Câu yếu tố tác động tới bất động sản thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác, tồn thực trạng đáng ý Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản coi tăng cao kênh đầu tư Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản: Câu 2:Cung cầu thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản, 10 Tiềm bất động sản Việt nam 17 Rủi ro thị trường bất động sản 18 1.3.Tác động sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản 22 Đặc điểm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 32 Mối liên hệ thị trường tài chính(TTTC) thị trường Bất động sản (BDS) .37 Sự tác động sách Thuế tới thị trường bất động sản 47 Câu yếu tố tác động tới bất động sản Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là: a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: a1 Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất * Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng * Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại a2 Nhóm yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng a3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng BĐS; * Nhu cầu loại BĐS thị trường b Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: * Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) c Các yếu tố chung bên ngoài: c1 Các yếu tố trị pháp lý: thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam • Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS • Các sách thuế Nhà nước BĐS c2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đó yếu tố kinh tế liên quan như: * Tình hình cung-cầu BĐS khu vực * Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực * Các điều kiện thị trường BĐS khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng * Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác * Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; * Số lượng lô, đất trống vùng * Mức giá bình quân loại đất vùng * Tỷ lệ thuế mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng c3 Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác, tồn thực trạng đáng ý Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản coi tăng cao kênh đầu tư So với tháng 12/2000, giá USD cao gấp 1,5 lần, gửi tiết kiệm tăng khoảng 2,5 lần, VN - Index tăng khoảng 4,8 lần, giá vàng tăng 7,6 lần, giá bất động sản tăng gấp khoảng lần Nhưng từ tháng đến nay, giá bất động sản nhìn chung chững lại, chí có dấu hiệu giảm Thứ hai, giao dịch giảm mạnh Người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn trả nợ lãi suất vay mức cao, người mua chần chừ, chờ giá xuống thấp Thứ ba, theo loại sản phẩm giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại giảm xuống mức giá cao, nguồn cung dồi Giá đất tăng, nơi có công trình nhà nước đã, khởi công Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt giá cao, TPHCM, Bà Rịa - Vũng Tàu tỉnh mặt giá thấp nhiều Do đó, có dòng vốn từ Hà Nội chảy tỉnh vào Nam Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội chững lại giảm, khu vực tỉnh, phía Nam đắt lên Thứ năm, từ đến cuối năm sang năm, thị trường sôi động, chí số giao dịch bị giảm Giá chững lại, chí số loại sản phẩm giảm xuống Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình gồm mặt giá cao, vượt sức mua phần đông người có nhu cầu thực sự, sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát, chủ đầu tư gặp khó khăn, phải đẩy mạnh bán cách giảm giá bán mức hấp dẫn, chuyển nhượng bớt dự án nhỏ… Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại từ cuối năm 2012 Dự đoán xuất phát từ nhiều yếu tố Tăng trưởng kinh tế năm 2012 cao hơn, nhu cầu đầu tư mua sắm bất động sản phục hồi Đầu tư trực tiếp nước nói chung đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản nói riêng phục hồi Giá bất động sản chững lại giảm xuống thời điểm cho việc mua vào… Do vậy, người có vốn, trường vốn đầu tư vào đất nền, để đón đầu giá bất động sản tăng lên vào cuối năm 2012, đầu năm 2013 Một số chuyên gia dự đoán, sốt giá đất lần bắt đầu vào năm 2013 - 2014 Cơn sốt thứ vào 1994 - 1995, thứ hai 2000 - 2001, thứ ba 2007 2008, chu kỳ cách khoảng năm lần, trùng với chu kỳ mở cửa, hội nhập, đón đầu tăng trưởng Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tiểu luận môn Thị trường bất động sản Câu 1: Câu 2: Cung cầu thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản, BÀI LÀM Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản: Hãy phân tích mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản: Có thể nói Từ Việt Nam tiến hành đổi toàn diện kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng thị trường BĐS tài bước khẳng định mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị thường bất động sản khẳng định cho ta thấy rõ nết kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản thay đổi Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình quân khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng gần nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Giả sử có thị trường vốn, dịch vụ ngân hàng, tài thuận lợi kinh doanh đất đai hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai lo ngại rủi ro xẩy mà rủi ro chủ yếu liên quan đến điều luật không quán người kinh doanh đất đai hành động nhà kinh doanh bình thường khác tức so sánh thu nhập sử dụng đất mang lại chi phí bỏ tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập đất mang lại Hay tiền thuê đất < thu nhập đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất Hay viết dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et Trong Et khoảng đệm sách giá thuê đất đai Công thức giải thích sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất khoản chi phí Để có khoản phải vay ngân hàng với lãi suất đó, khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải xem khoản chi phí Ngoài ra, miếng đất sinh lời, phải đầu tư thêm chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng đất đai, khoản phải xem khoản chi Nếu Et lớn người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao Trong hội thảo thị trường đất tổ chức Nông nghiệp Lương thực giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức Hà Nội tháng 1-1993 khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng Yt Giá đất = (1+i)t Trường hợp thu nhập thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó: Y: Thu nhập năm (còn gọi "thu nhập kỳ vọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) năm C: Chi phí bỏ năm t: Thời gian i: Lãi suất ngân hàng Tuy nhiên đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên, nên tất quốc gia đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) thuế đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trường hợp thuế đất người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thu nhập họ điều chỉnh sau Yt = R Q - C - T lúc giá trị đất để làm xác định giá cho thuê đất là: (Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt) G = (1+i)t Qua ta thấy thuế đất giảm thu nhập người sử dụng đất làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm xác định giá cho thuê đất Nếu ta coi đất tài sản giá đất tính sau: PLt PL = (t = 1, ∞) (1+r)t Trong PL giá đất tính giá trị loại tài sản PLt hoa lợi hay thu nhập đất đai khoảng thời gian t xác định Lấy ví dụ đơn giản, giả sử đất bị bỏ hoang sau giai đoạn hai năm, hai năm sử dụng để trồng lúa hay vài trồng khác Giả sử thu nhập 100 nghìn/ha năm lãi suất 5% Người nông dân có hai lựa chọn bán đất tiếp tục kiếm thu nhập từ đất vòng năm tới Thu nhập thu kết thúc mùa vụ, định bán hay không bán đất phải làm đầu vụ Câu hỏi là: giá trị đất đai thời điểm Lưu ý giả sử nông dân có lựa chọn gửi tiền họ vào ngân hàng với lãi suất 5% Nếu tiền gửi vào ngân hàng họ có lượng tiền là: 100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn Với cách đơn giản, giá trị 100 nghìn vào cuối năm thứ 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm với lãi suất 5% nhận 100 nghìn vào cuối năm Như vấn đề đất đai phải tìm giá trị luồng hoa lợi từ đất thu tương lai Bởi giá trị 100 nghìn hai năm tới là: 100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn Lượng tiền thu vào cuối năm thứ hai phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm thứ sau: 100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn Và tổng hai giá trị 185,94 nghìn Do giá trị mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ 185,94 nghìn Đây cách tính toán xác định giá trị tài sản có thu nhập tương lai Với nghĩa vậy, đất đai loại tài sản nhiều nước Ở Việt Nam, cá nhân quyền sở hữu riêng đất, giá trị Quyền sử dụng đất đai có giá trị, nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi đất có ảnh hưởng tới thu nhập đất, khoảng cách tới thị trường trung tâm độ màu mỡ đất Ở công thức ngụ ý hoa lợi không thay đổi chu kỳ sống tài sản Nói chung điều không hoàn toàn Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, tốt nên viết P Lt(t) hàm thời gian Sự thay đổi kỹ thuật, giá sản phẩm giá đầu vào, giá yếu tố sản xuất làm thay đổi giá trị tài sản hoa lợi năm cụ thể Ngay lãi suất biến đổi qua thời gian Bởi công thức viết sau: P Lt(t) PL = (t = 1, ∞) (1+r(t))t Do dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô tương lai tăng lên tăng giá trị tài sản ngược lại dự đoán luồng địa tô tương lai giảm đi, làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi giai đoạn đầu cao làm tăng giá nhiều giai đoạn sau Lãi suất tăng làm giảm giá trị đất ngược lại Sự dự đoán tăng tương lai xa ảnh hưởng đến giá trị tài sản Câu 2:Cung cầu thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản, Khái niệm cầu thị trường bất động sản: Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu hàng hóa BĐS có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp có nhu cầu khả toán, có nhóm đối tượng có nhu cầu không trở thành cầu thị trường, có đối tượng nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Chính vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường Cầu BĐS xuất sở có hội tụ điều kiện sau: - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng BĐS mà nhu cầu tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người dân - Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho toán nhu cầu chuyển thành cầu thị trường - Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả toán có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường môi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực tế thoả mãn Khái niệm cung thị trường bất động sản 2.1 Cung thị trường sơ cấp Đất đai sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, người tự tạo thêm đất đai để làm tăng cung theo ý muốn Giữa loại đất đai, thay đổi cung loại đất đai làm thay đổi cung loại đất đai khác Một đặc điểm quan trọng đất đai có vị trí cố định gắn liền với điều kiện vốn có đặc điểm, điều kiện tự nhiên Do vậy, cung đất đai điều chỉnh theo không gian chủng loại hay chất lượng đất đai Không hàng hoá thông Khi nới lỏng tín dụng, tương đương với việc vay để đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung dễ dàng hơn, đồng nghĩa với việc nhà đâu tư có hội đầu tư nhiều hơn, kéo theo tình trạng đầu mạnh Việc nới lỏng tín dụng cho vay bất động sản yếu tố giúp thị trường bất động sản vực dậy có khả thay đổi không khí căng thẳng Chúng ta biết, thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng chính, nên với sách giúp nhà đầu tư bất động sản có khả tăng hội đầu tư mình, tháo gỡ bong bong bất động sản giúp thị trường bât động sản tăng trưởng trở lại Theo chuyên gia, thị trường bất động sản hồi phục trở lại nửa cuối năm 2011, chậm đầu năm 2012 1.3 Tác động việc nới lỏng tín dụng cho vay BĐS đến thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Về tổng thể, nới lỏng tín dụng cho vay BĐS ảnh hưởng đến thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng lý sau: Về phía cung: Đầu tư dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đòi hỏi số vốn lớn, thời gian dài quản lý loại hình đầu tư BĐS khác nên tại, có nhà đầu tư nước số liên doanh, liên kết với đối tác nước đầu tư Việc nới lỏng tín dụng BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư luân chuyển vốn nói chung tác động lớn Thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng hình thành, nguồn cung ít, giá thường phía cung định, chi phí ban đầu lớn, biến đổi, giá loại hình BĐS xu hướng biến đổi mạnh loại BĐS khác Về phía cầu: BĐS du lịch nghỉ dưỡng thường giành cho người có thu nhập tương đối trở lên, mà với tiềm lực kinh tế Việt Nam số chiếm không đáng kể phần đông dân cư Do đó, phận lớn khách hàng loại hình BĐS nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều sử dụng tín dụng nước để đầu tư; khách hàng nước thường cá nhân, gia đình có thu nhập tương đối cao, chịu ảnh hưởng tín dụng mua bán BĐS Giá BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao, điều hạn chế lớn khả đầu cơ, đặc biệt khả đầu tư nhà đầu tư nhỏ bị hạn chế lớn Khả đầu gây nên biến động giá mạnh loại hình BĐS tín dụng nới lỏng thấp Nới lỏng tín dụng có tác động tới thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng khía cạnh thúc đẩy tăng trưởng kinh tế BĐS du lịch nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào nhu cầu nghỉ ngơi dân cư, tăng trưởng kinh tế có tác động mạnh mẽ đến thị trường Tuy nhiên, việc nới lỏng tín dụng tác động tới tăng trưởng kinh tế, thu nhập, nhu cầu nghỉ ngơi người dân cần thời gian dài rõ nét Mối liên hệ thị trường tài chính(TTTC) thị trường Bất động sản (BDS) 1.1 Khái niệm Thị trường tài nơi diễn hoạt động trao đổi,mua bán quyền sử dụng khoản vốn thông qua phương thức giao dịch công cụ tài định  TTTC nơi diễn hoạt động mua bán loại giấy tờ có giá, nơi gặp gỡ nguồn cung cầu vốn Thi trường BDS: “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.2 Mối quan hệ thị trường tài thị trường BDS 1.2.1 Tác động từ Thị trường tài tới Thị trường Bất động sản - Thị trường tài tạo lập nguồn vốn cho Thị trường Bất động sản cách tích tụ tập trung tư (vốn) Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản thu hồi nguồn vốn dài Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia, tỷ trọng bất động sản tổng cải xã hội nước mức độ khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Thị trường bất động sản nước ta non trẻ, nhiều hạn chế thời gian qua có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế xã hội đất nước Theo báo cáo tổng kết năm 2010 kế hoạch năm 2011 Bộ Xây dựng, tính đến 31/12/2010, nước có 755 đô thị, tổng diện tích nhà toàn quốc tăng thêm khoảng 86,8 triệu mét vuông, theo diện tích bình quân nhà toàn quốc đạt khoảng 17.5m sàn/ người Như vậy, thị trường bất động sản 2010 tiếp tục đà hồi phục nhanh năm 2009 Theo thống kê Tổng cục Thuế, khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm thu trung bình khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP Do đó, giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn Lượng vốn phải huy động từ thị trường tài Do đó, thị trường tài kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản Thực tế cho thấy thị trường tài phát triển lành mạnh ổn định, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định Khi bất động sản tham gia lưu thông thị trường bất động sản, giá trị quyền bất động sản đem trao đổi, mua bán, kinh doanh, giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều cho thấy thị trường bất động sản đầu quan trọng thị trường tài Trong lãi suất tiết kiệm chưa hấp dẫn, người có tiền nhàn rỗi mong muốn có nơi đầu tư sinh lợi cao hơn, mạo hiểm hơn: thị trường chứng khoán, Thị trường Bất động sản, …sẽ lựa chọn - Thị trường tài góp phần nâng cao hiệu hoạt động Thị trường Bất động sản Thị trường tài phát triển, thông tin thị trường công khai, minh bạch Nhà đầu tư Bất động sản muốn huy động vốn thị trường phải thực đơn vị hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu cao Sự cạnh tranh thu hút vốn buộc doanh nghiệp, chủ thể tham gia Thị trường Bất động sản phải nâng cao hiệu hoạt động, thường xuyên đổi công nghệ để tăng hiệu suất làm cho hiệu kinh tế xã hội tăng lên Mặt khác, doanh nghiệp tạo kỳ vọng vào giá trị thị trường cao tương lai kích thích cho người tăng tiết kiệm để đầu tư vào doanh nghiệp có hiệu cao Vì vậy, Thị trường tài có vai trò kích thích việc sử dụng vốn cách tiết kiệm có hiệu - Thị trường tài góp phần đầy nhanh trình tự hóa tài hội nhập quốc tế Ngày nay, xu hướng chung, cần tiến hành cải cách tài tiền tệ theo xu hướng tự hóa tài lãi suất, chế quản lý tỷ giá linh hoạt - tỷ giá thả có quản lý Những tác động cụ thể Thị trường tài tới Thị trường Bất động sản Việt Nam thể qua: * Thị trường Bất động sản ngân hàng thương mại Quan hệ Thị trường thể quy định tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng tăng lên dư nợ Bất động sản ngân hàng thương mại Các giao dịch Bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập lực đầu tư - Các ngân hàng thương thực nhiều chương trình tín dụng Bất động sản nhà Các chương trình có đặc điểm: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng vay sử dụng làm tài sản chấp; thời hạn cho vay thường mức trung hạn 10 -15 năm, cá biệt 30 năm; lãi suất điều chỉnh theo kỳ ngắn hạn, thường tháng; mức lãi suất áp dụng thống cho khách hàng theo quy định riêng ngân hàng Hạn mức tín dụng ngân hàng cung cấp thường không 50% 70% giá trị thị trường Bất động sản chấp Đó động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng toán đầy đủ phần lãi thường xuyên thiệt hại họ lên tới 65% giá trị tài sản Khi phải phát tài sản tính khoản bảo đảm chắn nhờ mức định giá tài sản chấp thấp Với dự án phát triển Bất động sản kinh doanh, phần thẩm định ngân hàng chặt chẽ tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng… đơn vị chủ dự án Các ngân hàng thương mại can thiệp tới Thị trường Bất động sản qua việc thực chức năng: trung tâm tiền tệ, tín dụng toán đẩy mạnh hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng dịch vụ nhà đất: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tục pháp lý chuyển nhượng, toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín dụng, cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động thị trường Bất động sản, lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, thực hỗ trợ cho đối tượng sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản thành lập - Sự tác động thể qua công cụ lãi suất tiền vay + Để kích thích mua nhà trả góp, lãi suất cho vay dài hạn hạ xuống Khi đó, số người muốn vay tiền mua nhà tăng lên, người thuê giảm + Nếu lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu mua nhà giảm đi, tình hình diễn ngược lại, nhà xây lượng nhà tồn bị giảm; giá thuê tăng + Khi lãi tín dụng ngắn hạn tăng làm cho giá thành Bất động sản tăng, lượng nhà xây lượng nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà Hiện tượng thực độ rủi ro tăng, quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng làm giá thành xây dựng tăng v.v - Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư vào Thị trường Bất động sản Việt Nam chủ yếu huy động qua Ngân hàng thương mại Theo thống kê ước tính, số vốn khỏang 60% vay ngân hàng Có nhiều dự án tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% với thời hạn 10-15 năm Do vậy, ngân hàng sau thời kỳ “nới rộng” chuyển sang đối sách “thắt chặt” “ kiềm chế” Thể số giảm: từ 25% (2005) tới 9% (2006) 6-7%(2007) Trong 2007, ngân hàng thương mại cho vay lĩnh vực Bất động sản chiếm 11,4%, 31/5/2008, 10,1%, cuối tháng 6, khoảng 9,96% Về tốc độ tăng, cho vay lĩnh vực Bất động sản tháng đầu năm 2008 nhỏ 5%, tổng dư nợ tín dụng chung tăng 18% Các khoản cho vay Bất động sản chủ yếu tập trung thành phố lớn: TP HCM 60%, Hà Nội 17% Trong đó, cho vay mua xây nhà để bán chiếm 9%, lại cho xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, mua nhà, sửa nhà Tổng thể, mức độ cho vay lĩnh vực Bất động sản, chưa lớn tín dụng Ngân hàng thương mại Điều cho phép Ngân hàng thương mại chống đỡ rủi ro từ hoạt động Thị trường Bất động sản Các rủi ro thường xuất từ tính công khai minh bạch Thị trường Bất động sảnlà chưa cao Số liệu thực tế vào năm 2009, Ngân hàng nông nghiệp, dư nợ cho vay Bất động sản chiếm 9,5% (khoảng 115.000 tỉ đồng) tổng dư nợ toàn hệ thống, 75% dư nợ Bất động sản cho vay Hà Nội TP.HCM Hà Nội chiếm 15% (18.500 tỷ đồng) TP.HCM gần 60% (68.000 tỷ đồng) Tiếp đến Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… Để hạn chế rủi ro, Ngân hàng thương mại có quy trình tín dụng chặt chẽ cho vay Bất động sản cách định giá cầm cố thấp ( khoảng 50%) cho vay 70% giá Hiện nay, Thị trường Bất động sản gặp khó khăn việc vay vốn ngân hàng giá Bất động sản cao ngân hàng lại thận trọng cho vay Hiện ngân hàng tập trung vào cho vay Bất động sản tiêu dùng với hạn mức, thời hạn thu hẹp lãi suất cao Tất yếu, Thị trường Bất động sản cần huy động vốn từ nguồn khác * Thị trường tài tác động tới Thị trường Bất động sản qua định phương hướng đầu tư Bất động sản Đầu tư phát triển Bất động sản: mua quyền sử dụng đất thuê thiết kế xây dựng loại công trình thoả mãn yêu cầu số người mua đó, tiếp đem sản phẩm công trình bán thị trường, tức chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư khác cho người mua tự dùng, qua mà thu hồi vốn đầu tư kiếm lãi * Tác động Thị trường chứng khoán tới Thị trường Bất động sản Từ thập kỷ 90 kỷ trước, xã hội coi Bất động sản phương tiện lưu trữ giá trị ngang với vàng ngoại tệ mạnh Xu hướng tăng giá Bất động sản động lực quan trọng khiến thị trường ngày sôi động thay dần hình thức đầu tư tiết kiệm truyền thống Tại Việt Nam, từ năm 2000, thị trường chứng khoán xuất mang lại phương thức để sử dụng nguồn vốn xã hội, vừa lưu trữ , vừa tạo nguồn lợi Quý I năm 2007 cầu Bất động sản tăng mạnh lượng tiền mặt thu từ đầu tư chứng khoán làm gia tăng số lượng giao dịch Bất động sản tạo tính khoản cao cho thị trường Dẫn tới “cơn sốt” Bất động sản quãng thời gian sau Giá nhà đất quý II năm 2007 tăng nhanh, yếu tố tâm lý nóng vội tham gia thị trường mua Bất động sản đầu chờ tăng giá Sự sụt giảm thị trường chứng khoán sau tháng 4-2007 buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư cân nhắc thị trường Bất động sản hay chứng khoán Điều dẫn tới, đầu quý III năm 2007, giá nhà đất bình ổn Và, trước biến động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần tập trung vào Bất động sản với tài sản thực Giá Bất động sản dù không tăng đột ngột liên tục lên, tập trung vào hộ chung cư cao cấp Tới thời gian tiếp đó, thị trường chứng khoán ảm đạm, kích thích chứng khoán gia tìm đến Bất động sản Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao Như vậy, tình trạng thị trường chứng khoán nào, tác động tới Thị trường Bất động sản Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu thời gian dài, lượng giao dịch mức giá thị trường Bất động sảnđều suy giảm mạnh Hiện tượng phần phản ánh tính hoạt động theo tính phong trào hay tính bầy đàn giới đầu tư Việt Nam 1.2.2 Tác động Thị trường Bất động sản tới Thị trường tài Thị trường bất động sản sở để tạo nguồn tài cho thị trường tài Thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế Sự phát triển thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới phát triển kinh tế, giống “đầu kéo” kinh tế; ngược lại biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến phát triển kinh tế nước Khi thị trường bất động sản không thông suốt, ngưng trệ, làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất chu kỳ sản xuất Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng bất động sản nhờ mà đẩy mạnh sản xuất Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho thị trường tài Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn, cách bổ sung thêm vốn cho thị trường tài Các giao dịch chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bất động sản giao dịch góp phần huy động vốn nhàn rỗi, làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến đến tất thị trường nói chung thị trường tài nói riêng Khi thị trường bất động sản phát triển, yêu cầu thị trường tài phải phát triển theo để đầu tư phát triển Ngoài thị trường BDS có tác động định khác đến thị trường tài Chính việc dư nợ tổ chức tín dụng Mỹ hoạt động đầu tư Bất động sản lớn, việc cho vay diễn dễ dàng dẫn tới khủng hoảng tài giới năm 2008 Việc nợ toán dư nợ dẫn tới tình trạng khả khoản tổ chức tín dụng dẫn tới sụp đổ hàng loạt tổ chức tín dụng Mỹ Tác động sách tài nhà nước tới thị trường BDS 2.1 Sơ lược tình hình thị trường BDS nước ta thời gian qua Thị trường bất động sản có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác, tồn thực trạng đáng ý Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản coi tăng cao kênh đầu tư So với tháng 12/2000, giá USD cao gấp 1,5 lần, gửi tiết kiệm tăng khoảng 2,5 lần, VN - Index tăng khoảng 4,8 lần, giá vàng tăng 7,6 lần, giá bất động sản tăng gấp khoảng lần Nhưng từ tháng đến nay, giá bất động sản nhìn chung chững lại, chí có dấu hiệu giảm Thứ hai, giao dịch giảm mạnh Người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn trả nợ lãi suất vay mức cao, người mua chần chừ, chờ giá xuống thấp Thứ ba, theo loại sản phẩm giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại giảm xuống mức giá cao, nguồn cung dồi Giá đất tăng, nơi có công trình nhà nước đã, khởi công Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt giá cao, TPHCM, Bà Rịa - Vũng Tàu tỉnh mặt giá thấp nhiều Do đó, có dòng vốn từ Hà Nội chảy tỉnh vào Nam Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội chững lại giảm, khu vực tỉnh, phía Nam đắt lên Thứ năm, từ đến cuối năm sang năm, thị trường sôi động, chí số giao dịch bị giảm Giá chững lại, chí số loại sản phẩm giảm xuống Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình gồm mặt giá cao, vượt sức mua phần đông người có nhu cầu thực sự, sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát, chủ đầu tư gặp khó khăn, phải đẩy mạnh bán cách giảm giá bán mức hấp dẫn, chuyển nhượng bớt dự án nhỏ… Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại từ cuối năm 2012 Dự đoán xuất phát từ nhiều yếu tố như: Tăng trưởng kinh tế năm 2012 cao hơn, nhu cầu đầu tư mua sắm bất động sản phục hồi; Đầu tư trực tiếp nước nói chung đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản nói riêng phục hồi Giá bất động sản chững lại giảm xuống thời điểm cho việc mua vào… Giai đoạn thử thách lớn thị trường bất động sản Việt Nam thăng trầm tiếp tục phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng sách tiền tệ 2.2 Sự tác động sách tài nhà nước tới thị trường bất động sản 2.2.1.Chính sách tiền tệ Chính sách tiền tệ hoạt động bản, chủ yếu Ngân hàng Trung ương Ngân hàng Trung ương sử dụng sách tiền tệ nhằm gây mở rộng hay thắt chặt lại việc cung ứng tiền tệ, để ổn định giá trị đồng tệ, đưa sản lượng việc làm quốc gia đến mức mong muốn Thực trạng cho thấy từ đầu quý II/2011 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp Một nguyên nhân thị trường khát vốn Trong bối cảnh nước thắt chặt tiền tệ phục vụ mục tiêu ổn định kinh tế, chống lạm phát, hệ thống ngân hàng hạn chế tín dụng thị trường bất động sản Theo đánh giá nhiều chuyên gia, thị trường BĐS có dấu hiệu bị tác động loạt yếu tố bất định Một là, yếu tố phòng tránh lạm phát Thị trường BĐS van xả lạm phát Dấu hiệu lạm phát kinh tế rõ ràng Vì vậy, lượng tiền đáng kể vận hành vào thị trường để tránh lạm phát Hai là, yếu tố dịch chuyển nguồn lực Một lượng tiền đáng kể, thắt chặt quản lý kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ thị trường tự vận hành vào thị trường BĐS để phòng tránh rủi ro chế tài sách Nhà nước Ba là, yếu tố đón đầu quy hoạch Do Hà Nội có thay đổi lớn quy hoạch, triển khai quy hoạch phát triển sở hạ tầng nên có nhiều hội cho nhà đầu tư đón đầu, lượng tiền đáng kể vận hành để giành lợi Bốn là, yếu tố toán lần Một lượng vốn đáng kể rút lui từ thị trường khác vận hành vào thị trường BĐS Tuy nhiên, sách thắt chặt tiền tệ nên dòng vốn vận hành tiếp theo, khả toán bị hạn chế Hệ biến động là, thị trường suy giảm đáng kể, giá BĐS thiết lập đáy Trên thị trường xuất động thái chưa thấy khách mua chung cư bỏ cọc, chấp nhận nộp phạt Nếu kết hợp sách không cho phân lô bán sách lãi suất cao tính bình quân lãi suất thị trường 20%/năm dự án tiến hành khoảng năm/dự án với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% trả lãi suất năm Tất chi phí lãi suất phải tính vào giá thành Hệ giá sản phẩm phải trả thêm chi phí lớn Hệ rút lui nhà đầu tư thị trường truyền thống Hà Nội TP Hồ Chí Minh hai thị trường đã, bị tác động nhiều Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản chủ yếu dựa vốn vay ngân hàng Chính sách lãi suất ngân hàng phát triển thị trường bất động sản có mối quan hệ tác động qua lại lẫn chặt chẽ Hồi cuối năm 2009, sốt đất diễn ra, giá nhà đất tăng lên cao Tuy nhiên, sau vài tuần giá đất nhiều nơi đột ngột giảm mạnh Nguyên nhân sụt giảm nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị ngăn lại theo định Ngân hàng nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ Tuy nhiên, đến tháng 03/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản tháo gỡ Ngân hàng Nhà nước thị cho ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, thị trường bất động sản khởi sắc trở lại Cùng với thay đổi lớn quy hoạch thủ đô, giá đất xung quanh Hà Nội tăng lên nhanh chóng dự đoán giới đầu tư GDP năm 2010 tăng khoảng 6,78%; bội chi Ngân sách nhà nước 5,8% GDP Tỷ lệ lạm phát năm 2010 mức cao 11,75%, dự báo không 15% năm 2011 Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhà nước khẳng định thực thực sách tiền tệ chặt chẽ thận trọng Chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát thông qua kiểm soát lượng cung tiền kinh tế, mà phần quan trọng lượng cung tiền thông qua ngân hàng Với việc quy định mức lãi suất huy động tối đa ngoại tệ 3%, sau giảm xuống 2%, khiến gửi tiết kiệm VND trở nên hấp dẫn so với gửi tiết kiệm USD, đồng thời kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng mức 20%, tốc độ tăng tổng phương tiện toán khoảng 15%-16%, đảm bảo lãi suất tỷ giá mức hợp lý Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng thực giảm tốc độ tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, lĩnh vực bất động sản, chứng khoán Đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% đến 31/12/2011, tỷ trọng tối đa 16% Trường hợp TCTD chưa thực tỷ trọng theo lộ trình, NHNN áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung TCTD biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh tháng cuối năm 2011 năm 2012 Thông tư 13 Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) ngân hàng lên 9% Dẫn đến việc vay vốn mua nhà khó khăn hơn, ngân hàng phải thu hẹp tín dụng lĩnh vực để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng Những biện pháp Nhà nước nhằm giảm lạm phát ảnh hưởng đến hầu hết hoạt động tất thị trường kinh tế, ảnh hưởng phần đến độ nóng thị trường bất động sản Trước tình vậy, chủ đầu tư lẫn khách hàng lĩnh vực bất động sản phải đối mặt với khó khăn việc huy động vốn Nhiều chủ dự án buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch tài cho phát triển dự án bất động sản, tìm kiếm nguồn tài liên doanh, liên kết với đối tác nước, chí phải chuyển nhượng dự án Điều minh chứng rõ nét phần lớn thời gian năm 2010 thị trường giao dịch khó khăn trầm lắng lãi suất vay vốn cao Nay với chủ trương kiềm chế lạm phát, thu hẹp tín dụng bất động sản việc huy động vốn qua ngân hàng xem lại khó khăn Hiện nay, nhiều dự án bất động sản dù khởi công, doanh nghiệp triển khai cầm chừng thiếu vốn đầu Nhiều doanh nghiệp tìm cách làm chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với người mua, phải bán dự án đủ vốn để triển khai tiếp Nếu tới, lãi suất cho vay tiếp tục tăng cao, với chủ trương thu hẹp tín dụng bất động sản ngân hàng triển khai nhiều dự án có nguy phải dừng lại Ngoài thiếu vốn, vấn đề cốt lõi thị trường bất động sản giá cao so với thu nhập người dân Trong thu nhập người dân có hạn, doanh nghiệp đua đẩy giá cao khiến thị trường sốt ảo Thêm vào đó, giá nguyên vật liệu thời gian qua tăng chóng mặt khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn Thị trường thường phụ thuộc nhiều vào kinh tế vĩ mô Bất động sản phát triển kinh tế phải đối mặt với nguy lạm phát Tuy nhiên, với chủ trương thắt chặt đầu tư dự án, có nhiều dự án hạ tầng Chính phủ năm nay, chắn nhiều dự án triển khai phải dừng lại Động thái tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Sự tác động sách Thuế tới thị trường bất động sản Thuế bất động sản góp phần điều tiết cung cầu bất động sản, bình ổn giá thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường Bằng việc ban hành luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay thấp vào hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản Thông qua đó, tác động làm thay đổi quan hệ cung cầu bất động sản thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá thị trường bất động sản Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản hiệu quả, Nhà nước đánh thuế cao trường hợp nắm giữ nhiều đất đai không sử dụng sử dụng không mục đích Để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường, Nhà nước thực đánh thuế thấp không đánh thuế trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất,… Hiện nước ta chưa có chế quản lý thuế bất động sản dựa giá trị Việc định giá bị ảnh hưởng đáng kể thiếu chứng giao dịch mua bán, Nhà nước chưa trọng sử dụng thuế đất đai làm công cụ sách để kiểm soát đầu cơ, đồng thời chưa xem xét đầy đủ tác động sách thị trường đất đai hay tài nhà nước nói chung Bên cạnh đó, việc sử dụng chế định giá nhà nước áp thuế, giao đất đền bù đất bị thu hồi dẫn đến nhiều tranh chấp Đất dùng cho phát triển sở hạ tầng nộp thuế, giá cho thuê đất nhà nước khác xa so với giá cho thuê thị trường Vì vậy, phần lớn ngân sách địa phương phải phụ thuộc vào tiền bán đất, tiền thu thuế đất bất động sản Mới đây, luật thuế đất phi nông nghiệp Quốc hội thông qua đến năm 2012 có hiệu lực Luật thuế đất phi nông nghiệp nước ta hành dường đạt mục tiêu tăng cường quản lý nhà nước đất đai, nhà hiệu sử dụng đất Đặc biệt, luật bảo đảm cho nhà nước có hồ sơ, số liệu thuế cập nhật xác, kể quỹ đất nhà ở, đất ở, đất khác hạng mục miễn trừ Nội dung luật áp dụng đơn giản dễ hiểu, trọng việc xây dựng công thức tính thuế thủ tục định giá đất để áp dụng đại trà đạt chấp nhận rộng rãi dân chúng Tuy nhiên, tồn khả gây méo mò kinh tế theo đuổi mục tiêu đơn giản hoá, việc sử dụng giá đất nhà nước quy định làm đơn vị định giá để tính thuế Theo thông lệ quốc tế nên hướng tới chế việc định giá dựa giá trị thị trường đất tương tự địa điểm tương tự, sở hàng năm thay năm lần Thị trường đất đai giá trị thị trường dao động đáng kể năm Cần bảo đảm việc sử dụng thu nhập từ thuế chủ yếu phân địa phương phục vụ mục tiêu rõ ràng người dân phát triển sở hạ tầng dịch vụ địa phương nhằm khuyến khích người đóng thuế thu hút ủng hộ trị người dân sách thuế Như vậy, thông qua sách thuế, Nhà nước thực điều tiết thị trường bất động sản, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế giao dịch thị trường mức hợp lý khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Phân loại văn phòng cho thuê: Một số tiêu chuẩn phân loại văn phòng sau: HẠNG A Vị trí nằm trung tâm, đường thuận tiện Kiến trúc - Đơn vị xây dựng - Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý, quốc tế Viện nghiên cứu địa chất công nhận Thiết kế ấn tượng - đại; độ cao trần 2,65m - ốp đá; diện tích trung bình 1000m2/phòng; chịu lực 500kg/m2; hành lang rộng tối thiểu 2,2m – trải thảm – mức độ ánh sáng 400 lu-xơ hơn; tổng trọng lượng tịnh trung bình 75 - 80% Hành lang - tiền sảnh, phòng thiết kế ấn tượng trang trí đẹp Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, tận dụng tối đa diện tích để làm việc; cửa vào mở rộng tối thiểu 900mm; nhà tầng hầm láng kim loại; tường thạch cao dày; đường dây điện thoại IDD; Internet băng thông rộng; điểm đỗ xe thuận tiện có bảo vệ 24h, WC theo tiêu chuẩn sao; hệ thống thông thay đổi theo giờ; cầu thang có lập trình cho tầng Thang máy có sức chứa 16 người, tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn; phân chia thang vận chuyển thang cho khách; tối thiểu thang máy/4 tầng phải sản phẩm tiếng HẠNG B Ví trí thuốc vùng ngoại biên ven đô, đường vào tốt Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, quốc tế địa phương công nhận Thiết kế đẹp mắt; độ cao trần 2,5m; diện tích trung bình 500 – 1000m2/phòng; chịu lực 300kg/ m2; hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp thuận tiện – mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; tổng trọng lượng tịnh 70 – 75% Tiền sảnh, phòng thiết kế thuận lợi, đồng ký hiệu, độ rộng gần 3m Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, trí phù hợp để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa vào mở rộng tối thiểu 900mm; nhà - tầng hầm láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoại IDD; Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn, tối thiểu thang máy/4 tầng, sản phẩm tiếng HẠNG C: 1) Trình bày đặc điểm BĐS liên hệ thực tế từ đặc điểm đến bất động sản Văn phòng Hà Nội: - Hai đặc điểm gắn sau: + Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu giá hàng hóa bất động sản: thắt chặt tín dụng, cung văn phòng nở rộ đon đợi doanh nghiệp công ty nước vào thuê, xây thêm dứt nhiều, thị trường phát triển nóng cung văn phòng cho thuê chưa thể đáp ứng kịp + Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, liên hệ: trường vốn gặp khó khăn thị trường BĐS lao đao, điển hình Việt Nam từ tiến hành thực Nghị số 11/2011/NQ-Cp doanh nghiệp siết chặt điều kiện tín dụng BĐS, hàng loạt tòa nhà văn phòng cho thuê Hà Nội ế khách, cụ thể Trong báo cáo quý vừa công bố thị trườngvăn phòngcho thuê TP.HCM, công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) cho biết giá chào thuê văn phòng hạng A giảm từ 39,6 xuống 37,5 USD/m2/tháng so với quý Giá chào thuê hạng B C giảm với tỷ lệ giảm giá 7,95% 3,12% Theo lãnh đạo công ty CBRE, mức giá chào thuê cao ốc Sài Gòn xấp xỉ với mức giá thấp năm 2006.Tình hình vắng khách thuê không xảy cao ốc văn phòng hạng A mà lan sang văn phòng hạng B, C Chủ đầu tư dự ánvăn phòngcho thuê loại B góc đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa — Nguyễn Công Trứ, quận 1, nơi xem phố Wall Sài Gòn, cho biết dù đưa vào sử dụng từ cuối năm 2009, đến số khách thuê đếm đầu ngón tay 3) Phân tích cung cầu BĐS, sách đánh thuế ảnh hưởng đến cầu bất động sản cầu khu đô thị mới: Việc Tài định thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản – chiếm khoảng 70% tổng giao dịch nhà đất TP.HCM – làm cho giá nhà, đất giảm mạnh giao dịch ngưng trệ Không có vậy, việc thu thuế khó khăn [...]... khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007 thì các nhà đầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường bất động sản, theo đó một lượng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản làm thị trường này sôi động hẳn lên Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu... trường bất động sản Trung Quốc Tuy nhiên, ta cũng không thể bỏ qua tác động của nới lỏng tín dụng, và cho vay dưới chuẩn Trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là làm tăng giá bất động sản Theo thời gian, tác động của việc nới lỏng điều kiện cho vay thế chấp tới thị trường bất động sản sẽ dần giảm Tuy nhiên, với thị trường mới phát triển, và trong ngắn hạn thì tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển... trưởng dư nợ tín dụng bất động sản thay vì giảm dư nợ tín dụng bất động sản xuống dưới 10% như trước đó và đồng ý đưa bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, dù vẫn thuộc lĩnh vực được kiểm soát tín dụng Theo đó các ngân hàng thương mại cổ phần đã cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản Khi nới lỏng tín dụng, nó tương đương với việc vay để đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung sẽ được... dụng cho vay bất động sản là một yếu tố giúp thị trường bất động sản vực dậy và có khả năng thay đổi được không khí căng thẳng hiện tại Chúng ta đã biết, thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động được chủ yếu được dựa vào nguồn vốn của ngân hàng là chính, nên với chính sách trên sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản có khả năng tăng cơ hội đầu tư của mình, có thể tháo gỡ cái bong bong bất động sản hiện... Giá cao hay thấp là do điều tiết của thị trường, do cung – cầu Vì thế, giá bất động sản quá cao thì chúng ta phải quản lý bằng cách tăng nguồn cung lên, đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, khi đó cung cầu sẽ điều tiết được giá cả Về vốn cho thị trường bất động sản, ông Nam cho biết, nguồn vốn cho thị trường bất động sản là rất lớn Hiện nay, nguồn vốn chính vào thị trường vấn là từ ngân hàng để triển... bất động sản) ,… Rủi ro của thị trường bất động sản Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầy rủi ro Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin về các dự án bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thỏa... trên thị trường Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn những thị trường khác Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường này hoạt động. .. thể huy động vốn từ hình thức này mà phải là những doanh nghiệp lớn, có uy tín và tiềm lực tài chính Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất triển khai thêm một số hình thức khác mà có thể là những kênh huy động vốn chính cho thị trường bất động sản trong tương lai như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tái thế chấp (chứng khoán hóa bất động sản) ,… Rủi ro của thị trường bất động sản Bản... nặng nề đến thị trường bất đống ản, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thị trường bất động sản thiếu vốn trầm trọng Giá bất động sản theo đó bắt đầu giảm Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lự c về tài chính gặp khó khăn lớn Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các bất động sản, do vậy họ... hai tác động này đều làm tăng khả năng sở hữu bất động sản, tạo tính thanh khoản cao hơn cho thị trường Việc xác định mức lãi suất thấp hợp lý do vậy rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như cả nền kinh tế nói chung Việc giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro cũng rất cần thiết Bài học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ cho thấy thị trường bất động sản có ... Việt Nam 1.2.2 Tác động Thị trường Bất động sản tới Thị trường tài Thị trường bất động sản sở để tạo nguồn tài cho thị trường tài Thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn... lại Động thái tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Sự tác động sách Thuế tới thị trường bất động sản Thuế bất động sản góp phần điều tiết cung cầu bất động sản, bình ổn giá thị trường, ... đầu tư vào thị trường bất động sản, theo lượng vốn lớn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản làm thị trường sôi động hẳn lên Tình trạng đầu thị trường bất động sản lớn, giá