Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 3 2.1.Mục tiêu nghiên cứu 3 2.2 Yêu cầu 3 Chương 1 Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu 4 1.1.Tổng quan thị trường đất đai 4 1.1.1.Thị trường đất đai trên thế giới. 4 1.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam. 6 1.2. Tổng quan về giá đất 15 1.2.1.Khái quát chung về giá đất 15 1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất 16 1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.3.Tổng quan về định giá đất 25 1.3.1.Các khái niệm 25 1.3.2.Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 26 1.3.3.Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất. 29 1.3.4. Công tác định giá đất trên thế giới 36 1.3.5. Công tác định giá đất ở Việt Nam 38 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 40 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 40 2.2 Nội dung nghiên cứu 40 2.3 Phương pháp nghiên cứu 41 2.3.1. Chọn mẫu điều tra 41 2.3.2 Thu thập thông tin 41 2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 42 2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích 42 2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 42 2.3.6 Phương pháp chuyên gia 42 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Hạ Bằng. 43 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 43 3.1.3. Đánh giá tổng hợp 47 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Hạ Bằng 47 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 47 3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội 52 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 57 3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng 58 3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng 71 3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thị hiếu của người dân đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng 71 3.4.4. Đánh giá yếu tố quan trọng nhất 72 3.6. Giải pháp 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 KẾT LUẬN 77 KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Sinh viên Nguyễn Thị Hồng Nhung LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Thị Kim Uyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn gióp ý chân thành giúp đỡ tận tình lời khuyên, định hướng quý báu thầy, cô giáo khoa quản lý đất đai trường Đại học tài nguyên môi trường Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán công nhân viên UBND xã Hạ Bằng tạo điều kiện thuận lợi cho em sưu tầm tài liệu, thực đề tài tốt Một lần xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên Nguyễn Thị Hồng Nhung MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CN - TTCN HĐND GCN QSDĐ GPMB GTSX SXKD PNN SXNN TB TM – DV TNMT UBND VNĐ Bất động sản Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp Hội đồng nhân dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Giá trị sản xuất Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Sản xuất nông nghiệp Trung bình Thương mại – dịch vụ Tài nguyên môi trường Ủy ban nhân dân Việt Nam đồng DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Tên bảng Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng Khung giá đất nông thôn Bảng 3.3 Giá đất quy định địa bàn xã Hạ Bằng giai đoạn 2010 đến 2014 Bảng 3.4 Bẳng giá đất Nhà nước quy định ven trục đầu mối giao thông thuộc huyện Thạch Thất Bảng 3.5 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 3.6 Giá đất khu vực địa bàn xã giai đoạn 2010- 2014 Bảng 3.7 Giá đất trung bình thị trường khu vực ven trục đầu mối khu nông thôn gđ 2010 – 2014 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai gắn bó với người cách chặt chẽ vật chất tinh thần Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt không thay quốc gia Đây nguồn tài nguyên quý giá nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà có nguy bị giảm tương lai Trong trình công nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế đặc biệt giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu ngân sách nhà nước khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Ngoài ra, giá đất cầu nối quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, trình phát triển kinh tế -xã hội, sách nhà nước đất đai số yếu tố khách Thành phố Hà Nội trình đẩy mạnh thực Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa thành phố diễn nhanh, giá đất luôn biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân thu hồi đất v v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất nguyên nhân chủ yếu Xã Hạ Bằng vùng quê giàu truyền thống văn hóa, truyền thống đấu tranh cách mạng Năm 1998, xã Hạ Bằng UBND Tỉnh Hà Tây (cũ) Hà Nội công nhận Làng văn hóa “Nhất làng xã”; Là đơn vị huyện Thạch Thất phong tặng danh hiệu cao quý “Đơn vị Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân”; Là xã huyện Thạch Thất có trường: Mầm non – Tiểu học – Trung học sở đạt chuẩn Quốc gia Xã đạt chuẩn Quốc gia Y tế Năm 2006 xã Hạ Bằng Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động hạng 3; Năm 2010 Hạ Bằng tiếp tục nhận Huân chương lao động hạng Nhì Đảng 17 năm liên tục Đảng “Trong vững mạnh” tiêu biểu Đảng huyện Thạch Thất Trong năm gần đây, tình hình phát triển kinh tế - xã hội xã có nhiều đổi đặc biệt xuất khu công nghệ cao Hòa Lạc khiến tình hình đất đai địa bàn Xã trở nên nóng hổi, kéo theo biến động giá đất người dân cán quan tâm Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, phân công khoa Quản lý đất đai hướng dẫn ThS.Nguyễn Thị Kim Uyên; tiến hành nghiên cứu đề tài : “ Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu yêu cầu 2.1.Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu văn pháp luật công tác quản lý Nhà nước đất đai, giá đất - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước giá đất loại đất khác địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 2.2 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành: Nghị định phủ, Thông tư hướng dẫn Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định UBND Thành phố Hà Nội - Thống kê thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến 2014 So sánh với giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 - Các số liệu thu thập phải khách quan, xác - Các đề xuất, kiến nghị, giải pháp phải phù hợp với điều kiện thực tiễn Chương Tổng quan vấn đề nghiên cứu 1.1.Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Đó nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai nơi diễn dao dịch dân liên quan đến đất đai thời điểm định Thực chất thị trường có từ lâu đời tồn dạng khác thời kì lịch sử khác Hiện nay, thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể kinh tế chủ nghĩa tư kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.[6] 1.1.1.Thị trường đất đai giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hóa Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất đai Trải qua hàng trăm năm phát triển, chịu tác động nhiều yếu tố, thị trường đất đai không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ Do vậy,thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trò có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Tại nước tư phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt đến đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn Các quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ người sở hữu người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước thường diễn sốt giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến kinh tế thu hút đầu tư nước phủ có hình thức tác động cho phù hợp Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước thi hành sách hạn điền quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp Anbani coi thuộc sở hữu gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, đến năm 1995 việc bán đất coi bất hợp pháp Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm chí có mảnh không bán vĩnh viễn, số trường hợp Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, gia đình sở hữu đất trồng trọt không 13,5 đất canh tác cộng với 1,35 đất ở, vượt hạn mức phải Nhà nước cho phép.[6] Tính độc quyền sở hữu đất giá đất Chủ nghĩa tư bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện không khả trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất áp dụng 10 lượng cầu nhà đất địa bàn xã Rất nhiều công nhân nhà máy xí nghiệp, sinh viên trường đại học, công nhân viên chức tìm đến mua đất khu vực giáp ranh lân cận để thuận tiện cho việc giảng dạy sinh hoạt ngày Chính thế, giá đất khu vực giáp ranh Thôn hay gần giáp ranh thôn thôn có giá tương đối cao đến cao Mặc dù khu vực 2, khu vực tiếp giáp với khu trung tâm, vào thời điểm năm 2010, dự án mở rộng tuyến đường Hạ Bằng – Đồng Trúc kéo dài thêm 2km, rộng thêm 8m đổ nhựa hoàn thiện, khu vực thôn -7 thôn chịu ảnh hưởng tích cực từ dự án Vì vậy, giá đất năm 2010 thôn -7 dù cao đạt ngưỡng cao: 9,05 triệu đồng/m 2, cao nhiều so với đất khu nông thôn địa bàn (Bảng 3.8) diện tích đất tăng lên, sở hạ tầng tương đối khá, lại gần tiếp giáp với khu công nghiệp, nên số lượng dao dịch tăng lên đáng kể Từ năm 2010 đến 2011, xét mặt chung giá đất thị trường tăng nhẹ, nhiên, giá đất địa bàn hai thôn lại có xu hướng giảm, đầu đạt ngưỡng thị trường dần lắng xuống Sau năm 2011, thời điểm từ năm 2012 đến năm 2014, Thị trường bất động sản dần ổn định trở lại, lấy lại phong độ, nguồn cung hạn hẹp, đầu người mua, mua vào không bán thị trường nhà đất lúc tình trạng nhiều biến động, gần chững lại, dao dịch giảm giá đất giảm theo Giá đất giảm xuống thấp vào thời điểm năm 2014 Thôn -9 với giá 2,5 triệu đồng/ m2 Vì vị trí hai thôn thôn thôn có vị trí thuận lợi địa bàn xã, xa trung tâm xa khu công nghiệp, nhiều người có nhu cầu tìm đến mua đất khu 72 vực người dân nhu cầu dao dịch, mà người dân chủ yếu sử dụng đất để ổn định sống lâu dài b, ảnh hưởng yếu tố quy hoạch yếu tố sở hạ tầng Trên địa bàn thôn, vào vị trí,giá đất số liệu điều tra địa bàn, phân theo vị trí theo tuyến đường ven trục đầu mối giao thông khu nông thôn, giá đất thể rõ bảng 3.7 Mỗi thôn địa bàn xã có trục đường liên thôn trung tâm thôn, hầu hết trung tâm thôn hay tuyến đường liên thôn gắn với trục đường liên xã Những đất nằm trung tâm thôn, gắn với trục đường liên thôn liên xã có giá cao nhiều so với đất nằm xa khu vực trung tâm ngóc ngách hẻo lánh, điều với thôn nằm khu vực khu vực khu vực gần giáp trung tâm xã, Ủy ban nhân dân, trường học, chợ, trạm y tế, sân vận động khu công nghiệp khu vực này, lượng đầu lớn, vị trí thuận lợi nên giá đất có phân biệt rõ ràng khu thôn, nhiều giao dịch diễn phản ảnh cách rõ nét giá đất, chênh lệch rõ ràng Còn khu vực khu vực xa khu trung tâm xã, xa khu chợ, trường học, hay khu công nghiệp giá chênh lệch Khu ven trục đầu mối giao thông khu nông thôn không lớn, gần xấp xỉ Do lượng đầu tư không nhiều, lượng cung cầu ít, vị trí lại không thuận lợi giá đất ảnh hưởng nhiều yếu tố vị trí hay quy hoạch, chênh lệch không rõ ràng Bảng 3.7 73 Bảng 3.7: Giá đất trung bình thị trường Khu vực ven trục đầu mối Khu nông thôn giai đoạn 2010- 2014 Khu vực Thôn Thôn 6-7 Thôn 1-2 Thôn 8-9 Thôn 3-4 74 Đường HB - ĐT Trong khu nông thôn Đường HB -ĐT Trong khu nông thôn Đường TP - HB Trong khu nông thôn Đường HB – ĐT Trong khu nông thôn Đường TP - HB Trong khu nông thôn Giá đất TB thị trường (1000 đ/m2) 2010 2011 2012 2013 2014 10 000 10 050 700 550 000 250 750 500 500 150 050 000 500 000 500 250 000 000 500 000 000 950 750 150 000 000 500 500 950 000 750 000 000 750 500 000 950 750 750 000 500 000 750 000 500 500 000 700 500 100 Mức chênh lệch (lần) (Đường/Khu nông thôn) 2010 2011 2012 2013 2014 1,2 1,1 1,1 1,1 1,1 2,3 1,7 1,6 1,7 1,9 1,5 1,45 1,3 1,3 1,3 1,2 1,0 1,1 1,1 1,25 1,8 1,7 1,8 1,6 1,7 Nhìn vào bảng 3.7 ta thấy, biến động giá đất Khu vực ven trục đầu mối tỉ lệ thuận với biến động giá đất khu nông thôn Giá đất khu nông thôn Thôn lớn nhất, triệu đồng/m2 cao nhiều so với giá đất toàn địa bàn thôn -9 hay thôn 3- 4, điều chứng tỏ, dù khu nông thôn không trực tiếp tiếp giáp với trục đường giao thông toàn giá đất địa bàn thôn ngưỡng cao, có vị trí tương đối thuận lợi đến thuận lợi Vì chênh lệch giá đất Khu vực ven trục đầu mối với khu nông thôn không cao Sự chênh lệch giao động khoảng từ 1,1 lần đến 1,2 lần Sự chênh lệch lớn Thôn -7 đặc biệt thời điểm năm 2010: 2,3 lần Do năm 2010 năm hoàn thiện dự án mở rộng đường Hạ Bằng Đồng Trúc Chính vậy, địa bàn hai thôn có thay đổi rõ ràng diện tích đất cấu đường xá Giá đất khu vực ven trục đầu mối hai thôn có tăng đột biến có cải tạo nâng cấp sở hạ tầng, dẫn đến thu hút lượng người lượng giao dịch địa bàn, giá đất khu vực ven trục đầu mối cao nhiều so với khu nông thôn Sự chênh lệch giao động khoảng từ 1,6 lần (năm 2012) đến 2,3 lần (năm 2010) Năm 2008 tuyến đường Tây Phương – Hạ Bằng cải thiện nâng cấp, không quy mô mở rộng dự án khiến cho giá đất ven trục đầu mối giao thông Thôn 3-4 cao tương đối so với khu nông thôn từ đến Sự chênh lệch giao động khoảng từ 1,6 lần (năm 2013) đến 1,8 lần (năm 2010) 75 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng Các yếu tố cá biệt có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là: yếu tố diện tích, mặt tiền, hình dáng vị trí đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp có vị trí thuận lợi có giá đất cao thu hút nhà đầu tư Theo khảo sát thực tế, tuyến đường Hạ Bằng – Đồng Trúc, trục đường nằm khu trung tâm, giá đất nhà chị Nguyễn Thị Hương (Thôn 5) với mặt tiền rộng 5m sâu 15m nhà tầng 10 triệu đồng/m2 với giá đất nhà anh Phan Văn Ích – sát nhà chị Hương với mặt tiền 3m sâu 5m nhà cấp có giá triệu đồng/m Điều cho thấy, yếu tố vị trí, quy hoạch hay sở hạ tầng vị trí tuyệt đối thử đất hay gọi yếu tó cá biệt có ảnh hưởng lớn đến giá đất nông thôn 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố tâm lý, thị hiếu người dân đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng Thực chất, định mua bán hay chuyển nhượng đất đai quyền sử dụng đất đai xuất phát từ ý kiến cá nhân chủ quan người Việc đẩy giá lên cao để tạo nên sốt, hay ngừng lượng cầu để thị trường “đóng băng” tâm lí cách nhìn nhận, tiếp cận vấn đề người dân Đất giá cao người dân muốn mua cho mảnh đất tốt, có vị trí thuận lợi, tiện cho việc kinh doanh buôn bán hay định cư; giá đất hạ thấp, người dân lại chần chừ dự không muốn mua chờ mua đất khác với giá rẻ Chính thế, giá đất tăng hay giảm đánh giá tiếp cận người dân Đây yếu tố mấu chốt vấn đề tăng – giảm giá đất Và ảnh hưởng đến giá đất tất loại đất không riêng đất Vì vậy, có ảnh hưởng tương đối lớn đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng 76 3.4.4 Đánh giá yếu tố quan trọng Qua số liệu điều tra nhìn vào bảng 3.5 bảng 3.6 ta thấy, yếu tố vị trí yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã 3, ngã 4, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá tị cao bất động sản nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Mặc dù yếu tố tuyệt đối không ảnh hưởng đến giá đất chung khu vực định đến giá trị xác mảnh đất vị trí định Những đất nằm khu vực khu vực có vị trí thuận lợi nhất: mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính, gần Ủy ban xã, gần trung tâm, gần chợ, trường học, trạm ý tế, gần khu công nghiệp đương nhiên có giá cao Do nhà đầu lựa chọn cho mảnh đất tốt, phù hợp cho việc buôn bán kinh doanh bất động sản để kiếm lời, sinh lợi nhuận Hơn nữa, gần khu trung tâm tập trung đông dân tình hình An ninh khu vực lại bảo đảm, khác với khu dân cư thưa thớt, có quan tâm sát quyền địa phương an toàn người dân, mảnh đất có vị trí gây sức hút lớn với đại đa số nhà đầu nhà đất Trên thực tế, thời điểm, theo thời kì, giá đất lại ảnh hưởng bới yếu tố khác Vào thời điểm năm 2010, thị trường nhà đất sôi động, thời điểm đó, không nằm vị trí thuận lợi gần trục đường chính, gần khu trung tâm, gần chợ, trường học khu công nghiệp nhiên, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thôn lại lớn, gần lớn với 36 vụ chuyển nhượng (Bảng 3.5) Do thời điểm đó, Theo nguồn tin cho biết, Bệnh viện 77 Huyện chuyển gần địa bàn thôn thời điểm đó, dự án khác nảy sinh Nhà máy chế biến nước đầu địa bàn thôn Trước luồng thông tin đó, nhiều người từ khắp nơi đổ xô tìm với hi vọng tìm cho mảnh đất thích hợp, có khả sinh lời cao Thị trường chuyển nhượng diễn sôi nổi, đẩy giá đất phần tăng lên Điều cho thấy yếu tố quy hoạch yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng Thực tế cho thấy, giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan yếu tố khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm hơn, sở hạ tầng tốt hơn, có hỉnh thể đất diện tích phù hợp có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất Nhìn vào bảng 3.6 cho thấy chênh lệch giá đất thị trường trung bình giá đất nhà nước quy định cao Hệ số chênh lệch cao vòng năm 5,4 lần (Khu vực – đường Hạ Bằng – Đồng Trúc, thôn 6-7) Năm 2010, mức chênh lệch giá thực tế thị trường với giá quy định Nhà nước dao động từ 2,8 lần (KV3, Thôn 8-9) đến 5,4 lần (KV2, Thôn 6-7) Năm 2011, Nhà nước điều chỉnh giá quy định cao so với năm 2010 so với phát triển thị trường mức độ chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước cao 2,6 lần (KV3, Thôn 8-9) đến 4,1 lần (KV2, Thôn 6-7) Từ năm 2011 đến hết năm 2014, giá đất thị trường có xu hướng giảm giá đất Nhà nước quy định giữ nguyên giá năm 78 2011 Điều khiến mức độ chênh lệch với giá thị trường có giảm Năm 2012, mức chênh lệch giá thị trường với giá quy định Nhà nước dao động từ 2,0 lần (KV3, thôn 8-9) đến 4,0 lần (KV2, thôn 6-7) Năm 2013, mức chênh lệch giá thực tế thị trường với giá quy định Nhà nước giữ nguyên so với năm 2012 Năm 2014, mức chênh lệch giá thực tế thị trường với giá quy định Nhà nước dao động từ 1,6 lần (KV3, thôn 8-9) đến 3,8 lần (KV2, Thôn 67) Như vậy, thời gian qua chênh lệch giá thực tế thị trường giá Nhà nước quy định giảm đi, phù hợp hơn, phản ảnh phần thực tế thị trường nhiên mức tương đối cao Vì vậy,Nhà nước cần phải có giải pháp tích cực để áp mức giá quy định sát với giá thị trường 3.6 Giải pháp Để giải vấn đề trên, đưa số giải pháp cụ thể sau: - Về công tác định giá đất: UBND thành phố Hà Nội cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị 79 trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi thành phố Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về công tác chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Về công tác quản lý tài đất đai: Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nói chung thành phố Hà Nội nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất 80 Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong năm qua, địa bàn thành phố Hà Nội nói chung xã Hạ Bằng nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nước quy định sử dụng làm để: tính thuế sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; bồi thường Nhà nước thu hồi;…Nhưng giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành thấp giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt việc thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không qua đấu giá thu từ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất Ngược lại trình thu hồi đất Nhà nước lại phải chấp nhận hỗ trợ từ 20 – 50%, chí có trường hợp phải hỗ trợ 100% giá đất UBND ban hành Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế xã ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, buôn bán,.v.v có xu hướng gia tăng,tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai,từ làm cho giá đất địa bàn tăng có chênh lệch ngày lớn 82 Nguyên nhân chênh lệch giá phần công tác quản lý giá địa bàn gặp nhiều hạn chế,chưa sát với thực tế công tác định giá đất hàng năm địa bàn thành phố tồn nhiều bất cập Bên cạnh cómột số nguyên nhân khác dẫn đến chênh lệch tác động nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu,.v.v góp phần làm nên chênh lệch KIẾN NGHỊ - Về hoàn thiện sách, pháp luật giá đất quản lý Nhà nước giá đất: đề nghị Chính phủ hoàn thiện văn pháp quy xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành,giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Về tổ chức định giá đất: để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Chính, Bộ Nội vụ có thông tư hướng đẫn thực - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng 83 cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đạihọc đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Chính Bộ giáo dục đào tạo có thông tư hướng dẫn cụ thể việc - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND xã Hạ Bằng cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tácquản lý đất đai Nhà nước - Giá quy định UBND thành phố Hà Nội chênh lệch nhiều so với giá thị trường, đề nghị UBND Thành phố Hà Nội điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phưng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chỉnh phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị Phát triển hạ tầng (IUSID) Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp Nguyễn Ngọc Bảo, Vụ Chính sách Tiền tệ - Ngân hàng Nhà nước Một số vấn đề thực trạng giải pháp xử lý tình trạng giao dịch trầm lắng thị trường nhà đất 10.Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 11.Quốc hội (2013) Luật đất đai 2013 12.Tài liệu dịch bất động sản 85 13.Tô Xuân Dần, Viện NCPT Kinh tế - xã hội Hà Nội Ths Mai Văn Bình, Trường Đại học Thương mại Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn 14.TS Lê Xuân Bá – TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương Thị trường bất động sản vài năm gần vấn đề đặt 15.UBND Thành phố Hà Nội (2009) Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 16.UBND Thành phố Hà Nội (2010) Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 17.UBND Thành phố Hà Nội (2011) Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12/07/2011 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 18.UBND Thành phố Hà Nội (2012) Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 7/12/2012 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 19.UBND Thành phố Hà Nội (2013) Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 20 UBND xã Hạ Bằng (2014) Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2014, Phương hướng nhiệm vụ, mục kiêu kinh tế - xã hội năm 2015 ngày 8/12/2014 21 UBND huyện Thạch Thất (2014) Báo cáo số 174/BC-UBND ngày 11/8/2014 kết điều tra giá đất thị trường địa bàn Huyện năm 2014 86 [...]... giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu : 25 1.2.3.1 Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất a Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là... thì giá tăng từ điểm G lên G1 Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất 1.2.3 .Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các. .. loại hình sử dụng đất - Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất 1.3.Tổng quan về định giá đất 1.3.1 .Các khái niệm a,... kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị 29 1.2.3.3 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá. .. hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên hết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước... chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất 26 b Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu... trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực... định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất 1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,... thửa đất của mỗi loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp... thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt : - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận