Đang tải... (xem toàn văn)
Để có một bộ tài liệu ôn thi học sinh giỏi và ôn thi đại học hiệu quả. Sau đây tôi xin giới thiệu đến các bạn đọc gần xa bộ tài liệu ôn luyện thi học sinh giỏi và luyện thi đại học. Mong rằng tài liệu sẽ giúp ích cho các bạn trong giảng dạy và học tập
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2004-2013 Sinh viên thực hiện: Vương Thị Thúy Hằng Mã số sinh viên: 11424017 Lớp: LT11QL Ngành: Quản lý đất đai -Tháng 11 năm 2013- Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Vương Thị Thúy Hằng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình thực quyền sử dụng dất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh từ 2004 đến 2013” Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Bộ Môn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Gò Dầu huyện nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tỉnh Tây Ninh, ngõ phía Tây Tp.HCM, cách biên giới Việt Nam – Campuchia 15km cách thị xã Tây Ninh 36km cách Tp.HCM 63km Trong trình đô thị hóa huyện Gò Dầu không ngừng thay đổi mặt để phát triển Do tình hình thực quyền hộ gia đình, cá nhân cần quan tâm quan quản lý nhà nước đất đai Chính việc đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cần thiết, nhằm giúp người dân hiểu rõ quyền trình sử dụng đất Đồng thời giúp quan nhà nước quản lý việc sử dụng đất hiệu Bằng phương pháp kế thừa, thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp đề tài nghiên cứu, tìm hiểu công tác quản lý đất đai, trạng sử dụng đất, tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gò Dầu, nhằm đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu, xác định thuận lợi, khó khăn, đưa hướng giải cho vấn đề Từ kết nghiên cứu, cho thấy tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều chuyển biến qua năm từ 2004 đến tháng năm 2013 VPĐKQSDĐ huyện tiếp nhận 31.253 hồ sơ với diện tích 6.284,536 ha, chủ yếu hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp Việc thực quyền thừa kế QSDĐ ngày người dân quan tâm nhiều hơn, từ năm 2004 đến huyện tiếp nhận giải 734 hồ sơ với tổng diện tích 835,295 Bên cạnh việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện diễn sôi năm vừa qua, số lượng hồ sơ đăng ký chấp 31.581 hồ sơ, số lượng hồ sơ xóa đăng ký chấp 18.293 hồ sơ Nhìn chung, đề tài đánh giá số khó khăn vướng mắc người dân trình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế QSDĐ, chấp QSDĐ từ tìm giải pháp nhằm giúp cho người dân thực tốt quyền mình, đồng thời tạo điều kiện tốt cho công tác quản lý đất đai đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng ĐẶT VẤN ĐỀ Luật Đất đai Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 Luật Đất đai đời có ý nghĩa quan trọng đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu nguồn lực đất đai; bảo vệ quyền người sử dụng đất Sau gần năm triển khai thực hiện, nhìn định Luật Đất đai vào sống, nhiều quy định Luật Đất đai 2003 thực tiễn kiểm nghiệm đắn phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, đảm bảo tính thống đồng Luật Đất đai văn hướng dẫn luật tạo sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực quyền đất đai, có quyền chấp, chuyển nhượng quyền, thừa kế quyền sử dụng đất đất Tuy nhiên, qua gần 07 năm thực hiện, quy định Luật Đất đai 2003, chế thực chấp, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất bộc lộ số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến việc thực quyền hộ gia đình, cá nhân Gò Dầu huyện nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tỉnh Tây Ninh, cách thị xã Tây Ninh 36km Gò Dầu đầu mối giao thông nối liền Tp.HCM thị xã Tây Ninh thuận lợi cho việc phát triển thương mại, kinh tế Cơ cấu kinh tế có chuyển biến nhanh rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nông nghiệp, giá trị đất đai ngày tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Luật đất đai 2003 mở rộng phát triển hệ thống quy định pháp luật quyền người sử dụng đất cách đầy đủ chế thực quyền nhiều bất cập hạn chế Chính việc đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cần thiết, nhằm giúp người dân thực cách đầy đủ quyền trình sử dụng đất Xuất phát từ lý trên, thực hiên đề tài: ”Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2004-2013” - Mục tiêu nghiên cứu đề tài + Đánh giá tình hình thực số quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gò Dầu + Qua xác định thuận lợi khó khăn trình thưc số quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất địa phương đồng thời đưa hướng giải cho vấn đề - Đối tượng nghiên cứu Người sử dụng đất: chủ yếu hộ gia đình, cá nhân - Phạm vi nghiên cứu + Các quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân bao gồm: - Quyền chuyển nhượng - Quyền thừa kế - Quyền chấp + Trên địa bàn huyện Gò Dầu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2004-2013 Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở khoa học Một số khái niệm liên quan: -Các quyền người sử dụng đất: Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền người sử dụng đất sau: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích công trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai -Các quyền cụ thể người sử dụng đất: Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định quyền cụ thể người sử dụng đất sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất -Điều kiện để thực quyền: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai có điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Người sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Mục Chương II Luật đất đai -Nghĩa vụ người sử dụng đất: Điều 107 Luật đất đai quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao không, bảo vệ công trình công cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật; Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; Thực biện pháp bảo vệ đất; Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lòng đất; Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất GCNQSDĐ sở mối quan hệ pháp lý nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất mục đích sử sụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích sử dụng đất -Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luật Đất Đai 1993 ban hành với qui định quản lý nhà nước đất đai quyền người sử dụng đất Điều luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý, người dân có quyền sử dụng đất đai mà quyền sở hữu chiếm hữu, thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đời Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo quy định pháp luật hành a) Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng: b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất: d) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất -Thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất việc bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận dùng quyền sử dụng đất bên chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ quan hệ vay vốn ngân hàng a) Hợp đồng thuế chấp quyền sử dụng đất: b) Điều kiện chấp quyền sử dụng đất: - Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế chế định dân sự, tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển dịch tài sản người khác theo di chúc theo trình tự định, đồng thời quy định phạm vi, quyền nghĩa vụ phương thức bảo vệ quyền nghĩa vụ người thừa kế b) Di sản thừa kế c) Văn thỏa thuận phân chia di sản thừa kế d) Phân loại thừa kế: Thừa kế theo di chúc, Thừa kế theo pháp luật Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng 1.1.2 Cơ sở thực tiễn Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân rấ quan Nhà nước quan tâm Trong đặc biệt quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi nổi, mở nhiều hội cho người dân địa phương phát triển kinh tế thay đổi nghành nghề mình, đồng thời mở rộng diện tích đất sản xuất nâng cao đời sống Luật đất đai 2003, với văn hướng dẫn thi hành luật đất đai luật đời góp phần nâng cao nhận thức người dân quyền trình sử dụng đất, đồng thời khắc phục bất cặp, vướng mắc trình thi hành luật đất, mang lại hiệu đáng kể 1.1.3 Cơ sở pháp lý - Luật đất đai 2003 -Bộ luật Dân 2005 - Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai -Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch đảm bảo -Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất -Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 -Nghị định 88/2009 NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất -Nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giả khiếu nại đất đai -Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 1.