạt động nhanh chóng, tích cực nữa, tạo điều kiện hết mức cho công tác thẩm định ngân hàng đựơc suôn sẻ, kịp thời, xác Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 100 2.3.3 Kiến nghị với MHB: Để công tác thẩm định ngân hàng thực có hiệu quả, cần phải đổi quy trình lẫn thực tế, đổi từ nhân tố người công nghệ 2.3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống chấm điểm xếp hạng khách hàng: Để nâng cao chất lượng thẩm định bước chuẩn hoá theo thông lệ quốc tế việc xây dựng áp dụng quy trình chấm điểm tín dụng phân loại khách hàng khoa học đóng vai trò quan trọng Ngân hàng nên tham khảo số mô hình chấm điểm tín dụng áp dụng phổ biến ngân hàng Singapore để phân loại khách hàng Nếu khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng dựa vào nhóm tiêu tiêu tài tiêu phi tài Nhóm tiêu tài gồm: Vốn kinh doanh, doanh thu thuần, nhóm tiêu khoản (khả toán ngắn hạn, khả toán nhanh), nhóm tiêu lực hoạt động (vòng quay hàng tồn kho, kỳ thu nợ bình quân ), tiêu cân nợ (nợ phải trả/tổng tài sản, nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ), nhóm tiêu phản ánh hiệu hoạt động kinh doanh (lợi nhuận trước thuế/doanh thu, lợi nhuận trước thuế/vốn chủ sở hữu) Nhóm tiêu phi tài gồm: Năng lực điều hành Ban Giám đốc, môi trường kiểm soát nội bộ, tính khả thi phương án kinh doanh, triển vọng ngành, giá trị thương hiệu công ty, vị cạnh tranh (thị phần), tác động môi trường vĩ mô Ngoài ra, lịch sử quan hệ tín dụng khách hàng với ngân hàng tiêu chí quan trọng việc cho điểm tín dụng xếp hạng khách hàng Nhóm tiêu ngân hàng thường xem xét là: tình hình phát sinh nợ hạn, số lần khách hàng gia hạn nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, số lần chậm trả lãi vay, mức độ hoạt động tài khoản tiền gửi Trong việc xây dựng mô hình chấm điểm tín dụng, ngân hàng cần xét Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 101 đến tính đặc thù lợi ngành kinh tế Trường hợp doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề phân loại theo ngành nghề/lĩnh vực đem lại tỷ trọng doanh thu lớn cho doanh nghiệp 2.3.3.2 Xây dựng quy trình thẩm định cho vay hợp lý : Ngân hàng nên tách quy trình cho vay làm phận, tránh để tình trạng cán thẩm định phải đảm nhiệm tất khâu trình thẩm định, gây khó khăn cho cán phải vừa tiếp nhận hồ sơ, thu thập thông tin, tiến hành thẩm định, kiểm tra giám sát cho vay sau giải ngân, chưa kể đến số trường hợp tạo điều kiện cho vài cán thoái hóa có hội móc ngoặc với khách hàng vay vốn, cố tình làm sai lệch thông tin để thu lợi cá nhân, tăng nguy phát sinh rủi ro tín dụng phận bao gồm: - Bộ phận quan hệ hệ khách hàng: chịu trách nhiệm tiếp thị, chăm sóc, tìm hiểu nhu cầu khách hàng, trực tiếp nhận hồ sơ vay vốn trách nhiệm thẩm định đề xuất khoản vay; thực quản lý khoản vay sau cho vay; - Bộ phận thẩm định phê duyệt khoản vay: Thực phân tích, đánh giá, định lượng rủi ro trước đề xuất lãnh đạo phê duyệt khoản vay Bên cạnh đó, cần chuẩn hoá phương pháp phân tích tín dụng theo hướng cho điểm tín dụng để xếp loại khách hàng sử dụng phương pháp hệ thống chuyên gia, vận dụng nguyên tắc 5Cs thẩm định khoản vay: + Character: lịch sử hình thành phát triển doanh nghiệp lịch sử hành nghề cá nhân ; lịch sử quan hệ tín dụng; + Capacity: Cơ cấu tài chiến lược đầu tư khách hàng khoản vay; + Capital: Mức vốn tự có khách hàng có đủ đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định hay không? Khả tiếp cận khách hàng Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 102 nguồn vốn khác; + Collateral: Giá trị tính khoản (liquidity) tài sản chấp; + Cycle or Conditions: Khả ứng phó khách hàng trước thách thức; cách phòng vệ; Việc phân tích để đánh giá khách hàng, khoản vay cần thực cách thường xuyên để kịp thời phát khắc phục sai sót Đồng thời, sở để ban hành sách tín dụng phù hợp với thời kỳ cụ thể, đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng 2.3.3.3 Hoàn thiện chế bảo đảm tiền vay: Chi nhánh cần phải tuân thủ điều kiện qui định Nhà nước, Hội sở biện pháp bảo đảm tiền vay tương ứng Tuy nhiên để thực tốt yêu cầu trên, chi nhánh cần phải có biện pháp tích cực nhằm hạn chế tính chủ quan định chọn lựa, kiên xử lý hành vi thông đồng với khách hàng gây thiệt hại cho ngân hàng Biện pháp bảo đảm tiền vay cần phù hợp với loại hình khách hàng cụ thể, đảm bảo an toàn, hiệu quả, ngân hàng cần phải có tính toán đầy đủ, đồng cân nhắc xác yếu tố tình hình sản xuất kinh doanh, khả tài chính, hiệu dự án/phương án, tài sản bảo đảm, mối quan hệ tín dụng sở có phối hợp kiểm tra, đối chiếu thực tế, sau phân loại khách hàng để có sách ưu tiên hợp lý Kể có tài sản bảo đảm, khoản vay hàm chứa rủi ro không thu đủ nợ nhiều nguyên nhân khác tài sản hư hỏng, khó bán, giảm giá trị , vậy, việc định lựa chọn đắn biện pháp bảo đảm tiền vay cho khoản vay cụ thể đảm bảo an toàn hiệu cần phải đánh giá khách hàng cách toàn diện xác sau chọn lấy yếu tố mạnh để định biện pháp bảo đảm tiền vay Không chủ quan cho vay xem nhẹ yếu tố tài chính, dự án/phương án sản xuất kinh Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 103 doanh khách hàng, doanh nghiệp nhà nước Tuy nghĩa ngân hàng nhất phải đòi hỏi tài sản đảm bảo, cần thay đổi quan niệm “ngại rủi ro”, cứng nhắc Hiện nay, thực biện pháp kích cầu phủ, cho vay số doanh nghiệp dùng biện pháp bảo lãnh vay vốn mà không cần có tài sản đảm bảo, ngân hàng cần linh hoạt thẩm định 2.3.3.4 Xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng theo chuẩn mực quốc tế : Cần chuyển từ qui trình quản lý rủi ro phi tập trung sang mô hình quản trị rủi ro tập trung, độc lập toàn diện với qui trình thủ tục thống Xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng theo chuẩn mực quốc tế với phận cấu thành: - Một mô hình tổ chức quản trị rủi ro thống với tham gia Ban lãnh đạo Ngân hàng - Các sách, qui trình thủ tục hệ thống hạn mức thống giúp ngân hàng xác định, đo lường, theo dõi kiểm soát rủi ro tín dụng phát sinh trình hoạt động kinh doanh cách hiệu - Cải tiến phương pháp đo lường, kiểm soát hệ thống thông tin quản trị rủi ro để hỗ trợ hiệu cho công tác quản trị rủi ro - Xác định rõ trách nhiệm quyền hạn phận cá nhân công tác quản trị rủi ro tín dụng 2.3.3.5 Mở rộng quyền hạn phán cho chi nhánh cấp 1: Giới hạn quyền hạn phán cho vay chi nhánh cấp MHB Hà Nội trở ngại cho công tác thẩm định MHB Hà Nội Đối với số dự án vay vốn lớn, ngân hàng không phép định cho vay mà phải thông qua hội sở tái thẩm định sau đưa định Đôi rườm rà thủ tục dẫn đến hội đầu tư Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 104 khách hàng Vì vậy, MHB nên mở rộng quyền hạn phán cho chi nhánh cấp Ngoài ra, chưa có hệ số ngành, định mức kinh tế kỹ thuật cho số ngành hay số lĩnh vực cụ thể ngân hàng tự xây dựng cho hệ thông định mức thông qua kinh nghiệm việc thẩm định vài dự án loại Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 105 KẾT LUẬN Các ngân hàng ngày đóng vai trò quan trọng tất yếu kinh tế Việt Nam nước phát triển, bước hòa nhập vào kinh tế giới nên không nằm quy luật nhằm phục vụ cho phát triển đất nước Đối với ngân hàng, thẩm định khâu quan trọng tất yếu nhằm đưa định có nên cho vay hay không, điều định đến lợi nhuận ngân hàng Nhận biết tầm quan trọng công tác thẩm định ngân hàng đề tài em tập trung sâu vào: Thứ xem xét, đánh giá thực tế công tác thẩm định ngân hàng phát triển nhà đồng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội Thứ hai, tập trung đưa số giải pháp kiến nghị với ngân hàng, với ngân hàng nhà nước với nhà nước, ngành nhằm hoàn thiện công tác thẩm định ngân hàng phát triển nhà đồng sông Cửu Long nói riêng ngân hàng hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung Trong đề tài em có số đóng góp định mặt lý luận thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định ngân hàng Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thường niên 2006, 2007, 2008 – ngân hàng phát triển nhà Đồng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội Báo cáo kiểm toán năm 2006 – 2008 MHB Hà Nội Báo cáo thẩm định MHB Hà Nội Hồ sơ vay vốn xí nghiệp xây dựng Chín Thái Bình Sao kê nợ tháng năm 2009 MHB Hà Nội PGS.TS Lưu Thị Hương (2005), Giáo trình Tài doanh nghiệp, NXB Thống kê, Hà Nội PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Thẩm định tài dự án, NXB Tài chính, Hà Nội PGS.TS Phan Thị Thu Hà (2006), Ngân hàng thương mại, NXB Thống kê, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống Kê, Hà Nội 10.Quyết định thành lập ngân hàng: định số 769/TTg, định số 46/2003/QĐ/NHN – HĐQT, định số 47/2003/NHN/HĐQT 11.Trang web ngân hàng phát triển nhà Đồng sông Cửu Long: http://www.mhb.com.vn 12.Văn hướng dẫn quy trình tín dụng hội đồng quản trị ngân hàng phát triển nhà đồng sông Cửu Long Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHỤ LỤC Bảng 1.10: Chi tiết tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình tòa nhà chung cư - văn phòng - dịch vụ STT Nội dung Diễn giải tính toán Giá trị trước thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế 182,627,908,000 18,262,790,800 200,890,698,800 A Chi phí xây dựng Phần xử lý phần móng + tầng hầm 3, 2, 4,761 m2 10,000,000 đ/m2 47,610,708,000 4,761,070,800 52,371,778,800 Tầng kỹ thuật 1,040 m2 3,120,000,000 312,000,000 3,432,000,000 Diện tích xây dựng 3,000,000 đ/m2 5,000,000 đ/m2 130,740,000,000 13,074,000,000 143,814,000,000 Hệ thống PCCC Tạm tính 300,000,000 30,000,000 330,000,000 Tạm tính 150,000,000 15,000,000 165,000,000 Hệ thống chống sét Pulsar 18 Hệ thống chống mối Tạm tính 100,000,000 10,000,000 110,000,000 Sân vườn nhà 607,200,000 60,720,000 667,920,000 B Chi phí thiết bị 22,433,985,189 1,207,699,259 23,641,684,448 6,095,238,095 304,761,905 6,400,000,000 Thang máy 25+2 điểm dừng Thang máy điểm dừng 1,676,190,476 83,809,524 1,760,000,000 Thang 3,657,142,857 182,857,143 3,840,000,000 9,285,413,760 464,270,688 9,749,684,448 Trang thiết bị khối thương mại văn phòng Trạm biến áp 600,000,000 60,000,000 660,000,000 Máy phát điện dự phòng 800,000,000 80,000,000 880,000,000 Máy bơm nước tầng hầm, sinh hoạt Máy bơm nước chữa cháy 200,000,000 20,000,000 220,000,000 120,000,000 12,000,000 132,000,000 Chi phí quản lý dự án chi phí khác Giá trị XD, TB trước thuế (GXDTT) 205,061,893, 189 21,989,350,402 1,788,811,254 23,778,161,656 2,803,196,080 280,319,608 3,083,515,688 8,669,010,149 866,901,015 9,535,911,163 0.215% 440,883,070 44,088,307 484,971,377 2.624% 4,792,430,248 479,243,025 5,271,673,273 C Chi phí quản lý dự án 26,148.0 m2 2,024.0 m2 7,738 m2 cái 300,000 đ/m2 1,523,809,524 đ/cái 838,095,238 đ/cái 1,828,571,429 đ/cái 1,200,000 đ/m2 600,000,000 đ/cái 800,000,000 đ/cái 50,000,000 đ/cái 120,000,000 đ/cái Hệ số định mức Chi phí tư vấn xây dựng 2.1 Chi phí lập dự án 2.2 Chi phí thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công Nguyễn Thị Tuyết Mai 205,061,893,1 89 182,627,908,0 00 1.367% Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.3 2.9 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí khảo sát địa chất 182,627,908, 000 182,627,908, 000 182,627,908, 000 22,433,985,1 89 182,627,908, 000 22,433,985,1 89 Tạm tính 2.10 Chi phí thử nghiệm cọc Tạm tính 300,000,000 30,000,000 330,000,000 2.11 Chi phí quan trắc lún Tạm tính 150,000,000 15,000,000 165,000,000 2.12 Chi phí thiết kế thẩm định PCCC Các chi phí khác Tạm tính 100,000,000 10,000,000 110,000,000 10,517,144,174 641,590,631 11,158,734,805 615,185,680 61,518,568 676,704,248 0.040% 82,024,757 8,202,476 90,227,233 3.3 Chi phí khánh thành 0.040% 82,024,757 8,202,476 90,227,233 3.4 Trang thiết bị cho quản lý chung cư 205,061,893,1 89 205,061,893,1 89 205,061,893,1 89 Tạm tính 0.300% 3.2 Chi phí bảo hiểm công trình Chi phí khởi công 100,000,000 10,000,000 110,000,000 3.5 Phí xây dựng 0.700% 1,435,433,252 143,543,325 1,578,976,578 3.6 Chi phí bảo trì trích trước (2%chi phí xây lắp+thiết bị) Chi phí khác (thỏa thuận tổng mặt bằng,…) 205,061,893,1 89 205,061,893,1 89 2.000% 4,101,237,864 205,061,893,1 89 2.000% 4,101,237,864 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3.1 3.7 Thẩm tra thiết kế kỹ thuật, BVTC Thẩm tra dự toán, tổng dự toán công trình Lựa chọn thầu thi công Lựa chọn thi công lắp đặt thiết bị Giám sát thi công 0.069% 126,013,257 12,601,326 138,614,582 0.066% 120,534,419 12,053,442 132,587,861 0.058% 105,924,187 10,592,419 116,516,605 0.226% 50,700,807 5,070,081 55,770,887 1.146% 2,092,915,826 209,291,583 2,302,207,408 0.521% 116,881,063 11,688,106 128,569,169 272,727,273 27,272,727 300,000,000 4,101,237,864 410,123,786 4,511,361,650 D Tiền sử dụng đất 11,893,284,000 11,893,284,000 Tiền sử dụng đất 11,893,284,000 11,893,284,000 E Lãi vay F Dự phòng Tạm tính Tổng cộng Làm tròn 14,500,000,000 (A+B)*5% 11,352,562,180 A+B+C+D+E+F 1,135,256,218 264,797,089,771 264,797,000,00 22,395,000,000 12,487,818,398 22,394,557,531 287,192,000,000 Nguồn: hồ sơ vay vốn khách hàng Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bảng 1.16: Chi phí khấu hao ĐVT: đồng STT I Hạng mục Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 13,019,523,734 11,717,571,36 10,415,618,987 9,113,666,614 7,811,714,240 6,509,761,867 5,207,809,494 3,905,857,120 2,603,904,747 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 1,301,952,373 0 0 0 0 0 11,717,571,361 10,415,618,987 9,113,666,614 7,811,714,240 6,509,761,867 5,207,809,494 3,905,857,120 2,603,904,747 1,301,952,373 Thiết bị Giá trị cuối năm Khấu hao năm Đầu tư năm Giá trị cuối năm II Năm 2019 Văn phòng cho thuê (không bao gồm thiết bị ) Giá trị cuối nă, Khấu hao năm 17,912,934,636 17,017,287,904 16,121,641,173 15,225,994,44 14,330,347,709 13,434,700,977 12,539,054,245 11,643,407,51 10,747,760,782 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 895,646,732 0 0 0 0 17,017,287,904 16,121,641,173 15,225,994,441 14,330,347,709 13,434,700,977 12,539,054,24 11,643,407,514 10,747,760,782 9,852,114,050 Đầu tư năm Giá trị cuối năm Giá trị lại III 895,646,732 8,956,467,318 8,956,467,318 Khu thương mại (không bao gồm thiết bị) Giá trị cuối năm Khấu hao năm 21,033,961,285 19,982,263,220 18,930,565,156 17,878,867,092 16,827,169,028 15,775,470,96 14,723,772,899 13,672,074,835 12,620,376,771 11,568,678,707 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 1,051,698,064 0 18,930,565,15 0 0 0 17,878,867,092 16,827,169,028 15,775,470,963 14,723,772,899 13,672,074,835 12,620,376,771 11,568,678,707 Đầu tư năm Giá trị cuối năm 19,982,263,220 Giá trị lại IV 9,852,114,050 Tổng khấu hao 10,516,980,642 10,516,980,642 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 3,249,297,169 Nguồn: báo cáo thẩm định MHB Hà Nội Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D 3,249,297,169 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nội dung Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 141,901,915 797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264 10,808,768 12,900,174 72,466 74,330 76,287 81,861 84,019 86,285 95,834 98,332 100,955 108,297 Doanh thu 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 17,001,118 VAT đầu 6,756,273 10,082,545 7,224,473 1,055,445 994,394 1,098,716 1,210,984 1,271,533 1,335,110 1,401,865 1,471,958 1,545,556 -4,052,495 -6,870,124 281,883 981,115 918,106 1,016,855 1,126,965 1,185,248 1,239,275 1,303,533 1,371,003 1,437,259 Chi phí trước thuế VAT đầu vào khấu trừ Chênh lệch VAT phải nộp Năm 2008 Năm 2009 118,896,448 Bảng 1.18: Chênh lệch VAT ĐVT: 1000 đồng Bảng 1.19: Tổng hợp kết kinh doanh dự án ĐVT: 1000 đồng Hạng mục Doanh thu 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 17,001,118 Chi phí 137,004,018 150,187,629 12,328,304 5,048,042 5,006,565 5,166,621 5,300,470 5,383,679 5,542,748 5,634,485 5,730,810 5,877,820 Chi phí đầu tư xây dựng 137,004,018 150,187,629 0 0 0 0 0 Chi phí hàng năm chưa KH 0 797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264 Chi phí lãi vay sau thời gian XD 0 8,000,000 0 0 0 0 Chênh lệch VAT phải nộp 0 281,883 981,115 918,106 1,016,855 1,126,965 1,185,248 1,239,275 1,303,533 1,371,003 1,437,259 Khấu hao 0 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 -62,685,018 -39,279,629 67,140,895 6,561,849 5,931,766 6,919,250 8,020,351 8,603,183 9,143,457 9,786,030 10,460,731 11,123,297 0 18,799,450 1,837,318 1,660,895 1,937,390 2,245,698 2,408,891 2,560,168 2,740,088 2,929,005 3,114,523 -62,685,018 -39,279,629 48,341,444 4,724,531 4,270,872 4,981,860 5,774,652 6,194,292 6,583,289 7,045,941 7,531,726 8,008,774 Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập DN 28% Lợi nhuận sau thuế Nguồn: Báo cáo thẩm định MHB Hà Nội Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D