ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2 Điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 25 Kết luận chƣơng 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 31 2.1 Chủ thể hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.1.1 Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất cho thuê đất để đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.1.2 Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 37 2.2 Đối tƣợng hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 52 2.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 60 2.4 Hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 63 Kết luận chƣơng 66 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 68 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.2 Giải pháp thực pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 81 Kết luận chƣơng 83 KẾT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thực chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc thống quản lý [41, tr.1] Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nƣớc, tổ chức trị xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng Thực tế sử dụng đất địa phƣơng sau Luật Đất đai 1993 có hiệu lực chứng minh tính đắn, hợp lý sách có thu tiền sử dụng Đây tảng, tiền đề quan trọng cho sách đấu giá quyền sử dụng đất nói chung pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau Tuy nhiên, thực tiễn, việc thực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất số bất cập trƣớc áp lƣc xu hội nhập tổ chức kinh tế khu vực quốc tế nhƣ chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật nƣớc Hiệu lực quản lý nhà nƣớc tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai địa phƣơng chƣa cao ảnh hƣởng đến việc bảo vệ lợi ích Nhà nƣơc, quyền lợi cá nhân, tổ chức tham gia bán đấu giá thể cơng tác tổ chức cịn kém, ngƣời tham gia đấu giá chƣa nắm rõ đƣợc vai trị hay cơng tác quản lý đất đai xây dựng đô thị chƣa thống Do đó, để khắc phục hạn chế cịn thiếu sót hệ thống pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát trạng nhƣ quy định nhằm hồn thiện, tạo khn khổ pháp lý đồng bộ, thống tồn diện Chính vậy, đề tài “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” đƣợc nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phƣơng hƣớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng bất động sản nƣớc ta phát triển lành mạnh NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dung quy quy định pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện quy định pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, từ đƣa phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU Với mục đích nghiên cứu, làm rõ quy định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; tìm hiểu đóng góp phần hiểu biết vào q trình xây dựng hồn thiện chế pháp lý hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi chọn đề tài: “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” làm đề tài cho luận văn thạc sỹ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đề tài rộng, nhiên Luận văn giới hạn việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; - Pháp luật đất đai điều chỉnh: phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn, tác giả giới hạn việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, sách Đảng, Nhà nƣớc sách đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta giai đoạn nay, Bộ luật dân văn luật đất đai Tuy nhiên, để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ, tác giả cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai mối quan hệ biện chứng với quy phạm pháp luật có liên quan ngành luật khác; TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đã có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu đề cập đến số khía cạnh vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS Đặng Thị Bích Liễu, Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh vấn đề lý luận viết nhƣ luận văn tác giả kể mang ý nghĩa sâu sắc có tính kế thừa cao cho cơng trình nghiên cứu sau Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu đề cập đấu giá quyền sử dụng đất nói chung chƣa sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài đƣợc thực sở phƣơng pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác – Lênin; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh nhà nƣớc pháp luật Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể nội dung đề tài TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐĨNG GĨP CỦA ĐỀ TÀI 7.1 Tính đề tài Ở Việt Nam có cơng trình nghiên cứu khoa học, luận văn bán đấu giá quyền sử dụng đất, nhiên nghiên cứu tổng thể vấn đề liên quan đến bán đấu giá nghiên cứu đấu giá quyền sử dụng đất địa phƣơng cụ thể chƣa sâu nghiên cứu hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; có cơng trình nghiên cứu khoa học hợp đồng song chƣa có chọn lựa đề tài cụ thể hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất Nhƣ vậy, luận văn bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta 7.2 Những đóng góp đề tài Đề tài “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” đƣợc nghiên cứu để đạt đƣợc kết sau: - Đề tài có tính hệ thống hóa cách tồn diện quy định pháp luật nƣớc ta hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay; - Xác định đƣợc hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp nhà lập pháp tham khảo để hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; - Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai Cụ thể, quy định liên quan đến đối tƣợng hợp đồng đất đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất CƠ CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm có chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trong q trình nghiên cứu tìm hiểu khơng tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đƣợc lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất Thứ tƣ, hoàn thiện quy định lĩnh vực pháp luật có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Về lâu dài, để đảm bảo đáp ứng nhu cầu điều chỉnh pháp luật bán đấu giá tài sản, cần thiết phải xây dựng, ban hành Luật bán đấu giá tài sản Trên sở Luật bán đấu giá tài sản, Chính phủ ban hành Nghị định bán đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Đấu giá tài sản hình thức mua bán tài sản đặc thù, có xu hƣớng ngày phát triển điều kiện kinh tế thị trƣờng Để đảm bảo an toàn, ổn định quan hệ đấu giá tài sản; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Nhà nƣớc, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân tham gia quan hệ bán đấu giá tài sản cần thiết phải có quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục chặt chẽ, hợp lý thống nhƣ quy định biện pháp ngăn ngừa, xử lý hành vi tiêu cực bán đấu giá tài sản dƣới hình thức văn luật Tạo sở, khung pháp lý chung có giá trị pháp lý cao cho hoạt động bán đấu giá tài sản, có đấu giá quyền sử dụng đất Để làm đƣợc điều này, trƣớc hết cần rà sốt, tập hợp hóa, hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật liên quan đến bán đấu giá tài sản, xử lý quy định trùng lắp Trên sở Luật bán đấu giá tài sản, Chính phủ cần thiết phải ban hành riêng Nghị định đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Nghị định đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất có tính chất chun ngành, cụ thể hóa quy định Luật b đấu giá tài sản lĩnh vực bán đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất Cho nên, vấn đề có tính chất, nội dung với đấu giá tài sản nói chung đƣợc quy định Luật đấu giá tài sản khơng thiết phải quy định nhắc lại Nghị định Nghị định nên tập trung quy định vấn đề có tính chất khác biệt đấu giá quyền sử dụng đất so với đấu giá tài sản Căn quyền sử dụng đất tài sản đặc biệt đấu giá quyền sử dụng đất phƣơng thức để Nhà nƣớc giao đất có 79 thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Nghị định đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất cần quy định rõ phạm vi điều chỉnh đối tƣợng áp dụng Nghị định theo hƣớng sau: Về phạm vi điều chỉnh: Nghị định quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất quản lý nhà nƣớc bán đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Về đối tƣợng áp dụng gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc cho thuê đất phù hợp với quy định pháp luật đất đai quy định pháp luật khác có liên quan; tổ chức, cá nhân nƣớc đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất Trên sở phạm vi đối tƣợng áp dụng đƣợc xác định nhƣ trên, Nghị định cần thiết phải quy định cách chi tiết, cụ thể nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục; chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ chủ thể này, biện pháp bảo đảm mặt pháp lý cho thực đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu - Hồn thiện pháp luật đất đai sở hoàn thiện quy định chế độ sở hữu toàn dân đất đai vai trò Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai; nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai, thẩm quyền, trình tự thủ tục cho việc thực nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai, lập, tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất… - Hoàn thiện pháp luật hành chính, pháp luật dấn sự, pháp luật tài chính, pháp luật hình sự…Trong đó, trọng đến hoàn thiện quy định địa vị pháp 80 lý tổ chức, quan nhà nƣớc, tổ chức kinh tế, công dân; quy định thủ tục hành quy định xây dựng – kiến trúc; quy định hợp đồng , quy định quản lý tài – ngân sách…liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Tạo nguồn pháp luật đảm bảo cho việc điều chỉnh quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất cách hiệu 3.2 Giải pháp thực pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất [14, tr 293 – 296] Thứ nhất, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Cho đến nay, đấu giá quyền sử dụng đất trở thành kênh quan trọng để Nhà nƣớc thực phân phối quyền sử dụng đất theo hƣớng thị trƣờng Tuy nhiên, với số đông ngƣời dân hiểu biết đấu giá quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng cịn hạn chế Để tiếp tục mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cách hiệu quả, mặt Nhà nƣớc phải nỗ lực hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, mặt khác phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để tổ chức, cá nhân, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất hiểu rõ quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tham gia họ có quyền nghĩa vụ gì? Làm tốt cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức quan, tổ chức có chức thực đấu giá quyền sử dụng đất; tầng lớp nhân dân đấu giá quyền sử dụng đất với tƣ cách hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Việt Nam Để thực tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cần tiến hành đồng biện pháp sau: Thứ nhất, đối tƣợng, điều kiện, hoàn cảnh cụ thể mà có biện pháp, hình thức tuyên truyền phổ biến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp 81 Thứ hai, kết hợp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất với tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung, trọng lĩnh vực pháp luật có liên quan nhƣ: pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật dân sự, pháp luật hành chính… Thứ ba, tăng cƣờng đấu tranh, phòng chống vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ vi phạm pháp luật nói chung Thứ tƣ, trọng việc nâng cao trình độ văn hóa chung văn hóa pháp lý cho cán bộ, công chức máy nhà nƣớc, hoạt động họ, mức độ khác có liên quan đến lợi ích, quyền nghĩa vụ công dân, tác động trực tiếp đến ý thức pháp luật công dân, tác động trực tiếp đến ý thức pháp luật cơng dân, đến tình trạng pháp chế trật tự pháp luật Thứ hai, thực cơng khai quy trình đơn giản hóa thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc công khai rộng rãi quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, cơng khai quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết phải đƣợc thực cách thƣờng xuyên thông qua website mạng internet, phƣơng tiện thông tin đại chúng hình thức phổ biến khác Bởi, đấu giá quyền sử dụng đất phƣơng thức để Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có nhiều điểm khác biệt với phƣơng thức giao đất, cho thuê đất khác, tổ chức, cá nhân hiểu rõ quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất, ngƣời lần đầu tham gia đấu giá Việc công khai rộng rãi quy chế đấu giá quyền sử dụng đất giúp ngƣời dân nắm đƣợc quyền nghĩa vụ tham gia đấu giá để có cách ứng xử phù hợp; hạn chế đƣợc rủi ro, tiêu cực phát sinh trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất 82 Đấu giá quyền sử dụng đất quy trình vốn phức tạp, với nhiều công đoạn Mỗi công đoạn lại có nhiều thủ tục khác nhau, với tham gia nhiều chủ thể khác Các chủ thể có quyền, nghĩa vụ, lợi ích khơng giống Nhất thủ tục việc lập, phê duyệt quy hoạch quỹ đất đâu giá quyền sử dụng đất; lập, phê duyệt phƣơng án đấu giá quyền sử dụng đất; lập, phê duyệt phƣơng án giải phóng mặt bằng; lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng – kiến trúc, đầu tƣ sở hạ tầng dự án đấu giá quyền sử dụng đất Hiện nay, thủ tục thƣờng bị kéo dài gây khó khăn cho tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, làm hạn chế hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhiều địa phƣơng Việc đơn giản hóa thủ tục trình đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu khách quan với tiến trình cải cách thủ tục hành nhƣ thủ tục dân sự, kinh tế nhằm tạo điều kiện cho việc tiếp cận, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân đƣợc thuận lợi, tăng tính hấp dẫn hiệu đấu giá quyền sử dụng đất Kết luận chƣơng Quyền sử dụng đất tài sản quan trọng đời sống cá nhân, tổ chức tài sản có đặc điểm khác biệt so với loại tài sản khác Do tính chất quyền sử dụng đất tƣ liệu tiêu dùng bất động sản, việc đấu giá quyền sử dụng đất có vấn đề phức tạp liên quan khơng chủ thể tham gia hợp đồng, mà vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tƣợng, hình thức việc thuê tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Những tranh chấp xung quanh quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất thƣờng diễn phức tạp, việc giải tranh chấp thƣờng nảy sinh vấn đề không thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Thực trạng quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ thực trạng thực quy định nƣớc ta nhiều bất cập nhiều nguyên nhân Nhƣng có nguyên nhân nội dung pháp luật nhìn chung cịn có điểm chƣa phù hợp với nhiều quan hệ phổ 83 biến xã hội, chế điều chỉnh pháp luật, ý thức nhận thức tuân thủ pháp luật bên cịn chƣa cao; khơng tránh khỏi hành vi xâm phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Những hạn chế bất cập quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần sớm đƣợc khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực có hiệu quả, đồng thời tạo chế pháp lý giúp cho quan tiến hành tố tụng thực tiện đƣợc tốt nhiệm vụ giải tranh chấp hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Qua phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ thực trạng thực quy định để tác giả luận văn đƣa kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta giai đoạn giai đoạn 84 KẾT LUẬN Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đời thức đƣợc thừa nhận Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010, thể chế hóa chủ trƣơng đổi tồn diện sách đất đai Đảng ta Đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện, nhƣng xuất có đóng góp quan trọng cho việc tạo lập ổn định, minh bạch, công xã hội hoạt động giao đất, cho thuê đất, bảo đảm lợi ích Nhà nƣớc lợi ích ngƣời sử dụng đất; giúp Nhà nƣớc xã hội có sở xác định xác giá trị đất, giúp Nhà nƣớc tạo lập phƣơng thức huy động đƣợc tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất chƣa có tiền lệ, nên quy định pháp luật đất đai nhƣ hệ thống pháp luật nói chung chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu điều chỉnh quan hệ xã hội xuất trình đấu giá quyền sử dụng đất Do thiếu quy phạm pháp luật để điều chỉnh có nhƣng chƣa phù hợp nên gây khó khăn cho quan quản lý nhà nƣớc đấu giá quyền sử dụng đất, nhƣ cho chủ thể tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất; làm hạn chế hiệu phƣơng thức giao đất, cho thuê đất vốn có nhiều lợi ích Về phƣơng diện lý luận, tác giả làm rõ chất đấu giá quyền sử dụng đất hình thức bán đấu giá tài sản, hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt Nhà nƣớc thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá Nhà nƣớc tạo “kênh”mới đƣa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản, tham gia giao lƣu dân Với việc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nƣớc “tiền lệ hóa” quyền sử dụng đất, làm cho quyền sử dụng đất trở thành “hàng hóa” đƣợc đem “bán” thị trƣờng; làm cho quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất vừa có tính chất hành mệnh lệnh, vừa có tính chất dân sự, 85 thƣơng mại Việc làm rõ chất đấu giá quyền sử dụng đất nhằm định hƣớng cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp, đáp ứng đƣợc nhu cầu điều chỉnh quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất Về phƣơng diện thực tiễn, sở vấn đề lý luận đƣợc giải quyết, kết hợp với việc phân tích, đánh giá cách tồn diện thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật đất Việt Nam thời gian qua, tác giả đƣa đề xuất mang tính định hƣớng giải pháp cho việc hoàn thiện, thực có hiệu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm: Một là, hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phải bƣớc cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, điều kiện đất đai đƣợc xác định loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng bất động sản Hai là, hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính thống Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng, công khai, minh bạch, dễ thực hiện, không gây phiền hà cho cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá Ba là, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phận cấu thành không tách rời pháp luật đất đai, dân sự, kinh tế, hành Do đó, hồn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phải nằm tƣơng quan tổng thể với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nêu trên, tăng cƣờng hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Bốn là, hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất đáp ứng yêu cầu trình hội nhập giới khu vực; góp phần tạo mơi trƣờng pháp lý bình đẳng cho thành phần kinh tế, chủ thể tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo ổn đinhk, an toàn giao dịch liên quan đến đất đai Thúc đẩy thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng bất động sản phát triển 86 Trên sở định hƣớng nêu trên, tác giả đề xuất giải pháp cho việc hoàn thiện, thực có hiệu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian tới; đƣa pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất trở thành cơng cụ pháp lý hữu hiệu lợi ích chung xã hội, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nƣớc chủ thể đầu tƣ,, chủ thể dử dụng đất, nhằm phát triển bền vững, giữ vững ổn định trị - xã hội 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb.Tƣ pháp, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 10 TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 11 ThS Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động – Xã hội, Hà Nội 88 12 Trần Quốc Toản (chủ biên) (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội 13 Hoàng Việt (chủ biên) (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 TS Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đỗ Bá (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội 16 Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 17 Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn thạc sĩ luật học 18 Ban Kinh tế Trung ƣơng Đảng (2002), Báo cáo Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai tình hình thực sách, pháp luật đất đai kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội 19 Ban Nghiên cứu Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Báo cáo nghiên cứu rà soát văn văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng đạo xây dựng Luật doanh nghiệp thống Luật đầu tư chung, Hà Nội 20 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 21 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Viện Nghiên cứu Địa (2005), Báo cáo tổng hợp kết điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất 89 có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng, Hà Nội 22 Bộ Tƣ pháp, Vụ Bổ trợ Tƣ pháp (2004), Tài liệu tham khảo: Các quy định nước bán đấu giá tài sản, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Hà Nội 23 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật nước bán đấu giá tài sản, Hà Nội 24 Bộ Tƣ pháp (2015), Tờ trình Chính phủ Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 25 Bộ Tƣ pháp (2015), Bản tuyết minh chi tiết Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 26 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 27 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản, Hà Nội 28 Bộ Tƣ pháp (2015), Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 29 Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng, Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, Trang thông tin điện tử Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng: sotuphap.danang.gov.vn, 10/2/2011 30 Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc Sở Tƣ pháp Nghệ An, Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An – Thực trạng giải pháp, Trang thông tin bổ trợ tƣ pháp - Bộ Tƣ pháp: moj.gov.vn, 20/07/2012 31 Thơng Chí, Ngân sách khó khăn, Hà Nội riết địi nợ nghìn tỷ tiền đấu giá đất, Báo Lao động điện tử: laodong.com.vn, 12/05/2014 90 32 Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trƣởng Cục quản lý cơng sản, Bộ Tài chính, Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai, Tạp chí Tài điện tử: tapchitaichinh.vn, 23/10/2014 33 Nguyễn Ngọc Tân, “Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013”, Cổng giao tiếp điện tử Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 16/4/2014 34 An Trân, “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013: Khoảng cách kế hoạch thực tiễn”, Báo Hà Nội điện tử: hanoimoi.com.vn, 21/11/2013 35 Trọng Hải – Đỗ An, “Cịn tình trạng “thơng thầu” đấu giá quyền sử dụng đất”, Trang điện tử baomoi.com, 05/12/2013 36 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1959 37 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 38 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 39 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 40 Luật đất đai năm 1987 41 Luật đất đai năm 1993 42 Bộ luật dân năm 1995 43 Luật thƣơng mại năm 1997 44 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 45 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010 46 Luật đất đai năm 2013 47 Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 91 48 Luật xây dựng 2014 49 Bộ luật dân năm 2005 50 Luật đầu tƣ năm 2005 51 Luật đầu tƣ năm 2014 52 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 53 Luật nhà 2014 54 Luật thƣơng mại năm 2005 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 57 Luật quy hoạch đô thị năm 2009 58 Các nghị định Chính ohur thi hành Luật đất đai năm 2003, 2013 59 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 60 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản 61 Thông tƣ số 03/2005/TT-BTP Bộ Tƣ pháp ngày 05/5/2005 hƣớng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 62 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 92 63 Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 64 Quyết định số 66/2003/QĐ-UB Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 29/5/2003 ban hành Quy trình tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng địa bàn thành phố Hà Nội 65 Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 07/4/2010 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thành phố Hồ Chí Minh 66 Quyết định số 1068/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng ngày 15/7/2011 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng 67 Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ngày 10/8/2015 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 93 ... QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn... phƣơng mà Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 chƣa có quy định hình thức pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam chƣa hình thành Trong. .. quy định pháp luật nƣớc ta hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay; - Xác định đƣợc hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua điểm hạn chế pháp luật