BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN - NGUYỄN VĂN BÌNH ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Mã số: Hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2012 113 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Toàn số liệu sử dụng kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, có nguồn gốc chưa đước dụng để bảo vệ luận văn học vị Mọi giúp đỡ để hoàn thành luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa Tài nguyên môi trường thông tin số liệu sử dụng luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Người viết cam đoan Nguyễn Văn Bình ii 114 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, nhận giúp đỡ thầy cô giáo, phòng ban đơn vị trường Tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc thái Sơn - Giảng viên khoa Tài nguyên Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo kinh nghiệm, giúp đỡ suốt trình nghiên cứu hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Phòng quản lý sau đại học, trung tâm Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hạ Long, lãnh đạo đồng chí cán địa phường xã địa bàn thành phố Hạ Long tận tình giúp đỡ, cung cấp số liệu để hoàn thành luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, người thân, đồng nghiệp quan tâm, động viên suốt trình nghiên cứu hoàn thiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Bình iii 115 MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục từ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình ix MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lí đề tài 1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản 12 1.2.2 Một số quy định kinh doanh bất động sản 15 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 22 1.2.4 Nội dung môi giới bất động sản 22 1.2.5 Vai trò môi giới bất động sản thị trường bất động sản 23 116 iv 1.2.6 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản 23 1.2.7 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 24 1.2.8 Chứng môi giới bất động sản 25 1.2.9 Hợp đồng môi giới bất động sản 26 1.3 SƠ LƯỢC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 26 1.3.1 Sơ lược hoạt động môi giới bất động sản giới 26 1.3.2 Sơ lược hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 31 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 41 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 41 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 41 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 41 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 41 2.3.1 Nội dung 1: Đánh giá sơ lược tình hình thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản 41 2.3.2 Nội dung 2: Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 41 2.3.3 Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 42 2.3.4 Nội dung 4: Những khó khăn, tồn giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 43 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 2.4.1 Phương pháp kế thừa có chọn lọc tài liệu có 43 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp 43 117v 2.4.3 Phương pháp thống kê 44 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 44 2.4.5 Phương pháp so sánh 44 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 3.1 NỘI DUNG 1: SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 45 3.1.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 3.1.2 Sơ lược điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 51 3.1.3 Sơ lược thực trạng sở hạ tầng thành phố Hạ Long 54 3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 56 3.1.5 Sơ lược trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 59 3.2 NỘI DUNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 60 3.2.1 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 60 3.2.2 Thực trạng quản lý thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 63 3.2.3 Tiềm phát triển thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 64 3.3 NỘI DUNG 3: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 66 3.3.1 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long theo loại hình hoạt động 67 3.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo thời gian 79 vi 118 3.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long theo nội dung hợp đồng giao dịch 81 3.3.4 Đánh giá chung tình hình hoạt động hiệu kinh doanh loại hình môi giới bất động sản 88 3.4 NỘI DUNG 4: NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 94 3.4.1 Những khó khăn, tồn hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 94 3.4.2 Một số giải pháp tăng cường quản lí hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 Kết luận 101 Đề nghị 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 vii 119 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tư TP : Thành phố NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định 10 TT : Thông tư 11 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 12 BĐS : Bất động sản 13.HĐND : Hội đồng nhân dân 14 KH : Kế hoạch 15 VT : Vị trí 16 QH : Quy hoạch 17 QLĐĐ : Quản lý đất đai 18 XDCB : Xây dựng viii 120 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 59 Bảng 3.2 Các công ty kinh doanh bất động sản thành phố Hạ Long 68 Bảng 3.3 Danh sách văn phòng môi giới bất động sản không đăng ký giấy phép kinh doanh 73 Bảng 3.4 Danh sách văn phòng môi giới bất động sản có đăng ký giấy phép kinh doanh 74 Bảng 3.5 Danh sách cá nhân môi giới bất động sản 76 Bảng 3.6 Danh sách sàn giao dịch bất động sản thành phố Hạ Long 78 Bảng 3.7 Số lượng loại hình môi giới bất động sản hoạt động có giấy phép kinh doanh TP Hạ Long 79 Bảng 3.8 Đánh giá loại hình môi giới bất động sản theo thời gian 80 Bảng 3.9 Số lượng hợp đồng giao dịch theo thời gian 80 Bảng 3.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng công ty 81 Bảng 3.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng văn phòng 82 Bảng 3.12 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/ tháng cá nhân 85 Bảng 3.13 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng sàn giao dịch bất động sản Hạ Long 86 Bảng 3.14 So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng loai hình môi giới bất động sản 87 Bảng 3.15 Thù lao, hoa hồng công ty môi giới bất động sản 90 Bảng 3.16 Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản Công ty 90 Bảng 3.17: Phí môi giới mua bán, bất động sản văn phòng 91 Bảng 3.18: Phí môi giới thuê, cho thuê BĐS văn phòng 92 ix 121 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Biểu đồ biến động dân số thành phố Hạ Long 52 Hình 3.2 Cơ cấu nhóm đất TP Hạ Long 54 98 từ bên theo pháp luật; tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế thị trường; quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động doanh nghiệp 3.4.2.4 Giải pháp người tham gia giao dịch mua ban, thuê, cho thuê bất động sản Để góp phần lành mạnh hoá hoạt động môi giới số loại hình môi giới giao dịch bất động sản giải pháp quan trọng thái độ người tham gia giao dịch bất động sản Nếu người mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc việc lựa chọn cho nhà môi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu tuân theo quy định pháp luật chắn trường hợp người tham gia giao dịch BĐS bị lừa đảo, tiền oan mua phải khu đất quy hoạch đất mua thuộc quyền sở hữu bất động sản chủ bất động sản… hạn chế nhiều Một số điểm mà người tham gia giao dịch bất động sản cần ý: - Chọn nhà môi giới kinh nghiệm khu vực cần mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản không nhà môi giới lại cú kiến thức tất bất động sản khu vực thành phố - Nói chuyện, đàm phán với nhà môi giới điện thoại trước Nên chọn nhà môi giới tích cực tìm hiểu yêu cầu bất động sản mà cần nắm rõ thông tin sách liên quan đến thị trường đất đai - Chọn nhà môi giới có khả tư vấn nhiều khả dẫn xem bất động sản Họ hiểu biết tình hình trị, văn hoá anh ninh xá hội khu vực nào? Cơ sở hạ tầng, dân cư chủ yếu từ đâu? Làm nghề gì? họ giới thiệu nhà chuyên môn để giúp pháp lý - Đọc kỹ hợp đồng môi giới cách cẩn thận trước ký vào để bạn hiểu biết quyền nghĩa vụ ràng buộc bên 99 - Cần tìm hiểu thoả thuận thự lao môi giới, hoa hồng môi giới với nhà môi giới trước họ xem BĐS Thông thường hoa hồng môi giới lấy từ người mua, thuê bất động sản Hãy xác nhận điều với nhà môi giới Yêu cầu người môi giới cung cấp đầy đủ thông tin bất động sản mà cần quan tâm, đặc biệt thông tin quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, nguồn gốc hình thành đất 3.4.2.5 Giải pháp loại hình môi giới giao dịch bất động sản Để đảm bảo cho hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản nước ta thực theo nguyên tắc chuyên nghiệp, công khai, trung thực tuân thủ pháp luật cần có quy định cụ thể nghiêm ngặt mang tính chất bắt buộc, áp dụng toàn tổ chức, cá nhân và tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản Những quy định tạo sở pháp lý cho hoạt động tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, đồng thời góp phần phát triển vào nghề môi giới bất động sản cách chuyên nghiệp lành mạnh - Cá nhân môi giới bất động sản phải có lực hành vi dân đầy đủ, có chứng hành nghề môi giới bất động sản theo quy định pháp luật không vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp - Tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có người tổ chức có chứng hành nghề môi giới bất động sản theo quy định pháp luật - Người môi giới không bắt buộc phải tốt nghiệp Đại học, họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn - Để cấp chứng chỉ, người môi giới cần phải tốt nghiệp khoá đào tạo dành riêng cho nghề môi giới Nội dung khoá học bao gồm phạm vi rộng kiến thức lĩnh vực môi giới bất động sản, hệ thống sách liên quan đến bất động sản luật liên quan… 100 - Tổ chức cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trước khách hàng thông tin, chất lượng tính hợp pháp bất động sản cung cấp cam kết hợp đồng Phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động dịch vụ kinh doanh môi giới - Tổ chức, cá nhân hoạt động dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản phải thực nghĩa vụ nộp thuế nghĩa vụ tài Nhà Nước, chịu quản lý quan Nhà Nước có thẩm quyền, bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS tham gia hội, hiệp hội BĐS, Hội, hiệp hội BĐS có nhiệm vụ bảo quyền lợi giám sát việc thực quy tắc đạo đức nghề nghiệp hội viên 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận * Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hạ Long - Việc quản lý thị trường BĐS TP Hạ Long nhiều bất cập, hệ thống thông tin bất động sản nói chung cò thiếu tin cậy chưa thống - Quy hoạch sử dụng đất chưa tổng thể, manh mún * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo loại hình môi giới Tại thành phố Hạ Long có tổng số 05 công ty, 30 văn phòng, 32 cá nhân 17 sàn giao dịch BĐS hoạt động * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo thời gian Bình quân/tháng thành phố Hạ Long trước năm 2003 có 102 hợp đồng giao dịch, giai đoạn từ năm 2003 đến 2006 có 148 hợp đồng giao dịch từ năm 2006 đến có 176 hợp đồng giao dịch bất động sản * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch Loại hình mua, bán BĐS tỷ lệ giao dịch thành công trung bình từ 40 60%; Loại hình thuê cho thuê bất động sản tỷ lệ thành công từ 40 - 50%; loại hình môi giới tư vấn thủ tục nhà đất tỷ lệ thành công từ 40 - 75% * Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản thành phố Hạ Long - Thiếu chế giám sát, chế tài xử lý nên khó tránh khỏi rủi ro, thiệt hại cho người mua bất động sản - Một phận không nhỏ người hoạt động môi giới chưa có chứng môi giới bất động sản - Phí môi giới nói chung cao - Người dân chưa có suy nghĩ nhìn đến nghề môi giới bất động sản 102 Đề nghị Đối với UBND thành phố Hạ Long: - Đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố đảm bảo pháp luật - Kiên xử lý trung tâm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản vi phạm qui định Nhà nước như: Không đăng ký kinh doanh, chứng hành nghề… - Nên tuyên truyền sách pháp luật Nhà nước liên quan đến đất đai tận người dân Đối với đơn vị hoạt động môi giới bất động sản: Thực nghiêm quy định Nhà nước việc đăng ký, tổ chức hoạt động Đối với người dân: Nên tìm đến đơn vị, cá nhân môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động có giấy phép kinh doanh 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường bất động sản nước ta”, Hội thảo Khoa học phát triển quản lý thị trường bất động sản - Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), “Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản” (Tài liệu đào tạo) Nguyễn Đình Bồng (2008), “Tổng quan môi giới bất động sản kỹ môi giới bất động sản” (Tài liệu đào tạo) Ngô Đức Cát (2000), “Kinh tế tài nguyên đất”, Nxb Nông nghiệp Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình Thị trường bất động sản” - Nxb Nông nghiệp Trần Kim Chung (2005), “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam - sơ sở lý luận, thực trạng giải pháp” - CIEM 2005 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), “Quản lý đất đai thị trường bất động sản” - Nxb Bản đồ Ngô Xuân Hồng (2001), “Bất động sản nhà đất Hà Nội” - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trần Thế Học (2001), “Quản lý phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Sở Địa thành phố Hồ Chí Minh 10 Trần Thanh Hùng (2006), “Tài liệu tham khảo thị trường bất động sản” Nxb thành phố Hồ Chí Minh 11 Trần Du Lịch (2001), Viện nghiên cứu kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, “Một vài suy nghĩ thị trường bất động sản - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Hà Nội 12 Phạm Sỹ Liêm (2001), “Sách lược tiêu thụ bất động sản - Bài giảng chuyên đề thị trường bất động sản” - Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng Việt Nam 104 13 Nguyễn Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học, “Thị trường bất động sản, thực trạng, nguyên nhân giải pháp”, Trường Đại học kinh tế quốc dân 14 Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Tìm hiểu vai trò