Đang tải... (xem toàn văn)
1. Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2. Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2. - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600
BÀI TẬP Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m Quận X thành phố thuộc đô thị loại I Nhà nước cho doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố định cho doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp nằm khu vực ngoại ô Dự kiến giao khu đất cho công ty kinh doanh nhà đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định xây dựng, dự án tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55%; tổng diện tích xây dựng 5.500 m2 Dự án phép xây dựng tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán 2.500 m2 (chia thành 25 lô, lô có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành vòng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.200 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu - Chi phí quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m 2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 15 triệu đ/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng GIẢI Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất: Đó dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lý dành khoảng 55% diện tích đất có khả xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng khoảng 45% diện tích đất lại để phân lô bán Bước 2: Ước tính tổng doanh thu - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: (3.000m2× 12 × 80%) × 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ - Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 2.500 m2× 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ Bước 3:Ước tính tổng chi phí - Chi phí đầu tư hạ tầng 10.000m2× 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ - Chi phí xây dựng chung cư (3.000m2/tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ - Chi phí bồi thường nhà xưởng (6.000 m2× 800.000 đ/m2) × 30% = 1.440 tr.đ - Trừ giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ - Chi phí quảng cáo bán hàng 1% × 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ - Trả lãi tiền vay ngân hàng (119.843 tr.đ × 60%) × 10% = 7.190,58 tr.đ - Chi phí quản lý tr.đ 119.843 tr.đ × 5% = 5.992,15 - Lợi nhuận nhà đầu tư: 239.100 tr.đ × 20% = 47.820 tr.đ Tổng chi phí lợi nhuận 180.845,73 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất Giá trị ước tính khu đất 239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ Làm tròn 58.000 tr.đ; 5,8 tr.đ/m2 Kết luận giá trị khu đất nêu khoảng 58 tỷ đồng 5,8 tr.đ/m2./ BĐS nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền hữu nằm đg phố ng ta có kế hoạch phtá triển đây1 cửa hàng văn phòng cho thuê đại : cửa hàng tầng với mặt tiền rộng 20m,sâu 60m.tầng dùng làm VP với lối riêng từ đường chính,diện tích xây dựng tầng 1000m2 diện tích sử dụng tầng 940m2 giả sử thời gian phát triển năm, chi phí cho trình phát triển bao gồm: chi phí phả bỏ nhà cũ dọn mặt : 1500 USD chi phí xây dựng cửa hàng: 90 usd/m2; chi phí xây dựng vp:1200usd/m2 chi phí khác 12% chi phí xây dựng trừ chi phí phá dỡ nhà cũ đc vay toàn , lại chi phí cho trình phát triển đc vay nửa vốn vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm dự kiến sau phát triển , cửa hàng cho thuê với mức giá 30000 usd/năm vp cho thuê với mức giá 15 usd/m2/năm lãi suất vốn hóa 6.25%/năm yêu cầu: 1,xđ giá trị thặng dư đất đai? biết chi phí bán BĐS sau phát triển 3% thu nhập lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi 20% tổng số chi phí bỏ trình phát triển 2, xđ giá đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất.lãi suất cho vay khoản đầu tư vào đất 12%/năm, lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi 20% tổng chi phí mua giữ đất GIẢI Tiền thu bán BĐS: - Cho thuê hàng: 30000$ - Cho thuê văn phòng: 15$ x 940 m2 x = 28.200$ Tổng thu năm: 58200$ Lãi suất vốn hóa: 6.25% Giá trị BĐS sau phát triển: 58200 : 6.25% = 931200 Chi phí bán: 3% thu nhập: 931200 x 3% = 27.936$ Thu bán BĐS: 931.200 - 27.936 = 903.264 $ Chi phí phát triển: a Chi phí xây dựng: - Mặt bằng: 1500$ - Xây dựng cửa hàng: 90$ x 20 x 60 = 108.000$ - Xây dựng VP cho thuê: 120$ x 1000 x = 240000$ - Chi phí khác: 12% x (108.000 + 240000) = 41760 $ b Chi phí lãi vay: - Lãi tiền vay phá dỡ: 1500 x 12% = 180$ - Lãi tiền vay lại: (108.000+240000+41760)/2 x 12% = 23.3857,6 $ Tổng chi phí phát triển: 414.825,6 $ c Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% tổng chi phí phát triển: 82.965,12 $ Giá trị đầu tư vào công trình xây dựng: 497.790,72 $ Giá trị đầu tư vào đất đai: 902.264 - 497.790,72 = 404.473,28 $ a Giá định giá đất X b Chi phí mua đất: phí chuyển quyền sd đất: 0,04X Lãi vay: (X+0,04X)x12% = 0,1248X Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% x (X+ 0,04X+0,1248) = 0,23296X Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,39776X = 404.473,28 Giá trị mảnh đất: 289.372,5 3.Đấu giá lô đất: s=10.000m2 dc phép xây dựng 60% diệnt tích đất ,nêú đấu giá thành công , dự tính xd toàn diện tích phép xd ,2 tòa nhà trung cư hệ thống cửa hàng cho thuê , tòa 22 tầng đó: - tầng :bãi gửi xe tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , tần lại làm trung cư để bán - tầng trung bình 30 hộ, với cương vị nhà định giá chuyên nghiệp bạn tư vấn cho dn mức giá cao họ trả cho lô đất biết: - thời gian phát triển năm - chi phí quy hoạch : 500 tr - cp mặt :100 tr - cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/1 m2 - cp xây dựng nhà + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực tiếp - phí đấu giá đất: 20 tr - cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá - tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH lãi suất 10%/năm -riêng chi phí xây dựng nhà vạy nửa -lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% chi phí phát triển + 15% tổng chi phí mua giữ đất -tỷ suất sinh lwoif dịch vụ cho thuê BĐS bãi gửi xe 10% -giá bán ước tính : 700tr/căn hộ - cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm - bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm - giả sử khoản thu vĩnh viễn -tổng chi phí quảng cáo , đại lý bán ,cho thuê : 500tr GIẢI Ước tính doanh thu theo ta có: -DT bán hộ: (2x30x20)x700tr = 840.000tr -DT từ cho thuê cưả hàng: x 2.000 x 0.2tr=800tr - Dt từ cho thuê nhà gửi xe: Theo Ct : V= A/i => [(0.2x2000x2)+(2x100)]/10% = 10.000tr Chi phí quảng cáo = 500tr => Giá trị phát triển = 840.000+10.000 - 500 = 849.500tr Ước tính chi phí - Chi phí quy hoạch = 500tr - Chi phí dọn dẹp = 100tr - Chi phí đầu tư CSHT = 10.000m2x0.2tr=2000tr - Chi phí xây dựng TT= 6000x22x3.5 = 462.000tr - Chi phí gián tiếp : 462.000trx10%=46.200tr + Tổng chi phí XD = 462.000 + 46.200 = 508.200tr Chi phí lãi vay = (500+100+2.000+508.200)x10%x50%= 25.540tr Lơị nhuận nhà đâù tư yêu câù : 10%(500+100+2000+508200+25540)= 53.634tr Tổng chi phí:589.974tr Ước tính giá trị thặng dư cho BDS B2-B3 =849.500 -589.974 = 259.526tr Gọi Y giá mua đất Phí đấu giá 20tr Cp quản lý : 0.04Y Cp lãi vay: (Y+20+0.004Y)10%=0.104Y +2 Lơị nhuận yêu câù: 15%(Y+20+0.04Y+0.104Y +2)= 0.1716Y+3.3 Tổng Chi phí đâù tư: Y+20+0.04Y+0.104Y +2+0.1716Y+3.3 = 1.3156Y+25.3=259.526tr Y = 197.268.199.597đ Vâỵ mua lô đất vơí giá 197,268 tỷ 19.7tr/ m2