MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay sản xuất nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, tảng cho sống người nhiều sinh vật khác Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nước đòi hỏi phải có chế sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước tạo vốn cho đầu tư phát triển thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Trong định giá đất công cụ biện pháp thiếu Mặt khác giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu Do việc sử dụng có hiệu đất đai vấn đề cấp bách Yêu cầu nắm bắt quản lý chặt chẽ giá đất nhiệm vụ quan trọng cấp quyền Huyện Ứng Hòa nằm phần lãnh thổ phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) thuộc Thành phố Hà Nội, nằm tọa độ từ 20 o38’ vĩ độ Bắc từ 105 o49’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp huyện Chương Mỹ huyện Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Phú Xuyên, phía Nam giáp huyện Kim Bảng tỉnh Hà Nam, phía Tây giáp với huyện Mỹ Đức Huyện Ứng Hòa gồm 28 xã 01 thị trấn có Quốc lộ 21B qua chênh lệch giá đất xã thị trấn có Quốc lộ qua rõ rệt Dân số tăng, quỹ đất có hạn việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề cần xem xét đặc biệt đât đô thị cần quan tâm nhiều Từ thực trạng phát triển kinh tế-xã hội huyện cho thấy áp lực đất đai ngày gia tăng đặc biệt giai đoạn tới đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống nhân dân Các hoạt động chuyển nhượng, mua bán ngày diễn sôi động làm giá đất biến động rõ rệt Để tìm hiểu sâu vấn đề hướng dẫn cô giáo Thạc sỹ Thái Thị Lan Anh – giảng viên khoa Quản lý đất đai, em tiến hành nghiên cứu đề tài: ” Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa – thành phố Hà Nội ” Mục đích - yêu cầu * Mục đích - Đánh giá tình hình biến động giá đất hàng năm huyện Ứng Hòa Thành phố Hà Nội - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện - Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục bất cập khung giá đất nhà nước nói chung huyện Ứng Hòa nói riêng đảm bảo khắc phục chênh lệch giá đất nhà nước giá đất thị trường * Yêu cầu - Đảm bảo tính xác, trung thực, khách quan tài liệu, số liệu điều tra thu thập - Đánh giá biến động giá đất huyện Ứng Hòa Thành phố Hà Nội - Các giảipháp đưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quy định pháp luật hành * Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa việc học tập nghiên cứu khoa học: hội củng cố kiến thức học ghế nhà trường đồng thời giúp cho thân vận dụng tốt kiến thức học từ trường lớp vào thực tế, công việc sau - Ý nghĩa thực tiễn: Tìm hiểu thực tế thị trường bất động sản huyện Ứng Hòa Đồng thời tìm mặt tích cực hạn chế biến động giá đất địa bàn huyện từ đề xuất giải pháp thích hợp, phù hợp tạo bình ổn giá đất với điều kiện thực tế huyện Ứng Hòa CHƯƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Hay nói cách khác thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất với quan hệ kinh tế người với người thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai thương phẩm hoá Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai mang ý nghĩa chung QSDĐ I.1.1 Thị trường đất đai giới Tại nước tư phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa đất đai mua bán tự thị trường, giá đất biến động giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Do tính chất không tái tạo không di chuyển đất nên thị trường đất đai mang tính chất độc quyền nhiều thị trường hàng hoá, dẫn đến biến động giá mạnh mẽ biến động giá hàng hoá thông thường Ở nước này, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán ruộng đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại lớn với quy mô hàng ngàn hecta người sử dụng đất chủ sở hữu người thuê lại đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh thu hút mạnh đầu tư nước thường có sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Rút kinh nghiệm nước trước, quốc gia phát triển thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai, quy luật tất yếu sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm số mảnh đất khác bị quy định không bán vĩnh viễn số trường hợp cụ thể, Nhà nước bắt chủ sở hữu bán đất cho Nhiều nước Liên xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Một số nước khối SNG sửa đổi luật pháp phép người nông dân quyền chuyển nhượng đất số điều kiện cụ thể Thời kỳ CNTB tính độc quyền sở hữu đất đai giá đất bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Trong xu hội nhập nay, thị trường đất đai vượt khuôn khổ quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn tư nước Những nước lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam Ở Việt Nam đặc điểm lịch sử, KTXH đất nước vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường đất đai Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam trải qua giai đoạn sau: * Giai đoạn trước năm 1945: Giai đoạn người dân có nhu cầu trao đổi đất đai, trừ trường hợp gán nợ nông dân cho địa chủ, thực dân Khi giá đất quy đổi thành tiền * Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ ban hành nhiều văn luật quan trọng quy định đất đai Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù văn pháp luật quy định giao dịch BĐS, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất * Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Từ năm 1986, xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988 quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai hình thức” Tuy nhiên, người dân tìm kiếm nhà ở, Luật quy định: “ Người thừa kế nhà người chưa có chỗ ở, người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu nhà QSDĐ có nhà đó” Như vậy, giai đoạn pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận phát triển thị trường BĐS đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất ngầm diễn hình thức mua bán nhà chủ yếu mua bán trao tay, tự cam kết người mua người bán Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố lực lượng sản xuất, bao hàm yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi thực tế phát triển, điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển QSDĐ Nhà nước giao theo quy định pháp luật” Kể từ khái niệm mua bán đất hiểu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS có nghĩa mua bán quyền sở hữu BĐS đất QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS * Giai đoạn từ năm 1993 đến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn đánh dấu đời Luật Đất đai năm 1993 hệ thống văn pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung Luật Đất đai Luật cụ thể hoá điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp QSDĐ” (khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai năm 1993) Lần khái niệm giá đất thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai năm 1993) Như vậy, từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành với việc quy định quyền người sử dụng đất thức khai sinh, thừa nhận hoạt động phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai bất hợp pháp, phải núp bóng danh nghĩa mua nhà thừa nhận hợp pháp mở hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất đất để làm nhà cách thức Lượng cầu thức nhà, đất bắt đầu tăng lên Đây thời điểm bắt đầu mở cửa kinh tế thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, đánh dấu việc Chính phủ Hoa Kỳ thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhân tố thúc đẩy gia tăng cầu BĐS không đáp ứng cho nhu cầu thực mà tạo kì vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực vốn chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Bộ Luật Dân năm 1995 cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Những nhân tố tạo gia tăng đột biến cầu đất đai - BĐS nhân tố khởi đầu cho sốt thị trường BĐS năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắp tỉnh thành phố nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch giai đoạn tang bình quân gấp 7-10 lần so với năm trước với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu chờ tăng giá Năm 1997, ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ khu vực Châu Á, nhà đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng không người đầu rơi vào tình trạng phá sản Từ năm 1998, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993, bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh góp vốn QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, bổ sung trường hợp tổ chức nước Nhà nước giao đất quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ Giai đoạn năm 2000 - 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu nhà đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 2001-2010, Chính quyền tỉnh, thành phố thực công bố quy hoạch phát triển không gian KTXH đến năm 2010 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, quy hoạch đất đai quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm quy hoạch Đó động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thông tin quy hoạch để đầu đất đai đón trước quy hoạch Đó nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến cầu tạo sóng đầu thị trường nhà đất, đô thị lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 thông qua vào ngày 26/11/2003 thể đầy đủ chủ trương Nghị số 26-NQ/TW, với quy định kiểm soát cung cầu đất đai thị trường BĐS Luật Đất đai lần quy định cụ thể sở hữu toàn dân đất đai, số quyền trao cho người sử dụng đất để phù hợp với chế thị trường QSDĐ coi tài sản người sử dụng đất; tổ chức kinh tế nước quyền lựa chọn hình thức giao đất thuê đất từ Nhà nước; áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch sở hệ thống đăng ký đất đai thống với trình tự thủ tục hành rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư GPMB; xử lý chất giá trị việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi Nhà nước, nhà đầu tư quyền lợi người bị thu hồi đất Từ năm 2006, Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO, thị trường đất đai có khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại chế sách nhằm thu hút đầu tư cho phép người Việt Nam định cư nước mua nhà với QSDĐ thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường khu trung tâm, khu dự án, KDC, khu đô thị hộ cao cấp thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu giao dịch Và thị trường BĐS diễn sốt đất nhẹ năm 2007 Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008 thị trường BĐS sôi động số thành phố lớn, tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS Đồng thời lãi suất vay ngân hàng thấp chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng lạm phát, đồng tiền giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS đẩy giá BĐS tăng cục số dự án, số khu vực định Từ tháng đến tháng 6/2008 thị trường BĐS giảm mạnh giá số lượng giao dịch Từ tháng đến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch giá không biến đổi nhiều Từ năm 2009 đến nay, nhìn chung thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng Tại số phân khúc hẹp thị trường giá tăng mạnh Tuy nhiên, tăng giá diện hẹp chưa đủ sức để tạo xu hướng tăng giá bền vững cho thị trường Với phát triển kinh tế sách, pháp luật sâu, sát với thực tế thị trường BĐS hứa hẹn triển vọng phát triển thời gian tới 1.2 Tổng quan giá đất 1.2.1 Khái quát chung giá đất I.2.1.1 Khái niệm giá đất Giá đất - giá trị đất giá trị quyền lợi ích thu từ đất đai biểu tiền thị trường định, thời điểm định, cho mục đích sử dụng định Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai, hay giá đất giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị đất đai giá trị vật chất, tài sản đất, mà giá trị đất đai thuộc tính tự nhiên xã hội cấu thành, nói đất đai vô giá khác với loại hàng hoá khác Do vậy, khó tính đúng, tính đủ giá trị đất dù có định giá phương pháp khoa học giá đất ước tính thời điểm giai đoạn định KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ người có quan hệ kinh tế sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai 1.2.1.2 Đặc điểm giá đất Trên thực tế nhiều quốc gia tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất hình thành thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận bên sở hữu đất bên có liên quan; giá đất Nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích Nhà nước Cả loại giá đất có quan hệ mật thiết với chi phối lẫn nhau, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối, giá đất thị trường trạng thái động Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia định cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch kế hoạch Giá đất quy định giá QSD Đ Tại điều 4, Luật đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá QSD Đ số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch QSD Đ” Giá đất Việt Nam hình thành trường hợp sau đây: Do UBND Tình, Thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản điều 56 Luật Do đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thảo thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp phần quyền sử dụng đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất Giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 1.2.2.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đọat Trong CNTB, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: Địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong CNTB có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong CNXH, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch CNTB Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư lao động ngang diện tích đất kết thu khác Như vậy, địa tô chênh lệch I độ phì đất đem lại, yếu tố vị trí đất ảnh hưởng lớn loại địa tô - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch II cho thấy khả đầu tư thâm canh nhà tư mảnh đất mà họ canh tác Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội - Giá sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên 10 Biểu đồ 3.3 Giá đất theo quy định khu vực thuộc huyện Ứng Hòa từ năm 2010 – 2014 Từ biểu đồ 3.3 bảng 3.5 ta thấy giá đất nhìn chung giá đất tăng nhẹ qua năm Riêng từ năm 2012 đến năm 2013 biến động cụ thể cao từ 550.000 lên tới 650.000, tăng 1.18 lần (vị trí xã Quảng Phú Cầu) người dân có thu nhập từ nghề phụ nên tiền rảnh rỗi dùng đầu tư vào mua đất xây nhà Giá đất năm 2011 đến 2012 tăng lên vị trí xã Vạn Thái (từ 400.000 lên 450.000) Sơn Công (300.000 lên 350.000) Năm 2014 giá đất cao xã Quảng Phú Cầu 650.000 tăng 100.000 so với năm 2010 550.000 Nhìn chung tuyến đường khu vực biến động lớn, ổn định có xu hướng tăng dần theo phát triển kinh tế địa phương 3.4.3 Nghiên cứu biến động giá đất thực tế Huyện Ứng Hòa 48 Bảng 3.6 Giá đất thực tế TB khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 Giá đất thực tế năm 2014 Chênh Tên đường Cao Thấp Trung bình lệch(cao nhất/thấp nhất) 10.200.00 4.500.00 0 4.500.00 Quốc lộ 21B Đoạn từ đầu cầu Vân Đình đến hết địa phận TT Đường Hoàng Văn Thụ Đoạn giáp QL21B đến Đình thôn Vân Đình 7.000.000 Đường Tỉnh lộ 429B Đoạn giáp QL21B đến dốc đê xã Cao Thành 3.100.000 Đoạn giáp đê sông Nhuệ đến giáp địa phận xã Đội Bình 945.000 Đường Cần Thơ - Xuân Quang 49 1.900.00 699.000 7.350.000 2.1 5.750.000 1.9 2.500.000 1.6 822.000 1,4 Đường Quốc lộ 21B có giá thấp 4.500.000 đến cao 10.200.000 tuyến đường qua trung tâm thị trấn, bệnh viện, trung tâm thương mại, UBND huyện, đến huyện Mỹ Đức tuyến đường tập trung dân số đông huyết mạch huyện nên nhu cầu giao thương, kinh doanh hàng hóa phát triển Đường Hoàng Văn Thụ có giá đất thực tế đứng thứ 2, tuyến tập trung dân cư thị trấn mặt dọc QL21B chủ yếu hộ dân cho thuê kinh doanh, người dân có trình độ dân trí cao Đường Tỉnh lộ 429B giá cao 3.100.000, giá thấp 1.900.000 chênh lệch giá cao thấp 1.6 lần, đoạn dài gần 4km thi công xong công trình làm đường nhựa, người dân bắt đầu mua đất ở, kinh doanh dọc tuyến, đường vào trường THPT huyện nhiều xã khác Đường Cần Thơ - Xuân Quang tuyến có giá thấp khu vực 1, dân số tập trung thưa, xã ven trục đường kinh tế khó khăn Nhìn chung giá đất thực tế tăng cao, giao dịch chủ yếu diễn tuyến đường QL21B đường Hoàng Văn Thụ tuyến có giá trị sinh lời cao Bảng 3.7 Giá đất thực tế TB khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 Giá đất thực tế năm 2014 C h ê n Tuyến đường thuộc địa phận xã Cao Thấp Trung bình h l ệ c h xã Quảng Phú Cầu 1.200.00 950.00 1.075.00 , 0 645.00 xã Vạn Thái 950.000 50 , 797.500 560.00 xã Sơn Công 650.000 , 605.000 Nhìn bảng 3.7 ta thấy giá đất xã Quảng Phú Cầu cao từ 1.200.000 đến thấp 950.000 gấp 1.3 lần Dân số xã cao, đa phần có nghề phụ nên kinh tế vài năm trở lại phát triển nhanh nhu cầu đất tăng theo dân số Xã Vạn Thái đứng thứ khu vực 2, xã phát triển mạnh kinh tế trang trại nên người dân có thu nhập ổn định,là xã cạnh thị trấn nên giá đất không ngừng tăng thấp 645.000 tăng lên 950.000 gấp 1.5 lần Xã Sơn Công nằm cách trung tâm thị trấn khoảng 20 km nên giá đất không biến đổi nhiều giá cao 650.000 thấp 560.000 gấp 1.2 lần Nhìn chung giá đất thực tế khu vực tăng cao gắn liền với phát triển kinh tế địa phương 3.4.4 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực khu vực địa bàn huyện Ứng Hòa năm 2014 3.4.4.1 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực 51 Bảng 3.8 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 So sánh (TB thực tế/TB quy Tên đường Giá đất thực tế năm 2014 Chênh Cao Thấp Trung bình lệch(cao nhất/th Giá đất theo quy định năm 2014 Chênh Cao Thấp Trung lệch(cao bình nhất/th ấp nhất) Đoạn từ đầu cầu Quốc lộ 21B Vân Đình đến hết Đường địa phận TT Đoạn giáp QL21B 10.200.00 Hoàng Văn đến Đình thôn Vân 7.000.000 Thụ Đường Tỉnh lộ 429B Đình Đoạn giáp QL21B đến dốc đê xã Cao 3.100.000 Thành Đường Cần Đoạn giáp đê sông 945.000 4.500.00 4.500.00 1.900.00 699.000 7.350.000 2.1 5.750.000 1.9 2.500.000 1.6 822.000 1,4 Thơ - Xuân Nhuệ đến giáp địa 52 định) ấp nhất) 5.200.00 2.784.00 3.992.00 0 3.800.00 2.090.00 2.945.00 0 1.575.00 750.000 998.000 563.000 1.286.50 656.500 1,9 1,8 1,8 2,0 1,6 1,9 1,3 1,3 Quang phận xã Đội Bình 53 Biểu 3.4 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 Tại QL21B Đoạn từ đầu cầu Vân Đình đến hết địa phận TT có giá cao 10.200.000, thấp 4.500.000 chênh lệch 2.1 lần mặt đường sử dụng vào mục đích kinh doanh , tuyến lại mục đích chủ yếu để Giá đất giao dịch thực tế cao hẳn so với mức giá đất nhà nước quy định, mức độ chênh lệch dao động từ 1.3 đến 2.0 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực theo loại đường phố Đường Cần Thơ - Xuân Quang giá cao 945.000 thấp 699.000 đất chủ yếu để ở, xa trung tâm Chênh lệch cao thấp giá đất thực tế quy định Đường Tỉnh lộ 429B Chênh lệch giá đất thực tế quy định QL21B có xu hướng giảm Điều cho thấy Thành phố bám sát giá đất thực tế địa phương, coi trọng việc điều tra thị trường lấy giá đất chuyển nhượng thực tế làm sở để điều chỉnh giá đất quy định 3.4.4.2 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực 54 Bảng 3.9 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 So sánh (TB Khu vực Tuyến thuộc đường xã thực tế/TB Giá đất thực tế năm 2014 Giá đất theo quy định năm 2014 khu dân cư Cao nông thôn quy định) Chênh Thấp Trung bình lệch(cao Cao Thấp Trung Chênh nhất/thấp nhất bình lệch nhất) II xã Quảng Cầu Phú 1.200.00 950.000 1.075.000 1,3 650.000 650.000 650.000 1,7 xã Vạn Thái 950.000 645.000 797.500 1,5 550.000 550.000 550.000 1,5 xã Sơn Công 650.000 560.000 605.000 1,2 450.000 450.000 450.000 1,3 55 Biểu 3.5 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực thuộc huyện Ứng Hòa năm 2014 Trong khu vực giá đất thực tế cao giá đất quy định địa bàn Giá đất quy định khu vực không tăng giá đất giao dịch thực tế tăng cao Mức độ chênh lệch dao động từ 1.3 đến 1.7 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực địa phận xã 3.4.4.3 So sánh giá đất thực tế với giá nhà nước ban hành khu vực khu vực Từ hình ta thấy giá đất có xu hướng giảm dần từ khu vực trung tâm khu vực xã Cao QL21B thuộc trung tâm huyện Giá thấp xã Sơn Công Mức độ chênh lệch từ khu vực trung tâm khu vực xã 12,1 lần 3.5 Xác định ảnh hưởng nhân tố đến giá đất 3.5.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí yếu tố quan trọng chi phối đến giá đất Kết điều tra giá đất giao dịch thực tế thị trường khu vực huyện cho thấy, giá đất có xu tăng dần từ khu vực ven đô tới khu vực trung tâm huyện Theo số liệu điều tra, tuyến đường đất nằm trục đường 56 khoảng cách đất xa trục đường giá giảm dần Trên thực tế, giá đất vị trí trung tâm huyện tất loại đường phố có giá cao so với vị trí khác đất thuận tiện cho buôn bán, kinh doanh nên có khả sinh lợi cao, nơi có điều kiện giao thông thuận lợi so với vị trí khác Như vậy, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng lớn có ảnh hưởng lớn đến giá đất khu vực huyện Ứng Hòa Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố gây biến động giá đất thị trường 57 3.6.2 Yếu tố sở hạ tầng Xét mối quan hệ tổng thể yếu tố sở hạ tầng có mối quan hệ chặt chẽ với yếu tố vị trí yếu tố quy hoạch, điều kiện sở hạ tầng bao gồm hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội bao gồm hệ thống điện, điện thoại, nước, trường học, bệnh viện, khu vực vui chơi giải trí… hạ tầng kỹ thuật bao gồm mạng lưới giao thông, cấp hạng đường Cơ sở hạ tầng yếu tố quan trọng lưu tâm hàng đầu người dân tiến hành giao dịch đất đai huyện Ứng Hòa Theo kết điều tra nơi có điều kiện sở hạ tầng tốt hơn, mảnh đất gần trường học, bệnh viện, chợ, tuyến đường có cấp hạng cao có giá cao giá đất khu vực khác, bên cạnh ta thấy rõ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất qua việc nâng cấp, sửa chữa tuyến đường phố có sẵn từ trước Ở khu vực phát triển kinh tế, xã hội, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng tới phận vị trí đất tuyến đường đầu tư Ở khu vực phát triển, đầu tư lại hạn chế sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất liền mặt đường phố đầu tư 3.6.3 Yếu tố diện tích Không ảnh hưởng giá đất tính theo m2 3.6.4 Yếu tố hướng đất Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), thứ hai có thuận lợi cho việc sinh hoạt Không ảnh hưởng đến giá đất, chọn lựa người mua 3.6.5 Yếu tố chiều sâu đất Trên địa bàn huyện Ứng Hòa, chiều sâu đất lý tưởng mảnh đất 25m Thực tế giao dịch cho thấy mảnh đất có độ sâu 25m thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 21m), mảnh đất sâu có giá bình quân không cao độ sâu lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất Như vậy, yếu tố độ sâu đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 3.7 Đánh giá chung 3.7.1 Công tác định giá đất 58 Công tác định giá đất UBND huyện Ứng Hòa thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành nhà nước, huyện liên tục có điều chỉnh giá đất tuyến đường địa bàn qua năm để phù hợp với giá thị trường, giai đoạn 2010-2014 4.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trò quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường thuộc nhóm tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh buốn bán - Cơ sở hạ tầng: với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hoàn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố diện tích, bề rộng mặt tiền, hướng đất có vai trò định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dạng đất, đất có hình dạng hẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đát có hình thể đẹp vị trí không thuận lợi mức giá không cao 3.8 Giải pháp Để giải vấn đề trên, xin đưa số biện pháp cụ thể sau: - Về công tác định giá đất: UBND huyện Ứng Hòa cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luân giá cả, mối giới, thục việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá bất động sản phạm vi huyện Ứng Hòa 59 Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Việc nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ, xây dựng đội ngũ chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuên môn sâu vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giao viên giảng dạy trường đại học 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Huyện Ứng Hòa huyện có nhiều tiềm phát triển.Trong năm qua, công tác quản lý đất đai địa bàn huyện đạt nhiều thành tựu đáng kể, ngày vào quy củ, bên cạnh vướng mắc, cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới Sau thờ gian thực chuyên đề “Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng địa bàn huyện Ứng Hòa - giai đoạn 2010-2014” rút kết luận sau: - Huyện tích cực thực công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm, cập nhật giá đất quy định qua năm để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất - Giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa có xu cao so với giá đất Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 1,3 đến 2,1 lần Mức độ chênh lệch giảm dần theo khu vực Giá đất khu vực trung tâm huyện cao giảm dần khu vực lân cận khu vực xa trung tâm - Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn huyện, yếu tố vị trí, sở hạ tầng, diện tích, hướng đất, chiều sâu đất Yếu tố vị trí sở hạ tầng có vai trò quan trọng, định đến khác giá đất khu vực, loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất đóng vai trò định đến giá đất qua việc tác động đến thuận tiện sử dụng đất khả thu lợi từ mảnh đất đó, từ định đến giá đất Kiến nghị - UBND huyện Ứng Hòa cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - UBND huyện Ứng Hòa nên xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất nhằm để phục vụ tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất bất động sản 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thông tư số 145/2007/TTBTC hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐCP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Thủ tường Chính phủ quy định việc thi hành Luật Đất đai Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành Nghị định quy định giá đất Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2012 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ ban hành Nghị định quy định khung giá đất Hồ Thị Lam Trà - Giáo trình Định Giá Đất NXB-Nông nghiệp Luật đất đai 2013 - NXB trị quốc gia Phòng tài nguyên môi trường huyện Ứng Hòa – báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ứng Hòa năm 2014 10 UBND huyện Ứng Hòa – báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất hàng năm huyện Ứng Hòa giai đoạn 2010-2014 11 Các văn pháp lý có liên quan đến tình hình quản lý sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 huyện Ứng Hòa 62 [...]... giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 2.2 Phạm vi nghiên cứu 2.2.1 Phạm vi không gian Đề tài được thực hiện trên phạm vi huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 2.2.2 Phạm vi thời gian Đề tài nghiên cứu giá đất ở giai đoạn 2010 - 2014 2.3 Nội dung nghiên cứu: Đề tài sẽ nghiên cứu các nội dung sau: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành. .. Hòa, thành phố Hà Nội - Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu và tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Đề xuất và kiến nghị các giải pháp cho công tác định giá đất ở trong thời gian tới nhằm rút ngắn mức chênh lệch giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định của Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai... bảng giá đất ; + Thẩm định bảng giá đất ; + Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất ; + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất 27 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề : - Giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến. .. thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất 15 1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của... nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt 1.2.3.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất * Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà... Nhà nước tác động đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: - Chế độ về đất: gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan... Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất 1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất - Các yếu tố tác động đến giá đất dựa vào phạm vi và mức độ ảnh hưởng mà phân thành 03 nhóm nhân tố chính... dụng đất Thực hiện nhiệm vụ UBND thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội giao, UBND huyện Ứng Hòa xây dựng kế hoạch lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtvới các mục tiêu: Kiểm tra, đánh giá thực trạng sử dụng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch và phương án đầu tư, sử dụng hợp lý các loại đất theo từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của các xã trong huyện Quy hoạch sử dụng đất trên. .. năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị 1.2.3.3 Nhân tố cá biệt Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến. .. giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành (Điều 7 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) - Nội dung khung giá các loại đất: Khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP bao gồm: + Khung giá đất trồng cây hàng năm; + Khung giá đất trồng cây lâu năm; + Khung giá đất rừng sản xuất; + Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; 23 + Khung giá đất làm muối + Khung giá đất ở ... Đối tượng nghiên cứu chuyên đề : - Giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 2.2 Phạm vi nghiên cứu 2.2.1 Phạm... tác định giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Điều tra giá đất thực tế thị trường khu vực nghiên cứu tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Đề.. .Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ứng Hòa – thành phố Hà Nội ” Mục đích - yêu cầu * Mục đích - Đánh giá tình hình biến động giá đất hàng năm huyện Ứng Hòa Thành phố