LI M U Trong năm gần đây, từ kinh tế nớc ta chuyển sang chế thị trờng, hiệu công tác đầu t nói chung hoạt động đầu t sở sản xuất kinh doanh nói riêng ngày đợc quan tâm Cùng với sách mở cửa Đảng Nhà nớc, mặt kinh tế Việt Nam thay đổi nhanh chóng, tốc độ tăng trởng kinh tế ổn định môi trờng kinh tế vĩ mô ngày đợc cải thiện Với chuyển đổi kinh tế theo hớng trên, nhà quản lý kinh tế Việt Nam bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu t theo dự án Sau thời gian bỡ ngỡ với học hỏi tự thân nghiên cứu, nhà quản lý doanh nghiệp Việt Nam có nhiều tiến công tác lập dự án, nhiều dự án đợc phép triển khai phát huy hiệu mang lại lợi ích to lớn cho kinh tế Bên cạnh số dự án đầu t trình thực vận hành gặp nhiều khó khăn, bất lợi dẫn đến thất bại nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan khác nh thiếu vốn, nhập công nghệ thiết bị lạc hậu, không đồng bộ, mua nguyên vật liệu với giá đắt giá thị trờng, Một nguyên nhân không phần quan trọng công tác lập phân tích dự án đầu t không đợc quan tâm mức, trình nghiên cứu số liệu tính toán tiêu cha cẩn thận dẫn đến sai lầm việc định đầu t Trong trình lập dự án đầu t lĩnh vực xây dựng nhà không tránh khỏi thiếu sót Vì qua trình thực tập công ty xây dựng phát triển nhà quận Hai Bà Trng em xem xét, đánh giá bớc lập dự án xây dựng nhà quận, nhìn chung đầy đủ bớc nhng số mặt hạn chế, phân tích, đánh giá phiến diện Chính lý em chọn đề tài "Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà quận Hai Bà Trng" nhằm mục đích nghiên cứu dự án xây dựng, tìm u nhợc điểm công tác lập dự án, nguyên nhân từ đề giải pháp góp phần giải hạn chế tồn tại, nâng cao hiệu công tác đầu t doanh nghiệp xây dựng nhà quận toàn đất nớc Phơng pháp nghiên cứu:Đề tài đợc nghiên cứu sở lấy chủ nghĩa vật biện chứng làm phơng pháp luận sử dụng phơng pháp thống kê, toán kinh tế trình nghiên cứu đối tợng thực phân tích tổng hợp số liệu Kết cấu luận văn: Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung đầu t dự án đầu t Chơng II: Thực trạng công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà quận Hai Bà Trng - Hà Nội Chơng III: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t xây dựng phát triển nhà quận thời gian tới Chơng I Lý luận chung đầu t dự án đầu t I Đầu t phát triển vai trò kinh tế Quốc dân: 1.Khái niệm đầu t chung đầu t phát triển: Nh ta biết thuật ngữ "đầu t " (investment) đợc hiểu đồng nghĩa với bỏ ra, hi sinh nh tiền, sức lao động, cải vật chất, trí tuệ với kì vọng đạt đợc kết có lợi cho ngời đầu t tơng lai Đầu t phát hay gọi đầu t tài sản vật chất sức lao động: loại đầu t ngời có tiền bỏ để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống ngời dân xã hội Đó việc bỏ tiền để xây dựng nhà kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ, bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động cở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế -xã hội Vai trò đầu t phát triển kinh tế quốc dân: a Đầu t vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu kinh tế: Khi tiến hành đầu t, có lợng tiền lớn đợc đa vào kinh tế để mua sắm nguyên vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ làm cho tổng cầu kinh tế tăng nhanh ngắn hạn Lúc này, kết đầu t cha phát huy tác dụng nên tổng cung kinh tế cha thay đổi tăng lên cầu làm cho sản lợng cân tăng lên giá yêu tố đầu vào tăng Đến dự án vào hoạt động, lực sản xuất mơi đợc đa vào sử dụng làm tăng lực sản xuất toàn xã hội, làm tổng cung tăng lên kéo theo tăng lên sản lợng tiềm giá cân giảm Đây tác dụng dài hạn đầu t Vậy nên nhờ có tăng lên đầu t mà sản lợng nh lực sản xuất toàn xã hội tăng lên giá giảm xuống Đây tác động tích cực đầu t b Đầu t tác động mặt đến ổn định kinh tế: Khi tăng đầu t, cầu yếu tố đầu t tăng làm cho giá hàng hóa liên quan tăng đến mức độ dãn đến tình trạng lạm phát kéo theo sản xuất đình trệ, đới sống ngời lao động gặp khó khăn tiền lơng thực tế ngày thấp, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại Mặt khác, tăng đầu t làm cho sản xuất ngành phát triển, thu hút thêm lao động, giảm tình trạng thất nghiệp, nâng cao đời sống cho ngời lao động, giảm tệ nạn xã hội Khi giảm đầu t kéo theo giảm tốc độ lạm phát, làm cho giá kinh tế quốc dân ổn định, mức sống dân c ổn định Nhng đầu t giảm số chỗ làm việc làm giảm dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng lên, tệ nạn xã hội tăng làm ảnh hởng đến đời sống tầng lớp dân c Do dù tăng hay giảm đầu t có tác động đến ổn định kinh tế Vai trò Nhà nớc phải điều tiết cho tăng giảm đầu t phù hợp với xu vận động kinh tế, giữ đợc mức tăng trởng kinh tế tốc độ cao mà ổn định xã hội c Đầu t tác động đến tăng trởng Mỗi kinh tế giai đoạn có hệ số ICOR đặc trng cho hiệu vốn đầu t bỏ ra: Mức tăng GDP = Tổng mức đầu t ICOR Khi hệ số ICOR không đổi mức tăng GDP phụ thuộc vào vốn đầu t, việc gia tăng tổng mức đầu t làm tăng GDP nhiều làm tăng tốc độ tăng trởng kinh tế Vì đầu t tác động mạnh mẽ tới mức độ tăng trởng kinh tế d Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệp nớc cho thấy, động lực để tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9-10% tăng cờng đầu t nhằm tạo ta phát triển nhanh khu vực công nghiệp dịch vụ, ngành dễ dàng đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng tiềm vô hạn trí tuệ ngời Khu vực công nghiệp dịch vụ đạt đợc tốc độ tăng trởng 15-20% nhng khu vực nông nghiệp hạn chế đất đai điều kiện sinh học nên tốc độ tăng trởng khó đạt 5-6% Do để tiến hành việc chuyển dịch cấu ngành kinh tế phải tập trung phát triển cho ngành có tốc độ tăng trởng cao, muốn cần phải có vốn đầu t Về cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải cân đối phát triển vùng, đa vùng phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi vùng có khả phát triển nhanh làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển e Đầu t với việc tăng cờng khả công nghệ khoa học kỹ thuật đất nớc Tất ngành kinh tế quốc dân, lĩnh vực sản xuất kinh doanh cần tới phát triển khoa học kỹ thuật công nghệ Khoa học kỹ thuật phát triển làm tăng suất lao động, tạo sản phẩm mới, tăng cờng khả sản xuất kinh tế Khoa học kỹ thuật phát triển giúp tạo công nghệ đại làm cho trình sản xuất rút ngắn đợc thời gian thực chất lợng sản phẩm cao Muốn có trình độ khoa học kỹ thuật phát triển, công nghệ tiên tiến phải tiến hành tự nghiên cứu mua nớc Nếu tự nghiên cứu cần phải đầu t cho trang thiết bị, sở hạ tầng, nhân lực, nguyên vật liệu, cần thiết cho trình nghiên cứu Nếu mua nớc cần phải có tiền để trả cho quyền sở hữu sử dụng công nghệ, bí kỹ thuật Cả đờng cần nhiều vốn đầu t Vì đầu t góp phần tăng cờng lực khoa học công nghệ cho quốc gia, Việt Nam 90 nớc công nghệ f Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ Đầu t sở sản xuất kinh doanh dịch vụ đầu t để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở nh xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, tăng cờng vốn lu động, nghiên cứu mua công nghệ mới, làm tăng lực sản xuất, tăng suất lao động, tạo sản phẩm mới, nâng cao khả cạnh tranh doanh nghiệp kinh tế thị trờng II Dự án đầu t: Dự án đầu t: a Khái niệm: Dự án đầu t tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch công đầu t phát triển kinh tế xã hội phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt đợc kết quản định thực mục tiêu xác định tơng lai b Nội dung dự án đầu t - Các mục tiêu dự án: + Mục tiêu phát triển chung: đóng góp dự án phát triển chung xã hội, toàn kinh tế + Mục tiêu trớc mắt: mục đích cụ thể việc thực dự án ngời có vốn nhng không đợc đối lập với mục tiêu phát triển chung - Các kết dự án: Là kết cụ thể, định lợng, đợc tạo từ hoạt động khác dự án Đây điều kiện cần thiết để thực đợc mục tiêu dự án - Các hoạt động: Là nhiệm vụ hành động đợc thực dự án để tạo kết dự án Các hoạt động với định biểu thực phân công trách nhiệm phận thực dự án tạo thành kế hoạch làm việc dự án - Các nguồn lực: Bao gồm nguồn tài chính, vật chất, ngời cần thiết để tiến hành hoạt động dự án giá trị nguồn lực vốn đầu t dự án - Thời gian: án Là độ dài cần thiết để thực mục tiêu nh hoạt động dự c Chu kỳ dự án đầu t: Chu kỳ dự án đầu t bớc giai đoạn mà dự án phải trải qua bắt đầu t dự án ý đồ đến dự án đợc hoàn thành chấm dứt hoạt động: Sơ đồ chu kỳ dự án đầu t: ý đồ dự án đầu t Chuẩn bị đầu t Thực đầu t Sản xuất kinh doanh ý đồ dự án Sự cần thiết phải đầu t theo dự án: Hoạt động đầu t phát triển có đặc điểm khác biệt với loại hình đầu t khác là: + Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi số vốn lớn để nằm khê đọng suốt trình thực đầu t Do thời gian vốn không sinh lời +Thời gian để tiến hành công đầu t thành phát huy tác hoạt động để thu hồi đủ vốn bỏ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều năm tháng không tránh khỏi tác động hai mặt tích cực tiêu cực yếu tố không ổn định tự nhiên, xã hội, trị, kinh tế +Các thành hoạt động đầu t phát triển công trình xây dựng hoạt động nơi mà đợc tạo dựng nên Do điều kiện địa lý, địa hình có ảnh hởng lớn đến trình thực đầu t nh tác dụng sau kết đầu t +Mọi thành hậu trình thực đầu t chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định theo thời gian điều kiện địa lý không gian Vậy để đảm bảo cho công đầu t mang lại hiệu kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Sự chuẩn bị đợc thể việc soạn thảo dự án đầu t (lập dự án đầu t ), có nghĩa phải thực đầu t theo dự án đợc soạn thảo với chất lợng tốt III Phơng pháp luận lập dự án đầu t phát triển: Các giai đoạn hình thành thực dự án đầu t: Quá trình hình thành thực dự án đầu t trải qua giai đoạn: Chuẩn bị đầu t, thực đầu t vận hành kết đầu t Trong giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu t tạo tiền đề định thành công hay thất bại giai đoạn sau Tổng chi phí cho giai đoạn chiếm 0,5-15% vốn đầu t dự án làm tốt công tác chuẩn bị đầu t tạo điều kiện cho việc sử dụng tốt 85-99,5% vốn đầu t giai đoạn thực đầu t đảm bảo tiến độ, phá làm lại, tránh đợc chi phí không cần thiết khác; Trong giai đoạn 2, 85-99,5% vốn đầu t dự án đợc chia nằm khê đọng suốt thời gian thực đầu t Đây năm lơng vốn lớn không sinh lời Thời gian thực đầu t kéo dài, vốn ứ đọng nhiều, tổn thất lớn, lại thêm tổn thất thời tiết gây vật t, thiết bị cha thi công, công trình đợc xây dựng dở dang Vì phải tuân thủ theo tiến độ bớc vạch hồ sơ dự án giai đoạn 3, kết đầu t giai đoạn thực đầu t đảm bảo tính đồng bộ, giá thành thấp, chất lợng tốt, địa điểm tiêu thụ thích hợp với quy mô tối u dự án chắn có lãi Ngợc lại, ảnh hởng đến tồn doanh nghiệp nh lãng phí tiền công sức toàn xã hội, lúc tạo ảnh hởng tiêu cực đầu t đầu t: Trình tự nội dung nghiên cứu trình soạn thảo dự án Quá trình soạn thảo dự án đầu t trải qua cấp độ nghiên cứu theo hớng ngày chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn hơn, thời gian cần thiết cho việc hoàn thành công việc nghiên cứu dài mức độ xác kết qua nghiên cứu ngày cao hơn, kết luận rút xác khía cạnh dự án Các cấp độ nghiên cứu là: - Nghiên cứu phát hội đầu t - Nghiên cứu tiền khả thi - Nghiên cứu khả thi a Nghiên cứu phát hội đầu t: Mục đích bớc nghiên cứu xác định cách nhanh chóng nhng tốn hội đầu t Phần lớn dự án đầu t, đặc biệt dự án đầu t xây dựng với quy mô lớn từ nguồn ngân sách Nhà nớc đợc xuất phát từ chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội đất nớc, ngành hay lãnh thổ Tuy chia việc hình thành ý tởng đầu t theo nhóm: + Cơ hội đầu t chung: Đây ý tởng đầu t xuất phát từ sách phát triển kinh tế - xã hộ đất nớc, vùng lãnh thổ Các hoạt động nghiên cứu điều tra, khảo sát nằm ý đồ chiến lợc phát triển; thứ tự u tiên chiến lợc phát triển Tổ chức, cá nhân có điều kiện khả thi có quyền bình đẳng việc tiếp xúc với hội đầu t chung + Cơ hội đầu t riêng hay gọi hội đầu t vi mô: ý tởng đầu t đợc hình thành đầu nhà quản lý, sản xuất, kinh doanh tổ chức cụ thể ý tởng đầu t xuất phát từ nhu cầu thị trờng; phát triển kinh tế - xã hộ nhu cầu cạnh tranh lợi nhuận Để phát hội đầu t cần xuất phát từ sau: + Căn vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hộ đất nớc, địa phơng chiến lợc phát triển kinh doanh ngành sở? + Căn vào nhu cầu nớc giới mặt hàng hoạt động dịch vụ cụ thể + Căn vào nhu cầu nớc giới mặt hàng hoạt động dịch vụ cụ thể + Căn vào tiềm sẵn có tài nguyên thiên nhiên, nguyên vật liệu, vốn, lao động cần thiết để thực dự án + Căn vào việc dự đoán kết tài chính, kinh tế - xã hội đạt đợc thực dự án đầu t Bản chất việc nghiên cứu hội đầu t sơ lợc Việc xác định đầu vào, đầu hiệu kinh tế - xã hội, tài hội đầu t dựa vào ớc tính tổng hợp dự án tơng tự hoạt động nớc hay nớc b Nghiên cứu tiền khả thi: Đây bớc nghiên cứu hội đầu t có nhiều triển vọng đợc lựa chọn có quy mô đầu t lớn, phức tạp mặt kỹ thuật, thời gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động Đối với dự án đầu t quy mô nhỏ, đơn giản kỹ thuật bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi Nội dung dự án tiền khả thi bao gồm: b1 Các cứ, sở xác định cần thiết phải đầu t: + Cơ sở pháp lý + Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, điều kiện kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch dài hạn, sách kinh tế xã hội b2 Xác định nhu cầu yếu tố đầu vào, khả năng, giải pháp đảm bảo đầu vào + Xác định nhu cầu sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu, lợng nớc, khí, + Phân tích nguồn, điều kiện, khả đảm bảo loại nhu cầu + Đề xuất định hớng giải pháp đảm bảo yếu tố đầu vào b3 Khu vực, địa điểm: + Kinh tế địa điểm: Các tiêu sử dụng đất, yếu tố ảnh hởng đến giá thành công trình (kể thuế đất) yếu tố ảnh hởng đến chi phí trình xây dựng, sản xuất tiêu thụ sản phẩm + Mối quan hệ quy hoạch tổng thể ngành vùng lãnh thổ + Các mặt xã hội địa điểm: Những đặc điểm sách liên quan đến dầu t phát triển khu vực, trạng địa điểm, thuận lợi khó khăn việc sử dụng mặt b4 Phân tích kỹ thuật: + Khái quát loại hình công nghệ, u nhợc điểm, ảnh hởng tới môi trờng sinh thái, khả điều kiện ứng dụng, hớng giải nguồn điều kiện cung cấp trang thiết bị, so sánh sơ bộ, đề nghị công nghệ lựa chọn + Các yêu cầu, giải pháp xây dựng: Địa hình, địa chất, thủy văn đặc điểm xây lắp Dự kiến giải pháp xây dựng tổ chức thi công Tiến độ thi công, nguồn cung cấp vật liệu xây dựng, thiết bị thi công b5 Sơ ớc tính nhu cầu lao động giải pháp tổ chức sản xuất b6 Phân tích tài chính: Giới hạn việc xác định tổng vốn đầu t Trong nhân vốn cố định, vốn lu động Khả năng, điều kiện huy động nguồn vốn Phơng án huy động vốn nợ Ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ, lãi, khả hoàn vốn, trả b7 Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội: + Ước tính giá trị gia tăng, đóng góp (tăng việc làm, thu nhập ngời lao động, thu ngân sách, ) chịu + Các lợi ích mặt xã hội, môi trờng kể xã hội phải gánh b8 Các điều kiện tổ chức thực hiện, thời gian thực dự án: b9 Kết luận kiến nghị 10 Biểu: Tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà Hồ Quỳnh TT Phân loại chi phí Giá trị (đồng) A Phần kỹ thuật hạ tầng nhà - San lấp mặt (bổ sung) 187.050.000 - Làm đờng bê tông xi măng 234.960.000 - Làm đờng hè - Làm hệ thống cấp điện 475.000.000 + Trạm biến áp 180KVA 330.000.000 + Tuyến cáp đèn đờng 145.000.000 - Làm hệ thống cấp nớc 105.000.000 - Làm hệ thống thoát nớc 423.000.000 1.501.660.000 66.650.000 10 - Cây xanh thảm cỏ 10.000.000 11 B Phần xây lắp công trình 9.383.550.000 12 - Xây dựng nhà 8.530.500 13 - Hệ thống kỹ thuật nhà (10%) 853.050.000 14 C Các chi phí khác 15 - Tiền thuê sử dụng đất 873.240.000 16 - Khảo sát thiết kế 300.000.000 17 - Chi phí quản lý dự phòng 641.200.000 18 - Chi phí đền bù san lấp mặt 688.000.000 19 - Trả lãi vay cho Ngân hàng 1.203.322.000 20 D Tổng kế chi phí xây dựng 14.590.972.000 21 E Chi phí quản lý kinh doanh bảo hiểm (5%) 52 729.548.600 Bảng chi phí sản xuất năm bao gồm chi phí nguyên vật liệu, điện, nớc, nhiên liệu, lơng công nhân bảo hiểm xã hội, chi phí đền bù, quản lý dự phòng, khoản chi phí khảo sát thiết kế đợc trả cho đại học mỏ địa chất, khoản lãi phải trả Ngân hàng Đầu t phát triển Hà Nội, phần khấu hao đợc tính cho máy móc thiết bị xây lắp Bảng 19: Chi phí sản xuất năm Đơn vị: đồng TT Hạng mục Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ Nguyên vật liệu 5.208.730.000 - - - Nguyên vật liệu phụ 1.287.377.000 - - - Điện, nớc, nhiên liệu 949.698.000 - - - Lơng 1.314.000.000 328.500.000 58.800.000 58.800.000 BHXH (5% lơng) 657.000.000 16.425.000 2.940.000 2.940.000 Đền bù san lấp mặt 545.000.000 55.000.000 88.000.000 Quản lý dự phòng 441.250.000 65.255.000 65.255.000 Chi phí khảo sát thiết kế 250.000.000 50.000.000 Khấu hao (MMTB + xây lắp) 136.000.000 99.758.000 10 Trả lãi vay ngân hàng 1.203.322.000 11 Quản lý KD BHTS 182.387.150 182.387.150 182.387.150 182.387.150 12 Chi phí khác (MMTB + xanh ) 395.735.000 201.422.000 201.422.000 201.421.000 13 Chi phí thuê quyền sử dụng đất 873.240.000 14 Tổng cộng 898.989.150 598.804.150 614.746.150 13.443.739.150 - 99.758.000 - 69.440.000 99.758.000 - Trên sở tính toán chi phí sản xuất ta lập bảng dự trù lỗ lãi bảng thu hồi ròng dự án nh sau: Bảng 20: Dự trù lợi nhuận TT Danh mục Năm thứ 54 Năm thứ Năm thứ Năm thứ 4 Doanh thu Thuế doanh thu (4%) Doanh thu (1-2) Chi phí Lợi nhuận trớc thuế (3-4) Thuế lợi tức Lợi nhuận sau thuế (5-6) Năm Năm thứ 12.750.000.000 510.000.000 12.240.000.000 13.443.739.150 898.989.150 11.341.010.850 1.134.101.085 10.206.909.765 Bảng 21: Thu hồi ròng Lợi nhuận ròng Khấu hao - 5.610.000.000 224.400.000 5.385.600.000 898.804.150 4.786.795.850 478.689.585 4.308.116.265 Thu hồi ròng 136.000.000 136.000.000 Năm thứ 10.206.909.765 99.758.000 10.306.667.765 Năm thứ 4.308.116.265 99.758.000 4.407.874.265 Năm thứ 2.531.208.465 99.758.000 2.630.966.465 Tổng cộng 17.046.234.495 435.274.000 17.481.508.495 55 3.570.000.000 142.800.000 3.427.200.000 614.746.150 2.812.453.850 281.245.385 2.531.208.465 Với nguồn thu hồi ròng tháng 1-1998 Công ty trả nợ hết nợ cho Ngân hàng d Nghiên cứu mặt kinh tế, xã hội dự án: Dự án xây dựng nhà Hồ Quỳnh đạt đợc mục tiêu sau: - Tạo tài sản khu chung c tầng theo dự tính giải thêm 200 nhân địa bàn quận góp phần giảm số ngời hộ đồng thời tăng diện tích bình quân đầu ngời - Tạo thêm việc làm thu nhập cho ngời lao động: + Thu nhập bình quân 550.000 đồng/tháng + Số lợng lao động: 100 cán kỹ s 200 công nhân (hợp đồng) - Đóng góp cho Ngân sách: + Nộp tiền sử dụng đất theo 2951/QĐ-UB: 873.240.000 đ + Thuế doanh thu 4% + thuế lợi tức: 2.771.226.055 đ - Giải nhu cầu nhà cho đối tợng không địa bàn quận mà đối tợng khác thành phố Hà Nội - Dự án nhà Hồ Quỳnh có địa nối Bệnh viện Thanh Nhàn tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sống hộ an tâm đau ốm, bệnh tật - Tại khu xóm Quỳnh có nhà trẻ mẫu giáo trờng PTCS đảm bảo cho việc học tập, vui chơi, giải trí hệ trẻ - Chợ họp ngõ Quỳnh ngõ Mai Hơng phục vụ nhu cầu tối thiểu cho dân - Với 30% tổng số nhà giao cho thành phố điều tiết Dự án thực phần quy hoạch nhà giao thông, cải thiện môi trờng việc tạo 500 m2 thảm cỏ xanh; 610 m cống thoát nớc IV Những tồn công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà quận Hai Bà Trng thời gian qua: Trong thời gian qua, công ty xây dựng nhà quận Hai Bà Trng góp phần hoàn thiện nâng cấp nhiều công trình nhà toàn diện tích quận Với khoảng 36 dự án tổng số vốn đầu t 164.995, 37 triệu đ từ năm 1993-1998 công ty xây dựng nhà góp phần cải thiện mặt sau: làm tăng diện tích bình quân đầu ngời 6m2/ngời nâng cao số tầng cao trung bình 3,3 tầng cho công trình, giảm mật độ c trú số phờng có mật độ 56 cao điển hình Để tiếp tục tăng lợng vốn đầu t cho xây dựng nhà tăng số dự án, công trình đợc hoàn thiện thời gian tới, tổng công ty, công ty xây dựng cần tiếp tục hoàn thiện mặt khiếm khuyết thiếu sót công tác lập dự án đầu t Công tác lập dự án đầu t có tầm quan trọng đặc biệt mang tính chất định tới thành công hay thất bại dự án bớc vào giai đoạn thực đầu t vận hành dự án hay đa công trình vào sử dụng Vì việc hoàn thiện công tác lập dự án công ty xây dựng nhà góp phần phát triển thêm ngành xây dựng tơng lai Qua trình nghiên cứu trình lập dự án đầu t xây dựng nhà Hồ Quỳnh - dự án điển hình công ty xây dựng nhà quận Hai Bà Trng mô hình chung dự án công ty tiến hành địa bàn Quận rút đợc tồn sau đây: a Giai đoạn nghiên cứu hội đầu t: Trong giai đoạn dự án không nêu cụ thể nhu cầu nhà nhân dân quận nêu sơ tình trạng nhà chật hẹp, diện tích bình quân đầu ngời thấp, dân số tăng nhanh Không có số liệu cụ thể Tuy nhiên, giai đoạn nêu đợc số xuất phát nh: + Căn vào tiềm đất sẵn có đất + Căn vào nhu cầu cho 200 nhân + Căn vào chiến lợc Quận lĩnh vực xây dựng nhà Trong giai đoạn này, nghiên cứu không nêu đợc kết tài chính, xã hội đạt đợc thực dự án nh ớc tính tổng hợp nguồn vốn, đầu vào nh dự án có xây dựng thờng thực b Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi: Do đa số dự án ngành xây dựng nhà không tiến hành giai đoạn mà sâu nghiên cứu giai đoạn khả thi nên công tác lập dự án khả thi cần phải tỷ mỉ chi tiết nên đầu t thời gian tiền vốn cho giai đoạn nghiên cứu lớn sở chung hay mục tiêu chung để phát triển mục tiêu, công việc cụ thể Nguyên nhân đa số dự án đầu t vào lĩnh vực xây dựng nhà dự án nhóm B nên theo quy định Nhà nớc tiến hành giai đoạn lập dự án tiền khả thi (Nghị định 42/CP) c Giai đoạn nghiên cứu khả thi 57 Xác định sở cần thiết cho việc đầu t: Phần nghiên cứu nêu lên đợc cần thiết phải đầu t tạo 7755m2 sàn cho quỹ nhà thành phố, cải thiện hệ thống hạ tầng ven hồ Dự án nêu đợc tỉ mỷ trạng khu đất, địa hình cảnh quan, nhng cha nêu đợc phần nghiên cứu địa chất phần quan trọng, trớc tiến hành xây dựng công trình phần dân số, lao động không đợc đề cấp đến mà nói lợng công nhân (khoảng 100 ngời) cách tính lơng Vì công ty xây dựng nhà nên bổ sung thiếu sót để hoàn thiện việc nghiên cứu cần thiết cho việc đầu t Một số phần đợc coi nèn tảng dự án có ảnh hởng trực tiếp đến trình phát triển hiệu kinh tế, tài dự án Nghiên cứu kỹ thuật: + Lựa chọn công nghệ thiết bị: Sự lựa chọn công nghệ, thiết bị cha đa đợc hệ thống tiêu đánh giá phù hợp thiết bị với công nghệ sử dụng, nh hệ thống tiêu đánh giá đồng thiết bị hãng sản xuất khác cung cấp cho dự án Vì khó đánh giá đợc danh sách máy móc thiết bị mà dự án sử dụng đạt tối u hay cha Dự án nêu máy móc, thiết bị đợc sử dụng không ghi rõ máy móc đợc mua thêm thời gian nghiên cứu hội đầu t kết thúc việc thực dự án + Nguyên liệu đầu vào: Dự án nêu loại nguyên vật liệu chính, phụ nhng không rõ nguồn cung cấp, tính chất đặc biệt chúng không ghi rõ tiêu chuẩn loại I, loại II, loại III, số kỹ thuật số nguyên vật liệu Do việc tính toán chi phí gặp khó khăn? Ví dụ nh đá dăm, tê thép, côn thép, đồng hồ đo nớc phải ghi rõ chủng loại từ tính toán đợc xác giá dựa đơn giá loại + Nghiên cứu hạ tầng sở: Dự án nghiên cứu chi tiết vật liệu chính, hạng mục để cấp điện, cấp nớc, thoát nớc dự án không nêu rõ quy hoạch hạng mục làm để phù hợp với kiến trúc tổng thể công trình mà dừng lại việc phân tích tài hạng mục tính toán tổng chi phí chung cho hạng mục riêng lẻ Giai đoạn nghiên cứu khả thi không nêu rõ nguòn cung cấp nớc, điện, nhiên liệu cho dự án mà tính toán chi phí cung cấp nớc xe téc với 17 ca/năm Nguồn điện dự án thờng lấy khu vực lân cận khu Thanh Nhàn + Đánh giá tác động môi trờng: 58 Dự án không nêu rõ cách xử lý chất thải chủ yếu nớc thải, cặn bã trình xây dựng để lại hay cách xử lý tiếng ồn khu vực dân c xung quanh Tuy nhiên dự án xây dựng thờng có lợng chất thải không gây độc hại cho khu vực dân c thân lao động trực tiếp tiến hành thi công + Lựa chọn khu vực địa điểm: Dự án nhìn chung mô tả chi tiết địa điểm xây dựng công trình (có vẽ kèm theo), điều kiện tự nhiên địa hình, phạm vi lô đất, cao độ khu vực Đại học Mỏ Địa Chất nghiên cứu đảm bảo cho việc tiến hành phần móng công trình nh chất lợng công trình tránh lún, sạt lở, chấn động địa chất Các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất đợc đề cập nhng không ghi rõ, quan, đơn vị hay dân c đợc nhận khoản chi phí mà dự án tính toán chi phí dới góc độ nhà đầu t + Lịch trình thực dự án: Trong báo cáo khả thi, dự án nêu sơ tiến trình thực dự án phần thực xây dựng phần kinh doanh nhà Cần phải lập bảng chi tiết công việc tiến hành, công việc cần phải làm trớc, công việc làm sau để qua giảm đợc chi phí không cần thiết nh tiền lơng; chi phí phá làm lại; ứ đọng vốn lâu + Kỹ thuật xây dựng công trình: Dự án phân tích đợc biểu đồ công trình, hạng mục công trình bố trí mặt toàn dự án, công trình kiến trúc hạ tầng nh đờng sá, khu vui chơi, đờng dây tải điện, cấp thoát nớc Nhng dự án không tiến hành lên biểu đồ lịch trình huy động nguyên vật liệu, xe máy thi công, dự án không nêu biện pháp an toàn thi công, hệ thống phòng cháy nổ, bảo vệ + Phần thị trờng dự án: Phần thị trờng không phân tích đợc nhu cầu nhà thiếu địa bàn quận, đối tợng tiêu dùng, nghiên cứu vấn đề cạnh tranh, vấn đề tiêu thụ sản phẩm? Nh việc đề mục tiêu gặp khó khăn việc đa định đầu t không xác thị trờng yếu tố định đến vấn đề tiêu dùng khả sinh lời tài dự án Phân tích tài chính: Đa số dự án đầu t xây dựng nhà bỏ qua việc phân tích tiêu quan trọng nh NPV, IRR, tiêu đánh giá tiềm lực doanh nghiệp, tiêu xác định lợi nhuận bình quân tiêu đánh giá hiệu sử dụng vốn 59 Tất trình tính toán tiêu tài dự án không tính tới giá trị thời gian tiền trình phân tích dự án không xem xét tới hiệu hoạt động năm từ dự án trả hết vốn vay kết thúc đời dự án Chính tiêu không đợc đánh giá trình lập dự án khả thi Phân tích kinh tế xã hội: Đa số dự án đầu t nêu đợc mặt phân tích kinh tế xã hội mặt nh tạo thêm tài sản mới, tạo thêm việc làm thu nhập cho ngời lao động, đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc giải nhu cầu nhà cho đối tợng không địa bàn quận mà đối tợng khác thành phố Tuy nhiên số chi tiêu mang tính chất định tính nh mức tăng suất lao động, nâng cao trình độ tay nghề lao động, trình độ công nghệ không đợc đánh giá Vậy qua trình phân tích dự án nhà Hồ Quỳnh số dự án xây dựng nhà khác tham khảo, thấy cán lập dự án cố gắng thực đầy đủ nội dung nghiên cứu, tiến hành bớc lập dự án theo trình tự Nhng với tồn nh phân tích dự án đầu t khó khăn việc xem xét tính đắn dự án định đầu t 60 Chơng III Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t phát triển nhà quận thời gian tới I Phơng hớng, quy hoạch phát triển nhà quận thời gian tới: Quy hoạch phát triển nhà đến năm 2000-2010: Trong giai đoạn từ đến năm 2000, nớc ta tiến hành quy hoạch phát triển đô thị nhằm phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế Xu hớng xây dựng khu chung c đợc quan tâm đặc biệt u điểm sau đây: + Tiết kiệm quỹ đất, áp dụng tối đa tiến khoa học kỹ thuật, xây dựng nhanh, với số lợng lớn, đảm bảo chất lợng đồng phù hợp với trình công nghiệp hóa + Tiết kiệm tiền, thời gian nhân dân nh xã hội từ tạo thêm nguồn tài + Quản lý đợc quy hoạch tổng thể kiến trúc, cảnh quan khu vực sở hạ tầng + Tổ chức phát triển lối sống văn minh, đại mang tính hiệu xã hội tích cực + Tạo công ăn việc làm ổn định, bảo tồn phát triển đợc đội ngũ ngời làm kiến trúc - xây dựng Nhà địa bàn quận Hai Bà Trng phải tuân thủ theo quy hoạch thành phố: Xây dựng khu đất rộng thờng khu vực giãn dân thành phố có sở hạ tầng đồng với trình xây dựng Nhà dân tự xây dựng thờng xây mảnh đất nhỏ xen kẽ nhà xây dựng, sở hạ tầng thấp kém, hệ thống hạ tầng không đồng Chi phí tài chính, thời gian, không gian lớn so với xây dựng đồng loạt Hiện thành phố Hà Nội có khoảng 2,5 triệu dân, mật độ dân c Quận nội thành khoảng 1000 ngời/km2, diện tích nhà bình quân thấp 4,55m2/ngời Từ đến năm 2000 Hà Nội phấn đấu đạt diện tích 6,5 m2/ngời tức diện tích nhà cần xây dựng thêm khoảng 1,5 triệu m2 Số liệu sau cho biết cụ thể hơn: Biểu: Diện tích nhà cần xây dựng đến năm 2000 61 Quận nội thành Dân số (ngời) Diện tích bình quân m2/ngời năm 1998 Tổng diện tích nhà năm 1998 (m2) Diện tích nhà bình quân m2/ngời đến năm 2000 Diện tích nhà xây dựng thêm đến năm 2000 Hoàn Kiếm 183.200 4,87 892.184 6,5 298.616 Ba Đình 182.000 5,20 946.400 6,5 236.600 Hai Bà Trng 339.700 5,24 1.780.028 6,5 428.022 Đống Đa 290.400 4,70 1.364.880 6,5 522.720 (Nguồn: Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội đến năm 2000) Nh nhu cầu nhà thị trờng xây dựng Hà Nội từ đến năm 2010 tăng mạnh Năm 1997 dân số Hà nội 2,5 triệu Năm 2010 lên tới triệu ngời Theo dân số quận Hai Bà Trng tăng lên tỷ lệ thuận với việc tăng dân số toàn thành phố Trên sở quy hoạch Hà Nội việc đáp ứng nhu cầu nhà thông qua biểu sau: 62 Biểu" Kế hoạch phát triển nhà Hà nội đến năm 2000-2010 Chỉ tiêu Dân số dự báo (triệu ngời) Trong chia Đến 2000 1997 1998 1999 2000 2,57 Đến 2010 3,5 Diện tích nhà bình quân 6,5 (m2/ngời) 10,0 Nhu cầu nhà (nghìn m2) 35.000 16.705 Diện tích nhà cần XD thêm 4.705 (nghìn m2) 855 1.100 1.320 1.430 18.925 500 500 500 500 5.000 - Cải tạo quỹ nhà Nhà 400 nớc quản lý 50 100 120 130 2.000 - Xây dựng khu 355 520 725 835 11.695 Trong đó: - Dân tự cải tạo 2.000 2.385 (Nguồn: Chơng trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2000-2010 UBND thành phố Hà Nội) Việc quy hoạch nhà quận Hai Bà Trng sở chơng trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2000-2010 thành phố Hà Nội đợc định hớng phát triển theo lô đất quy định rõ mật độ xây dựng tầng cao trung bình nhằm đáp ứng nhu cầu tăng nhanh dân số quận đến năm 2000 339.700 ngời đến 2010 tăng lên nhanh Theo quy định UBND thành phố Hà Nội khu vực có đợc giữ lại để chỉnh trang nâng cấp địa bàn quận Hai Bà Trng nh sau: Ký hiệu ô đất L1 Phạm vi lô đất Hai Bà Trng, Phố Huế Diện tích chung (m2) Diện tích sàn (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình Hệ số sử dụng đất 4.700 9.836 80 3,5 2,09 63 L2 Trần Nhân Tông, Nguyễn Bỉnh Khiêm, Tô Hiến Thành 8.250 9.488 50 2,3 1,15 L3 Trần Xuân Soạn, Lê Văn Hu, Ngô Thì Nhậm, Hoà Mã, Thi Sách 7.500 13.800 80 2,3 1,84 L4 Lò Đúc, Hàn Thuyên, Hàng Chuối, Tăng Bạt Hổ, Trần Thánh Tông 21.600 62.153 81 3,5 2,88 L5 Yec Xanh, Nguyễn Huy Tự, Lê Quý Đôn, Nguyễn Cao 17.200 29.632 78 2,2 1,72 L6 Lê Đại Hành, Thái Phiên, Mai Hắc Đế, Triệu Việt Vơng, Bùi Thị Xuân 18.300 33.672 80 2,3 1,84 L7 Nguyễn Công Trứ, Yên Bái, Thịnh Yên 32.000 66.363 80 2,7 2,14 Những khu vực đợc phép quy hoạch xây dựng, khu vực đợc gọi khu B Có thể tiến hành xây dựng công trình nhà ở, tăng diện tích bình quân, thực chiến lợc giãn dân nhằm giảm dân số số khu phố nh Bà Triệu, Lê Quý Đôn, Bùi Thị Xuân, Phố Huế, Ký hiệu ô đất Phạm vi lô đất Diện tích chung (m2) Diện tích sàn (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình Hệ số sử dụng đất L8 Thanh Nhàn, Kim Ngu, Bạch Mai 17.500 10.500 20 0,6 L9 Lạc Trung 18.000 67.047 64 3,8 2,39 L10 Đồng Tâm 19.500 34.420 55 3,2 1,76 (Nguồn: Quy hoạch đô thị Việt Nam dự án phát triển đến sau năm 2000) Phơng hớng hoàn thiện: * Về nguồn vốn: Để tạo nguồn vốn để xây dựng nhà theo quy hoạch công ty xây dựng nhà địa bàn quận Hai Bà Trng phải huy động nguồn vay Ngân hàng phần vốn Ngân sách Nhà nớc Số vốn cần thiết để xây dựng nhà đến năm 2000 là: 470 tỷ đồng số lợng vốn lớn đòi hỏi phải huy động đủ Vì công ty xây dựng nhà địa bàn quận cần phải 64 có chiến lợc tạo vốn tiến trình vay vốn, huy động vốn sau cho hiệu quả, tránh lãng phí * Về quản lý Nhà nớc việc xây dựng: Đối với công trình kiến trúc, cảnh quan nhà có giá trị cần bảo vệ có yêu cầu cải tạo xây dựng lại mà liên quan đến việc phá dỡ công trình phải có giấy phép phá vỡ chủ tịch ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội trớc xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình Dự án cải tạo xây dựng công trình phải đợc hội đồng kiến trúc - quy hoạch thành phố xem xét góp ý trớc quan Nhà nớc có thẩm quyền định Việc quản lý, cải tạo xây dựng lô đất đợc quy định nh sau: Đối với công trình có yêu cầu chỉnh trang, cải tạo xây lại chủ đầu t phải xin phép xây dựng cấp giấy phép xây dựng công trình cần lu ý giải pháp kiến trúc, quy hoạch đảm bảo không biến dạng mặt phố, cảnh quan, hủy hoại giá trị kiến trúc văn hóa vốn có công trình khu vực có liên quan Các công trình phát triển ô đợc phép quy hoạch xây dựng phải xây dựng theo dự án, phù hợp với chức năng, yêu cầu sử dụng đất, quy định kiến trúc đô thị nh: lô giới, giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, kích thớc phần phụ đợc nhô lộ giới, chỗ đỗ xe, hình khối, trang trí bề mặt công trình Các khu xanh, mặt nớc, vờn hoa, khu vui chơi phải đợc tuyệt đối giữ gìn nâng cấp, tu bổ, hoàn thiện thêm không đợc phép san lấp xây đua công trình mặt hồ UBND quận phải kiểm tra chặt chẽ việc xây dựng trái phép nhà ở, lấn chiếm đất công, lấn chiếm vỉa hè kịp thời xử lý vi phạm tránh tình trạng làm "méo mó" cảnh quan, đô thị trớc tiến sang kỷ 21 Kết luận Trong nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc, vai trò hoạt động đầu t quan trọng, định tới phát triển tốc độ tăng trởng kinh tế thời gian dài đồng thời có ảnh hởng quan trọng tới phát triển hay tụt hậu ngành sản xuất Để có đợc định đắn dự án đầu t có hiệu việc thực tốt công tác chuẩn bị đầu t đóng vai trò quan trọng Trong thực tế, hoạt động đầu t xây dựng nhà quận Hai Bà Trng thời gian qua có tiến đáng kể; dự án xây dựng không ngừng tăng thêm với gia tăng tổng vốn đầu t, sản phẩm dự án đạt chất lợng tốt độ vững chắc, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng góp phần đóng góp vào 65 trình hoàn thiện quy hoạch chung toàn thành phố Hà Nội Mặt khác dự án tạo nguồn thu ngân sách tơng đối lớn Nhà nớc số đóng góp cho phát triển chung toàn xã hội Tuy có nhiều cố gắng công tác lập dự án đầu t doanh nghiệp xây dựng có nhiều khiếm khuyết cần nhanh chóng khắc phục Với kiến thức học em mạnh dạn nêu số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà số công ty xây dựng nhà địa bàn Quận Hai Bà Trng, hy vọng đóng góp vào việc hoàn chỉnh việc lập dự án đầu t cho công ty xây dựng thời gian tới nh nâng cao hiệu dự án xây dựng tơng lai Do thời gian thc tập có hạn, khả thân kinh nghiệm thực tế hạn chế, luận văn không tránh khỏi nhiều điều thiếu sót, em mong đợc bảo đóng góp thầy cô cán hớng dẫn để viết em đợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! 66