Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Bất động sản chiếm khoảng 50% cải quốc gia nớc tiên tiến, nớc phát triển, số gần 3/4 Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đợc đăng ký thành tài sản thức trở thành vốn nớc phát triển lại thấp Vì không giống quốc gia phát triển, nớc lạc hậu, thị trờng bất động sản ngầm lớn, hầu hết bất động sản cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá thức, vậy, cha trở thành t để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nớc Trong năm vừa qua, thị trờng bất động sản hình thành, phát triển Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu t, đáp ứng yêu cầu xúc nhân dân cải thiện chỗ Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc áp dụng nhiều sách, sách thuế ngày có vai trò quan trọng Tuy nhiên, nay, thị trờng bất động sản nớc ta sơ khai, phát triển với lấn át thị trờng không thức Mọi trao đổi, giao dịch diễn thị trờng mang tính tự phát, tợng mua bán ngầm diễn mạnh mẽ, thành phố lớn Do hoạt động thiếu kiểm soát Nhà nớc Nhà nớc nguồn thu lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản Hiện tợng đầu trục lợi diễn mạnh mẽ gây nhiều sốt giá giả tạo vào số thời điểm năm qua Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng nhiều yếu Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách thuế nhằm quản lý phát triển thị trờng bất động sản thiếu, yếu đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Bởi vậy, nghiên cứu thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản đợc đặt cấp thiết mặt lý luận thực tiễn Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài: Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam làm Chuyên đề Nghiên cứu khoa học Đối tợng phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu: Chính sách thuế thị trờng bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sách thuế bất động sản thị trờng bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam; từ kết đạt đợc hạn chế sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Phơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phơng pháp đợc sử dụng là: phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, sở thừa kế số công trình khoa học có Những đóng góp Chuyên đề: Nghiên cứu khái quát hoá vấn đề lý luận sách thuế thị trờng bất động sản Nghiên cứu kinh nghiệm số nớc việc sử dụng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Từ rút học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam Kết cấu Chuyên đề Tên đề tài: Thực trạng sách thuế thị tr ờng bất động sản Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung Chuyên đề đợc kết cấu theo chơng: Chơng 1: Chính sách thuế thị trờng bất động sản Chơng 2: Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam Chơng Chính sách thuế thị trờng bất động sản 1.1 Hệ thống thuế bất động sản 1.1.1 Thuế thuế sử dụng đất Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu tổng giá trị đất nhân với thuế suất Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh loại thuế đánh vào tài sản Mục đích thu thuế sử dụng đất tận dụng thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu đất đai Thuế thu tổng giá trị đất, đất đai nhiều tổng giá trị đất cao, thuế suất luỹ tiến thuế lớn Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu phải chuyển nhợng cho ngời khác Qua thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai cách hợp lý, phòng ngừa đầu đất đai, đồng thời điều tiết cung đất đai 1.1.2 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh lần phát sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu phần thu nhập (giá trị gia tăng) bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất Đây loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thị trờng Căn tính thuế giá trị gia tăng đất đai giá trị ròng đợc tính sở lấy giá chuyển giao trừ giá vốn, sau đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp Đây loại