1 I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM NGUYN TH MAI LINH NH GI CễNG TC U GI QUYN S DNG T TI HUYN NG H TNH THI NGUYấN GIAI ON 2004 - 2009 LUN VN THC S NễNG NGHIP THI NGUYấN - 2010 I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM NGUYN TH MAI LINH NH GI CễNG TC U GI QUYN S DNG T TI HUYN NG H TNH THI NGUYấN GIAI ON 2004 - 2009 Chuyờn ngnh: Qun lý t Mó s: 60.62.16 LUN VN THC S NễNG NGHIP Ngi hng dn khoa hc: TS D NGC THNH THI NGUYấN - 2010 LI CAM OAN Tụi xin cam oan, s liu v kt qu nghiờn cu lun ny l trung thc v cha c s dng bo v mt hc v no Tụi xin cam oan, cỏc thụng tin trớch dn lun u ó c ch rừ ngun gc./ Tỏc gi lun Nguyn Th Mai Linh LI CM N Vi lũng bit n sõu sc tụi xin chõn thnh cm n n TS D Ngc Thnh ó trc tip hng dn ch bo tn tỡnh giỳp tụi hon thnh lun Tụi xin chõn thnh cm n Ban giỏm hiu Trng i hc Nụng lõm Thỏi Nguyờn, th giỏo viờn khoa sau i hc, Khoa Ti nguyờn v Mụi trng Tụi by t li cm n ti U ban nhõn dõn huyn ng H, Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn ng H; UBND th trn Chựa Hang ni tụi cụng tỏc, anh ch em ng nghip, gia ỡnh, bn bố ó ng viờn to mi iu kin tt nht tụi hon thnh lun ny Tỏc gi lun Nguyn Th Mai Linh MC LC Phn I M U 1.1 t 1.2 Mc ớch - yờu cu ca ti 1.2.1 Mc ớch 1.2.2 Yờu cu Phn II TNG QUAN 2.1 C s khoa hc ca u giỏ quyn s dng t 2.1.1 Giỏ t v cỏc liờn quan dn giỏ t u giỏ quyn s dng t 2.1.1.1 Giỏ t 2.1.1.2 C s khoa hc xỏc nh giỏ t 2.1.1.3 Cỏc yu t nh hng n giỏ t u giỏ QSD 11 2.1.1.4 Cỏc phng phỏp nh giỏ t u giỏ Quyn s dng t nc ta .12 2.1.2 Tng quan v th trng t 16 2.1.2.1 Th trng t th gii 16 2.1.2.2 Th trng bt ng sn Vit Nam .17 2.1.3 Cỏc hỡnh thc u giỏ trờn th gii .25 2.1.3.1 u giỏ mc th nht 25 2.1.3.2 u giỏ niờm phong 26 2.1.3.3 u giỏ kiu H Lan 26 2.1.3.4 u giỏ mc th hai 26 2.1.3.5 u giỏ kiu Anh 26 2.1.3.6 u giỏ nhng quyn 27 2.1.3.7 u giỏ giỏ nht .27 2.1.3.8 u giỏ m 27 2.1.3.9 u giỏ giỏ trn 28 2.1.3.10 u giỏ t hp 28 2.2 Cn c phỏp lý ca u giỏ quyn s dng t 29 2.2.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh ch trng u giỏ Vit Nam .29 2.2.1.1 Quỏ trỡnh khai thỏc qu t c ch giao t to u t xõy dng c s h tng Vit Nam 29 2.2.1.2 Ch trng u giỏ t c hỡnh thnh: 31 2.2.2 Quy nh v u giỏ t theo Lut t 2003 31 2.3 Tng quan cụng tỏc u giỏ QSD t v ngoi nc 35 2.3.1 u giỏ t ca mt s nc .35 2.3.1.1 Trung Quc 35 2.3.1.2 i Loan 36 2.3.1.3 Nht Bn 36 2.3.2 Tỡnh hỡnh u giỏ QSD nc 37 2.3.2.1 Cụng tỏc u giỏ QSD H Ni 38 2.3.2.2 Cụng tỏc u giỏ QSD TP H Chớ Minh .41 2.3.2.3 Cụng tỏc u giỏ QSD ti mt s a phng 43 2.3.3 Tỡnh hỡnh nghiờn cu trờn a bn tnh Thỏi Nguyờn .47 2.4 Cỏc tn ti cn c nghiờn cu 47 Phn I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 49 3.1 i tng nghiờn cu 49 3.2 Phm vi nghiờn cu .49 3.3 Ni dung nghiờn cu 50 3.3.1 Khỏi quỏt iu kin t nhiờn kinh t xó hi ca huyn ng H .50 3.3.2 ỏnh giỏ thc trng u giỏ QSD trờn huyn ng H 50 3.3.3 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc u giỏ QSD qua cỏc mt 50 3.3.4 xut mt s gii phỏp, kin ngh i vi cụng tỏc u giỏ quyn s dng t 50 3.4 Phng phỏp nghiờn cu 50 3.4.1 Phng phỏp k tha cỏc ti liu liờn quan 50 3.4.2 Phng phỏp iu tra thng kờ 51 3.4.3 Phng phỏp s lý s liu bng cỏc phn mm mỏy tớnh 51 3.4.4 Phng phỏp phõn tớch tng hp 51 3.4.5 Phng phỏp chuyờn gia 51 Phn KT QU NGHIấN CU V THO LUN 52 4.1 iu kin t nhiờn - kinh t - xó hi ca huyn ng H, tnh Thỏi Nguyờn .52 4.1.1 iu kin t nhiờn .52 4.1.2 iu kin kinh t - xó hi huyn ng H - tnh Thỏi Nguyờn 57 4.2 S lc v hin trng s dng t v tỡnh hỡnh qun lý t ca huyn ng H 63 4.2.1 Hin trng s dng t nm 2010 .63 4.2.1.1 t nụng nghip 63 4.2.1.2 t phi nụng nghip 65 4.2.1.3 t cha s dng 67 4.2.2 Tỡnh hỡnh qun lý t 67 4.3 Cụng tỏc u giỏ quyn s dng t huyn ng H nhng nm qua 70 4.3.1 Cỏc bn v u giỏ quyn s dng t ỏp dng a bn huyn ng H 70 4.3.2 Qui ch u giỏ quyn s dng t huyn ng H .71 4.3.2.1 i tng tham gia u giỏ 71 4.3.2.2 iu kin c ng ký tham gia u giỏ: 72 4.3.2.3 ng ký tham gia u giỏ 73 4.3.2.4 Giỏ im u giỏ .73 4.3.2.5 Hỡnh thc v trỡnh t u giỏ 74 4.3.2.6 Quyn li v trỏch nhim ca ngi trỳng u giỏ 74 4.3.2.7 Cỏc khỏc 75 4.3.3 Cn c xỏc nh giỏ sn 76 4.4 Kt qu u giỏ quyn s dng t trờn a bn huyn ng H 77 4.4.1 ỏnh giỏ chung kt qu u giỏ quyn s dng t trờn a bn huyn giai on 2004 - 2009 .77 4.4.2 D ỏn u giỏ quyn s dng t quy hoch xó ng Bm a im thuc xó ng Bm - huyn ng H 80 4.4.3 D ỏn u giỏ quyn s dng t quy hoch dõn c th trn Tri Cau a im thuc xó ng Bm - huyn ng H 84 4.4.4 D ỏn u giỏ quyn s dng t quy hoch Dõn c Tõn Thnh I a im thuc xó ng Bm - huyn ng H 87 4.4.5 D ỏn u giỏ quyn s dng t quy hoch Dõn c xúm Vn Thỏnh a im thuc xó ng Bm - huyn ng H .90 4.5 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc u giỏ quyn s dng t qua mt s d ỏn 95 4.5.1 Hiu qu kinh t 95 4.5.2 Hiu qu xó hi 98 4.5.3 Hiu qu i vi cụng tỏc qun lý v s dng t 100 4.6 Mt s hn ch ca cụng tỏc u giỏ quyn s dng t 101 4.6.1 Cụng tỏc t chc 101 4.6.2 i vi ngi tham gia u giỏ .102 4.6.3 i vi cụng tỏc qun lý t v xõy dng ụ th .102 4.7 Mt s xut i vi cụng tỏc u giỏ t 104 Phn KT LUN V NGH 107 5.1 Kt lun 107 5.2 ngh .109 TI LIU THAM KHO 112 MC LC .5 DANH MC CC CH VIT TT BS Bt ng sn CSHT C s h tng GCNQSD Giy chng nhn quyn s dng t Q Quyt nh QSD Quyn s dng L Lut t QSD Quyn s dng t TT Th trng TP Thnh ph UBND U ban nhõn dõn 10 DANH MC CC BNG Bng 4.1: Mt s ch tiờu phỏt trin kinh t ca huyn ng H giai on 2007 - 2009 57 Bng 4.2: Mt s ch tiờu phn ỏnh mc thu nhp ca ngi dõn trờn a bn huyn ng H giai on 2007 - 2009 59 Bng 4.3: Tng hp cụng tỏc u giỏ QSD ca huyn ng H giai on 2004 - 2009 79 Bng 4.4: Kt qu u giỏ QSD t khu quy hoch xó ng Bm 83 Bng 4.5: Kt qu u giỏ QSD t khu quy hoch Dõn c TT Tri Cau .86 Bng 4.6 Kt qu u giỏ quyn s dng t ti quy hoch dõn c Tõn Thnh - xó ng Bm - huyn ng H 89 Bng 4.7 Kt qu u giỏ QSD khu quy hoch xúm Vn Thỏnh 93 Bng 4.8 Chờnh lch giỏ t gia giỏ quy nh v giỏ trỳng u giỏ 96 Bng 4.9 Chờnh lch giỏ t gia giỏ th trng v giỏ trỳng u giỏ .97 Bng 4.10: Tng hp hin trng s dng t ti cỏc khu t u giỏ QSD trờn a bn huyn ng H 103 Bng 4.11: Mt s d ỏn s u giỏ t huyn ng H tnh Thỏi Nguyờn thi gian ti 105 101 nc, ng thi loi b c yu t tiờu cc c ch "Xin, cho" hin ang tn ti nhiu a phng, gúp phn lnh mnh hoỏ th tc hnh chớnh, y nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc f/ Gii quyt chuyn mc ớch cho cỏc khu vc t nụng nghip nm xen ln khu dõn c, cỏc khu vc t cỏc n v khụng s dng, cỏc tha t nm ln gia cỏc cụng trỡnh khỏc g/ Tin thu c t u giỏ quyn s dng t c s dng xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut ó gúp phn cho vic s dng t khu vc c u t cụng trỡnh k thut i vo n np hn, gim tỡnh trng ln chim t trỏi phộp 4.6 Mt s hn ch ca cụng tỏc u giỏ quyn s dng t 4.6.1 Cụng tỏc t chc - Vic iu tra v xỏc nh nhu cu s dng t ca khu vc v xõy dng giỏ sn u giỏ quyn s dng t cũn cha khoa hc, cũn mang nng tớnh hnh chớnh; Vic ny ó dn n tỡnh trng cỏc d ỏn u giỏ quyn s dng t thi gian gn õy cú rt ớt ngi ng ký tham gia - Th tc a c mt lụ t vo u giỏ hin cũn qua quỏ nhiu khõu, on; t cú ch trng cho phộp u giỏ n m phiờn u giỏ hin cũn mt nhiu thi gian - Kim tra nng lc ti chớnh ca nhng ngi tham gia u giỏ hin cha c thc hin, vy cú nhiu trng hp ngi tham gia u giỏ nhiu tha t, y giỏ t u giỏ lờn cao - i vi vic trỏnh thụng thu thc hin u giỏ hin cha cú quy nh phũng trỏnh, cha cú ch ti x pht; - Vic ph bin thụng tin trc nhng phiờn u giỏ cng nh hot ng u giỏ t cũn thiu Mc dự c cụng khai nhng vic qung cỏo cho khu vc u giỏ cha c thc hin nghiờm tỳc, hiu qu cha cao 102 - Quy ch u giỏ cng cũn cú bt cp, mi mt d ỏn li cú quy ch u giỏ khỏc nhau, mc dự u c huyn phờ duyt song cng gõy khú khn cho nhu cu tỡm hiu cho nhu cu tỡm hiu ca ngi dõn cn mua t 4.6.2 i vi ngi tham gia u giỏ - Ngi tham gia u giỏ khụng hỡnh dung c s phỏt trin ca khu vc u giỏ nờn giỏ a u giỏ thng thp hn giỏ th trng; vic ny to s chờnh lch v giỏ t sau u giỏ - Cú trng hp ngi tham gia u giỏ s dng nhiu t xung quanh khu vc u giỏ nờn ó b giỏ cao nõng mt bng giỏ ca khu vc lờn, sau ú b tin t cc - Ngi tham gia u giỏ phi cú ngun ti chớnh thc hin ngha v sau trỳng u giỏ - Thi hn toỏn tin sau trỳng u giỏ v thi gian xõy dng, ngi s dng t u b ng, khụng th thng lng li c - Hin hu ht cỏc d ỏn u giỏ t u cú trng hp ngi tham gia u giỏ mang tớnh u c t ai, nhu cu v t , nh thc s rt ớt - Trong trng hp chuyn nhng li cho ngi khỏc thỡ giỏ t tớnh thu chuyn quyn v thu trc b s b tớnh theo giỏ u giỏ (giỏ ny thng cao hn nhiu ln so vi giỏ quy nh) 4.6.3 i vi cụng tỏc qun lý t v xõy dng ụ th - i vi cỏc d ỏn u giỏ quyn s dng t cỏc tha nh l s khụng to c mi liờn kt v h tng i vi cỏc khu vc xung quanh; nu thc hin quy hoch khụng tt s dn n tỡnh trng ụ th b chia nh theo kiu phõn lụ Trong khc phc tỡnh trng ụ th b bm nh thỡ Lut t 2003 ó khụng cho phộp hỡnh thc phõn lụ bỏn nn nh trc õy - i vi cỏc d ỏn u giỏ t thc s thnh cụng thỡ sau ú s to mt mt bng giỏ mi khu vc, iu ny dn n tỡnh trng tng giỏ t cc b ti khu vc cú d ỏn u giỏ t 103 - Tỡnh trng t ý iu chnh quy hoch, gim bt phn din tớch cụng cng ca cỏc ch u t sau trỳng u giỏ din ph bin, t l c phộp xõy dng u b vi phm tt c cỏc cụng trỡnh - Hin cha cú s thng nht cỏch qun lý i vi cỏc khu t sau a u giỏ t t khụng s dng, hoang hoỏ nhiu nm, vic xõy dng sai so vi giy phộp Thc t trờn a bn huyn ng H nm t nm 2004 n nm 2009 cú d ỏn u giỏ QSD t c trin khai thc hin vi 116 lụ t ó c bỏn u giỏ, tng din tớch gn 9758m2 thỡ cú 49 lụ t c xõy dng, cũn 67 lụ t hin cha xõy dng, hin trng b hoang hoc ang c nhõn dõn trng cy in hỡnh khu quy hoch xó ng Bm, khu quy hoch E5 cha cú lụ t no c xõy dng l bói t hoang Bng 4.10: Tng hp hin trng s dng t ti cỏc khu t u giỏ QSD trờn a bn huyn ng H Tng Tng Tng din tớch S din s ó s nm lụ tớch ó dng/ cha ó s s dng tng s dng (m ) din tớch dng (%) 0 5,0 Tng s lụ ó bỏn c Tng din tớch (m2) QH xó ng Bm 729,38 E5-TT Chựa Hang 16 1320,00 0 4,0 E4+E5-Chựa Hang 21 2260,00 748,00 0,33 4,0 Dõn c TTTri Cau 11 816,80 668,25 0,81 4,0 Dõn c Tõn Thnh I 750,00 615,00 0,82 3,0 Dõn c xúm ng Bm 24 2403,00 18 1796,00 0,75 2,0 Dõn c xúm Vn Thỏnh 30 3025,00 12 1200,00 0,4 1,0 116 9758,00 49 4359,00 0,45 Khu t u giỏ Tng (Ngun: iu tra thc t) 104 4.7 Mt s xut i vi cụng tỏc u giỏ t - Tng bc giao cụng tỏc u giỏ t cho n v chuyờn trỏch ngi dõn cú th d dng tỡm hiu c thụng tin, vic ny cú th giao cho Sn giao dch BS thc hin Cỏc c quan chuyờn mụn ca U ban nhõn dõn cỏc cp ch thc hin cỏc nhim v chuyờn mụn ca mỡnh, cú chớnh sỏch to iu kin cho n v c giao t chc u giỏ lm tt cụng tỏc u giỏ - Trớch mt phn kinh phớ thu c t u giỏ t u t phỏt trin nh cho cỏc i tng chớnh sỏch, ngi thu nhp thp, to lp sn qu nh cho thuờ, nh bỏn tr gúp v tỏi nh c cn thu hi cú th cú ch cho ngi b thu hi tỏi nh c - Phng thc u giỏ Phng thc u giỏ cng cũn bt cp, trỏnh u giỏ cú hin tng thụng ng gia nhng ngi tham gia u giỏ vi thỡ ngi tham d ch c ng ký ti phiờn u giỏ, rỳt ngn thi gian u giỏ t 10 phỳt xung phỳt, xõy dng giỏ sn gn sỏt vi khung giỏ th trng v thc hin ớt nht l vũng Thng nht quy ch u giỏ ca cỏc d ỏn ngi dõn mt cụng tỡm hiu tham gia cỏc d ỏn khỏc - Khi cú k hoch u giỏ chớnh thc thỡ phi sm thụng bỏo rng rói thụng tin, qung cỏo cho cỏc d ỏn sp tin hnh u giỏ, phỏt cỏc t ri ngi dõn cú thờm thụng tin - Giỏ u giỏ Thc t cho thy, giỏ sn lụ t ti nhiu qun, huyn thp so vi giỏ th trng chớnh l nhm bỡnh n th trng BS Tuy nhiờn, cng cn thay i mt s phng thc nh giỏ sn u giỏ m bo cụng bng v m rng i tng tham gia Vi tha l thỡ giỏ sn va phi, cũn nu c lụ thỡ giỏ sn phi sỏt giỏ th trng chng tiờu cc 105 - K hoch u giỏ quyn s dng t Huyn ng H cn tng bc tin hnh quy hoch chnh trang ụ th nõng cao hiu qu s dng t, thụng qua quy hoch chnh trang ụ th cú th thit lp h thng c s h tng ng b To c s liờn kt ca h tng gia cỏc khu vc khỏc nhau, t ú nõng cao c giỏ tr quyn s dng t Bng 4.11: Mt s d ỏn s u giỏ t huyn ng H tnh Thỏi Nguyờn thi gian ti Xó (Thị trấn) a bn thc hin d ỏn Khu quy hoch DC s Th trn Chựa Hang Xó Hung Thng (m2) 4.000 Khu quy hoch DC ng Chựa 11.000 Khu quy hoch DC Ao cỏ Nỳi Voi 21.000 Khu quy hoch DC huyn c 25.000 Khu quy hoch DC Hiu thuc ng H c Xó Hoỏ Thng Din tớch Khu quy hoch DC ng Thnh - ng Thỏi Khu quy hoch DC Trung tõm xó Hung 2.000 15.000 16.500 Thng (Ngun cung cp: Phũng Ti nguyờn - Mụi trng huyn ng H) Kim kờ y din tớch cỏc loi t, u t cho quy hoch chi tit s dng t n tng xó, th trn xỏc nh c th qu t tin hnh lp d ỏn cú nhu cu Trc mt cn khn trng hon thin cỏc d ỏn sm thc hin u giỏ nhm phc v nhu cu nh ca ngi dõn hin Trờn c s cỏc d ỏn ó uc phờ duyt quy hoch, huyn ng H - tnh Thỏi Nguyờn tin hnh cụng khai thụng tin quy hoch ngi dõn cú th tham kho, cụng khai k hoch u giỏ d kin ngi dõn chun b v mt ti chớnh thc hin 106 Tuy nhiờn, theo bỏo cỏo ca phũng Ti Nguyờn mụi trng thỡ tin nhiu d ỏn u giỏ t khú t theo k hoch Nm nay, huyn ch cú th a u giỏ vi d kin tng thu l t ng Bi nhiu d ỏn n cha c phờ duyt quy hoch chi tit, cú d ỏn cha thc hin n bự gii phúng c mt bng, a u giỏ song khụng cú ngi dõn tham gia u giỏ - i vi cỏc d ỏn u giỏ t cn c u t h tng trc a u giỏ, mt mt lm tng giỏ tr t u giỏ, mt khỏc sau trỳng u giỏ ngi trỳng u giỏ np tin y ngay, trỏnh vic t b hoang khụng cú c s h tng xõy dng - Cn nghiờn cu v ỏp dng ng b cỏc gii phỏp k thut ỏnh giỏ ỳng tỡnh hỡnh cung cu s dng t khu vc u giỏ cng nh bờn ngoi Trờn c s cung cu ca th trng v khu vc cú th: thit k cỏc tha t u giỏ theo cỏc din tớch khỏc, a u giỏ theo cỏc phng thc khỏc nhau; vic xõy dng giỏ sn v bc giỏ cng cn c iu chnh theo nhu cu (Vớ d: vi tha t l thỡ giỏ sn cn xõy dng va phi, cũn nu c lụ ln thỡ giỏ sn phi sỏt giỏ th trng chng tiờu cc) - Cỏc quy trỡnh ca d ỏn u giỏ QSD cn c x lý nhanh, c bit l khõu quy hoch vỡ õy l yu t quan trng v l cụng on m ng trin khai d ỏn 107 Phn KT LUN V NGH 5.1 Kt lun Huyn ng H l huyn nỳi nm phớa ụng bc ca tnh Thỏi Nguyờn vi 15 xó, th trn, tng din tớch t nhiờn l 45.524,44 ha, ú t nụng nghip l 37.774,9 chim 82,97%, t phi nụng nghip l 4.719,52 chim 10,36% v t cha s dng cú 3.030,02ha chim 6,67% Nm trờn u mi cỏc trc giao thụng Thỏi Nguyờn - Lng Sn, cú ng Quc l 1B nờn huyn ng H cú v trớ khỏ thun li cho vic giao lu, trao i hng hoỏ vi cỏc tnh nc cng nh mt s nc khu vc ng H cú nhiu tim nng phỏt trin kinh t- xó hi, ang c ng, Nh nc, UBND tnh quan tõm, chỳ trng u t huyn ngy cng phỏt trin Sau hn 10 nm thc hin Lut t 1993, cụng tỏc qun lý t trờn a bn huyn ó cú nhiu chuyn bin c bn v tớch cc, gúp phn n nh xó hi v phỏt trin kinh t, xõy dng h tng c bit nhng nm gn õy ó trung cao cho vic x lớ t tn ng v y nhanh tin cp GCNQSD Do nn kinh t phỏt trin theo hng cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ, ngnh du lch phỏt trin mnh nờn th trng u giỏ quyn s dng t cng phỏt trin v ngy cng nhõn rng Trong nm (2004- 2009), huyn ng H ó cú d ỏn u giỏ quyn s dng t vi 116/234 lụ t ó bỏn oc v din tớch chia lụ l 23.879,18m2 ti cỏc xó ng Bm, th trn Tri Cau v th trn Chựa Hang S tin m u giỏ quyn s dng t mang li cho ngõn sỏch huyn lờn ti 10.401.247,05 triu ng T kt qu nghiờn cu, ỏnh giỏ cụng tỏc u giỏ QSD trờn a bn huyn ng H cho thy: 108 u giỏ QSD thc cht l mt hỡnh thc chuyn nhng QSD c bit, ú Nh nc tham gia trc tip vo th trng vi t cỏch l mt bờn i tỏc giao dch BS im khỏc bit ca hỡnh thc u giỏ vi hỡnh thc chuyn nhng QSD trờn th trng l khụng qua s mc c m thụng qua c ch u giỏ cụng khai quyt nh giỏ bỏn V mt kinh t u giỏ quyn s dng t l mt hỡnh thc khai thỏc, s dng t hiu qu, tit kim, kinh t, to s cnh tranh lnh mnh gia cỏc ch u t nhm huy ng ti a ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, ng thi loi b c yu t tiờu cc c ch " xin, cho" ó tn ti thi gian di nhiu a phng c nc, thu hỳt c nhiu thnh phn kinh t vi nhiu ngun khỏc tham gia vo th trng bt ng sn Kt qu u giỏ ca cỏc d ỏn cho thy mc chờnh lch gia giỏ trỳng vi giỏ Nh nc giao t cú thu tin t 1,08 n 1,72 ln; Giỏ trỳng v giỏ thc t trờn th trng t 0,86 n 1,15 ln Qua õy cho thy cụng tỏc xỏc nh giỏ sn mang tớnh ch quan cha sỏt vi thc t nờn cha phỏt huy c giỏ tr kinh t ca cỏc khu t Giỏ trỳng thng cao hn giỏ sn c phờ duyt l 1,08 n 1,72 ln u giỏ quyn s dng t theo tng lụ t ú em li ngun thu cho ngõn sỏch so vi ngun thu c nu thc hin giao t cú thu tin trc õy S tin thu c sau u giỏ trờn a bn huyn nm qua 10.401.247,05 triu ng gp 1,34 ln s tin d kin thu c theo giỏ sn l 6.699.191,17 triu ng i vi cụng tỏc qun lý Nh nc u giỏ QSD ó to sc ộp i vi cụng tỏc qun lý v quy hoch s dng t, qua ú, cỏc c ch, chớnh sỏch v u giỏ quyn s dng t ó tng bc c lut hoỏ v c hng dn ngy cng c th Hiu qu ca u giỏ QSD ó tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t ca cỏc cp, dn ti vic qun lý t ngy cng cht ch v hon thin hn 109 V mt xó hi u giỏ QSD to ngun thu cho s phỏt trin cỏc lnh vc giỏo dc, y t ti cỏc a phng Gúp phn gim sc ộp v nh , t i vi xó hi, ngun thu t u giỏ quyn s dng t cng c trớch mt phn phỏt trin qu nh xó hi, qu nh cho thuờ, Vớ d: S tin thu c t u giỏ t ti xó ng Bm huyn ng H U ban nhõn dõn huyn ng H cho phộp xó c gi li 50% s tin thu t d ỏn u giỏ quyn s dng t vo xõy dng c s h tng xó 5.2 ngh gúp phn ci thin cụng tỏc u giỏ quyn s dng t, giai on ti trung gii quyt cỏc sau: - Nghiờn cu ban hnh ng b cỏc bn phỏp lut v ch qun lý, s dng t, i vi huyn ng H, cn ch o quy hoch xõy dng vi h thng CSHT ng b, i trc mt bc, phự hp vi tc ụ th hoỏ - Huyn cn trung thng kờ din tớch cỏc loi t, u t lp quy hoch chi tit s dng t n tng xó, th trn, to lp ngun qu t tin hnh lp d ỏn cú nhu cu - Tng bc tin hnh chnh trang ụ th nõng cao hiu qu s dng t, thụng qua cụng tỏc chnh trang cú th thit lp c h thng c s h tng ng b, iu tit c phn thu nhp tng lờn khụng u t ca ngi s dng t, trỏnh tỡnh trng b hoang hoỏ t, gõy lóng phớ, khụng hiu qu - Cn nghiờn cu v ỏp dng ng b cỏc gii phỏp k thut ỏnh giỏ ỳng tỡnh hỡnh cung cu s dng t khu vc u giỏ cng nh bờn ngoi nhm nõng cao cụng tỏc xỏc nh giỏ sn ca huyn cú hiu qu - Xõy dng sn giao dch quyn s dng t tin ti hỡnh thnh cỏc ch giao dch, tng bc trung cụng tỏc u giỏ t v mt u mi, trờn c s ú cựng mt d ỏn cú th chia thnh nhiu phiờn u giỏ 110 - i vi cỏc d ỏn u giỏ t cn c qung cỏo mnh hn, nhiu hn na trờn cỏc phng tin thụng tin i chỳng cú th thu hỳt thờn nhiu ngui tham gia - Quy nh gión thi gian np tin ngi tham gia u giỏ cú th cú thờm thi gian thu xp, chun b tin - Quy trỡnh lp d ỏn u giỏ, thc hin d ỏn u giỏ cn cú s giỏm sỏt cht ch ca cỏc c quan qun lý, cú c ch kim tra chộo, tng cng s giỏm sỏt ca ngi dõn v cỏc c quan bỏo chớ, t ú ngn chn c cỏc hnh vi tiờu cc cú th xy Kt qu u giỏ ca cỏc d ỏn cho thy mc chờnh lch gia giỏ trỳng vi giỏ Nh nc giao t cú thu tin t 1,08 n 1,72 ln; Giỏ trỳng v giỏ thc t trờn th trng t 0,86 n 1,15 ln Qua õy cho thy cụng tỏc xỏc nh giỏ sn mang tớnh ch quan cha sỏt vi thc t nờn cha phỏt huy c giỏ tr kinh t ca cỏc khu t Giỏ trỳng thng cao hn giỏ sn c phờ duyt l 1,08 n 1,72 ln u giỏ quyn s dng t theo tng lụ t ó em li ngun thu cho ngõn sỏch so vi ngun thu c nu thc hin giao t cú thu tin trc õy Số tiền thu đợc sau đấu giá địa bàn huyện năm qua 10.401.247,05 triệu đồng gấp 1,34 lần số tiền dự kiến thu đợc theo giá sàn 6.699.191,17 triệu đồng Đối với công tác quản lý Nhà nớc Đấu giá QSDĐ đ: tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất đ: bớc đợc luật hoá đợc hớng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSDĐ đ: tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện 111 Về mặt x hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phơng Góp phần giảm sức ép nhà ở, đất x: hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đợc trích phần để phát triển quỹ nhà x: hội, quỹ nhà cho thuê, Vớ d: S tin thu c t u giỏ t ti xó ng Bm huyn ng H U ban nhõn dõn huyn ng H cho phộp xó c gi li 50% s tin thu t d ỏn u giỏ quyn s dng t vo xõy dng c s h tng xó 112 TI LIU THAM KHO Ti liu ting Vit B ti chớnh (2001), Gii phỏp ti chớnh phỏt trin th trng BS, H Ni B ti chớnh (2004), Thụng t 114/2004/TT-BTC ngy 26 thỏng 12 nm 2004 v hng dn thc hin ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t B Ti chớnh (2005), Thụng t s 34/2005/TT-BTC ngy 12/5/2005 hng dn vic xỏc nh giỏ thi im v chuyn giao ti sn Nh nc bỏn u giỏ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2004), Ti liu hng dn thi hnh Lut t nm 2003, H Ni B xõy dng - B KHT - B TNMT - B TC (2003), Bỏo cỏo hi tho Phỏt trin v qun lý th trng BS Vit Nam, H Ni Chu Vn Thnh (2000), C s khoa hc cho vic hoch nh cỏc chớnh sỏch v s dng hp lý qu t ai, ti nghiờn cu khoa hc c lp cp Nh nc, H Ni Chớnh ph (1999), Ngh nh 17/1999/N-CP ngy 18/02/2003 quy nh v Lut thu chuyn quyn s dng t Chớnh ph (2004), Ngh quyt s 06 ca Chớnh ph ngy 19/5/2004 v mt s gii phỏp phỏt trin lnh mnh th trng BS, H Ni Chớnh ph (2004), Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 thi hnh Lut t 10 Chớnh ph (2004), Ngh nh 198/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thu tin s dng t 113 11 Chớnh ph (2004), Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t 12 G.S -T.S.K.H ng Hựng Vừ (2009), Phỏt trin th trng bt ng sn - im t phỏ giai on tip tc i mi, Tp Ti nguyờn v mụi trng 13 H Th Lam Tr (2004, 2005), Bi ging v giỏ t, Trng i hc nụng nghip I - H Ni 14 Hin phỏp nm 1959 (NXB chớnh tr quc gia) 15 Hin phỏp nm 1980 (NXB chớnh tr quc gia) 16 Khoa lut - i hc quc gia H Ni (2002), Hi tho xõy dng c s phỏp lý v th trng quyn s dng t Vit Nam, H Ni 17 Lut t (1993), Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t nm (1998-2001) (NXB chớnh tr quc gia) 18 Lut t 2003, (NXB chớnh tr quc gia) 19 Nguyn ỡnh Bng, Nguyn Thanh Tr (2005) giỏo trỡnh th trng BS, NXB Nụng nghip 20 Nguyn ỡnh Bng (2005), Nghiờn cu i mi h thng qun lý t hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS Vit Nam, ti nghiờn cu khoa hc cp Nh nc, H Ni 21 Nguyn Vn Kiờn (2003), Tỡm hiu v ỏnh giỏ cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn th xó Bc Ninh, tnh Bc Ninh, Lun thc s nụng nghip, trng i hc nụng nghip I, H Ni 22 Nguyn Vn Xa (2004), Bi ging nh giỏ t ginh cho Cao hc, H Ni 23 Quc Hi (1995), B lut dõn s, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni 24 Th tng Chớnh ph, Quyt nh s 216/2005/Q-TTg ngy 31/8/2005 ca Chớnh Ph ban hnh quy ch u giỏ QSD giao t cú thu tin s dng t hoc cho thuờ t 114 25 Trn Th Ngc (2001), Bỏo cỏo v qun lý v phỏt trin th trng BS Thnh ph H Chớ Minh, H Chớ Minh 26 UBND tnh Thỏi Nguyờn (2004), Quyt nh s 1787/2004/Q-UB ngy 29/7/2004 v vic quy nh tm thi v u giỏ QSD to u t c s h tng trờn a bn tnh Thỏi Nguyờn 27 UBND huyn ng H, Quy hoch s dng t n nm 2010 v d bỏo n nm 2015, Thỏi Nguyờn 28 UBND huyn ng H, Quyt nh s 2477/2005/Q-UB ngy 22/12/2005 v vic phờ duyt quy ch u giỏ QSD to u t c s h tng trờn a bn huyn ng H 29 Vin nghiờn cu a chớnh (2002), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ti iu tra nghiờn cu xó hi hc v chớnh sỏch n bự gii phúng mt bng v tỏi nh c, H Ni 30 Vin nghiờn cu a chớnh (2003), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ti Nghiờn cu ỏnh giỏ hiu qu vic u giỏ quyn s dng t thnh ph H Ni v mt s a phng phc v vic xõy dng Lut t mi, H Ni 115 huyn ng H 63 [...]... trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009" 1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu quả của đấu. .. công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn 4 Phần II TỔNG QUAN 2.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Giá đất Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất là sự điều... phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất Các khu vực của thị trường đất Việt Nam Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai Như vậy các Chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Thị trường... phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18] 23 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [18] Để thực hiện Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 /2004/ NĐ-CP ngày 29/10 /2004. .. Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu,... dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các chủ sử dụng đất) [1] Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về... chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá Giá sàn trong... này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành... đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu giá hiệu quả hơn 3 1.2.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá. .. năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau: Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m2 đất sử dụng, do Hội đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên