Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC Chương I: Khái quát về kinh doanh BĐS và nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.1. Khái quát về kinh doanh BĐS 1.1.1. Khái niệm kinh doanh BĐS 1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS 1.1.3. Vai trò của kinh doanh BĐS 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS 1.2. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.1. Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch 1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc khác trong kinh doanh BĐS 1.3. Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS và hướng hoàn thiện 2.1. Những quy định của pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS 2.1.1. Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh 2.1.2. Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin 2.1.3. Cách thức công khai thông tin 2.1.4. Hình thức và mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai, minh bạch thông tin 2.2. Hạn chế của Pháp luật và những trở ngại chính trong công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS 2.2.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu yếu kém, thiếu liên kết với thị trường 2.2.2. BĐS và nội dung giao dịch không đảm bảo tính pháp lý 2.2.3. Việc công khai thông tin BĐS không đúng quy định pháp luật 2.2.4. Văn bản xác nhận không đúng thực tế, sai quy định pháp luật 2.2.5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện tốt vai trò quản lý 2.2.6. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thực sự hiệu quả 2.2.7. Chính sách thuế BĐS chưa hợp lý 2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện cơ sở pháp luật đảm bảm thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 2.3.1. Mục tiêu 2.3.2. Yêu cầu 2.3.3. Các giải pháp chủ yếu
MỤC LỤC Chương I: Khái quát kinh doanh BĐS nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS 1.1 Khái quát kinh doanh BĐS 1.1.1 Khái niệm kinh doanh BĐS 1.1.2 Đặc điểm kinh doanh BĐS 1.1.3 Vai trò kinh doanh BĐS 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS 1.2 Khái quát nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS 1.2.1 Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch 1.2.2 Vai trò nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS 1.2.3 Các tiêu chí đánh giá tính cơng khai, minh bạch kinh doanh BĐS 1.2.4 Mối liên hệ nguyên tắc công khai, minh bạch với nguyên tắc khác kinh doanh BĐS 1.3 Sự cần thiết phải thực nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch kinh doanh BĐS hướng hoàn thiện 2.1 Những quy định pháp luật công khai, minh bạch thông tin kinh doanh BĐS 2.1.1 Nội dung thông tin BĐS đưa vào kinh doanh 2.1.2 Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin 2.1.3 Cách thức công khai thông tin 2.1.4 Hình thức mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai, minh bạch thông tin 2.2 Hạn chế Pháp luật trở ngại công khai, minh bạch thông tin kinh doanh BĐS 2.2.1 Hệ thống sở liệu yếu kém, thiếu liên kết với thị trường 2.2.2 BĐS nội dung giao dịch khơng đảm bảo tính pháp lý 2.2.3 Việc công khai thông tin BĐS không quy định pháp luật 2.2.4 Văn xác nhận không thực tế, sai quy định pháp luật 2.2.5 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực tốt vai trị quản lý 2.2.6 Cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật chưa thực hiệu 2.2.7 Chính sách thuế BĐS chưa hợp lý 2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện sở pháp luật đảm bảm thực nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS 2.3.1 Mục tiêu 2.3.2 Yêu cầu 2.3.3 Các giải pháp chủ yếu CHƯƠNG I KHÁI QUÁT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUYÊN TẮC CÔNG KHAI, MINH BẠCH TRONG KINH DOANH BĐS 1.1 Khái quát kinh doanh BĐS 1.1.1 Khái niệm kinh doanh BĐS Khái niệm bất động sản Tại quốc gia hay xã hội có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản bắt nguồn từ thiên nhiên tài sản người lao động tạo lập nên qua nhiều hệ.Tài sản quốc gia nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế xã hội đất nước Trong trình khai thác, sử dụng quản lý tài sản quốc gia, người ta phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu định Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành loại: Bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản động sản bất nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Pháp luật nhiều nước giới thống BĐS (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh” hai khái niệm “BĐS” “động sản” Theo Luật La Mã, BĐS trước hết đất đai, phần, phận quan trọng nhất, lãnh thổ quốc gia Những tài sản gắn liền với đất đai, liên quan đến đất đai dựa vào đất đai để tồn nhà cửa, công trình xây dựng, thực vật trồng đất coi BĐS chúng tạo thành khối, tập hợp tài sản hoàn chỉnh trở thành BĐS Ở thời điểm đó, quyền BĐS cung xác định BĐS Đây quy định tài sản tiến Luật La Mã nên sử dụng, đưa vào rộng rãi văn pháp luật dân nhiều quốc gia Tuy nhiên, Bộ luật dân Nhật Bản Bộ luật dân thương mại Thái Lan lại phân loại BĐS bao gồm: Đất hiểu tích đất định với khơng gian chiều cao bề sau; Vật gắn liền với đất vật liên quan chặt chẽ với đất, phận thống đất nơi sản vật có vị trí xác định; Cơng trình kiến trúc công nhận bất động sản độc lập với đất đăng ký riêng; Cây cối theo Luật rừng Nhật Bản công nhận BĐS với điều kiện trở thành đối tượng giao dịch dân Còn theo Luật quyền sở hữu tài sản năm 2007 Trung Quốc BĐS ruộng đất nhà cửa, rừng vật gắn liền với đất.1 Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, có nhiều khái niệm đa dạng BĐS quy định cụ thể pháp luật nước Có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở cấu trúc “tài sản khác pháp luật quy định” mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản BĐS đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm nhiều tỷ trọng có ảnh hưởng lớn phát triển kinh tế Khi BĐS trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản hình thành nơi diễn động kinh doanh BĐS BĐS trở thành hàng hóa đảm bảo hai điều kiện: BĐS khu vực đất đai cụ thể có diện tích, ranh giới rõ ràng; Xác định quyền sở hữu BĐS Về quyền cá nhân BĐS Bài viết “Quan niệm BĐS hệ thống pháp luật số nước giới” http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/home/tin-tuc-ho-tro-boi-duong/item/164-quan-niem-ve-bat-dong-santrong-he-thong-phap-luat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi đất đai, lịch sử phát triển xã hội loài người trải qua nhiều giai đoạn vận động, đấu tranh xung quanh vấn đề thực tế đến tận ngày tồn hai hệ tư tưởng khác Hệ tư tưởng tư chủ nghĩa cơng nhận quyền cá nhân đất đai quyền sở hữu hai lý quyền sở hữu khuyến khích chủ sở hữu đất tìm cách phát huy tiềm đất để tạo nên giàu có vận hành thị trường sở quyền sở hữu đất đai phân bố cách hiệu nguồn lực để tạo thêm nhiều cải điều kiện sống tốt Tuy nhiên hệ tư tưởng cộng sản chủ nghĩa cho rằng, chẩt, sở hữu cá nhân đất đai mang tính khơng hợp pháp Đất đai tài nguyên quốc gia có quyền sở hữu lựa chọn thông qua đại diện nhà nước đảm bảo giảm thiểu thiếu công thu nhập giúp tối đa hóa lợi ích Đối với nước ta, thời kỳ phát triển kinh tế kế hoạch hóa tập trung theo mơ hình nước XHCN Đơng Âu trước đây, chưa có khái niệm đất đai hàng hóa vi Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu, khơng có khái niệm tư hữu đất đai, người sử dụng đất có quyền sử dụng khơng có quyền trao đổi, mua bán đất đai Vì vậy, đất đai khơng phải hàng hóa khơng có giao dịch đất đai thị trường đất đai thức Kể từ thực đường lối đổi theo Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý nhà nước, hệ thống pháp luật nước ta có điều chỉnh tạo điều kiện phát triển loại thị trường thiết yếu bổ sung quy định quyền mang tính sở hữu đất đai dấu mốc đưa đất đai trở thành hàng hóa tạo sở cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta.2 Khái niệm kinh doanh BĐS Nguyễn Mạnh Khang, Đất đai hàng hóa vấn đề quản lý thị trường đất đai, Cục phát triển Quỹ đất Kinh doanh nói chung việc bỏ vốn vào lĩnh vực kinh tế, xã hội để thu lợi ích hình thức khác Kết hoạt động kinh doanh tạo tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế phát triển xã hội; điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần người Khi cơng nhận hàng hóa, bất động sản đối tượng kinh doanh nhằm sinh lợi nhuận Với ý nghĩa đó, kinh doanh bất động sản hoạt động đầu tư, tạo hàng hóa bất động sản để giao dịch thị trường nhằm mục đích tạo cải vật chất cho xã hội lợi nhuận cho người kinh doanh Theo định nghĩa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”3 Trong kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh hàng hóa BĐS việc đầu tư vốn để thực hoạt động giao dịch bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi - Cho thuê BĐS thỏa thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao BĐS cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng BĐS mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật.4 - Cho thuê lại BĐS bên thuê BĐS thỏa thuận với bên thứ ba việc cho thuê lại BĐS bên cho thuê bên cho thuê đồng ý Theo đó, bên thuê Khoản 1, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Điều 703 Bộ luật dân 2005 chuyển giao BĐS bên cho thuê cho bên thuê lại để sử dụng thời gian, bên thuê lại phải sử dụng BĐS mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật - Thuê mua BĐS thỏa thuận bên, theo bên thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng BĐS đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau tốn đủ số tiền th mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu BĐS đó.5 Kinh doanh dịch vụ BĐS việc đầu tư vốn để thực công việc nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS thực cách thuận lợi nhằm mục đích sinh lợi Các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: - Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.6 - Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.7 - Tư vấn bất động sản hoạt động trợ giúp vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu bên.8 1.1.2 Đặc điểm kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS hoạt động thương mại cụ thể với đối tượng hàng hóa đặc biệt BĐS Vì vậy, kinh doanh BĐS mang đặc thù riêng biệt thể chất hoạt động bao gồm: - Kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt với đặc điểm riêng quy định cách xử hoạt động kinh doanh sau: + Bất động sản hàng hóa có tính cố định khơng thể di dời dẫn tới hoạt động kinh doanh BĐS thường gắn liền với địa điểm cụ thể Đặc điểm Khoản 7, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 2, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 6, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 8, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hàng hóa BĐS ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng lên số lượng, diện tích Mặc khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi trừ vùng gần biển bồi tụ hàng năm tăng diện tích Đặc điểm ảnh hướng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS địa điểm tập trung nguồn cung BĐS từ định tính phát triển hoạt động kinh doanh BĐS địa điểm định Vấn đề vị trí hàng hóa BĐS gồm yếu tố: địa điểm, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội đến mơi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS + BĐS hàng hóa có tính lâu bền dẫn tới nguồn hoạt động kinh doanh BĐS đảm bảo qua thời gian Ta biết đất đai tài nguyên thiên nhiên bị hủy hoại trừ tác động thiên tai bị xói mịn, vùi lấp Đồng thời, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm, có cơng trình sau cải tạo nâng cấp, gia cố tồn lâu đời Chính nhờ tính chất BĐS mà đất đai không bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên nguồn hoạt động kinh doanh BĐS phong phú, đa dạng không cạn + Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt khan khiến cho hoạt động kinh doanh BĐS mang tính cạnh tranh cao Tính khan đất đai giới hạn diện tích đất đai, miếng đất, khu vực, địa phương… Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời nên đất đai hàng hóa có tính cá biệt tức khơng thể tồn hai bất động sản giống chúng có khơng gian xác định dù có cơng trình theo thiết kề + Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội mạnh mẽ hàng hố thơng thường khác.Vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS bị yếu tố chi phối Bởi lẽ tập quán vùng, khu vực, quốc gia nơi khác đó, nhu cầu hàng hố bất động sản khác nhau.Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản - Kinh doanh BĐS kinh doanh thân BĐS mà thực hoạt động giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Bởi vì, theo quy định pháp luật đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện quản lý, người dân chi có quyền sử dụng khơng có quyền sở hữu tồn diện đất đai Cái mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Cho nên tương tự họ giao dịch quyền lợi ích từ đất Chính vậy, giá đất - phận giá BĐS khơng phản ánh giá trị hàng hóa đất đai mà số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu tư vào đất - Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Như phân tích đặc điểm BĐS quy định đặc điểm hoạt động kinh doanh BĐS BĐS loại hàng hố cố định, khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu người dân nơi tồn BĐS Trong đó, tâm lý, tập quán thị hiếu vùng, địa phương lại khác Đồng thời, đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác tâm lý, thị hiếu, tập quán di chuyển từ vùng sang vùng khác Chính vậy, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính địa phương Mặt khác, kinh doanh BĐS mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng đất nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế văn hố, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng Do đó, nhu cầu BĐS khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác qui mơ trình độ phát triển hoạt động kinh doanh BĐS Thực tế cho thấy, kinh doanh BĐS đô thị thị trường có qui mơ trình độ phát triển sôi khu vực nông thôn Ngay thị với thị trung tâm kinh tế, văn hố, trị vùng hay nước có kinh doanh BĐS phát triển, hoạt động sôi động đô thi khác - Hoạt động kinh doanh BĐS chịu chi phối pháp luật BĐS tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt giao dịch liên quan đến loại hàng hóa có tác động mạnh mẽ tới hoạt động kinh tế xã hội Nhà nước quản lý hoạt động diễn kinh tế xã hội đất nước Cơng cụ hồn hảo giúp nhà nước quản lý xã hội cách hiệu hệ thống pháp luật quốc gia BĐS muốn trở thành hàng hoá thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, thương mại kinh doanh BĐS Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền BĐS như: mua, bán, chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật qui định hợp đồng giao dịch dân BĐS Cho nên, hoạt động kinh doanh BĐS phải tuân thủ qui định Nhà nước pháp luật - Hoạt động kinh doanh BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Hàng hố BĐS loại hàng hố có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh BĐS có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS huy động thị trường vốn Đồng thời lượng vốn huy động thị trường tài đầu tư thị trường BĐS - lĩnh vực đầu tư ưa chuộng Hàng hố BĐS có giá trị lớn có số đặc điểm không di dời, lâu bền nên thường đóng vai trị tài sản đảm bảo hoạt động vay mượn thị trường vốn Chính vây, hoạt động kinh doanh BĐS quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định 1.1.3 Vai trò kinh doanh BĐS Với vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, thị trường BĐS ngày thúc đẩy phát triển mạnh mẽ kinh tế quốc gia góp 10 chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật hành; Tiến tới tin học hóa thơng tin quyền sử dụng đất sở hữu bất động sản để có tranh tổng thể sở hữu bất động sản nước; - Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tiếp tục hồn thiện hệ thống số hóa quản lý hàng hóa BĐS kinh doanh; - Mỗi doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần thiết lập nối mạng liên thông với tổ chức hành nghề công chứng quan thuế nhằm cơng nghiệp hóa, đại hóa thủ tục hồn tất thơng tin BĐS cung cấp tới khách hàng/ • Xây dựng hệ thống thơng tin hoạt động thị trường Nghiên cứu thành lập Trung tâm thông tin dự báo thị trường bất động sản hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS để chuyên trách thông tin dự báo tình hình diễn biến thị trường bất động sản; Xây dựng hệ thống phần mềm quản lý sở liệu thị trường bất động sản, theo kết nối Trung tâm thông tin với Sở, Ban ngành, quận huyện, sàn giao dịch bất động sản hoạt động địa bàn định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng, chi cục thuế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin, nội dung thông tin định kỳ hàng tháng theo biểu mẫu thống nhất, kết nối với hệ thống liệu thị trường bất động sản chung, đó: (i) Các sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm cung cấp thông tin thị trường bất động sản (giá cả, lượng giao dịch, …); (ii) Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm báo cáo tình hình tình hình dự án đầu tư bất động sản, tiến độ triển khai thực dự án, tình hình kinh doanh sản phẩm doanh nghiệp; (iii) Các quan quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản có trách nhiệm tổng hợp công bố thông tin quy hoạch, khung giá đất, dự án bất động sản, hạ tầng kỹ thuật, khu nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị 72 triển khai, mức vốn đầu tư cho dự án, số thu ngân sách từ kinh doanh bất động sản, số dư nợ vay bất động sản, tình hình cơng chứng, đăng ký sở hữu bất động sản, tình hình nộp thuế có liên quan đến giao dịch bất động sản Trên sở đó, Trung tâm thơng tin dự báo thị trường bất động sản tổng hợp sở liệu thị trường bất động sản, thực chế độ báo cáo định kỳ bất thường, thông báo thông tin cần thiết, cấp bách thị trường để Thành ủy, Ủy ban nhân dân thành phố kịp thời đạo Việc nối mạng thông tin Trung tâm biện pháp chế tài – bắt buộc đơn vị • Xây dựng số số đánh giá thị trường bất động sản, hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê nhà thị trường bất động sản - Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS xây dựng số số đánh giá thị trường bất động sản: Triển khai xây dựng hệ thống số đánh giá dự báo thị trường bất động sản theo quy định Thông tư 20/2010/TT-BXD công bố rộng rãi để minh bạch thông tin, nhà đầu tư tham gia thị trường người dân nắm bắt diễn biến thị trường giá giao dịch - Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS xây dựng hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê nhà thị trường bất động sản Mỗi doanh nghiệp kinh doanh BĐS có Hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê tổng hợp khác nhau, có nhiều tiêu khơng liên quan đến nhà thị trường bất động sản Hiện nay, số liệu báo cáo đánh giá nhà thị trường bất động sản không thống không đầy đủ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thiếu tình hình thực tế Nguyên nhân tình trạng thiếu hệ thống tiêu tổng hợp thống kế nhà thị trường bất động sản thống tiêu chí đánh giá Vì vậy, cần phân tích lựa chọn tiêu liên quan, phản ánh tình hình nhà thị trường bất động sản để doanh nghiệp kinh doanh BĐS dựa vào để xây dựng thống 73 - Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: Chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, số thị trường nhà ở, số giá bán nhà binh quân, số giá đất bình quân Tại Việt Nam, số lập cách rời rạc theo khu vực công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng Tuy nhiên, phần lớn nước nghiên cứu số cần kèm với số giá xây dựng, vật liệu xây dựng số giá đất kiểm saots việc xác định giá trị BĐS cách hợp lý Các số giá loại cổ phiếu/chứng khốn BĐS thơng tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường BĐS, số theo dõi riêng biệt theo hệ thống thị trường chứng khốn, khơng thuộc nhóm thông tin này/ 2.3.3.4 Rút gọn chế công khai thông tin BĐS hợp pháp Thực rút gọn thủ tục công khai thông tin bước tiến trình giúp ngun tắc cơng khai, minh bạch kinh doanh BĐS thực thi hiệu quả, nhanh chóng xác - Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước hết cần ứng dụng giải pháp công nghệ thông tin thực thủ tục công khai thông tin BĐS Ngày nay, với phát triển khoa học cơng nghệ, có nhiều nước giới thành công việc cải thủ tục hành nhờ áp dụng thành tựu tin học Việt Nam hướng đến xây dựng kinh tế phát triển, đại, công khai, minh bạch hoạt động lĩnh vực có lĩnh vực kinh doanh BĐS Để thực giải pháp này, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần công khai thủ tục công khai thông tin BĐS phương tiện công nghệ số, điều giúp cho chủ thể quan hệ kinh doanh BĐS truy cập trực tiếp để nắm thủ tục giám sát tính thực thi doanh nghiệp hoạt động - Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, nhân viên hạ tầng sở doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho việc thực thủ tục công khai thông tin BĐS Các 74 cán bộ, cá nhân có chức thực thủ tục công khai thông tin BĐS phải nâng cao chuyên môn nghiệp vụ kiến thức phù hợp tin học thông qua lớp đào tạo ngắn hay dài hạn, để ứng dụng công nghệ việc thực thủ tục công khai thông tin BĐS, nâng cao hiệu làm việc - Nâng cao phối hợp doanh nghiệp thực thủ tục công khai thơng tin BĐS nhằm giảm thiểu thiếu sót cung cấp thông tin, xác nhận thông tin BĐS 2.3.3.5 Áp dụng tiêu chuẩn quốc tế công bố thống tin BĐS Nhu cầu hội nhập quốc tế vấn đề minh bạch thông tin BĐS thị trường quốc tế nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS quan tâm Một trở ngại thực công khai thông tin thị trường quốc tế hiệu thu hút vốn sau niêm yết thông tin BĐS tính minh bạch hoạt động công bố thông tin chưa hiệu donah nghiệp kinh doanh BĐS dẫn đến giảm tính hấp dẫn việc thu hút nhà đầu tư thị trường BĐS Để đáp ứng nhu cầu thông tin cao nhà đầu tư BĐS phát triển giới, cơng ty kinh doanh BĐS tham khảo yêu cầu công bố thông tin doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển, hay tổ chức quốc tế đánh giá xếp hạng công bố - minh bạch thông tin… làm sở để thực hoạt động công bố phù hợp thỏa mãn nhu cầu nhà đầu tư BĐS nước tốt Ngồi ra, cơng ty nên cơng bố dạng thông tin theo hai ngôn ngữ Việt – Anh, tạo điều kiện tiếp cận thông tin BĐS dễ dàng nhà đầu tư nước 2.3.3.6 Tăng cường phân tích đánh giá rủi ro kinh doanh cơng ty Tình hình hoạt động kinh doanh công ty nêu số khoản mục khác Báo cáo hội đồng quản trị Báo cáo ban giám đốc Tuy nhiên theo thực tế khảo sát hai mục báo cáo thường mang tính hình thức 75 mang tính nhận định phân tích thực từ góc độ HĐQT Ban Giám Đốc Những thông tin rủi ro kinh doanh quan trọng nhà đầu tư BĐS giúp nhà đầu tư có nhìn tổng quan xu hướng phát triển dài hạn, khó khăn thách thức đường kinh doanh tương lai công ty Hiện báo cáo thường niên số cơng ty có phân tích rủi ro chung chung, chủ yếu phân tích yếu tố kinh tế vĩ mô (lãi suất, lạm phát, khủng hoảng kinh tế giới…) chưa phân tích cụ thể rủi ro ngành so sánh mạnh, yếu công ty so với cơng ty khác Về phía cơng ty, ngồi lý “bí mật kinh doanh”, cơng ty cịn e ngại tiết lộ dạng thơng tin làm ảnh hưởng đến hình ảnh lợi cạnh tranh công ty với đối thủ khác thị trường BĐS loại Tuy nhiên, nhà quản trị công ty cần phải ý thức vấn đề cần công bố, từ việc cơng khai hạn chế thiếu sót hữu để đưa giải pháp khắc phục hiệu hơn, từ xây dựng niềm tin cho khách hàng tốt củng cố phát triển lâu dài bền vững cơng ty 2.3.3.7 Minh bạch hóa thơng tin tài Minh bạch hóa thơng tin tài tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh BĐS minh bạch thơng tin tài quản trị tổ chức, công ty niêm yết thị trường chứng khoán, quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán người mua; minh bạch hoạt động đầu tư, thông tin sản phẩm BĐS Báo cáo công cụ niêm yết hiệu chuẩn hóa: - Cơng khai tài theo tiêu chuẩn quốc tế - Quản trị doanh nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế Thông tin quy tác thị trường cần có quan chuyên môn động thường xuyên cập nhật thông tin cung cầu, vốn giá trị thuê mua tất loại BĐS Việc minh bạch hóa thơng tin nhìn chung gặp nhiều khó khăn trước hêt thói quen khơng muốn minh bạch hóa tài 76 người Á Đơng, thứ hai hệ thống pháp luật hoạt động chưa triệt để Hiện hoạt động xem tiến hợp thức hóa, cơng khai hóa BĐS giao dịch thị trường quy định đưa lên sàn giao dịch công khai thông tin phương tiện truyền thơng đại chúng Tuy nhiên, ngồi thói quen khơng muốn cơng khai thơng tin tài cá nhân, người Việt Nam cịn có thói quen muốn giao dịch buôn bán trực tiếp với để dễ thương lượng Họ khơng muốn khoản phí cho q trình mơi giới, nên chuyện cơng khai bán nhà sàn giao dịch chưa phổ biến Vì lượng lớn thơng tin giao dịch BĐS bên ngồi sàn khơng kiểm sốt Nó cản trở lớn cho q trình minh bạch hóa TTBĐS Để cải thiện điều này, sàn giao dịch trung tâm mơi giới phải nâng cao tính chun nghiệp, uy tín chất lượng dịch vụ để thay đổi quan điểm người tham gia thị trường Bên cạnh công tác bảo mật thông tin phải vô chặt chẽ Những thông tin cung cấp cho thị trường không mang tính sẵn có, kịp thời mà cịn phản ánh lành mạnh thị trường Như vậy, với kiến nghị mang tính đóng góp, xây dựng giải pháp giải hạn chế, thực trạng cịn tồn thực cơng khai, minh bạch kinh doanh BĐS Tác giả mong góp phần giúp tổ chức, cá nhân quan hệ kinh doanh BĐS liên quan thực nghiệm, áp dụng để góp phần nâng cao chất lượng việc thực cơng khai, minh bạch thị trường BĐS, hình thành thị trường BĐS động, phát triển lành mạnh, cân 77 Kết luận chương II Tuy pháp luật nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS ban hành Luật kinh doanh BĐS văn hướng dẫn thi hành khác góp phần xây dựng thành cơng hoạt động kinh doanh BĐS thị trường với chuyển biến tích cực, cịn tồn số quy định chưa phù hợp Điều đặt nhu cầu cấp thiết cần phải hoàn thiện quy định pháp luật nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS nhằm hạn chế, khắc phục tồn tại, hạn chế quy định hành, đảm bảo phù hợp với toàn hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung Trên sở yêu cầu tương ứng với hạn chế, bất cập quy định nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS giải pháp cụ thể để hoàn thiện chế đảm bảo thực thi quy định Ngoài ra, tác giả kiến nghị giải pháp hữu hiệu khác tổ chức quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS; hồn thiện sách, quy hoạch nhà nước có liên quan đến minh bạch, cơng khai kinh doanh BĐS; xây dựng, phát triển hệ thống thơng tin thị trường BĐS; hồn thiện chế xử phạt vi phạm… 78 KẾT LUẬN Kinh doanh bất động sản nước ta có sơi động trở lại vài năm gần đây, nhu cầu nhà cần có sở hạ tầng để đáp ứng cho sản xuất, hoạt động kinh doanh bất động sản bùng lên dội sau thời gian đóng băng làm cho nhà kinh doanh tưởng chừng rơi vào tình trạng bế tắc Hơn với ban hành Luật kinh doanh bất động sản bước ngoặc quan trọng báo hiệu tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản.Nhưng mà kinh doanh bất động sản nước ta thật bình ổn theo hướng mà Luật quy định, lẽ cịn bất ổn thị trường bất động sản, giá lên xuống thất thường, nạn đầu giao dịch ngầm diễn thực tế Một tồn khiến thị trường BĐS thiếu tính lành mạnh, ổn định, phát triển bền vững vấn đề công khai, minh bạch kinh doanh BĐS Sau tìm hiểu sở lý luận TTBĐS, thơng tin BĐS vai trị minh bạch thơng tin ta nhận diện tồn thông tin khơng hồn hảo TTBĐS vai trị quan trọng thông tin giá BĐS thị trường Thông tin cho minh bạch đáp ứng yêu cầu đầy đủ, xác, kịp thời Có nhiều tiêu chí để đánh giá minh bạch thông tin Đối với minh bạch thông tin BĐS số RETI JLL cơng nhận nhiều quốc gia giới Theo tiêu chí Việt Nam có mức độ minh bạch thơng tin thấp có cải thiện so với không minh bạch thông tin năm trước Tác giả tiến hành vấn ý kiến chuyên gia khảo sát đối tượng tham gia vào hoạt động thị trường BĐS thực tế để kiểm chứng lại lý luận phân tích trước Kết khảo sát cung cấp thông tin 79 phù hợp với lý luận phân tích giúp tác giả có nhìn sâu sát, rõ nét việc thực nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh BĐS Việt Nam Các thông tin xem khó xác định bao gồm giá giao dịch BĐS, tỷ suất chiết khấu/tỷ suất vốn hóa, thơng tin quy hoạch Đa số ý kiến đối tượng khảo sát cho minh bạch thơng tin có ảnh hưởng lớn đến hoạt động bình thường kinh doanh BĐS lành mạnh thị trường BĐS Các đối tượng khảo sát phần lớn cho thông tin TTBĐS Việt Nam chưa đáp ứng yêu cầu đầy đủ, xác kịp thời Từ thực trạng tác giả tổng hợp giải pháp để cải thiện tính minh bạch thơng tin, kiến nghị giải pháp tác giả khác đề xuất riêng tác giả mơ hình cơng ty Thơng tin BĐS hệ thống Thông tin thực tế phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS thị trường BĐS Việt Nam Do hạn chế mặt thời gian kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài dừng lại mặt định tính, chưa lượng hóa tác động minh bạch thông tin đến hoạt động kinh doanh BĐS Các đề tài nghiên cứu sau đào sâu vấn đề lượng hóa mở rộng phạm vi nghiên cứu phạm vi lấy mẫu khảo sát toàn quốc gia quốc tế có khả để kết thu có tính đại diện cao mức độ xác tốt 80 PHỤ LỤC 1.1 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT DÀNH CHO CÁ NHÂN A – THÔNG TIN CÁ NHÂN Họ tên Anh/Chị:………………………………… Giới tính: □ Nam□ Nữ Nghề nghiệp:…………………………………………………………………… Điện thoại: ………………………………… Email:………………………… B – NỘI DUNG 1/ Khi muốn đầu tư vào dự án kinh doanh BĐS anh/chị muốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS cung cấp loại thông tin sau đây, mức độ quan tâm anh/chị tới loại thông tin nào? (Đánh dấu “x” vào ô thể mức độ quan tâm anh/chị tới loại thơng tin với số thứ tự tương ứng: 1-Khơng quan tâm; 2-Có thể tham khảo; 3-Bình thường; 4-Quan trọng) STT 10 11 Loại thông tin Loại bất động sản Vị trí bất động sản Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS Quy mơ BĐS Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản Mục đích sử dụng BĐS Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý BĐS Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Loại thông tin khác (nêu cụ thể) ………………………………………………………… 81 2/ Thơng thường, Anh/Chị tìm kiếm thơng tin BĐS từ nguồn sau nhiều hay ít? (Đánh dấu “x” vào ô trống tương ứng với: 1-Rất nhiều, 2-Nhiều, 3-Bình thường, 4-Ít, 5-Rất ít) STT 10 Loại nguồn Internet Khảo sát thực địa khu vực BĐS tọa lạc Nhân viên môi giới, kinh doanh BĐS Ban quản lý dự án Sàn giao dịch BĐS Công ty kinh doanh BĐS, công ty đầu tư xây dựng Ngân hàng, tổ chức tín dụng khác Báo chí Các cơng ty thẩm định giá Khác (xin vui lòng cho biết cụ thể)………… 3/ Anh/Chị nhận thấy việc tiếp cận thơng tin BĐS thường khó hay dễ? (Đánh dấu “x” vào ô trống tương ứng với: 1-Rất dễ, 2-Dễ, 3-Bình thường, 4-Khó, 5Rất khó) STT 10 Loại nguồn Internet Khảo sát thực địa khu vực BĐS tọa lạc Nhân viên môi giới, kinh doanh BĐS Ban quản lý dự án Sàn giao dịch BĐS Công ty kinh doanh BĐS, công ty đầu tư xây dựng Ngân hàng, tổ chức tín dụng khác Báo chí Các cơng ty thẩm định giá Khác (xin vui lịng cho biết cụ thể)………… 4/ Đối với loại thông tin BĐS mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS cung cấp, mức độ hài lịng anh/chị thơng tin nào? (Đánh dấu “x” vào ô trống tương ứng với: 1-Rất hài lịng, 2-Hài lịng, 3-Bình thường, 4-Khơng hài lịng) STT Loại thơng tin Loại bất động sản Vị trí bất động sản 82 5 10 11 Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS Quy mơ BĐS Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản Mục đích sử dụng BĐS Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý BĐS Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Loại thông tin khác (nêu cụ thể) ………………………………………………………… 5/ Nếu góp ý trực tiếp với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Anh/chị yêu cầu vấn đề công khai, minh bạch thông tin BĐS? …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… 6/ Khi doanh nghiệp kinh doanh BĐS cung cấp tới anh chị thơng tin BĐS khơng xác không cung cấp đầy đủ thông tin BĐS mà anh/chị quan tâm anh chị góp ý quy định pháp luật liên quan tới trách nhiệm hình thức xử lý doanh nghiệp vi phạm nào? …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ GIÚP ĐỠ CỦA ANH/CHỊ! 83 PHỤ LỤC 1.2 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT DÀNH CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS A/ THÔNG TIN DOANH NGHIỆP Tên doanh nghiệp:……………………………………………………………………… Mã số doanh nghiệp:…………………………………………………………………… Thông tin liên lạc: - Địa chỉ:…………………………………………………………………………… - Điện thoại:…………………………………Fax:………………………………… - Họ tên người đại diện theo pháp luật:………………………Chức danh:……… Ngành nghề sản xuất, kinh doanh chủ yếu:………………………………………… B/ NỘI DUNG 1/ Khi bán án đầu tư kinh doanh BĐS, Công ty anh/chị thường cung cấp loại thông tin sau đây, mật độ cung cấp thông tin nào? (Đánh dấu “x” vào ô trống tương ứng với: 1-Luôn cung cấp, 2- Thỉnh thoảng cung cấp, 3-Ít cung cấp, 4-Chưa cung cấp) STT 10 11 Loại thông tin Loại bất động sản Vị trí bất động sản Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS Quy mơ BĐS Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản Mục đích sử dụng BĐS Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý BĐS Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Loại thông tin khác (nêu cụ thể) ………………………………………………………… 84 2/ Công ty cung cấp thông tin BĐS phương tiện nào? Mức độ sử dụng phương tiện nào? (Đánh dấu “x” vào ô trống tương ứng với: 1-Rất nhiều, 2-Nhiều, 3-Bình thường, 4-Ít, 5-Rất ít) STT Loại phương tiện Phương tiện truyền Internet Báo chí thơng, thơng tin đại Truyền hình chúng Sàn giao dịch bất động sản Các tổ chức khác cung ứng dịch vụ cung cấp thông tin BĐS Ban quản lý dự án (Đối với doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh BĐS) 3/ Mức độ quan tâm Công ty đến việc khách hàng tiếp cận thơng tin BĐS mà cơng ty cung cấp có thuận tiện cho khách hàng hay không? Đánh dấu “x” vào ô trống: 1-Rất nhiều □ 2-Nhiều □ 3-Bình thường □ 4-Ít □ 5-Rất □ 4/ Mức độ quan tâm Cơng ty đến hài lịng khách hàng thông tin BĐS mà Công ty cung cấp? Đánh dấu “x” vào ô trống: 1-Rất nhiều □ 2-Nhiều □ 3-Bình thường □ 4-Ít □ 5-Rất □ 5/ Những thơng tin BĐS mà Cơng ty công khai với khách hàng? Đánh dấu “x” vào ô trống: STT Loại thơng tin Loại bất động sản Vị trí bất động sản Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS Quy mơ BĐS Đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng bất động sản Mục đích sử dụng BĐS Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý BĐS Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS 85 10 11 Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Loại thông tin khác (nêu cụ thể) ………………………………………………………… 6/ Khi thông tin BĐS mà Cơng ty cơng khai thiếu xác khơng cơng khai tới khách hàng Cơng ty có bị quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hay khơng? Các hình thức xử lý vi phạm mà công ty bị áp dụng? (Đánh dấu “x” vào trống tương ứng với: 1-Xử lý hành chính, 2-Xử lý hình sự, 3-Bồi thường thiệt hại, 4-Chưa bị xử lý) STT Hành vi vi phạm Cung cấp thơng tin BĐS khơng xác Cung cấp thông tin BĐS không đầy đủ Không công khai thông tin BĐS XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ GIÚP ĐỠ CỦA QÚY CÔNG TY 86