Đang tải... (xem toàn văn)
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA TÌNH HUỐNG Tp. Hồ Chí Minh, 2016 Contents DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3 PHẦN MỞ ĐẦU 4 PHẦN NỘI DUNG 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1. Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 6 1.2. Quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.3. Quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 15 CHƯƠNG 2: BÌNH LUẬN TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 2.1. Mô tả tình huống 19 2.2. Cơ sở pháp lý 19 2.3. Bình luận tình huống 20 2.4. Đánh giá quyết định 25 PHẦN KẾT LUẬN 28 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 29
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT KHOA LUẬT LUẬT ĐẤT ĐAI Tên đề tài: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THƠNG QUA TÌNH HUỐNG Tp Hồ Chí Minh, 2016 Contents -2- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT - GCNQSDĐ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GCN - giấy chứng nhận - QSDĐ - quyền sử dụng đất -3- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong khơng phủ nhận đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, nơi để sản xuất kinh doanh, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống Vì quan hệ hướng tới đối tượng đất đai chiếm vị trí trọng yếu mối quan hệ xã hội Chính mà Nhà nước chăm lo quan tâm đến pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đời nhằm đáp ứng yêu cầu đất đai mà xã hội đề ra, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai giúp cho Nhà nước quản lý điều phối đất đai cách hiệu Nhà nước chủ sở hữu mặt pháp lý, nắm giữ quyền sử hữu pháp lý đất đai nhằm thuận tiện cho việc can thiệp vào quan hệ đất đai điều chỉnh thông qua hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thu hồi đất Người sử dụng đất, với quyền giao dịch quyền sử dụng đất mang tính định đoạt quyền chủ sở hữu, trao quyền sở hữu thực tế đất đai Điều giúp người sử dụng đất tự việc sử dụng, khai thác lợi ích kinh tế đất đai phát huy tác dụng tích cực thị trường quyền sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng giao dịch quyền sử dụng đất ngày phổ biến thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế trình thị hóa mạnh mẽ Và thực tế quyền thực thi nào? Nhóm thực đề tài mạnh dạn nghiên cứu tình xảy Thành phố Đà Nẵng để phân tích đánh giá quy định pháp luật quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất Từ có nhìn tổng quan khái quát -4- quy định nhằm đưa đánh giá, bình luận khách quan cho tình nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật đất đai quyền giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể quyền giao dịch chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất, phân tích bình luận tình thực tế Phạm vi nghiên cứu: Nhóm thực đề tài nghiên cứu quy định Luật Đất đai việc áp dụng quy định pháp luật thực tế Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu lý luận; Phương pháp so sánh quy định cũ quy định để tìm điểm tiến pháp luật đất đai; Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp; Phương pháp phân tích, lập luận để xử lý những vấn đề được đưa qua đánh giá bình luận tình quy định pháp luật Kết cấu nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo báo cáo gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề chung quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất Chương 2: Bình luận tình dựa sở lý thuyết quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất -5- PHẦN NỘI DUNG 1: THỰC 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất Giao dịch dân theo quy định Điều 121 Bộ luật Dân 2005, hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Theo đó, giao dịch quyền sử dụng đất thỏa thuận (hợp đồng) chủ thể với nhau, có bên người sử dụng đất, hành vi pháp lý đơn phương người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất quyền sử dụng đất Việc người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất quy định Khoản Điều 54 Hiến pháp 20131, thuật ngữ sử dụng “chuyển quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, Luật Đất đai không sử dụng thuật ngữ mà nêu tên cụ thể loại quyền, đồng thời không đề cập thuật ngữ “giao dịch quyền sử dụng đất” Thuật ngữ giao dịch quyền sử dụng đất thức nhắc đến lần khơng có giải thích Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Thông qua việc cho phép người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, trao đổi thị trường theo hành vi giao dịch định quy định, Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng để người sử dụng đất khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai, đảm bảo quyền lợi gắn bó họ trình sử dụng đất Đồng thời, lưu thông, trao đổi cho thấy quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận loại quyền tài sản mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất Điều có nghĩa khơng phải chủ sở hữu đất đai, người sử dụng đất lại có quyền sở hữu quyền sử Khoản Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “ Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ.” -6- dụng đất, hay quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu họ, cụ thể chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất Như hiểu giao dịch quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất theo nội dung hình thức định phù hợp với quy định pháp luật đất đai nhằm thực quyền tài sản quyền sử dụng đất Quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm quyền theo quy định Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013: (1) chuyển đổi quyền sử dụng đất, (2) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (3) cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất, (4) để thừa kế quyền sử dụng đất, (5) tặng cho quyền sử dụng đất, (6) chấp quyền sử dụng đất, (7) góp vốn quyền sử dụng đất Trong đó, có quyền thực có dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể thực quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất chủ thể làm phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Các quyền giao dịch gọi quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất Về chủ thể có quyền giao dịch Theo quy định Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 Theo điều luật này, người sử dụng đất có quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện cụ thể loại giao dịch quy định luật Người sử dụng đất trực tiếp thực quyền giao dịch người đại diện theo pháp luật thực giao dịch quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Điều Luật Đất đai năm 2013 -7- nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau3: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất khơng phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất Bên cạnh việc quy định chủ thể có quyền chuyển quyền giao dịch, pháp luật Đất đai cịn có quy định chủ thể có quyền nhận quyền giao dịch Cụ thể Điều 190 Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, Điều 191 Trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 192 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Về quyền sử dụng đất phép giao dịch Quyền sử dụng đất phép giao dịch chủ thể sử dụng đất đáp ứng điều kiện quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013 Trước hết, chủ thể phải đáp ứng bốn điều kiện chung sau đây: Thứ nhất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi giấy chứng nhận) Giấy chứng nhận chứng thư pháp lý Nhà nước cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để xác Điều 167, khoản Luật Đất đai năm 2013 -8- nhận bảo hộ quyền sử dụng, sở hữu người sử dụng đất Chủ thể có giấy chứng nhận với tên họ ghi nhận giấy nghĩa quyền sử dụng đất hợp pháp họ chứng minh họ đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất loại giấy chứng nhận hợp pháp thống áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định Điều Điều Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng Giấy chứng nhận thức phát hành cấp cho người sử dụng đất từ ngày 10/12/2009 Các loại giấy chứng nhận ban hành trước thời gian xem hợp pháp có giá trị pháp lý tương đương, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ cũ, ban hành theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (giấy hồng cũ, ban hành theo Nghị định 60/CP Chính phủ ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới, ban hành theo Luật Đất đai 2003) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (giấy hồng mới, ban hành theo Luật Nhà 2005) Người có loại giấy tờ thực giao dịch quyền sử dụng đất mà đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Có hai ngoại lệ khơng cần có giấy chứng nhận này, thứ trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực sau có định giao đất, cho thuê đất; thứ hai trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận4 Thứ hai, khơng có tranh chấp diện tích đất đưa vào giao dịch Đây quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý chủ thể thực quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp thực họ Một chủ thể hưởng thực giao dịch quyền sử dụng đất diện tích mà có quyền sử dụng Trường hợp đất bị tranh chấp cần phải giải xong tranh chấp, người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất Khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 -9- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sử dụng đất phải thực sở cưỡng chế pháp luật Điều kiện đặt nhằm tránh tẩu tán tài sản lẩn tránh nghĩa vụ người sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án quyền sử dụng đất người sử dụng đất bị hạn chế họ khơng phép thực giao dịch quyền sử dụng đất Thứ tư, việc sử dụng đất phải cịn thời hạn sử dụng đất Đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng, hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không gia hạn quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất người sử dụng đất chấm dứt khơng cịn chủ thể có quyền sử dụng đất để thực giao dịch quyền sử dụng đất Ngoài điều kiện chung nêu trên, để quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch cịn cần phải đáp ứng điều kiện từ Điều 189 đến Điều 194 Luật Đất đai 2013 Điều kiện quyền sử dụng đất pháp giao dịch Về hình thức giao dịch Theo quy định pháp luật đất đai có bảy loại hình giao dịch quyền sử dụng đất, nhìn nhận sau: -10- Theo qui định Điều 342 Bộ luật Dân 2005, chấp tài sản việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên nhận chấp khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Thế chấp quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất (bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ bên nhận chấp Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp mà chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp Mục đích việc chấp quyền sử dụng đất xác định để vay vốn đảm bảo nghĩa vụ tốn khoản vốn vay Bên nhận chấp khơng nắm giữ đất đai mà nắm giữ giấy tờ quyền sử dụng đất bên chấp Dựa theo qui định Bộ luật Dân pháp luật đất đai ta hiểu chấp tài sản hộ gia đình việc hộ gia đình dùng tài sản thuộc sở hữu hộ để đảm bảo việc thực nghĩa vụ với tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân nước9 khơng chuyển giao tài sản cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nước cá nhân nước 1.3.2 Đặc điểm quyền thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân nước theo qui định pháp luật Trong quyền chấp quyền sử dụng đất, ngồi việc khơng bắt buộc phải chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chủ thể khác, hộ gia đình, cá nhân cịn lựa chọn vay vốn từ nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, từ tổ chức kinh tế cá nhân nước khác10 Trong đó, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước tổ chức cá nhân nước chấp quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam11 Luật Đất đai 2013 có mở rộng để hộ gia đình cá nhân chấp quyền sử dụng đất cho việc vay vốn phục vụ cho nhu cầu Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Tp HCM, trang 275 Điểm g Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 10 Điểm g Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 11 Điểm d khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013 -15- phù hợp khơng cịn giới hạn việc đảm bảo vay vốn sản xuất kinh doanh Khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 Về chủ thể: Bên chấp: Hộ gia đình Nguồn gốc: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp nhà nước giao hạn mức, đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo qui định pháp luật Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm người sử dụng đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất cho thuê theo quy định Điểm đ Khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 “Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Bên nhận chấp: Tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân nước theo qui định pháp luật Quyền nghĩa vụ hộ gia đình chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân nước theo qui định pháp luật12: Khi hộ gia đình chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân nước theo qui định pháp luật hộ gia đình có quyền, nghĩa vụ quy định Bộ luật Dân 2005, có nghĩa vụ: Khơng bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường bên nhận chấp đồng ý Giao GCNQSDĐ cho bên nhận chấp; làm thủ tục đăng ký việc chấp; sử dụng đất mục đích khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp Thanh toán tiền vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng xóa đăng ký chấp hợp đồng chấp chấm dứt Điều kiện chấp quyền sử dụng đất: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 12 Điều 348, Điều 349 Bộ Luật Dân 2005 -16- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ; • Đất khơng có tranh chấp; • Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; • Trong thời hạn sử dụng đất • Thiếu điều kiện mà hộ gia đình thực việc chấp quyền sử dụng đất, việc chấp quyền sử dụng đất không pháp luật Nếu phát sinh tranh chấp hợp đồng chấp sử dụng đất hợp đồng vô hiệu Thời điểm để mang quyền sử dụng đất chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định Điều 168 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất quyền thực quyền chấp sau có định giao đất, cho thuê đất nhà Nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài với Nhà nước phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực việc chấp Trong trường hợp đất có nhà ở, chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, phải tuân thủ điều kiện chấp nhà quy định Điểm a Khoản Điều 91 Luật Nhà “Điều kiện nhà tham gia giao dịch”, cụ thể nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật Hình thức chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng dựa thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp Hợp đồng chấp QSDĐ phải tiến hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục cụ thể quy định Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT -17- 2: BÌNH LUẬN TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Mô tả tình Tại Đà Nẵng có 404 hộ gia đình quyền địa phương hỗ trợ tiền mua đất thuộc diện gia đình sách Trong số có nhiều hộ đóng đủ tiền lấy sổ đỏ sổ đỏ có kèm ghi với nội dung “Khơng chuyển nhượng hình thức vịng 24 tháng khơng xây dựng nhà bị thu hồi”; Khi mang sổ đỏ chấp ngân hàng bị cán ngân hàng từ chối cho sổ đỏ khơng có giá trị sổ đổ ghi khơng chuyển nhượng hình thức Câu hỏi pháp lý đặt là: (1) Những hộ gia đình hỗ trợ tiền mua đất từ quyền địa phương có quyền thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay khơng? (2) Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thành phố Đà Nẵng có quyền ghi kèm dịng ghi chú: “Khơng chuyển nhượng hình thức vịng 24 tháng khơng xây dựng nhà bị thu hồi” GCNQSDĐ hay không?; (3) Những hộ dân có thực quyền giao dịch (thế chấp) quyền sử dụng đất với sổ đỏ ghi “khơng chuyển nhượng” hay khơng? 2.2 • • • • • Cơ sở pháp lý Khoản 10 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định "những hành vi bị cấm việc cản trở, gây khó khăn việc thực quyền người sử dụng đất Khoản Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định “giao đất có thu tiền sử dụng đất” trường hợp hộ gia đình; Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”; Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định “Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”; Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”; -18- • Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định “Thời điểm thực quyền người sử dụng đất” • Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định “Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”; • Điều 180 Luật Đất đai 2013 quy định “Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất” • Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định “Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất”; • Điều 721 Bộ luật Dân 2005 quy định “xử lý quyền sử dụng đất chấp”; • Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 “quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” 2.3 Bình luận tình 2.3.1 Những hộ gia đình hỗ trợ tiền mua đất từ quyền địa phương có quyền thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Theo quy định Điều Luật Đất đai 2013 có quy định đối tượng người sử dụng đất người “được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất” có đối tượng hộ gia đình, cá nhân Trong tình này, 400 hộ gia đình Đà Nẵng mà ví dụ cụ thể hộ gia đình ông Lợi bà Vân Thành phố bố trí bán lơ đất 100m2 khu dân cư phía nam sơng Q Giáng (xã Hịa Phước, huyện Hòa Vang) với đơn giá 1,134 triệu đồng/m quyền hỗ trợ phần tiền mua đất Các hộ gia đình ngồi khoản tiền hỗ trợ quyền cịn phải nộp khoản để có quyền sử dụng đất Như vậy, hộ gia đình người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền theo Khoản 1, Điều 55 Luật Đất đai 2013 “Hộ gia đình, cá nhân -19- giao đất ở” Chính vậy, chủ thể bán đất cho gia đình ơng Lợi gia đình khác tình quan Nhà nước Khi người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân có đầy đủ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Cụ thể Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định rằng: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” Đối tượng “người sử dụng đất” hộ gia đình Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất có quyền cụ theo Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 có quyền: c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; g) Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; Các quyền Hộ gia đình thực đầy đủ trường hợp Nhà nước giao đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất 13 Luật Đất đai khơng có quy định trường hợp Nhà nước “hỗ trợ” tiền mua đất hộ gia đình bị hạn chế quyền Nên quyền Đà Nẵng khơng có quyền tước quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Tuy nhiên, để thực quyền chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất, hộ gia đình phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013: “a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định Khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 13 Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 -20- d) Trong thời hạn sử dụng đất” Trong tình này, hộ gia đình Đà Nẵng đóng đủ tiền lấy sổ đỏ với nguồn gốc đất ghi rõ sổ đỏ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài, trường hợp đất tranh chấp quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án họ có đủ điều kiện để thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất nêu 2.3.2 Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thành phố Đà Nẵng có quyền ghi kèm dịng ghi chú:“Khơng chuyển nhượng hình thức vịng 24 tháng khơng xây dựng nhà bị thu hồi” GCNQSDĐ hay không? Thứ nhất, việc quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kèm ghi “khơng chuyển nhượng hình thức” có phù hợp hay khơng? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải cấp theo quy tắc quy định Điều 98 Luật Đất đai 2013, Khoản có quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật” Như hộ gia đình thực xong nghĩa vụ tài (nộp đủ số tiền mua đất kể khoản tiền nhận hỗ trợ) họ quan có thẩm quyền Đà Nẵng cấp sổ đỏ Thêm vào đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo loại mẫu thống -21- nước14 Mẫu GCN hình thức pháp lý thống quy định để áp dụng cho tất trường hợp sử dụng đất Việc quy định mẫu GCN nhằm mục đích giúp Nhà nước thống quản lý đất đai cách thuận tiện, hiệu đồng thời bảo vệ lợi ích đáng người sử dụng đất Mẫu GCN quy định cụ thể Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 Trong đó, GCN thể rõ nội dung bao gồm: Thể thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 5), thông tin đất (Điều 6), Thể thông tin nhà tài sản khác gắn liền với đất (Điều 7), nội dung điểm Ghi (Điều 11), Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận (Điều 12), nội dung ghi nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài (Điều 13) Trong phần ghi Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền bổ sung điều theo luật định Còn mục ghi nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài thể khoản tiền miễn, giảm; khoản nghĩa vụ miễn, giảm; văn làm cho miễn giảm Như quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khơng có điều khoản quy định quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có quyền thêm điều kiện hạn chế quyền người sử dụng đất khơng có quy định pháp luật họ hỗ trợ nghĩa vụ tài Từ lập luận trên, quy định quyền Đà Nẵng khơng phù hợp với quy định pháp luật Đất đai Thứ hai, việc quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kèm ghi “trong vịng 24 tháng khơng xây dựng nhà bị thu hồi đất” có phù hợp hay khơng? Luật đất đai 2013 phân chia trường hợp thu hồi đất thành nhóm: (i) Thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh (Điều 61) 14 Khoản Điều 97 Luật Đất đai 2013 -22- (ii) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng (Điều 62) (iii) Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai (Điều 64) (iv) Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người (Điều 65) Trong trường hợp trên, với lý “không xây dựng nhà vòng 24 tháng bị thu hồi” không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định pháp luật Vì vậy, việc ghi GCNQSDĐ không phù hợp theo quy định pháp luật 2.3.3 Những hộ dân có thực quyền giao dịch (thế chấp) quyền sử dụng đất với sổ đỏ ghi “không chuyển nhượng” hay không? Theo Khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm mang quyền sử dụng đất chấp để vay vốn ngân hàng người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài với Nhà nước phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực việc chấp Vì gia đình ơng Lợi cấp GCNQSDĐ thực xong nghĩa vụ tài nên gia đình ơng chấp QSDĐ ngân hàng Nhưng thực tế, GCNQSDĐ kèm ghi “khơng chuyển nhượng hình thức” nên gia đình ơng khơng thể thực quyền chấp QSDĐ Bởi lẽ, việc chấp QSDĐ ngân hàng theo Điều 721 Bộ luật Dân 2005 hết hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp QSDĐ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ QSDĐ chấp xử lý theo thỏa thuận không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện -23- tịa Trong trường hợp gia đình ơng Lợi không thực thực không nghĩa vụ QSDĐ chấp chuyển qua cho ngân hàng Do gia đình ơng Lợi, bà Vân hộ cịn lại khơng thể chuyển quyền sử dụng mảnh đất cho chủ thể khác 2.4 Đánh giá định Chính quyền Đà Nẵng thực sách hỗ trợ hộ gia đình nghèo việc mua đất sách xã hội tiến Chính sách dựa trình khảo sát đánh giá chất lượng sống người dân quyền thành phố Đa số hộ dân hưởng sách liệt sĩ thuộc diện gia đình sách chỗ chật chội, chưa lần nhận hỗ trợ cải thiện nhà ở, đất Việc hỗ trợ tài tạo hội cho Hộ gia đình, cá nhân mua đất để xây dựng nhà, ổn định đời sống Việc quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thành phố Đà Nẵng ghi kèm nội dung: “Không chuyển nhượng hình thức vịng 24 tháng không xây dựng nhà bị thu hồi” nhằm mục đích thực chủ trương thành phố mong muốn hộ sách nghèo có đất làm nhà không muốn họ bán đất để sau lại rơi vào vòng luẩn quẩn Đây sách đảm bảo việc sử dụng đất địa phương hiệu phát triển ổn định quỹ đất Các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất với nguồn đất ghi rõ sổ đỏ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thời hạn sử dụng lâu dài Ngồi nguồn tiền hỗ trợ quyền địa với mức cao 45 triệu đồng/hộ, thấp 32 triệu đồng/hộ người dân cịn bỏ tiền đến 70% để -24- mua lô đất Như họ hồn thành nghĩa vụ tài đảm bảo điều kiện để thực quyền giao dịch quền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp Nhà nước phải đảm bảo cho họ thực quyền Hơn nữa, trước đóng đủ tiền để lấy sổ đỏ, hộ gia đình ngoại trừ số tiền hỗ trợ Nhà nước họ phải chạy vay nhiều nơi đủ số tiền mua đất Vì mục đích sau có sổ đỏ họ đem chấp ngân hàng để có tiền xây dựng nhà Nhưng quy định khơng cho phép họ chuyển nhượng hình thức, cán ngân hàng cho sổ đỏ khơng có giá trị việc chấp thực Và kết hộ gia đình khơng thể có đủ tiền để xây dựng nhà đất mua Và trường hợp họ xoay sở khoản tiền để xây nhà vịng 24 tháng đất bị thu hồi Như sách lại đưa người sử dụng đất vào vòng luẩn quẩn có quyền sử dụng đất khơng thể thực đương nhiên dòng ghi quay lại phá vỡ mục đích ban đầu muốn hỗ trợ hộ gia đình khó khăn ổn định chỗ Hơn nữa, pháp luật Đất đai khơng có quy định viện cớ miễn, giảm tiền sử dụng đất để tước đoạt hay áp đặt điều kiện quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất Các hộ gia đình cấp GCN theo diện Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất họ có đầy đủ quyền sử dụng, chuyển nhượng, chấp phải quan nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Việc quy định hạn chế quyền hợp pháp phải có người sử dụng đất Điều kiện ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền Thành phố Đà Nẵng không bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất mà vi phạm quy định pháp luật Đất đai hành vi bị cấm là: “Cản trở, gây khó -25- khăn việc thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Khoản 10 Điều 12 Luật Đất đai 2013) Chính sách Thành phố Đà Nẵng với mục đích hỗ trợ người nghèo, có hồn cảnh khó khăn, sách hỗ trợ xóa đói giảm nghèo Tuy nhiên sách lại ngược với thực tế áp dụng, người có quyền sử dụng đất lại khơng thể thực quyền thực tế sách khơng thể đạt mục đích Chính sách áp dụng rộng rãi khơng bao qt hết tình thực tế gây ảnh hưởng đến 400 hộ dân phạm vi Thành phố Đà Nẵng Vì để giải vấn đề này, quyền Thành phố Đà Nẵng cần nghiên cứu đưa hướng giải linh động, xử lý hợp tình, hợp lý để đảm bảo hộ gia đình thực quyền sử dụng đất -26- PHẦN KẾT LUẬN Giao dịch quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu người dân đất đai, tạo tiền đề để phát triển ngành lĩnh vực khác nhằm phát triển đất nước Tuy nhiên, qua phân tích tình cho thấy thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai nhiều hạn chế chưa với quy định pháp luật Qua báo cáo, hy vọng quyền người dân có nhìn đắn quy định giao dịch quyền sử dụng đất quy định có liên quan nhằm góp phần thực thi pháp luật đất đai cách hiệu -27- DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (1) Bộ luật Dân 2005, Luật số 33/2005/QH11 Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ thơng qua ngày 14 tháng 06 năm 2005; (2) Luật Đất đai 2013, Luật số 45/2013/QH13 Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; (3) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; (4) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; (5) Giáo trình Luật Đất đai, đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, TS Lưu Quốc Thái chủ biên, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, năm 2015; (6) http://batdongsan.com.vn/chinh-sach-quan-ly/hon-400-ho-dan-tai-da-nang-bicam-quyen-chuyen-nhuong-so-do-ar72507 -28-