ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS HOÀNG VĂN HÙNG CHỮ KÝ PHÒNG QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN THÁI NGUYÊN - 2014 CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Văn Phúc ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, cô giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp vượt qua trở ngại khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới TS Hoàng Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Phòng QLĐT Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Xin cảm ơn UBND phường Hà Phong, thành phố Hạ Long cán công nhân viên người dân địa bàn phường giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên không tránh khỏi thiếu sót Tôi mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy, cô giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Văn Phúc iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii DANH MỤC HÌNH ẢNH ix MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục đích Mục tiêu Yêu cầu đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Định giá hàng loạt định giá đến đất hàng năm 1.2 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 1.2.1 Vùng giá đất 1.2.2 Vùng giá trị đất đai 10 1.2.3 Phân biệt vùng giá đất vùng giá trị đất đai 11 1.2.4 Mối quan hệ phân hạng, phân vùng giá trị định giá đất đai 11 1.2.5 Tương quan giá đất 12 1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng phương pháp xác định vùng giá trị đất đai 13 1.3.1 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai 13 1.3.2 Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai 14 1.4 Hệ thống thông tin địa lý 16 iv 1.4.1 Những khái niệm chung hệ thống thông tin địa lý(GIS) 16 1.4.2 Thành phần chức hệ thống thông tin địa lý 17 1.4.3 Yêu cầu liệu phục vụ phân vùng 19 1.5 Tình hình nghiên cứu giới nước 20 1.5.1 Tình hình giới 20 1.5.2 Tình hình nước 21 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 24 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hà Phong, TP Hạ Long 24 2.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 24 2.3.3 Kết điều tra thực địa giá đất yếu tố ảnh hưởng tới xác định vùng giá trị giá đất 24 2.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa công nghệ GIS 25 2.3.5 Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất đường phố vị trí đường phố kết hợp liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế 25 2.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu tài liệu sơ cấp 26 2.4.2 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 27 2.4.3 Phương pháp đồ 27 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 28 2.4.5 Phương pháp GIS 28 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 v 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2 Điều kiện kinh tế 36 3.1.3 Điều kiện xã hội 38 3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 41 3.2.1 Thực trạng quản lý 41 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 45 3.3 Kết điều tra thực địa giá đất yếu tố ảnh hưởng tới xác định vùng giá trị, giá đất 48 3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa công nghệ GIS 50 3.4.1 Xây dựng liệu không gian 50 3.4.2 Xây dựng liệu thuộc tính 53 3.5 Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất đường phố vị trí đường phố kết hợp liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế 56 3.5.1 Xây dựng ma trận tương quan giá đất theo điều tra 56 3.5.2 Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết năm 2014 theo kết điều tra năm 2013 58 3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 Kết luận 62 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC 67 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ MDS Multi – Dementional Scaling NĐ Nghị định PCA Principal Component Analysis QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Ma trận tương quan vùng giá đất thời điểm t(i),[1] 13 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 45 Bảng 3.2: Bảng danh sách trục đường phường Hà Phong 51 Bảng 3.3: Phân đoạn đường địa bàn phường Hà Phong 53 Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 đoạn đường toàn phường Hà Phong 57 Bảng 3.5: Tương quan giá đất theo quy định phường Hà Phong năm 2013 58 Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 đoạn đường lại theo G5 58 viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 phườngHà Phong 46 Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 phường Hà Phong 47 Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2013 phường Hà Phong 47 Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng giá đất phường Hà Phong (MDS) 48 Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mẫu nghiên cứu (84 – 99%) 49 Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) 49 58 Bảng 3.5: Tương quan giá đất theo quy định phường Hà Phong năm 2013 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 1.00 1.53 2.71 1.88 1.88 1.53 0.71 0.65 1.53 1.18 0.71 1.41 1.00 1.77 1.23 1.23 1.00 0.46 0.42 1.00 0.77 0.46 0.92 1.00 0.70 0.70 0.57 0.26 0.24 0.57 0.43 0.26 0.52 1.00 1.00 0.81 0.38 0.34 0.81 0.63 0.38 0.75 1.00 0.81 0.38 0.34 0.81 0.63 0.38 0.75 1.00 0.46 0.42 1.00 0.77 0.46 0.92 G7 1.00 0.92 2.17 1.67 1.00 2.00 G8 1.00 2.36 1.82 1.09 2.18 1.00 0.77 0.46 0.92 1.00 0.60 1.20 1.00 2.00 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G8 G9 G9 G10 G10 G11 G11 G12 1.00 G12 3.5.2 Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết năm 2014 theo kết điều tra năm 2013 Căn kết điều tra giá đất đường vào mỏ Tân Lập đoạn từ đường 18A đến ngã cầu Gỗ năm 2014 G5 = 3000000 đồng/m2 Tương quan G6/G5 = 0.81 Do giá đất G6 = G5*0.81 = 3000000*0.81 = 2430000 đồng/m2 Tương quan G5/G3 = 0.70 giá đất G3 = G5/0.70 = 3000000/0.70 ~ 4300000 đồng/m2 Tương tự ta có bảng giá đất 2014 đoạn đường lại theo G5 Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 đoạn đường lại theo G5 Đơn vị: triệu đồng/m2 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 1.59 2.44 4.31 3.00 3.00 2.44 1.13 1.03 2.44 1.88 1.13 2.25 59 Với kết này, dựa vào vùng giá trị đất đai ta thiết lập đồ giá đất năm 2014 hình: Hình 3.8: Dữ liệu vùng giá đất chi tiết dự kiến theo kết điều tra 2013 phường Hà Phong Với việc có kết đồ giá đất chi tiết năm 2014 phường Hà Phong Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất bước hoàn thiện theo thời gian Viêc kết hợp với bảng tương quan giá trị có ý nghĩa thực tiễn cao Phương pháp kết hợp vùng giá trị đất tương quan giá đất để định giá đất hàng loạt có ưu nhược điểm sau: Ưu điểm: - Với lượng mẫu rời rạc thu được, ta xây dựng giá đất - Xây dựng bảng giá đất nhanh chóng xác định tương quan giá vùng giá trị đất đai - Đây sở khoa học hỗ trợ định bảng giá đất năm 2014 cho phường Hà Phong 60 Nhược điểm: Áp dụng cho đô thị tương đối ổn định sở hạ tầng, kiến trúc Tại phường Hà phong đoạn đường dọc suối vào Khe cá đoạn từ đường 18A đến khu đất nông nghiệp giá đất quy định nhà nước năm 2014 1300000 đồng/m2 Trong giá thực tế tính theo G5 (Đường vào mỏ Tân Lập đoạn từ đường 18A đến ngã cầu Gỗ) 1130000 đồng/m2 Lý giải việc có khu tái định cư công ty cổ phần Núi Béo đầu tư xây dụng sở hạ tầng Dẫn tới việc giá đất tăng lên Nhận xét: Định giá đất hàng loạt phương pháp kết hợp vùng giá trị đất đai tương quan giá đất có ý nghĩa thực tiễn cao, hỗ trợ công tác định giá đất năm đắc lực Tuy nhiên áp dụng máy móc,, cần ý định thêm yếu tố ảnh hưởng từ bên như: chất lượng đường giao thông, dự án đầu tư sở hạ tầng… ảnh hưởng tới giá đất Để có bảng giá đât xác thực vơi giá thị trường 3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai - Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai triển khai xây dựng đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, sở liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai thị trường bất động sản - Để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đầu tư thích đáng về: - Tổ chức lớp đào tạo tăng cường lực, chuyên môn, nghiệp vụ cho cán địa chính, sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên - Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài cho việc tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi công nghệ phục vụ công tác xây dựng liệu làm sở thành lập vùng giá trị đất đai 61 - Đồng thời cần điều chỉnh tương quan giá đất cho phù hợp với thay đổi địa bàn cách: tăng cường giám sát đánh giá điều chỉnh quy hoạch, dự án địa bàn phường kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất vùng, từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng vùng giá trị đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu đề tài:”Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long” với mục tiêu nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đai, xác định mối quan hệ, tác động yếu tố yếu tố có quan hệ mật thiết tới giá đất Đồng thời sử dụng đồ địa để phục vụ xây dựng đồ vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến đường kết hợp lập bảng tương quan giá đất từ xây dựng đồ giá đất hàng loạt cho phường nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đến kết luận sau: - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai làm sở để xây dựng vùng giá trị đất Đã xác định yếu tố khoảng cách tới đường, độ rộng ngõ, vị trí yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá trị đất - Xây dựng vùng giá trị đất đai đồ địa toàn phường Hà Phong theo vị trí tuyến đường - Thành lập bảng tương quan giá đất phường Hà Phong từ làm sở khoa học tin cậy để xây dựng giá đất cho Đây sở đáng tin cậy mẫu điều tra giá đất thu hàng năm rời rạc, không phân bố đều; ta lấy giá đất thời điểm khác để so sánh mà mẫu thống kê năm so sánh thông qua giá trị tương quan - Việc xác định vùng giá trị đất đai kết hợp tương quan giá đất để xây dựng đồ giá đất hàng loạt cho địa bàn phường nghiên cứu Kiến nghị Tuy nhiên thời gian kinh phí không cho phép nên đề tài có điểm hạn chế, để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao cần: 63 - Xây dựng dự án đồng để thành lập sở liệu vùng giá trị đất đai - Định cấp tuyến đường để xác định vùng theo đường phố - Điều tra chi tiết thay đổi vùng để xác định điều chỉnh tương quan giá đất Từ có xác định thành lập bảng giá đất hàng loạt cho địa bàn phường xác thực với thực tế 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn (2011), Thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội sở ứng dụng công nghệ GIS, Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất dộng sản phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế Nguyễn Trọng Bình, Trần Thị Băng Tâm (1996), Hệ thống thông tin địa lý GIS, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2004) Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2007) Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27/7/2007 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2009) Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nguyễn Thế Huấn CS (2008), “Giáo trình Định giá đất”, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013) Xây dựng phát triển sở liệu địa số phục vụ công tác định giá quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tạp chí Khoa Học Đất 5: 56-62 Mẫn Quang Huy (1999), Ứng dụng GIS thiết kế sở liệu đồ cho hệ thống thông tin đánh giá tài nguyên đất cấp huyện, Luận văn Thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 65 10 Trần Hùng (2011), Ứng dụng GIS quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị Việt Nam, Hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc 11 Trần Đăng Hướng (2010), Nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất đai sở ứng dụng GIS (thử nghiệm phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí KH CN – ĐHTN.98(10): 69-74 13 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 15 Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013) Lý luận thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên Tạp chí Khoa học đất 42: 101-105 16 Trịnh Hữu Liên (2013) Lý luận thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng xây dựng đồ giá đất.Tạp chí Khoa học Đất số 41 17 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 18 Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hành loạt khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 19 Lâm Anh Ngạn, Định giá Bất động sản, 1995 (ở Đài Loan) người dịch: Tôn Gia Huyên, Mai Văn Cầu (Dịch từ tiếng Trung Quốc) - (Sách lưu hành nội bộ) 66 20 Phùng Văn Nghệ (2005), Những vấn đề kinh tế thị trường bất động sản, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai 21 Trương Thành Nam (2011), Ứng dụng GIS xây dựng sở liệu giá đất đô thị Thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 22 Phòng TN MT thành phố Hạ Long (2013) Báo cáo kết thực nhiệm vụ công tác năm 2013, phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2014 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003, 2013) Luật đất đai (2003 2013) 24 Sở TN MT tỉnh Quảng Ninh (2012) Công văn số 1232/TNMT ngµy 28/5/2012 Sở Tài Nguyên Môi trường v/v triển khai công tác điều tra, khảo sát xây dựng bảng giá loại đất năm 2013 25 UBND phường Trần Hưng Đạo, 2013, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai năm 2013 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014, 27 Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (2010) Số 109/TT-UB ngày 27/5/2010 phê duyệt đề cương dự án xây dựng bảng giá đất năm 2011 địa bàn thành phố Hạ Long 28 Mã Khắc Vĩ tập thể tác giả, Lý luận phương pháp định giá đất - Cục định giá Quốc gia Trung Quốc, người dịch: Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), (Bản dịch từ tiếng Trung Quốc) 29 Viện Nghiên cứu Địa (2002) Tập giảng Định giá đất Bất động sản Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa (CPLAR) 30 Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, Jr (1994), Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut, Faculty of Engineering and Architecture, American University of Beirut 67 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HÀ PHONG - HL (Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây!) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần công trình công cộng điển hình:…………………………… 68 - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… 69 Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ……………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… Hạ Long, ngày … tháng … năm 2013 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) 70 PHỤ LỤC: Số Liệu Phân Tích Primer v5.0 PRIMER 4/29/2014 Similarity - Create triangular similarity/distance matrix CLUSTER - Hierarchical Cluster analysis Samples 10 11 12 13 14 15 16 17 Nghe nghiep Trinh van hoa Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Vi tri Do rong ngo Khoang cach Dich vu dan sinh Moi truong song An ninh Dong y voi bang gia Cap nhat VBPQ Yeu to phap ly Gia QD Gia TT MDS - Non-metric Multi-Dimensional Scaling Best 3-d configuration (Stress: 0.03) Sample Nghe nghiep Trinh van hoa Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Vi tri Do rong ngo Khoang cach Dich vu dan sinh Moi truong song An ninh Dong y voi bang gia Cap nhat VBPQ Yeu to phap ly Gia QD Gia TT 0.64 0.72 -0.70 0.40 1.18 -0.19 1.05 0.77 -1.00 -1.01 -1.01 -0.99 -0.02 -0.51 0.00 -0.93 1.60 -0.70 -0.54 0.48 -0.13 0.18 0.83 0.80 0.32 0.01 0.02 0.02 -0.01 -0.53 -0.17 -0.58 -0.01 0.01 0.62 -0.20 0.17 -0.45 0.12 0.25 -0.29 -0.32 0.00 -0.01 -0.01 0.07 -0.22 0.32 -0.39 -0.07 0.41 Best 2-d configuration (Stress: 0.06) Sample Nghe nghiep -0.76 0.90 71 Trinh van hoa Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Vi tri Do rong ngo Khoang cach Dich vu dan sinh Moi truong song An ninh Dong y voi bang gia Cap nhat VBPQ Yeu to phap ly Gia QD Gia TT -0.76 0.76 -0.40 -1.21 0.24 -1.09 -0.77 1.04 1.05 1.05 1.03 0.03 0.56 0.01 0.95 -1.74 0.42 -0.46 0.02 -0.15 -0.80 -0.84 -0.40 0.01 0.01 0.01 0.02 0.46 0.16 0.55 0.04 0.03 PCA - Principal Component Analysis PC Eigenvalues 25.35 6.31 2.29 1.94 1.37 %Variation 61.8 15.4 5.6 4.7 3.3 Cum.%Variation 61.8 77.2 82.8 87.5 90.9 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable Nguyen Thi Sai Tran Thi Huong Mai Bui Huy Lac Mac Duc Thang Dinh Van Minh Tran Ngoc Duong Do Van Dai Luong Long Bien Nguyen Anh Quan Nguyen Thi Thanh Chung Dinh Thi Phuong Pham Khac Que Trinh Thi Tram Tran Van Toan Luu Thi Thao Nguyen Thi Man Bui Quy Minh Tran Van Tuat Vu Hoai Thanh Tran Thi Lan Tran Duc Hai Lô Th? Duyen Pham Van Minh Nguyen Thi Ngoc Pham Thi Thu Pham Van Quy Nguyen Manh Thanh PC1 -0.181 -0.168 -0.161 -0.175 -0.181 -0.161 -0.144 -0.160 -0.173 -0.171 -0.136 -0.170 -0.159 -0.162 -0.148 -0.154 -0.176 -0.129 -0.164 -0.122 -0.125 -0.148 -0.175 -0.171 -0.102 -0.176 -0.146 PC2 -0.036 0.047 -0.116 -0.094 -0.062 -0.078 0.231 0.007 -0.099 0.066 0.187 -0.114 0.100 -0.137 -0.133 0.198 -0.109 0.249 0.140 0.261 0.207 0.220 -0.056 -0.069 0.232 -0.076 -0.167 PC3 0.063 0.190 0.036 0.173 -0.052 0.175 0.199 -0.269 0.024 0.084 0.282 0.139 0.258 0.090 0.142 -0.057 -0.050 -0.170 0.181 -0.187 -0.262 -0.109 -0.090 -0.078 -0.299 -0.089 -0.027 PC4 -0.143 0.097 -0.034 -0.001 0.102 0.276 -0.053 0.117 0.234 -0.164 0.185 0.024 0.111 0.150 0.202 0.052 -0.106 0.027 -0.113 -0.009 -0.040 0.062 -0.256 -0.262 -0.056 -0.230 -0.123 PC5 0.172 -0.093 0.131 -0.042 0.261 0.076 -0.068 0.287 0.133 0.003 -0.083 0.051 -0.042 0.281 -0.269 -0.046 -0.024 -0.089 -0.013 0.020 -0.006 0.096 0.060 0.125 -0.280 0.061 -0.330 72 Le Thi Binh Phan Kien On Bui Van Tuoc Vu Thi Kim Thanh Nguyen Van Dung Nguyen Duy Thuan Pham Van Bach Vu Cong Chinh Nguyen Thi Thu Nguyen Xuan Kieu Pham Van Quy Vu Thi Kim Thanh Tran Thi Huong Mai Nguyen Thi Man -0.158 -0.161 -0.116 -0.174 -0.160 -0.154 -0.171 -0.151 -0.149 -0.131 -0.139 -0.149 -0.143 -0.162 -0.210 0.151 -0.094 0.157 -0.196 0.169 0.131 -0.154 -0.201 -0.171 -0.225 -0.213 0.173 0.106 0.006 0.007 -0.412 0.035 -0.040 0.146 0.132 -0.065 -0.076 -0.207 0.014 -0.076 -0.130 -0.014 0.036 -0.122 0.291 -0.047 0.027 -0.211 -0.143 -0.251 -0.192 0.069 0.066 0.056 0.224 0.324 -0.117 -0.128 -0.076 0.015 -0.021 -0.167 0.054 0.113 0.184 -0.347 -0.305 -0.158 0.074 0.121 Principal Component Scores Sample Nghe nghiep Trinh van hoa Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Vi tri Do rong ngo Khoang cach Dich vu dan sinh Moi truong song An ninh Dong y voi bang gia Cap nhat VBPQ Yeu to phap ly Gia QD Gia TT Outputs Plot: Plot3 SCORE1 -3.905 -3.101 3.625 -0.766 -6.483 1.422 -5.453 -2.902 5.145 5.327 5.327 5.013 0.784 2.812 1.083 4.263 -12.190 SCORE2 -4.968 -2.472 1.617 0.436 1.410 2.956 5.609 3.479 0.019 -0.334 -0.334 0.121 -1.897 -1.009 -1.879 -0.689 -2.066 SCORE3 -0.749 1.458 -0.935 0.304 -1.414 -4.301 2.867 0.342 0.158 0.610 0.610 0.419 0.095 -0.843 1.250 0.723 -0.594 SCORE4 0.672 0.306 -0.660 -1.328 -3.916 2.551 1.600 -0.194 -0.223 -0.145 -0.145 -0.230 0.969 -0.565 1.150 -0.642 0.799 SCORE5 2.092 -1.956 -1.331 1.530 0.912 0.428 1.414 -1.805 0.105 0.339 0.339 0.170 -0.013 -1.046 0.459 -0.402 -1.235 [...]... đích Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 3 Mục tiêu - Xác định một số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hà Phong thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt thử nghiệm tại phường Hà Phong,. .. dựng vùng giá trị đất đai[8] 24 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu - Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long; - Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính; - Người sử dụng đất và cán bộ tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long 2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phường Hà Phong,. .. vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng -Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian -Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất. .. về đất đai, sẽ là điểm nóng về đầu tư quy hoạch và phát triển Đòi hỏi công tác quản lý tài nguyên đất đai hoạt động có hiệu quả hơn nữa, đặc biệt trong công tác quản lý hành chính về đất đai[27] Với mong muốn giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long ... dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm * Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất: - Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có... năm nghiên cứu, giúp chúng ta có một cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề, từ đó xác định hướng đi đúng đắn Tài liệu đã chỉ ra quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, đưa ra kết quả nghiên cứu tại một số nơi như phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Đồng thời đề cập tới yêu cầu dữ liệu chuẩn để tiến hành xây dựng vùng giá trị đất. .. nguyên đất đai Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam: - Nguyễn Thị Loan (2010) đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên [17] - Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác. .. tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó 10 1.2.2 Vùng giá trị đất đai - Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng... tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ [18] 22 - Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất. .. sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29] 1.2 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 1.2.1 Vùng giá đất - Định nghĩa về vùng giá đất Định giá đất như