BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG -o0o - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢNNGÂN HÀNG TMCP BẮC Á HỌ VÀ TÊN : BÙI THỊ BÍCH CHÂM MÃ SINH VIÊN : A19276 CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG -o0o - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢNNGÂN HÀNG TMCP BẮC Á Giảng viên hƣớng dẫn : ThS Ngô Thị Quyên Sinh viên thực : Bùi Thị Bích Châm Mã sinh viên : A19276 Chuyên ngành : Tài HÀ NỘI - 2015 Thang Long University Library LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á” em nhận giúp đỡ nhiều cá nhân tổ chức Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến cô giáo – ThS Ngô Thị Quyên người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ em trình nghiên cứu đề tài khóa luận tốt nghiệp Nhờ có bảo hướng dẫn tận tình cô giáo– ThS Ngô Thị Quyên, em nhận hạn chế trình viết khóa luận để kịp thời sửa chữa nhằm hồn thiện khóa luận cách tốt Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Bộ môn kinh tế, Trường Đại học Thăng Long tận tình truyền đạt kiến thức cho em thời gian học tập trường Vồn kiến thức không giúp em làm tẳng cho trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang quý báu giúp em tự tin bước vào đời Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á toàn thể anh chị phịng thẩm định giá cơng ty giúp đỡ em việc cung cấp số liệu, tài liệu bảo cho em cách vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá thực tế Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích, đánh giá khơng tránh khỏi sai sót, hạn chế nên em mong nhận nhiều ý kiến đóng góp thầy giáo để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp tự thân thực có hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn khơng chép cơng trình nghiên cứu người khác Các liệu thông tin thứ cấp sử dụng Khóa luận có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan này! Sinh viên Bùi Thị Bích Châm Thang Long University Library MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1.1 1.1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS 1.1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.1.4 Quyền chủ thể BĐS 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 1.1.2.3 Phân loại thị trường BĐS 1.1.2.4 Vai trò thị trường BĐS 10 1.2 Thẩm định giá BĐS 10 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 10 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá BĐS 11 1.2.3 Vai trò thẩm định giá BĐS 11 1.2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 13 1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 13 1.2.4.2 Nguyên tắc thay 13 1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai 14 1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp 14 1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu 15 1.2.5 Quy trình thẩm định giá BĐS 15 1.2.6 Các phương pháp thẩm định BĐS 17 1.2.6.1 Phương pháp so sánh 17 1.2.6.2 Phương pháp chi phí 18 1.2.6.3 Phương pháp thu nhập 19 1.2.6.4 Phương pháp thặng dư 20 1.3 1.3.1 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất 21 Các yếu tố trực tiếp 21 1.3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 21 1.3.1.2 Các yếu tố kinh tế 21 1.3.1.3 Các yếu tố thị trường 21 1.3.2 Các yếu tố pháp lý 22 1.3.3 Các yếu tố ngoại vi 22 CHƢƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN HÀNG TMCP BẮC Á(BẮC Á AMC) 23 2.1 Giới thiệu BẮC Á AMC 23 2.1.1 Giới thiệu chung 23 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh 23 2.1.2.1 Ngành nghề kinh doanh chung công ty 23 2.1.2.2 Hoạt động thẩm định giá Bắc Á AMC 24 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 25 2.1.3.1 Sơ đồ cấu tổ chức Bắc Á AMC 25 2.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban: 26 2.1.4 Tình hình hoạt động phòng thẩm định giá 28 2.1.4.1 Số vụ thẩm định việc soát xét hồ sơ thẩm định 28 2.1.4.2 Thời gian tỷ lệ hoàn thành vụ thẩm định 29 2.1.4.3 Tổng phí thẩm định tình hình thu hồi phí thẩm định 30 2.1.4.4 Nhân chất lượng nhân 31 2.2 2.2.1 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản BẮC Á AMC 32 Cơ sở để tiến hành công tác thẩm định giá BĐS 32 2.2.1.1 Căn vào quy trình thủ tục nghiệp vụ TĐG tài sản Bắc Á AMC 32 2.2.1.2 Căn vào văn pháp lý thẩm định giá 34 2.2.1.3 Nguyên tắc áp dụng 34 2.2.1.4 Những giấy tờ cần thiết tài sản cần TĐG 34 2.2.2 Nghiên cứu tình định giá BĐS qua hoạt động cụ thể 35 Thang Long University Library 2.2.2.1 Tình 1: Định giá tài sản sử dụng phương pháp so sánh 35 2.2.2.2 Tình 2: Định giá tài sản sử dụng phương pháp so sánh kèm chi phí 41 2.3 2.3.1 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS BẮC Á AMC 54 Kết đạt 54 2.3.1.1 Kết đạt chung phòng thẩm định giá 54 2.3.1.2 Kết đạt từ việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG 55 2.3.2 Tồn nguyên nhân 56 2.3.2.1 Những tồn nguyên nhân chung 56 2.3.2.2 Những tồn nguyên nhân quy trình phương pháp TĐG 56 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN HÀNG TMCP BẮC Á 59 3.1 Định hƣớng phát triển 59 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty 59 3.1.2 Định hướng phát triển phòng thẩm định giá 59 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác TĐG BĐS Bắc Á AMC 60 3.2.1 Hoàn thiện tồn chung hoạt động phịng 60 3.2.2 Hồn thiện kỹ thuật công tác định giá BĐS 61 3.2.3 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá 62 3.2.4 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thông tin 63 3.2.5 Mở rộng quy mô, địa bàn hoạt động trung tâm thẩm định giá 65 3.2.6 Kiến nghị với nhà nước 65 3.2.6.1 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực TĐG 65 3.2.6.2 Kiến nghị việc ban hành văn quy phạm pháp luật 66 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP DANH MỤC VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt Bắc Á AMC Công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NH TMCP Bắc Á BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng CVTĐ Chuyên viên thẩm định ĐK Điều kiện GCN Giấy chứng nhận MT Môi trường PP Phương pháp TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định TTBĐS Thị trường bất động sản Thang Long University Library DANH MỤC BẲNG BIỂU, HÌNH VẼ Trang Bảng 2.1 Số vụ thẩm định việc soát xét hồ sơ thẩm định 28 Bảng 2.2.Thời gian tỷ lệ hoàn thành vụ thẩm định 29 Bảng 2.3 Tổng phí tình hình thu hồi phí thẩm định 30 Bảng 2.4 Nhân chất lượng nhân phòng thẩm định giá 31 Bảng 2.5 Tính toán kết thẩm định 37 Bảng 2.6 Kết luận giá trị BĐS cần thẩm định 40 Bảng 2.7 Thông tin giá tham khảo BĐS so sánh 45 Bảng 2.8 Thông tin CTXD đất BĐS so sánh 45 Bảng 2.9 Bảng tính tốn mức giá thẩm định theo PP so sánh 47 Bảng 2.10 Thơng tin cơng trình xây dựng đất 50 Bảng 2.11 Xác định chất lượng Cơng trình xây dựng nhà 51 Bảng 2.12 Xác định Giá trị BĐS cần thẩm định 52 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu máy tổ chức công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NH TMCP Bắc Á 25 Sơ đồ 2.2 Quy trình thủ tục nghiệp vụ thẩm định giá tài sản Bắc Á AMC 32 Hình 2.1 Sơ đồ trạng TSTĐG tình 35 Hình 2.2 Ảnh chụp mặt tiền BĐS cần TĐG 41 Hình 2.3 Ảnh chụp trạng bên tài sản 42 Hình 2.4 Sơ đồ trạng TSTĐ tình 44 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thời gian gần năm tháng đầy sóng gió kinh tế hệ thống ngân hàng Nhiều thách thức diễn tầm quản lý kinh tế vĩ mô, tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng Hệ tích tụ có hàng trăm ngàn doanh nghiệp phá sản, nợ xấu hoạt động kinh doanh ngân hàng gia tăng đáng kể Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân hàng thương mại tài sản chấp bấtp động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ đồng, việc xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn, ngân hàng có phương pháp định giá khác cho kết định giá khác trình xử lý tài sản Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp định giá quy trình phù hợp để có kết khách quan, xác bảo đảm lợi ích bên tham gia giao dịch với ngân hàng việc cần thiết Trong khoảng thời gian thực tập công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á, bước đầu tiếp xúc với kinh nghiệm thực tế, với giúp đỡ nhiệt tình anh, chị phịng thẩm định giá em nhận thức tầm quan trọng cơng tác thẩm định giá tài sản nói chung cơng tác thẩm định giá BĐS nói riêng quan trọng với tài đất đước ta Vì em chọn đề tài “Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á” làm chuyên đề tốt nghiệp cho Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á, từ thấy việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BẮc Á AMC vào quy trình thẩm định giá, tầm quan trọng hoạt động thẩm định giá Ngân hàng Bắc Á Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản Bắc Á AMC, sử dụng số liệu phòng thẩm định giá báo cáo kết thẩm định giá  Phạm vi nghiên cứu + Không gian nghiên cứu: công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á + Thời điểm nghiên cứu: từ 01/03/2015 đến 30/06/2015 Phƣơng pháp nghiên cứu  Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập so sánh Thang Long University Library 2.3.1.2 Kết đạt từ việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG Việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản NH TMCP Bắc Á nhìn chung đạt số thành cơng: Thứ nhất, Quy trình TĐG BĐS áp dụng Bắc Á AMC bao gồm nội dung quy trình TĐG quy định theo tiêu chuẩn tiểu thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình quy định tương đối đầy đủ giúp cho CVTĐ có nhìn bao qt, lập kế hoạch thực công tác TĐG đưa mức giá BĐS mục tiêu tương đối sát so với giá thị trường thời gian ngắn Thứ hai, việc vận dụng phương pháp định giá BĐS Tùy vào mục đích đối tượng khác mà CVTĐ lựa chọn phương pháp TĐG khác Như ví dụ trên, ta thấy tình cụ thể, CVTĐ lựa chọn cho phương pháp hợp lý Nếu tình 1, đối tượng TĐG quyền sử dụng đất CVTĐ sử dụng phương pháp só sánh giá thị trường để xác định giá trị BĐS mục tiêu Nhưng tình 2, đối tượng thẩm định giá quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản BĐS CVTĐ lại chọn phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS Đó linh hoạt việc lựa chọn phương pháp CVTĐ Thứ 3, phương pháp so sánh thực theo bước hợp lý Đối với BĐS mục tiêu BĐS so sánh điều tra yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: Các yếu tố thị trường, tình trạng pháp lý, hình dạng, diện tích lơ đất, điều kiện tốn, điều kiện cảnh quan, môi trường,…để tiến hành so sánh nên nhìn chung kết định giá có tin cậy cao Thêm vào đó, tồn chun viên thẩm định giá nắm bắt rõ quy trình người có kinh nghiệm việc điều chỉnh BĐS so sánh cho sát giá thị trường Thứ 4, phương pháp chi phí tiến hành cụ thể, có khảo sát chi tiết thông số kỹ thuật cơng trình xây dựng Nên kết chất lượng cịn lại cơng trình có độ tương đối xác so với thực tế Mọi hoạt động khảo sát kết cấu, hình dạng hồn tồn phù hợp để sử dụng phương pháp chi phí Thứ 5, việc sử dụng văn pháp lý Các chuyên viên thẩm định nắm bắt cập nhật thường xuyên văn pháp lý liên quan đến quy trình phương pháp thẩm định giá nhà nước quy định, báo cáo thẩm định giá công ty có sở khoa học hợp lý Thứ 6, nguồn thông tin Bắc Á AMC thành lập năm khoảng thời gian hoạt động phịng thẩm định giá Chính vậy, đến phịng xây dựng cho hệ thống thông tin phong phú, đa dạng để phục vụ cho trình định giá nhanh hơn, thuận tiện 55 Trên số kết đáng ghi nhận việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á Cơng ty cần tiếp tục trì ưu tương lại 2.3.2 Tồn nguyên nhân 2.3.2.1 Những tồn ngun nhân chung Về tình hình thu hồi phí thẩm định Nhìn chung, tình hình phí thẩm định phòng chưa thu hồi cao, nguyên nhân phòng thẩm định Bắc Á AMC chưa thực xây dựng cho hệ thống thu hồi phí thẩm định cách hiệu hợp lý Việc thu hồi phí trải qua nhiều giai đoạn chưa quy trách nhiệm cụ thể vào Người thực TĐG CVTĐ phòng thẩm định giá người thu phí thẩm định lại chun viên phịng tín dụng Điều này, dễ gây lãng quên nhầm lẫn q trình thu hồi phí thẩm định Cơng tác đào tạo chun mơn cho CVTĐ Cơng ty chưa có sách đào tạo hay tạo điều kiện cho nhân viên học thêm để có thêm kinh nghiệm cơng tác TĐG cơng ty Đây việc làm cần thiết để giúp cho Bắc Á AMC có dịch vụ thẩm định giá hàng đầu Việt Nam 2.3.2.2 Những tồn nguyên nhân quy trình phương pháp TĐG Thứ nhất, quy trình TĐG Bắc Á AMC đầy đủ chưa thực khoa học Quy trình TĐG BĐS chưa cụ thể, bước thực công việc mang tính chất chung chung, văn phụ lục hướng dẫn kèm theo nhiều gây nhầm lẫn cho TĐV Thêm vào đó, bước quy trình có CVTĐ thực nhận đinh đánh giá đơi cịn mang tính cá nhân Việc kiểm tra, sốt xét báo cáo thực báo cáo TĐV lập trình lên trưởng phịng, kết kiểm duyệt tương đối xác khơng thể tránh khỏi sai sót trưởng phịng khơng phải người trực tiếp khảo sát BĐS Ngoài ra, bước làm CVTĐ dựa vào kinh nghiệm thân cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế Đó khó khắn CVTĐ vào nghề Thứ hai, tồn thơng tin văn pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng,…do khách hàng cung cấp sử dụng ln mà khơng qua q trình điều tra thực tế Điều dễ dẫn đến sai sót định Thông tin khách hàng cung cấp cũ khơng cịn phù hợp với BĐS thực tế điều mà CVTĐ khó 56 Thang Long University Library nhận biết Nên kết tẩm định đưa với giả định văn pháp lý ln hồn tồn phù hợp với thực tế Thứ ba, đa phần BĐS định giá Bắc Á AMC sử dụng phương pháp so sánh phương pháp so sánh kết hợp chi phí Trên thực tế phương pháp mang lại độ xác khơng cao quy trình thực phương pháp tương đối đơn giản Về phương pháp so sánh: Các CVTĐ thực phương pháp cách thu thập thông tin BĐS so sánh mà có có vị trí, sở hạ tầng tình trạng pháp lý tương đồng BĐS cần thẩm định Tuy nhiên, phương pháp cần có nhiều thơng tin xác, rõ ràng Những thông tin đưa mà không xác khơng thể sử dụng phương pháp Điều đòi hỏi CVTĐ phải thêm nhiều thời gian, cơng sức để tìm kiếm kiểm tra xem thơng tin xác sử dụng việc định giá BĐS mục tiêu Các thơng tin giao dịch BĐS thường mang tính đồng với BĐS cần TĐG không cao tính thời điểm Các thơng tin BĐS giao dịch thị trường dễ trở nên lạc hậu thời gian ngắn Điều đòi hỏi chuyên viên thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm, khả phân tích sâu điểu yếu điểm mạnh BĐS so sánh với BĐS mục tiêu Mà điều CVTĐ phịng chưa có khả làm Về phương pháp chi phí: Hiện nay, cơng ty sử dụng cách tính hao mịn tự nhiên để tính giá trị cịn lại CTXD Tuy nhiên thực tế, cịn có nhiều cách tính hao mịn khác như: Hao mịn chức khơng thể sửa chữa được, hao mịn chức sửa chữa được, hao mòn (giảm giá ) lỗi thời chức năng, Nguyên nhân do, tiến hành tính tốn loại hao mịn tốn thời gian cơng sức địi hỏi CVTĐ người có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá thực Mà khoảng thời gian ngắn kinh phi phịng khơng đủ để đầu tư cho công tác đo lường loại hao mịn Nên phịng thẩm định giá cơng ty sử dụng phương pháp tính giá trị lại dựa vào hao mòn tự nhiên kết cấu Chính cơng việc địi hỏi CVTĐ phải có nhiều kinh nghiệm khơng phải nhìn vào kết cấu ngơi nhà đốn suy sét, kết luận cịn sử dụng năm Mức cơng ty sử dụng để tính giá trị xây cơng trình dựa vào giá trị thực tế, mà giá trị thực tế công ty sử dụng lại thấp giá xây dựng quy định nguyên nhân giá nguyên vật liệu thị trường biến động, mức xây dựng đưa khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế Mặt khác, việc ước lượng giá trị xây cơng trình Việc xác định giá trị xây cơng trình chủ yếu dựa nhiều vào giá ngun vật liệu điều kiện kinh tế thị trường BĐS Mà thị trường ln biến động khơng 57 ngừng, thơng tư, nghị định quy định chí phí xây dựng lại không biến đổi qua thời kỳ, đợt tăng (giảm) giá ngun vật liệu Chính ước tính giá trị cơng trình cịn sai lệch nhiều Mặc dù, BẮc Á AMC có thay đổi đê phù hợp với thực tế, để ngăn chặn rủi ro, nhiên thay đổi mang tính cảm tính, chưa tuân thủ theo văn quy phạm pháp luật cụ thể Chính tính rủi ro việc xác định giá trị xây cơng trình lớn Ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thêm vào cơng ty, ln thực việc thẩm định giá cho ngân hàng, mức giá cơng ty đưa luôn phải loại yếu tố rủi ro Thứ 4, hạn chế việc chậm chễ ban hành văn quy phạm pháp luật nhà nước Tuy số văn pháp quy chủ yếu ban hành, tạo điều kiện pháp lý cho việc hình thành tổ chức hoạt động thẩm định giá việc thể chế hóa quy định TĐG, quy trình pháp lệnh giá cịn thiếu tính đơng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi kinh tế Các văn hướng dẫn thực hiện, hướng dẫn tiêu chuẩn TĐG chậm ban hành, việc quy định cấp thẻ thẩm định viên giá cịn bị bó hẹp Đặc biệt, nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 phủ thẩm định giá chủ yếu đề cập đến nội dung điều chỉnh hành vi thẩm định giá tài sản mang tính chất tư vấn Bộ tài quản lý nghiệp vụ, chưa bao quát hoạt động tẩm định giá tài sản ngành khác như: thẩm định giá bảo đảm vay tiền (thuộc phạm vi hướng dẫn ngành ngân hàng) Chính gây cản trở làm chậm chễ số hoạt động đắc thù Ngân hàng thương mại Bắc Á Kết luận chƣơng 2: Chương cho ta nhìn tổng quát công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Bắc Á chức hoạt động Bên cạnh hoạt động phịng thẩm định giá thuộc cơng ty, ta thấy tình hình doanh thu chi phí phịng Đặc biệt, nội dung phần sâu vào nghiên cứu việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG vào BĐS cụ thể thực phịng thẩm định giá cơng ty Qua việc phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá cơng ty ta thấy phòng thẩm định giá áp dụng phương pháp quy trình chung vào cơng tác TĐG Tuy nhiên cịn số hạn hạn chế tập chung chủ yếu việc nhà nước