Đang tải... (xem toàn văn)
MỞ ĐẦU Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để có cái nhìn sâu sắc, toàn diện hơn về vấn đề này, nhóm em cùng nhau tìm hiểu đề tài “ Phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.” NỘI DUNG I. Khái quát chung về thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào. Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan. Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó. 2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thứ nhất, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Việc xem xét giá cả đất đai không thể xác định giá trị của đất như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo thể hiện ở: • Giá cả của bất động sản không ổn định, thất thường. • Việc so sánh các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế về sự độc quyền. • Thông tin về bất động sản không minh bạch như hàng hóa khác. • Hơn nữa, thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường khác. Thứ ba, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ cũng phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc tạo ra một hàng hóa là bất động sản là phức tạp và cần nhiều thời gian.
MỞ ĐẦU Trong bối cảnh kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản ngày trở nên sôi động có biểu vượt tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm, phi thức Sự biến động bất thường giá bất động sản (đặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) “cơn sốt đất đai”, tình trạng đóng băng thị trường chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Để có nhìn sâu sắc, toàn diện vấn đề này, nhóm em tìm hiểu đề tài “ Phân tích đặc trưng thị trường bất động sản nước ta nay.” NỘI DUNG Khái quát chung thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản I Theo nhà kinh tế học thị trường bất động sản tập hợp thỏa thuận, qua mà người mua người bán tiếp xúc với để trao đổi hàng hóa dịch vụ Từ hiểu thị trường bất động sản hình thành định việc tiếp cận với bất động sản bất động sản sử dụng Theo nghĩa hẹp, với tư cách phận cấu thành quan trọn kinh tế, thị trường bất động sản bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mua bán, cho thuê…bất động sản Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản Xét cách khái quát, thị trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch dịch vụ hỗ trợ môi giơi, tư vấn…giữa chủ thể có liên quan Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản Đặc điểm thị trường bất động sản Thứ nhất, bất động sản loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng bất động sản Việc xem xét giá đất đai xác định giá trị đất xác định giá trị hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ hai, thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo thể ở: • Giá bất động sản không ổn định, thất thường • Việc so sánh bất động sản loại mang tính tương đối mà nhiều trường hợp người bán có lợi độc quyền • Thông tin bất động sản không minh bạch hàng hóa khác • Hơn nữa, thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng thị trường khác Thứ ba, thị trường bất động sản, cung hàng hóa bất động sản phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp cần nhiều thời gian Thứ tư, tính phức tạp trình giao dịch bất động sản đặc thù chủng loại hàng hóa giá trị lớn Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian, chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán Thứ năm, thị trường bất động sản nhạy cảm, dễ biến động có biến động thay đổi yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thực tế sốt nóng – lạnh bất động sản xảy theo nhịp độ tăng trưởng kinh tế Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Vai trò vị trí thị trường bất động sản a Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp a Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế b Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước công nghiệp hoá tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai c Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà d Những đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng Thị trường bất động sản nước ta a Thành tựu Trong năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam có tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh kể quy mô, phạm vi, số lượng chất lượng; đặc biệt khu vực đô thị Việt Nam có tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á Châu Á, nhu cầu kiến thiết hạ tầng lớn Mặt khác, Việt Nam có 90 triệu người, với độ tuổi trung bình 24 tăng thêm khoảng 100 triệu vào 5-10 năm tới phần đông tập trung thành thị, trình di dân tốc độ đô thị hóa diễn nhanh Ngoài ngày có II nhiều người nước đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ xuất nhu cầu thiết đa dạng nhà ở, điều kiện môi trường làm việc, vui chơi giải trí Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam hoàn thiện để đảm bảo điều kiện cho phát triển Chính sách cải cách hành pháp lý ngày hoàn thiện tạo điều kiện cho phát triển thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Cụ thể, Luật Đầu Tư nước tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, Luật kinh doanh BĐS, Luật Đất Đai với hàng loạt sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác tạo tiền đề Sau Việt Nam gia nhập WTO, Việt Nam thu hút ý quan tâm từ quốc gia giới Các nhà đầu tư nước quan tâm nhiều đến thị trường BĐS thông qua phát triển kinh tế cao ổn định nhiều năm qua, sóng đầu tư lớn vào Việt Nam đến Các chuyên gia cho thị trường BĐS VN tăng trưởng tiếp tục tăng 50 năm Tuy nhiên, hấp dẫn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo 50-100% Tuy nhiên, nói nghĩa thị trường BĐS “toàn màu hồng”; tồn nhiều bất cập tiềm ẩn rủi ro cao Vấn đề đặt phải đối diện tìm cách khắc phục tìm lối an toàn b Tồn Trong thời gian qua, thị trường bất động sản tồn nhược điểm: Thị trường bất động sản thị trường phi quy Với việc có khoảng 10% nhà, đất thành thị cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ bđs điều kiện pháp lý để tham gia vào giao dịch nhượng, bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, cho thuê thị trường bất động sản quy Thực tế rằng, vận hành cường độ cao có điều kiện cần thiết tập quán văn hóa, tin tưởng, nhóm quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường bất động sản phi quy thị trường không hoàn hảo, có nguy tiềm ẩn toàn kinh tế xã hội Chúng ta phải trả giá lớn, chẳng hạn vụ bê bối liên quan tới bất động sản vụ án Tăng Minh Phụng dẫn tới nhà nước phải chịu thất thoát hàng nghìn tỷ đồng Hệ thống thông tin thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh - - bạch khó tiếp cận Thông tin điều kiện tối quan trọng cho vận hành thị trường bất động sản thực tế thông tin lại kết sau hàng loạt cải cách thể chế Trong thị trường bất động sản nhà nước giữ vai trò độc quyền thu thập xử lí thông tin gốc, bao gồm thông tin quy hoạch, vẽ đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất chủ sở hữu bất động sản Thị trường bất động sản nước ta nhỏ quy mô bị bóp méo quan hệ cung cầu giá cả, không phản ánh giá trị thực bất động sản, gây sốt giá dựa thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè quy hoạch, thay đổi sách nhà nước Thị trường bất động sản nước ta có nhiều khiếm khuyết Ngoài số điểm khiếm khuyết thuộc chất thị trường, phần lớn khiếm khuyết có nguyên nhân từ quản lý chưa hoàn thiện nhà nước thị trường Đặc trưng thị trường bất động sản nước ta Qua thực trạng thị trường bất động sản diễn biến giai đoạn thấy số đặc trưng thị trường bất động sản nước ta sau: a Ở VN, tồn loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản không thức (thị trường ngầm) Thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản không thức (thị trường ngầm) tồn giao thoa với Loại hình thị trường bất động sản không thức phổ biến vì: Thứ nhất, phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết coi thường pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Thứ hai, số người chưa hiểu xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai Họ chưa nhận thức đăng ký sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Thứ ba, hệ thống thuế sách tài đất đai nhiều bất hợp lý với mức thuế suất cao so với thu nhập đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thực giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản không thức Thứ tư, hệ thống đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất đai nói riêng nhiều quan khác thực với quy trình, thủ tục hành không rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, với quản lý thị trường bất động sản non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa quyền quan công quyền, minh bạch, đồng hệ thống pháp luật thị trường bất động sản… gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản thức Đối với loại hình thị trường bất động sản thức, Nhà nước nỗ lực việc xác lập bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng lĩnh vực ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất, cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh huyện; thành lập hệ thống quan dịch vụ công đất đai… nhằm đáp ứng đòi hỏi trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường xây dựng đồng yếu tố thị trường (trong có thị trường bất động sản) b Thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng VN xác lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đất đai VN thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, mà có quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng Vấn đề ghi nhận Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 Vì vậy, đối tượng giao dịch thị trường đất đai mà quyền sử dụng đất Nói cách khác, nước ta pháp luật không thừa nhận tồn thị trường đất đai mà ghi nhận bảo hộ tồn thị trường quyền sử dụng đất Hơn nữa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất xác lập phụ thuộc vào ý chí Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua hành vi pháp lý Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 quy định người sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất VN bao gồm loại: thị trường (quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất việc công - nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) thị trường sở (quan hệ người sử dụng đất với việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất) c Thị trường bất động sản VN thiếu khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng để bảo hộ Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản ban hành nằm tản mạn văn pháp luật khác Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… văn hướng dẫn thi hành Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh công tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng Song, chưa có đạo luật riêng điều chỉnh thống hoạt động Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đạo luật chuyên ngành điều chỉnh Kinh nghiệm nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường phát triển tích cực, lành mạnh vai trò tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… quan trọng Nhưng nước ta thiếu quy chế đăng ký thành lập quản lý hoạt động tổ chức d Thị trường bất động sản VN hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù Bên cạnh khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù: Thứ nhất, thiếu quan quản lý thống thị trường bất động sản Pháp luật hành dừng lại việc quy định quan quản lý yếu tố bất động sản quan xây dựng quản lý nhà nước nhà công trình xây dựng, quan tài nguyên môi trường quản lý nhà nước đất đai, ngành nông nghiệp phát triển nông thôn quản lý nhà nước rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước riêng toàn lĩnh vực thị trường bất động sản pháp luật lại chưa quy định quan nhà nước có chức năng, nhiệm vụ thực Thứ hai, thiếu tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Phương thức kinh doanh không mang tính bản, chuyên nghiệp Tiềm lực tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn thiếu văn hoá, sắc kinh doanh Hiện tồn số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu hội, thời vụ manh mún, rời rạc… Thứ ba, thiếu sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp thị trường bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh Nhà nước cần phải thiết lập sàn giao dịch nơi mà người bán, người mua người môi giới gặp để tìm hiểu, cung cấp thông tin xác lập giao dịch bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch xuất không nhiều đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản người dân ngày tăng (thậm chí thủ đô Hà Nội chưa thiết lập sàn giao dịch bất động sản thức) e Thị trường bất động sản VN chưa mở cửa chưa thu hút nhà đầu tư nước Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước phép thuê đất thuê nhà thời gian hoạt động đầu tư VN Việc cho phép đối tượng thuê đất để xây dựng nhà nhằm bán cho thuê thực phạm vi hạn chế Với đối tượng người VN định cư nước phép mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất VN, pháp luật hành dừng lại việc cho phép trường hợp hưởng quyền này: (1) Người đầu tư lâu dài VN, thời gian đầu tư có nhu cầu nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá mời công tác lâu dài VN; (3) Người có công đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu sống ổn định VN; (5) Một số đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định điều 10 phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sau: “1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định khoản Điều Luật Ngoài phạm vi quy định khoản Điều này, vào quy định Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư văn pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định hoạt động khác kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.” Như vậy, người nước phận không nhỏ người VN định cư nước (hiện khoảng triệu người) bị hạn chế số quyền tham vào thị trường bất động sản Điều làm giảm tính hút môi trường đầu tư mà rào cản cho trình hội nhập vào kinh tế giới nước ta Phương hướng phát triển thị trường bất động sản a Rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai thông tin BĐS Thị trường BĐS muốn hoạt động minh bạch thông tin BĐS phải công bố công khai tạo điều kiện cho người dân dễ truy cập tiếp cận Ở nước ta, việc quản lý BĐS nhà nước giao cho quan khác thực Vì vậy, thông tin quan thu thập, lưu giữ chủ yếu sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước loại BĐS giao quản lý Do vậy, thông tin thường quản lý theo chế độ bảo mật, công bố công khai rộng rãi công chúng Chúng cấp có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, có liên thông, trao đổi thông tin BĐS cách thường xuyên quan quản lý nhà nước BĐS Do đó, muốn có thị trường BĐS hoạt động minh bạch Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định lưu trữ cung cấp thông tin BĐS theo hướng: - Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin BĐS cần quản lý dạng “số hóa” để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu thông tin - Cần công bố rộng rãi thông tin liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Xác lập chế phối hợp việc trao đổi, chia sẻ thông tin BĐS quan quản lý nhà nước nhà ở, đất đai - Xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải định kỳ công bố công khai thông tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận…trên sàn giao dịch chứng khoán Bên cạnh cần nghiên cứu, xây dựng ban hành quy định 10 chế thành lập, hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ phân tích, cung cấp thông tin BĐS nhằm hướng dẫn định hướng hoạt động kinh doanh BĐS thị trường… b Sửa đổi, bổ sung số quy định sàn giao dịch BĐS Một mục đích việc xây dựng sàn giao dịch BĐS đảm bảo cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê thực công khai, minh bạch; đồng thời chống độc quyền, tự ý nâng giá bán BĐS lên cao so với giá trị thực Tuy nhiên, điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS mà pháp luật kinh doanh BĐS quy định đơn giản, chưa chặt chẽ nên hầu hết chủ đầu tư, kinh doanh BĐS tự thành lập sàn giao dịch để mua bán, cho thuê thuê mua Mục đích việc làm chủ đầu tư, kinh doanh BĐS không muốn chia sẻ thông tin, bí mật kinh doanh lợi nhuận thu Do mà thị trường BĐS nước ta tình trạng tính công khai, minh bạch thấp Để khắc phục hạn chế Nhà nước cần bổ sung quy định thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng: (i) Tăng tỷ lệ số nhân viên sàn giao dịch BĐS có chứng môi giới; (ii) Tăng quy mô diện tích tối thiểu sàn giao dịch BĐS…Bên cạnh đó, nhà nước cần bổ sung quy định điều kiện chấm dứt hoạt động sàn giao dịch BĐS Có góp phần cải thiện số công khai, minh bạch thị trường BĐS c Sửa đổi, bổ sung quy định khác tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường BĐS Luật kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành dừng lại việc quy định loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS: môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý sàn giao dịch BĐS Hiện nay, hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS pháp luật quy định tương đối chi tiết người thực hoạt động dịch vụ bắt buộc phải tham gia lớp đào tạo, bồi dưỡng để cấp chứng Tuy nhiên, hoạt động khác pháp luật chưa quy định cụ thể quy chế thành lập điều kiện hành nghề Điều cần phải có giải pháp thực thời gian tới như: - Bổ sung quy định cụ thể nội dung loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS; quảng cáo BĐS, tư vấn, quản lý đấu giá BĐS 11 - Tiếp tục nghiên cứu, xem xét việc ban hành quy định điều kiện cấp chứng người hoạt động kinh doanh dịch vụ lĩnh vực - Bổ sung quy định xây dựng nội dung, kế hoạch, chương trình, lực điều kiện sở đào tạo cấp chứng dịch vụ KẾT LUẬN Việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt nguồn nhân lực đất đai, bất động sản, nâng cao lực cạnh tranh cho kinh tế, đáp ứng yêu cầu mở thị trường cho đầu tư trực tiếp nước vào kinh doanh bất động sản góp phần làm tăng khả hội nhập kinh tế nước khu vực trường quốc tế 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật đất đai 2003 Luật nhà 2005 Luật xây dựng 2003 Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản Việt Nam nay, Tạp chí phát triển kinh tế số 202 - tháng năm 2007, trang 27-32 Phòng quản lý thị trường bất động sản – Cục quản lý nhà Th.S Nguyễn Thị Nga – Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định “bộ ba” giải pháp Bộ Tài Nguyên Môi trường đưa – Tạp chí Nhà nước pháp luật Viện Nhà nước pháp luật, Số 12/2006 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, “ Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam”, Nxb Tư pháp, Hà Nội 2012 www.tapchitaichinh.vn 13 [...]... lý thị trường bất động sản – Cục quản lý nhà ở Th.S Nguyễn Thị Nga – Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay và một vài nhận định về “bộ ba” giải pháp do Bộ Tài Nguyên và Môi trường đưa ra – Tạp chí Nhà nước và pháp luật Viện Nhà nước và pháp luật, Số 12/2006 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, “ Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam”, Nxb Tư pháp, Hà Nội 2012 www.tapchitaichinh.vn... trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào kinh doanh bất động sản và hơn nữa góp phần làm tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật đất đai 2003 Luật nhà ở 2005 Luật xây dựng 2003 Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí phát triển... diện tích tối thiểu của sàn giao dịch BĐS…Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần bổ sung các quy định về điều kiện chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch BĐS Có như vậy mới góp phần cải thiện chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS c Sửa đổi, bổ sung những quy định khác về một tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường BĐS Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới chỉ dừng lại ở. .. chỉ của những người hoạt động kinh doanh dịch vụ trong các lĩnh vực này - Bổ sung các quy định về xây dựng nội dung, kế hoạch, chương trình, năng lực và điều kiện của cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ về các dịch vụ này KẾT LUẬN Việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt hơn nguồn nhân lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, đáp ứng được yêu cầu mở thị trường. . .cơ chế thành lập, hoạt động của tổ chức kinh doanh dịch vụ phân tích, cung cấp thông tin về BĐS nhằm hướng dẫn và định hướng hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường b Sửa đổi, bổ sung một số quy định về sàn giao dịch BĐS Một trong những mục đích cơ bản của việc xây dựng sàn giao dịch BĐS là đảm bảo cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê được thực hiện công khai, minh... thuê và thuê mua Mục đích của việc làm này là chủ đầu tư, kinh doanh BĐS không muốn chia sẻ thông tin, bí mật kinh doanh cũng như lợi nhuận thu được Do đó mà thị trường BĐS nước ta hiện nay vẫn trong tình trạng tính công khai, minh bạch thấp Để khắc phục những hạn chế này Nhà nước cần bổ sung những quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng: (i) Tăng tỷ lệ số nhân viên của sàn giao dịch BĐS có... giao dịch BĐS Hiện nay, hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS được pháp luật quy định tương đối chi tiết và người thực hiện hoạt động dịch vụ này bắt buộc phải tham gia các lớp đào tạo, bồi dưỡng để được cấp chứng chỉ Tuy nhiên, các hoạt động khác pháp luật chưa quy định cụ thể về quy chế thành lập cũng như các điều kiện hành nghề Điều này cần phải có giải pháp thực hiện trong thời