1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS ĐOÀN THANH HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: LÊ THANH NGỌC Sinh ngày 05 tháng 07 năm 1975 - Quảng Bình Quê quán: Quảng Bình Hiện công tác Đại học Ngân hàng TPHCM Là học viên nghiên cứu sinh khóa XVII Trường Đại học Ngân hàng TPHCM Mã số học viên: 00117120010 Cam đoan đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS Đoàn Thanh Hà Luận án thực trường Đại học Ngân hàng TPHCM Đề tài công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa công bố toàn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận án thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự Ngày tháng năm 2014 Nghiên cứu sinh Lê Thanh Ngọc ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CP Chính phủ CSTT Chính sách tiền tệ DN Doanh nghiệp DTBB Dự trữ bắt buộc KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KTQD Kinh tế quốc dân NCPT Nghiên cứu phát triển NĐ Nghị định NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTW Ngân hàng Trung ương TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBCKNN Ủy ban Chứng khoán Nhà nước GSTCQG Giám sát Tài Quốc gia TIẾNG ANH ABC Austrian business cycle theory ADF Augmented Dickey-Fuller CPI Consumer Price Index D/I Dedt to Income D/P Dept to Price DP/I Dept Payment to Income FDI Foreign Direct Investment GDP Gross Domestic Products HPI Housing Price Index iii HRI Housing Renting Index M2 Money Supply P/I Price to Income P/R Price to Rent REL Real Estate Loans VAR Vector Auto Regression VNI Vietnam Stock Index iv DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH Bảng 2.1 Cơ cấu giá nhà Tp Hồ Chí Minh 82 Bảng 2.2: Chỉ số P/I Việt Nam số nước 91 Bảng 2.3: Chỉ số P/R số thành phố 94 Bảng 2.4: So sánh giá trị giá rao bán chung cư hạng trung 105 Bảng 2.5: So sánh biểu thuế nhà đất Việt Nam số nước 117 Bảng 2.6: Cho vay bất động sản theo nhu cầu vốn vay TP HCM 124 Bảng 2.7: Quan hệ kênh chứng khoán kênh bất động sản 135 Bảng 2.8: Mô tả biến 142 Bảng 2.9: Thống kê biến 145 Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng biến theo tiêu chuẩn ADF 146 Bảng 2.11: Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR 146 Bảng 2.12: Kiểm định nhân Granger 147 Bảng 2.13: Kết phân rã phương sai cho biến PR 153 Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích TP HCM 70 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích loại nhà đất TP HCM 71 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích nguồn tài trợ TP.HCM 72 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cầu nhà đất theo mức giá TP HCM 73 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực loại nhà đất TP HCM 76 Biểu đồ 2.6: Cơ cấu cung nhà đất theo mức giá TP HCM 77 Biểu đồ 2.7: Cơ cấu cung nhà đất khu vực dân cư theo mục đích bán 78 Biểu đồ 2.8: Tốc độ tăng trưởng giá nhà đất toàn quốc Tp HCM 80 Biểu đồ 2.9: Ước tính số giá nhà đất toàn quốc Tp HCM 83 Biểu đồ 2.10: Chỉ số giá nhà số thu nhập bình quân đầu người 89 Biểu đồ 2.11: Chỉ số P/I chung cư đất TP Hồ Chí Minh 90 Biểu đồ 2.12: Chỉ số P/R Hà Nội TP HCM 93 v Biểu đồ 2.13: Tỷ lệ bỏ trống nhà khu đô thị (đơn vị: %) 94 Biểu đồ 2.14: Chỉ số DP/I TP HCM 96 Biểu đồ 2.15: Giá rao bán giá trị vốn hóa nhà TP Hồ Chí Minh 98 Biểu đồ 2.16: Tốc độ tăng giá nhà tốc độ tăng tiền thuê nhà TP HCM 99 Biểu đồ 2.17 Cơ cấu giá nhà đất để phân theo thành tố chi phí lợi nhuận 102 Biểu đồ 2.18: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP HCM 110 Biểu đồ 2.19: Nguyên nhân gây chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận nhà đất TP HCM 111 Biểu đồ 2.20: Các hình thức thông tin mua bán BĐS TP HCM 112 Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ người dân vùng biết thông tin quy hoạch 113 Biểu đồ 2.22: Cung tiền M2 dư nợ cho vay bất động sản TP HCM 120 Biểu đồ 2.23: Dư nợ cho vay BĐS tốc độ tăng giá nhà TP HCM 123 Biểu đồ 2.24: Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản theo thời hạn TP.HCM 125 Biểu đồ 2.25: Cơ cấu nguồn vốn cho dự án bất động sản TP HCM 126 Biểu đồ 2.26: Cơ cấu nguồn vốn mua nhà đất người dân TP HCM 128 Biểu đồ 2.27: Đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản TP HCM 128 Biểu đồ 2.28: Cơ cấu vốn FDI vào thị trường BĐS TP HCM qua năm 129 Biểu đồ 2.29: Kiều hối vào bất động sản TP Hồ Chí Minh 131 Biểu đồ 2.30: Dân số, thu nhập giá bất động sản TP HCM 133 Biểu đồ 2.31: Cơ cấu đầu tư dân cư TP HCM 134 Biểu đồ 2.32: Nhu cầu đầu tư bất động sản dân cư TP HCM 136 Biểu đồ 2.33: Vốn doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS 137 Biểu đồ 2.34: Phân bố doanh nghiệp xây dựng doanh nghiệp kinh doanh 139 vi BĐS TP HCM theo quy mô vốn (thời điểm năm 2010) Biểu đồ 2.35: Kỳ vọng xu hướng giá bất động sản vòng tháng 140 Biểu đồ 2.36: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc GDP 148 Biểu đồ 2.37: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng 149 Biểu đồ 2.38: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc FDI 150 Biểu đồ 2.39: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc 150 Biểu đồ 2.40: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lãi suất 151 Biểu đồ 2.41: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lạm phát 152 Biểu đồ 2.42: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc thị trường chứng khoán 152 Biểu đồ 2.43: Bong bóng BĐS nợ xấu ngân hàng thương mại 155 Biểu đồ 2.44: Hệ bong bóng BĐS doanh nghiệp BĐS 156 Biểu đồ 2.45: Tăng trưởng sản lượng tiêu thụ ngành liên quan bất động sản địa bàn TP HCM 157 Biểu đồ 2.46: Tăng trưởng việc làm ngành bất động sản ngành liên quan bất động sản địa bàn TP HCM 159 Biểu đồ 2.47: Phản ứng tín dụng bất động sản trước cú sốc bong bóng bất động sản 160 Biểu đồ 2.48: Phản ứng tăng trưởng sản lượng trước cú sốc bong bóng bất động sản 162 Biểu đồ 2.49: Phản ứng số giá tiêu dùng trước cú sốc bong bóng bất động sản Biểu đồ 2.50: Phản ứng lãi suất trước cú sốc bong bóng bất động 162 vii sản 163 Hình 1.1: Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn 20 Hình 2.1: Cầu nhà đất hữu trung hạn TP HCM 69 Hình 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản 108 viii MỤC LỤC Trang CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.1.1 Bất động sản nhà đất để 1.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để 1.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 12 1.1.4 Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn 20 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 22 1.2.1 Khái niệm đặc điểm bong bóng bất động sản nhà đất để 22 1.1 1.2 1.2.2 Những biểu phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để 1.3 27 LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.3.1 Các lý thuyết bong bóng bất động sản nhà đất để 40 40 1.3.2 Nguyên nhân bong bóng bất động sản nhà đất để tổng hợp từ lý thuyết 1.4 BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.5 52 56 KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI 59 1.5.1 Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản giới 59 1.5.2 Một số gợi ý sách cho Việt Nam 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 68 CHƢƠNG THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1 69 TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1.1 Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để 69 69 ix 2.1.2 Thực trạng cung bất động sản nhà đất để 75 2.1.3 Thực trạng giá bất động sản nhà đất để 80 2.2 NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 88 2.2.1 Những biểu bong bóng bất động sản nhà đất để TP Hồ Chí Minh 88 2.2.2 Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để TP Hồ Chí Minh 97 2.2.3 Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để 101 2.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 108 2.3.1 Biểu nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để TPHCM 109 2.3.2 Tác động nhân tố tài – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để 2.4 141 HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.4.1 Biểu hệ bong bóng bất động sản nhà đất để 154 154 2.4.2 Tác động bong bóng bất động sản nhà đất để đến nhân tố tài – tiền tệ 159 KẾT LUẬN CHƢƠNG 164 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ 165 CHÍ MINH 3.1 QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 3.2 165 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 166 3.2.1 Nhu cầu nhà đất để TPHCM 166 3.2.2 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để 169 x TPHCM 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 172 3.3.1 Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản 172 3.3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 175 3.3.3 Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản 179 3.3.4 Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư thông qua chế tài chống đầu bất động sản 197 CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ 198 3.4.1 Hình thành quỹ bất động sản 198 3.4.2 Thu hút hiệu vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản 199 3.4.3 Nghiên cứu ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản 200 3.4.4 Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cư cho thị trường bất động sản 200 KẾT LUẬN CHƢƠNG 201 3.4 xi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ý nghĩa thực tiễn, khoa học luận án Thị trường bất động sản nơi lưu giữ nguồn vốn cực lớn kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% cải quốc gia [42] Bản thân thị trường lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất, thị trường vốn Do đó, phát triển nóng lạnh thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề kinh tế Do đặc trưng khan đất đai, tính không song trùng bất đối xứng thông tin thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành tượng bong bóng bất động sản Bong bóng bất động sản tượng kinh tế giới Tại Nhật Bản, giá bất động sản gia tăng liên lục từ năm 1950 đạt đỉnh vào năm 1991 [48] Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục tượng cho vay chấp chuẩn dễ dãi đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành bong bóng giá nhà đất với đỉnh năm 2006 Sự vỡ bong bóng sau với biểu giá nhà đất suy giảm nhanh chóng tác động tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ sụp đổ nhiều định chế tài lớn Fannie Mae Freddie Mac [57] Có nhiều nghiên cứu nguyên nhân hình thành nên tượng bong bóng bất động sản Theo George Soros: “Để gây bùng vỡ, phải có dạng tín dụng hay đòn bẩy đó, vừa có dạng ngộ nhận hay lý giải sai đó” [85] Nếu “dạng tín dụng hay đòn bẩy” phát biểu liên quan đến tăng trưởng mức, “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý nhà đầu tư, “sự lý giải sai đó” dùng để đề cập đến sách không hợp lý Các nghiên cứu Paul Krugman lý giải ảnh hưởng nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng quan quản lý đến hình thành bong bóng bất động sản [72] Nghiên cứu thực nghiệm thị trường Singapore, Subramaniam S Pillay rằng, có nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi xii suất cho vay số chứng khoán, tốc độ tăng trưởng tín dụng nguyên nhân [78] Mặc dù có nhiều lý giải cho tượng bong bóng bất động sản giới, điều rõ ràng tồn bong bóng bất động sản bong bóng bị vỡ không thị trường bất động sản mà hệ thống ngân hàng chịu ảnh hưởng, kết kinh tế có nguy bị đẩy vào bờ vực suy thoái [88] Nói cách khác, vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn hoạt động kinh tế, thông qua sợi dây liên kết hệ thống ngân hàng Ngược lại, hoạt động tín dụng ngân hàng xem nguyên nhân tạo nên tượng bong bóng thị trường [78] Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2000 - 2012, thị trường bất động sản nhà đất để trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, sau nguội lạnh, chu kỳ 2000 - 2006 2007 - 2012 [45] Liệu chu kỳ tăng giảm có phải biểu bong bóng bất động sản không? có đâu nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản ? Sự hình thành vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến hoạt động kinh tế? Những giải pháp cần thực nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu toàn diện nhằm giải đáp câu hỏi Do vậy, việc tổng kết lại lý luận thực tiễn tượng bong bóng bất động sản giới, rút học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá trình hình thành, phát triển đổ vỡ bong bóng bất động sản, qua đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cần thiết cấp bách, xét mặt lý luận thực tiễn Trên sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ Tổng quan nghiên cứu có liên quan Trong nước: xiii 1) “Thị trường bất động sản hệ thống tài chính”, Lê Xuân Nghĩa [5] Nghiên cứu phân tích số yếu tố tài tác động đến thị trường bất động sản giai đoạn 2005 - 2011, qua đưa số giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, nghiên cứu chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản thị trường, chưa phân tích nhân tố tác động đến hình thành phát triển bong bóng bất động sản, hệ bong bóng bất động sản kinh tế 2) “Mối liên thông thị trường bất động sản thị trường vốn - tiền tệ”, Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn [4] Nghiên cứu phân tích mối tương quan thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán hệ thống ngân hàng Cũng nghiên cứu Lê Xuân Nghĩa, nghiên cứu chưa xét đến mối quan hệ bong bóng giá bất động sản biến số khác kinh tế 3) “Thị trường bất động sản”, Hoàng Văn Cường cộng [2] Nghiên cứu tổng kết kinh nghiệm số nước phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000 - 2006; đề số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu chưa đề cập đến tình hình phát triển bong bóng bất động sản Việt Nam, cụ thể địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 4) “Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam”, Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam [1] Nghiên cứu tập trung làm rõ thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 2003 đề xuất số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Cũng nghiên cứu trên, nghiên cứu chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 5) “Thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản”, Viện Kinh tế Xây dựng [42] Nghiên cứu đánh giá khó khăn thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 phân tích hệ kinh tế tác động suy thoái thị trường bất động sản, đồng thời luận giải nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng thị trường bất động sản, từ đề xuất số xiv giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, nghiên cứu chưa làm rõ tình trạng phát triển bong bóng bất động sản chưa rõ mối quan hệ bong bóng bất động sản biến số khác kinh tế, để từ đó, đề xuất giải pháp hạn chế tình trạng phát triển bong bóng bất động sản 6) “Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương [43] Nghiên cứu tổng kết số kinh nghiệm giới quản lý phát triển thị trường bất động sản; đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu chưa tập trung làm rõ trình hình thành phát triển bong bóng bất động sản Việt Nam, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh Ngoài nước: 7) “Kinh tế học bong bóng nhà đất”, Mark Thornton [88] Mark Thorton quan điểm khác nguyên nhân gây nên tượng bong bóng giá nhà đất, tiến hành phân tích thực nghiệm yếu tố tác động đến phát triển bong bóng giá nhà đất Mỹ giai đoạn 2000 - 2006 Nghiên cứu sách trì lãi suất thấp FED thời gian lâu nguyên nhân dẫn đến sốt giá nhà đất thị trường bất động sản Mỹ 8) “Bằng chứng nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản: trường hợp Singapore”, Subramaniam S Pillay [78] Pillay xây dựng mô hình để kiểm chứng tồn bóng bóng giá bất động sản Singapore nhân tố hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay số chứng khoán 9) “Lý thuyết kinh tế bong bóng tài sản”, Gadi Barlevy [52] Barlevy cho bong bóng bất động sản tượng giá bất động sản vượt xa giá trị Theo ông, để bong bóng xảy ra, phải có điều kiện sau: có số lượng đủ lớn nhà giao dịch tiềm năng, tồn khác biệt quan điểm giá nhóm nhà giao dịch, phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu xv 10) “Tín dụng ngân hàng giá tài sản Hồng Kông”, Stefan Gerlach [68] Gerlach xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng dòng vốn tín dụng ngân hàng đến trình phát triển giá bất động sản Hồng Kông Kết nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều Song ảnh hưởng giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh so với chiều ngược lại Mục tiêu nghiên cứu luận án Mục tiêu nghiên cứu luận án là: Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản bong bóng bất động sản nhà đất để Tổng kết kinh nghiệm thực biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để giới vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường bất động sản nhà đất để ở; nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để biểu hệ bong bóng bất động sản nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ tương tác qua lại biến bong bóng bất động sản biến tài – tiền tệ, đặc biệt làm rõ ảnh hưởng biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay đến biến bong bóng bất động sản ngược lại, ảnh hưởng biến bong bóng bất động sản đến biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay hệ thống ngân hàng thương mại Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị, bao gồm giải pháp tài – tín dụng, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thông qua câu hỏi sau: 1) Những đặc điểm, biểu bong bóng bất động sản phương pháp luận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở? Nguyên nhân hình thành phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để ở? xvi 2) Những biểu bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh thực tiễn nguyên nhân, hệ bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh? 3) Các giải pháp cần thực nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai? Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Về đối tƣợng nghiên cứu Bong bóng bất động sản nhà đất để bao gồm hai loại bong bóng giá bất động sản bong bóng số lượng bất động sản Đối tượng nghiên cứu luận án bong bóng giá bất động sản nhà đất để Do đó, luận án này, thuật ngữ “bong bóng bất động sản nhà đất để ở” hiểu bong bóng giá bất động sản nhà đất để Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận án bong bóng giá bất động sản nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2004 - 2013 Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ chế vận động cung, cầu giá thị trường bất động sản; hệ thống hóa tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa phát triển phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để - Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ mặt lý luận chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa kinh nghiệm biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để giới, qua vận dụng vào điều kiện thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh - Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu tình hình thị trường bất động sản, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh xvii - Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động thị trường bất động sản bong bóng bất động sản thời gian qua - Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện đo lường mức độ bong bóng bất động sản - Phương pháp mô hình hóa phương pháp qui nạp: sở phân tích, đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng để rút nguyên nhân gây nên tượng bong bong bất động sản ảnh hưởng ngược lại bong bóng bất động sản đến kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh - Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa kết đánh giá nguyên nhân dẫn đến đến hình thành phát triển bong bong bất động sản, hệ hình thành vỡ bong bóng bất động sản nhà đất để đến kinh tế, luận án đưa giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai Những đóng góp luận án Luận án có đóng góp sau: Thứ nhất, luận án tập hợp đầy đủ có tính hệ thống lý luận bong bóng bất động sản nhà đất để Cụ thể là, luận án làm rõ khái niệm bong bóng bất động sản đặc điểm bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; xây dựng cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa làm sáng tỏ lý thuyết bong bóng bất động sản nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở, từ rút các gợi ý sách cho Việt Nam Những vấn đề lý luận bong bóng bất động sản nhà đất để giải luận án mang tính hệ thống, toàn diện khoa học, hình thành khung lý thuyết đầy đủ cần xviii thiết cho nghiên cứu thực trạng tượng bong bóng bất động sản nhà đất để Việt Nam Thứ hai, thông qua khảo sát số: giá nhà thu nhập (P/I), giá nhà tiền thuê nhà (P/R), tỷ lệ bỏ trống nhà (V/T), tỷ lệ trả nợ vay nhà thu nhập hộ gia đình (DP/I), đồng thời vận dụng phương pháp tiếp cận giá trị nhân tố bản, luận án chứng minh tồn bong bóng bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2004 - 2013, pha bùng nổ xảy vào năm 2007, đỉnh bong bóng đạt vào năm 2010, từ năm 2011 đến giai đoạn suy giảm đóng băng Thứ ba, thông qua phân tích cấu giá giai đoạn tạo lập dự án nhà ở, luận án phát thấy, giá nhà tăng mạnh giai đoạn: xây dựng bản, hoàn thiện phân phối Giá nhà tăng cao dẫn đến hình thành bong bóng đem lại khoản lợi nhuận cao bất thường cho nhà đầu Trong giai đoạn bong bóng giá bất động sản xảy ra, tận dụng thiếu hụt cung ngắn hạn, chủ đầu tư chủ động liên tục tăng giá bán nhằm thu hút nhà đầu nhà tài trợ vốn, tham gia ngày tích cực giới đầu nhà tài trợ vốn tác động trở lại thúc đẩy giá nhà ngày tăng nhanh Thứ tư, luận án phân tích, luận giải bốn nhân tố tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động đầu tràn lan thị trường bất động sản, qua gây sốt giá tạo tính bong bóng giá nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, là: (1) thị trường bất động sản minh bạch; (2) quản lý Nhà nước thị trường bất động sản hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư; (4) điều tiết thiếu hiệu nguồn vốn vào thị trường bất động sản Thứ năm, thông qua mô hình VAR, luận án phát thấy mối quan hệ biến bong bóng bất động sản nhà đất để biến tài – tiền tệ Biến tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến biến bong bóng bất động sản nhà đất để Xét chiều ngược lại, biến bong bóng bất động sản nhà đất để ảnh hưởng đến biến: tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, số giá tiêu dùng, lãi suất cho [...]... bất động sản nhà đất để ở 75 2.1.3 Thực trạng giá cả bất động sản nhà đất để ở 80 2.2 NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 88 2.2.1 Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh 88 2.2.2 Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh 97 2.2.3 Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở. .. HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 108 2.3.1 Biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TPHCM 109 2.3.2 Tác động của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở 2.4 141 HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.4.1 Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất. .. Bong bóng bất động sản nhà đất để ở bao gồm hai loại là bong bóng giá bất động sản và bong bóng số lượng bất động sản Đối tượng nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở Do đó, trong luận án này, thuật ngữ bong bóng bất động sản nhà đất để ở được hiểu là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản. .. Nguyên nhân hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản nhà đất để ở? xvi 2) Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và thực tiễn nguyên nhân, hệ quả của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh? 3) Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai? 4 Đối tƣợng và... HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 166 3.2.1 Nhu cầu nhà đất để ở tại TPHCM 166 3.2.2 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở tại 169 x TPHCM 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 172 3.3.1 Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản 172 3.3.2... bong bóng bất động sản nhà đất để ở Cụ thể là, luận án đã làm rõ được khái niệm bong bóng bất động sản và các đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm... nhà đất để ở Tổng kết kinh nghiệm thực hiện các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh 2 Phân tích thực trạng thị trường bất động sản nhà đất để ở; nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và biểu hiện của hệ quả bong bóng bất. .. mối quan hệ giữa biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và các biến tài chính – tiền tệ Biến tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng đến biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở Xét ở chiều ngược lại, biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở ảnh hưởng đến các biến: tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ số giá tiêu... của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở 154 154 2.4.2 Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố tài chính – tiền tệ 159 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 164 CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ 165 CHÍ MINH 3.1 QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 3.2 165 ĐỊNH... trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị, bao gồm các giải pháp tài chính – tín dụng, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: 1) Những đặc điểm, biểu hiện của bong bóng bất động sản và phương pháp luận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở? Nguyên