số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản địa bàn quận Tây Hồ quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội” - Luận văn Thạc Sỹ - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 15 Hoàng Xuân Phương (2007) “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn” - Viện quy hoạch thiết kế nông nghiệp 16 Đặng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bề vững” - NXB Trẻ 17 Lê Đình Thắng Nguyễn Minh Ngọc (2005), Tạp chí Địa số Nxb Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân 18 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/ND - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 19 Chính phủ, Nghị định số 181/2004/ND - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 2003 20 Chính phủ, Nghị định số 123/2007/ND - CP ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/ND - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 21 Chính phủ, Nghị định số 153/2007/ND - CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 22 Chính phủ, Nghị số 06/2004/ND - CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, 2004 23 Bộ Tài chính, Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 105 24 Bộ Tài chính, Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2004 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27 tháng năm 2004 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/ ND - CP 25 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Đất đai 2003 26 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Xây dựng 2003 27 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Nhà 2005 28 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Doanh nghiệp 2005 29 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 30 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật đầu tư 2005 31 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật Dân 2005 32 Nxb Chính trị Quốc gia, Luật thương mại 2005 33 Nxb Đà Nẵng 2002, Từ điển tiếng Việt - Viện ngôn ngữ 34 Viện nghiên cứu phổ biến tri thức bách khoa Hà Nội 1998, Đại từ điển kinh tế thị trường 35 Trần Du Lịch (2001), Viện nghiên cứu kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, “Một vài suy nghĩ thị trường bất động sản - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Hà Nội 36 UBND thành phố Hạ Long, Trung tâm dân số - Kế hoạch hóa gia đình thành phố Hạ Long 37 UBND thành phố Hạ Long “Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thành phố Hạ Long 2011 - 2020” 38 Website UBND tỉnh Quảng Ninh: www.quangninh.gov.vn 106 PHỤ LỤC 107 Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN TẠI CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên văn phòng: Địa chỉ: Tên giám đốc: Số định, ngày/ tháng/ năm thành lập: Thời gian từ lúc anh bắt đầu làm nghề môi giới nay: ………… (năm) Trình độ chuyên môn: ……… Thạc sĩ; …… Đại học; ………… Cao đẳng Chuyên ngành đào tạo: ………QLĐĐ; …… Kinh tế; Anh (chị) có chứng môi giới BĐS chưa: …… có rồi; ……… chưa có Văn phòng có người: …; người có chứng MGBĐ… 10 Số vụ môi giới BĐS năm 2009 là: ……………………………(vụ) Bao nhiêu vụ thành công: …………… ; tỷ lệ thành công: ……………… (vụ) 11 Trung bình năm có vụ môi giới thành công: ………… (vụ) 12 Phí môi giới BĐS là: …………………… (%) 13 Hàng năm văn phòng đóng thuế cho nhà nước là: …………… (triệu VNĐ) 14 Anh (chị) có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không: … có …… …không; 15 Anh (chị) có thường xuyên cập nhập văn hướng dẫn không: ……có; ……… không 16 Các văn pháp luật liên quan đến môi giới BĐS đầy đủ chưa, hợp lý chưa, hợp lý chưa? ……………… Đầy đủ rồi; ………… Chưa đầy đủ 17 Là người cấp phép môi giới BĐS, anh (chị) có đề xuất để kiểm soát tình trạng “cò đất” hoạt động tự gây ổn định thị trường BĐS không? - - - Người điều tra 108 Phụ lục 02 PHIẾU PHỎNG VẤN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên người vấn: Địa chỉ: Ngày vấn: Số lượng: Công ty, văn phòng (trung tâm), cá nhân Tên: Công ty, văn phòng (trung tâm), cá nhân (có thể nói rõ Phường nào, xã nào) Tên: Giám đốc Công ty, văn phòng (trung tâm), cá nhân Năm thành lập (hoặc bắt đầu hoạt động từ nào?) Phạm vi hoạt động: Thành phố, tỉnh, liên tỉnh ? Số vụ môi giới thành công tổng số vụ (khoảng %) Mức thu phí dịch vụ % Hoa hồng % Các Công ty, văn phòng (trung tâm) đăng ký kinh doanh (hoặc không đăng ký kinh doanh) có đóng thuế cho nhà nước không? Mức đóng thuế bao nhiêu? 10.Cá nhân điển hình (nổi tiếng) hoạt động môi giới BĐS địa bàn thành phố Hạ Long (tên, địa chỉ, số điện thoại, …) 11.Cách thức hoạt động các: Công ty, văn phòng (trung tâm) cá nhân nào? Người vấn 109 Phụ lục 03 PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên người điều tra: Ngày điều tra: Tên loại hình môi giới bất động sản Công ty: Trung tâm: Văn phòng: Sàn giao dịch: Tư nhân: Địa trụ sở làm việc: Số điện thoại, fax: Thời điểm thành lập: Cơ cấu tổ chức nhân sự: Giám đốc Chuyên viên môi giới Nhân viên kế toán Chuyên viên tư vấn pháp lý Nhân viên kinh doanh Chuyên ngành đào tạo cán bộ, nhân viên CƠ CẤU TỔ CHỨC Giám đốc Nhân viên kế toán Chuyên viên môi giới Thành viên khác Phạm vi hoạt động Trong phạm vi thành phố: Trên toàn tỉnh: Liên tỉnh: CHUYÊN NGÀNH ĐÀO TẠO 110 Đối tượng phục vụ Người nước: Người nước ngoài: Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản: Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán BĐS Môi giới thuê, cho thuê BĐS Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá BĐS Tư vấn vay vốn ngân hàng Tư vấn thủ tục nhà đất Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới BĐS Cung cấp vật liệu xây dựng Tư vấn đầu tư nước Lĩnh vực khác 10 Những loại hình bất động sản môi giới Nhà riêng biệt Văn phòng Nhà chung cư Cửa hàng Nhà trọ Kho bãi Biệt thự Đất đai Loại hình khác 11 Các khoản phí, lệ phí môi giới bất động sản Phí môi giới mua bán bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản……………………………………… Thù lao môi giới mua bất động sản: …………………………………… Hoa hồng môi giới mua bất động sản:…………………………………… Hoa hồng môi giới bán bất động sản:…………………………………… Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản: Thù lao môi giới thuê bất động sản……………………………………… Thù lao môi giới cho thuê bất động sản: ………………………………… Hoa hồng môi giới thuê bất động sản:…………………………………… Hoa hồng môi giới cho thuê bất động sản:……………………………… 111 Phí tư vấn loại phí khác: Tư vấn, thực sửa chữa nhà cửa Tư vấn hỗ trợ vay vốn ngân hàng Tư vấn thực thủ tục nhà đất Tư vấn đầu tư dự án Tư vấn đầu tư nước Lĩnh vực khác 12 Hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng internet Quảng cáp truyền hình Quảng cáo báo, tạp chí Quảng cáo trụ sở làm việc Quảng cáo lưu động (phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác 13 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản loại hình môi giới Thời điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: Thời điểm sau năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: Thời điểm sau Việt Nam gia nhập WTO Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: 112 Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: 14 Thu nhập/ tháng Giám đốc Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chuyên viên môi giới Thành viên khác 15 Thuế đóng hàng năm 16 Khó khăn lớn gì? a, Chính sách nhà nước b, Cơ chế thị trường 17 Theo ông, (bà) thị trường biến động nhiều khu vực nào? 18 Để thành công lĩnh vực người môi giới cần gi? 19 Đối tượng phục vụ công ty ai? a, Người dân Tổ chức b, Doanh nghiệp Tất có nhu cầu Người điều tra [...]... phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản - Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ ra được những... vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản - Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. .. bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, ... qua đào tạo về môi giới bất động sản 3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 4 Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản 1.2.2.10 Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản - Cơ quan... tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản 1.2.9 Hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây: 1 Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; ... địa bàn thành phố Hạ Long một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo đúng pháp luật, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản 3 tạo điều... động mạnh mẽ đến mọi sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò của các trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động sản, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này và tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành. .. quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại - Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; 24 b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản 1.2.6.2.2 Tổ chức, cá... nhân môi giới bất động sản: - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi... xác, khách quan, trung thực - Khái quát được tình hình hoạt động môi giới và bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long - Tổng hợp, đánh giá khách quan các loại hình môi giới giao dịch bất động sản đối với thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu từ đó đề xuất các giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long 4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học của