I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM MA TRNG THIấM NGHIấN CU XY DNG VNG GI T V VNG GI TR T AI CHO T SN XUT NễNG NGHIP V T NễNG THễN TI X TRUNG HềA, HUYN NGN SN, TNH BC KN Ngnh : Qun lý t Mó s : 60 85 01 03 LUN VN THC S QUN Lí T AI Ngi hng dn khoa hc: TS Hong Vn Hựng Thỏi Nguyờn -2014 i LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu riờng ca tụi Cỏc s liu, kt qu nghiờn cu nờu lun l trung thc v cha tng c cụng b bt kỡ cụng trỡnh no khỏc Tụi xin cam oan rng, mi s giỳp cho vic thc hin lun ny ó c cm n, cỏc thụng tin trớch dn lun u c ch rừ ngun gc./ Tỏc gi lun Ma Trng Thiờm ii LI CM N Trong sut quỏ trỡnh hc v thc hin ti, tụi ó nhn c s giỳp to iu kin thun li nht, nhng ý kin úng gúp v nhng li ch bo quý bỏu ca th v cỏ nhõn v ngoi trng i hc Nụng Lõm Thỏi Nguyờn u tiờn tụi xin chõn thnh cm n sõu sc TS Hong Vn Hựng l ngi trc tip hng dn v giỳp tụi sut thi gian nghiờn cu ti v hon thnh lun Tụi xin trõn trng cm n s giỳp nhit tỡnh ca S Ti nguyờn v mụi trng tnh Bc Kn, y ban nhõn dõn xó Trung Hũa v cỏc s, ban ngnh khỏc cú liờn quan to iu kin cho tụi thu thp s liu, nhng thụng tin cn thit thc hin lun ny Tụi xin c by t lũng cm n chõn thnh v sõu sc vi s giỳp tn tỡnh, quý bỏu ú! Xin trõn trng cm n! Tỏc gi lun Ma Trng Thiờm iii MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii DANH MC CC CM T VIT TT vi DANH MC CC BNG vii DANH MC CC BIU viii DANH MC CC HèNH ix M U 1.1 t 1.2 Mc ớch 1.3 Mc tiờu c th 1.4 Yờu cu ca ti: .2 Chng 1: TNG QUAN NGHIấN CU 1.1 Tng quan v giỏ t 1.1.1 C s lý lun v nh giỏ t 1.1.2 H thng nh giỏ t v nh giỏ hng lot 1.2 Cỏc yu t nh hng n giỏ t .12 1.2.1 í ngha ca vic nghiờn cu cỏc yu t nh hng n giỏ t 12 1.2.2 Cỏc yu t nh hng n giỏ t ti Vit Nam 13 1.3 Vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 20 1.3.1 Vựng giỏ t 20 1.3.2 Vựng giỏ tr t 21 1.3.3 Mi quan h gia vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 22 1.3.4 Mi quan h gia phõn hng, phõn vựng giỏ tr v nh giỏ t 23 1.4 Xỏc nh vựng giỏ tr t 24 1.4.1 Tỡm vựng giỏ tr t 24 1.4.2 Tớnh giỏ t hng lot theo vựng giỏ tr t 25 1.5 Phng phỏp v quy trỡnh xõy dng vựng giỏ tr t Vit Nam 26 iv 1.5.1 Gii phỏp phõn vựng ti Vit Nam 26 1.5.2 Mt s quy trỡnh phõn vựng giỏ tr t kt hp cụng ngh GIS 29 1.6 ng dng GIS vo xõy dng vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 33 1.6.1 Th gii 33 1.6.2 Vit Nam 37 Chng 2: I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 40 2.1 i tng, phm vi nghiờn cu 40 2.1.1 i tng nghiờn cu 40 2.1.2 Phm vi a bn nghiờn cu 40 2.2 Ni dung nghiờn cu: 40 2.2.1 iu kin t nhiờn kinh t xó hi 40 2.2.2 Tỡnh hỡnh qun lý v thc trng t 40 2.2.3 iu tra cỏc yu t nh hng n giỏ t 40 2.2.4 Nghiờn cu cỏc xõy dng vựng giỏ t v giỏ tr t (t sn xut nụng nghip v t nụng thụn) 40 2.2.5 Nghiờn cu th nghim xõy dng vựng giỏ t v giỏ tr t ( t sn xut nụng nghip, t nụng thụn) ti xó Trung Hũa, huyn Ngõn Sn, tnh Bc Kn 40 2.2.6 p dng chi tit húa vựng giỏ t xõy dng bng giỏ t (t sn xut nụng nghip, t nụng thụn) 41 2.2.7 xut mt s bin phỏp nõng cao hiu qu cụng tỏc nh giỏ t v cụng tỏc qun lý t trờn a bn xó Trựng Hũa, huyn Ngõn Sn 41 2.3 Phng phỏp nghiờn cu 41 2.3.1 Phng phỏp thu thp s liu v ti liu s cp 41 2.3.2 Phng phỏp tng hp v x lý s liu 41 2.3.3 Phng phỏp xõy dng bn 42 2.3.4 Phng phỏp chuyờn gia 43 Chng 3: KT QU NGHIấN CU V THO LUN 44 3.1 iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi .44 v 3.1.1 iu kin t nhiờn 44 3.1.2 Cỏc ngun ti nguyờn 46 3.1.3 Kinh t xó hi 47 3.2 Tỡnh hỡnh qun lý v thc trng t 50 3.2.1 Tỡnh hỡnh qun lý 50 3.2.2 Hin trng s dng t 53 3.3 Nghiờn cu cỏc yu t nh hng n giỏ t ti a bn nghiờn cu 55 * Kt qu phõn tớch s liu iu tra cỏc yu t nh hng 55 3.4 Nghiờn cu cỏc xõy dng vựng giỏ t v giỏ tr t (t sn xut nụng nghip v t nụng thụn) .57 3.5 Nghiờn cu th nghim xõy dng vựng giỏ t v giỏ tr t (t sn xut nụng nghip, t nụng thụn) ti xó Trung Hũa, huyn Ngõn Sn, tnh Bc Kn 59 3.5.1 t nụng thụn 59 3.5 t sn xut nụng nghip 67 3.6 p dng chi tit húa vựng giỏ t xõy dng bng giỏ t (t sn xut nụng nghip, t nụng thụn) 71 3.7 Nhng rỳt t quy trỡnh th nghim v xut gii phỏp 74 3.7.1 Nhng ca nghiờn cu 74 3.7.2 xut gii phỏp 74 KT LUN V KIN NGH 76 TI LIU THAM KHO 78 vi DANH MC CC CM T VIT TT BS : Bt ng sn CS : Cng s CP : Chớnh Ph GIS : H thng thụng tin a lý HT : H ta MDS : Multi Dementional Scaling N : Ngh nh PCA : Principal Component Analysis Q : Quyt nh QSD : Quyn s dng t UBND : y ban nhõn dõn VND : Vit Nam ng CSDL : C s d liu DCDB C s d liu k thut s a chớnh vii DANH MC CC BNG Bng 1: Giỏ t ti xó Trung Hũa 58 Bng 2: Giỏ t sn xut nụng nghip ti xó Trung Hũa 58 Bng 3: Phõn vựng chớnh trờn a bn xó Trung Hũa 64 Bng 4: Cỏc trng thuc tớnh xõy dng d liu 66 Bng 5: Giỏ t sn xut nụng nghip ti xó Trung Hũa 67 Bng 6: Bng ma trn tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t sn xut nụng nghip 72 Bng 7: Bng ma trn tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t sn xut nụng nghip 72 viii DANH MC CC BIU Biu 3.1: C cu t nm 2013 ca xó Trung Hũa 53 Biu 3.2: C cu t nụng nghip nm 2013 ca xó Trung Hũa 54 Biu 3.3: C cu t phi nụng nghip nm 2013 ca xó Trung Hũa 55 Biu 3.4: Mi quan h gia cỏc yu t nh hng giỏ t ti xó Trung Hũa (MDS) street 0.07 56 Biu 3.5: Cỏc yu t liờn quan ti tha t nh hng ti giỏ t (PCA) 57 Biu 3.6: So sỏnh giỏ t sn xut nụng nghip nm 2013 v 2014 69 Biu 3.7: So sỏnh giỏ t nụng thụn nm 2013 v 2014 69 ix DANH MC CC HèNH Hỡnh 1.1: ng dng GIS to bn giỏ theo tng khong giỏ 35 Hỡnh 1.2: Cỏc ng dng GIS to bn phn ỏnh tc tng giỏ 36 Hỡnh 3.1: V trớ a lý Xó Trung Hũa 44 Hỡnh 2: Thit lp h quy chiu cho vựng nghiờn cu 59 Hỡnh 3.3: S a chớnh xó Trung Hũa