DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BIDV: Bank for investment and development of Vietnam ĐT&PTVN: Đầu tư Phát triển Việt Nam SGD: Sở Giao dịch DA: Dự án DAĐT: Dự án đầu tư BĐS: Bất động sản DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV……………………………………5 Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung DAĐT trước T9/2008………….17 Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định DAĐT sau T9/2008………………… 18 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế SGD I qua năm…………………6 Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ) 14 Bảng 1.1: Kết huy động vốn, tín dụng dịch vụ SGD qua năm 7 Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo nhóm ngành SGD 13 Bảng 1.3: Số lượng DA thẩm định, phê duyệt cho vay lĩnh vực kinh doanh BĐS SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh 15 Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50 10 Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà thấp tầng, nhà vườn hình thành số Khu đô thị địa bàn Hà Nội……………………………… 55 11 Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà thấp tầng, nhà vườn hình thành tương lai số Khu đô thị địa bàn Hà Nội…………… 56 12 Bảng 1.7: Cơ cấu tổng vốn đầu tư DA chủ đầu tư cán thẩm định tính toán lại……………………………………………………………62 13 Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA chủ đầu tư tính cán thẩm định tính toán lại……………………………………………………………63 14 Bảng 1.9: Dòng thu – chi DA………………………………………….65 15 Bảng 1.10: Một số tiêu hiệu tài DA…………………………66 16 Bảng 1.11: Tình hình thẩm định DA kinh doanh BĐS Sở qua năm…………………………………………………………………………69 17 Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ hạn, nợ xấu SGD qua năm……………….74 18 Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa DA kinh doanh BĐS theo quy định SGD……………………………………………………………… 88 MỤC LỤC Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ SGD I BIDV Tình hình hoạt động kinh doanh SGD I năm gần 1.2.1 Đặc điểm DAĐT công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS 1.2.1.2 Đặc điểm công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS 10 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS SGD 12 1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS SGD 12 1.2.2.2 Quy trình thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS SGD .16 1.2.2.3 Trình tự nội dung thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS SGD 19 1.2.2.4 Phương pháp thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS SGD .40 1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn 42 1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 44 1.3.2.1 Giới thiệu chung khách hàng vay vốn 44 1.3.2.2 Tình hình tài sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp 45 1.3.2.3 Quan hệ Doanh nghiệp SGD BIDV 46 1.3.3 Công tác thẩm định DAĐT 47 1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay .67 1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA đề xuất 67 1.4.1 Những kết đạt 68 1.4.1.1 Những kết đạt nguyên nhân 68 1.4.1.2 Nguyên nhân đạt kết 71 1.4.2 Những hạn chế tồn nguyên nhân .73 1.4.2.1 Những hạn chế tồn 73 1.4.2.2 Nguyên nhân hạn chế .76 2.1.1 Định hướng phát triển chung .78 2.2.1 Nhóm giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định .81 2.2.1.1 Về quy trình tổ chức thẩm định 81 2.2.1.2 Về nội dung thẩm định 82 2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định 86 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp 2.2.2 Nhóm giải pháp chung 87 2.2.2.1 Về sách cho vay doanh nghiệp kinh doanh BĐS 87 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng sử dụng có hiệu nguồn nhân lực 88 2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA .90 2.3.1 Với Nhà nước bộ, ngành liên quan 91 2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước 93 2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN .93 2.3.4 Với doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS .94 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp LỜI MỞ ĐẦU Kinh doanh Bất động sản hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏi vốn lớn có độ rủi ro cao Do hạn chế tiềm lực tài chính, nên phần lớn số vốn đầu tư vào bất động sản doanh nghiệp phải huy động từ ngân hàng Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động với hoạt động cho vay với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ạt năm 2007, năm 2008 có thời gian gần ngân hàng thắt chặt tín dụng hoạt động cho vay Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước ấm lên thị trường bất động sản, ngân hàng nới lỏng tín dụng việc cho vay mảng nhiều thận trọng Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam đơn vị dẫn đầu hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam mảng tín dụng mạnh đặc biệt Sở Để đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu việc cho vay, công tác thẩm định dự án Sở đặc biệt trọng Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đạt nhiều kết tốt vậy, bên cạnh mặt hạn chế Trong bối cảnh diễn biến thị trường bất động sản trên, việc đánh giá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng cần thiết Chính vậy, em chọn cho đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam” Bài viết em chia làm chương: Chương I: Thực trạng thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN Chương II: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN thời gian tới CHƯƠNG I THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu khái quát SGD I BIDV 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển SGD I BIDV SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN thành lập ngày 2/3/1991 theo định số 76 QĐ/TCCB tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng ban lãnh đạo Ngân hàng xây dựng SGD đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh Hội Sở chính, thực thi có hiệu nhiệm vụ chiến lược BIDV Quá trình hình thành phát triển SGD I BIDV chia thành giai đoạn sau: * Thời kỳ 1991 -1995: năm bước chập chững SGD Giai đoạn SGD có 16 người với phòng tổ nghiệp vụ Nhiệm vụ chủ yếu SGD giai đoạn quản lý, cấp phát vốn ngân sách giám sát kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm mục đích, địa cho DA * Thời kỳ 1996 – 2000: năm SGD giai đoạn khởi động cho việc chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự trang trải Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán nhân viên với 12 phòng nghiệp vụ, chi nhánh khu vực, phòng giao dịch quỹ tiết kiệm Trong giai đoạn này, SGD thực đầy đủ nhiệm vụ Ngân hàng thương mại, phục vụ đông đảo khách hàng thuộc tầng lớp, dân cư xác lập nên vị thế, hình ảnh hệ thống ngân hàng địa bàn Hà Nội * Thời kỳ 2001 – nay: với trình chuyển đất nước sau đại hội Đảng lần thứ IX, toàn hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung Ngân hàng ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cấu lại để thực phát triển bền vững phù hợp với tiến trình hội nhập SGD với đơn vị thành viên nỗ lực vượt qua thử thách, vượt lên Trong năm liên tiếp từ 2002 – 2005, SGD tách, nâng cấp thêm đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài sản đơn vị thành viên 1000 tỷ đồng địa bàn là: - Chi nhánh Bắc Hà Nội thành lập cuối năm 2002 - Chi nhánh Hà Thành thành lập vào tháng năm 2003 - Chi nhánh Đông Đô thành lập vào tháng năm 2004 - Chi nhánh Quang Trung thành lập vào cuối năm 2005 Đến nay, SGD có 19 phòng nghiệp vụ điểm giao dịch với gần 300 cán bộ, công nhân viên SGD cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch cửa thuận tiện cho khách hàng quản lý thông tin, toán trực tuyến Các dịch vụ bán lẻ, cho vay doanh nghiệp vừa nhỏ chuyển giao cho chi nhánh tách SGD tập trung vào nhiệm vụ là: huy động vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh chỗ góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục vụ khách hàng lớn, tập đoàn, tổng công ty không phân biệt hình thức sở hữu; thực phát triển dịch vụ ngân hàng Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV khẳng định vị trí, tên tuổi thương hiệu Sở đơn vị thành viên lớn chủ lực toàn hệ thống Ngân hàng ĐT&PTVN quy mô, doanh số hoạt động Tổng tài sản SGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản toàn hệ thống liên tục tăng lên sau 17 năm vừa qua Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày thành lập năm 1991, sau 10 năm thành lập tổng tài sản SGD tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng đến năm 2008, tổng tài sản SGD đạt 30.625.142 tỷ đồng Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ SGD I BIDV  Sự đời SGD tất yếu việc thành lập SGD nhằm giải vấn đề tổng thể sau: Thứ nhất: đầu tư phát triển có DA trải dài khắp toàn quốc theo tuyến DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu viễn thông… Các DA không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có kiểm tra, thẩm định cách thống nên phân chia theo chi nhánh không thoả mãn yêu cầu quản lý theo đặc điểm DA yêu cầu đòi hỏi ngân hàng Thứ hai: xây dựng bản, có tổ chức xây lắp hoạt động vùng nước Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu viễn thông… nên việc phục vụ quản lý đòi hỏi có đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN phục vụ theo lĩnh vực đặc thù lĩnh vực xây dựng Đáp ứng yêu cầu này, năm qua, SGD đơn vị chủ lực thực việc xây dựng phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực đầu tư phát triển DA lớn trọng điểm đất nước Thứ ba: BIDV bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có “chi nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để làm thử nghiệm nghiệp vụ mới, qua rút kinh nghiệm, đạo triển khai cho toàn hệ thống Thứ tư: việc thành lập SGD thoả mãn điều kiện tồn phận phụ trách kinh doanh bên cạnh quản lý chung BIDV  Về cấu tổ chức SGD: Để phù hợp đáp ứng ngày cao trình hoạt động, sản xuất kinh doanh Trải qua giai đoạn phát triển, số lượng, cấu chức năng, nhiệm vụ phòng ban có thay đổi Gần Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 Tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định chức năng, nhiệm vụ phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV Theo định này, số lượng phòng ban nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay trước khối tín dụng Ngân hàng chia thành phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng quản lý tín dụng chia thành phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA Sự phân chia đảm bảo cho việc thực chuyên môn hoá, đảm bảo cho phòng thực tốt chức năng, nhiệm vụ Tuy nhiên, phân chia có tính chất tương đối phòng có quan hệ hữu với tổng thể chung, phụ trợ tăng cường cho P.Quản hệ khách hàng P.Quan hệ khách hàng P.Quan hệ khách hàng Khối tín dụng P.Quản lý rủi ro P.Quản lý rủi ro P.Tài trợ DA P.Quản trị tín dụng P Dịch vụ KH cá nhân P.Dịch vụ KH doanh nghiệp Khối dịch vụ P.Dịch vụ KH doanh nghiệp P.Quản lý dịch vụ kho quỹ Ban giám đốc P.Thanh toán quốc tế P.Kế hoạch tổng hợp P Điện toán Khối quản lý nội P.Tài kế toán P.Tổ chức nhân Văn phòng Khối đơn vị trực thuộc phòng giao dịch Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV Tình hình hoạt động kinh doanh SGD I năm gần Trong năm gần đây, SGD đạt tốc độ tăng trưởng phát triển cao Điều thể qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng trưởng lợi nhuận SGD  Về khách hàng: Đến có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động, có đến 1500 khách hàng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế: Tập đoàn, Tổng công ty, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp khách hàng truyền thống SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ thành lập như: Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…  Về tổng tài sản: Tổng tài sản SGD liên tục tăng qua năm Năm 2006 đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng năm 2008 đến ước tính đạt 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007  Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế SGD I liên tục tăng lên nhanh năm gần đây, thể kết kinh doanh tăng trưởng tích cực SGD Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế SGD I qua năm 428000 500000 321000 400000 300000 Lợi nhuận trước thuế 184858 200000 100000 2006 2007 2008 Năm Nguồn: Báo cáo kết kinh doanh Sở Giao dịch Có tăng trưởng tổng tài sản, lợi nhuận… kết tổng hợp tăng trưởng, phát triển công tác huy động vốn, hoạt động tín dụng, hoạt động dịch vụ SGD 86 dụng công trình… Tất yếu tố cần tính đến trình thẩm định DA * Với khía cạnh phân tích đánh giá rủi ro: - Hiện nay, theo quy trình phân chia mới, phòng quan hệ khách hàng phòng quản lý rủi ro phân tích đánh giá rủi ro DA Tuy nhiên, phòng quan hệ khách hàng thẩm định, đánh giá rủi ro lần đầu, ý kiến đánh giá sơ sài Do đó, phòng quản lý rủi ro cần thẩm định lại, đánh giá lại rủi ro tất khía cạnh DA Với chế phân tích, đánh giá phê duyệt tay đảm bảo cho việc nâng cao chất lượng phân tích rủi ro DAĐT - Bên cạnh đó, cần tiến hành xây dựng thang điểm chấm xếp loại rủi ro DA  Về thẩm định tài sản đảm bảo: - Phải thẩm định kỹ tài sản đem để chấp, cầm cố, đảm bảo tài sản phải thuộc quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất bên đảm bảo; tài sản phép giao dịch tranh chấp - Do yêu cầu cán thẩm định: phải am hiểu tài sản, giấy tờ có giá, am hiểu pháp luật, quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo Cán phải hiểu nắm phương pháp thẩm định giá trị BĐS là: phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư phương pháp lợi nhuận - Tuyển tìm kiếm chuyên viên nhiều kinh nghiệm việc định giá tài sản đảm bảo mà chủ yếu DAĐT kinh doanh BĐS định giá đất đai, nhà cửa BĐS khác 2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định Mỗi phương pháp thẩm định có ưu điểm, nhược điểm riêng Vấn đề quan trọng cán làm công tác thẩm định phải nhận thức rõ ưu điểm, nhược điểm phương pháp để vận dụng cho hiệu - Đối với phương pháp thẩm định theo trình tự có vai trò tốt, việc tiến hành theo trình tự từ đầu xem xét hồ sơ pháp lý thẩm định tư cách pháp nhân, lực tài DN giúp loại bỏ DA không hợp lệ, không khả thi có phương án, xử lý điều chỉnh cho phù hợp để 87 DA tiếp tục thẩm định giai đoạn sau - Đối với phương pháp so sánh tiêu, phương pháp gần áp dụng tất giai đoạn thẩm định DAĐT, phương pháp sử dụng phổ biến sử dụng phương pháp dẫn dẫn tới việc rơi vào tình trạng so sánh máy móc, cứng nhắc, rập khuôn Do đó, cần đến trình độ, kỹ kinh nghiệm cán thẩm định - Phương pháp phân tích độ nhạy cần tiếp tục tăng cường sử dụng: phương pháp cần tiến hành thực không tiêu NPV mà cần tiến hành với tất tiêu hiệu tính toán IRR, DSCR… - Phương pháp dự báo phải sử dụng linh hoạt việc dự báo cung cầu sản phẩm DA, giá sản phẩm giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào Các phương pháp là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức… 2.2.2 Nhóm giải pháp chung Trên sở nhóm giải pháp cụ thể yêu cầu đặt với công tác thẩm định Nhóm giải pháp có liên quan cần thực là: 2.2.2.1 Về sách cho vay doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Thực đa dạng hóa khách hàng, phân tán rủi ro tín dụng nhiều mảng cho vay Riêng lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS: thực cho vay với DA văn phòng cho thuê, DA xây dựng khu chung cư, xây dựng chợ, khu du lịch, mua sắm sở phải DAĐT khả thi, hiệu quả, có khả hoàn trả vốn vay cho ngân hàng - Sàng lọc thật kỹ DA theo dõi chặt biến động thị trường nhà đất, khu vực có biến động lớn giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp Ngân hang chọn lọc cho vay đầu tư DA mà chủ đầu tư thực có lực triển khai sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường - Các DAĐT kinh doanh BĐS xếp vào loại DA cho vay trung dài hạn, thời gian cho vay DA thường dài Do đó, trình thẩm định DA phải đánh giá cách khách quan, khoa học, toàn diện Cán thẩm định 88 phải có nhìn dài hạn lĩnh vực kinh doanh BĐS Việc thẩm định không phân tích, đánh giá DA vòng tháng, hai tháng mà phải phân tích, đánh giá toàn vòng đời DA, toàn thời gian mà Ngân hàng cho DA vay nợ Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa DA kinh doanh BĐS theo quy định SGD DA cho vay Thời hạn cho vay tối đa DA xây dựng văn phòng cho thuê 10 năm Dự án xây nhà sở hạ tầng năm có sẵn DA xây dựng khu đô thị, khu dân năm cư, nhà DAĐT sở hạ tầng khu đô thị, năm khu dân cư DAĐT xây dựng khu du lịch 10 năm DAĐT trung tâm thương mại, hội năm nghị, chợ DA kết hợp Được xác định thời hạn tối đa cho vay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài DA loại 1, 2, 3, 4, 5, - Hoàn thiện quy chế cho vay kinh doanh BĐS sổ tay tín dụng SGD Sổ tay tín dụng SGD xây dựng từ năm 2005, cần tiến hành sửa đổi lại cho phù hợp với tình hình, công tác cho vay thẩm định giai đoạn 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng sử dụng có hiệu nguồn nhân lực  Bổ sung số lượng cán thẩm định Hiện số lượng cán phục vụ cho công tác thẩm định Sở so với khối lượng công việc, khối lượng DA cần phải thẩm định Do đó, thời gian tới, Sở cần tiếp tục tuyển dụng đào tạo thêm cán thẩm định