Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, sức lao động, bất động sản (BĐS), máy thiết bị, nguyên vật liệu cũng bước đầu được hình thành và phát triển. Tuy nhiên, hiện nay, ở nước ta còn thiếu đồng bộ giữa thị trường các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự thiếu đồng bộ còn diễn ra ngay cả giữa các yếu tố của thị trường đầu vào, đã làm cho cơ chế thị trường phát triển chậm hoặc còn sơ khai. Bởi vậy, việc hình thành thị trường bất động sản được đặt ra trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường là cần thiết để các loại thị trường có điều kiện hình thành và phát triển.
Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN THỊ MAI LỚP: CQ50/15.3-LT2 Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam I.TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Khái niệm đặc điểm bất động sản: 1.1.Khái niệm: Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Đặc điểm: - Cố định vị trí: + Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể + Định giá giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, môi trường… - Tính bền vững: +Bền vững mặt kỹ thuật + Hiệu kinh tế tính mặt dài hạn - Tính khác biệt: + Không có hai BĐS giống hoàn toàn + Sự khác biệt yếu tố thuận lợi làm nên giá trị, bất lợi làm giảm giá trị - Tính khan hiếm: + Do diện tích đất đai có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố đinh vốn + Cung cầu thường cân đối: Cung < Cầu + Đầu BĐS tượng chủ yếu - Có giá trị lớn: Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Vì đất đai có hạn, chi phí đầu tư công trình xây dựng đất lớn, tài trợ cho đầu tư BĐS từ nhiều nguồn khác - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: + Thể rõ BĐS liền kề + Vai trò Nhà nước, thống quản lý BĐS Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản: 2.1 Khái niệm: Thị trường bất động sản loại thị trường bao gồm giao dịch BĐS thực thong qua quan hệ hàng hóa tiền tệ 2.2 Đặc điểm: (5 đặc điểm) - Có cách biệt giũa hàng hóa địa điểm giao dịch - Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực - Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường không hoàn hảo - Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi - Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước II THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA: Giai đoạn trước 1993: Hoạt động kinh doanh BĐS tình trạng không ổn định, chủ yếu tự phát, không lành mạnh, có diễn biến phức tạp Trong giai đoạn nhà nước chưa có văn pháp luật quy định giao dịch BĐS nhiên Nhà nước thừa nhận làm thủ tục mua Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam bán, cho thuê BĐS thu phí làm thủ tục đăng ký sở hữu quyền sử dụng đất Cho đến năm 1980, Hiến pháp 1980 quy định đất đai sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoạt động mua bán, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất không thực hiện, Nhà nước giao cho khu vực kinh tế Nhà nước hợp tác xã quản lý Từ năm 1986 với trình đổi sang kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất đai cho việc phát triển cấu hạ tầng kỹ thuật sản xuất, tượng mua bán BĐS diễn trở lại, đặc biệt sôi động đô thị giai đoạn 19911993 Các giao dịch chủ yếu dạng trao tay, tự viết cam kết giao dịch hai bên, số xác nhận UBND xã, thị trấn Hiện tượng tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đầu nâng giá phổ biến, không tuân thủ quy định Nhà nước đất đai Chính quản lý lỏng lẻo nhà nước pháp luật chưa bắt kịp yêu cầu thị trường dẫn đến nhiều tranh chấp BĐS diễn giai đoạn sau Giai đoạn 1993-2001: Giai đoạn đánh dấu đời Luật đất đai 1993 có đổi tư so với giai đoạn 1986-1992, đổi chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất ổn định thời gian dài, thay đổi tư bao cấp Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 văn hướng dẫn thi hành để đưa việc thực quyền hộ gia đình, cá nhân vào sống.Giai đoạn 1993 - 2001, vài năm đầu trọng tâm đổi sách đất đai tập trung chủ yếu vào kiến tạo sản xuất hàng hoá nông nghiệp sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp xác định đất có giá Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá VIII (1996) định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất; khắc Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất; chǎm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân; phát triển doanh nghiệp nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá IX (2001) định chủ trương thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu hình thành phát triển thị trường bất động sản theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu tư Chủ trương có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực.Tuy nhiên giai đoạn toàn thị trường bất động sản ta vận hành chế tài giá đất, giá đất Nhà nước quy định khoảng từ 20% tới 40% giá đất thị trường, giá đất phi nông nghiệp thị trườngđã tăng từ 50 lần tới 100 lần vòng 10 năm Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003 Đầu năm 2001, chấn động giá BĐS trở lại lần lớn nhiều so với trước Trên thị trường BĐS, đặc biệt Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh giá nhà đất tăng nhanh liên tục từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002, giá mua bán thị trường bình quân cao gấp 6- lần, có nơi 10 lần so với giá nhà nước công bố “Cơn sốt” BĐS nhanh chóng lan vùng giáp ranh huyện ngoại thành, chí tác động tới tỉnh, thành nước… Nguyên nhân thực trạng kể đến là: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn đến nhu cầu BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhà dân chúng liên tục gia tăng; Đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào Việt Nam giai đoạn tiếp tục gia tăng; Do đầu kinh doanh BĐS tăng mạnh; Do sách Nhà nước thị trường BĐS; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lời tương lai; Do thiếu thông tin BĐS, thông tin dự án BĐS Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2006 Ghi nhận giao dịch qua số Trung tâm tài nguyên môi trường đăng ký nhà đất tháng đầu năm 2005 giảm đến 51% so với kỳ năm trước Tại Sàn giao dịch BĐS công ty cổ phần địa ốc ACB, lượng hồ sơ giao dịch nửa đầu năm giảm 53%, số giảm đến 84% tính số hộ 59% giá trị giao dịch sản BĐS công ty địa ốc Him Lam Thời điểm cuối năm 2005, tháng trung tâm giao dịch địa ốc ACB Hà Nội có 6-7 giao dịch mua bán nhà ở, thời điểm sôi động trước trung bình ngày có từ 30 - 35 giao dịch… Nguyên nhân thực trạng kể đến là: Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/7/2004, pháp luật thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất chưa sửa đổi, ban hành đồng bộ; Nhà nước thiếu công cụ hữu hiệu để điều tiết giá nhà đất thị trường; Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng lớn, đẩy chi phí xây dựng giá bán thị trường tăng lên; Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư dự án khu đô thị, nhà theo “phong trào”, kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao; Chưa có quan chức quản lý thống toàn thị trường BĐS, chưa có nghiên cứu đầy đủ, bản, thường xuyên tình hình thị trường nhà đất; Giao dịch “ngầm” nhà đất chiếm tỷ trọng lớn; Các thủ tục hành chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chậm, thủ tục phiền hà Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 Sau thời gian “đóng băng”, từ cuối năm 2006, giá nhà đất Hà Nội tăng vọt, đặc biệt dự án nhà khu đô thị đầu tư đồng bộ, biệt thự cao cấp Vào thời điểm cuối năm 2006, hộ chung cư đường Nguyễn Chí Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Thanh rao bán với giá 12 triệu đồng/m2 đến cuối tháng 3/2007 lên tới 15 triệu đồng/m2 Chung cư cao cấp khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính tăng từ 11 triệu đồng lên 14,5 triệu đồng/m2 Trung bình hộ cao cấp khu, Ciputra, Trung Hoà- Nhân Chính… tăng thêm khoảng 100 triệu đồng/căn so với thời điểm cuối năm 2006 Giá cho thuê văn phòng hạng A Hà Nội vào quý I/2006 23 USD/m2, đến thời điểm khoảng 29,5 USD/m2… Các hộ chung cư biệt thự khu đô thị mời triển khai, khu Văn Quán- Hà Nội bán tới 95%, Pháp Vân 60% “tiểu thành phố” Việt Hưng dù xây dựng đặt mua 40% Nguyên nhân “tan băng” từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là: Sự tăng trưởng cao kinh tế, tốc độ tăng trưởng trung bình khoảng 8%/năm; Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển mạnh Sự phát triển thị trường chứng khoán cung cấp lượng vốn lớn cho thị trường BĐS nhân tố quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển; Tâm lý kỳ vọng người tiêu dùng Giai đoạn từ năm 2008 đến cuối năm 2009 Đây giai đoạn thị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với tượng "đóng băng", lại "sốt giả tạo" thị trường Giá BĐS tụt dốc nhanh chóng Các dự án BĐS hạ giá thấp người mua Tháng 4/2008, tháng sau có sách thắt chặt tiền tệ, thị trường BĐS bắt đầu xuất sóng “tháo chạy” Làn sóng tháo chạy kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày gia tăng Sau tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất thị trường bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm sốt Nguyên nhân “đóng băng” từ năm 2008 Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam đến cuối năm 2009 là: Những bất ổn kinh tế vĩ mô: lạm phát tăng cao tăng trưởng chậm lại; Ngân hàng nhà nước đưa biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay đầu tư BĐS, tăng lãi suất cho vay; Cung BĐS tăng nhanh dự án triển khai trước đó; Do tâm lý “bầy đàn” mua bán BĐS, chưa kể đến yếu tố đầu đẩy giá BĐS lên cao, vượt xa giá trị thực nó; Tác động tiêu cực từ khủng hoảng tài giới Giai đoạn từ năm 2010 đến đầu năm 2011 Tình trạng ảm đạm thị trường giai đoạn trước kéo theo ảnh hưởng sang giai đoạn Tuy nhiên, thị trường có đợt “sốt cục bộ” phân khúc khu vực địa lý khác Khoảng tháng 3- 4/2010 đất tăng giá chóng mặt nhiều khu vực, tâm điểm dọc đường Láng Hòa Lạc, huyện Gia Lâm quận Tây Hồ với mức tăng nóng 35-40% Cùng với giá tăng chóng mặt, lượng giao dịch lên 25-30% so với tháng như: dự án Geleximco khu C, D đường Lê Trọng Tấn, vòng tháng tăng từ 43 triệu lên 65 triệu m2 vị trí mặt đường to; đất biệt thự Dương Nội lên tới 42 triệu/m2, tăng 2-3 triệu m2 tùy vị trí; khu vực Gia Lâm, phía Đông Hà Nội tăng giá liên tục, tiêu biểu khu Đặng Xá từ 18 triệu lên tới 25 triệu m2 … Nguyên nhân “sốt” từ năm 2010 đến đầu năm 2011 là: Hạ tầng kỹ thuật giao thông nhiều khu cải thiện đáng kể; Một số sách đất đai thông thoáng; Các kêng đầu tư khác có nhiều biến động Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 Từ khoảng năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng Ngân hàng nhà nước thị trường BĐS từ ngày 30/6/2011, thị trường BĐS hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá bước vào vòng xoáy lao dốc tính khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây khởi đầu cho trật tự thị trường bất động sản Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản thị trường bắt đầu có xu hướng giảm Các nhà đầu tư ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh Kịch “Ba Vì” gần lặp lại Đất khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, gần giao dịch Phân khúc chung cư ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư riết tìm cách để bán hàng, kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Thậm chí, có nhà đầu tư định bán chung cư giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng… Nguyên nhân “đóng băng” từ năm 2011 đến năm 2013 là: Khó khăn kinh tế vĩ mô, dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế; Thị trường thiếu thông tin, minh bạch tất khâu; Giá bất động sản cao: đặc biệt giá nhà đô thị lớn cao so với mặt thu nhập người dân, mức độ phát triển kinh tế; Cơ cấu chủng loại BĐS chưa cân đối: dù nguồn cung liên tục tăng lên, cấu hàng hóa thị trường bất động sản chưa cân đối phân khúc khu vực nên không đáp ứng nhu cầu xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày gia tăng; Niềm tin vào thị trường bất động sản bị giảm sút; Công tác quản lý thị trường BĐS yếu Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Giai đoạn năm 2014 đến Thị trường có dấu hiệu khởi sắc nhiều mảng, cụ thể theo báo cáo đánh giá Bộ Xây dựng sau: - Giá nhà, đất dần ổn định, số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ, giá có xu hướng tăng nhẹ - Lượng giao dịch thành công năm 2014 tăng tương đối so với năm 2013, như: Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng lần so với năm trước; Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng 30% so với năm trước - Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 - Cơ cấu hàng hóa bất động sản điều chỉnh hợp lý Đến nay, nước có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 hộ, 74 dự án đăng ký điều chỉnh giảm diện tích hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường - Dự nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm cuối năm 2013, cao mức tăng trưởng tín dụng chung kinh tế (13,13%) - Bất động sản đứng thứ hai thu hút FDI Năm 2014, có 35 dự án kinh doanh bất động sản sử dụng vốn FDI cấp Vốn đăng ký bổ sung đạt 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 10 Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Nguyên nhân phục hồi thị trường giai đoạn là: tình hình kinh tế vĩ mô dần cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, số lượng doanh nghiệp thua lỗ giảm; Lạm phát, lãi suất ngân hàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào thị trường BĐS; Chính phủ có biện pháp tác động tích cực tời thị trường, như: nới lỏng quy định pháp lý, thực gói hỗ trợ; Niềm tin vào thị trường bất động sản phục hồi III ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM HIỆN NAY: Ưu điểm thị trường BĐS Việt Nam nguyên nhân Những năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam có bước tiến định mặt thu hút đầu tư, hiệu đầu tư thị trường BĐS, có cải cách hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS, bước công khai hóa thông tin liên quan đến thị trường, minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS… Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) liên tục đón nhận tín hiệu tích cực từ sách, lượng hàng tồn kho giảm, tính khoản cải thiện đáng kể cụ thể: - Thứ nhất, tồn kho BĐS giảm, tính khoản cải thiện - Thứ hai, sách Nhà nước cải thiện, sửa đổi hỗ trợ thị trường BĐS - Thứ ba, giảm nợ xấu BĐS - Thứ tư, vốn FDI vào thị trường BĐS tăng Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 11 Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam Nhược điểm thị trường BĐS Việt Nam nguyên nhân Mặc dù điểm số đánh giá thị trường có thay đổi theo hướng đánh giá thị trường BĐS minh bạch hơn, nhiên chúng so sánh với thị trường khác, so sánh thứ hạng đánh giá mức độ minh bạch thị trường BĐS Việt Nam so với thị trường khác thực nhiều vấn đề lo lắng, thị trường Việt Nam nằm nhóm cuối bảng xếp hạng JLL, cụ thể năm 2004 xếp hạng 47 51 thị trường JLL nghiên cứu, năm 2006 xếp hạng 56/56, năm 2008 xếp hạng 77/81, năm 2010 xếp hạng 76/81, năm 2012 xếp hạng 68/97 năm 2014 xếp hạng 68/102 Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam mặt nội thị trường minh bạch so với thị trường khác, thị trường khoảng cách xa mức độ minh bạch thị trường Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP Việt Nam năm 2013, tính lan tỏa thị trường BĐS lại lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…) Do vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn bền vững vô quan trọng kinh tế Việt Nam Ở Việt Nam, hình thành chưa lâu (từ đầu năm 1993) đạt số kết đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn nhiều bất cập Điều đáng nói thị trường BĐS Việt Nam chưa phát triển, tiềm ẩn nhiều rủi ro Có thể “điểm mặt” hạn chế sau: - Một là, thị trường phát triển thiếu ổn định, phát triển "nóng", lúc "đóng băng" - Hai là, đầu tư BĐS mang tính tự phát, theo phong trào thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp - Ba là, giá BĐS cao so với mức thu nhập người dân - Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát quy hoạch thị trường BĐS yếu, khiến cung- cầu cân đối Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 12 Định giá tài sản_TT_BĐS Việt Nam - Năm là, cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung- cầu - Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu quán) - Bảy là, tài BĐS dạng sơ khai chưa đa dạng Nguyên nhân việc thị trường BĐS Việt Nam bị đánh giá có mức phát triển kém, tự phát xuất phát lý sau: - Một là, yếu công tác quy hoạch đất đai - Hai là, thông tin thị trường BĐS chưa minh bạch - Ba là, thủ tục hành phức tạp, quản lý nhà nước hạn chế - Bốn là, công tác quản lý dự án BĐS yếu - Năm là, niềm tin vào thị trường BĐS bị giảm sút - Sáu là, tâm lý “bầy đàn” mua bán BĐS - Bảy là, đầu kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn - Tám là, giao dịch ngầm diễn phổ biến - Chín là, tính chuyên nghiệp dịch vụ kinh doanh BĐS không cao >~~~~~~~~~~~~~Hết~~~~~~~~~~~~~< Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 13 [...]... Niềm tin vào thị trường bất động sản đang phục hồi III ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM HIỆN NAY: 1 Ưu điểm của thị trường BĐS Việt Nam và nguyên nhân Những năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước tiến nhất định trên các mặt như thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư đối với thị trường BĐS, cũng như đã có những cải cách và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS, từng bước... FDI vào thị trường BĐS tăng Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 11 Định giá tài sản_ TT_BĐS tại Việt Nam 2 Nhược điểm của thị trường BĐS Việt Nam và nguyên nhân Mặc dù điểm số đánh giá thị trường đã có những thay đổi theo hướng đánh giá thị trường BĐS minh bạch hơn, tuy nhiên nếu chúng ra so sánh với các thị trường khác, cũng như so sánh về thứ hạng đánh giá mức độ minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam so... trọng đối với nền kinh tế Việt Nam Ở Việt Nam, tuy hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1993) và đạt được một số kết quả đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều bất cập Điều đáng nói là hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa phát triển, tiềm ẩn nhiều rủi ro Có thể “điểm mặt” những hạn chế này như sau: - Một là, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng",... với các thị trường khác, thị trường chúng ta vẫn còn khoảng cách khá xa về mức độ minh bạch của thị trường Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…) Do vậy, việc quản lý thị trường. .. tài sản_ TT_BĐS tại Việt Nam Nguyên nhân phục hồi của thị trường trong giai đoạn này là: tình hình kinh tế vĩ mô đã dần được cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, số lượng các doanh nghiệp thua lỗ giảm; Lạm phát, lãi suất ngân hàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào trong thị trường BĐS; Chính phủ đã có những biện pháp tác động tích cực tời thị trường, ... với các thị trường khác thì quả thực vẫn còn nhiều vấn đề lo lắng, bởi thị trường Việt Nam vẫn nằm trong nhóm cuối bảng xếp hạng của JLL, cụ thể năm 2004 xếp hạng 47 trên 51 thị trường được JLL nghiên cứu, năm 2006 xếp hạng 56/56, năm 2008 xếp hạng 77/81, năm 2010 xếp hạng 76/81, năm 2012 xếp hạng 68/97 và năm 2014 xếp hạng 68/102 Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam về mặt nội tại vẫn là thị trường kém... của người dân - Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khi n cung- cầu mất cân đối Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 12 Định giá tài sản_ TT_BĐS tại Việt Nam - Năm là, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung- cầu - Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán) - Bảy là,... thông tin liên quan đến thị trường, minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS… Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục đón nhận tín hiệu tích cực từ những chính sách, lượng hàng tồn kho giảm, tính thanh khoản được cải thiện đáng kể cụ thể: - Thứ nhất, tồn kho BĐS giảm, tính thanh khoản được cải thiện - Thứ hai, chính sách của Nhà nước được cải thiện, sửa đổi hỗ trợ thị trường BĐS - Thứ ba,... đa dạng Nguyên nhân của việc thị trường BĐS Việt Nam bị đánh giá là có mức phát triển kém, tự phát xuất phát các lý do sau: - Một là, sự yếu kém trong công tác quy hoạch đất đai - Hai là, thông tin trên thị trường BĐS chưa minh bạch - Ba là, thủ tục hành chính phức tạp, quản lý nhà nước hạn chế - Bốn là, công tác quản lý các dự án BĐS yếu kém - Năm là, niềm tin vào thị trường BĐS đang bị giảm sút -... Sáu là, tâm lý “bầy đàn” trong mua bán BĐS - Bảy là, do đầu cơ trong kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn - Tám là, giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến - Chín là, tính chuyên nghiệp trong các dịch vụ kinh doanh BĐS không cao >~~~~~~~~~~~~~Hết~~~~~~~~~~~~~< Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2 Page 13 ...Định giá tài sản_ TT_BĐS Việt Nam I.TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Khái niệm đặc điểm bất động sản: 1.1.Khái niệm: Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có... (2001) định chủ trương thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu hình thành phát triển thị trường bất động sản theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu... kho bất động sản tiếp tục giảm, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 - Cơ cấu hàng hóa bất động