c chun húa v trờn Arcgis 60 Hỡnh 3.4: Bn th hin v trớ phõn b cỏc thụn xó Trung Hũa 61 Hỡnh 3.5: H thng giao thụng ti xó nghiờn cu ArcGIS 62 Hỡnh 3.6: Vựng dõn c trờn trc ng chớnh 63 Hỡnh 3.7: Bn vựng giỏ t theo quy nh nm 2013 65 Hỡnh 3.8: D liu thuc tớnh xõy dng c 66 Hỡnh 3.9: Bn vựng giỏ t nụng nghip ti xó Trung Hũa .68 Hỡnh 3.10: Bn giỏ tr t xó Trung Hũa nm 2013 - 2014 70 Hỡnh 3.11: Ca s lm vic vựng giỏ tr t trờn ArcGIS 71 Hỡnh 3.12: Bng giỏ t chi tit ca xó Trung Hũa 73 80 19 Nguyn Th Loan (2010), Nghiờn cu s dng bn a chớnh v thụng tin t xõy dng vựng giỏ tr t phc v cụng tỏc nh giỏ t ti khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn Bỏo cỏo lun thc s nm 2011, i hc Nụng Lõm Thỏi Nguyờn 20 Lõm Anh Ngn (1995) nh giỏ Bt ng sn (i Loan) ngi dch: Tụn Gia Huyờn, Mai Vn Cu (Dch t ting Trung Quc) - (Sỏch lu hnh ni b) 21 Quc hi nc CHXHCN Vit Nm (2003) Lut t 2003 22 R.O.Rost, H.G.CoLins (2003) nh giỏ t v n bự thit hi v t ễXTRALIA Hc vin nh giỏ v kinh t t ễXTRALIA, Ngi dch Mai Mng Hựng, Hiu ớnh Tụn Gia Huyờn 23 Tp bi ging v nh giỏ t v Bt ng sn Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển đổi hệ thống địa (CPLAR- Vin Nghiờn cu a chớnh 2002 24 Ma Trng Thiờm, Nguyn Ngc Anh, Hong Vn Hựng (2013) Xõy dng c s d liu ti nguyờn t phc v cụng tỏc qun lớ nh nc v t huyn Pc Nm, tnh Bc Kan Tp Nụng nghip v PTNT 15 25 Choum Sinnara (2005), ng dng h cụng ngh GIS xõy dng bn n v t huyn Khsach Kandal tnh Kandal, Campuchia i hc Nụng nghip I - H Ni 26 Hong Thanh Oai, Hong Vn Hựng (2012) ỏnh giỏ tim nng t v nh hng s dng t sn xut nụng nghip xó Quang Thun, huyn Bch Thụng, tnh Bc Kn Tp Khoa hc v Cụng ngh 97 (09): 11-17 27 Nguyn Th Yn, Hong Vn Hựng (2012), Nghiờn cu mt s nh hng n giỏ t ti thnh ph Bc Ninh, tnh Bc Ninh nm 2011, Tp KH v CN HTN.98(10): 69-74 28 Mó Khc V v th tỏc gi (2003) Lý lun v phng phỏp nh giỏ t Cc nh giỏ Quc gia Trung Quc, ngi dch: Mai Vn Cu, Tụn Gia Huyờn, Nguyn ng Hunh (2003), (Bn dch t ting Trung Quc) 81 29 Paul A Samuelson-William D.Nordhanlls (2011),Kinh t hc, Nh xut bn Ti chớnh 30 Robert Mc Swain (2000), nh giỏ ti sn-(Tp bi ging- Chng trỡnh hp tỏc Vit Nam - Thy in v i mi h thng a chớnh (CPLAR) ND Dng Ngc Qunh, H Ni Ting Anh: 31 David Isaas and Tery Selay (1991),Property valuation Tehnicques, London: Macmillan Education 32 William Britton, Keith Davies and Tony Albert Johnson (2002), Modenrn metherd of valuation Breaten 33 Fernandez E Fair valuation of real estate, International Valuation Standards ommittee., IVSC website: www.ivsc.org (2003) 34 Tahsin Yomaralioglu and Recep Niasanci (2004), Land valuation factors which may affect a land parcel value, Nominal Asset Land Valuation Technique, Turkey 35 Simon ADCOCK, PP21.2 GIS & GPS Applications in Valuation/ Appraisal Assessments Australia FIG Working, 2003 Paris, France, April 13-17, 2003 36 The World Bank Regional Workshops on Land Policy Issues Budapest 2002 37 Dept Geomatics The University of Melbourne Parkville, "Lessons from the Evolution of Western Land Administration Systems" Surveying and Land Information - Victoria 3052 Australia PH LC Ph lc 1: Hin trng s dng t nm 2013 Th t Ch tiờu Mó Tng din tớch t t nhiờn Tng s (ha) 3842,26 t nụng nghip NNP 3385,659 1.1 t trng lỳa LUA 108,71 1.1.1 t chuyờn trng lỳa nc LUC 62,09 1.1.2 t trng lỳa nc cũn li LUK 46,62 1.2 t trng cõy hng nm cũn li HNK 61,459 1.3 t trng cõy lõu nm CLN 15,99 1.4 t rng sn xut RSX 1612,98 1.4.1 - t cú rng t nhiờn sn xut RSN 662,98 1.4.2 - t cú rng trng sn xut RST 54,6 1.4.3 - t khoanh nuụi phc hi rng SX RSK 573,6 1.4.4 - t trng rng sn xut RSM 321,8 1.5 t rng phũng h RPH 1584,04 1.5.1 - t cú rng t nhiờn phũng h RPN 868,61 1.5.2 - t cú rng trng phũng h RPT 1.5.3 - t khoanh nuụi phc hi rng PH RPK 715,43 1.7 t nuụi trng thu sn NTS 2.48 t phi nụng nghip PNN 60,201 1.1 t tr s c quan, CT s nghip CTS 0,8 1.11 t ngha trang, ngha a NTD 2,5 1.13 t sụng, sui SON 11,45 1.14 t phỏt trin h tng DHT 33,051 1.14.1 + t giao thụng DGT 29,315 1.14.2 + t thu li DTL 1,896 1.14.3 + t cụng trỡnh nng lng DNL 0,01 1.14.4 + t cụng trỡnh BC vin thụng DBV 0,01 1.14.5 + t c s húa DVH 0,28 1.14.6 + t c s y t DYT 0,11 1.14.7 + t c s giỏo dc - o to DGD 1,03 1.14.8 + t c s th dc - th thao DTT 0,4 t ti nụng thụn ONT 12,4 t ti ụ th ODT t cha s dng CSD 396,4 2.1 + t bng cha s dng BCS 2.2 + t i nỳi cha s dng DCS 381,31 2.3 + Nỳi ỏ khụng cú rng cõy NCS 15,09 Ngun: Phũng TN&MT huyn Ngõn Sn, tnh Bc Kan Ph lc 2: PHIU IU TRA THễNG TIN THA T NH HNG GI T (Rt mong ụng, b giỳp tụi hon chnh mt s thụng tin sau õy!) (p dng i vi t ti nụng thụn) Tờn xó: . Tờn ngi s dng t: - a ch (1): ; thi im chuyn nhng (2): a ch: S nh , ngừ (rng: ...) Ngh nghip: CB, cụng nhõn viờn chc Lao ng t Buụn bỏn Ngh khỏc: Trỡnh húa: Dõn tc: Thu nhp bỡnh quõn: triu ng/nm - Giỏ bt ng sn chuyn nhng: .triu ng/bt ng sn thi im chuyn nhng: ngy thỏng nm - Giỏ t chuyn nhng: triu ng/tha hoc ng/m thi im chuyn nhng: ngy thỏng nm - Nhng hn ch v quyn s dng t: ang cho thuờ , ang th chp , ang gúp , ang tranh chp , mt phn hoc ton b tha t hnh lang an ton cụng trỡnh Cỏc thụng tin v tha t - T bn s: ; tha t s: ; din tớch: a ch tha t(3): - Kớch thc mt tin: m; - Hỡnh th tha t: Hỡnh ch nht , hỡnh bỡnh hnh , hỡnh vuụng , hỡnh thang xuụi , hỡnh thang ngc , hỡnh a giỏc , hỡnh ch L ; kớch thc chiu sõu tha t: m - Khong cỏch t tha t n: * Trc giao thụng chớnh ca khu dõn c: m; * Trung tõm xó: m; * ng giao thụng liờn thụn: m; * Huyn l: km; * Tnh l: km; * Quc l: km - Mc ớch s dng theo quy hoch: ; - Gn cỏc cụng trỡnh cụng cng in hỡnh: Cỏc thụng tin v kt cu h tng: - Giao thụng: Tt , trung