thuế trực thu Đối tợng thu thu nhập ròng vốn kinh doanh đem lại, thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập Mỗi nớc áp dụng sắc thuế khác nhng thông thờng thuế thu nhập thuế giá trị đất tăng thêm 1.1.3 Thuế thừa kế, biếu tặng Ngời sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế biếu, tặng bất động sản Thuế thừa kế, biếu tặng đợc đánh lần phát sinh hành vi thừa kế tặng quà Thuế đợc tính giá trị bất động sản chuyển nhợng quyền sở hữu nhân với thuế suất, đó, mức thuế suất thờng cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết đợc đánh luỹ tiến Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ ngời nhận quyền sở hữu bất động sản với ngời tặng quà hay ngời cho thừa kế 1.2 Đặc điểm thuế bất động sản Thuế bất động sản, đặc điểm chung thuế (tính cỡng chế, tính pháp lý cao, khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), có số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, thuế bất động sản nguồn thu mang tính ổn định bền vững ngân sách Nhà nớc Đặc điểm xuất phát từ tính cố định, di dời tính lâu bền bất động sản nớc ta, từ thời phong kiến, sách thái ấp, lộc điền thay cho việc trả l ơng cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chủ yếu cho hoạt động Nhà nớc phong kiến Ngày nay, cấu kinh tế nớc đợc chuyển đổi theo hớng tăng tỷ trọng ngành phi nông nghiệp, kéo theo tăng trởng không ngừng nguồn thu NSNN lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai nguồn thu ổn định quan trọng cấp quyền, quyền địa phơng Mặt khác, với phát triển kinh tế, thị trờng bất động sản ngày đợc mở rộng phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN lĩnh vực kinh doanh bất động sản Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế vấn đề quan trọng Cơ sở thuế bất động sản tổng giá trị bất động sản giá trị tăng thêm bất động sản, nhng dù dới hình thức để tính đợc thuế bất động sản phải tiến hành định giá bất động sản Việc định giá bất động sản đợc thực lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế xác định cho lần đánh thuế tuỳ thuộc vào loại thuế tập quán nớc Việc định giá bất động sản xác hay không xác ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp đối tợng nộp thuế 1.3 Vai trò sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Trong kinh tế, thuế công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, công cụ để điều hoà thu nhập, thực công xã hội phân phối, công cụ để thực kiểm tra, kiểm soát hoạt động sản xuất kinh doanh Là phận cấu thành hệ thống thuế quốc gia, thuế bất động sản đảm nhiệm vai trò nh loại thuế khác Trong quản lý phát triển thị trờng bất động sản, thuế bất động sản có vai trò cụ thể sau: Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung cầu bất động sản, bình ổn giá thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trờng Bằng việc ban hành luật thuế, Nhà nớc quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản Thông qua đó, tác động làm thay đổi quan hệ cung cầu bất động sản thị trờng, góp phần vào việc bình ổn giá thị trờng bất động sản Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nớc đánh thuế cao trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhng không sử dụng sử dụng không mục đích Để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu thị trờng, Nhà nớc thực đánh thuế thấp không đánh thuế trờng hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung c, xây dựng sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất Thứ hai, thuế bất động sản công cụ để điều hoà thu nhập, thực công xã hội sử dụng chuyển dịch bất động sản Việc đảm bảo tính công việc nắm giữ, sử dụng chuyển nhợng đất đai nói riêng bất động sản nói chung có ý nghĩa quan trọng Bởi lẽ, đất đai thiên nhiên ban tặng, nguyên tắc, công dân quốc gia có quyền nh việc nắm giữ, sử dụng quà tặng Mặt khác, giá mảnh đất tăng lên phát triển kinh tế - xã hội đầu t xã hội kết lao động hay đầu t ngời trực tiếp sở hữu sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải đợc điều tiết cách thích hợp Trớc đây, nớc thờng quy định hạn mức thấp đối tợng xã hội để đảm bảo công đó.Tuy nhiên, nay, hầu hết nớc bỏ quy định mang tính hành thay vào thực công thông qua công cụ thuế Cụ thể là, ngời nắm giữ nhiều đất trung bình xã hội phải chịu mức thuế cao ngời nắm giữ đất; ngời có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu điều tiết cao so với đối tợng không phát sinh thu nhập có thu nhập thấp Thông qua đó, thuế bất động sản góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo công việc nắm giữ chuyển dịch bất động sản, bù đắp phần chi phí đầu t xây dựng sở hạ tầng Nhà nớc, phát triển quỹ bất động sản cho ngời nghèo đối tợng sách xã hội Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực việc kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản Vai trò xuất phát từ trình tổ chức thực luật thuế đất đai thực tế Để thu đợc thuế thực luật thuế đợc ban hành, quan thuế, quan địa quan có liên quan phải biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà đối tợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời sang ngời khác Từ đó, Nhà nớc chủ động việc điều tiết lợng cung bất động sản, đồng thời, phát việc làm sai trái, vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, phát khó khăn, vớng mắc thực tiễn, kịp thời đề xuất với quan có thẩm quyền để tháo gỡ Tóm lại, thông qua sách thuế , Nhà nớc thực điều tiết thị trờng bất động sản, đặc biệt địa tô chênh lệch trờng hợp Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế giao dịch thị trờng mức hợp lý khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc Chơng 2: Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản 2.1 Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản 2.1.1 Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp đợc ban hành vào năm 1993 để thay cho Luật thuế nông nghiệp đợc ban hành từ năm 1951 Thuế nông nghiệp trớc đánh hoa lợi thu đợc với thuế suất tơng đối cao ảnh hởng lớn đến đời sống ngời nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cấu trồng Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế việc sử dụng đất) đời đáp ứng đợc mục tiêu nh: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp diện tích nh sản lợng, đảm bảo đợc quản lý Nhà nớc đất nông nghiệp - Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng - Đối tợng nộp thuế tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, gồm hộ nông dân, t nhân sản xuất nông nghiệp, hợp tác xã, cá nhân sử dụng đất 5% - Căn tính thuế SDDNN diện tích, hạng đất định suất thuế Diện tích đợc sổ địa tờ khai hộ sử dụng đất Hạng đất tính thuế đợc vào yếu tố nh: độ phì, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết điều kiện tới tiêu Ngoài tham khảo suất bình quân đạt đợc điều kiện canh tác bình thờng năm trớc Dựa vào khả sinh lợi đất, đất trồng hàng năm đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản đợc phân thành hạng, đất trồng lâu năm đợc phân thành hạng Nguyên tắc đất có khả sinh lợi cao đợc phân thành hạng thấp dần hạng hạng tuỳ theo loại đất Định suất thuế hàng năm đợc quy định số kg thóc đơn vị diện tích canh tác Định suất thuế (mức thuế) năm tính kg thóc loại đất nh sau: - Đối với đất trồng hàng năm đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha hạng 6: 50kg/ha - Đối với đất trồng lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha Thuế đợc tính thóc nhng thu tiền theo giá thóc thực tế thị trờng địa phơng vụ thu thuế Căn vào tiêu chuẩn hạng đất tính thuế, UBND xã, phờng, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phơng pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho huyện tổng hợp kết phân hạng đất địa phơng báo cáo Bộ Tài trình Thủ tớng Chính phủ phê chuẩn làm tính thu thuế Giá thóc thu thuế Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định không đợc thấp 10% so với giá thóc thị trờng địa phơng vụ thu thuế 10 thuận lợi sản xuất kinh doanh sinh hoạt, áp dụng theo vị trí đất lô nh mặt đờng, gần mặt đờng hay sâu ngõ Hạng đất thuộc vùng nông thôn để xác định mức thuế hạng đất nông nghiệp thôn, xóm, ấp, - Mức thuế đợc xác định theo vùng nh sau: + Mức thuế đất thuộc vùng đô thị, thành phố, thị trấn, thị xã từ đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng đợc quy định cho đơn vị diện tích vị trí loại đờng phố theo loại đô thị, cụ thể: Đô thị loại đến 32 lần, đô thị loại đến 30 lần, đô thị loại đến 26 lần, đô thị loại đến 19 lần, đô thị loại đến 13 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp + Đối với đất vùng ven đô thị, tuỳ thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị (loại 1, loại 2, loại ), mức thuế đất từ 1,5 lần đến 2, lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng + Đối với đất thuộc vùng vùng ven đầu mối giao thông, trục đờng giao thông chính, mức thuế đất 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng + Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuê đất tính lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân xã Thuế đợc tính thóc, thu tiền theo giá thóc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm liền trớc năm thu thuế nhà, đất Việc tính thuế theo hạng đất mức thuế dựa vào thuế sử dụng đất nông nghiệp cho thuế đất ở, đất xây dựng công trình cần có quan hệ hợp lý với thuế sử dụng đất nông nghiệp 13 Chế độ miễn giảm: Thuế đất đợc miễn giảm tạm thời với đất xây dựng trụ sở quan hành nghiệp, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất thuộc vùng rẻo cao, vùng định canh định c, vùng xây dựng kinh tế mới; đất gia đình thơng binh nặng, gia đình liệt sỹ, đất xây dựng nhà tình nghĩa, đất ngời già cô đơn, ngời tàn tật, ngời không nơi nơng tựa, ngời gặp thiên tai Kết quản lý đối tợng nộp thuế, đối tợng chịu thuế số thuế nhà, đất từ năm 2000 đến năm 2003 cụ thể nh sau: Biểu số 5: Kết thu thuế nhà đất TT Chỉ tiêu Số đối tợng nộp thuế Diện tích đất tính thuế (ha) Số thuế thu đợc(triệu đồng) Năm 2000 12.263.846 401.187 366.000 Năm 2001 12.454.756 421.754 328.000 Năm 2002 12.920.249 446.370 280.000 Năm 2003 12.944.068 449.341 284.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.1.3 Thực trạng Thuế chuyển quyền sử dụng đất Để tăng cờng quản lý Nhà nớc đất đai, khuyến khích định hớng sử dụng đất theo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội thời kỳ, đảm bảo công nghĩa vụ nộp thuế động viên vào ngân sách Nhà nớc phần thu nhập ngời sử dụng đất chuyển QSDĐ, Nhà nớc ta ban hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đợc Kỳ họp thứ Quốc hội khoá IX thông qua ngày 22/6/1994, sau đợc sửa đổi, bổ sung kỳ họp thứ Quốc hội khoá X năm 1999 hình thức thuế điều tiết thu nhập tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhợng QSDĐ Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm đất có nhà vật kiến trúc đó, chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhợng cho ngời 14 khác) theo quy định pháp luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ trờng hợp: Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định pháp luật, ngời sử dụng đất trả lại đất đợc giao cho Nhà nớc Nhà nớc thu hồi đất theo quy định pháp luật, chuyển QSDĐ trờng hợp ly hôn, thừa kế theo quy định pháp luật.v.v Căn tính thuế chuyển QSDĐ diện tích đất, giá đất tính thuế thuế suất - Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất thực tế chuyển QSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác - Giá đất tính thuế chuyển QSDĐ giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng quy định theo khung giá loại đất Chính phủ đợc niêm yết công khai quan thuế, quan địa địa phơng Trờng hợp bán hộ thuộc nhà nhiều tầng với việc chuyển QSDĐ có nhà đất giá đất tính thuế chuyển QSDĐ đợc phân bổ cho tầng - Thuế suất chuyển QSDĐ, trớc đây, có mức thuế suất áp dụng cho loại đất khác trờng hợp cụ thể (mức thấp 0%, mức cao 50%), cha kể Luật cho phép Chính phủ Uỷ ban thờng vụ Quốc hội đợc quy định mức thuế suất để cụ thể hoá trờng hợp chuyển QSDĐ với chuyển mục đích sử dụng Tuy nhiên, đến năm 1999, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất rút lại mức thuế suất: 2% chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 4% chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế chuyển quyền sử dụng đất không áp dụng đất Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; tổ chức, hộ gia đình, cá 15 nhân chuyển đổi cho để thuận lợi sản xuất nông nghiệp miễn giảm cho đối tợng hộ gia đình, cá nhân chuyển nhợng QSDĐ để chuyển đến nơi tái định c, khu kinh tế mới; hộ chuyển nhợng QSDĐ để đến nơi yêu cầu công tác nghỉ hu theo định quan Nhà nớc có thẩm quyền 2.2 Đánh giá tác động sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 2.2.1 Những kết đạt đợc Song song với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trờng bất động sản điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống sách thuế thực quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển đợc xây dựng, vận hành thực tiễn Tuy bớc đầu gặp nhiều khó khăn, nhng hệ thống sách thuế ngày đợc hoàn thiện khẳng định vai trò hệ thống sách tài quản lý phát triển thị trờng bất động sản Nhà nớc Kết cụ thể đợc thể mặt sau: Thứ nhất, giúp Nhà nớc nắm đợc tình hình sử dụng chuyển dịch bất động sản kinh tế thực chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trờng bất động sản Theo báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trờng, đến cuối năm 2002, nớc khoảng 7% số đối tợng 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tợng 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tợng 75% số diện tích đất đô thị, 52% số đối tợng 55% số diện tích đất nông thôn cha có GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Tuy nhiên, thông qua việc triển khai luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 16 thuế nhà,đất, quan thuế giúp cho Chính phủ UBND cấp nắm đợc cách đầy đủ quỹ đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, nh tình hình chuyển dịch QSDĐ, kể trờng hợp chuyển dịch nhng không làm thủ tục đăng ký với quan Nhà nớc có thẩm quyền Từ phát việc làm sai trái, vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân việc sử dụng chuyển nhợng đất đai để kịp thời xử lý Thứ hai, góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu Bằng việc ban hành triển khai luật thuế thực tế, đối tợng sử dụng đất đai buộc phải tính toán đến hiệu việc nắm giữ, chuyển dịch đất đai cho phù hợp với nhu cầu khả tài Đối với bất động sản nhu cầu sử dụng chuyển nhợng cho ngời khác, cho thuê trả lại cho Nhà nớc Từ đó, hạn chế đợc việc sử dụng lãng phí bất động sản, tăng lợng cung bất động sản cho thị trờng Về phía Nhà nớc, thông qua việc kê khai đăng ký nộp thuế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nớc nắm đợc trạng biến động đất đai để từ có biện pháp quản lý cho phù hợp Thứ ba, động viên phần thu nhập ngời sử dụng đất vào NSNN để bù đắp phần chi phí đầu t xây dựng sở hạ tầng phát triển bất động sản Số thu từ thuế đất bình quân giai đoạn 1996-2003 đạt 2.025,5 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 2,73% tổng thu NSNN Đây nguồn thu quan trọng địa phơng, địa phơng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn để đầu t xây dựng sở hạ tầng, phát triển quỹ bất động sản nói riêng phát triển kinh tế - xã hội nói chung Biểu số 6: 17 Kết thu nsnn từ thuế bất động sản Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004(DT) Thuế chuyển QSDĐ 319 329 355 347 213 296 310 360 389 Thuế SDDNN 1902 1697 1956 1973 1776 691 540 520 61 Thuế nhà đất Tổng cộng 380 2601 333 2359 307 2618 342 2662 366 2355 328 1315 280 1130 284 1164 314 764 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.2.2 Những hạn chế Bên cạnh kết đạt đợc nêu trên, hệ thống sách thuế thực quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản nớc ta nhiều hạn chế, cha đáp ứng đợc yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn mới, cụ thể nh sau: Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản cha thực đầy đủ chức kiểm tra, kiểm soát việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Thông thờng, hệ thống thuế bất động sản nớc bao gồm thuế đất thuế nhà, công trình Tuy nhiên, nay, nớc ta thực việc đánh thuế bất động sản đất đai Nhà nớc cha thực việc đánh thuế bất động sản khác: nhà, công trình xây dựng, Chính vậy, Nhà nớc cha nắm đợc tình hình sử dụng chuyển dịch bất động sản Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất điều tiết hành vi chuyển nhợng chuyển đổi QSDĐ, cha thực đánh thuế hành vi chuyển QSDĐ ngời sử dụng 18 đất góp vốn, góp cổphần giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thờng đất, đợc thừa kế chuyển nhợng đất thuê Từ đó, cha thực đợc việc kiểm tra, kiểm soát hành vi Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu t phát triển hệ thống sở hạ tầng, phát triển bất động sản Nhà nớc hạn chế tỷ lệ động viên thuế thấp thất thu ngân sách lớn Trên thị trờng bất động sản có khoảng 30% giao dịch bất động sản làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nớc thực nộp thuế theo luật định, điều có nghĩa khoảng 70% giao dịch bất động sản (trong đó, quan trọng QSDĐ) diễn mà Nhà nớc không thu đợc thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trớc bạ Số thuế chuyển quyền sử dụng đất ớc tính thất thu khoảng 700 tỷ đồng năm Về thuế nhà đất, nay, địa phơng quản lý đợc khoảng 80% đối tợng nộp thuế số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất quan địa cung cấp có chênh lệch lớn (riêng Hà Nội, chênh lệch 10%) Từ đó, việc bù đắp phần chi phí Nhà nớc cho việc đầu t xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - yếu tố quan trọng làm tăng giá trị đất - hạn chế Thứ ba, hệ thống thuế cha thực góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trờng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật Thuế đất thuế sử dụng đất nông nghiệp đợc tính thóc thu tiền theo giá thóc tính thuế Giá thóc tính thuế có xu hớng giảm, đó, giá đất có xu hớng tăng Từ làm cho mức động viên từ thuế không phù hợp với giá trị tài sản tính thuế, Nhà nớc không điều 19 tiết đợc cách kịp thời trờng hợp giá đất tăng quy hoạch đầu t sở hạ tầng Nhà nớc Mặt khác, mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế đất thấp Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hành: thuế đất không liên quan đến thuế SDDNN nhng định mức thuế lại vào mức thuế SDDNN, vừa phức tạp vừa không hợp lý đất khu đô thị lớn Quy định mức thuế đất cao 32 lần thuế SDDNN thiếu xác thực chất lợi nhuận đất ở, đất xây dựng tạo lớn gấp hàng trăm lần lợi nhuận thu đợc từ đất nông nghiệp Đặc biệt, vùng giáp ranh thành thị nông thôn thờng có mức thuế chênh lệch lớn, trục đờng, bên thuộc thị trấn thuế đất gấp 13 lần thuế SDDNN, nhng bên thuộc nông thôn, thuế đất lần thuế SDDNN, lợi nhuận thu đợc điều kiện sinh hoạt nhân dân hai bên giống Cách xác định thuế thiếu xác dẫn đến giảm tỷ lệ động viên thuế Với mức động viên từ thuế thấp nh không khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm, có hiệu quả, tợng đầu cơ, nắm giữ đất trái pháp luật diễn phổ biến Thuế chuyển quyền sử dụng đất đợc xác định sở giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ Giá đất thờng thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhợng (đến thời điểm ớc tính 10 - 50% giá thực tế), lại không đợc địa phơng điều chỉnh cách kịp thời, nên sắc thuế cha đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế cha phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, ngời chuyển nhợng nhận chuyển nhợng không bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế tính thuế nên gây không