PHẦN MỞ ĐẦU I LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong cơ chế thị trường và chính sách mở cửa thì ngân hàng là cầu nối rất quan  trọng, đáng tin cậy và cần thiết cho quá trình hoạt động cũng như giao dịch của các  doanh nghiệp trong và ngoài nước, là trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi trong xã hội  để phân phối nguồn vốn này cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản  xuất và phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế Sau hơn 20 năm đổi mới đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam  đã có những bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể cả về số lượng và chất lượng.  Ngân hàng có những đóng góp lớn cho công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa  nền kinh tế nói chung và quá trình đổi mới, phát triển các thành phần kinh tế, các  doanh nghiệp nói riêng. Ngành Ngân hàng thực sự là ngành tiên phong trong quá  trình đổi mới cơ cấu kinh tế. Để thực hiện được mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng  là một yếu tố rất quan trọng, tác động trực tiếp và quyết định đến sự thành công  của quá trình sản xuất, nhằm từng bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc  đẩy nền kinh tế phát triển theo hướng CNH­ HĐH Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều  đối tượng khách hàng khác nhau. Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, đối  tượng có nhiều tiềm năng nhưng chưa thực sự được khai thác Bất động sản là ngành có vai trò quan trọng của mọi quốc gia. Các hoạt động liên  quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội.  Do đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi  dào lâu dài và thường có sự tham gia của các Ngân hàng và các định chế tài chính.  Trên thực tế, thị trường BĐS không thể phát triển bền vững và mạnh mẽ khi  không có thị trường vốn lành mạnh và ổn định đi kèm. Nhiều cuộc khủng hoảng  tài chính trên thế giới diễn ra đề đã dẫn đến cuộc khủng hoảng ở thị trường BĐS.  Và ngược lại, một khi BĐS sụt giảm giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc  phát sinh các khoảng nợ xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy  khủng hoảng Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu vốn để  xây dựng và phát triển kinh tế ở Việt Nam nói chung và ĐBSCL nói riêng trở thành  nhu cầu bức thiết, đặc biệt là ngành kinh doanh BĐS, một ngành cần lượng vốn  khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng tăng lên cả về số  lượng và chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị  trường BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại sẽ  góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt  Nam nói chung Xuất phát từ thực tiễn đó, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động  tín dụng cho doanh nghiệp BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận rất lớn cho các ngân  hàng. Xong ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là kênh tín dụng mới và non trẻ Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở các ngân hàng  thương mại Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của  kênh tín dụng này trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lí do tôi chọn đề tài “  Thực  trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chung Mục tiêu của đề  tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp  BĐS ở ĐBSCL” nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp  BĐS và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hnagf thương mại tiếp cận kênh tín  dụng này Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ở các ngân hang  thương mại ở ĐBSCL từ 2012­ 2014 (3) Đề ra những giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ở ĐBSCL tiếp cận  nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại III PHƯƠNG PHÁP NGIÊNG CỨU Trên cơ sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư duy logic, đề tài đáp ứng phương  pháp định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát và tổng hợp để  nghiêng cứu IV PHẠM VI NGHIÊN CỨU ­ Thời gian: Đề tài nghiên cứu trong 2012­ 2014 ­ Không gian: ĐBSCL NỘI DUNG CHÍNH Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN I BĐS và Thị trường BĐS Bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ  nghĩa  Việt Nam năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở,  công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,  công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp  luật qui định 1.2 Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm  2005, BĐS gồm 4 loại như sau: ­ Đất đai ­ Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai ­ Tài sản khác gắn liền với đất đai ­ Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai Trong các loại BĐS trên, ba loại đầu là các BĐS do bản chất( không thể di dời  được, không tự di dời được). Loại BĐS cuối cùng là tai sản gắn liền với đất đai, là  những vật có thể di dời được , tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là BĐS Thị trường BĐS 2.1 Khái niệm thị trường BĐS Hiện có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên  cứu lý luận, các nhà nghiêng cứu đã đưa ra các khái niệm sau về thị trường bất  động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận  được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hang  hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa  các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường  BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động  kinh doanh đối với thị trường BĐS 2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực một cách sâu sắc Thứ hai, Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách  quản lý của nhà nước Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, và nhiều thị trường  khác trong nền kinh tế Thứ tư, Giống như các loại thị trường khác, sự phát triển của thi trường BĐS cũng  có tính chu kỳ Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập  trung hóa, tiền tệ hóa, và tài chính hóa 2.3 Vai trò của thị trường BĐS ­ Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị  trường vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính  chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải vật chất của xã hội ở các nước có khác nhau  nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các  họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế ­ Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát  trrieenr kinh tế, và tang nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua thế chấp bằng BĐS  chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh  doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài  chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát  triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm các mảng: Thu thuế BĐS;  Thu phí và lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà  thuộc sở hữu nhà nước cho người mua, người thuê ­ Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS,  và là thị trường sôi động nhất trong thị tương BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết  đều bắt đầu từ “ sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng  đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lí có hiệu quả thị trường BĐS  nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp ở phù hợp  với thu  nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lí nhà nước về  thị trường BĐS nhà ở Tín dụng và chính sách tín dụng 3.1 Khái niệm tín dụng Tín dụng là một hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với sự tồn tại và phát triển  của sản xuất hang hóa. Tín dụng là một quan hệ kinh tế thể hiện dưới hình thức  vay mượn và có hoàn trả. Ngày nay tín dụng được diễn đạt bằng nhiều lời lẽ khác  nhau, nhưng chúng cùng chỉ những hành động thống nhất: Hoạt động cho vay và đi  vay và quan hệ này được ràng buộc trên cơ sở pháp luật hiện hành Tín dụng ngân hang là việc ngân hang cấp cho khách hang một số tiền nhất định  để khách hang sử dụng trong một khoản thời gian nhất định và dựa trên nguyên tắc  hoàn trả gốc và lãi khi đến hạn Ngaỳ nay hoạt động cấp tín dụng của ngân hang rất đa dạng và phong phú. Đối  tượng khách hang đc ngân hang cấp tín dụng cũng được mở rộng hơn. Ngân hang  không chỉ cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà còn cấp tín dụng cho cá nhân. Các  hình thức cấp tín dụng cũng rất khác như cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh,  tiêu dung mu axe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du  lịch… 3.2 Phân loại tín dụng ngân hang Có rất nhiều cách phân loại tiins dụng ngân hang dựa vào các căn cứ khác nhau tùy  theo muucj đích nghiên cứu. Tuy nhiên nguwowiif ta thường phân looaij theo một  số tiêu thức sau: ­ Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng được chia thành 3 loại:  Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, thường được sử  dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ suung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu  động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung của  cá nhân Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho  vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở  rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung  cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn ­ Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng được chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hóa: là loại tín dụng được cấp cho các doanh  nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu  tiêu dùng ­ Căn cứ vào tín chất đảm bảo của các khoản vay, có các loại tín dụng sau: Tín dụng có đảm bảo: là loại tín dụng mà các khoản vay phát ra đều có tài sản  tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo  lãnh Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản vay phát không  cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thường được áp dụng  với khách hàng truyền  thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng,  khách hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng  như trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi,  có khả năng hoàn trả nợ… II. Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại Định nghĩa Chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng  nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc  cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể các quy định này bao gồm toàn bộ các vấn đề  liên quan đến cấp tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, các  khoản tín dụng có vấn đề và nội dung khác… Mục đích cuả chính sách tín dụng Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt  động tín dụng do HĐQT của ngân hàng đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn  để tài trợ cho các doanh nghiệp, các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm  vi cho phép của những quy định của chính phủ. Mục đích của chính sách tín dụng: ­ Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín  dụng. Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt  động tín dụng ­ Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng  đều khách quan, tuân thủ quy định của NHNN và phù hợp  thông lệ chung của  quốc tế. Không một tổ chức , cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào  quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng. Chính sách  tín dụng xác định: + Các đối tượng có thể vay vốn + Phương thức quản lí các hoạt động tín dụng +Những ràng buộc  về tài chính + Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp + Phương thức quản lí các danh mục cho vay +Thời hạn và các điều kiện áp dụng cho các sản phẩm tín dụng khác nhau III Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS Cho vay BĐS 1.1 Khái niệm Cho vay BĐS là  quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân hoặc  pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng  cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây  dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng  các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp  ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của  người dân Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu BĐS  trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các  ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn  vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng  kì hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm  bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét  duyệt cho vay 1.2 Đặc điểm của cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt có thể là những món cho vay  xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự  án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài  từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một  tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn  nào thì cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không  may, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong  hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản than nó chứa đựng một sự khác biệt quan  trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn  các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau:  Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với  quy mô trung bình của món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho  vay kinh doanh nhỏ Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có  một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng Thứ ba, đối với hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự  tính hoặc thhu  nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho  vay hay không.Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác là điều tối quan trọng đối  với quyết  định cho vay Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ chính là BĐS, nó vừa là tài sản được tài  trợ, đồng thời cũng vừa là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để  phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo  đảm khoản vay 1.3 Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS sẽ có những cách khác nhau. Song về cơ bản có thể  phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: ­ Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các  dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… ­ Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về  nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… Các loại hình tín dụng BĐS gồm có:  ­ Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh ­ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất ­ Xây dựng khu đô thị mới ­ Xây dựng cao ốc cho thuê ­ Xây dựng trung tâm thương mại ­ Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán ­ Quyền sử dụng đất ­ Đầu tư, kinh doanh BĐS 1.4 Vai trò của hoạt động cho vay BĐS 1.4.1 Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất  ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên  cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một keennh sinh lợi tiềm năng của  ngân hàng Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời  khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận them tiền gửi hoặc cho vay cải tạo  đối với ngân hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người  vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ  sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối tiền gửi đáng kể tại  ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh  hưởng của chu kỳ kinh doanh 1.4.2 Đối với người vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn  cho khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận và  có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn được nhu cầu đa  dạng của khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là  điều đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100%  vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ  lệ vốn vay lên đến 70% ­ 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS chính là một kênh  cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.  Thứ hai, tín dụng BĐS rang buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và  lãi trong thoài hạn nhất định như thõa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực,  tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận  cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu  được nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng  mang lại cho các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng  kể 1.4.3 Đối với thị trường BĐS nói riêng và nề kinh tế nói chung Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuuy có nhiều sự tiến bộ so với  giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được  phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một  mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Vì  thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vự  BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường  BĐS, thị trường BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân  hàng vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư  BĐS ( kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu)