NGUYỄN PHI HÙNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH NGUYỄN PHI HÙNG 2013 - 2015 HÀ NỘI – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH NGUYỄN PHI HÙNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày 18 tháng 11 năm 2015 Tác giả Nguyễn Phi Hùng LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Khoa thầy cô giáo Viện Đại học mở Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Trần Quang Huy, người hướng dẫn tận tình, chu hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày 18 tháng 11 năm 2015 Học viên Nguyễn Phi Hùng MỤC LỤC Nội dung Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.3 Điều chỉnh pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH 28 2.1 Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 45 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 52 3.1 Phương pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Như biết đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt tạo sản phẩm để trì sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Xuất phát từ giá trị to lớn nên người luôn có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Luật Đất đai năm 2003.Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật Đất đai đời trước Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Thành phố Uông Bí thành phố trẻ, có diện tích đất đai phong phú nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân cao thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều diễn biến phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn nhiều Đây lý minh chứng cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính nội dung trình bày lý để tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh " Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hoàn thiện pháp luật, có ý nghĩa lớn tình hình Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Nay sở đó, tác giả có lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với mảng rộng lớn luật hợp đồng luật đất đai, tác giả xin đề cập chủ yếu vấn đề cộm giai đoạn là: Những bất cập quy định hình thức, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Vướng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đưa số vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan thông qua thực tiễn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài hướng đến việc xây dựng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng nước ta nói chung nhằm góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tăng cường hiệu quản lý đất đai, tăng cường pháp chế XHCN Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là: Nghiên cứu khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích hình thức, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng nước ta nói chung, quy định pháp luật dân Việt Nam Đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phạm nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn tốt nghiệp cao học luật, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp, nâng cao chất lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn sử dụng số phương pháp phương pháp kết hợp logic với lịch sử; Phương pháp lịch sử giúp thu thập thông tin để xếp thông tin theo trật tự định Từ làm bộc lộ tính tất yếu tiến trình phát triển vấn đề Ngoài ra, phương pháp: phân tích – tổng hợp, thống kê so sánh, phương pháp tổng hợp thực tiễn địa phương sử dụng trình nghiên cứu hoàn thiện luận văn Kết nghiên cứu luận văn Kết nghiên cứu Luận văn bổ sung đáng ý việc hoàn thiện quy định pháp luật công tác thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền nghĩa vụ tổ chức, nhân tham gia giao kết hợp đồng dựa việc nghiên cứu thực trạng việc thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta nói chung địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thực thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tình trạng xây dựng hòm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi không phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Cũng nên thực xã hội hóa dần công tác đo vẽ đồ trạng sử dụng đất Việc đo đạc đồ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm tính xác nên thuê tổ chức dịch vụ làm 64 giám sát quan nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hoàn chỉnh hệ thống đồ đại chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thông tin giá Thông tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, công khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất phát triển cách tự phát đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch 65 vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật giá đất * Về vấn đề định giá đất Một điểm Luật Đất đai năm 2013 định giá đất Nếu trước bảng giá đất xây dựng cố định cho năm xây dựng bảng giá đất ổn định năm, năm tùy theo thực tế biến động khu vực có điều chỉnh phù hợp Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá theo thời hạn sử dụng đất Việc định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng thu nhập từ việc sử dụng đất giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Trong thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Đối với trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủ tướng định Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định giá đất quy định, giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoản thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất Khung giá đất sử dụng làm để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương Về giá đất bảng giá đất, Nghị định quy định giá đất bảng giá 66 đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất áp dụng theo khung giá đất loại đất theo quy định phải phù hợp với khung giá đất Cụ thể với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức giá cao không 30% so với giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét định Giá đất quy định cụ thể cho loại đất, vị trí đất theo vùng, cách thức xác định tiêu chí phải phải cụ thể lượng hóa Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, chưa lượng hóa có lượng hóa mang tính chủ quan Trong phương pháp so sánh trực tiếp, so sánh tiêu thức mảnh đất chuyển nhượng thị trường với mảnh đất cần định giá tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, sâu hơn, ồn hơn, ồn ào… từ cho điểm 8, điểm 10; điểm tính 5% giá Việc so sánh tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan ảnh hưởng tới kết so sánh, làm cho tính chất khách quan giá đất giảm Mặt khác việc định giá phụ thuộc nhiều vào lực, trình độ khách quan cán định giá đất Hoặc quy định giá đất theo loại đô thị chưa thể tính khách quan Có đô thị đà phát triển, cho dù chưa xếp vào loại cao giá đất không thấp đô thị loại cao phát triển trước giai đoạn phát triển Tất nhiên, định giá đất địa phương, điều kiện tự nhiên xã hội khác đòi hỏi phải có vận dụng cho phù hợp Nhưng dừng lại nguyên tắc định tính vận dụng linh hoạt nói làm giảm tính thống thị trường đất đai Đây kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn 67 định giá đất Do vậy, cần có quy định phù hợp xác việc định giá đất * Về vấn đề bình ổn giá đất Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa khác, giá đất phải giá thị trường, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Tuy nhiên, để có kinh tế phát triển có hiệu thị trường phải điều tiết chịu quản lý Nhà nước Đối với thị trường đất đai nước ta, chưa có quy định Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu quy định Nhà nước thực bình ổn giá Điều làm cho thị trường phát triển cách tự phát, giá dễ biến động sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu sử dụng đất, hạn chế phát triển kinh tế Ngoài ra, đầu yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai Nhà nước có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu đất như: nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng Các quy định có hạn chế tình trạng sử dụng đất không hợp lý song chưa phải quy định để loại trừ tình trạng đầu Điều có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất Nhà nước Mặc dù định giá đất, thông tin thu thập đa phần hạn chế hành vi đầu đất cụ thể song chưa loại bỏ tác động đầu thị trường chưa hạn chế tận gốc tệ đầu Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định để tăng cung cầu đất tăng cao 68 Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn đòi hỏi khách quan Vì quy định hạn chế đầu phải không cản trở trình tập trung đất cho sản xuất lớn 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ Một nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên, không qua quan nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như phân tích trên) gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tôi, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai - Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSD đất Người chuyển nhượng QSD đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSD đất theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân Mục đích Nhà nước đưa quy định điều tiết thu nhập người chuyển nhượng QSD đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng QSD đất cho người khác Thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất tài sản gắn liền với đất loại thu nhập chịu thuế theo Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 Theo quy định có hai phương pháp tính thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản: 69 Phương pháp thứ nhất: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan, cụ thể sau: + Giá chuyển nhượng bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm chuyển nhượng; + Giá mua bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm mua; + Các chi phí liên quan trừ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định pháp luật, bao gồm loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến QSD đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng công trình kiến trúc đất; chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản Trong trường hợp thuế suất áp dụng 25% thu nhập (thực lãi) Phương pháp thứ hai: Trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng bất động sản Trong trường hợp thuế suất áp dụng 2% tính giá trị chuyển nhượng ghi hợp đồng Nếu người sử dụng đất xuất trình hóa đơn, chứng từ chứng minh họ lãi, chí lỗ thực việc chuyển nhượng có phải nộp thuế thu nhập không? Hơn nữa, việc xác định giá vốn QSD đất chưa bao quát đầy đủ, quy định trường hợp chủ thể có QSD đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng nhà nước giao Hiện có nhiều loại bất động sản chuyển nhượng có nguồn gốc khác như: Bất động sản có nguồn gốc thừa kế, đất chuyển mục đích sử dụng, đất hợp pháp hoá nhà nước thừa nhận (cấp GCN QSD đất) Vấn đề Chính phủ giải Điều 19 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP với quy định giá chuyển nhượng ghi hợp đồng không thấp bảng giá đất bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà UBND cấp tỉnh quy định vào thời điểm; giá nhận chuyển nhượng giá ghi hợp đồng hồ sơ nghĩa vụ tài với Nhà nước Nếu người nộp thuế đảm bảo nguyên tắc xác định thu nhập quy định Điều 19 quan thuế không chứng minh người nộp thuế vi phạm nguyên tắc xác định giá mua, bán bất 70 động sản nêu, bắt buộc quan thuế phải chấp nhận không thu thuế TNCN không phát sinh thu nhập chịu thuế Ngoài pháp luật quy định trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất miễn thuế + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất Việc chứng minh cá nhân chuyển nhượng có nhà ở, đất phụ thuộc nhiều vào hệ thống thông tin quản lý đất đai Nhà ở, đất miễn thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm Nếu phát không bị xử lý truy thu thuế phạt hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định pháp luật quản lý thuế.[ 22] Tuy nhiên, quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng quyền sử dụng đất, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất 71 Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Vậy, giả sử, có người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá giá thị trường thời điểm Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác Giá chuyển nhượng thấp người có mảnh đất nhờ trúng đấu giá Vậy, với trường hợp này, người thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc thuế phải (không) Vậy áp thuế suất chung cho toàn giá trị quyền sử dụng đất chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, văn QPPL đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2009 thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng công trình có 2% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân * Về lệ phí trước bạ Pháp lệnh phí lệ phí số 38/2001/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng 08 năm 2001 Điều Lệ phí khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp quan 72 nhà nước tổ chức ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước quy định Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh Chủ thể sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận QSD đất Theo quy định khoản Điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Chính phủ ngày 17/06/2011 lệ phí trước bạ Điều Thông tư 124/2011/TTBTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% Giá đất tính phí trước bạ theo bảng giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố ban hành Theo mức phí quy định cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thậm chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất 73 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, tác giả luận văn xin rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định hình thức, nội dung, trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội - Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế toàn cầu nhu cầu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần có quy định thống việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản có đất Nên thống quan điểm tài sản gắn liền với đất hệ đầu tư người sử dụng đất Do cần cấp loại giấy tờ cho khối tài sản thống nói để giảm bớt thủ tục hành với nhiều quy định rườm rà tốn cho Nhà nước người sử dụng đất triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thời gian tốn mà cho chưa hoàn thành Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp nhiều giai đoạn khác với nhiều mẫu khác có giá trị pháp lý Người sử dụng đất không thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo Luật Đất đai năm 2013 Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất quy vận hành quy luật cần tạo hàng hóa thị trường đủ tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy 74 chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện pháp luật quy định thời hạn cuối cho việc đăng ký ngày 01/07/2016 chưa có quy định thời hạn mà người sử dụng đất không đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giải - Việc xác định giá đất theo pháp luật hành mang nặng tính chủ quan Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định nhu cầu đất tăng cao - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm công tác địa - Một nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm xảy phổ biến nghĩa vụ tài chưa hợp lý Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Các loại phí lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp Mức phí quy định cao, không khuyến khích người dân chuyển nhượng thức qua quan nhà nước 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thi hành Luật đất đai, Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, NXB trị quốc gia Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2006), Nghị 02/2006/NQHĐTP Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cáo Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 01/2012/NQHĐTP ngày 13 tháng 06 năm 2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật án phí, lệ phí Tòa án Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị 02/2012/NQHĐTP ngày 03/12/2012 hướng dẫn Nghị 60/2011/QH12 thi hành Luật sửa đổi Bộ luật tố tụng dân Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị 03/2012/NQHĐTP ngày 03/12/2012 hướng dẫn Quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung Bộ luật tố tụng dân 76 10 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ hai "Thủ tục giải vụ án Tòa án cấp sơ thẩm" Bộ luật Tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng dân 11 Hiến pháp Việt Nam(năm 1946, 1959, 1980 , 1992 2013) Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Luật đất đai Việt Nam (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 C Mác(1973), Tư bản, tập 1, 1, Nxb thật, Hà Nội 17 Phạm Xuân Thắng (2012), Luận văn thạc sỹ Giao dịch QSD đất vô hiệu theo quy định pháp luật nước ta, Học viện khoa học xã hội 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005), BLDS; 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004, 2011), Bộ luật tố tụng dân sự; 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật công chứng 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân 23 Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, án sơ thẩm số 88/2012/DSST ngày 23/11/2012 Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 24 Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, án sơ thẩm số 75/2011/DSST ngày 30/12/2011 Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 25 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh, án phúc thẩm số 15/2013/DSPT ngày 18/4/2013 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh 77 26 Tòa án nhân dân Tỉnh Quảng Ninh, án phúc thẩm số 88/2012/DSPT ngày 01/6/2012 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh 27 Trường Đại học Quốc gia Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội 28 Tòa án nhân dân tối cao(2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 ngành tòa án nhân dân, Hà Nội 29 Trần Đăng Vinh (2002), Luận văn thạc sỹ Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, trường Đại học Luật Hà Nội 30 Tưởng Duy Lượng (2013), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, NXB trị Quốc gia, Hà Nội 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam tập II, NXB giáo dục Việt Nam 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 33.Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 78 [...]... của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH 27 2.1 Các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013 thì hợp. .. đất mới có quyền chuyển QSD đất 2 Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai 3 Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại. .. LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế... người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba * Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật Dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng. .. sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường 1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của... với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [27] • Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm... hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất năm 2013) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng. .. dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển. .. thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất Chính... niệm chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử