ẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên, Năm 2012 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, có đất đai Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp Công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước có chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền SDĐ Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ giai đoạn 2006 - 2010 địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ” Mục đích nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền SDĐ địa phương Yêu cầu đề tài - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội SDĐ huyện - Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Kết đấu giá số dự án đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 4.1 Ý nghĩa khoa học Do có chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên có nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh Pháp luật để liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” Nhà nước núp danh nghĩa “dự án” Thực chất vấn đề đem đất Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí điểm sau nhân rộng mô hình đấu giá đất Để công tác đấu giá đất đạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực đấu giá đất cho hợp lý 4.2 Ý nghĩa thực tiễn Thanh Sơn huyện Miền núi tỉnh Phú Thọ, thời gian qua, công tác đấu giá đất triển khai mạnh, nhiên theo nhiều phương thức khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Do cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá qua dự án khác với phương án khác để đề xuất góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách địa phương CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực, kể kinh tế pháp lý, tài sản chia thành loại: bất động sản động sản bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác di dời Đây thuật ngữ rộng tài sản đất trống, đất đai công trình xây dựng dùng cho mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh thương mại Theo Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005, chương XI, điều 174, khoản có nêu: “Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, với thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản hàng rào, cối trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin Như vậy, ta thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Đất đai bất động sản pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường bất động sản Một số nước, nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai) bất động sản (Đất đai tài sản đất) hàng hoá giao dịch thị trường bất động sản Một số nước khác, ví dụ Trung Quốc quy định bất động sản (Đất đai tài sản đất) phép giao dịch thị trường bất động sản, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không mua bán mà chuyển quyền SDĐ Ở nước ta vậy, tất loại bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản có nhiều bất động sản bất động sản hàng hoá Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định Pháp luật xây dựng; b) Quyền SDĐ tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định Pháp luật Đất đai bất động sản theo Pháp luật chế độ sở hữu nước ta, đất đai quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, đất đai hàng hoá Thực chất hàng hoá trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hoá quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế Đó nơi tiến hành hoạt động giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Thị trường bất động sản chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu theo mô hình chung thị trường hàng hoá với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường bất động sản Pháp luật nước quy định nên không đồng Đó phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức thị trường bất động sản đưa người mua người bán bất động sản đến với nhau; Xác định giá cho bất động sản giao dịch; Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường 1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá, giá cao - Đấu giá bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền SDĐ hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định - Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản - Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản Thế giới 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền SDĐ Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền SDĐ Trên thực tế tồn loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận thành bên sở hữu đất bên khác có liên quan (Thường giao dịch thành công thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, hình thành từ kết giao dịch thực tế hoàn thành, mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ưu đãi trường hợp khác Bộ Tài quy định Giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định thường trạng thái tĩnh tương đối, giá đất thị trường trạng thái động 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản định giá đất Định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước Thế giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước phát triển thành luật bất động sản Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất bất động sản đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy Nhà nước, nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất bất động sản nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, cụ thể là: - Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước - Hoạt động định giá đất bất động sản diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết 1.2.2.1 Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động Nhà nước tăng cường sức mạnh việc đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định hình thức thuế lệ phí mà người sở hữu đất bất động sản khác phải nộp theo quy định pháp luật 1.2.2.2 Hoạt động định giá đất bất động sản diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết a) Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá đất bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá loại đất bất động sản thuộc diện phải chịu thuế chịu lệ phí có chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất bất động sản sản tiến hành theo định kỳ năm, năm năm lần tuỳ theo quy định nước, trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích SDĐ bất động sản việc định giá đất bất động sản tiến hành đột xuất theo yêu cầu b) Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản nước phân chia thành số bước nhiều khác nhau, nội dung sản phẩm hoạt động định giá quy định nước tương tự c) Về phương pháp định giá đất bất động sản Tất nước sử dụng phương pháp định giá truyền thống, là: - Phương pháp so sánh: Là sử dụng giá bán bất động sản tương tự giao dịch thị trường (bất động sản so sánh) làm sở để xác định giá cho bất động sản cần định giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường đất đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị công trình gắn liền với đất khấu hao - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận có khả thu tương lai d) Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chế hoạt động quan định giá Nói chung, có mô hình tổ chức định giá: Tổ chức định giá Nhà nước tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu quản lý mặt nhà nước quan định giá Nhà nước - Đối với quan định giá Nhà nước: + Chức năng: Xây dựng giá đất bất động sản; Thực quản lý nhà nước công tác định giá đất bất động sản phạm vi nước; + Cơ chế ban hành giá đất bất động sản định giá theo chu kỳ định giá ban đầu, bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định nước) có hiệu lực pháp luật Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (Một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành Chính phủ đại diện Hiệp hội định giá Trung ương – tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia) Trường hợp đất bất động sản có tham gia định giá tư nhân, kết định giá quan có chênh lệch lớn giá trị mà bên không thương lượng buộc phải đưa để giải quyết, định định cuối có hiệu lực pháp luật - Đối với quan định giá tư nhân: Được hình thành phát triển chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thường xuyên, đa dạng khu vực sở hữu tư nhân đất đai bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển nhiều trường hợp nhằm giải tranh chấp giá trị đất bất động sản bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn [1] 1.2.3 Đấu giá đất số nước Thế giới a) Đấu giá đất Trung Quốc Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" đời năm 1994, thị trường bất động sản thực xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước số năm định việc nộp tiền cho Nhà nước quyền SDĐ người SDĐ gọi xuất nhượng quyền SDĐ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ UBND huyện trở lên để làm nhà phải vào tiêu khống chế phương án giao đất làm nhà hàng năm UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính Phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn Chính Phủ Việc giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng điều kiện khác quan quản lý cấp huyện, thị quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định Chính Phủ, trình báo quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị thực Việc xuất nhượng quyền SDĐ lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí nhà sang trọng, có điều kiện phải thực phương thức đấu giá đấu thầu, điều kiện đấu giá, đấu thầu dùng phương thức thương lượng song phương Tiền SDĐ trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ thương lượng song phương không thấp mức giá thấp Nhà nước Toàn tiền SDĐ phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng sở hạ tầng mở mang đất đai Chính Phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ biện pháp sử dụng cụ thể Việc xuất nhượng quyền SDĐ phương thức đấu giá, đấu thầu thỏa thuận song phương chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) Viện Quốc gia bất động sản chuyên trách cung cấp dịch vụ cho việc phát triển chuẩn hoá thị trường bất động sản Trung Quốc Trung tâm thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động đạo trực tiếp Cục Quản lý đất đai Quốc gia b) Đấu giá đất Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu thực tài sản bảo lãnh, cầm cố hạn, thi hành án theo định án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất thị trường bất động sản bị ảnh hưởng suy thoái kinh tế, nhà chuyên kinh doanh bất động sản nợ án để tập trung giải bất động sản bị ngân hàng cầm cố tiến hành đấu giá Khi án địa phương tịch thu bất động sản cá nhân không toán nợ rao bán tài sản này, số tiền thu tiến hành toán cho khoản nợ c) Đấu giá đất Australia Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân dạng thuê quyền sử dụng Luật pháp bang chế định mối quan hệ chủ sử hữu đất người thuê nhà đất Trong số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo loại nhà đất bất động sản đề quy định bảo vệ quyền lợi người thuê nhà đất bảo đảm quyền chủ đất Các công tác Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực d) Một số nước Nghị viện nước ASEAN - Campuchia: Chỉ cá nhân thể nhân có quốc tịch Khơ-me có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị Xây dựng - Inđônêxia: Khái niệm bất động sản đề cập tới đất tài sản gắn với đất Khung pháp lí bất động sản hệ thống Luật Đất đai số ban hành năm 1960 gọi Luật ruộng đất (BAL) - Singapo: Vai trò Nhà nước giao dịch bất động sản can thiệp qua sách thuế bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng có sách tài tín dụng: kích cầu việc khuyến khích cho vay tiền mua bất động sản qua ngân hàng - Philippin: Phạm vi điều chỉnh luật mua bán bất động sản nhân tố cấu thành thị trường bất động sản; Phân loại bất động sản; Các hợp đồng mua bán bất động sản; Các hoạt động kinh doanh bất động sản Qua tham khảo số nước thấy thể chế trị, pháp luật sách đất đai, chức năng, nhiệm vụ hệ thống tổ chức quản lý đất đai khác nước, khu vực giới, công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất hầu giới coi trọng tổ chức thành hệ thống công cụ có điểm giống để thực nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai chế thị trường bất động sản 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản Việt Nam 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta Ở nước ta, đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường bất động sản nói chung có vấn đề giá đất Có thể chia trình hình thành giá đất phát triển thị trường bất động sản nước ta thành giai đoạn sau đây: a) Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, mua bán, chuyển nhượng đất đai giai đoạn diễn chủ yếu bên người bị áp bức, bóc lột với bên kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán gọi quan hệ bình đẳng, kết mua bán nói nói kết thoả thuận tất bên, điều trái với nguyên tắc thị trường Tuy nhiên, giá đất hình thành giai đoạn b) Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980 Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể cá nhân, sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, loại đất phép mua bán bị hạn chế theo trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai không pháp luật thừa nhận Tuy nhiên thực tế có giao dịch nhà, đất với phạm vi quy mô nhỏ bé, chủ yếu chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát nằm kiểm soát pháp luật c) Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993 Tại điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Để cụ thể hoá điều 19 Hiến pháp, điều điều 17 Luật Đất đai năm 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; chuyển quyền sở hữu nhà để ở, người nhận chuyển nhượng nhà có quyền SDĐ nhà Như vậy, chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận Việt Nam có thị trường đất đai mà có thị trường bất động sản nhà để ở(mặc dù thực tế thị trường ngầm đất đai tồn diễn sôi động hầu hết đô thị) Thị trường bất động sản giai đoạn bị chia cắt: thị trường nhà công trình xây dựng khác gắn liền với đất thị trường hợp pháp, thị trường đất không pháp luật thừa nhận diễn bất hợp pháp 39 định số 3979/QĐ-UB ngày 2/12/2010 với mức giá 2.000.000 đồng từ ô số 1-6 ô 20 ô lại với giá 1.500.000 đồng/m2 Đất đấu giá chia thành 20 lô với diện tích 80,4 - 204 m2/lô Trong số lô đất đem đấu giá, lô số 1-6 ô 20 có vị trí đầu hồi tiếp giáp với mặt đường nên xác định giá khởi điểm cao 284,6 triệu đồng/lô Các lô đất lại có vị trí thuận lợi có giá khởi điểm thấp 120,6 triệu đồng/lô Bước giá quy định 2,84 triệu đồng (tương đương 1% giá khởi điểm) Lệ phí tham gia đấu giá 300.000 đồng/hồ sơ; Số tiền đặt cọc phải nộp để tham dự đấu giá 15 triệu đồng/1 phiếu đăng ký đấu giá (tương đương % giá khởi điểm) Thời gian tổ chức đấu giá thực vào ngày 15/12/2009 Kết phiên đấu giá: Tổng cộng có 47 người tham gia đấu giá; kết có 20 người trúng 20/20 lô đất với diện tích 2620,6/2620,6 m2, cụ thể bảng sau: Bảng Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ thị trấn Thanh Sơn Giá tối TT Diện tích thiểu quy (m2) định lô đất (1000đ/m2) Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh trúng giá giá trúng giá người đấu đấu giá (lượt) (lần) (1000đ/m2) khởi điểm (lần) 119,6 239.200 245.897 1,056 115,5 231.000 231.577 1,005 111,4 222.800 1 222.800 107 214.000 1 214.535 1,005 103 206.000 249.260 1,42 98,7 197.400 218.127 1,21 204 306.000 306.204 166,7 250.050 251.050 1,004 159,1 238.650 1 239.922 1,005 10 151,8 227.700 251.648 1,1 11 144,4 216.600 218.044 1,007 12 136,5 204.750 1 204.750 13 125,9 188.850 2 196.404 1,04 14 114,1 171.150 1 171.150 15 99,2 148.800 148.899 16 87 130.500 130.848 1,002 17 80,4 120.600 1 120.600 40 Giá tối TT Diện tích thiểu quy (m2) định lô đất (1000đ/m2) Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh trúng giá giá trúng giá người đấu đấu giá (lượt) (lần) (1000đ/m2) khởi điểm (lần) 18 92,3 138.450 143.618 1,04 19 261,7 392.550 393.073 1,001 20 142,3 284.600 284.742 1,0005 Cộng 2620,6 4.329.650 47 33 4.443.148 1,026 (Nguồn số liệu thu thập UBND huyện Thanh Sơn) Số tiền tối thiểu (theo giá sàn) 4.329.650 nghìn đồng, số tiền thực tế thu qua đấu giá 4.443.148 nghìn đồng, vượt so với dự kiến 113.498 nghìn đồng Số tiền tính theo giá thị trường 4.762.615 nghìn đồng Qua phiên đấu giá cho thấy việc đấu giá chưa đạt giá trị cao, đạt hiệu thấp so với giá thị trường Nhưng có lô đất cao giá thị trường nhiều 3.3.2 Dự án đấu giá quyền SDĐ khu Đồng Lão xã Thục Luyện Khu đất đem đấu giá có tổng diện tích 1.590 m2 chia thành 13 lô Diện tích 106 - 125 m2/lô Đây khu đất trồng lúa nằm xen kẹt khu dân cư, giá trị sử dụng cho mục đích nông nghiệp thấp Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ UBND huyện Thanh Sơn duyệt định số 2381/QĐ-UBND ngày 26/7/2011 với mức giá 1.000.000 đồng/m2 Kết phiên đấu giá: Tổng số có 25 hộ tham gia đấu giá; có 13 lô đất với diện tích 1590 m2 đấu giá, cụ thể thể bảng 7: Giá sàn dự kiến 1.590.000.000 đồng, giá trúng đấu giá 1.992.918.000 đồng, vượt so với giá sàn 402.918.000 đồng Giá thị trường theo điều tra khoảng 1.749.000.000 đồng Kết phiên đấu giá cho thấy việc đấu giá đất xã Thục Luyện diễn sôi nổi, tỷ lệ người tham gia đấu giá cao, đạt hiệu cao Bảng Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ xã Thục Luyện Giá tối thiểu Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh quy định người đấu đấu trúng giá giá trúng giá (1000đ/lô) giá (lượt) (lần) (1000đ/lô) khởi điểm (lần) TT lô đất Diện tích (m2) 106 106.000 113.300 1,06 113 113.000 130.063 1,15 41 Giá tối thiểu Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh quy định người đấu đấu trúng giá giá trúng giá (1000đ/lô) giá (lượt) (lần) (1000đ/lô) khởi điểm (lần) TT lô đất Diện tích (m2) 121 121.000 3 145.805 1,2 125 125.000 126.250 1,01 125 125.000 131.250 1,05 125 125.000 158.750 1,27 125 125.000 2 143.750 1,15 125 125.000 168.750 1,35 125 125.000 3 172.500 1,38 10 125 125.000 168.750 1,35 11 125 125.000 2 157.500 1,26 12 125 125.000 206.250 1,65 13 125 125.000 170.000 1,36 Cộng 1590 1.590.000 49 30 1.992.918 1,25 (Nguồn số liệu thu thập UBND huyện Thanh Sơn) 4.3.3 Dự án đấu giá quyền SDĐ xã Yên Sơn Tổng diện tích đất đưa đấu giá 1.290 m2 chia thành lô với diện tích 100 m2/ lô với diện tích 150-180 m2/lô Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ UBND huyện Thanh Sơn duyệt định số 4109/QĐ-UB ngày 12/11/2010 với mức giá 700.000 đồng/m2 Kết phiên đấu giá: Các ô đất đấu giá toàn 8/8 với 13 người tham gia, cụ thể thể bảng sau: Bảng Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ xã Yên Sơn Giá tối thiểu Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh trúng giá giá trúng giá quy định người đấu đấu (1000đ/lô) giá (lượt) (lần) (1000đ/lô) khởi điểm (lần) TT lô đất Diện tích (m2) 150 105.000 1 105.000 150 105.000 105.300 1,02 150 105.000 105.150 1,01 150 105.000 1 105.150 1,01 150 105.000 1 105.000 180 126.000 126.540 1,03 42 Giá tối thiểu Số lượt Số vòng Số tiền Mức chênh trúng giá giá trúng giá quy định người đấu đấu (1000đ/lô) giá (lượt) (lần) (1000đ/lô) khởi điểm (lần) TT lô đất Diện tích (m2) 180 126.000 1 126.000 180 126.000 1 126.000 Cộng 840 903.000 13 904.140 1,001 (Nguồn số liệu thu thập UBND huyện Thanh Sơn) Giá sàn đưa 903.000.000 đồng, giá trúng đấu giá 904.140.000 đồng Giá thị trường khoảng 993.300.000 đồng Mức giá phản ánh kết phiên đấu giá chưa đạt hiệu cao, chưa thu hút đông đảo người dân tham gia 4.3.4 Tổng hợp đánh giá dự án đấu giá quyền SDĐ Bảng 9: So sánh kết đấu giá đất xã, thị trấn TT Chỉ tiêu so sánh TT Thanh Sơn Thục Luyện Yên Sơn Mức chênh giá trúng giá khởi điểm (lần) 1,026 1,25 1,001 Mức chênh giá thị trường giá trúng (lần) 1,07 0,87 1,098 (Nguồn số liệu thu thập UBND huyện Thanh Sơn) 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Thanh Sơn Hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ đánh giá hiệu kinh tế, xã hội, môi trường quản lý nhà nước đất đai 3.4.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: Đấu giá quyền SDĐ tạo hội cho địa phương khai thác hợp lý quỹ đất, huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng, phát triển sở hạ tầng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước phát triển sở hạ tầng địa phương Đấu giá quyền SDĐ với nguyên tắc tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền SDĐ Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh kế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng Điểm ta thấy rõ qua số liệu minh chứng thể bảng Trong giai đoạn 2006-2010 từ đấu giá quyền SDĐ ngân sách huyện Thanh Sơn thu 43.775,0 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch so với giá khởi điểm 4.425,0 43 tỷ đồng (tăng 111,0 %) Thực tế qua dự án đấu giá nghiên cứu cho thấy: Tại Thị trấn Thanh Sơn xã Thục Luyện nhu cầu đất người dân tương đối lớn nên thu hút đông lượng người tham gia đấu giá, số lượng lô đất đấu giá nhiều, tạo tính sôi động thị trường, đẩy giá đấu lên cao Đặc biệt xã Thục Luyện, trung bình mức chênh giá trúng giá khởi điểm 1.25 lần, cao với giá thị trường Còn thị trấn Thanh Sơn xã Yên Sơn giá trúng không cao so với giá khởi điểm giá thị trường Tại xã Yên Sơn nhu cầu đất người dân ít, số lượng lô đất đấu giá ít, lượng người tham gia đấu giá ít, chưa tạo tính cạnh tranh nên chênh lệch giá sàn giá đấu chưa cao, chưa đánh giá tổng quan thị trường đấu giá đất Tại vị trí đẹp, lượng người tham gia đấu giá nhiều tạo mức chênh giá giá trúng với giá sàn giá thị trường Hầu hết xã, thị trấn đấu giá hết số lô đất diện tích dự kiến người dân quan tâm đến số vị trí đẹp, vị trí đẹp lượng người tham gia đấu giá cao Trong phiên đấu giá sau cần có biện pháp để thu hút lượng người tham gia đấu giá nhiều Thông qua đấu giá đất giúp cho Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Đặc biệt huy động nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cho địa phương Qua dự án đấu giá đất xã, thị trấn địa bàn huyện phần phản ánh việc điều tra xây dựng giá sàn mang nặng tính hành chính, chưa thu hút người dân tham gia đăng ký - Đối với người SDĐ: Đấu giá quyền SDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, đối tượng tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, họ mua đất với giá xác định Thông qua mua đấu giá, người trúng đấu giá không phí hoa hồng môi giới loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Ngoài người SDĐ thuế chuyển quyền SDĐ Với ưu đấu giá quyền SDĐ bước thu hút ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường nhà đất quy phát triển nguồn vốn cho trình phát triển kinh tế đất nước 3.4.2 Hiệu xã hội Khi đấu giá khu đất phát triển đô thị, khu đất bắt buộc phải quy hoạch đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch huyện Chính khu dân cư có hạ tầng kỹ 44 thuật môi trường cảnh quan tốt nhiều khu dân cư phát triển tự phát Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền SDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng; hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền SDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi thú rừng) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân 3.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Phú Thọ 3.5.1 Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dự công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực 45 + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước + Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép 3.6 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 3.6.1 Phương thức đấu giá a) Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh tham gia Do vậy, lượng người tham gia đấu giá hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng không đủ đơn vị tham gia b) Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao c) Do bất cập vậy, huyện cần điều chỉnh lại phương thức đấu giá đất Đối với đất xây dựng nhà chung cư, cần đấu giá lô thực vòng, với đất cần tiến hành lô nhỏ theo nhiều vòng Qua tham khảo số, nơi thấy có thực đấu giá 01 vòng thành phố Thái Bình, thành phố Phủ Lý (Hà Nam), việc đấu dễ gây tiêu cực thành viên Hội đồng đấu giá người tham gia đấu giá, không đưa lại khả cạnh tranh cao, thường dẫn đến kết thu giá trị trúng đấu giá thấp, không hiệu Ngoài ra, để chống tình trạng thông đồng đấu giá, người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác Tôi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền SDĐ 3.6.2 Giá đấu giá 46 Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lô giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực 3.6.3 Kế hoạch đấu giá quyền SDĐ Huyện cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu SDĐ, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền SDĐ Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết SDĐ đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực 3.6.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất huyện Thanh Sơn chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Phú Thọ thực Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu SDĐ khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) không nên để diện tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá 47 khởi điểm cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá quyền SDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1.1 Công tác đấu giá QSD đất Phú Thọ tiến hành tương đối tốt Huyện xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2006-2010, Huyện tiến hành 15 đấu giá, đấu giá 305 lô đất tương đương 35.075 m2 đất 48 1.2 Đấu giá quyền SDĐ đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn 2006-2010 công tác đấu giá đưa cho ngân sách Huyện Thanh Sơn thu 43.775,0 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch so với giá khởi điểm 4.425,0 tỷ đồng (tăng 111,0 %) - Về mặt xã hội: Các dự án đấu giá quyền SDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Đấu giá quyền SDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ 1.3 Các hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Phú Thọ: Chưa kiểm soát triệt để tương thông thầu, công tác phổ biến thông tin trước phiên đấu giá chưa đạt hiệu cao, sở hạ tầng nhiều khu vực đấu giá chưa đầu tư mức dẫn đến giá đấu chưa cao gây lãng phí quỹ đất Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý SDĐ huyện Thanh Sơn - tỉnh Phú Thọ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn tỉnh Phú Thọ nói chung toàn quốc nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; + Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Kiểm tra rà soát tình hình SDĐ tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích đất sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua 49 - Có chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho đơn vị hoạt động lĩnh vực đất đai nói chung bất động sản nói riêng TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm định giá, Chương trình đào tạo Thẩm định giá giai đoạn 1, Hà Nội Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 50 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội Bộ Tài (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ 14 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 16 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 17 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 18 Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất bất động sản khác, Tập giảng định giá đất, Hà Nội 19 Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản, Hà Nội 20 Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận địa đại, Tập luận văn chữ Hán trường Đại học Đài Loan tháng 6/1999, Hà Nội 21 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng 51 sở pháp lý thị trường quyền SDĐ Việt Nam, Hà Nội 22 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 23 Paul A Samuelson, William D.Nordhaus (2002), Kinh tế học, (Vũ Cương, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần Đình Toàn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội 24 Phòng thống kê huyện Thanh Sơn, Phú Thọ (2010), Niên giám năm 2009 huyện Thanh Sơn, Phú Thọ 25 Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội 26 Quốc hội (2001), Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 30 Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 31 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 32 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội 33 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 34 Nguyễn Văn Bộ, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 35 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 36 UBND huyện Thanh Sơn, Phú Thọ (2002), Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2001 - 2010 huyện Thanh Sơn, Phú Thọ 37 UBND huyện Thanh Sơn, Phú Thọ (2010), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2010 huyện Thanh Sơn, Phú Thọ 38 UBND tỉnh Phú Thọ (2006), Quyết định số: 877/2006/QĐ-UBND, ngày 29/3/2006 việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ, để giao đất, có thu tiền SDĐ cho thuê đất, Phú Thọ 39 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội Các Website 40 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 52 41 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 42 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội bất động sản Việt Nam 43 http://batdongsan.com.vn/ 44 http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ 45 Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Phú Thọ 53 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục Diện tích đất đai huyện Thanh Sơn năm 2010 theo đối tượng sử dụng Phụ lục Diện tích đất đai huyện Thanh Sơn năm 2010 theo đơn vị hành cấp Phụ lục Phân tích tình hình tăng, giảm diện tích đất huyện Thanh Sơn giai đoạn 2005 - 2010 theo mục đích sử dụng Phụ lục Bản đồ hành huyện Thanh Sơn Phụ lục Bản đồ trạng SDĐ huyện Thanh Sơn Phụ lục Bản đồ trạng SDĐ xã Thục Luyện, Yên Sơn thị trấn Thanh Sơn Phụ lục Một số hình ảnh khu đấu giá đất xã, thị trấn [...]... Chính Phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Thanh Sơn để thành lập huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ, huyện Thanh Sơn nằm ở phía Nam tỉnh Phú Thọ và có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp các huyện Tam Nông và Yên Lập tỉnh Phú Thọ - Phía Nam giáp tỉnh Hoà Bình - Phía Tây giáp huyện Tân Sơn tỉnh Phú Thọ - Phía Đông giáp huyện Thanh Thuỷ tỉnh Phú Thọ và tỉnh Hoà Bình Huyện Thanh Sơn có đường Quốc... lý SDĐ của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ; - Tình hình đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2006 – 2010; - Kết quả đấu giá tại 3 dự án điểm; - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ qua các mặt: + Hiệu quả về mặt kinh tế; + Hiệu quả về mặt xã hội; + Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước - Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ 2.4 Phương... đất Quy chế đấu giá này đã thể hiện rõ 4 nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền SDĐ là: + Quỹ đất để tổ chức đấu giá + Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá quyền SDĐ + Thủ tục sau khi đấu giá + Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền SDĐ Nội dung cụ thể của quyết định này được trình bày trong phụ lục 1 Huyện Thanh Sơn cũng như tỉnh Phú Thọ triển khai đấu giá quyền SDĐ từ... chức đấu giá quyền SDĐ một số dự án tại thị trấn Thanh Sơn, xã Thục Luyện và xã Yên Sơn 30 3.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Phú Thọ về đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn hiện tại vẫn dựa chủ yếu vào Quyết định số 877 /2006/ QĐ-UBND ngày 29/3 /2006 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ, để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. .. Không được sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá 7 Đơn vị tổ chức đấu giá và Người tham gia đấu giá 7.1 Đơn vị tổ chức đấu giá: UBND huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ 7.2 Đơn vị thực hiện tổ chức đấu giá - Hội đồng đấu giá quyền SDĐ do UBND huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ thành lập (theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ... giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất và Quyết định số 877 /2006/ QĐ-UBND ngày 29/3 /2006 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ, để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ - Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Phú Thọ được UBND huyện Thanh Sơn thuê thực hiện đấu giá quyền SDĐ theo Nghị định số 17 /2010/ NĐ-CP ngày 04/3 /2010. .. hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá. .. mua hồ sơ dự đấu giá với phòng Tài chính - Kế hoạch theo địa chỉ: Tầng 1 UBND huyện Thanh Sơn, phố Hoàng Sơn, thị trấn Thanh Sơn, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ 11.3 Hồ sơ mời đấu giá gồm: - Thông báo mời đấu giá; - Quy chế đấu giá quyền SDĐ; - Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng; - Mẫu Phiếu đăng ký dự đấu giá; - Mẫu phiếu đấu giá; - Sơ đồ, phụ lục các thông số chi tiết thửa đất đấu giá được duyệt 11.4... giá đất 2.2 Phạm vi nghiên cứu - Đề tài nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn từ năm 2006 đến hết năm 2010 Chúng tôi đi sâu đánh giá 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền SDĐ tại huyện Thanh Sơn là: + Thị trấn Thanh Sơn + Xã Thục Luyện + Xã Yên Sơn 2.3 Nội dung nghiên cứu - Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý SDĐ của huyện. .. quả, tình trạng khai thác, vận chuyển gỗ lậu vẫn còn xảy ra trên địa bàn 3.2 Tình hình đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn Đấu giá quyền SDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của tỉnh Phú Thọ nói chung và huyện Thanh Sơn nói riêng Trong những năm gần đây, trên địa bàn huyện Thanh Sơn đã tổ chức đấu giá nhiều dự án lớn nhỏ tại tất cả các xã, thị trấn Tuy nhiên,