chậm ban hành quy tắc chuẩn mực chung để có thống mạch lạc công tác TĐG Việc để xuất phương án để áp dụng công tác TĐG với quan nhà nước để ước tính mức giá sát với giá thị trường việc làm cần thiết Bắc Á AMC nói riêng công ty thẩm định giá Việt Nam nói chung 58 Thang Long University Library CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN HÀNG TMCP BẮC Á Dựa sở phân tích thực trạng việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG BĐS Bắc Á AMC, kết hợp với sở lý luận Chương đề cập đến số giải pháp nhằm hoàn thiện tồn thiếu sót phịng TĐG Bắc Á AMC thời gian qua Trước hết, định hướng phát triển chung cơng ty phịng thẩm đinh giá 3.1 Định hƣớng phát triển 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty Công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản - NHTMCP Bắc Á đời với mục đích phục vụ cho hoạt động Ngân hàng như: Mua bán nợ tồn đọng, phát tài sản định giá tài sản Qua năm phát triển, công ty dần vào ổn định cố gắng xây dựng hồn thiện tốt mục tiêu mà đặt hoạt động tốt lĩnh vực mà công ty đăng ký giấy phép kinh doanh, nhằm đảm bảo cho Ngân hàng Bắc Á hoạt động ổn định, lâu dài Trong tương lai, Bắc Á AMC có kế hoạch trở thành cơng ty chuyên quản lý nợ hàng đầu Việt Nam, không phục vụ cho Ngân hàng mà phục vụ cho tập đồn kinh tế, tổ chức tài bên ngồi khác Chính cơng ty ln trọng đến đội ngũ cán công nhân viên Hàng năm, cơng ty thường tổ chức thi nhằm nâng cao trình độ hiểu biết nghiệp vụ ngân hàng Bên cạnh đó, để có chất lượng hoạt động tốt cơng ty ln trọng đầu tư sở vật chất tiên tiến đại giới Các loại máy móc, phương tiện hỗ trợ để có kết xác lĩnh vực mà công ty hoạt động 3.1.2 Định hướng phát triển phòng thẩm định giá Thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng hoạt động quan trọng ngân hàng Cùng với định hướng phát triển chung công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản NHTMCP Bắc Á Ngân hàng Bắc Á, phòng thẩm định giá xây dựng cho định hướng riêng: Trong thời gian tới, phòng tiếp tục tuyển dụng thêm CVTĐ giá Mở lớp tập huấn, đào tạo thêm kỹ thuật nghiệp vụ cho CVT Hồn thiện quy trình, nghiệp vụ việc vận dụng phương pháp TĐG để phịng có khả nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá Xây dựng 59 hệ sở liệu giá sở mà ngân hàng hoạt động để phục vụ tốt cho cơng tác TĐG 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác TĐG BĐS Bắc Á AMC 3.2.1 Hồn thiện tồn chung hoạt động phòng Về tình hình thu hồi phí thẩm định Nhìn chung cơng ty nói chung phịng thẩm định giá nói riêng thời gian qua chưa thống với phịng tín dụng để xây dựng cho quy trình, thủ tục nghiệp thu hồi phí thẩm định thống để tránh tình trạng thất cơng tác thu phí thẩm định Đây việc làm cần thiết để đảm bảo tốt cho hoạt động thu hồi doanh thu Ngân hàng Phòng thẩm định họp bàn, xây dựng quy trình thu hồi phí thẩm định cụ thể sau: Bước 1: Khi tiếp nhận hồ sơ khách hàng chuyển tới phịng xác định tổng phí thẩm định cần phải thu sau thơng báo cho phịng tín dụng khách hàng có tài sản cần thẩm định giá Bước 2: Khi tiến hành khảo sát trường, CVTĐ kết hợp với chun viên phịng tín dụng thu tạm ứng chỗ phí thẩm định 1/3 tổng phí thẩm định Bước 3: Khi tiến hành trao trả báo cáo thẩm định, CVTĐ có trách nhiệm thơng báo cho phịng tín dụng phải u cầu khách hàng hồn tất 2/3 phí thẩm định cịn lại Bằng việc tn thủ quy trình đó, hy vọng thời gian tới tình hình thu hồi phí thẩm định phịng thẩm định giá có hiệu tốt Khơng cịn xảy tính trạng qn khơng thu hồi phí thẩm định cịn lại khách hàng trước khách hàng nhận báo cáo thẩm định Tổ chức đào tạo nâng cao trình độ cho CVTĐ Trong quan, tổ chức người yếu tố quan trọng định chất lượng hoạt động tổ chức Mặc dù có sàng lọc kỹ lưỡng từ khâu tuyển dụng CVTĐ phòng trẻ nên nắm bắt quy trình chung phương pháp thẩm định giá theo quy định nhà nước Mà công tác TĐG, ngồi việc nắm bắt quy trình, phương pháp việc có kinh nghiệm cơng tác thẩm định điều vơ quan trọng Chính vậy, thời gian tới cơng ty cần có phương hướng để tổ chức đào tạo cho CVTĐ có thêm kiến thứcliên quan đến vấn đề kỹ thuật, kiến trúc, xây dựng, phong thủy, Dưới số giải pháp nhằm giúp CVTĐ có vốn kiến thức tảng kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá: Tạo điều kiện để CVTĐ có khả cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá cách thường xuyên, liên tục văn lĩnh 60 Thang Long University Library vực thường nhiều, cập nhật cách thường xun sử dụng CVTĐ nhận biết lợi ích hạn chế văn đó, từ rút kinh nghiệm cho thân Bên cạnh đó, cơng ty cần mở lớp tập huấn mời chuyên gia lĩnh vực TĐG để giảng dạy cho cán cơng nhân viên Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao trình độ, kiến thức cho TĐV lĩnh vực khác như: Đất đai, xây dựng, kiến trúc, phong thủy,…các nghiệp vụ kỹ thuật như: Đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại cơng trình,… Bên cạnh việc đào tạo sâu kiến thức chun mơn, cơng ty cần tổ chức khóa học giao tiếp phù hợp với trình độ TĐG kiến thức liên quan đến văn hóa, phong tục, vùng miền để làm tăng hài lòng khách hàng họ tiếp xúc trực tiếp với CVTĐ Hy vọng với đề xuất phịng thẩm định giá Bắc Á AMC có đội ngũ CVTĐ giỏi kiến thức chun mơn nghiệp vụ, am hiểu kiến thức xã hội có kinh nghiệm phong phú khả ứng xử tốt 3.2.2 Hồn thiện kỹ thuật cơng tác định giá BĐS Các kỹ thuật nghiệp vụ phòng TĐG bám sát quy định hành thẩm định BĐS tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy nhiên, cơng ty cần phải sử dụng thêm phương pháp định giá nhà cửa, vật kiến trúc Hiện nay, cơng ty có phương pháp xác định giá trị nhà cửa, vật liệu kiến trúc Tuy nhiên, phương pháp công ty sử dụng gặp nhiều hạn chế Phương pháp xác định trường hợp có đầy đủ thơng số kỹ thuật tài sản cần định giá Công ty nên bổ sung kỹ thuật áp dụng trường hợp không đủ sở thẩm định theo phương pháp dự toán theo thực tế hệ số điều chỉnh thông qua thống kê kinh nghiệm áp suất vốn đầu tư Có hai phương pháp ứng dụng sau: Phương pháp 1: Căn vàothông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bẳng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất đồng thời vào thơng tin thức cơng ty Chi phí xây dựng nhà hồn thiện so với xây thô thông thường hệ số thống kê kinh nghiệm theo bảng sau: Thành phần cơng việc Trung bình Cao cấp Giá xây thô nhà phố 2.500 3.000 3.500 Giá xây hoàn thiện nhà phố 4.000 5.000 6.000 Hệ số 1,6 1,67 1,71 (Nguồn: Phòng thẩm định giá) 61 Như vậy, xác định giá trị nhà cửa, vật liệu kiến trúc khơng có hồ sơ sử dụng hệ số điều chỉnh từ 1,6 đến 1,7 lần so với đơn giá xây dựng nhà xây thô thu thập qua thị trường Phương pháp 2: Căn kích thước xây dựng trạng, áp dụng suất vốn đầu tư định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 xây dựng để tính tốn đề xuất giá trị Đồng thời sử dụng số giá xây dựng xây dựng công bố hàng quý để điều chỉnh theo giá thị trường 3.2.3 Hoàn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá Quy trình định giá tài sản đóng vai trị quan trọng cơng tác định giá tài sản, có tính chất định đến thành cơng tổ chức định giá Chính phịng thẩm định giá Bắc Á AMC cần xây dựng cho quy trình thẩm định giá khoa học hiệu Quy trình nghiệp vụ Bắc Á AMC xây dựng dựa tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Mà Việt Nam TĐG nghề nổi, quy định, sách cịn mẻ giai đoạn thử nghiệm Chính vậy, quy trình thẩm định giá Bắc Á AMC mang tính chuyên nghiệp chưa cao Bắc Á AMC tham khảo quy trình thẩm định giá nước khác giới, nơi mà thị trường tài chính- Ngân hàng phát triển sâu rộng, nghề thẩm định giá có tảng lâu đời để xây dựng lại quy trình thẩm định giá khoa học, chuyên nghiệp Dưới quy trình thẩm định giá the Capital Group - tập đồn tài lớn giới Họ xây dựng cho quy trình TĐG BĐS chuyên nghiệp sau: Bƣớc 1: Tiếp nhận yêu câu thẩm định giá xác định vấn đề  Khách hàng ?  Mục đích thẩm định giá khách hàng ?  Phân tích tài sản mục tiêu tiến hành phân loại BĐS  Phân công CVTĐ thực liên hệ với khách hàng  Xác định thời điểm TĐG chuẩn bị tài liệu liên quan đến BĐS mục tiêu Bƣớc 2: Thu thập thông tin BĐS  Tiến hành khảo sát BĐS mục tiêu  Thu thập thông tin BĐS so sánh  Thu thập thông tin thị trường Bƣớc 3: Đánh giá BĐS mục tiêu phƣơng pháp TĐG  Dựa vào tài liệu tìm được, lựa chọn phương pháp phù hợp 62 Thang Long University Library  Tiến hành phân tích số liệu tuân thủ theo nguyên tắc TĐG Bƣớc 4: Lập báo cáo TĐG Trên sỏ số liệu phân tích bước 3, CVTĐ tiến hành lập báo cáo thẩm định theo mẫu có sẵn Đối với bước quy trình phịng thẩm định tiến hành hợp bàn đưa mẫu chung để giúp CVTĐ làm việc thuận tiện chánh xảy thiếu sót quy trình thẩm định giá Ngồi ra, tn thủ quy trình thẩm định giá thẩm định viên có cách việc khoa học hơn, chánh chông chéo bước với từ rút ngắn khoảng thời gian cho vụ thẩm định giá 3.2.4 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin Thơng tin điều quan trọng công tác định giá, với phát triển khoa học kỹ thuật việc lấy thơng tin trở nên đơn giản nhanh chóng Tuy nhiên, thơng tin tìm thấy mạng internet chưa kiểm chứng mọt tổ chức cá nhân Cho nên CVTĐ cần phải biết lựa chọn thông tin tiến hành kiểm nghiệm lại thực tế để có thơng tin xác hiệu Việc tìm kiếm phân tích thơng tin cần phải lên kế hoạch kỹ lưỡng khoa học Trước thu thập thông tin CVTĐ cần xác định thông tin cần thu thập Đồng thời, phải trả lời câu hỏi như: Thời điểm giao dịch BĐS ? thơng thương BĐS dùng để so sánh phải có thời hạn vịng năm Giao dịch BĐS so sánh có thật hay khơng ? Vì BĐS mà chưa giao dịch thị trường mức họ đưa mức giá kỳ vọng Những hạn chế thực tế BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu ? Những đặc điểm hình dạng, pháp lý,…của BĐS so sánh có hay không ? Cụ thể, Bắc Á AMC ta cần có phương hướng giải vấn đề liên quan đến thơng tin cịn tồn đọng sau: Thứ nhất, BĐS mục tiêu, tài liệu liên quan đến BĐS mục tiêu mà khách hàng cung cấp thường không kiểm duyệt lại, thực tế nay, có nhiều văn pháp luật đời quy định chặt chẽ luật đất đai mà giấy tờ cũ khơng cịn phù hợp với thực tế Nhưng CVTĐ không tiến hành kiểm tra lại, mà sử dụng thơng tin khách hàng cung cấp kết sai lệch lớn Chính cơng tác kiểm tra thực tế văn khách hàng cung cấp việc làm quan trọng cần thiết Ví dụ tình 2, cơng ty sử dụng phương pháp chi phí kết hợp với so sánh để tiến hành định giá BĐS mục tiêu, nhiên việc sử dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà lại khơng thấy CVTĐ đề 63 cập đến vấn đề BĐS có giấy phép xây dựng hay không Mà việc xác định giá trị cơng trình đất coi có giấy phép xây dựng Đây điều khơng phù hợp với thực tế đòi hỏi CVTĐ cần phải yêu cầu khách hàng cung cấp giấy phép xây dựng để xác định xem BĐS có xây dựng kết cấu khơng, việc xác định giá trị hao mịn kết cấu CVTĐ thực phù hợp với thời gian sử dụng nhà chưa Nếu khơng có giấy phép xây dựng mà nghe qua thơng tin từ chủ BĐS nguồn thơng tin chưa kiểm chứng Chính vậy, phòng thẩm định giá Bắc Á AMC cần lưu ý đến vấn đề Thứ hai, thông tin BĐS so sánh, BĐS mục tiêu sử dụng có ba BĐS so sánh, mà BĐS thường thông tin rao bán mà CVTĐ có gọi điện thoại trực tiếp cho chủ BĐS để hỏi CVTĐ chưa khảo sát BĐS so sánh Đó điều bất cập nay, nhiều ngun nhân mà thơng tin sai lệch như: Chủ nhà khơng có thiện chí hợp tác nên đưa thông tin không đúng, mức giá rao bán chưa mức giá cuối mà chủ BĐS bán,…Chính phịng thẩm định giá Bắc Á AMC nên có kế hoạch xây dựng hệ thống thông tin chuẩn BĐS khu vực bán, để thông tin mà TĐG dùng để so sánh chuẩn xác nhất, phù hợp với giá thị trường Mỗi BĐS mục tiêu nên sử dụng từ 4-6 BĐS so sánh có nét tương đồng với BĐS mục tiêu mà bán thành công thị trường để kết BĐS mục tiêu sát giá trị thị trường Muốn vậy, CVTĐ bên cạnh việc khảo sát BĐS mục tiêu cần phải khảo sát BĐS so sánh trường hợp cịn nghi ngờ thơng tin BĐS so sánh Thứ ba, BĐS có nét đặc trưng phong thủy, vấn đề mà TĐV cần lưu ý đến, ví dụ ngơi nhà có vị trí ngã ba đường thường bị đánh giá giá trị thấp so với ngơi nhà khác có vị trí tương đương mà k phải ngã ba đường Hay ngơi nhà có điều kiện hạn chế điện, nước, giao thông,… ảnh hưởng lớn đến giá trị mà TĐV cần phải khảo sát thực tiễn kiểm chứng điều Việc thu thập thơng tin cần phải cụ thể chi tiết hơn, việc minh họa cho việc thu thập phân tích thơng tin cụ thể cho tình 1: Trong tình thơng tin BĐS so sánh tìm qua thơng tin mà chủ có nhà bán rao bán thị trường, tính xác thực thơng tin cịn chưa cao Trong tình TĐV cần tìm bổ sung thêm thơng tin BĐS mà bán thành cơng thị trường mức giá tìm sát giá thị trường Ngồi ra, để nguồn thơng tin xác TĐV cần khảo sát trực tiếp thêm vài BĐS có vị trí đặc điểm tương đướng với BĐS mục tiêu để nắm 64 Thang Long University Library thuận lợi khó khăn vị trí BĐS mục tiêu từ có điều chỉnh mức giá cho phù hợp Các thông tin liên quan đến yếu tố diện tích cần phải đo lường kĩ lưỡng để có điều chỉnh phù hợp với BĐS mục tiêu khơng nên dựa vào cảm tính để điều chỉnh TĐV thường làm Hay yếu tố như: yếu tố thị trường, điều kiện giao thông, môi trường kinh doanh, cảnh quan, môi trường phần lớn TĐV dựa vào cảm tính quan sát thân chưa có điều tra kĩ lưỡng yếu tố Tuy nhiên, đơi yếu tố có tác động lớn đến BĐS mà TĐV dễ dàng bỏ qua Chính TĐV nên có tìm hiểu kiểm tra định thông tin để điều chỉnh mức giá cho phù hợp 3.2.5 Mở rộng quy mô, địa bàn hoạt động trung tâm thẩm định giá Hiện nay, Bắc Á AMC có hai trung tâm thẩm định giá Hà Nội thành phố HCM Mà mạng lưới hoạt động ngân hàng Bắc Á trải dài từ Bắc vào Nam Đặc biệt, thành phố lớn hoạt động Ngân hàng phát triển, nên cơng ty cần có phương án mở rộng thêm số chi nhánh nhỏ thành phố lớn Đây việc làm cần thiết bởi, tất hồ sở hai khu vực chuyển trụ sở Hà Nội để tiến hành thẩm định sốt xét nên số lượng cơng việc phòng phải làm lớn Mà nguồn nhân lực có hạn, đơi cịn xảy việc chậm trễ công tác trả kết thẩm định Nếu mở rộng trung tâm thành phố lớn ngăn chặn giảm bớt tính trạng xảy Thêm vào đó, cơng ty mở thêm số chi nhánh thành phố lớn Bắc Á AMC lại cung cấp dịch vụ thẩm định giá bên Điều vừa làm tăng doanh thu ngân hàng, vừa khẳng định vị ngân hàng dịch vụ tài Trong thời gian vừa qua, phịng cử 1-2CVTĐ luân phiên làm việc Hưng Yên, điều mang lại hiệu lớn cho công việc sau q trình định giá Nên mơ hình phịng thẩm định giá cần nhân rộng đến chi nhánh 3.2.6 Kiến nghị với nhà nước 3.2.6.1 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực TĐG Hiện nay, nước ta chưa có quan chuyên môn tiến hành kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá quan tổ chức mà có đăng ký cung cấp dịch vụ thẩm định giá Đây việc làm cần thiết có q trình tra, kiểm tra phát sai sót cơng tác TĐG quan, tổ chức chuyên TĐG Từ đó, nhà nước ban hành quy định chặt chẽ cơng tác 65 Ngồi ra, hoạt động thẩm định giá chịu quản lý nhiều ban ngành khác nhau: tài chính, xây dựng, tài ngun mơi trường,…Chính có quan thức nhà nước trực tiếp quản lý hoạt động cơng tác TĐG trọng nhiều dịch vụ dần hoàn thiện 3.2.6.2 Kiến nghị việc ban hành văn quy phạm pháp luật BĐS thị trường ln biến động, nhà nước cần có văn quy phạm pháp luật để làm bình ổn minh bạch thị trường BĐS Nếu trường BĐS ổn định kết TĐG có độ xác thời gian lâu Bên cạnh thẩm định giá công cụ để làm minh bạch thị trường BĐS Đối với văn pháp luật quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng BĐS hay giá trị cơng trình XD mà liên quan đến số cần phải có theo dõi cần thiết phải sửa đổi bổ sung cho phù hợp thực tế thị trường Ngồi ra, thẩm định giá khâu quan trọng phân khúc ngành tài – ngân hàng, mà thị trường đầy rủi ro Chính đưa mức giá nên cân nhắc đến yếu tố Kết luận chƣơng 3: Định giá BĐS công tác cần thiết hoạt động Ngân hàng Bắc Á nói riêng tài Việt Nam nói chung Ngày nay, kinh tế phát triển việc hồn thiện quy trình nghiệp vụ cho cơng tác đinh giá BĐS việc làm cần thiết Trên số giải pháp giúp cho Bắc Á AMC có quy trình TĐG tốt để phục vụ cho hoạt động sau ngân hàng Bắc Á 66 Thang Long University Library KẾT LUẬN CHUNG Vấn đề hồn thiện cơng tác định giá BĐS ln vấn đề đáng quan tâm không với Bắc Á AMC mà cịn cơng ty thẩm định giá nói chung Bởi thẩm định giá khâu quan trọng ngân hàng, mấu chốt quan trọng để dựa vào ngân hàng thực hoạt động sau Chính vậy, luận nghiên cứu thực trạng chung công tác thẩm định giá Bắc Á AMC để tìm điểm hạn chế đưa phương án giải để hồn thiện quy trình TĐG Do tính phức tạp vấn đề trình độ lực hạn chế nên luận chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận lời nhận xét góp ý thầy cô giáo để luận em hoàn thiện Một lần nữa, em xin cảm ơn anh chị phòng thẩm định giá Bắc Á AMC, đặc biệt cô giáo hướng dẫn em – ThS.Ngơ Thị Qun giúp em hồn thành khóa luận ! Hà Nội, ngày 30 tháng 06 năm 2015 Sinh viên thực Bùi Thị Bích Châm 67 DANH MỤC THAM KHẢO Giáo trình thẩm định giá tài sản doanh nghiệp(xuất năm 2000)- Nguyễn Minh Điện Bài giảng định giá tài sản – Ths.Ngô Thị Quyên – khoa quản lý – Trường đại học Thăng Long Hồ sơ thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản –ngân hàng TMCP BẮC Á(BẮC Á AMC) Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 19/06/2006 Tiêu chuẩn số 07– phương pháp so sánh QĐ năm 2008/QĐ-BTC Tiêu chuẩn số 08– phương pháp thu nhập Tiêu chuẩn số 09– phương pháp chi phí Tiêu chuẩn số 10– phương pháp thặng dư Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá Q2-NXB HN,2007 10 Websites  www.thamdinhgia.org  www.batdongsan.com.vn Thang Long University Library DANH MỤC PHỤ LỤC Hồ sơ thẩm định giá số: 2014TĐ – AMC 0630 Hồ sơ thẩm định giá số: 2014TĐ – AMC 0635