khó khăn cho quan Nhà nớc 20 việc xác định giá chuẩn để thực việc định giá đấu giá QSDĐ, nh có biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá thị trờng Mặt khác, khoản thuế phí phải nộp thực việc chuyển nhợng QSDĐ cao trùng lặp Đó nguyên nhân khiến cho tợng chuyển QSDĐ, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với quan quản lý Nhà nớc diễn phổ biến, tạo sở cho thị trờng bất động sản phi thức hoạt động mạnh Đồng thời, việc mua bán trao tay gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc thuế, phí liên quan đến chuyển nhợng QSDĐ Khi chuyển QSDĐ, ngời có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), ngời mua phải nộp lệ phí trớc bạ (1%) Hai khoản nộp (từ 3% đến 5%) nặng ngời bán ngời mua, hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ t, tính thuế cha hợp lý Đối với thuế SDDNN: - Việc xác định hạng đất vấn đề cốt lõi xác định tính thuế SDDNN Cách phân hạng đất theo yếu tố độ phì tự nhiên xét lý thuyết khoa học nhng thực tế khó thực Không có hớng dẫn cụ thể cho vấn đề nên địa phơng làm mù mờ, dựa chủ yếu vào suất bình quân, tiêu thức đợc dùng để tham khảo Thêm vào đó, đại phận địa phơng đồ nông hoá thổ nhỡng, số lợng mảnh ruộng dân lại manh mún, phân tán nhiều vị trí khác nên việc phân hạng cho công hợp lý khó thực Trên thực tế, việc xếp hạng đất theo độ phì tự nhiên vừa không xác, vừa không phản ánh đợc giá trị phụ thuộc khả sinh lợi hiệu đất chế thị trờng Do có nhiều vớng mắc xảy việc phân hạng tính thuế, có không tr- 21 ờng hợp đất đợc xếp hạng thấp để tính thuế SDDNN nhng bị thu hồi để chuyển mục đích sử dụng lại đợc xếp hạng cao để nhận đền bù, xẩy thắc mắc, khiếu kiện kéo dài - Thuế SDDNN tính thóc thu tiền theo giá thị trờng thờng xuyên biến động phức tạp Phơng pháp gây tâm lý không yên tâm ngời nộp thuế Giá thóc UBND tỉnh quy định thờng có khoảng cách tơng đối lớn vùng giáp ranh hai tỉnh, dẫn đến việc hạng đất nhng mức thuế lại nộp khác Thêm vào đó, giá thóc tính thuế miền núi thờng cao đồng (do cung ít) nên thuế SDDNN miền núi lại cao đồng bằng, ngợc lại mục tiêu điều tiết thuế - Việc phân biệt hai loại định suất thuế khác loại đất trồng hàng năm với lâu năm, ăn không tạo môi trờng thuận lợi khuyến khích chuyển đổi cấu trồng nhằm nâng cao hiệu kinh tế nông nghiệp kinh tế quốc dân Đối với thuế đất: - Hạng đất để tính thuế đợc xây dựng từ năm 1992 đến qua nhiều trình đô thị hoá nên lạc hậu Nhiều vùng nông thôn trở thành thị trấn nhng tiêu chuẩn điều chỉnh không đợc hỡng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế - Thuế đất đợc tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trớc liền kề năm thu thuế đất điều không hợp lý Bởi lẽ, giá thóc thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm tính thuế Thêm vào đó, giá đất ở, đất xây dựng công trình tăng nhanh chóng giá thóc lại giữ nguyên, lên xuống không theo diễn biến giá đất, gây thất 22 thu cho NSNN bất công ngời SDDNN đất vào mục đích khác Về nguyên tắc, mức thuế đất đợc xác định dựa khả sinh lợi đất đợc biểu giá đất Do đó, tính thuế phải giá đất thuế suất, Nhng ban hành thuế SDDNN thuế nhà đất bản, nớc ta cha hình thành giá đất, pháp luật cha công nhận việc mua bán đất đai Và Nhà nớc công nhận đất có giá khung giá đa không hợp lý, không đợc áp dụng việc tính loại thuế sử dụng đất Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN thuế nhà đất đòi hỏi tất yếu phát triển Nhận xét chung: Về bản, hệ thống sách thuế thị trờng bất động sản nhiều điểm bất hợp lý thiêu sót: nhà công trình xây dựng đất phận quan trọng bất động sản nhng đến cha chịu điều tiết thuế Điều vừa gây thất thu cho Ngân sách Nhà nớc vừa làm cho Nhà nớc kiểm soát đợc tình hình sử dụng, kinh doanh loại bất động sản Còn đất đai, nay, đất đai đợc sử dụng vào mục đích chủ yếu: đất sản xuất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất đất xây dựng công trình Chính sách điều tiết ngời