bỡnh , kộm;- Cp, thoỏt nc: Tt , trung bỡnh , kộm ; - Thy li: Tt , trung bỡnh , kộm ;- in: Tt , trung bỡnh , kộm ; - C s giỏo dc: Tt , trung bỡnh , kộm ;- C s y t: Tt , trung bỡnh , kộm - ễng/B cú ng ý vi bng giỏ t hng nm Nh nc a hay khụng? ng ý Khụng ng ý - ễng/B cú thng xuyờn tip cn vi cỏc bn qui nh ca Nh nc v t (giỏ t) hng nm hay khụng? Cú Khụng Cỏc thụng tin v ti sn gn gn lin vi t - Nh : Loi nh: .; cp nh: ; nm xõy dng: - Din tớch xõy dng: .m; s tng: .; din tớch sn s dng: m - Ti sn khỏc: ************************************************* (p dng i vi t nụng nghip) Cỏc thụng tin v tha t nụng nghip a ch tha t (3): - Mc ớch s dng: hin ti: , theo quy hoch: - Thi hn s dng t: nm (n nm: ) Cỏc thụng tin v cung cp dch v (so vi iu kin chung ca tnh) - Dch v vt t, k thut nụng nghip: Thun li , trung bỡnh , kộm - Dch v ti chớnh, tớn dng: Thun li , trung bỡnh , kộm - Dch v thụng tin liờn lc: Tt , trung bỡnh , kộm - Thng mi: Thun li , trung bỡnh , kộm Cỏc thụng tin v ti sn gn lin vi t - Loi cõy trng: ; nm trng: - Cụng trỡnh xõy dng phc v sn xut nụng nghip: Loi cụng trỡnh: .; nm xõy dng: .; giỏ tr hoc giỏ tr cũn li ca cụng trỡnh xõy dng: triu ng Cỏc thụng tin v thu nhp t tha t - Thu nhp bỡnh quõn nm: ng/m - Chi phớ bỡnh quõn nm to thu nhp: ng/m - Thu nhp thun (thu nhp sau thu): ng/m Ngy thỏng nm 2014 Cỏn b iu tra Ngi s dng t (Ký v ghi rừ h tờn) (Ký v ghi rừ h tờn) Ph lc 3: PRIMER 05/20/2014 Similarity Create triangular similarity/distance matrix File: F:\Ma Truong Thiem\primer\sohoa(new).pri MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix Best 3-d configuration (Stress: 0.04) Sample Nghe nghiep 0.94 -0.16 0.10 Trinh van hoa 0.77 -0.08 -0.07 Dan toc 0.46 0.20 -0.12 Thu nhap binh quan 0.78 0.10 0.27 Dong y voi bang gia 1.13 0.22 0.20 Dien tich dat o -0.27 -0.08 -0.51 Hinh the 0.18 0.25 0.78 Vi tri -1.67 0.14 0.15 Kich thuoc mat tien 0.76 0.04 -0.39 Khoang cach -0.34 0.60 -0.15 Ket cau tang -0.42 -0.31 0.00 Co so tang -0.27 -0.33 -0.08 Tiep can VBPQ0 23 -0.34 0.06 Gia ONT QD -0.34 0.60 -0.16 Gia ONT TT -0.34 0.60 -0.16 Dien tich dat NN -0.13 -1.19 -0.01 Muc dich su dung dat NN 1.61 0.01 0.01 Dich vu Nh nuoc -0.36 -0.30 0.06 Gia SXN QD 1.61 0.01 0.01 Gia SXN TT 1.61 0.01 0.00 Best 2-d configuration (Stress: 0.07) Sample 12 Nghe nghiep 0.98 0.17 Trinh van hoa 0.79 0.03 Dan toc 0.41 -0.21 Thu nhap binh quan 0.81 -0.19 Dong y voi bang gia -1.14 -0.30 Dien tich dat o 0.30 0.43 Hinh the -0.35 0.57 Vi tri 1.73 -0.18 Kich thuoc mat tien -0.77 0.13 Khoang cach 0.36 -0.62 Ket cau tang 0.40 0.20 Co so tang 0.30 0.19 Tiep can VBPQ -0.18 -0.09 Gia ONT QD 0.36 -0.62 Gia ONT TT 0.36 -0.62 Dien tich dat NN 0.29 1.15 Muc dich su dung dat NN -1.66 -0.06 Dich vu Nh nuoc 0.35 0.18 Gia SXN QD -1.66 -0.06 Gia SXN TT -1.66 -0.06 STRESS