THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT GS TSKH Đặng Hùng Võ Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam không nằm quy luật phát triển nước có kinh tế chuyển đổi Quy luật bị chi phối cách tiếp nhận lý luận kinh tế - trị học đất đai Giá đất “0” giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang giá đất thị trường định giai đoạn kinh tế thị trường Hơn nữa, quy luật quán tính thị trường làm tốc độ tăng giá đất so với giá trị thật thị trường Ngoài ra, quản lý không tốt đầu đất đai làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên Quá trình chuyển đổi chế kinh tế diễn quy luật tất yếu Nếu quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu vướng mắc không nhiều, nhận thức chuyên môn đạo đức không theo kịp tổn thất trở nên đáng kể Lấy ví dụ khủng hoảng BĐS khủng hoảng tài năm 1997 Đông Nam Á, nhà kinh tế Thái Lan đưa nhận định nguyên nhân khủng hoảng giá trị định giá BĐS chấp bị đẩy cao giá trị thực nghiệp vụ định giá (có thể kỹ thuật đạo đức) Từ đó, nhà quản lý thị trường BĐS Thái Lan tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất theo hướng chuyên nghiệp Ví dụ tương tự gần khủng hoảng tài giới từ thị trường BĐS Mỹ, việc không kiểm soát phát triển thị trường chấp thứ cấp tạo sốt giá BĐS Ngay nước phát triển thiếu chuyên nghiệp quản lý thị trường BĐS 335 Theo mốc thời gian, Nhà nước ta định đổi vào năm 1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận chế thị trường vào năm 1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực công nghiệp hóa, đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị Trung ương 7, Khóa VII), cắt bỏ chế bao cấp nhà phát triển thị trường nhà vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê vào năm 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998), cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất quy định giá đất Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật Đất đai 2003), tạo khung pháp lý nhà phát triển thị trường nhà vào năm 2005 (Luật Nhà 2005), tạo khung pháp lý kinh doanh BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006) Đến nay, kể vấn đề đất đai nhà rộng thị trường BĐS nhiều vấn đề chưa phù hợp chế thị trường Trên thực tế Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai BĐS đô thị nước ta tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) hai giai đoạn: 1991-1993, 2001-2003, cách khoảng mười năm Tại đô thị lớn, giai đoạn, giá đất tăng tới mười lần Như trung tâm Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 mét vuông lên 2,5 vàng giai đoạn 1991-1993 tăng tiếp từ 2,5 tới 25 vàng giai đoạn 2001-2003 Đây trình tăng giá hệ việc chuyển đổi chế kinh tế Mặt khác, việc chuyển đổi chế kinh tế gặp hạn chế chuẩn bị văn hóa tính chuyên nghiệp tiếp nhận chế kinh tế khác Thiếu tính chuyên nghiệp thể hầu hết nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp người tiêu dùng thiếu chuyên nghiệp Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp chưa chuẩn bị tốt văn hóa thị trường, tượng đầu đất đai thói quen trữ tiền vào đất đai tăng lên nhanh, từ tạo ngữ cảnh cung nhà cao cấp 336 tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo đầu tích trữ BĐS Trong khu vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư làm cho dự án nhà giá cao phát triển nhanh Những tượng để lại hậu nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam tăng trưởng mạnh, hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng băng” Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh trạng thái “vỡ bong bóng” tạo hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại Lần “sốt” BĐS thứ ba Việt Nam xảy từ đầu 2007 kết thúc vào quý năm 2008 kinh tế Việt Nam có biểu rõ lạm phát Từ Quý IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại suy giảm Các công cụ kiềm chế lạm phát mà chủ yếu giảm cung tiền thị trường hạn chế cung vốn cho phát triển BĐS Đây hệ tất yếu chế thị trường có quản lý Nhà nước thị trường BĐS thị trường chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự Vào năm 2009, gói kích cầu Chính phủ cho thị trường với phần đáng kể để phát triển nhà xã hội làm ấm lại thị trường BĐS Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, sách kiềm chế lạm phát lại áp dụng thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn Tình trạng giao dịch khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà giá rẻ xảy hầu hết đô thị thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều nhà giá trung bình cao Đây tình trạng chung suốt giai đoạn từ 2011 tiếp tục vài năm Nghịch lý xẩy thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa cầu lớn đường cung đường cầu không gặp Đây hệ tất yếu trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao hiệu đầu tư không kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn mật thiết với đầu trữ tiền tiết kiệm vào BĐS Đây nguyên nhân dẫn tới lạm phát trả giá tất yếu phát triển nóng thị trường BĐS 337 Từ thực tế Việt Nam kinh nghiệm nhiều nước có kinh tế chuyển đổi, đưa số đặc điểm thị trường BĐS đất nước có kinh tế chuyển đổi sau: • Đổi tư quản lý kinh tế chậm so với yêu cầu chế kinh tế thị trường, từ cho thấy hệ thống quản lý thiếu tính chuyên nghiệp thường sử dụng chế bao cấp để giải vấn đề trợ giúp Nhà nước • Việc tiếp nhận chế thị trường nguồn lực đất đai tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài thường khó khăn, chậm mang tỷ lệ bao cấp cao; từ dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp thị trường gắn với hội tham nhũng • Quá trình chuyển đổi chế kinh tế gắn với trình tăng giá đất từ “0” tới giá thị trường; trình gắn khả tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất đầu đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá đất “sốt cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” xuống giá mạnh Tác động kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS Như phần số quy luật thị trường BĐS nước có kinh tế chuyển đổi, thấy quy luật giá trị kinh tế thị trường đưa giá BĐS từ thấp (không có giá đất) lên giá cao với giá đất phù hợp thị trường cao thị trường Sở dĩ có việc cao thị trường lý chủ yếu bao gồm: • Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho người có cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS giải pháp tốt nên thị trường thu hút vốn đầu tư mạnh, tạo sức nóng cao cho thị trường BĐS Trong hoàn cảnh có sức nóng cao xuất tham nhũng quản lý đầu hàng hóa BĐS Ở nước ta, có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư nước tạo nên tình trạng cân đối Hầu hết doanh 338 nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác tham gia đầu tư thị trường BĐS coi hoạt động chủ yếu kinh doanh Sức nóng cao thị trường BĐS tạo ngữ cảnh “cầu ảo” (cầu kinh doanh mua - bán lại cầu cho người có nhu cầu sử dụng thật) cung chạy theo đáp ứng cho “cầu ảo” Hoàn cảnh tất dẫn tới tình trạng “bong bóng” BĐS (giá trị thị trường cao giá trị tạo lập) ế thừa BĐS tương lai Nhiều người biết lợi nhuận thực tế lớn làm cho người ta dừng lại “Bong bóng” BĐS nguyên nhân gây nên tình trạng lạm phát năm 2008 lạm phát trở lại năm 2011 • Nền kinh tế chuyển đổi gặp khó khăn lớn quản lý phải chuyển tư quản lý kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường Quan niệm vai trò quản lý Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi” cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt việc hoạt động xã hội sang người cung cấp dịch vụ hành Việc quản lý thị trường BĐS rơi vào tình trạng thiếu tính chuyên nghiệp Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo khoảng xung đột; hệ thống quy hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản ảnh ý nguyện người, chưa hướng tới quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài dễ bị chi phối, thiếu chủ động, không điều chỉnh thục “van” kênh liên hệ vốn thị trường tài thị trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường BĐS mức cao; hệ thống hành phức tạp, chứa đựng tính quan liêu nhũng nhiễu cao, độ minh bạch công khai yếu • Thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng thiếu tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu 339 xác, thiếu cập nhật; gần khả dự báo thị trường làm cho hoạt động thị trường yếu tự phát; hầu hết rủi ro giao dịch thị trường kiểm soát, rủi ro phương thức “mua bán nhà giấy” góp vốn người mua nhà tương lai chủ dự án đầu tư; nhiều nhà đầu tư BĐS thiếu khả bước vào thị trường kể khả quản lý, khả tài chính, khả công nghệ, v.v Trong ngữ cảnh đất nước có kinh tế chuyển đổi, phát triển thị trường BĐS Việt Nam có ngữ cảnh riêng Hai lần sốt giá giai đoạn 1991-1993 2001-2003 hoàn toàn đặc thù kinh tế chuyển đổi tạo thành, trình tăng giá từ BĐS bao cấp chuyển sang thị trường BĐS Lần sốt giá 2007-2008 có nguyên nhân khác, thay đổi phương thức kinh doanh chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau “bong bóng” thị trường chứng khoán Việt Nam bị vỡ Cũng vào năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu lạm phát Chính phủ phải đưa gói giải pháp kiềm chế lạm phát, chủ yếu giải pháp tài khóa tiền tệ kinh tế vĩ mô nhằm giảm độ nóng phát triển kinh tế, cụ thể giảm tăng trưởng Giải pháp tài khóa giảm đầu tư công, rà soát lại dự án đầu tư vốn ngân sách để cắt giảm dự án chưa cần thiết Giải pháp tiền tệ giảm cung tiền thị trường cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền ngân hàng thương mại giảm cho vay tín dụng, thâm chí không cung vốn ngân hàng thương mại cho số khu vực, có thị trường BĐS Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn lớn vốn nhà đầu tư đến hạn phải trả lại khoản tín dụng vốn lẫn lãi Lúc đó, thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh khó khăn Nhiều nhà đầu tư phải giảm giá BĐS bán thị trường Giá đất đai nhà bắt đầu hạ, Thành phố Hồ Chí Minh Đến đầu năm 2009, lạm phát có biểu bị đẩy lùi Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” kinh tế sau phải chững lại đối 340 phó với lạm phát Gói kích cầu khoảng tỷ USD Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà phần đáng kể sử dụng để kích thích thị trường BĐS thông qua thực dự án nhà xã hội Vì vậy, thị trường BĐS tiếp sức có thêm vốn, ấm trở lại áp lực vốn giảm đáng kể lên nhà đầu tư BĐS Đến đầu 2011, lạm phát lại quay trở lại Chính phủ lại phải sử dụng sách kiềm chế lạm phát trước gồm giải pháp tài khóa giải pháp tiền tệ Trong thời gian dài, Bộ Xây dựng nhà đầu tư BĐS cố gắng thuyết minh BĐS ngành sản xuất phi sản xuất nên chịu cảnh không tiếp cận vốn tín dụng Hệ qúa trình kiềm chế lạm phát thị trường BĐS rơi vào trầm lắng Chính phủ có Nghị số 02 với gói giải pháp toàn diện cho thị trường BĐS Tác động Luật pháp, quy hoạch Nhà nước tới thị trường BĐS Hiện nay, Việt Nam có hệ thống luật pháp nhiều tác động vào thị trường BĐS, phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, v.v Như nhiều ý kiến nói, hệ thống luật pháp nhiều tồn khoảng trống, khoảng chồng chéo lớn, lấy số ví dụ cụ thể Ví dụ 1: Chính sách phát triển thị trường nhà lộ trình quán Trong thời kỳ bao cấp, người dân phép mua bán nhà khái niệm thị trường BĐS, Nhà nước bao cấp hoàn toàn nhà cho người làm việc cho Nhà nước Nghị định 61-CP năm 1994 cắt bỏ hoàn toàn chế bao cấp nhà đưa chủ trương giải toàn nhà chế thị trường, Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người Năm 1991, chế thị trường có quản lý Nhà nước bắt đầu thức áp dụng (Đại hội Đảng khóa VII) Năm 1996, thị trường BĐS xác lập nguyên tắc quản lý chặt đất đai giải tốt vấn đề nhà cho 341 người lao động (Đại hội Đảng khóa VIII) Năm 1998, Luật Sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai công nhận đất sử dụng không thời hạn cho phép nhà đầu tư nước thực dự án xây dựng kinh doanh nhà ở; Chính phủ cho phép thực thí điểm hai dự án phát triển nhà nhà đầu tư nước thực Năm 2003, Luật Đất đai sửa đổi mở rộng quyền giao dịch đất đai tổ chức kinh tế nước nhà đầu tư nước ngoài, thức cho phép nhà đầu tư nước thực dự án xây dựng kinh doanh nhà Năm 2005, Luật Nhà đưa chế thiết lập nhà công vụ nhà xã hội nguyên tắc Nhà nước bao cấp phần đến năm 2009 Chính phủ bắt đầu khởi động số dự án nhà xã hội Ví dụ 2: Luật Kinh doanh BĐS không điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ tài thị trường BĐS Luật Kinh doanh BĐS thông qua tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh BĐS Luật điều chỉnh nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường, đáng tiếc không điều chỉnh hoạt động dịch vụ tài BĐS Trong suốt thời gian vừa qua, hình thức góp vốn trước để mua BĐS hình thành tương lai nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng ưu thích, áp dụng coi kênh huy động vốn hiệu quả, rủi ro gắn liền chưa có chế quản lý hiệu Những rủi ro chất lượng, tiến độ, diện tích, dịch vụ nhà chung cư, v.v… luôn gây lo lắng cho người góp vốn Luật Kinh doanh BĐS xem xét phương án “mua bán nhà giấy” góc độ quản lý hành không sử dụng công cụ tài nên rủi ro nguyên thực tế Ngoài ra, dịch vụ tài khác BĐS chấp, cầm cố, chấp thứ cấp, bảo đảm giao dịch, v.v không đề cập Luật Ví dụ 3: Hiện có hai hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai tài sản gắn liền Từ trước Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Tài xây dựng vận hành hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai tài sản gắn liền “dưới ô” Luật Giá với quy định 342 cụ thể đào tạo nghề, cấp phép hành nghề, hoạt động dịch vụ, tiêu chuẩn định giá, v.v Sau Luật Kinh doanh BĐS Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng lại vận hành hệ thống quản lý dịch vụ định giá BĐS khác với nội dung tương tự có nhiều quy định khác với quy định Bộ Tài ban hành quy định đào tạo nghề, quan cấp phép hành nghề, tiêu chuẩn người phép hành nghề, tiêu chuẩn tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, v.v Đây khoảng chồng chéo có xung đột kể phạm vi quản lý dịch vụ mẻ quan trọng thị trường BĐS Ví dụ 4: Một số quy định chế Nhà nước thu hồi đất trách nhiệm thực bồi thường, hỗ trợ Luật Đất đai Luật Xây dựng Luật Đất đai 2003 Luật Xây dựng Quốc hội thông qua kỳ họp Quốc hội tháng 11/2003 lại có số quy định khác chế Nhà nước thu hồi đất trách nhiệm thực bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất Luật Xây dựng quy định Nhà nước không thu hồi đất cho dự án mục đích kinh doanh trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ thuộc chủ đầu tư dự án; Luật Đất đai 2003 quy định chế Nhà nước thu hồi đất áp dụng cho số loại dự án mục đích kinh doanh trách nhiệm thực bồi thường, hỗ trợ thuộc Nhà nước Theo chuẩn mực quốc tế chuyển dịch đất đai bồi thường Luật Xây dựng tiến quy định Luật Đất đai 2003 lại vận hành thực tế Ví dụ 5: Cơ chế giải khiếu nại hành dân đất đai quy định Luật Đất đai khác với quy định Luật Khiếu nại tố cáo Luật Khiếu nại tố cáo (trước đây) thông qua năm 1998 sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 2004 2005, quy định trách nhiệm giải khiếu nại lần thứ hai Bộ, quan ngang trách nhiệm giải lần đầu thuộc UBND cấp tỉnh Luật Đất đai 2003 lại quy định không cho khiếu nại tràn lên quan trung ương Đây xung đột pháp luật lớn mà Luật Đất đai kéo lùi 343 tiến pháp luật, tới năm 2011 xung đột Luật Tố tụng hành loại bỏ Về quy hoạch BĐS, khiếm khuyết nhiều, kể số điểm chủ yếu sau: • Quá trình đô thị hóa chưa xem xét đồng chuyển dịch vốn đầu tư, đất đai, lao động Nhiều đô thị hình khả thu hút cư dân thiếu khả tạo việc làm thiếu hạ tầng mức tối thiểu để bảo đảm sống đô thị Thành phố Vạn Tường thuộc khu kinh tế Dung Quất ví dụ cụ thể, thành phố có khả thu hút cư dân có khả tạo việc làm từ khu kinh tế không đủ hạ tầng xã hội nên cư dân lại quay lại khu dân cư nông thôn để sinh sống Ngược lại, nhiều khu kinh tế cửa khu kinh tế ven biển có kết cấu hạ tầng đầu tư tốt hoạt động kinh tế lại chậm nên không tạo việc làm để thu hút dân cư • Quy hoạch sử dụng đất làm nhiệm vụ đặt tiêu diện tích loại đất sử dụng cho mục đích phát triển BĐS giai đoạn mười năm (trong quy hoạch) năm năm (trong kế hoạch), không không gian cụ thể Nói cách khác, quy hoạch sử dụng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch không gian nên hạn chế trợ giúp phát triển thị trường BĐS Trên thực tế, thị trường BĐS rơi vào tình trạng “phát triển nóng” tiêu đất cho mười năm thực hai ba năm đầu • Quy hoạch xây dựng có phần quy hoạch sử dụng đất lại tiếp cận theo hướng phân bố không gian sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất thực đô thị có quy hoạch đô thị chi tiết phê duyệt Đây biểu chồng chéo nhiệm vụ quy hoạch, vừa gây lãng phí, vừa tạo tranh phức tạp quản lý 344 Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rơi vào hoàn cảnh khó khăn, gần phá sản thực tế có tới 80% kinh doanh có lãi, thực - hư khó lường Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết số lượng mua lại sáp nhập không cao Nghịch lý 5: Giá nhà xã hội với nhiều ưu đãi Chính phủ có giá cao nhà thương mại giá thấp loại, nhà xã hội quản lý theo chế túy bao cấp giá nhà thương mại hình thành từ cạnh tranh thị trường Nhiều chuyên gia cho thị trường BĐS không đóng băng hoàn toàn có nhiều giao dịch phân khúc nhà giá thấp Tại khu vực Hà Nội, trước dự án Xa La quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 gần dự án Đại Thanh gần dự án Xa La với giá 10 triệu đồng/m2 Cả hai dự án giá thấp bán hết hàng thời gian ngắn Theo thông tin hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công sản phẩm BĐS giá trung bình giá thấp tăng lên cao, biểu xu hướng thị trường ấm lại phân khúc Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2, nổ thảo luận với nhiều ý kiến trái chiều Một phía khẳng định cách làm phù hợp, chiến lược kinh doanh hướng, chí đưa giá xuống mức thấp Một phía khác lại khẳng định hành vi phá giá thị trường Cuộc tranh luận thu hút mạnh tham gia phương tiện thông tin đại chúng Đến nay, tranh luận giảm giá nhà thương mại kết thúc Rất nhiều nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh dự án Đại Thanh làm có khả đưa giá xuống thấp Từ góc nhìn khác, giá nhà xã hội cao 10 triệu đồng/m2 thách thức với quan quản lý Sự thực, giá nhà xã hội quản lý theo kiểu bao cấp nên giá động lực tác động từ thị trường Hiện nay, nhà xã hội nhiều người quan tâm, khu vực quản lý Nhà nước, người lao động chưa có nhà nhà đầu tư Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp 348 coi quy luật tất yếu thị trường lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà xã hội quan Nhà nước xét duyệt giá Giá nhà xã hội Nhà nước, hình thành với nhiều ưu đãi Nhà nước cao giá nhà thương mại giá rẻ Sự thực, để giải tình trạng không khó giá nhà phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v Giá nhà xã hội giảm có thay đổi tốt xây dựng, quản lý huy động vốn Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng người có nhu cầu khó tiếp cận vốn, chưa biết giải ngân xong liệu người có thu nhập thấp thực có tiếp cận ưu đãi Những nghịch lý nghe bất thường thực lại bình thường thị trường BĐS Tất tính thiếu chuyên nghiệp thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư tới người tiêu dùng Thông tin không đầy đủ, thiếu xác Các rủi ro gần không quản lý Như vậy, từ cuối năm 2012 tới có hai việc cần làm cho thị trường BĐS nước ta: tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm nhà xã hội nhằm thỏa mãn cầu cao người lao động có thu nhập thấp; hai giải kho BĐS tồn đọng có giá cao giá trung bình Bên cạnh hai việc có số việc khác cần làm nhằm tái cấu khu vực kinh tế BĐS Gói giải pháp Nghị 02 Những liệu thực tế nói mô tả thực trạng nghịch lý thị trường BĐS Trong tình trạng này, hầu hết nhà đầu tư BĐS cho Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS Hầu hết Bộ có liên quan Ngân hàng Nhà nước vào giải cứu với nhiều đề xuất giải pháp khác Bên cạnh giải pháp luồng ý kiến hoàn toàn khác, không cần giải cứu thị trường BĐS Trước hết ý kiến đại biểu Quốc hội Ủy ban Kinh tế Quốc hội xem xét vấn đề 349 giải cứu thị trường BĐS Hầu kiến cho giải cứu thị trường BĐS vấn đề có tác động lớn tới kinh tế, nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho Tiếp theo ồn ã quanh chuyện tranh luận TS Kinh tế Allan Phan Câu lạc BĐS Hà Nội TS Allan Phan nói giải cứu thị trường BĐS cố BĐS Việt Nam hệ tất yếu nhà đầu tư BĐS tạo ra, lãi nhiều không trợ giúp phủ lỗ lại kêu phủ phải giải cứu Điều quan trọng TS Allan Phan tính tích cực khủng hoảng BĐS nay, đừng nhìn với mắt tiêu cực Sự khủng hoảng tất yếu hội để thị trường BĐS lột xác để có thể khỏe mạnh Ý kiến TS Allan Phan có lý góc nhìn khái quát định Ngược lại, Câu lạc BĐS Hà Nội vẽ tranh BĐS Việt Nam toàn mầu đen cảnh tượng tầu BĐS chìm kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm người lao động, vốn dân, vốn doanh nghiệp, hạ tầng kinh tế, v.v để thị trường BĐS rơi tự TS Phạm Sĩ Liêm cho xin mời nhà đầu tư rơi tự quy luật thị trường Sự thực, tình trạng thị trường BĐS nước ta nay, không nên dùng từ “giải cứu” mà nên dùng từ “tháo gỡ khó khăn cho thị trường” Về nguyên tắc, số nước Mỹ, Thái Lan, Singapore trước giải cứu thị trường BĐS Nhưng quốc gia tay thị trường BĐS tác động xấu gây nên khủng hoảng tài khủng hoảng kinh tế tầm quốc gia, khu vực toàn cầu Họ đặt vấn đề giải cứu hệ lụy phát sinh thân thị trường BĐS Ở Việt Nam nay, có thị trường BĐS chịu khó khăn vốn Nhà nước kiềm chế lạm phát chưa nhìn thấy khả thị trường BĐS khủng hoảng tài quốc gia Tất nhiên có số doanh nghiệp bước chân vào thị trường BĐS gặp khó khăn thực Vấn đề giải cứu đặt suy biến thị trường bất động sản làm kinh tế rơi vào khủng hoảng Thị trường 350 “cuộc chơi” kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận “luật chơi”, thắng có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận tiền Hơn nữa, tiền cứu thị trường BĐS liệu giải cứu không Chúng ta nhìn vào thăng trầm thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS Trước tình hình kinh tế nước ta gặp khó khăn, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ thông qua Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Các giải pháp có liên quan tới thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS bao gồm: Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng doanh nghiệp có quy mô vừa nhỏ (sử dụng 200 lao động làm việc toàn thời gian có doanh thu năm không 20 tỷ đồng); doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (sử dụng 300 lao động) lĩnh vực xây dựng công trình hạ tầng kinh tế - xã hội; doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà Trình Quốc hội thông qua từ ngày 01/7/2013 áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 20% doanh nghiệp có quy mô vừa nhỏ; 10% thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà xã hội; giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà xã hội; giảm 30% số thuế giá trị gia tăng đầu hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà hộ có diện tích sàn 70 m2 với giá bán 15 triệu đồng/m2 Giảm tiền thuê đất năm 2013, năm 2014 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhà nước cho thuê đất tới mức hai lần tiền thuê đất phải nộp năm 2010 Cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ toán tiền bán hàng chủ đầu tư dự án Nhà nước giao đất chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất có khó khăn tài Các ngân hàng thương mại nhà nước dành lượng vốn hợp lý tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ đối tượng tiếp cận nhà 351 xã hội nhà thương mại có diện tích nhỏ 70 m2 với giá bán 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả trả nợ khách hàng cho vay doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công dự án đầu tư sang dự án nhà xã hội với lãi suất hợp lý kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn nguồn vốn khả trả nợ khách hàng Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng (con số thực tế 30.000) thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý thời hạn tối đa mười năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho ngân hàng thương mại Nhà nước để phục vụ cho vay đối tượng Có chế khuyến khích doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà xã hội, có sách tín dụng ưu đãi để người thuộc diện tiếp cận nhà xã hội tiếp cận nhà xã hội Rà soát tất dự án phát triển nhà để phân loại dự án tiếp tục thực hiện, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà xã hội cho phù hợp với nhu cầu thị trường nguồn lực xã hội Hướng dẫn, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cấu doanh nghiệp cho phù hợp, giảm giá bán, điều chỉnh cấu hàng hóa cho phù hợp với khả chi trả thị trường, chuyển sang nhà xã hội, thực công khai, minh bạch, cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng Tổng kết Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 Quốc hội thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam để báo cáo Quốc hội xem xét, định việc mở rộng đối tượng điều kiện mua sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Các Bộ, quan nghiên cứu để sớm hình thành định chế tài dạng Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư BĐS, Cơ quan tái cho vay chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn trung dài hạn cho thị trường BĐS 352 Rà soát, đánh giá lại nợ xấu; tiến hành phân loại khoản nợ xấu theo loại hình doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, đối tượng vay vốn theo loại tài sản bảo đảm, nợ xấu bất động sản, nợ xây dựng đánh giá thực trạng tài sản đảm bảo, nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả khoản tài sản để có giải pháp xử lý phù hợp với loại hình nợ xấu Chỉ đạo tổ chức tín dụng chủ động triển khai giải pháp tự xử lý nợ xấu đánh giá lại chất lượng khả thu hồi; tiếp tục cấu lại nợ để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn vay, bán nợ xấu cho công ty quản lý tài sản, mua bán nợ; kiểm soát chặt chẽ tiết giảm chi phí hoạt động để tích cực trích lập, sử dụng dự phòng rủi ro để xử lý nợ xấu; triển khai giải pháp hạn chế nợ xấu phát sinh tương lai Hoàn thiện Đề án xử lý nợ xấu hệ thống tổ chức tín dụng Đề án thành lập Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam Hiện nay, ngân sách xuất 30.000 tỷ đồng để trợ giúp vốn vay ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà cho doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ nhà xã hội định Dự kiến triển khai từ 15/4/2013 phải lùi lại tới cuối tháng có hướng dẫn cụ thể Trong trình thảo luận, tỷ lệ phần trăm để trợ giúp cho cung phần trăm để trợ giúp cho cầu đề tài nóng Cuối cùng, tỷ lệ 70% cho cầu 30% cho cung thống Bộ Xây dựng Ngân hàng Nhà nước Song song giải pháp rà soát quy hoạch, rà soát dự án, loại bỏ số dự án cho chuyển đổi số dự án sang nhà xã hội, số dự án thay đổi công sử dụng sang kinh doanh dịch vụ Xa giải pháp tài giải nợ xấu nói chung nợ xấu BĐS nói riêng Xa giải pháp đổi sách, pháp luật đất đai, xây dựng thị trường BĐS Nhìn lại nội dung Nghị 02, thấy gói giải pháp giúp cho doanh nghiệp gặp khó khăn tài để vượt 353 qua khó khăn, điều chỉnh lại cung - cầu thị trường, giúp cho người có thu nhập thấp sớm có nhà giải khối lượng vốn tồn đọng thị trường BĐS Đây “giải cứu” thị trường BĐS mà can thiệp hợp lý Nhà nước vào thị trường Nhìn lại việc thực giải pháp cho thị trường BĐS theo Nghị 02 Như nói rõ, có hai việc phải làm cho thị trường BĐS nay: giải kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng nợ xấu tồn đọng; hai tăng cung cho khu vực nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ để giải nhà cho người lao động có nhu cầu chỗ Giải pháp cho hai việc đề cập rõ Nghị 02 6.1 Giải pháp Nhà nước hỗ trợ tín dụng với gói 30.000 tỷ đồng Đến nay, phương tiện thông tin đại chúng đưa thông tin tiêu chí người thu nhập thấp chưa rõ ràng, người có thu nhập thấp vay tiền ngân hàng khó khăn nguồn cung nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ chưa tăng Từ đây, nhiều ý kiến hoài nghi hiệu thực gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng Cơ chế thực toán cần quan tâm Một vấn đề tồn là: • Các quy định mức thu nhập, việc xác nhận thu nhập xác nhận tình trạng thiếu nhà cho đối tượng mua nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ gặp khó khăn, nhiều quan có trách nhiệm không xác nhận với lý rõ Với ách tắc này, Bộ Xây dựng có hướng dẫn chi tiết: (a) mức thu nhập thấp mức thu nhập mức chịu thuế thu nhập; (b) quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác nhận thu nhập; (c) diện tích nhà xác định nơi đăng ký hộ thức Trong hoàn cảnh chưa có công cụ quản lý thu nhập người lao động đất nước tiêu tiền mặt chủ yếu hồ sơ địa 354 nhà đất quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, giải pháp so với giải pháp đưa Bộ Xây dựng, biết giải pháp hướng dẫn chưa có độ xác cao Sự thực, xác định đối tượng hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên việc bất khả thi nước ta • Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả trả nợ ngân hàng thương mại có biểu thiếu khả thi Đã người có thu nhập thấp khó chứng minh thu nhập có khả để phần thu nhập cho nhà Tất nhiên, việc đòi hỏi ngân hàng thương mại đáng để khoản tín dụng lại rơi vào nợ xấu Đây lý làm cho việc giải ngân 70% gói 30 nghìn tỷ đồng trợ giúp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà Theo phương thức - phương thức cho người nghèo vay tiền giống cho người giầu vay tiền (phải có tài sản chấp chứng minh khả trả nợ), việc trợ giúp chỉ đến với nhóm thu nhập tầng người có thu nhập thấp Bộ Xây dựng có thống với ngân hàng thương mại việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với dự án thuộc diện vay tín dụng ưu đãi Đây sáng kiến giúp cho việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh Tất nhiên, sáng kiến chưa giải tận gốc toán cho người nghèo vay tiền Ở nước khác, người ta sử dụng cộng đồng người có thu nhập thấp địa phương nhóm quan chế trợ giúp cho việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà khả trả nợ tiền vay Bên cạnh cộng đồng tổ chức xã hội doanh nghiệp xã hội tình nguyện trợ giúp cho họ Cách trợ giúp tìn hội tăng thu nhập, tìm nhiều nguồn trợ giúp xã hội khác bảo đảm trả nợ từ khoản vay cho cộng đồng Ở số nước, người ta áp dụng 355 chế cộng đồng vay tiền để xây dựng nhà cho bảo trợ tổ chức xã hội, họ người thuê nhà thầu xây dựng họ đứng quản lý trình xây dựng Ngân hàng Grameen Bangladesh với người sáng lập Gs Muhammad Yunus nhận Giải thưởng Nobel hòa bình năm 2006 sáng kiến chế cho người nghèo vay tiền dựa vào cộng đồng mà không cần chế vay tiền ngân hàng thông lệ Vào năm 1998, Ngân hàng nhận Giải thưởng Môi trường sống Thế giới vận hành hiệu Chương trình nhà giá thấp Trên thực tế, chế cấp tín dụng ưu đãi việc rà soát cho chuyển đổi dự án thực nhằm tăng cung cho khu vực nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ, tác động tới số dự án nhà giá trung bình có khả chuyển sang nhà giá thấp nhà xã hội, chưa động tới chất khu vực nhà giá cao, giá trung bình tồn tồn đọng Đến nay, việc tăng cung cho khu vực giá rẻ nhìn thấy rõ tính khả thi thực tế, việc giải kho BĐS tồn đọng chưa thấy rõ hoạt động cụ thể Việc chuyển đổi dự án chủ yếu tập trung vào dự án giấy bắt đầu 6.2 Giải pháp cho khu vực BĐS tồn đọng Giải BĐS giá cao, giá trung bình tồn đọng giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu chưa thảo luận mức độ chi tiết, chưa có chương trình cụ thể việc thành lập công ty quản lý tài sản tồn đọng Việc rà soát để sửa đổi pháp luật tập trung vào đề xuất Bộ Xây dựng mở rộng diện người nước mua nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm lần 70 năm) Nội dung sửa đổi Luật Đất đai chưa có điểm nhấn phát triển lành mạnh hiệu thị trường BĐS Các luật khác vị trí xa nữa, chưa tầm tay với để xem xét 356 Giải pháp mở rộng diện người nước mua nhà Việt Nam Ngày 3/6/2008, Quốc hội Khóa 12 thông qua Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Diện mua nhà gồm: (a) cá nhân nước có đầu tư trực tiếp Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp hoạt động Việt Nam; (b) cá nhân nước có công đóng góp cho Việt Nam; (c) cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (d) cá nhân nước kết hôn với công dân Việt Nam; (đ) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư chức kinh doanh BĐS, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Các đối tượng phải phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao Thời hạn sở hữu nhà cá nhân tối đa 50 năm, hết thời hạn sở hữu phải bán tặng cho nhà thời hạn 12 tháng Thời hạn sở hữu nhà doanh nghiệp thời hạn hoạt động đầu tư Việt Nam Nhà sở hữu thuộc loại nhà chung cư sử dụng vào mục đích để Ngày 18/6/2009, Quốc hội Khóa 12 thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai với nội dung mở rộng diện người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Diện người Việt Nam định cư nước có quyền sở hữu nhà bao gồm: (a) người có quốc tịch Việt Nam; (b) người gốc Việt Nam đầu tư trực tiếp Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hoá người có kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam, người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước; (c) người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam Các đối tượng phải 357 phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên Nhà sở hữu gồm nhà riêng lẻ gắn với đất nhà chung cư, có thời hạn sử dụng lâu dài người Việt Nam nước Trước hết, quy định người nước sở hữu nhà Việt Nam mang tính thí điểm có quyền sử dụng để cho gia đình, quyền liên quan tới giao dịch BĐS Người Việt Nam định cư nước có diện sở hữu nhà rộng hơn, loại nhà thời hạn sử dụng rộng hơn, tương đương người Việt Nam nước Trên thực tế, số lượng người nước người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam chưa nhiều Một phần Việt Nam chưa tạo niềm tin ổn định pháp lý, phần quan trọng thủ tục làm giấy chứng nhận chủ quyền có nhiều vướng mắc thực tế Bộ Xây dựng đưa kiến nghị sửa đổi pháp luật nhà nguyên tắc diện sở hữu nhà cho người nước tương đương người Việt Nam định cư nước ngoài, loại nhà tương đương có thời hạn có phương án đề xuất mở rộng quyền giao dịch BĐS Giải pháp trước hết tính đến mở rộng cầu có khả toán cung tồn đọng Vấn đề sở hữu nhà cho người nước phải xem xét nhiều mặt khác quy tắc tương đương ngoại giao chế quản lý hoạt động cư dân nước Việt Nam Việt Nam cho quyền công dân nước tương đương nhà nước cho quyền công dân Việt Nam Như vậy, việc sở hữu nhà cần xem xét cho nhóm nước theo quan hệ ngoại giao thiết lập pháp luật nước Việc cần làm phải bổ sung quy định quản lý cư dân, cộng đồng người nước sinh sống Việt Nam Thị trường BĐS Việt Nam thiếu vốn nợ xấu liên quan tới BĐS tồn đọng Cơ chế giải kho tồn đọng nguồn vốn điều cần tìm kiếm Khi pháp luật cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam chế cho phép chấp BĐS 358 Việt Nam ngân hàng nước cần xem xét để đổi Đây hai vấn đề mang tính đối ngẫu pháp lý, không thừa nhận hai, cho phép hai Khi chế chấp pháp áp dụng khai thông luồng vốn để giải BĐS tồn đọng chế chấp ngân hàng nước Nếu băn khoăn trước mắt, việc chấp cần đặt quản lý trực tiếp Ngân hàng Nhà nước đối tượng nhận chấp Bộ Xây dựng đơn vị BĐS đem chấp Giải pháp giải BĐS tồn đọng thông qua chế xử lý tài sản gắn với vốn Việc hình thành doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu đưa Nghị 02 nói Hình thái công ty nào, chế tạo vốn để xử lý biện pháp xử lý cụ thể chưa đặt Trước hết, kiểm đếm BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3 đất mà có 1/3 đất nhà gắn liền Như vậy, thông tin thực tế khác với tư trước BĐS tồn đọng chủ yếu nhà hoàn thành Những thông tin thực cần biết xác để đưa định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng bao nhiêu, tiền đất nhà ở; (b) cấu vốn tồn đọng nào, vốn chủ đầu tư, vốn góp từ dân, từ nguồn tín dụng ngân hàng thương mại qua chấp, vốn đầu tư trực tiếp từ ngân hàng thương mại dạng vốn khác bị tồn đọng Khi có câu trả lời xác cho câu hỏi đưa giải pháp phù hợp Các giải pháp cần xem xét bao gồm: (a) chủ yếu đất đấu giá đất tồn đọng chế hiệu đất khu vực thuận lợi nhiều người quan tâm; (b) thay đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với dự án đầu tư khác có tiềm lực vốn; (c) chấp để tạo vốn ngân hàng nước ngoài; (d) giải pháp thành lập doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng trước nghĩ 359 Các giải pháp chưa thể định chưa có số liệu thống kê BĐS tồn đọng xác chi tiết 6.3 Các giải pháp khác Giải pháp cải cách thực thủ tục hành Song song với giải pháp trọng tâm nêu trên, Hà Nội nhiều tỉnh, thành khác cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà thuộc nhiều nhóm khác Đây việc làm muộn so với quy định pháp luật tốt Một mặt để thực tốt nhiệm vụ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận vào cuối năm 2013, mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm tin vào thị trường BĐS Người bỏ nhiều tiền mua BĐS Nhà nước bảo hộ tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý Các sáng kiến tăng niềm tin thị trường Hiện nay, niềm tin người dân vào kinh tế niềm tin người tham gia góp vốn đầu tư BĐS chưa khôi phục Nhiều người góp vốn vào dự án đầu tư rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực dự án, chí dự án chưa có bảo đảm pháp lý Người góp vốn rơi vào tình trạng hoang mang niềm tin thực vào thị trường Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải chủ đầu tư dự án sau quan quản lý Trung ương địa phương Đây việc khó làm được, cần nhà đầu tư nghĩ đến thương hiệu lâu dài Trường hợp giữ phương án mua bán bán sáp nhập cần xem xét định Các quan quản lý cần hướng chủ đầu tư tới giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường Các nhà đầu tư tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, muốn làm vốn Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường khó khăn thiếu vốn nhân lên nhiều lần Như vậy, giải pháp vốn toán khó hoàn cảnh khó khai thác nguồn vốn dân lòng tin vào lợi ích từ thị trường Chúng ta lưu ý nhiều nhà đầu tư huy động vốn từ dân, gốc vấn đề chữ tín nhà đầu tư với người tiêu dùng 360 Sửa đổi pháp luật, nâng cao chất lượng quy hoạch tái cấu trúc thị trường Sự trầm lắng thị trường BĐS hệ tất yếu trình phát triển qua ngữ cảnh kinh tế chuyển đổi, tính chuyên nghiệp thiếu Thị trường BĐS qua sốt nhà đất tất yếu chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trường Hệ thống pháp luật ta chưa có chế điều tiết quỹ đất rơi vào “sốt giá” “đóng băng” Khi “sốt giá” Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, “đóng băng” Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường Hệ thống pháp luật tính đến chế Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng chế bao cấp Công cụ pháp luật đất đai cần đổi sau cho giảm tham nhũng khiếu kiện dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài để quản lý rủi ro cho người yên tâm tham gia thị trường Quy hoạch lĩnh vực coi yếu Việt Nam, cụ thể gồm: (a) mối quan hệ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng chưa xác lập mối quan hệ hữu cơ; (b) nội dung loại quy hoạch nhiều chồng chéo, gây lãng phí tồn nhiều loại quy hoạch khác nhau; (c) phương pháp luận quy hoạch không gian chưa áp dụng đầy đủ, quy hoạch sử dụng đất; (d) quy hoạch thường mang tính chủ quan giải pháp khả thi sở chấp nhận thực tế Tái cấu trúc thị trường BĐS để có thị trường hợp lý, tránh tư tưởng thả cho thị trường phát triển tự không điều chỉnh cần tránh tư tưởng áp đặt theo kiểu bao cấp lên thị trường Các doanh nghiệp BĐS cần cấu trúc lại để loại bỏ kiểu kinh doanh “tay không bắt giặc” Tiêu chí doanh nghiệp BĐS cần xác lập, số thị trường cần thống kê thường xuyên Muốn vậy, thị trường BĐS phải bảo đảm tính minh bạch Giải pháp từ phía nhà đầu tư BĐS Cổ nhân có câu “cùng tắc biến, biến tắc thông”, câu phù hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta Nói nghĩa nhà đầu tư ngồi chờ để thị trường BĐS “sẽ thông” 361 Trong quy luật chứa đựng nỗ lực tự giải cứu người nhà đầu tư Các nhà đầu tư phải tìm cách cứu trước tính đến khả trợ giúp Nhà nước Tại điểm trầm lắng cực thị trường BĐS xuất thị trường BĐS hiệu hơn, phát triển mục tiêu có nhà cho tất người mang lại lợi ích xứng đáng cho nhà đầu tư Kết luận Sự phục hồi thị trường BĐS phụ thuộc chủ yếu vào sách Nhà nước, nỗ lực nhà đầu tư niềm tin người tiêu dùng vào thị trường Từ phía quan quản lý nhà nước trung ương địa phương, cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch công để thực tốt Nghị 02 Mọi tư tư lợi làm hại chung cho thị trường BĐS yếu ớt Nỗ lực quan nhà nước sớm rà soát hệ thống pháp luật, quy hoạch để tạo hội cho thị trường BĐS Tất việc cần tập trung vào nhiệm vụ tái cấu trúc thị trường BĐS, nhiều việc đưa Nghị từ việc đổi pháp luật, thể chế tới quy hoạch, chuyển đổi dự án, giải pháp huy động vốn, v.v Các nhà đầu tư cần tính tới việc tái cấu trúc doanh nghiệp sở nâng cao lực cạnh tranh thông qua lộ trình dài hạn Người tiêu dùng với lượng vốn ước tính khoảng 400 vàng trữ dân có vai trò lớn phục hồi thị trường BĐS niềm tin khôi phục Bên cạnh đó, chế phù hợp để động viên vàng tham gia vào thị trường BĐS cần tới khôn ngoan sách Người dân thấy có lợi tham gia vàng đường lưu thông để trở thành vốn Chúng ta xem khủng hoảng thị trường BĐS đau sinh nở, mầm non BĐS khỏe mạnh xuất Nghị 02 phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể quan quản lý nhà nước cán quản lý nhà nước Người đẻ nhà đầu tư BĐS cần vận dụng cao thông minh người để “vượt cạn” dễ dàng 362 [...]... kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS là ra khủng hoảng tài chính quốc gia Tất nhiên mới có một số ít doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS là gặp khó khăn thực sự Vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường bất động sản làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng Thị trường là một 350 “cuộc chơi” kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận “luật chơi”, thắng có tiền... được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS Trước tình hình kinh tế nước ta đang gặp khó khăn, các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải. .. đối tượng vay vốn và theo các loại tài sản bảo đảm, nợ xấu trong bất động sản, nợ xây dựng cơ bản và đánh giá thực trạng tài sản đảm bảo, nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả năng thanh khoản của các tài sản này để có các giải pháp xử lý phù hợp với từng loại hình nợ xấu Chỉ đạo các tổ chức tín dụng chủ động triển khai các giải pháp tự xử lý nợ xấu như đánh giá lại chất lượng và khả năng thu hồi;... đã mô tả đúng thực trạng nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay Trong tình trạng này, hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cho rằng Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS Hầu hết các Bộ có liên quan và Ngân hàng Nhà nước đã vào cuộc giải cứu này với nhiều đề xuất giải pháp khác nhau Bên cạnh các giải pháp này là một luồng ý kiến hoàn toàn khác, không cần giải cứu thị trường BĐS Trước hết là các ý kiến của... Trường hợp không thể giữ thì một phương án mua bán bán và sáp nhập cần được xem xét và quyết định Các cơ quan quản lý cần hướng các chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường Các nhà đầu tư hiện nay tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, muốn làm nhưng không có vốn Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường thì khó khăn do thiếu vốn được nhân lên nhiều lần Như vậy, giải pháp. .. của Nhà nước vào thị trường 6 Nhìn lại việc thực hiện các giải pháp cho thị trường BĐS theo Nghị quyết 02 Như trên đã nói rất rõ, có hai việc phải làm cho thị trường BĐS hiện nay: một là giải quyết kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng nợ xấu đang tồn đọng; hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở Giải pháp cho cả... động vào thị trường Chính phủ và UBND cấp tỉnh đang có chủ trương rà soát lại quy hoạch có liên quan tới phát triển BĐS Những yêu cầu đồng bộ giữa quy hoạch phát triển nhà ở và phát triển hạ tầng đang được đặt ra cả dưới góc độ quy hoạch và thực hiện quy hoạch 4 Nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường BĐS Việt Nam Quá trình “sốt” giá đất đã tạo nên những nghịch lý của thị trường. .. góp vốn vào dự án đầu tư nhưng đang rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực hiện dự án, thậm chí dự án chưa có bảo đảm pháp lý Người góp vốn đang rơi vào tình trạng hoang mang và mất niềm tin thực sự vào thị trường Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải bắt đầu từ các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương Đây là việc khó nhưng có thể làm được, chỉ cần các nhà... chuyên nghiệp còn rất thiếu Thị trường BĐS đã qua những cơn sốt nhà đất tất yếu khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường Hệ thống pháp luật của ta chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào “sốt giá” hoặc “đóng băng” Khi “sốt giá” thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, khi “đóng băng” thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ... Quốc hội khi xem xét vấn đề 349 giải cứu thị trường BĐS Hầu hết các ý kiến đều cho rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì đây không phải là vấn đề có tác động lớn tới nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình Tiếp theo là sự ồn ã quanh chuyện tranh luận giữa TS Kinh tế Allan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội TS Allan Phan nói rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì sự cố BĐS ở Việt ... chế kinh tế khác Thi u tính chuyên nghiệp thể hầu hết nơi, khâu quản lý thi u chuyên nghiệp, nhà đầu tư thi u chuyên nghiệp người tiêu dùng thi u chuyên nghiệp Trong hoàn cảnh thi u chuyên nghiệp... minh bạch công khai yếu • Thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng thi u tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thi u đầy đủ, thi u 339 xác, thi u cập nhật; gần khả dự báo thị trường làm... dụng thị trường BĐS lại rơi vào thi u vốn Tình trạng giao dịch khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thi u vốn từ tín dụng, người tiêu dùng thi u niềm tin vào thị trường, thi u cung nhà giá rẻ xảy hầu