Yêu cầu đặt cán thẩm định nói chung đặc biệt nhấn mạnh với cán thẩm định DA cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS là: - Có trình độ chuyên môn, am hiểu công tác thẩm định, nhanh nhạy, nhạy bén, có khả phân tích đánh giá tổng hợp, hiểu biết sách pháp luật 89 - Đội ngũ cán cần thông thạo việc đánh giá giá trị tài sản hiểu biết pháp luật BĐS… Muốn vậy, cán thẩm định cần thường xuyên cập nhật thông tin, văn pháp luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, quy định suất vốn đầu tư, yêu cầu việc đọc vẽ kỹ thuật, vẽ thiết kế… - Bên cạnh đó, cán thẩm định cần phải có thái độ, đạo đức làm việc tốt Cán thẩm định phải tiến hành thẩm định DA cách khách quan, độc lập, vô tư không lợi ích cá nhân Muốn công tác tuyển dụng cần tiến hành cách chặt chẽ, kỹ lưỡng khách quan Hiện nay, BIDV nói chung SGDI nói riêng đánh giá ngân hàng có sách tuyển dụng đào tạo cán tốt Tuy vậy, thực tế BIDV ngân hàng quốc doanh lớn Việt Nam, môi trường làm việc mà nhiều người mong muốn trường hợp cán tuyển dụng vào ngân hàng dựa sở thân quen mà dựa lực, trình độ  Nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ làm việc cán thẩm định - Cần đầu tư cho công tác đào tạo, cần tổ chức đào tạo cán cách thường xuyên thông qua lớp đào tạo chuyên đề, lớp đào tạo kỹ thẩm định DA như: chuyên đề phân tích tài doanh nghiệp, chuyên đề tính toán hiệu đầu tư DA, kỹ phân tích rủi ro DA, kỹ giao tiếp, tiếp xúc để khai thác, tìm kiếm thông tin từ khách hàng… - Tổ chức buổi hội thảo, chia sẻ đúc rút kinh nghiệm cán thẩm định với Phát động phong trào nghiên cứu khoa học, tập hợp sáng kiến, đề xuất có giá trị, phổ biến cho cán thực công tác thẩm định  Tổ chức, phân công cán cách hợp lý, khoa học - Cần tiến hành phân công cán cách hợp lý, chia cán thẩm định thành nhóm nhỏ, nhóm phục vụ công ty hoạt động đầu tư lĩnh vực đặc thù riêng Thông qua đó, cán thẩm định phát huy kiến thức, chuyên môn trình thẩm định, tránh bở ngỡ, vướng mắc không cần thiết ảnh hưởng đến thời gian thẩm định gây rủi ro việc lựa chọn DA 90  Xây dựng chế độ lương, khen thưởng đãi ngộ cho cán thẩm định cách phù hợp - Do tín dụng mảng hoạt động đóng vai trò quan trọng hoạt động ngân hàng Trong đó, công tác thẩm định DA đóng vai trò đầu mối then chốt để hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động vững chắc, ổn định, an toàn có hiệu Do đó, khung quỹ lương cho cán công nhân viên, cần xây dựng mức lương cho cán thẩm định cao so với vị trí lại - Áp dụng sách tiền lương đãi ngộ linh hoạt, cần có chế độ khen thưởng, đãi ngộ cho cán có thâm niên, nhiều kinh nghiệm lâu năm, có suất hiệu làm việc cao qua kích thích cán thẩm định làm việc đóng góp, cống hiến nhiều cho ngân hàng 2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA  Nâng cao chất lượng công tác thu thập xử lý thông tin - Để thông tin đầu vào cho trình thẩm định thông tin tin cậy, có chất lượng, phục vụ tốt đảm bảo xác, phục vụ đắc lực cho công tác thẩm định Cán thẩm định cần đa dạng hoá kênh thu thập, phân tích thông tin Nguồn thông tin thu không lấy từ văn bản, hồ sơ khách hàng mà cán phải thu thập thông tin từ: + Việc vấn, điều tra khách hàng: thông qua trình vấn mà phát tính trung thực khách hàng, đánh giá tình hình thực tế, lực khách hàng, loại bỏ số thông tin gây nhiễu từ chắt lọc thông tin báo cáo, hồ sơ khách hàng cách xác hơn, phục vụ tốt cho công tác thẩm định + Thu thập thông tin từ nguồn khác như: thông tin từ công ty nghiên cứu thị trường, từ bạn hàng khách hàng, từ đối thủ cạnh tranh khách hàng, từ tổ chức chuyên môn thu thập cung cấp thông tin, từ phương tiện truyền thông, văn bản, sách, ấn phẩm quan có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, từ văn bản, pháp luật, chủ trương, sách phủ 91 - Bên cạnh đó, cán thẩm định không dựa vào thông tin chiều khách hàng cung cấp hay bên cung cấp mà thẩm tra hay khẳng định phù hợp từ nguồn thông tin độc lập  Phát triển cập nhật hệ thống thông tin nội - Cập nhật hệ thống trang web nội ngân hàng BIDV, đảm bảo văn bản, sách BIDV phổ biến tới cán bộ, nhân viên ngân hàng - Xây dựng hoàn thiện hệ thống BDS - hệ thống tổng hợp tra cứu liệu thông tin khách hàng, tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng thông tin cách hiệu - Sau DA cần tiến hành tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định, tiến hành lưu trữ thông tin cách có hệ thống, tạo nguồn thông tin sở cho việc thẩm định DA  Bổ sung, đại hoá sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định - Đầu tư cho việc mua sắm, thay máy vi tính cũ, xuống cấp máy tính có tốc độ cao nên cài đặt mạng cho máy tính - Tăng cường đầu tư cho việc mua sắm phần mềm tin học đại, phù hợp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 mà Sở áp dụng - Cài đặt chương trình khai thác, tra cứu thông tin tiện ích để rút ngắn thời gian trình tìm kiếm thông tin, thông qua rút ngắn thời gian thẩm định DA 2.3 Một số kiến nghị Thẩm định DA công việc phức tạp, có phạm vi xem xét, bao quát rộng lớn, liên quan đến nhiều đối tượng, nội dung khác Do đó, để nâng cao chất luợng công tác thẩm dịnh cần có phối hợp chặt chẽ, đồng ngành, cấp, ngân hàng Nhà nước từ phía Ngân hàng ĐT&PTVN 2.3.1 Với Nhà nước bộ, ngành liên quan Với vai trò tầm vĩ mô, để giúp tạo điều kiện cho công tác thẩm định DAĐT DA kinh doanh BĐS, Nhà nước bộ, ngành liên quan cần: 92 - Trước hết, Nhà nước xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS: quan trọng công tác thẩm định DA sở thấy định hướng phát triển thị trường mà ngân hàng ban hành quy chế cho vay có sách thẩm định phù hợp với lĩnh vực - Thứ hai, Nhà nước cần ban hành hệ thống văn pháp luật rõ ràng đầy đủ: lĩnh vực kinh doanh BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS bao gồm: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, BĐS… Việc ban hành văn pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, tính khoa học, phối hợp văn luật việc điều tiết quan hệ BĐS lĩnh vực khác có vai trò quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật chủ đầu tư, hỗ trợ cho việc thẩm định cán dễ dàng - Thứ ba, Chính phủ thực thông qua việc đạo doanh nghiệp thực nghiêm túc chế độ thống kê, kế toán, kiểm toán, đồng thời xây dựng ban hành quy định ràng buộc trách nhiệm doanh nghiệp… Cần tạo điều kiện để công ty kiểm toán hoạt động hàng năm cần đưa danh sách công ty kiểm toán thức công nhận để báo cáo tài doanh nghiệp kiểm toán cách độc lập công ty uy tín, để có báo cáo tài có chất lượng cung cấp cho ngân hàng - Thứ tư, đặc biệt tài cần thực việc phân tích, đánh giá, phân loại doanh nghiệp định kỳ để ngân hàng có sách phát triển phù hợp với nhóm khách hàng - Thứ năm, Nhà nước bộ, ngành cần đứng cung cấp thông tin thông tin tình hình kinh tế vĩ mô, thông tin đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành… cách xác, thống để hỗ trợ hoạt động cho ngân hàng Đặc biệt cần xây dựng khung giá đất, giá xây dựng chuẩn thống cho DA để làm sở cho việc so sánh, đối chiếu giá 93 2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước - Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò đạo hoạt động hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam Điều hành đạo cách ổn định, chắn điều chỉnh Ngân hàng nhà nước sách tiền tệ: lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc… làm ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động Ngân hàng thương mại - Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành, hệ thống hoá kiến thức thẩm định DA, hỗ trợ cho ngân hàng thuơng mại nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định - Thứ ba, hàng năm Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức buổi hội thảo tổng kết kinh nghiệm toàn ngành, để tăng cường trao đổi, phối hợp ngân hàng việc nâng cao chất lượng thẩm định DAĐT toàn hệ thống - Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu cung cấp trung tâm thông tin ứng dụng CIC để cung cấp thông tin đầy đủ, xác cập nhật cho ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cần có sở liệu tốt để làm sở cho ngành phân tích 2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN - Thứ nhất, Ngân hàng ĐT&PTVN cần xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin nội toàn hệ thống BIDV, đồng thời hệ thống phải cập nhật thông tin với độ xác cao Tiến hành xây dựng hệ thống sở liệu doanh nghiệp theo ngành nói chung ngành kinh doanh BĐS nói riêng với thông số tham khảo DA tương tự - Thứ hai, tăng cường tiến hành hướng dẫn, hỗ trợ SGD, chi nhánh việc thực hiện, hiểu biết nắm bắt văn bản, quy định liên quan đến hoạt động tín dụng, hoạt động thẩm định cách đầy đủ kịp thời - Thứ ba, không ngừng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ, việc đào tạo theo khoá học nghiệp vụ ngắn hạn, Ngân hàng ĐT&PTVN nên tạo điều kiện cho cán tham gia khoá học khác tiếng anh, kỹ giao tiếp khách hàng…, tổ chức buổi giao lưu, trao đổi cán toàn hệ thống 94 để tạo điều kiện nâng cao trình độ, kỹ làm việc điều kiện mới: hội nhập cạnh tranh gay gắt - Thứ tư, tổ chức đoàn kiểm tra, tra kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định SGD chi nhánh, phải đảm bảo tự chủ hoạt động thẩm định SGD chi nhánh Đồng thời, hỗ trợ, cử cán có kinh nghiệm lâu năm hỗ trợ hoạt động khó khăn SGD chi nhánh hoạt động thẩm định, công tác quản lý rủi ro - Thứ năm, hình thành quỹ đầu tư dài hạn vay đầu tư BĐS hỗ trợ người mua nhà Quỹ đầu tư góp phần tránh rủi ro cho Ngân hàng cho khách hàng, doanh nghiệp, người vay vốn thị trường BĐS có diễn biến xấu, bất thường xảy 2.3.4 Với doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS - Thứ nhất, cần chấp hành nghiêm chỉnh Luật doanh nghiệp, Luật kế toán quy định tài chính, kế toán Nhà nước, thực kiểm toán báo cáo tài hàng năm, cung cấp thông tin báo cáo xác kịp thời cho SGD có yêu cầu - Thứ hai, sử dụng vốn vay ngân hàng mục đích, tuân thủ nội dung Hợp đồng tín dụng Phối hợp với Ngân hàng việc thẩm định kiểm tra trước sau cho vay Thiện chí, hợp tác với Ngân hàng việc xử lý tài sản bảo đảm - Thứ ba, đổi nâng cao trình độ quản trị điều hành doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Tích cực chủ động tiếp cận sử dụng dịch vụ tài chính, ngân hàng đặc biệt dịch vụ tư vấn hỗ trợ quản lý tài chính, lập DA kinh doanh - Thứ tư, không ngừng đổi công nghệ, nắm bắt thông tin, trọng sản phẩm hàng hoá làm phải có tính cạnh tranh thị trường tiêu thụ Trong giai đoạn diễn biến thị trường BĐS nay, để cung cấp DAĐT tốt, có tính khả thi cao cho ngân hàng Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải dựa vào lực thân, mối quan hệ, nguồn hàng chuẩn, phân tích kỹ thị trường, tìm kiếm thông tin để bán sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu 95 người tiêu dùng Theo đánh giá nhiều chuyên gia, với thời điểm thời gian tới: doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên hướng tới phân khúc thị trường để kích cầu nhà giá rẻ đến trung bình sở kết hợp ba điều kiện: vốn đầu tư, sách tín dụng hợp lý cho người mua, tìm kiếm mối liên kết đa phương tạo lực mới, đủ lực phát triển, khai thác DA KẾT LUẬN Thông qua việc xem xét công tác thẩm định Dự án kinh doanh bất động sản SGD BIDV: từ quy trình, nội dung đến phương pháp, cách thức thẩm định minh họa thông qua Dự án mẫu cụ thể thấy công tác thẩm định Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở đạt nhiều kết khả quan: Sở có quy trình thẩm định thống tuân thủ theo quy trình đó, áp dụng phương pháp khác trình thẩm định, đảm bảo tuân thủ thời gian tiến độ Tuy vậy, công tác thẩm định gặp khó khăn, vướng mắc cách thức tổ chức mô hình thẩm định cũ chưa thực phù hợp, đôi lúc tượng chồng chéo Cùng với trình cấu, tổ chức đại hóa ngân hàng, Sở Giao dịch có thay đổi công tác tổ chức thẩm định với Sở nhấn mạnh vai trò công tác thẩm định Tuy vậy, thời gian tới, để hoàn thiện nâng cao chất lượng thẩm định Dự án đầu tư đặc biệt Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trước diễn biến khó lường trước thị trường việc thực nhóm 96 giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định nhóm giải pháp chung sách cho vay, nâng cao chất lượng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định điều cần thiết 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS.Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình: Lập Dự án đầu tư, Nxb Thống kê PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc Dân Đinh Thế Hiển (2002), Lập thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư, Nxb Thống kê, Hà nội Công ty định giá dịch vụ tài Việt nam (2008), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS, định giá BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, Chuyên đề định giá BĐS Luật Kinh doanh BĐS Số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 Luật Dân Số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai Báo cáo kết kinh doanh Sở Giao Dịch I năm 2006, 2007, 2008 Tài liệu kỷ yếu Sở Giao dịch I 10 Các trang Web: www.muabannhadat.com.vn www.diaoconline.vn www.dothi.vnexpress.net Phụ lục 01: Các thông số đầu vào DA Tiêu chí I II III IV V VI Tổng mức vốn đầu tư DA Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí BQLDA chi phí khác Chi phí nộp tiền sử dụng đất cho NS Chi đền bù hỗ trợ cho Cty Da Giầy HN Lãi vay TGTC Dự phòng phí Nguồn vốn đầu tư DA Vốn tự có Vốn huy động khác Vốn vay Ngân hàng Chi phí vốn Lãi suất vay vốn Lãi suất chiết khấu Thời gian vay vốn Thông tin diện tích khai thác Diện tích đất đường giao thông Diện tích đất XD công trình Diện tích đất XD nhà trẻ Diện tích đất hành lang bảo vệ Diện tích đất chuyển nhượng Diện tích xây dựng nhà Tổng Thông tin thuế TNDN Mức thuế Thông tin hiệu suất kinh doanh Đất chuyển nhượng Nhà thấp tầng Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ Trước thuế Sau thuế 149,331 52,123 450 8,859 59,144 16,087 6,360 6,758 155,924 57,335 495 9,745 59,144 16,087 6,360 6,758 155,924 42,000 61,342 52,582 Tỷ trọng 100% 36.8% 0.3% 6.2% 37.9% 10.3% 4.1% 4.3% 100% 27% 39% 34% 11.40% 10.47% 2,25 Kinh doanh 1,028 7,548 21,456 30,032 Mức thuế 28.0% năm năm năm Đơn vị m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đơn vị /năm Mặt 3,991 7,659 1,028 557 7,548 7,548 13,235 Đơn vị năm Năm 2008 30% 20% 30% 20% VII Đơn giá kinh doanh Đất chuyển nhượng Nhà thấp tầng Tiến độ nộp tiền Tỷ lệ đóng tiền đợt năm 2008 Tỷ lệ đóng tiền đợt năm 2009 Tỷ lệ đóng tiền đợt năm 2010 Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ Đơn giá 17.5 2.1 30% 30% 40% 1.64 Giá trị Giá trị Giá trị trđ/m2 Năm 2009 30% 20% 30% 20% 100% Đơn vị trđ/m2 trđ/m2 Phụ lục 02: Bảng phân tích độ nhạy DA giá bán tổng mức đầu tư DA thay đổi PA tĩnh NPV Thay đổi tổng mức đầu tư $5,284.8 -30% -20% -10% -5% 5% 10% 20% 30% Thay đổi giá bán -15% -10% 14380.927 6509.519 -1398.655 -5363.105 -9333.159 -13308.059 -17287.182 -25256.089 -33236.615 19252.769 11380.839 3472.274 -492.335 -4462.527 -8437.548 -12416.775 -20385.853 -28366.507 -5% 24127.485 16254.683 8345.449 4380.565 410.128 -3565.110 -7544.530 -15513.933 -23494.846 -1% 0% 1% 5% 10% 15% 28029.328 20155.576 12245.609 8280.418 4309.710 334.228 -3645.410 -11615.184 -19596.400 29005.077 21131.052 13220.873 9255.595 5284.808 1309.256 -2670.445 -10640.329 -18621.633 29980.940 22106.629 14196.228 10230.857 6259.987 2284.360 -1695.408 -9665.406 -17646.804 33885.547 26009.948 18098.547 14132.757 10161.513 6185.551 2205.480 -5765.039 -13746.867 38768.897 30891.371 22978.471 19012.052 15040.244 11063.775 7083.246 -888.063 -8870.547 43655.129 35775.325 27860.647 23893.481 19921.003 15943.930 11962.855 3990.599 -3992.672 Phụ lục 03: Tác giả tính toán thêm thay đổi NPV lãi suất thay đổi hiệu suất bán nhà thay đổi NPV Thay đổi hiệu suất bán nhà PA tĩnh $5,284.8 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% Thay đổi lãi suất -20% -15% -10% -5% -2183.691 1323.408 3814.064 5288.961 5748.780 5194.204 3625.916 -2107.202 1367.840 3832.405 5286.733 5731.061 5165.629 3590.675 -2030.236 1412.903 3851.483 5285.305 5714.169 5137.878 3556.232 -1952.802 1458.587 3871.286 5284.666 5698.095 5110.943 3522.578 0% 5% 10% -1874.909 -1796.568 1504.882 1551.778 3891.806 3913.033 5284.808 5285.720 5682.830 5668.365 5084.816 5059.489 3489.707 3457.610 -1717.788 1599.266 3934.956 5287.394 5654.691 5034.953 3426.282 15% 20% -1638.578 -1558.947 1647.335 1695.977 3957.566 3980.854 5289.820 5292.989 5641.800 5629.682 5011.201 4988.224 3395.714 3365.899 Giải thích: - Lãi suất DA xác định bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau bình quân Sở giao dịch Ngân hàng Thương mại quốc doanh địa bàn Hà nội (+) phí ngân hàng 3,0%/năm Lãi suất cho vay điều chỉnh tháng/lần Lãi suất thay đổi  ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn DA  thay đổi lãi suất cần tính đến tính toán tiêu hiệu tài DA - Hiệu suất bán nhà tính toán dựa sở ước tính dự báo chủ đầu tư cán thẩm định Hiệu suất bán nhà thay đổi  ảnh hưởng đến doanh thu DA  thay đổi hiệu suất bán nhà cần tính toán tính toán hiệu tài DA