sử dụng đất đợc điều chỉnh qua sắc thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà đất nhng lại không đảm bảo tính thống nội dung điều tiết Hơn nữa, bên cạnh việc phân hạng xây dựng biểu thuế để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình, Chính phủ lại đồng thời ban hành khung giá đất, nhng thuế đánh vào việc sử dụng đất lại không lấy giá đất làm tính thuế Trong đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đền bù đất đai bị thu hồi lại không vào giá đất để thực Nh vậy, sách quản lý tài thiếu 23 quán, cha phục vụ tốt yêu cầu quản lý thị trờng bất động sản phát triển nớc ta nay, làm cho sách thuế bất động sản vốn phức tạp lại phức tạp Quản lý bất động sản phức tạp, bất động sản tài sản quốc gia vô quý giá, giá trị mặt kinh tế mà ảnh hởng tới trị Do đó, việc cải cách sách thuế thị trờng bất động sản gặp khó khăn nhận thức điều kiện thực Thêm vào đó, đội ngũ cán thuế yếu nghiệp vụ, ỷ lại vào uỷ nhiệm thu, không quan tâm đến công tác cải tiến phơng pháp quản lý thu thuế Kết luận Thực sách đổi mới, xây dựng kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, thị trờng bất động sản nớc ta bớc đầu đợc hình thành vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu bất 24 động sản cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nớc, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu t phát triển Song song với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trờng bất động sản điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống sách thuế thực quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển đợc xây dựng, vận hành thực tiễn Tuy bớc đầu gặp nhiều khó khăn, nhng hệ thống sách thuế ngày đợc hoàn thiện khẳng định vai trò hệ thống sách tài quản lý phát triển thị trờng bất động sản Nhà nớc Chính sách thuế thị trờng bất động sản đạt đợc số kết nh sau: - Thứ nhất, giúp Nhà nớc nắm đợc tình hình sử dụng chuyển dịch bất động sản kinh tế thực chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trờng bất động sản - Thứ hai, góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu - Thứ ba, động viên phần thu nhập ngời sử dụng đất vào NSNN để bù đắp phần chi phí đầu t xây dựng sở hạ tầng phát triển bất động sản Bên cạnh kết đạt đợc nêu trên, hệ thống sách thuế thực quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản nớc ta nhiều hạn chế, cha đáp ứng đợc yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn mới, cụ thể nh sau: 25 - Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản cha thực đầy đủ chức kiểm tra, kiểm soát việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản - Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu t phát triển hệ thống sở hạ tầng, phát triển bất động sản Nhà nớc hạn chế tỷ lệ động viên thuế thấp thất thu ngân sách lớn - Thứ ba, hệ thống thuế cha thực góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trờng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật Với kết đạt đợc hạn chế nêu trên, hoàn thiện sách thuế bất động sản Việt Nam thời gian tới vấn đề cần thiết đợc nghiên cứu lý luận nh thực tiễn áp dụng để tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nớc 26 Mục lục Trang Lời mở đầu Chơng 1: sách thuế thị trờng bất động sản 1.1 Hệ thống thuế bất động sản 1.1.1 Thuế sử dụng đất 1.1.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Thuế thừa kế, biếu tặng 1.2 Đặc điểm thuế bất động sản 1.3 Vai trò sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Chơng 2: Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản 2.1 Thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản 2.1.1 Thực trạng thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.1.2 Thực trạng thuế nhà đất 12 2.1.3 Thực trạng thuế chuyển quyền sử dụng đất 14 2.2 Đánh giá tác động sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 16 2.2.1.Những kết đạt đợc 16 2.2.2 Những hạn chế 18 Kết luận 25 27