Mở đầu Đầu tư hoạt động chủ yếu, thường xuyên định đến phát triển khả tăng trưởng doanh nghiệp Hoạt động đầu tư tập trung qua việc thực dự án đầu tư Các dự án đầu tư hiệu đem lại lợi ích mang tính dài hạn cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt đáp ứng thay đổi khốc liệt thị trường Các dự án đầu tư có định đầu tư hay không điều phụ thuộc nhiều vào vào yếu tố Thứ yếu tố sách kinh tế, sở luật pháp và sách kinh tế nhà nước tạo sân chơi bình đẳng cho tất doanh nghiệp Thứ hai yếu tố thị trường cạnh tranh, muốn tồn phát triển sản phẩm, dịch vụ doanh nghiệp phải đáp ứng nhu cầu thị trường Thứ ba yếu tố chi phí tài chính, thay đổi lãi suất sách thuế ảnh hưởng lớn đến cấu vốn dự tính vốn doanh nghiệp Một yếu tố khác có tác động lớn yếu tố thứ tư tiến khoa học-kỹ thuật Yếu tố ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu hao tài sản cố định Yếu tố thứ năm quan trọng khả tài doanh nghiệp hiệu tài dự án Yếu tố thứ năm xem quan trọng việc phân tích tài dự án có ảnh hưởng quan trọng đến định đầu tư Hiện nước ta trình công nghiệp hoá - đại hoá Thì dự án đầu tư xây dựng quan trọng tạo dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị đại Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu kinh tế quan trọng, nên em chọn đề tài phân tích tài dự án đầu tư xây dựng nhằm phân tích thực trạng phân tích tài dự án đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện cho việc phân tích, tránh thất thoát dự báo để góp phần giúp chủ đầu tư hay nhà nước đưa định đầu tư hợp lý Được thực tập Ban quản lý dự án thuộc Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 25 điều kiện tốt để em hoàn thành đề tài Với việc sâu nghiên cứu phân tích hiệu đầu tư dự án Trung tâm thương mại Đền Lừ thuộc phường Hoàng Văn Thụquận Hoàng Mai-Hà Nội Em nghiên cứu thực trạng phân tích tài dự án công ty, trình bày giải pháp thực kiến nghị cho công tác phân tích tài dự án công ty Chương I Cơ sở lý luận chung phân tích tài dự án Khái niệm dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng 1.1 khái niệm dự án đầu tư Theo giáo trình Tài doanh nghiệp trường KTQD Hà Nội nhà xuất thống kê dự án đầu tư định nghĩa sau: “Dự án đầu tư tập hợp hoạt động kinh tế đặc thù với mục tiêu, phương pháp phương tiện cụ thể để đạt tới trạng thái mong muốn Nội dung dự án đầu tư thể luận chứng kinh tế – kỹ thuật, văn phản ánh trung thực, xác kết nghiên cứu thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật môi trường pháp lý, tình hình tài ” Hoạt động đầu tư doanh nghiệp đa dạng: Đầu tư tài sản cố định; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài Các dạng đầu tư phụ thuộc vào khả doanh nghiệp 1.2 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất động sản) Dự án đầu tư bất động sản tổng thể hoạt động dự kiến với nguồn lực chi phí cần thiết bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian địa điểm xác định nhằm tạo kết cụ thể để thực mục tiêu kinh tế – xã hội định CÁC GIAI ĐOẠN CỦA QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ:  Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Lập Dự án đầu tư xây dựng, định đầu tư Trong giai đoạn Chủ đầu tư hỗ trợ đơn vị tư vấn phối hợp hoàn thiện Dự án đầu tư xây dựng, hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án định đầu tư  Giai đoạn thực đầu tư: Chính thức thành lập Ban quản lý dự án theo Nghị định 18/2003 quy chế quản lý chất lượng công trình Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm hoàn toàn chất lượng công trình a) Giai đoạn 1: (Tổ chức thiết kế chuẩn bị thực dự án) - Tổ chức giới thiệu liên hệ với tổ chức cá nhân có nhu cầu mua nhà, thuê văn phòng làm việc có phương án huy động vốn đầu tư cụ thể - Thiết kế kỹ thuật thi công công trình - Thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công - Tổ chức phân chia gói thầu đấu thầu hạng mục thi công - Lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát thi công - Chuẩn bị khởi công công trình b) Giai đoạn 2: Thi công công trình - Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu nêu hợp đồng giao nhận thầu xây dựng, quy trình phương án tự kiểm tra chất lượng doanh nghiệp xây dựng - Kiểm tra phù hợp thiết bị thi công nhân lực doanh nghiệp xây dựng lựa chọn với hồ sơ dự thầu - Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng trường thông qua chứng chất lượng nơi sản xuất kết thí nghiệm phòng thí nghiệm hợp chuẩn thực - Kiểm tra thiết bị thi công, biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động - Kiểm tra, kiểm định chất lượng, khối lượng, tiến độ thi công sản phẩm xây dựng Chủ trì phối hợp với bên liên quan giải vướng mắc phát sinh thi công Chủ trì phối hợp với bên liên quan tiến hành nghiệm thu phần việc, kết cấu che khuất, hạng mục, giai đoạn thi công toàn công trình  Kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác: Nghiệm thu bàn giao công trình cho hộ dân đăng ký mua nhà, tổ chức quản lý công trình theo quy định nhà nước quản lý chung cư, quản lý văn phòng Vai trò yêu cầu việc phân tích tài dự án đầu tư 2.1 Vai trò phân tích tài dự án đầu tư Hầu hết dự án đầu tư hiệu mặt kinh tế đặt lên hàng đầu đâu có hiệu cao nhà đầu tư hướng tới Do phân tích tài dự án nội dung quan trọng trình soạn thảo dự án, mục đích phân tích tài dự án nhằm đánh giá tính khả thi dự án măt tài thông qua việc xem xét: thứ xem xét nhu cầu cung ứng nguồn lực vốn quy mô đảm bảo thời điểm cần huy động để thực có hiệu dự án đầu tư, phải xác định rõ quy mô đầu tư, cấu loại vốn nguồn huy động; thứ hai xem xét tình hình, kết hiệu hoạt động dự án phương diện hạch toán kinh tế đơn vị thực dự án Cần xem xét chi phí thực từ soạn thảo dự án kết thúc dự án đưa dự án vào sử dụng, xem xét lợi ích mà đơn vị thực dự án thu đựơc thực dự án Kết của trình phân tích để chủ đầu tư định có nên đầu tư hay không? Hiệu cao thu hút nhà đầu tư mối quan tâm chủ yếu họ mang lại lợi nhuận 2.2 Yêu cầu việc phân tích tài dự án đầu tư Yêu cầu việc thẩm định dự án đầu tư bao gồm: - Nắm vững chủ trương, sách phát triển kinh tế Nhà nước, ngành địa phương quy chế quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây dựng Nhà nước - Nắm tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tài doanh nghiệp, mối quan hệ làm ăn doanh nghiệp - Nắm bắt tình hình kinh tế, trị, xã hội giới, khu vực, nước có liên quan đến việc thực dự án - Nghiên cứu kiểm tra cách khách quan, khoa học toàn diện nội dung dự án tình hình sử dụng vốn, có phối hợp quan chuyên môn chuyên gia để đưa nhận xét kết luận, kiến nghị xác 3.Những điểm lưu ý tiến hành phân tích tài dự án đầu tư 3.1.Giá trị thời gian tiền Trong trình phân tích tài dự án, để tổng hợp khoản chi phí có liên quan đến việc thực dự án lợi ích thu từ dự án phải sử dụng đơn vị tiền tệ Tất khoản chi phí thu nhập xảy thời điểm khác Tiền chịu ảnh hưởng yếu tố:lạm phát, yếu tố ngẫu nhiên thuộc tính vận động khả sinh lợi của đồng tiền có giá trị theo thời gian, nên so sánh tổng hợp tính tiêu bình quân khoản tiền phát sinh khoảng thời gian khác cần phải tính chuyển chúng mặt thời gian thông qua việc sử dụng tỉ suất “r” Mặt thời đoạn (đầu thời kỳ phân tích, cuối thời kỳ phân tích năm,một quý, tháng) Việc lựa chọn năm, quý, tháng thời kỳ phân tích cần vào trường hợp cụ thể vừa đơn giản việc tính toán, vừa đảm bảo tính so sánh theo mặt thời gian khoản tiền đưa so sánh, tổng hợp Có thể quy ước gọi năm đầu thời kỳ phân tích năm sau tương lai so với năm đầu Nếu gọi năm cuối thời kỳ phân tích tương lai năm trước năm cuối so với năm cuối Nếu xét quan hệ hai năm thời kỳ phân tích quy ước năm trước năm sau tương lai so với năm trước Như vậy, tương quan tương lai tương đối Công thức tính chuyển cac khoản phát sinh thời đoạn thời kỳ phân tích mặt thời gian tương lai đầu thời kỳ phân tích hoạc cuối thời kỳ phân tích sau: FV=PV(1+r)n (1) Và PV = FV (1 + r) n (2) Trong đó: (1+r)n hệ số tính kép hệ số tương lai hoá giá trị tiền tệ dùng để chuyển khoản tiền từ giá trị mặt thời gian mặt thời gian tương lai (1 + r) n hệ số chiết khấu hệ số hoá giá trị tiền tệ để tính chuyển khoản tiền từ giá trị mặt thời gian tương lai mặt thời gian n: Số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuyển r: Tỷ suất tính kép công thức (1) tỷ suất chiết khấu công thức (2) hay gọi chung tỷ suất sử dụng để tính chuyển Nó luôn hiểu lãi suất ghép (nếu ghi chú) Trong trường hợp tỷ suất có thay đổi thời kỳ phân tích, công thức (1) (2) chuyển thành sau: n FV=PV ∏ (1 + ri ) i =1 PV= FV n ∏(1 + r ) i i =1 - Trong trường hợp tính chuyển khoản tiền phát sinh thời đoạn thời kỳ phân tích mặt thời gian tương lai: Nếu khoản tiền(A1, An) phát sinh vào đầu thời đoạn thời kỳ phân tích: n FV= A1(1+r) + A2(1+r) n-1 + + An(1+r) = 10 n ∑ A (1 + r ) i =1 i n −i +1 - Trong năm gần luật đất đai, khuyến khích đầu tư ban hành nhiều thiếu sót Những quy định cụ thể phủ việc giao đất thuê đất thiếu yếu tố thời gian - Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời dự án Những quy hoạch đất đai liên quan đến vùng kinh tế, vùng dân cư, hay công trình giao thông lại thường xuyên bị thay đổi, gây tâm lý bất ổn cho doanh nghiệp, khiến họ không yên tâm để đầu tư vốn kinh doanh Và có thay đổi quy hoạch đất đai hay chế độ thu phí thuê đất rủi ro lại thuộc phía Ngân hàng doanh nghiệp Chính trình phân tích tài dự án cán Ban QLDA thường nhiều thời gian cho vấn đề - Công tác quản lý Nhà nước chấp hành pháp lệnh kế toán thống kê doanh nghiệp ( đặc biệt doanh nghiệp quốc doanh ) chưa quan tâm mức Trong công ty kiểm toán VACO đời, phạm vi hoạt động hẹp số lượng công ty kiểm toán độc lập mà chủ yếu thành phố HCM Với đặc điểm hoạt động kế toán doanh nghiệp cán thẩm định khó khăn việc lấy số liệu để tính toán tiêu hai chế độ kế toán cũ dựa nguyên tắc song lại có điểm khác Điều có ảnh hưởng tiêu cực tới trình thẩm định dự án 65 Tóm lại: Ngoài nguyên nhân tồn trình thẩm định dự án đầu tư bị ảnh hưởng nhiều nguyên nhân khác ( khuôn khổ báo cáo chuyên đề thực tập có giới hạn số lượng em không trình bày hết ) Vậy việc tìm biện pháp khắc phục hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng phân tích tài dự án đầu tư đòi hỏi cấp bách Những biện pháp nâng cao chất lượng phân tích tài dự án đầu tư Qua phân tích thực tế đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư Ngân hàng công thương Hai Bà Trưng ta thấy Ngân hàng cố gắng để thực công tác phân tích tài tốt góp phần khắc phục tồn hoạt động Đầu tư Công ty Tuy nhiên điều kiện kinh tế giai đoạn chuyển tiếp, chế độ sách chưa đồng bộ, nhiều điều chưa hợp lý thay đổi yêu cầu đòi hỏi phải có biện pháp tích cực cụ thể nhằm nâng cao vai trò hiệu hoạt động thẩm định dự án có phân tích tài Công ty yêu cầu cần thiết Bằng hiểu biết học hỏi thân với mong muốn Công ty giải khắc phục tồn em xin trình bày số đề suất sau: 4.1 Về phía nhà nước quan hữu quan 66 Như biết hệ thống sách nhà nước có ảnh hưởng đến tất lĩnh vực đời sống xã hội như: Kinh tế, trị, văn hoá Bất kỳ thay đổi sách Nhà nước tác động đến toàn xã hội, trình phân tích tài dự án đầu tư trường hợp ngoại lệ Dưới ta xem xét số vấn đề cộm a Xây dựng sân chơi đồng ổn định Để thúc đẩy kinh tế phát triển, nhu cầu vốn đầu tư Việt Nam lớn, đầu tư cho dự án phát triển sở hạ tầng lẫn đầu tư cho dự án khác Thông thường dựa án đầu tư cho sở hạ tầng nhà nước khuyến khích hỗ trợ vốn Thế dự án khác ? nguồn vốn đầu tư phải tìm đâu ? Câu trả lời là: Nguồn vốn tự có, vay viện trợ nguồn vốn vay Các dự án phần nhiều thuộc khu vực tư nhân Nhưng thực tế đầu tư vào khu vực gặp nhiều khó khăn, nhiều quy định quy chế Việc có nhiều quy định quy chế dẫn đến việc đưa xuống địa phương thực bị sai lệch nhiều hay bị quan chức địa phương tuỳ tiện áp dụng Nó tạo tệ nạn tham nhũng, sách nhiễu gây cản trở nhiều đến việc đầu tư tư nhân hay Nhà nước, nước hay nước Bệnh quan liêu giấy tờ thủ tục hành không “ ác mộng “ nhà đầu tư làm nản lòng nhà đầu tư, 67 không loại trừ ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án có phân tích tài dự án Bởi quy định, điều khoản mập mờ làm cho cán tín dụng khó khăn việc đánh giá tính pháp lý hồ sơ xin vay Nạn tham nhũng, ô dù tạo chứng thực không với thực tế Do thẩm định dự án đầu tư cán tín dụng đưa định sai lầm nhìn vào dấu son chữ ký xác nhận Bên cạnh đó, phủ công bố đối sử bình đẳng tất thành phần kinh tế, lại có hàng loạt quy chế rắc rối đưa nhằm đặt doanh nghiệp quốc doanh vào vị trí thuận lợi so với thành phần kinh tế khác Trong việc dù vay tiền hay xin giấy phép kinh doanh, xuất nhập khẩu, hay thuế doanh nghiệp quốc doanh thường ưu đãi so với doanh nghiệp tư nhân Như sách Nhà nước tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp nhà nước Chính doanh nghiệp quốc doanh cảm thấy lợi họ không cần thiết phải nỗ lực hoạt động kinh doanh Môi trường kinh doanh không bình đẳng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thẩm định dự án Nó tạo tâm lý thiên vị doanh nghiệp quốc doanh cán tín dụng Họ thường 68 muốn duyệt vay cho doanh nghiệp quốc doanh doanh nghiệp tư nhân, lẽ doanh nghiệp nhà nước làm ăn thua lỗ có khả Ngân sách cấp bù hay định Ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi Như cách gián tiếp trình thẩm định cán tín dụng bỏ qua dự án có khả sinh lời cao doanh nghiệp tư nhân xin vay Vì nói nguồn vốn nước bị sử dụng lãng phí Để cải thiện tình hình Nhà nước cần xem xét lại quy chế, sách cho hợp lý, nhằm tạo môi trường kinh doanh ổn định, tạo “ sân chơi đồng ” Có cạnh tranh nước lành mạnh, tạo thúc đẩy phát triển xã hội, sản xuất tăng lên, chất lượng hàng hoá nâng cao, giá thành hạ, cạnh tranh với hàng hoá nước, hiệu sử dụng vốn cao Mặt khác việc tạo “một sân chơi đồng nhất” Nhà nước cần phải xây dựng chế, sách ổn định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có hoạt động, thu hút vốn đầu tư từ nước vào Để Nhà nước quy chế, sách, luật đầu tư hôm có hiệu lực vào ngày mai, năm sau lâu b khắc phục thiếu sót luật đất đai Đất đai thuộc quyền sở hữu Nhà nước, tổ chức kinh tế cá nhân có quyền sử dụng đất quyền sở hữu Với diện tích đất đai nhỏ hẹp, dân số lớn nên quyền sử dụng 69 đất đai Việt Nam có giá trị Việc sử dụng đất đai có hiệu hay không trở nên quan trọng kinh tế Hiện việc đầu tư chiều sâu, hầu hết dự án đầu tư trung dài hạn sử dụng đất đai để mở rộng quy mô sản xuất, xây dựng Mặt khác nước ta cần có đất để xây dựng, mở rộng, cải tạo sở hạ tầng Cho nên việc sử dụng đất đai cho có hiệu trở nên phức tạp Chính luật đất đai có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư Trên thực tế doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế sử dụng đất Nhưng để có quyền sử dụng đất đai, thông thường dự án phải thông qua chế phức tạp, phải qua nhiều cấp xét duyệt nhiều thủ tục, qua nhiều bước trung gian Rõ ràng với quy định rắc rối chủ đầu tư phải tiêu hao nhiều thời gian tiền công sức Đương nhiên thẩm định dự án có liên quan tới quyền sử dụng đất đai, tính phức tạp nên cán thẩm định phải nhiều thời gian rà soát thật kỹ Vì làm chậm tiến độ thẩm định dự án Bên cạnh tính phức tạp quy định, thủ tục thời gian sử dụng đất đai nhiều vấn đề vướng mắc Luật đất đai phần khắc phục tranh cãi quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đai làm tài sản chấp cần phải làm rõ thêm thời hạn sử dụng đất Luật không quy định thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, đô thị 70 thương mại mà lại chuyển phần sang văn thực Vì định cho thuê đất cấp có thẩm quyền nộp cho Ngân hàng có đưa thời hạn cho thuê đất lại kèm với câu “ Trong thời gian thuê đất, Nhà nước Tỉnh, Thành phố có nhu cầu sử dụng diện tích đơn vị phải chấp nhận chuyển nơi khác ” Điều có nghĩa lúc hoạt động dự án bị đe doạ, tình trạng quy hoạch đô thị bị thay đổi Một có điều xảy dự án coi bị thất bại, cán thẩm định không khỏi ngần ngại xem xét để đưa kết luận đầu tư bảo đảm chắn pháp luật Để khắc phục tình trạng nhằm khuyến khích đầu tư, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu thẩm định dự án, Nhà nước cần bổ sung thêm số điều luật cần thiết thời gian cho thuê đất, quyền lợi nghĩa vụ bên, giảm bớt thủ tục phiền hà, xoá bỏ quy định chồng chéo, xây dựng cứ, phương pháp định giá thuê đất, xây dựng quy hoạch tổng thể đất đai thời gian dài c Thiết lập hệ thống kế toán thực có hiệu Công tác kế toán Việt Nam lộn xộn khu vực quốc doanh Hiện số doanh nghiệp Nhà nước, số doanh nghiệp tư nhân làm ăn lớn có liên quan đến xuất nhập có hoạt động kế toán nghiêm túc, chấp hành quy 71 định nhà nước Còn lại hầu hết doanh nghiệp làm kế toán sơ sài tuỳ tiện chủ yếu theo hình thức ghi sổ Do việc đánh giá tình hình tài đơn vị khó khăn Đấy chưa kể đến tình trạng “sổ ma”, doanh nghiệp có nhiều sổ kế toán: Một gốc phản ánh tình hình kinh doanh thực tế, để chuyên dùng để đối phó với quan thuế vụ ( thường thu nhập tính thấp bị lỗ ), dùng để đối phó với việc kiểm tra Ngân hàng cho vay vốn ( Thường làm ăn có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn .) Trước tình hình đó, trình thẩm định dự án cán thẩm định nhiều thời gian, công sức để kiểm tra lại số liệu đơn vị sổ kế toán, đối chiếu với chứng từ gốc Có tiêu tính có ý nghĩa phản ánh trung thực khả kinh doanh đơn vị Như để nâng cao hiệu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư Công ty, để số tính xác thực phải nâng cao chất lượng công tác kế toán Muốn Nhà nước cần có quy định hình thức sử phạt đơn vị không thực hay vị phạm chế độ kế toán để số liệu kế toán trung thực đầy đủ Ngoài cần tra, kiểm tra sổ sách, chứng từ kế toán nhằm phát doanh nghiệp vi phạm để xử lý kịp thời Làm công tác kế toán hoàn thiện, số kế toán xác đáng tin cậy 72 Và cán tín dụng dễ dàng tính toán tiêu trình phân tích tài dự án xác thực 4.2 Về phía Công ty Đầu tư Phát triển nhà HN số 25 a Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin thẩm định dự án đầu tư Khi kinh tế phát triển, mâu thuẫn ngày phát sinh hoạt động thẩm định dự án đòi hỏi ngày phải hoàn thiện Hiệu hoạt động dự án đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào độ xác thông tin Cho nên nâng cao chất lượng thông tin đòi hỏi khách quan cấp bách Nhưng phải làm để nâng cao chất lượng thông tin ? Chúng ta biết thông tin xác kiểm tra từ nhiều nguồn Do vấn đề đặt cần phải giải trước mắt tránh sử dụng thông tin phiến diện, mang tính chiều, nghĩa liệu, thông tin doanh nghiệp cung cấp cán thẩm định cần phải triệt để khai thác từ nhiều nguồn b Tiến hành thu thập thông tin từ nguồn bên - Thông tin tình hình toán doanh nghiệp - Các số liệu bảng tổng kết tài sản, dự trù thu chi tiền mặt năm tới, doanh thu, lợi nhuận, dự kiến đầy đủ chi phí cho mở rộng SXKD, bảng giá máy móc mới, danh sách chủ nợ, nợ theo thứ tự thời gian Nếu bảng TKTS số liệu kinh 73 doanh lạc hậu từ tháng trở lên phải yêu cầu cung cấp số liệu kỳ cập nhật - Sử dụng thông tin từ việc điều tra trực tiếp đơn vị có liên quan - Kiểm tra khách hàng Công ty để xem sản phẩm Công ty có đủ độ tin cậy không, phương thức toán mà Công ty sử dụng - Điều tra bạn hàng Công ty để xem xét quan hệ toán khả tận dụng vốn giúp Công ty tiêu thụ sản phẩm xây dựng, tìm kiếm người thuê dài hạn Đây nguồn thông tin có vai trò quan trọng việc xác định hiệu dự án Công ty phải nắm thông tin từ tiêu thụ sản phẩm Công ty để đánh giá hiệu thực dự án - Các chuyên gia kỹ thuật cung cấp thông số kỹ thuật chuẩn xác máy móc thiết bị - Cán thẩm định tham gia tham khảo thêm tài liệu chủ trương sách Nhà nước báo cáo thống kê có liên quan đến dự án Trên thực tế thu thập thông tin từ nguồn bên đòi hỏi nhiều thời gian nên phương pháp sử dụng, hạn chế nhiều khả kiểm tra độ xác thông tin Do không số liệu dùng làm phân tích tài dự án sai lệch, giảm chất lượng công tác phân tích tài dự 74 án Cho nên để nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư Ngân hàng công việc thu thập thông tin từ nguồn bên cần thiết, đảm bảo tính khách quan xác số liệu Tóm lại: Thông tin vấn đề quan trọng sống hiệu phân tích tài dự án đầu tư thời đại Nâng cao chất lượng phân tích tài dự án tách rời việc nâng cao chất lượng thông tin, để độ xác số liệu sử dụng tính toán tăng lên, cán thẩm định phải triệt để tận dụng nguồn có khả cung cấp chúng Có số liệu thu thập mang tính khách quan không bị bóp méo mục đích doanh nghiệp xin vay vốn c Nâng cao trình độ kiến thức đội ngũ cán thẩm định Trên thực tế cán thẩm định có xu hướng coi trọng số phương diện phương diện khác trình phân tích tài dự án Mà khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp Cho nên việc hoàn thiện tính toàn diện hoạt động phân tích tài dự án đầu tư yêu cầu cấp bách, đòi hỏi nỗ lực từ phía cán thẩm định 75 Khách quan mà nói với trang bị trường đại học cán thẩm định có hệ thống kiến thức toàn diện bao gồm nhiều vấn đề để đáp ứng đòi hỏi công tác phân tích tài dự án đầu tư.Trong thực tế trình phân tích tài dự án đầu tư đòi hỏi cán thẩm định phải có kiến thức trình độ cao kinh tế, pháp luật ( nước quốc tế ), công nghệ, kỹ thuật thông tin thị trường, toán quốc tế có liên quan đến phương diện dự án Sẽ khó đòi hỏi cán thẩm định phải có trình độ Bởi để đảm bảo cho chất lượng hoạt động tín dụng đòi hỏi Ngân hàng phải bước nâng cao trình độ cán tín dụng cách, mở lớp đào tạo, đào tạo lại, tổ chức buổi hội thảo mời chuyên gia nói chuyện, giao lưu trao đổi kinh nghiệm với Công ty bạn, tìm nguồn tài liệu nước nước cho cán thẩm định tham khảo thách thức không khó khăn, hoàn toàn nằm tầm tay Công ty d Về công tác tổ chức cán Hiện đất nước ta ngày phát triển, khối lượng dự án cần vay vốn đầu tư nhiều Chính công tác thẩm định dự án có phân tích tài dự an để đưa định đầu tư quan trọng, định đến thành công hay thất bại Công ty Bên cạnh trình độ cán 76 thẩm định hạn chế Chính việc tổ chức thẩm định không đáp ứng yêu cầu Vậy cần phải thành lập phòng thẩm định thuộc Ban QLDA từ đến 10 người chuyên làm công tác thẩm định phần quan trọng dự án thẩm định mặt tài quan trọng e Hoàn chỉnh nội dung phân tích tài dự án Theo văn hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư có quy trình phân tích tài dự án Công ty Đầu tư Phát triển nhà HN số 25 ban hành toàn hệ thống, nội dung trình bày tương đối rõ ràng đầy đủ Nếu cán thẩm định tuân thủ kết thẩm định nhìn chung xác Tuy nhiên văn đưa hai phương pháp để so sánh hiệu dự án NPV IRR Hai phương pháp trọng xem xét đến tính thời gian dòng tiền tệ Sự thừa nhận giá trị thời gian tiền tệ làm cho kỹ thuật xác định hiệu vốn đầu tư hai phương pháp hẳn ( mặt lý thuyết ) so với phương án khác hai phương án ưa dùng Tuy nhiên nhiều trường hợp, sử dụng phương pháp NPV lựa chọn dự án này, buộc phải từ chối dự án lại, áp dụng phương pháp IRR kết ngược lại Vì đưa thêm phương pháp 77 số sinh lời điều chỉnh theo thời gian cho ta tín hiệu xác tính thoả mãn hiệu đồng vốn lẫn thời gian sinh lời dự án(RR) Kết luận Qua trình thực tập Ban QLĐ2 thuộc Công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội số 25 vào tìm hiểu công tác phân tích tài dự án công ty, giúp em nắm bắt cách tổng quan quy trình việc phân tích tài dự án Đây phần việc quan trọng mà Doanh nghiệp quan tâm định đầu tư Tại công ty Đầu tư Phát triển nhà HN số 25 vậy, có phận cán thẩm định chuyên trách phân tích tài dự án, nhiều hạn chế khó khăn chung doanh nghịêp Việt Nam Muốn khắc phục hạn chế sớm chiều mà cần có can thiệp nhà nước nhìn nhận mức tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án doanh nghiệp Báo cáo thực tập chuyên nghành em chọn đề tài: Phân tích tài dự án Trung tâm thương mại Đền Lừ, nhằm đưa thực trạng phân tích tài dự án Công ty Đâu tư 78 Phát triển nhà HN số 25 đưa số giải pháp để góp phần hoàn chỉnh quy trình công tác phân tích tài dự án nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng Trong khuân khổ báo cáo thực tập trình độ có hạn nên đề tài nhiều thiếu sót mong góp ý thầy cô bạn 79 [...]... trình lập dự án đầu tư Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật.) Chương 2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư Trung tâm thương mại Đền Lừ 1 Giới thiệu chung về dự án Căn cứ pháp lý đầu tư 31 - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/02/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng... điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động Các khoản thu chi phát sinh trong giai đoạn hoạt động được tính chuyển về năm được chọn làm thời điểm tính toán thông qua việc tính giá trị hiện tại 4 Nội dung phân tích tài chính dự án 4.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư Việc tích toán chính xác tổng mức vốn đầu tư là một nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án và nhất là tính... và nhất là tính khả thi của dự án nếu tính tổng mức vốn đầu tư quá cao ảnh hưởng tới việc phân tích hiệu quả dự án, còn nếu quá thấp thì dự án không thực hiện được Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết tư quá trình lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động được chia ra làm hai loại vốn cố định và vốn lưu động ban đầu Nếu là một dự án đầu tư xây dựng thì nó bao gồm các khoản... cho ngân sách thành phố Giới thiệu chung - Tên dự án: Trung tâm thương mại Đền Lừ - Địa điểm xây dựng: Lô đất ký hiệu TN khu di dân Đền Lừ II, Phường Hoàng Văn Thụ, Quận Hoàng Mai, Hà nội - Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25 (Handico) - Đơn vị lập thiết kế cơ sở: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Trường Thành - Hình thức đầu tư: Xây dựng mới - Nguồn vốn: Vốn vay và vốn tự có của... phục vụ cho công việc phân tích tài chính dự án Do vậy ta cần đi lập các báo cáo tài chính sau: 4.3.1 Ước tính doanh thu tư hoạt động của dự án Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán các sản phẩm và dịch vụ Với dự án đâu tư xây dựng thì doanh thu bao gồm từ việc bán hay cho thuê căn hộ, bán hay cho thuê văn phòng, các dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bán và pháp lý Ước... công trình, địa điểm xây dựng Tổng mức vốn đầu tư dự tính cuả dự án cần đựơc xem xét theo từng giai đoạn cảu quá trình đầu tư( Chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư) và được xác định rõ bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc bằng tài sản khác 4.2 Các nguồn tài trợ dự án, khả năng cung cấp đủ vốn kể cả về số lượng cũng như thời điểm huy động Các nguồn tài trợ dự án rất phong phú Nó phụ... hoạt động của dự án Khả năng cân bằng về tài chính được thể hiện qua bảng cân đối kế toán dự trù 4.3.5 Dự tính cân đối thu chi Dự tính cân đối thu chi là một mục tiêu quan trọng của phân tích tài chính dự án. Trước hết cần phân biệt giữa doanh thu và khoản thu, giữa khoản mua và khoản chi trước khi xây dựng bản cân đối thu chi của dự án Doanh thu là giá trị hàng hoá bán được phản ánh trong tài khoản thu... việc tính chuyển các khoản tìên về hiện tại hoặc tư ng lai nó còn dùng làm độ đo giới hạn để xét sự đánh giá của các dự án đầu tư Do vậy xác định chính xác tỷ 11 suất “r” có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư Phải tuỳ thuộc từng điều kiện cụ thể của từng dự án mới có thể xác định được tỷ suất “r”: Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay Nếu vay từ nhiều nguồn... thi của dự án càng cao, rủi ro về thua lỗ càng thấp 4.4.5 Phân tích độ nhạy của dự án Thực chất là việc phân tích những thay đổi bất lợi cho dự án ( giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu ) làm ảnh hưởng đến IRR và NPV 29 Trong thực tế, khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta cho các biến số thay đổi1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay đổi bao nhiêu % - ý nghĩa của việc phân tích độ... hơn Trong dự án đầu tư bất động sản thì việc bán nhà càng nhanh và cho thuê các hợp đồng càng dài hạn thì hiệu quả của dự án càng cao Tránh được các rủi ro của thị trường cũng như ảnh hưởng của thời gian tới quyết định của khách hàng 4.3.4 Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án Bảng dự trù cân đối kế toán là một hình thức biểu hiện tình trạng tài chính của dự án thông qua việc cân đối giữa tài sản và ... việc phân tích tài dự án đầu tư 2.1 Vai trò phân tích tài dự án đầu tư Hầu hết dự án đầu tư hiệu mặt kinh tế đặt lên hàng đầu đâu có hiệu cao nhà đầu tư hướng tới Do phân tích tài dự án nội dung. .. dạng: Đầu tư tài sản cố định; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài Các dạng đầu tư phụ thuộc vào khả doanh nghiệp 1.2 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất động sản) Dự án đầu tư bất... tác phân tích tài dự án công ty Chương I Cơ sở lý luận chung phân tích tài dự án Khái niệm dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng 1.1 khái niệm dự án đầu tư Theo giáo trình Tài