VALUES Repeat 3D2D 0.05 0.07 0.05 0.07 0.05 0.07 0.05 0.07 0.04 0.08 0.05 0.07 0.05 0.07 0.04 0.08 0.04 0.07 10 0.04 0.08 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: 0.04 occurred times 2-d : Minimum stress: 0.07 occurred times Outputs Plot: Plot1 CLUSTER - Hierarchical Cluster analysis - Samples Nghe nghiep Trinh van hoa Dan toc Thu nhap binh quan Dong y voi bang gia Dien tich dat o Hinh the Vi tri Kich thuoc mat tien 10 Khoang cach 11 Ket cau tang 12 Co so tang 13 Tiep can VBPQ 14 Gia ONT QD 15 Gia ONT TT 16 Dien tich dat NN 17 Muc dich su dung dat NN 18 Dich vu Nh nuoc 19 Gia SXN QD 20 Gia SXN TT PCA Principal Component Analysis Worksheet File: F:\Ma Truong Thiem\primer\sohoa(new).pri Sample selection: All Variable selection: All Eigenvalues PC Eigenvalues %Variation Cum.%Variation 152.5052.0 52.0 215.3015.2 67.1 8.84 8.8 75.9 6.00 5.9 81.8 5.32 5.3 87.1 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable PC1PC2PC3PC4PC5 Duong Van Hai -0.033 -0.188 -0.078 -0.138 -0.082 Chu Van Tuan -0.033 -0.176 -0.114 -0.146 -0.075 Nguyen Van Lap -0.050 -0.183 -0.076 -0.027 -0.155 Duong Van Thuong -0.038 -0.207 -0.084 0.035 0.086 Duong Van Minh -0.044 -0.192 -0.058 -0.033 -0.143 Hoang Van Hien -0.086 -0.108 -0.171 -0.051 -0.008 Hoang Van Khai -0.065 0.035 -0.127 0.096 -0.131 Nong Van Ta -0.049 -0.113 -0.142 -0.119 0.150 Nong Duc Thien -0.058 0.041 -0.135 0.089 -0.135 Hoang Thi Nhung -0.075 -0.132 -0.117 0.090 0.151 Hoang Van Son -0.039 -0.151 -0.136 -0.077 0.222 Nong Duc Phuong -0.062 -0.007 -0.181 0.019 -0.109 Nong Duc Hieu -0.061 -0.138 -0.156 -0.047 0.196 Hoang Van Thang -0.063 -0.115 -0.163 -0.200 -0.051 Hoang Van Duan -0.036 -0.152 -0.115 -0.089 0.196 Hoang Van Bien -0.081 -0.130 -0.155 -0.020 0.089 Nong Duc Hung -0.082 -0.131 -0.170 -0.088 -0.012 Hoang Van Toan -0.036 -0.102 -0.135 -0.172 -0.120 Truong Van Toan -0.084 -0.099 -0.114 -0.083 -0.118 Ha Van Chau -0.103 -0.040 0.003 0.167 -0.180 Nguyen Thi Nga -0.097 -0.058 0.016 0.151 -0.176 Nong Van Hung -0.078 -0.159 -0.017 0.145 0.070 Dong Van Shac -0.096 -0.079 0.150 -0.072 0.060 Duong Van Vo -0.104 -0.049 0.183 -0.097 -0.020 Nguyen Van Hien -0.087 -0.100 0.066 -0.041 0.075 Duong Van Luan -0.100 -0.057 0.126 -0.124 -0.029 Dong Van Bau -0.114 0.027 0.089 0.089 -0.082 Nguyen Van Sy -0.101 -0.029 0.088 0.192 0.085 Hoang Van Tuan -0.105 -0.098 0.103 -0.084 0.027 Hoang Van Anh -0.090 -0.094 0.144 -0.067 0.148 Dong Van Chinh -0.098 -0.094 0.075 -0.191 0.035 Ban Van Cai -0.116 0.091 -0.052 -0.083 -0.024 Trieu Xuan Chi -0.118 0.107 -0.050 -0.074 -0.025 Ban Tien Minh -0.110 0.110 -0.009 0.077 0.036 Ban Van Toan -0.119 0.100 -0.045 -0.067 -0.038 Ban Tien Minh -0.114 0.102 -0.023 0.027 -0.015 Ban Van Toan -0.117 0.085 -0.050 0.033 0.142 Dang Thi Mai -0.124 0.088 -0.044 0.004 -0.004 Ban Van Tang -0.121 0.070 -0.065 -0.050 0.083 Ban Van Bam -0.110 0.094 -0.065 -0.077 -0.058 Ban Van Doan -0.120 0.078 -0.059 0.036 0.126 Ban Van Tinh -0.120 0.074 -0.067 -0.110 -0.031 Chu Minh Thong -0.116 0.092 -0.060 0.074 0.104 Dao Quang Thuan -0.107 0.041 0.074 -0.198 0.069 Nguyen Manh Thao -0.113 0.039 0.076 0.031 0.158 Chu Van Thuong -0.119 0.069 0.059 0.050 0.143 Dao Thanh Luan -0.123 0.086 0.062 -0.028 -0.039 Hoang Van Tung -0.125 0.074 0.081 -0.023 0.037 Chu Ngo Sau -0.126 0.058 0.052 -0.064 -0.030 Hoang Van Hoa -0.118 0.076 0.089 0.087 0.050 Hoang Van Phao -0.118 0.074 0.052 -0.048 -0.025 Ban Tien Vinh -0.114 0.084 0.074 -0.125 0.030 Ban Van Tom -0.117 0.063 0.025 -0.090 -0.033 Ban Van Xuan -0.117 0.052 0.074 0.038 0.136 Nong Bach Dan -0.116 0.060 0.089 0.054 0.143 Duong Van Khin -0.108 0.036 -0.143 0.049 0.116 Dao Van Chuong -0.109 0.029 -0.143 0.054 0.103 Ban Tien Chau -0.106 0.035 -0.145 0.051 0.117 Dao Van Sung -0.107 0.044 -0.161 0.088 0.079 Dao Van Sung -0.107 0.053 -0.155 0.093 0.091 Luong Van Thanh -0.105 0.085 -0.146 0.026 -0.123 Hoanh Van Khinh -0.111 0.071 -0.155 0.016 -0.032 Ban Tien Manh -0.107 0.080 -0.152 0.065 -0.067 Phung Van Binh -0.103 0.054 -0.166 -0.079 -0.076 Phung Van Dang -0.108 0.076 -0.148 -0.022 -0.091 Luong Van Pao -0.102 0.100 -0.127 0.043 -0.118 Linh Thi Giang -0.106 0.073 -0.163 -0.030 -0.088 Hoang Van Binh -0.123 0.058 0.068 -0.055 -0.029 Tran Dinh Quyet -0.120 0.073 0.053 -0.031 -0.024 Trieu Tien Vang -0.124 0.082 0.034 -0.058 -0.034 Ngo Van Toan -0.118 0.091 0.075 -0.008 -0.062 Chu Ngo Khoa -0.123 0.088 0.055 0.014 -0.069 La Hoang Tuan -0.122 0.043 0.044 -0.045 0.111 Ban Van Ngan -0.124 0.082 0.034 -0.058 -0.034 Hoang Van Hung -0.120 0.086 0.091 -0.062 -0.007 Nong Van Toan -0.120 0.087 0.077 -0.065 0.004 Nong Truong An -0.119 0.060 0.045 0.037 0.053 Nong Van Muoi -0.072 -0.101 0.042 0.279 0.026 Dam Van Lam -0.061 -0.180 0.098 -0.011 -0.042 Nong Van Duong -0.085 -0.141 0.015 0.182 0.057 Dam Van Mach -0.080 -0.139 -0.038 0.169 0.046 Nong Thi Tuyet -0.091 -0.119 0.042 0.082 -0.191 Hoang Van Thuc -0.110 -0.062 0.077 0.088 -0.172 Nguyen Huan Chuong -0.086 -0.113 0.034 0.230 -0.062 Nguyen Van Nguyen -0.084 -0.013 0.024 0.138 0.099 Hoang Nguyen Huy -0.095 0.021 0.036 0.029 -0.060 Nong Quoc Tich -0.119 0.052 0.075 -0.082 0.075 Nguyen Van Bich -0.086 -0.137 0.025 0.066 -0.204 Pham Sau -0.045 -0.209 0.079 -0.052 0.072 Pham Van Thanh -0.085 -0.026 0.059 0.170 -0.175 Nong Van Dung -0.075 -0.134 -0.026 0.168 0.064 Dam Van Huan -0.069 -0.093 0.055 0.262 0.056 Dong Van Vanh -0.089 -0.124 0.107 -0.071 0.111 Dong Van Nghinh -0.113 -0.092 0.087 -0.035 -0.084 Hoang Van Tien -0.101 -0.123 0.093 -0.108 -0.063 Duong Van Hai -0.105 -0.111 0.081 -0.066 -0.080 Duong Van Luc -0.088 -0.040 0.172 -0.101 -0.019 Nong Van Sinh -0.104 -0.120 0.081 0.053 0.124 Cao Chu Tan -0.105 -0.114 0.101 -0.099 -0.070 Hoang Van Tien -0.110 -0.090 0.090 -0.021 -0.094 Nguyen Thi Nhuan -0.105 -0.076 0.083 0.076 -0.156 Principal Component Scores Sample SCORE1 SCORE2 SCORE3 SCORE4 SCORE5 Nghe nghiep -8.199 -5.065 -3.420 -2.043 0.493 Trinh van hoa -6.623 -2.263 -2.332 0.459 -1.931 Dan toc -2.279 2.101 -1.786 0.142 -0.055 Thu nhap binh quan -6.080 -1.194 0.273 4.197 -2.698 Dong y voi bang gia 8.827 1.003 2.419 0.549 -1.195 Dien tich dat o -1.608 -0.718 -4.189 -1.314 0.011 Hinh the 1.266 -3.083 -0.215 5.646 7.927 Vi tri -19.733 4.130 8.322 -1.271 1.070 Kich thuoc mat tien 5.883 -0.850 -0.692 -0.513 -0.986 Khoang cach -0.872 6.646 -2.964 -0.630 0.622 Ket cau tang -2.296 -4.009 -1.327 1.232 -1.777 Co so tang 0.072 -2.642 0.358 0.627 -1.972 Tiep can VBPQ 3.764 -1.097 2.764 0.781 -1.560 Gia ONT QD -0.872 6.646 -2.964 -0.630 0.622 Gia ONT TT -0.872 6.646 -2.964 -0.630 0.622 Dien tich dat NN 0.050 -6.916 0.735 -6.735 2.771 Muc dich su dung dat NN 10.247 1.055 2.413 -0.740 0.097 Dich vu Nh nuoc 1.170 -3.498 0.742 2.355 -2.254 Gia SXN QD 10.247 1.055 2.413 -0.740 0.097 Gia SXN TT 10.247 1.055 2.413 -0.740 0.097 [...]... xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn" 1.2 Mục đích Nghiên cứu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 1.3 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn - Nghiên. .. Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu 1.4 Yêu cầu của đề tài: - Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá. .. vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng - Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian - Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất. .. nông thôn , việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: 2 Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất. .. định tại Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng. .. đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục... sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng, ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai [18] 1.4.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai Nếu chúng... đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị, trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ... tùy vào hoàn cảnh Việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt [16] 1.3.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy: - Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở điểm vùng. .. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 1.3.1 Vùng giá đất Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt như đã nêu trên tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng