Lời mở đầu Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Trong phàn tài sản cố định nước có kinh tế thị trường ổn định bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị Không chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ Khi thị trường BĐS biến động làm thị trường khác biến động theo.Đặc biệt xảy khủng hoảng thị trường BĐS làm cho kinh tế chao đảo chí dẫn đến suy thối kinh tế dài hạn Do việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có nhìn rõ nét, từ đề định hướng phát triển thị trường BĐS việc quan trọng với quan quản lý nhà nước doanh nghiệp đã, tham gia vào thị trường BĐS Mục tiêu nghiên cứu đề án trước hết nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm xu hướng vận động tất yếu, để từ nắm bắt quy luật chi phối yếu tố ảnh hưởng nhằm đề định hướng đắn làm cho thị trường BĐS ngày phát triển Đe làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án chia làm phần chính: Chương I: Tổng quan thị trường BĐS Chương II : Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam Chương III: Quan điểm giải pháp phát triển thị trường BĐS thời gian tới Đe đề án tránh mắc phải sai lầm yếu tố chủ quan phương pháp nghiên cứu áp dụng gồm phương pháp vật biện chứng,duy vật lịch sử phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra xã hội học,toán học vài phương pháp khác Đe án hoàn thành, cố gắng thân ,em xin chân thành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng tập thể thầy cô khoa BĐS & ĐC lời cảm ơn sâu sắc giúp đỡ em hoàn thành đề án Chương I: Tổng quan thị trường bất động sản Khái niệm đặc điểm BĐS 1.3 Khái niêm o Theo điều 181 luật dân nước ta quy định: BĐS tài sản di dời bao gồm : Đất đai Là đất không di dời di dời không đáng kể Là đất đai xác định chủ quyền Đất đai phải đo lường giá trị Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Nhà cửa xây dựng cố định : Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học Các cơng trình giao trình giao thơng, cơng trình cơng nghiệp : đường sá, cầu cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng Các tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị để điều khiển hoạt động cơng trình hệ thống cầu thang máy, hệ thống điều hoà tổng -Các loại cảnh gắn liền với cơng trình (Nếu di chuyển khó khăn) Các tài sản khác gắn liền với đất đai Vườn lâu năm: đất Cơng trình ni trồng thuỷ sản Các cánh đồng muối 10 Khu vui chơi giải trí, cơng trình du lịch, cơng trình thể thao 11 Các cơng trình hầm mỏ Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2 Đặc điểm BĐS có vị trí cố định địa lý, địa điểm, không cỏ khả di dời Vì BĐS ln gắn liền với đất đai mà đất đai di dời được.Do giá trị BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố vị trí Vị trí nói khơng nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối địa lý mà nên hiểu rộng bao gồm vị trí tương đối so với trung tâm kinh tế, khu thương mại, dịch vụ, khu vui chơi giải trí Khi BĐS nơi gần trang tâm làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS cách xa nơi đáp ứng tiện ích thiết yếu cho người sử dụng BĐS BBS ỉà loại hàng hố có tính Mu bền Vì BĐS gắn với trường tồn đất đai cơng trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hoá BĐS khác nhau, tuỳ theo loại BĐS cụ thể Tính lâu bền hàng hố BĐS thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý kinh tế không ngang Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế ngược lại Một tồ nhà kết cấu cịn vững dù xây dựng nhiều năm tuổi thọ kinh tế hết năm tới quy hoạch để làm đường giao thông qua nhà BĐS loại hàng hố có tính khan Diện tích đất đai có hạn,mỗi quốc gia có diện tích định, tỉnh, địa phương có quỹ đất riêng giới hạn, quỹ đất cịn phải phân bổ cho nhiều mục đích sử dụng khác nên qũy đất dùng để xây dựng cơng trình BĐS hạn chế Mặt khác chi phí xây dựng cơng trình lớn xây dựng ạt lúc nên khoảng thời gian ngắn đáp ứng nhu cầu xã hội Do thị trường BĐS ln có xu hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá BĐS ln tăng lên nhà làm sách khơng thể dựa vào cơng cụ quan trọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu BĐS loại hàng hoá mang nặng yếu tổ tập quán, thị hiểu tâm lý xã hội BĐS sản phẩm người, mang dấu ấn tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng biệt mà xã hội lồi người có Con người lại sinh sống vùng khác giới, vùng mang đặc điểm riêng khí hậu, cảnh quan, môi trường sống Đe tồn nơi khác người không cách khác tuân theo tự nhiên, nên sản phẩm BĐS họ tạo thích nghi với hồn cảnh cụ thể Những nước nhiệt đới thường xây dựng tràn nhà cao làm cho khơng khí nhà ln thống mát Những nước ơn đới xây thấp làm cho khơng khí ln ấm áp thường xây thêm ống khói để sưởi ấm mùa đơng Đặc điểm đặt cho nhà làm quy hoạch phải tính đến yếu tố để bố trí địa điểm hợp lý,lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp Ngoài phải tính đến yếu tố tâm lý, tín ngưỡng, tơn giáo BĐS loại hàng hố chịu ảnh hưởng lẫn Sự đời hay hoàn thiện BĐS điều kiện để đời đi,để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hoá BĐS Khi cở sở hạ tàng xây dựng thêm, đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều Khi đường mở người ta thấy xuất nhiều nhà bám dọc hai bên đường từ làm thay đổi mặt vùng BĐS loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ rõ nét Do định giá BĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng BĐS xung quanh để xác định giá trị BĐS BĐS chịu chi phổi mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước.BĐS tài sản lớn quốc gia Đe quản lý tốt nguồn tài sản lớn nhà nước cần ban hành sách tác động đến cung,cầu ,giá BĐS nhằm thúc đẩy làm lành mạnh hoá thị trường qua phát huy hiệu nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân Ngồi nhà nước cần thơng qua cơng cụ sách thúc đẩy thị trường khác phát triển thị trường vốn, khoa học kỹ thuật để thị trường quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển BĐSphụ thuộc nhiều vào lực quản lý Do BĐS thường có giá trị lớn, đa dạng chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng công nghệ tiên tiến việc quản lý BĐS khó khăn khơng phải tổ chức, cá nhân đứng quản lý được, mà việc quản lý BĐS địi hỏi phải có kiến thức, lực kinh nghiệm Không kiến thức chung quản lý,vận hành mà cần am hiểu thị trường,am hiểu tâm lý thị hiểu, hiểu biết xây dựng Những kiến thức cần phải tích luỹ theo thời gian kinh nghiệm yêu cầu quan trọng việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu kinh tế , xã hội Hiện Việt Nam chưa có công ty nước hội tủ đủ yều cầu trên, việc quản lý BĐS lớn chủ yếu cơng ty nước ngồi đảm nhận hầu hết cơng ty có thâm niên lĩnh vực nhiều nước giới 1.4 Khái niệm,phân loại đặc điểm thị trường BĐS 2.6 Khái niêm Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, tổng thể quan hệ giao dịch, trao đổi BĐS hay thị trường BĐS tổng hoà quan hệ dân BĐS địa bàn định thời gian định BĐS không mua, bán bình thường hàng hố khác mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, cho thuê lại, chấp, chuyển quyền sử dụng thị trường hoàn chỉnh thị trường bao gồm tất hoạt động 2.7 Phân loai thị trườne BĐS Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS chủ yếu phân loại theo cách sau : Căn vào loại hình giao dịch BĐS Thị trường mua bán BĐS.Là loại hình giao dịch sớm với đời sở hữu tư nhân đất đai Thị trường ngày phát triển mạnh mẽ góp phàn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Thị trường BĐS cho thuê Người cho thuê chuyển quyền sử dụng sang người thuê.Mỗi bên phải thực nghĩa vụ trách nhiệm theo hợp đồng kí kết Trong hai thị trường việc giao dịch hai bên trực tiếp thực thông qua môi giới Thị trường BĐS dùng làm tài sản chấp Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm Căn vào loại hàng hoá BĐS Thị trường BĐS nhà Thị trường đất đai Thị trường BĐS văn phòng Thị trường BĐS thương mại Thị trường BĐS công nghiệp Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường xưởng đóng tàu ,trạm xăng 2.8 Đăc điểm thi trườns BĐS Tính cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch Do BĐS có vị trí cố định, khơng thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch, việc giao dịch BĐS thường tiến hành sàn giao dịch ảo,chợ BĐS ảo.Đe đảm bảo lợi ích cho hai bên cần tiến hành giao dịch theo khâu sau : Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin BĐS giao dịch vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, giấy tờ pháp l CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 ýKiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin BĐS, đánh giá yếu tố bên BĐS cảnh quan, môi trường sống, dịch vụ Đăng ký pháp lý nhằm thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch Từ đặc điểm cần ý : Không thể quản lý BĐS hàng hoá khác cách xem tem nhãn, xuất xứ, chất lượng mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định, thời gian dài tính rủi ro cao thay đổi pháp luật hay thay đổi thị trường nước quốc tế.Do muốn nâng cao tỷ lệ thành công giao dịch điều quan trọng phải rút ngắn thời gian diễn khâu trình giao dịch Đe quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải trải qua khâu giao dịch thị trường BĐS thức có kiểm sốt nhà nước Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS BĐS khơng hàng hố tiêu dùng khác, dùng lần hết mà thời gian sử dụng BĐS lâu dài Người sử dụng mong muốn hưởng quyền lợi ích BĐS mang lại Nếu BĐS khơng mang lại quyền lợi ích người sử dụng khơng thực giao dịch để có BĐS Do định giá BĐS cần dựa quyền khả sinh lợi BĐS Thị trường BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Do đặc điểm BĐS có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên điều kiện kinh tế xã hội vùng khu vực Các vùng lại khác trình độ phát triển tâm lý, thị hiếu khác Ở CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 thị, thành phố lớn sở vật chất, hệ thống hạ tầng phát triển vùng khác trung tâm phát triển kinh tế vùng khu vực nên giá BĐS đô thị, trung tâm kinh tế thường cao hon Điều đòi hỏi nghiên cứu thị trường BĐS càn phải đặt chúng vùng, khu vực cụ thể Không lấy cung cầu, giá vùng để áp dụng cho vùng khác Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m Hà Nội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo._ Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo đặc trưng bởi: 12 Có nhiều người bán mua 13 Các sản phẩm đồng 14 Khơng có rào cản với việc gia nhập rút lui khỏi thị trường 15 Người bán người mua có thơng tin hồn hảo Đối chiếu đặc trưng thị trường BĐS nhận thấy : Thứ cá nhân tham gia thị trường BĐS khơng thể có nhiều người bán mua thị trường hàng hố thơng thường khác Thứ hai BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với BĐS khác, dù hai BĐS có gần xây dựng giống chúng khác vị trí, sản phẩm thi trường BĐS không đồng Thứ ba việc gia nhập rút lui khỏi thị trường gặp rào cản lớn, để gia nhập thị trường BĐS phải có nguồn vốn lớn ổn định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS để kinh doanh lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định tỷ vnđ, ngồi cần có am hiểu thị trường BĐS, có kinh nghiệm, lực, kiến thức nhiều lĩnh vực Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường rút mà cần có kế hoạch thời gian CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 Thứ tư thị trường mà thơng tin hàng hố BĐS thị trường BĐS không đầy đủ phổ biến loại hàng hố thơng thường khác.Các yếu tố kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình ,vẻ đẹp kiến trúc đo lường cách tương đối khó thường mang tính chủ quan BĐS mang tính cá biệt, đơn nên khơng có BĐS so sánh để mang lại giá trị xác tuyệt đối mà mang tính tương đối.Nhà nước can thiệp nhiều vào thị trường BĐS sách nhằm mục đích quản lý tốt làm cho thị trường tăng thêm tính khơng hồn hảo Việc can thiệp nhà nước cần thiết cách thức can thiệp để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh thực vấn đề Trước hết nhà nước cần công nhận tồn BĐS thị trường BĐS tất yếu khách quan, tiếp cần định hướng cho thị trường quỹ đạo cần hướng tới mục tiêu chung đồng thời phát huy ưu điểm thị trường khơng hồn hảo khắc phục dần nhược điểm Cung BĐS phản ứng chậm so với biển động cầu giá BBS Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi công, bàn giao nên dù thị trường có cầu lớn thời gian ngắn cung đáp ứng kịp Trong dài hạn., cung tăng đến ngưỡng định đất đai có giới hạn cầu BĐS lại ln tăng, địi hỏi nhà nước phải có sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu Trong thị trường BĐS cung cầu coi không co giãn so với giá cả, giá giảm khơng giảm đến mức để người mua tăng thêm đơn vị BĐS, giá tăng cầu tăng cung không phản ứng kịp Thị trường BĐS thị trường khó thâm nhậpi Đối với người mua bán thơng thường thị trường họ thường có kinh nghiệm BĐS có CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 giá trị lớn, lúc họ mua bán hàng hố khác Bên cạnh thị trường BĐS thiếu thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá định Đe giải vấn đề địi hỏi phải có trung tâm, cơng ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp giúp khách hàng tiếp cận thông tin, sản phẩm cách nhanh xác nhất, có thị trường BĐS ngày gẫn gũi với người có nhu cầu thực Thị trường BĐS chịu chi phổi yếu tổ pháp luật BĐS tài sản quan trọng quốc gia, nguồn lực to lớn phát triển kinh tế, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tăng trưởng ngành kinh tế quốc dân quản lý nhà nước cần thiết thiếu Nhà nước quản lý, điều tiết kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng cơng cụ pháp luật sách.Mọi giao dịch BĐS phải có giám sát nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia nhà nước làm cho thị trường BĐS ổn định an tồn Thơng qua việc quản lý, giám sát nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn BĐS có giá trị lớn nên cần lượng vốn lớn Lượng vốn cần phải huy động từ thị trường vốn.Neu khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định khơng thể có thị trường BĐS ổn định lành mạnh Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ đọng khoản nợ khó đòi ngân hàng tăng lên, khủng hoảng tài xảy sau Thị trường BĐS thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường vẩn đề khó khăn phức tạp cần phải có nhiều thời gian Thị trường BĐS thị trường mà rào cản nhập ngành rút ngành không dễ dàng Đe tham gia vào thị trường BĐS doanh CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 nghiệp cần phái có nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài thu lại lợi nhuận dẫn đến rủi ro cao Nếu khơng có định hướng rõ ràng, dài hạn chuẩn bị kỹ lưỡng doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường tham gia có rủi ro thị trường có biến động mạnh doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn khơng thể thu hồi được, với sản phẩm BĐS tiêu thụ lúc, ngồi cịn có loại máy móc xây dựng, loại công cụ lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cần tính đến 1.5 Vị trí, vai trò thị trường BĐS Thị trường BĐS tồn phát triển thời gian dài giới, có đóng góp lớn phát triển chung kinh tế, thể qua: Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Khi thị trường BĐS phát triển làm tăng số lượng yếu tố đầu vào nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng Đe đáp ứng gia tăng địi hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải tăng lên số lượng chất lượng, ngành vật liệu xây dựng phải gia tăng sản lượng Cứ kéo theo phát triển dây chuyền ngành khác có liên quan đến việc sản xuất sản phẩm BĐS Phát ừiển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển làm tăng vốn làm cho tốc độ chu chuyển vốn nhanh , cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi doanh nghiệp phát triển mạnh muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ tham gia phát hành cổ phiếu thị trường chứng khốn thu hút nguồn vốn nhàn rỗi lớn nhân dân CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân; phát triển doanh nghiệp nhà nước khuyến khích thảnh phàn kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá IX (2001) định chủ trương thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu hình thảnh phát triển thị trường bất động sản theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu tư Chủ trương có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực.Tuy nhiên giai đoạn toàn thị trường bất động sản ta vận hành chế tài giá đất, giá đất Nhà nước quy định khoảng từ 20% tới 40% giá đất thị trường, giá đất phi nông nghiệp thị trường tăng từ 50 lần tới 100 lần vòng 10 năm Giai đoạn 2001-2003 Giai đoạn chưa có luật đất đai 2003, luật đất đai 1993 áp dụng bộc lộ kẽ hở, quy định không phù hợp dẫn đến giai đoạn lực lượng đầu gia tăng mạnh, quan hệ sức cung sức cầu để hình thành giá thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố, bật tình trạng đầu ngày trở nên trầm trọng Đó lực lượng đâù nhỏ lẻ, phát triển công ty kinh doanh BĐS.Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 nước công nghiệp phát triển Các giao dịch thị trường chứa đựng yếu tố “xin-cho” trình mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua nhiều bước thực giao dịch thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tới lợi ích đáng người dân Theo ước tính giai đoạn giao dịch ngầm chiếm 70% tổng số giao dịch 25% chi phí khơng nằm chi phí xây dựng, thiếu thông tin thị trường, quy hoạch, giá nhà đất Đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” thị trường bất động sản như: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng; Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do sách Nhà nước đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối thiếu thông tin giá nhà đất Giai đoạn 2003-2007 Giai đoạn đánh dấu đời luật đất đai 2003 Luật giống luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, nhà nước thống quản lý thơng qua hệ thống pháp luật đất đai sách sử dụng quản lý đất đai Tuy nhiên có số nội dung có quy định tài đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đất nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; Tiền bồi thường cho nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Luật Đất đai 2003 sống chấp nhận mang lại hiệu rõ rệt Điều dễ nhận thấy giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lộn xộn, giảm hẳn cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán, CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 tích trữ đất đai; hạ “sốt” giá đất, nhiều khu vực, giá đất chững lại giảm xuống Trước có Luật Đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắc quan hệ đất đai không xử lý, sau có Luật văn hướng dẫn thi hành, xử lý toàn tồn Quyền lợi đáng người sử dụng đất bảo đảm pháp luật, người dân yên tâm quyền sử dụng đất Tuy nhiên phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 có điều khoản “ khơng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà ở", tức cấm phân lô bán nền,đã làm cho tâm lý doanh nghiệp người dân lo lắng.Miiều khách hàng đặt cọc, sau nghe thông tin cấm bán đất đến công ty kinh doanh BĐS xin rút lại tiền, hủy hợp đồng Ngồi cịn số nguyên nhân cầu giảm mạnh tâm lý nghe ngóng người dân, giá vàng tăng mạnh, giá BĐS cao so với thu nhập người dân làm cho thị trường trở nên trầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất mặt nước có biểu sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng phức tạp Qua khảo sát số địa phương phía bắc giá nhà đất có nơi hạ tới 30- 40% mà khơng có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) năm 2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - 100m2), chào giá 400 - 500 triệu đồng khơng có người mua Ở thị lớn Hà Nội, TP.HỒ Chí Minh, TTBĐS không Khu vực cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN) năm 2004 mức giá rao phổ biến 20 triệu đồng/m2, đến rao bán mức - 15 triệu đồng/m2 mà CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 khó bán.Hậu đề lại thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng lớn, trước hết nhiều doanh nghiệp người dân khó trả lãi ngân hàng theo nhận định Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM kéo dài tình trạng có 30% DN bị phá sản, TP.HỒ Chí Minh có tới 50% DN kinh doanh địa ốc địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, cịn 20% tiếp tục sâu đầu tư kinh doanh Còn địa bàn Hà Nội, năm trước, văn phịng giao dịch nhà đất, cơng ty kinh doanh địa ốc mọc lên nấm, lại chẳng khác gặp phải lũ quét Tiếp đến việc hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể nguồn thu NSNN bị giảm đáng kể nghiêm trọng đến lượt ngân hàng phải đối diện với “nợ xấu” Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ Bộ Tài nguyên Môi trường số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS nước ta có tới 60% tiền vay ngân hàng Trên địa bàn TP.HỒ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, có tới 28.000 tỉ đồng vay ngân hàng Tuy số chưa phải lớn so với tổng cho vay kinh tế toàn hệ thống ngân hàng khủng hoảng kinh tế Thái Lan năm 1997 ví dụ cho thấy đằng sau đổ vỡ “bóng bóng” bất động sản đổ vỡ dây chuyền hệ thống Ngân hàng cuối hậu tất yếu khủng hoảng tài trầm trọng kéo kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến Đây giai đoạn phục hồi phát triển thị trường BĐS.VỚi đời luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 với luật nhà ở, luật xây dựng tăng cường hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh Bên cạnh sơi động thị trường chứng khoán giúp nhà đầu tư người dân thu lợi nhuận lớn từ thị trường sau họ chuyển sàng thị CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 trường BĐS cho thị trường có tiềm rủi ro dù BĐS có giảm giá không lo cổ phiếu, trái phiếu rớt giá Làn sóng đầu tư từ nước ngồi vào Việt Nam Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2007 ngày gia tăng làm cho thị trường lại thêm sơi động Chính sách nhà nước cho Việt kiều mua nhà Việt Nam nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại Số liệu giao dịch Siêu thị Nhà đất ACB tháng 1.2007 khả quan, có 29 vụ giao dịch thành cơng với tổng giá trị giao dịch lên đến 3.825 lượng vàng 9,85 tỉ đồng Đây số liệu giao dịch tốt kỳ từ năm trở lại Trước Tết Âm lịch, Công ty TNHH Thùy Dương khánh thảnh khu hộ cao cấp tịa tháp đơi TD Plaza thành phố Hải Phòng Ngay ngày đầu có khách hàng đăng ký mua hộ cao cấp sang trọng nhất.Tại Hà Nội, công ty địa ốc Gamuda Land thuộc tập đoàn Gamuda (Malaysia) vừa định đầu tư dự án Công viên Yên Sở (Yen So Park), xây dựng diện tích 324 với hạng mục cơng trình như: khách sạn sao, trung tâm hội nghị hộ cao cấp, với giá trị đầu tư dự án tỷ USD.Theo kế hoạch, cơng trình khởi cơng vào cuối năm 2007 Ngay nghe có dự án này, khoảnh đất gàn hồ Yên Sở không nằm quy hoạch nhiều người sốt sắng tìm mua Hiện dự án xây khách sạn gần khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia diễn đua tranh liệt hai tập đoàn kinh doanh Nhật Bản Hàn Quốc với số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD góp phần hâm nóng thị trường Ngay dự án tưởng chừng bị “treo” lơ lửng khu đô thị Nam Từ Sơn (cách Hà Nội chưa đầy 20 km), địa chấn chứng khốn vừa rồi, nhiều hộ mua bán lại với lý “người cần bán muốn lấy tiền đầu tư cổ phiếu, người mua lại mua từ tiền lời thu từ cổ phiếu” CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 Chương UI- Quan điểm giải pháp phát triển thị trường BĐS thịi gian tói Một sổ nhận xét thị trường BĐS thời gian qua ưu điểm Xét tổng thể, thị trường BĐSVN hình thảnh cách gần 20 năm, sau thời gian VN tiến hành cơng Đổi Có thể nói rằng, năm qua, thị trường BĐSVN có tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh quy mô, phạm vi, số lượng chất lượng; đặc biệt khu vực thị Theo phân tích đánh giá nhiều chuyên gia hãng BĐS quốc tế lớn, hội phát triển mạnh thị trường BĐSVN thực đến Hầu hết lạc quan, tin tưởng vào phát triển mạnh BĐSVN năm tới Thị trường BĐSVN kích hoạt từ phía Nhà nước - doanh nghiệp nhân dân Điều vào nhận định sau: 18 Việt Nam có tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á châu Á, nhu cầu kiến thiết hạ tàng lại lớn Mặt khác, Việt Nam có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình 24 tăng thêm đến khoảng 100 triệu vào - năm tới phần đông tập trung thành thị, trình di dân tốc độ thị hố diễn nhanh Ngồi ngày có nhiều người nước ngồi đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ xuất nhu cầu thiết đa dạng nhà ở, điều kiện mơi trường làm việc, vui chơi giải trí Điều khẳng thị trường nhà đất VN ngày sôi động -Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam hoàn thiện để đảm bảo điều kiện cho phát triển Chính sách cải cách hành pháp lý ngày hoàn thiện tạo điều kiện cho phát triển thị trường nói chung BĐS nói riêng Cụ thể, Luật Đầu tư CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 nước tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà với hàng loạt sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác tạo tiền đề 19 Sau việc gia nhập WTO, Việt Nam thu hút ý quan tâm từ quốc gia giới Các nhà đầu tư nước quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam thông qua phát triển kinh tế cao ổn định nhiều năm qua, sóng đầu tư lớn vào VN đến Mặt khác, nước, nguồn vốn doanh nghiệp thuộc thảnh phần kinh tế dồn vào BĐS Thị trường tài VN phát triển mạnh Đe phát triển BĐS, cần phải có gắn kết với lĩnh vực tài chính, ngân hàng Các lĩnh vực phát triển mạnh, thị trường chứng khốn kênh nóng để đầu tư huy động vốn cho BĐS Các nhà đầu tư nước nước ngồi hầu hết có nhận định, thị trường BĐSVN lĩnh vực kinh doanh “hốt bạc” Và thực chứng minh điều Theo ước tính, thị trường thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư Ngoài doanh nghiệp nước, vốn đầu tư nước ngồi ngày mọt mạnh, chúng khiến cho thị trường BĐSVN ngày “nóng” lên Nhằm đón đầu hội phát triển loại hình BĐS thời “hậu WTO”, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước ngồi bắt đầu tìm kiếm hội tham gia vào thị trường, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất Quốc gia vùng lãnh thổ có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan Tp.HCM địa phương thu hút đầu tư nước vào BĐS cao nước, kế tới Hà Nội, Đà Nằng Hà Tây Các dự án đầu tư xây dựng hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, hạ tầng du lịch cao cấp chiếm số lượng nhiều Trong đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lên đến hàng tỷ USD, CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 đa phần tập trung tỉnh huyện vùng ven Tp.HCM Hà Nội Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐSVN tăng trưởng tiếp tục tăng trưởng 50 năm Tuy nhiên, hấp dẫn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 100% Tuy nhiên, nói trên, khơng có nghĩa thị trường BĐSVN “tồn màu hồng”; tồn nhiều bất cập tiềm ẩn rủi ro cao Thực ra, với quy luật: Lợi nhuận cao rủi ro lớn Vấn đề đặt phải nhận diện, đối diện để tìm cách khắc phục tìm lấy lối an toàn Những tồn Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn ln rình rập, đe dọa kéo lùi phát triển chí gây khủng hoảng cho thị trường hầu hết xuất phát từ thiếu chun nghiệp Nó khiến thị trường hoạt động mang nhiều tính tự phát dễ tổn thương, thể nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ vốn tiềm ẩn BĐS; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai Sự thiếu chuyên nghiệp xin đề cập tới hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Trong hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, có số điểm CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 bị coi “buộc chặt” chưa hợp lý, chưa thơng thống Trên thực tế luật Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp quy định luật kèm theo khơng hồn tồn tương thích với nhau, độ vênh lớn gây khơng khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp cho người dân tham gia vào quan hệ giao dịch BĐS Những vấn đề xem gây cản trở lớn là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền người sử dụng sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến quy hoạch Một thực tế nhãn tiền nhà đầu tư khổ sở vấn đề thực thi quy định pháp lý trước dự án Đúng với luật lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn ngành lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác.Bên cạnh đó, tính minh bạch thị trường BĐSVN thấp Làm để chủ đầu tư tiếp cận với lơ đất để tiến hành đầu tư khu ĐTM, chung cư hay cao ốc điều quy định văn pháp quy khó thực thực tế Các thủ tục hành rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn mặt thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư Còn vấn đề liên quan đến quy hoạch hay giải phóng mặt câu chuyện dài, khó nói hết bất cập tất xuất phát từ manh mún, thiếu tầm nhìn tổng thể, thiếu quán nhìn chung thiếu chuyên nghiệp quan quản lý nhà nước Nó tạo lãng phí vô lớn tài nguyên đất khiến diện mạo đô thị, thị trường bị băm nát, nhỏ lẻ khó khơi phục để phát triển đồng Đó quản lý Nhà nước, thực hoạt động thị trường sao? Hầu hết doanh nghiệp BĐS VN manh mún, nhỏ lẻ hoạt động với tính chun nghiệp khơng cao Hiện thị trường BĐSVN có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS đơng phần lớn có quy mơ vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường Một ví dụ đơn cử, CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 TP Hồ Chí Minh, có 6000 doanh nghiệp hoạt động BĐS có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh Trong số có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn 100 tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu chiếm tới 40%, chí doanh nghiệp có vốn tham gia kinh doanh BĐS khơng phải Vậy nhưng, tất hoạt động theo kiểu mạnh người đi, thích làm làm Trong nước khu vực hình thành nhiều tập đồn ủy thác đầu tư BĐS, đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, doanh nghiệp nước gần chưa thể tầm nhìn việc cần thiết phải liên minh, hợp tác Trên địa bàn quy hoạch, doanh nghiệp “cát cứ” vài dự án nhỏ lẻ mà cách hợp sức để biến chúng thành tổ hợp dự án đồng mang lại lợi ích lâu dài khả khai thác kinh doanh khả cạnh tranh lẫn hài hịa cho diện mạo chung Hiện nay, có số doanh nghiệp VN thể chuyên nghiệp phát triển dự án Tuy nhiên, số doanh nghiệp chưa thể đại diện cho mặt chung cộng đồng doanh nghiệp nước mà số đông bị đánh giá lực triển khai dự án trình độ quản lý Nhiều chủ đầu tư nước trọng đến thân nhà chưa tập trung xây dựng khu dân cư hoàn chỉnh Hệ nhiều sản phẩm nhà có giá khơng phải cao so với sức mua người thu nhập khơng quan tâm khơng đảm bảo yêu cầu tiện ích cho sống khách hàng Việc thiếu kinh nghiệm không quan tâm nhiều đến công tác tiếp thị điểm yếu doanh nghiệp BĐSVN Khi thiếu chiến lược tiếp thị đắn, đơn vị lãng phí nguồn lực, làm xói mịn hình ảnh thương hiệu, đồng thời không mang lại hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Một yếu tố dẫn đến thực trạng công ty BĐS Việt Nam hạn chế vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường cách bản, chưa quen với CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp Đặc biệt thiếu nhân tài hoạt động Nếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS bán đơn vị dự án chậm gây khó khăn q trình thi cơng xây dựng hồn thiện BĐS, chí giảm mức lời, chí bị lỗ phải trả lãi suất cho ngân hàng thời gian dài Thêm nguy thực trạng thị trường BĐSVN tình trạng đầu tư BĐS theo “mốt” Lợi nhuận cao trước mắt nguyên nhân khiến DN thi nhảy vào thị trường địa ốc Tuy nhiên, khơng phải DN có nghiên cứu thị trường cách cụ thể để đưa chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều DN khơng am hiểu thị trường dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường Điều cảnh báo gây tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS có tác động xấu đến doanh nghiệp BĐS “mốt” DN kinh doanh đa ngành nghề Có đến 80% DN tham gia vào thị trường địa ốc DN phải có vài dự án để làm địn bẩy cho việc tham gia thị trường chứng khoán số lĩnh vực khác Một sổ giải pháp định hướng phát triển thị trường BĐS nước ta thịi gian tói Xây dựng hồn thiện khung pháp Ịý thị trường BĐS Các quan hệ giao dịch thị trường BĐS đa dạng phức tạp,nếu để thị trường phát triển cách tự phát ảnh hưởng cho kinh tế, nhà nước cần quản lý thị trường dựa khung pháp lý nhằm thiết lập sân chơi bình đẳng, công khai minh bạch lĩnh vực kinh doanh BĐS Cần quy định rõ điều kiện quyền hạn, trách nhiệm người hoạt động lĩnh vực tư vấn,kinh doanh BĐS Đổi chế đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo cho người có nhu cầu thực mua đất làm nhà Bổ sung hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bào tính CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 đồng bộ, tính qn tơn trọng quy luật thị trường, tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường Khắc phục quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến BĐS thị trường BĐS Đảm bảo quy hoạch trước bước Thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư; thực nghiêm túc việc đình xâydựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà tự phát nguyên nhân thúc đẩy đời phát triển tràn lan tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại BĐS khác trái quy định pháp luật Kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phạm vi nước Hiện nước ta tỉnh, thảnh phố hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song cịn nhiều kẽ hở: Quy hoạch,kế hoạch khơng lập từ sở ; huyện không xét duyệt chặt chẽ; tinh lập kế hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa vào nhu cầu huyện tổ chức mà không vào quy hoạch duyệt; thiếu quy hoạch chi tiết Do hướng kiểm tra, soát nhằm khắc phục hạn chế nêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương phạm vi nước Cần có hình thức xử phạt thật nặng hành vi sử dụng đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai sai mục đích lý tư lợi khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp Thực đăng kỷ tài sản BĐS CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 Cần thực việc đăng ký tài sản BĐS để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dung, tạo tiền đề cho nhà nước quản lý điều tiết thị trường BĐS, nhanh chóng giải dứt điểm việc cấp giấy sử dụng đất Đe thực việc đăng ký thuận lợi cần tháo gỡ ách tắc khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà loại BĐS khác Giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức, đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho giao dịch khơng thực đăng ký giao dịch Hồn thiện máy tăng cường lực cán quản Ịý Kinh doanh BĐS lĩnh vực có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực khác kinh tế đầu tư, xây dựng, tài chính, nhân lực Do để quản lý tốt thị trường BĐS cần có phân cơng, phối hợp, thống quan quản lý nhà nước lĩnh vực trên, tránh tình trạng chồng chéo luật, sách gây ách tắc việc giải thủ tục hành Đội ngũ cán quản lý cấp phải nắm yêu cầu phát triển thị trường BĐS thể chế liên quan dến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường BĐS Nhận thức rõ thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, tạo khả thu hút vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực q trình phát triển thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hố- đại hố đất nước, từ triển khai thực tốt quy định pháp luật, kiểm tra việc thực cấp, đơn vị trực thuộc 2.5 Thực thi biện pháp chổng đầu BĐS Nguyên nhân chủ yếu tượng đầu thời gian qua chủ CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 yếu hệ thống pháp luật đất đai, BĐS nhiều kẽ hở để giới đầu mưu lợi cá nhân Nhà nước trì lâu dài chế xin- cho lĩnh vực BĐS Đe ngăn chặn xoá bỏ đầu cơ, việc cần làm là: -Nhà nước càn tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng sử dụng đất mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất đất ven đô 20 Nhà nước cần nắm chủ thể kinh doanh BĐS, điều tiết, kiểm soát giao dịch thị trường BĐS công cụ kinh tế Tổ chức mở rộng hệ thống thông tin BĐS việc cấp thiết việc quản lý kinh doanh BĐS, hoàn thiện hệ thống pháp lý thông tin BĐS, đa dạng hố nguồn thơng tin xã hội hố nguồn thông tin Chỉnh sách thuế kinh doanh BĐS Khi điều kiện đất đai thay đổi (do thay đổi đầu tư xã hội ) làm mức sinh lợi mảnh đất tăng lên, tức làm thay đổi địa tô chênh lệch I Tuy nhiên, giá trị mảnh đất tăng lên nhiều lần tương ứng với lượng giá trị tư hố phần địa tơ tăng thêm Phần giá trị tăng thêm người chiếm hữu đất tạo mà giá trị đầu tư xã hội mang lại nên phải điều tiết vào nguồn thu nhà nước Khi chưa có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu lợi ích nhiều thơng qua sử dụng đất Do việc điều tiết phàn giá trị tăng lên tương ứng với phàn điều tiết địa tô chênh lệch I tăng thêm thông qua tăng thuế sử dụng đất Khi có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu tiền thu giá bán mảnh đất cao Việc thu thuế giá trị gia tăng từ chuyển nhượng đất đai điều tiết phần giá trị địa tơ tư hố đầu tư xã hội tạo ra, giải pháp hạn chế tình trạng đầu đất đai Việc thực đồng sách giá cân áp dụng hệ thống sách thuế chiếm hữu, thuế sử dụng thu thuế phần giá trị tăng CH sổ 11 - BI - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận S: 6.280.688 thêm qu chuyển nhượng đất hệ thống sách kinh tế thơng qua chuyển nhượng đất hệ thống sách quản lý Nhà nước đất đai theo chế thị trường Việc thực tốt sách cho phép thay biện pháp quản lý mang tính hành làm cản trở sịư phát triển thị trường đất đai- bất động sản nước ta Hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu Nhà nước cần xây dựng quy chế cho hình thảnh hoạt động số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, tổ chức môi giới BĐS; định chế tài tham gia thị trường BĐS tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà , khu đô thị mới, ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực công khai hoạt động mua bán, cho thuê nhà (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà, giá bán, giá cho thuê, tiến độ thực dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS, có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động kinh doanh nhà Xoá bỏ ưu nhà nước công ty phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước, thực công khai hoá minh bạch hoá sản phẩm doanh nghiệp cung cấp thị trường Thảnh lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay sàn giao dịch BĐS Các trung tâm cần xây dựng thí điểm thành phố lớn sau rút kinh nghiệm để nhân địa phương khác Một nhiệm vụ sàn giao dịch cung cấp đầy đủ rõ ràng minh bạch thông tin BĐS thị trường BĐS, thực tư vấn nhà đất, qua dẫn dắt, điều khiển hoạt động thị trường đất đai BĐS cách lành mạnh Kết luận