ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA KINH TẾ- ĐẦU TƯ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRỌNG ĐIỂM CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ, THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ THAN KHOÁNG SẢN - TKV Giáo viên hướng dẫn: GS-TS Từ Quang Phương Sinh viên: Đỗ Tuấn Tài Lớp: Đầu tư 47D CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ, THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ- TKS Thông tin chung Công ty Cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ Than Khoáng sản – TKV ( ITASCO) Công ty cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ TKV công ty cổ phần chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước theo định số 150/2004/QĐ-BCN ngày 01/12/2004 trưởng Bộ Công nghiệp việc chuyển công ty đầu tư, thương mại dịch vụ TKS thành công ty cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ TKS - Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại Dịch vụ – TKV (Công ty ITASCO), Giấy phép kinh doanh số 0103009929 Sở Kế hoạch & Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 14/11/2005, đăng ký thay đổi lần thứ ngày 25/01/2007, Vốn điều lệ: 20.000.000.000, đ (Hai mươi tỷ đồng chẵn) - Người đại diện: Ông Nguyễn Đức Thái - Chức vụ: Giám đốc Kế toán trưởng: Ông Đỗ Khắc Lập Công ty ITASCO thành lập từ năm 1986, công ty nhà nước thuộc TKV, thành lập Công ty mang tên “Công ty phục vụ đời sống” với nhiệm vụ thu mua lương thực, thực phẩm phục vụ cho công nhân khai thác than Quảng Ninh Đến năm 2004 Công ty cổ phần hoá để chuyển thành công ty thuộc Tập đoàn TKV hoạt động theo mô hình công ty mẹ – công ty Việc Tập đoàn TKV chuyển sang mô hình mẹ việc cổ phần hoá công ty ITASCO thay đổi lớn mô hình tổ chức quản lý, theo quan hệ hành công ty mẹ công ty công ty với thay quan hệ kinh tế, quan hệ quan hệ vốn, thị trường, quy trình công nghệ thương hiệu Sự kiện không làm lợi sẵn có công ty ITASCO Tập đoàn TKV mà ngược lại làm thắt chặt mối quan hệ kinh tế, mặt khác lại tạo điều kiện cho công ty ITASCO công ty khác tự chủ sản xuất kinh doanh - Do lĩnh vực kinh doanh công ty ITASCO rộng (bao gồm khai thác than, kinh doanh vật tư ngành Than, khai thác khoáng sản, đầu tư sở hạ tầng bất động sản, sản xuất kinh doanh ô tô tải) nên công ty buộc phải thành lập nhiều chi nhánh xí nghiệp để nâng cao tính tự chủ công tác quản trị Mỗi đơn vị thành viên công ty ITASCO phụ trách mảng kinh doanh riêng, tương đối độc lập tự chủ, có hệ thống kế toán quản trị riêng Cách tổ chức cho phép công ty đo lường hiệu sản xuất kinh doanh mảng kinh doanh, đơn vị kinh doanh cụ thể mà đảm bảo tính thống thực mục tiêu chiến lược công ty Công ty có trụ sở Số 1, Phan Đình Giót, Phường Hoàng Liệt, Quận Thanh Xuân, TPhố Hà Nội Nghành nghề kinh doanh công ty + Khai thác, tận thu, chế biến, kinh doanh than khoáng sản loại; + Dịch vụ bốc xúc, san lấp vận chuyển than đất đá; + Sản xuất, lắp ráp, tiêu thụ, bảo hành xe tải nặng xe chuyên dùng loại + Sản xuất phụ tùng ôtô sản phẩm khí; + Xây dựng công trình giao thông, công nghiệp dân dụng; + Đóng mới, cải tạo phương tiện thuỷ, loại: sà lan loại 250-500 tấn, tàu đẩy 150-200 CV (không bao gồm thiết kế phương tiện vận tải); + Đầu tư, kinh doanh sở hạ tầng bất động sản; + Kinh doanh, xuất nhập trực tiếp, xuất nhập uỷ thác loại: vật tư, thiết bị, phương tiện, nguyên vật liệu, sắt thép, xăng dầu, hàng tiêu dùng + Kinh doanh vận tải đường thuỷ, đường bộ, cầu cảng, bến bãi; + Tư vấn, khảo sát, lập dự toán tổng hợp dự toán công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật (chỉ thiết kế phạm vi có ĐKKD) + Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất: công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp + Thiết kế kết cấu: công trình dân dụng, công nghiệp + Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế kiến trúc nội ngoại thất công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp; Thiết kế kiến trúc hạ tầng khu đô thị công nghiệp + Đại lý bán hàng cho hãng nước ngoại phục vụ sản xuất ngành - Cổ đông sáng lập: Tập đoàn Công nghiệp Than-khoáng sản Việt Nam (Tập đoàn TKV) Cơ cấu tổ chức Công ty Sơ đồ cấu tổ chức công ty: Tập đoàn TKV-> Chủ tịch HĐQT(ĐD:Ô Nguyễn Văn Biên) ITASCO Giám đốc: Ông Nguyễn Đức Thái Phó GĐ: Phó GĐ: Phó GĐ: Ktoán Trưởng: Ô:Thiều.Q.Thảo Ô:Ng Gia Thạo Ô:Đoàn Văn Thức Ông :Đỗ Khắc Lập P.Kế hoạch P.KD than P.Hành P.đầu tư dự án P.Vật tư tbị P.KD Ôtô P.KD Cơ điện P.KD nhiệt Các công ty thành viên, đơn vị phụ thuộc Các đơn vị thiành viên phụ thuộc - Xí nghiệp thương mại xây dựng Hà Nội (Địa chỉ: số 93 Láng Hạ, Phường Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội) - Xí nghiệp vật tư vận tải (Địa chỉ: số 04 Cù Chính Lan, Minh Khai, Hồng Bàng, Hải Phòng) - Xí nghiệp khai thác, chế biến, kinh doanh than (Địa chỉ: 55A Lê Thánh Tông, Phường Hồng Gai, Hạ Long, Quảng Ninh) - Xí nghiệp khai thác kinh doanh khoáng sản (Địa chỉ: Thôn Nậm Nhùng, xã Ngọc Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang - Chi nhánh Công ty cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ tỉnh Gia Lai (Địa chỉ: số 382 đường Cách mạng tháng Tám, phường Hoa Lư, thành phố Pleicu, tỉnh Gia Lai) - Ban quản lý phát triển dự án (Địa chỉ: số Quang Trung, phường Vạn Thành, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà) - Chi nhánh Công ty cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ: Số Nguyễn Tất Thành, phường 12, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh) Tư cách pháp nhân Công ty ITASCO - Công ty ITASCO Công ty cổ phần, Tập đoàn TKV nắm giữ tới 57% cổ phần - Là đơn vị thành viên hạch toán độc lập thuộc Tập đoàn TKV - Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đức Thái – Giám đốc công ty Quản trị điều hành lãnh đạo doanh nghiệp - Chủ tịch HĐQT công ty ITASCO ông Nguyễn Văn Biên, ông đồng thời trưởng ban Kế hoạch Kiểm soát chi phí Tập đoàn TKV Ông Biên người có nhiều kinh nghiệm quản lý Cương vị ông Biên thuận lợi cho việc tạo thị trường cho công ty ITASCO quản lý giám sát hoạt động công ty - Giám đốc: Ông Nguyễn Đức Thái sinh năm 1962, ông giữ chức vụ Giám đốc công ty ITASCO từ năm 1995, người có kinh nghiệm quản lý có công lớn việc đưa công ty ITASCO trở thành đơn vị mạnh Tập đoàn TKV - Kế toán trưởng: Ông Đỗ Khắc Lập sinh năm 1963, giữ chức vụ kế toán trưởng coong ty ITASCO từ năm 1995, người gắn bó với công ty ITASCO nhiều năm có kinh nghiệm quản lý tài Đánh giá chung: Ban lãnh đạo Công ty người có uy tín, trình độ cao, kinh nghiệm nhiều năm, tâm huyết với nghề, với công ty đồng thời động, có khả thích ứng thị trường Đánh giá thị trường sản phẩm Công ty ITASCO hoạt động lĩnh vực kinh doanh bao gồm: Sản xuất kinh doanh than Tập đoàn TKV, kinh doanh vật tư ngành than, lắp ráp ô tô tải nặng, đầu tư kinh doanh sở hạ tầng khu công nghiệp Sản xuất kinh doanh than - Trong năm 2008 Công ty tiếp tục phép khai thác thêm số vỉa than lớn, đem lại sản lượng cao, như: 10 vỉa tập trung chủ yếu Vàng Danh, Mạo Khê, Khe Tam, Khe Chàm, Cao Sơn… - Theo quy định TKV, có đầu mối đơn vị thuộc TKV phép phân phối than, có đơn vị phép bán than đầu nguồn Công ty tuyển than Hòn Gai, Công ty Cảng TKV kinh doanh than TKV, Công ty kho vận Đá Bạc TKV trạm giao nhận than theo phân công Tập đoàn Các đơn vị khác khai thác than phải bán lại cho đầu mối nêu bán uỷ thác qua đầu mối - Chỉ có đơn vị bán than cuối nguồn (tức phân phối trực tiếp gián tiếp thị trường nước xuất than), hai đơn vị xuất Coalimex Công ty Cảng kinh doanh than, Itasco phép xuất than tiểu ngạch (tức xuất than có hàm lượng than cám 11%) - Tập đoàn Than quản lý giá bán than thống giá bán phạm vi toàn quốc, than xuất phải lấy thương hiệu TKV Quy định theo giá than năm 2008 - Năm 2007 Công ty tiêu thụ 1.24 triệu than loại có 894.6 nghìn than kinh doanh, 343 nghìn than thành phẩm sau chế biến Doanh thu mảng kinh doanh than mang lại lên tới 411 tỷ đồng Theo kế hoạch Tập đoàn TKV giao, năm 2008 doanh thu từ tiêu thụ than đạt 412 tỷ đồng - Ngoài kinh doanh than công ty tiến hành dịch vụ bốc xúc vận chuyển than đất đá cho công ty ngành than, doanh thu từ mảng dịch vụ lớn, năm 2008 đạt 78.3 tỷ đồng - Tuy nhiên, năm 2009 tình hình khai thác than quản lý khai thác tương đối phức tạp, Tập đoàn có định đình khai thác than lộ vỉa Công ty ITASCO để bàn giao trực thuộc công ty than Theo định Công ty ITASCO không tiến hành trực tiếp khai thác than lộ vỉa mà thực theo hình thức hợp đồng nhận thầu công đoạn sản xuất theo chế phối hợp kinh doanh trong tập đoàn công ty TKV Công ty ITASCO phải tiến hành điều chuyển tài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ than cảng, bến thuỷ nội địa Công ty ITASCO công ty kho vận quản lý - Chi tiết theo thông báo số 109/TB-VPCP ngày 26/04/2008 định số 975/QĐKH ngày 29/04/2008 Tập đoàn TKV việc đình khai thác than lộ vỉa Công ty ITASCO để bàn giao trực thuộc công ty than Theo định số 1357/QĐ-TCCB ngày 10/06/2008 Tập đoàn TKV việc tiếp nhận điều chuyển tài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ cảng, bến thuỷ nội địa Công ty ITASCO công ty kho vận quản lý Xuất họat động tiêu thụ mặt hàng than Tuy nhiên ước tính năm 2009, công ty tập chung ưu tiên thiêu thụ thị trường nội địa Dưới danh sách khách hàng sản lượng tiêu thụ than công ty 1 nguồn: kiểm kê kinh doanh than – ITASCO 10 đất công ty có nhiều thay đổi so với dự toán - Thị trường: Tuy giá đất thành phố Pleiku không ngừng tăng vài năm gần số lượng dự án xây dựng khu đô thị tăng nhanh đánh kể Chỉ kể đến khu vực giáp với dự án Khu đô thị Cầu Sắt Công ty ITASCO có dự án xây dựng khu đô thị bắt đầu triển khai Việc tạo cho dự án công ty găjp nhiều khó khăn việc bán toàn số đất bán dự án Tuy nhiên, dự án Khu đô thị Cầu Sắt khởi công xây dựng dự án thực hiện, ITASCO có lợi để bán đất dự án thời gian sớm hơn, giúp thòi gian thu hồi vốn rút ngắn  Tiến trình thực dự án Dự án thực năm trình hoàn thiện phần Tuy năm 2008 năm khó khăn nhiều doanh nghiệp tiến trình dự án đảm bảo Công ty hoàn thành việc đền bù, giải toả Công trình trình xây dựng móng, cốt có nhiều khách hàng tỏ ý muốn tham gia dự án Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái( giai đoạn I) Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái nhằm bước thực cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung Thành phố Nha Trang nói chung Khu đô thị Vĩnh Thái nói riêng Hình thành khu đô thị nhằm mở rộng ranh giới trung tâm thành phố, nâng cao đời sống tinh thần, văn hóa vật chất toàn dân cư sinh sống khu vực  Đặc điểm công trình nội dung đầu tư xây dựng 33 - Vị trí : Giai đoạn dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái có diện tích 189,48 nằm quy hoạch Khu Đô thị Vĩnh Thái 241ha phê duyệt quy hoạch thuộc địa phận xã Vĩnh Thái xã Vĩnh Hiệp, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà: Khu đất giáp với: Phía Bắc giáp tuyến đường điện 110KV, đường sắt khu dân cư dọc theo đường 23/10 Phía Nam giáp đường Phong Châu khu công viên phía Tây đường Lê Hồng Phong Phía Đông giáp với sông Quán Trường khu dân cư phía Tây Lê Hồng Phong II - Diện tích: Tổng diện tích đất ranh giới quy hoạch: 241 ha, bao gồm: Diện tích đất giao thông đối ngoại: 18,23 Diện tích đất giữ lại chỉnh trang : 12,97 Diện tích đất thiết kế quy hoạch : 209,8  Thị trường dự án Dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái nhằm bước thực cụ thể đồ án quy hoạch chung Thành phố Nha Trang nói chung Khu đô thị Vĩnh Thái nói riêng Tạo nên khu dân cư đô thị đại, văn minh mỹ quan Thị trường Khu đô thị Vĩnh thái nhằm mục đích: - Phục vụ nâng cao đời sống cho khu dân cư khu vực, đáp ứng nhu cầu nhà có quy hoạch nhân dân thành phố - Phục vụ nhu cầu mua nhà biệt thự để nghỉ ngơi, thư giãn nhân dân thành phố khác muốn có nơi thư giãn riêng Nha Trang Nhu cầu tăng cao thu nhập người Việt Nam nước nước tăng, đồng thời ô 34 nhiễm nghiêm trọng thành phố lớn làm cho nhu cầu nơi thư gian, nghỉ mát nhân dân thành phố tăng nhanh Nha trang coi thành phố có tốc độ phát triển nhanh nay, nhu cầu nhà khu nghỉ dưỡng tăng nhanh với mật độ khách du lịch tới thành phố biển Khu đô thị Vĩnh hái dự án đầy tiềm công ty cổ phần đầu tư, thương mại dịch vụ TKS vài năm qua Được bắt đầu năm 2006, dự kiến hoàn thành năm 2011 đưa khu đô thị Vĩnh Thái trở thành khu đô thị kiểu mẫu cho thành phố du lịch Việt Nam  Nội dung đầu tư xây dựng Công ty tính toán chuẩn xác nhu cầu sử dụng đất, đề nghị Uỷ ban Nhân dân tỉnh Khánh Hoà thức giao đất để Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Sau tính toán sơ bộ, công ty phân kì đầu tư Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái làm giai đoạn: giai đoạn I có diện tích 188,50 ha; giai đoạn II có diện tích 52,50  Phân tích kinh tế dự án BẢNG TÍNH GIÁ THÀNH HÀNG NĂM Năm 79.179.133.42 Năm 89.684.552 Năm 105.511.238 Năm 121.337.923 Năm 131.889.047 Cộng 527.556.189 151.011.441 3.260.983 10.504.613 6.250.000 12.007.702 3.695.780 11.905.228 5.570.000 4.347.977 14.006.150 5.000.000 5.000.173 16.107.073 4.250.000 5.434.971 17.507.688 3.750.000 151.011.441 21.739.884 70.030.751 25.000.000 12.007.702 262.168.167 111.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 807.345.968 35 36 BẢNG PHÂN BỔ VỐN VAY VÀ LÃI VAY NGÂN HÀNG HÀNG NĂM Tên hạng mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm K.phí xây lắp K.phí đền bù giải toả C.phí tư vấn&quản lý Phí dự phòng C.phí tiếp thị& q.cáo Nhu cầu vay vồn Hệ số quay vòng vốn Vốn vay hàng năm Nợ tích lũy Trả nợ 100% tiền vay Lãi vay( 9,6%/năm) 79.133.428 151.011.441 3.260.983 10.504.613 6.250.000 250.160.465 2,00 125.080.232 125.080.232 125.080.232 12.007.702 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 3.695.780 11.905.228 5.750.000 111.035.560 2,00 0 0 4.347.977 14.006.150 5.000.000 128.865.365 2,00 0 0 5.000.173 16.107.073 4.250.000 146.695.170 2,00 0 0 5.434.971 17.507.688 3.750.000 158.581.706 2,00 0 0 527.556.189 151.011.441 21.739.884 70.030.751 25.000.000 795.338.266 125.080.232 125.080.232 125.080.232 12.007.702 + Phân tích tính khả thi khả sinh lời dự án HẠN MỤC Dự kiến tỷ lệ doanh thu năm/ NĂM 35% NĂM 25% NĂM 20% NĂM 15% NĂM 5% CỘNG 100% Tổng khai thác Doanh thu hàng năm 419.14.575 299.386.125 239.58.900 179.631.675 59.877.255 1.197.544.50 Gía thành hàng năm Thuế CQ sử dụng đất(4%) Dự phòng phí hoạt động kinh 262.168.167 16.765.623 4,191,405 110.035.560 11.975.445 2,993,861.2 128.865.365 9.580.356 2,395,08 146.695.170 7.185.267 1,796,316.7 158.581.706 2.395.089 598,772.5 75 9.00 5 140.206.785 50,000,000 176.375.120 50,000,000.0 101.063.179 50,000,000 25.751.238 50,000,000.0 -101.099.570 50,000,000.00 330.321.307 250,000,000 .00 00 doanh sau đầu tư( 1% doanh thu) Lãi góp Chi phí xây dựng kè Thực lãi trước thuế 86,015,379 25 Thuế TNDN( 28%) 19 Laĩ ròng 06 - 151,698,312.55 00 80.321.307 13,627,065 26,045,078.75 - - 42,475,527.51 22.489.966 35,041,024 7,292,622.05 -18,752,456.70 -109,222,785.04 57.831.341 20 89,554,506.3 - 00 34,826,752.4 61,931,073 11.975.445 48,668,090 124,381,258.7 24,084,306 807.345.968 47.901.780 80 Tuy dự án đầu tư bất động sản công ty thực dự án theo hướng vừa đầu tư vừa khai thác bán phần đất để thu hồi vốn Có thể thấy lợi nhuận sau thuế dự 37 tính dự án sau năm 57 tỷ đồng So với mức Tổng đầu tư 807 tỷ đồng, tỷ lệ lợi nhuận chưa đến 7.2% tương đối khiêm tốn so với môt dự án đầu tư khu đô thị Tuy nhiên Có thể vấn đề giải thich dựa vào tiến trình dự án, thực tế là dự toán giai đoạn dự án nên phần doanh thu dự án phụ thuộc vào giai đoạn II Có thể khẳng định doanh thu khu đô thị cao toàn dự án hoàn thành + Giá thành tính khả mại dự án Giá đất khu đô thị Vĩnh Thái UBND tỉnh Khánh Hoà phê duyệt tờ trình số 293/TC-VG ngày 01/03/06 1.200.000đ/m2 (giá đất tính chung cho đất liên kế đất nhà vườn biệt thự Khu đô thị) Tổng kinh phí thu từ việc chuyển nhượng quỹ đất giai đoạn I khu đô thị Vĩnh Thái là: STT Hạng mục Diện tích (m2) 01 02 Đất liên kế 835.900 Đất nhà vườn- biệt 51.170 thự Tổng cộng Giá dự kiến Doanh thu dự (đồng) kiến (đồng) 1.200.000 1.003.080.000 1.200.000 61.404.000 1.064.484.000 Nhận xét: Đây dự toán giá thành làm từ năm 2006, nhiên đến có nhiều thay đổi giá thành thị trường khu đất đô thị Về giá cả, giá thời điểm thá 09/2008 khu đất liên kế thuộc dự án người mua đăng ký mua với giá 1.600.000/m2 Như vậy, doanh thu bán đất thực tế dự án lớn nhiều so với doanh thu bán đất dự kiến 38 Ngoài ra, thu nhập người dân tăng nhanh từ sau năm 2007, giá dịch vụ khu đô thị tăng đáng kể, tổng doanh thu khu đô thị đưa vào hoạt động mà thay đổi nhiều  Tình hình thực dự án Dự án khu đô thị Vĩnh Thái I bắt đầu năm 2005 trình thực Trong thời gian năm qua, dự án có số thuận lợi bất cập phát sinh như: - Thuận lợi: + Tuy dự án giai đoạn đầu thi công nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả trước để mua đất dự án, đồng thời giá đất dự án tăng 1,2 lần so với dự tính công ty Đặc biệt nửa cuối năm 2007, tăng đột biến giá đất nước, giá đất dự án tăng 1,4 lần 15% đất dự án bán trước cho vài nhà đầu tư bất động sản + Giá nguyên vật liệu giảm mạnh năm 2008 giảm chi phí, tạo điều kiện tốt cho việc thi công công trình đẩy nhanh tiến độ dự án + Do Nha Trang điểm du lịch hấp dẫn với không khách nước mà nơi nghỉ cuối tuần lý tưởng cho số người Việt Nam có thu nhập cao Chính vậy, khu vực xung quanh khu đô thị Vĩnh Thái quy hoạch thi công, điều tạo điều kiện tốt cho việc phát triển khu đô thị hoàn thành - Khó khăn + Thời gian đầu dự án gặp phải khó khăn việc san lấp mặt bằng, địa chất không ổn định làm tiến trình dự án chậm lại 39 + Laĩ suất ngân hàng tăng đột xuất làm cho dự án gặp không khó khăn việc thi công Điều phần làm tăng chi phí dự án Tuy nhiên, dự án hoàn thành ½ công ty bắt đầu thu phần vốn từ việc bán đất dự án, cụ thể 231 tỷ đồng (không có kế hoạch trước công ty) CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH DỰ ÁN VÀ MỘT VÀI ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ, THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ THAN KHOÁNG SẢN - TKV Thành tựu đạt thời đỉểm - Đối với dự án nhà ITASCO TOWER: Hiện dự án hoàn thành thủ tục xây dựng giai đoạn vay vốn chờ giải ngân - Đối với dự án Khu đô thi Cầu Sắt: Khu đô thị trình hoàn thiện móng cốt, sử dụng gần 30% tổng vốn đầu tư dự án Khu đô thih giai đoạn - Đối với dự án Khu đô thị Vĩnh Thái: dự án hoàn thành ½ công ty bắt đầu thu phần vốn từ việc bán đất dự án, cụ thể 231 tỷ đồng 40 Những khó khăn trình triển khai dự án - Vấn đề vốn: Do dự án Công ty dự án lớn, nguồn vốn tự có doanh nghiệp nhỏ so với nguồn vốn vay từ Ngân hàng, vấn đề chậm trễ giải ngân nguồn vốn ngân hàng có ảnh hưởng lớn tới tiến độ hiệu dự án Kế hoạch vay vốn cho dự án ITASCO cụ thể là: 41 BẢNG PHÂN BỔ VỐN VAY VÀ LÃI VAY NGÂN HÀNG HÀNG NĂM Tên hạng mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm K.phí xây lắp K.phí đền bù giải toả C.phí tư vấn&quản lý Phí dự phòng C.phí tiếp thị& q.cáo Nhu cầu vay vồn Hệ số quay vòng vốn Vốn vay hàng năm Nợ tích lũy Trả nợ 100% tiền vay Lãi vay( 9,6%/năm) 79.133.428 151.011.441 3.260.983 10.504.613 6.250.000 250.160.465 2,00 125.080.232 125.080.232 125.080.232 12.007.702 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 3.695.780 11.905.228 5.750.000 111.035.560 2,00 0 0 4.347.977 14.006.150 5.000.000 128.865.365 2,00 0 0 5.000.173 16.107.073 4.250.000 146.695.170 2,00 0 0 5.434.971 17.507.688 3.750.000 158.581.706 2,00 0 0 527.556.189 151.011.441 21.739.884 70.030.751 25.000.000 795.338.266 Theo bảng kế hoạch vay vốn nay, thấy lãi suất ngân hàng có nhiều thay đổi 42 125.080.232 125.080.232 125.080.232 12.007.702 thời điểm vốn giải ngân ITASCO Thực tế năm thực dự án: Khu đô thị Vĩnh Thái Cầu Sắt, công ty gặp nhiều khó khăn việc thu xếp nguồn vốn - Lãi vay tăng cao: Trên thực tế không dự án đầu tư ITASCO gặp phải khó khăn vấn đề lãi vay, vấn đề mà hầu hết dự án bất động sản thời kỳ gặp phải Tính đến thời điểm quý năm 2009, lãi suất cho vay có chiều hướng giảm công ty đầu tư không lạc quan vào động thái Lãi vay tăng cao không ảnh hưởng đến giá thành đầu vào sản phẩm, bên cạnh làm cho xu hướng mua thêm nhà dân cư giảm, đồng thời có it nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ có vốn để kinh doanh bất động sản Chính vậy, lãi vay ảnh hưởng nghiêm trọng tới đầu dự án bất động sản - Tiến trình giải toả dự án.: Tuy khu đô thi Vĩnh Thái Cầu Sắt gần hoàn tất trình giải toả số bất cập vướng mắc mà công ty phải giải với dân cư xung quanh khu đô thị Theo báo cáo gần công ty, hiên trình giải toả san lấp dự án Khu đô thị Vĩnh Thái phải ngưng lại thoả thuận đền bù công ty với số dân cư chưa thống Tuy tranh chấp nhỏ so với quy mô dự án dự án bị chậm so với kế hoạch đẫ đề - Việc quản lý dự án chưa chặt, nhiều sơ hở dẫn đến thất thoát tài sản địan bàn triển khai dự án: Tuy ITASCO chủ đầu tư dự án đảm nhiệm hầu hết hoạnt động trình triển khai dự án số nguyên nhân như: máy quản lý cấp sở yếu kém, khoảng cách không gian với trụ sở hay vấn đề kiểm soát lưu kho nguyên vật liệu nhiều sơ hở Việc dẫn đến 43 thất thoát đáng kể tài sản lưu động dự án Ngoài ra, trình triển khai dự án kéo dài, thường xuyên diễn việc ngừng trệ thi công (do thiếu vốn giải ngân thủ tục ), dẫn đến nhiều thất thoát nguyên vật liệu công trường thi công dự án - Đối thủ cạnh tranh: Như đề cập chương IV, dự án ITASCO gặp nhiều cạnh tranh địa bàn mục tiêu thị trường Chỉ tính riêng năm 2007, bên cạnh khu Đô thị Vĩnh Thái ITASCO có thêm dự án xây dựng khu đô thị khu vực Thành phố Nha Trang Điều khiến công ty phải cân nhắc lại giá hiệu đầu dự án - Giá nguyên vật liệu thay đổi thất thường: Chỉ tính riêng năm 2007 2008, giá nguyên vật liệu xây dựng thay đôưi tăng giảm tới 50% Việc nhìn sơ la ảnh hưởng tốt tới hiệu kinh tế dự án nhiên chuă phải thuận lợi cho dự án Có thể giải thích vấn đề theo khía cạnh thị trường cạnh tranh Khi ITASCO hạn giá thành chi phí sản phẩm công ty đối thủ ITASCO vây, giá hạ thời điểm mà công ty đối thủ ITASCO có nhiều chi phí nhu cầu nguyên vật liệu rõ ràng đối thủ ITASCO chiếm ưu tận dụng việc xuống giá thị trường hiệu qủa Và điều đồng nghĩa với việc khả cạnh tranh giá ITASCo thấp đối thủ - Thị yếu khách hàng thay đổi: Đây coi rủi ro lớn cho hai dự án khu đô thị hiệ ITASCO Tuy Nha Trang điểm thu hút du khách lơn Việt Nam tình hình thay đổi thời điểm dự án Khu đô thị Vĩnh Thái đưa vào sử dụng Điều tương tự cho khu Đô thị Cầu Sắt Nếu thị yếu người dân mua nhà để nghỉ cuối tuần sống khu đô thị có quy hoạch giảm 44 xuống có nghĩa khu đô thị khó để đưa vào sử dụng tàon diện tích, hay nói cách khác, khả sinh lời thu hồi vốn giảm mạnh Những thay đổi khách quan nhằm nâng cao hiệu dự án Hỗ trợ từ phủ : Trong tình hình suy thoái kinh tế giới nói chung Việt Nam nói riêng, thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng năm qua cần động lực đê thúc đẩy thị trường khởi sắc lại Nhà nước quan có công cụ mạnh để phá tan tảng băng bất động sản nay, công cụ nhà nước áp dụng như: + Hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản + Hỗ trợ cho vay mua nhà giành cho người có thu nhập trung bình thấp Bên cạnh đo, nhà nước giảm thuế mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà để kích thích thị trường bất động sản + Quản lý chặt việc mua bán bất động sản, quy định cung giá trần cho khu đô thị, kinh tế theo mức phù hợp với thị trường Việc hạn chế việc bất động sản bị nâng giá cao, giá “ảo” cao so với giá thực nguyên nhân kìm lại ấm lên thị trường + Nhà nước cần có nhiều sách hỗ trợ để bình ổn kiềm chế lạm phát Tuy hoạt động mang tính vĩ mô nhà nước có kế hoạch quản lý quy hoạch cụ thể, việc góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển theo hướng bền vững Một vài thay đổi cần có công ty nhằm cải thiện tình hình dự án 45 - ITASCO cần trọng đến vấn đề quản lý đầu vào thu chi rõ ràng cụ thể Nhũng dự án đưa vào thực nhiều thông tin chưa rrõ ràng chưa có hệ thống quản lý rủi ro dự án cách cụ thể, công ty cần thường xuyeen giám sát trình thi công công trình yêu cầu ban quản lý dự án lập báo cáo thường xuyên việc triển khai dự án - Đồng thời, công ty cần giám sát quản lý quy trình sử dụng vốn dự án hiệu hơn: qua thảo dự án nhận thấy kế hoạch tài dự án chưa cụ thể - Cần đầu tư vào công tác tiếp thị cho dự án khu đô thị mạnh Tính nay, dự án chưa hoàn thành công ty cần tiếp thị hình ảnh khu đô thị thu hút khu đô thị tới khách hàng Việc tạo thuận lợi cho việc bán đất nhà khu đô thị thời gian ngắn - Bên cạnh đó, công ty cần chủ động thu xếp nguồn vốn thời gian để tránh tình trạng ngừng trệ chờ nguồn vốn Việc công ty nên phối hợp thường xuyên với ngân hàng để tính toán phân bổ thu xếp vốn thời gian, giúp nguồn vốn sử dụng có hiệu hơn, rút ngắn thời gian thi công, đồng thời nâng cao chất lượng công trình phòng ngùa rủi ro mát thi công - Thường xuyên cập nhập thông tin thị trương để có thay đổi chuẩn bị cần thiết để đối phó với nhũng rủi ro, khả xấu xảy 46 47