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu 1.2.1 Điều kiện tự nhiên Huyện Gò Dầu nằm phía Nam tỉnh Tây Ninh có tọa độ địa lí 11 o 03' độ vĩ Bắc 106o10' - 106o20' độ kinh Đông - Phía Bắc giáp huyện Hòa Thành huyện Dương Minh Châu - Phía Đông Nam giáp huyện Trảng Bàng - Phía Tây giáp Huyện Bến Cầu Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Huyện Gò Dầu có đơn vị hành chính, bao gồm xã thị trấn thể theo bảng sau: Cẩm Giang, Thạnh Đức, Hiệp Thạnh, Phước Trạch, Thị Trấn, Thanh Phước, Phước Thạnh, Phước Đông, Bàu Đồn 1.2.3 Thực trạng kinh tế-xã hội Từ kinh tế có điểm xuất phát thấp, kinh tế huyện đạt thành tựu quan trọng, giữ tăng trưởng kinh tế khá, thu nhập bình quân đầu người tăng cao qua năm Trong năm gần đây, cấu kinh tế huyện Gò Dầu chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng khu vực Công nghiệp-xây dựng Thương mại-dịch vụ, giảm tỷ trọng khu vực Nông-lâm-thuỷ sản đem lại thu nhập bình quân đầu người ngày cao 1.2.4 Dân số, lao động, việc làm thu nhập: Dân số trung bình huyện Gò Dầu 139.220 người, mật độ dân số 604 người/km2 Dân số tăng bình quân 1,12% Tuy nhiên phân bố không xã chủ yếu tập trung thị trấn Gò Dầu 4.436 người/km 2, thấp xã Thạnh Đức 300 người/km2 Nhìn chung huyện có quy mô dân số mức trung bình so với huyện tỉnh, chất lượng dân số cải thiện, nhiên tốc độ tăng dân số cao tạo áp lực đáng kể việc làm vấn đề xã hội Toàn huyện có khoảng 56.235 người độ tuổi lao động Trong đó, số người có khả lao động 53.240 người, số người độ tuổi lao động có tham gia lao động 2.787 người Đây tỷ lệ cao so với tổng dân số huyện ( 546.235/139.220 người), nguồn lực dồi cho phát triển kinh tế huyện Tuy nhiên, số lượng người tham gia lĩnh vực nông nghiệp lâm nghiệp cao 45.730 người, lĩnh vực thuỷ sản 1.136 người, công nghiệp chế biến 4.873 người, xây dựng 560 người, giáo dục 1.527 người,…Như huyện phải có giải pháp phương hướng sử dụng nguồn lao động hợp lý để thúc đẩy kinh tế phát triển Cùng với tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp bán thất nghiệp giảm đáng kể Mặc dù vậy, tương lai, hàng năm lực lượng tăng số người bước vào tuổi lao động lớn số người bước khỏi tuổi lao động (do cấu dân số trẻ) Mức sống dân cư chưa cao ngày cải thiện: thu nhập bình quân đầu người từ 5,33 triệu đồng / năm ( giá năm 1994 ) năm 2007 lên 8,45 triệu đồng / năm năm 2012 Tỷ lệ hộ gia đình xếp loại nghèo trung ương ngày giảm từ 3,87% năm 2007 xuống 1,45% năm 2012 Chất lượng mức sống dân cư ngày cải thiện 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 1.3.1 Nội dung nghiên cứu Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Gò Dầu a) Công tác đo đạc thành lập đồ địa b) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ c) Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất d) Công tác tra đất đai Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Hiện trạng sử dụng đất điạ bàn huyện Gò Dầu năm 2012 a) Hiện trạng SDĐ theo mục đích b) Hiện trạng sử dụng đất theo loại đất c) Hiện trạng SDĐ theo đơn vị hành Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện giai đoạn 2004-2013 +Đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2004-2013 +Đánh giá tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2004-2013 + Đánh giá tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2004-2013 Đề xuất giải pháp để giải vấn đề 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: kế thừa kết nghiên cứu sách quản lý đất đai, kết thực nội dung quản lý nhà nước huyện Gò Dầu như: công tác cấp giấy, quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất… kế thừa kết thống kê năm tình hình kinh tế xã hội phòng thống kê huyện Gò Dầu, số liệu công tác chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện qua năm - Phương pháp thống kê: Sau thu thập tài liệu số liệu thông tin cần thiết tiến hành thống kê số liệu, tài liệu thu thập lập thành bảng, biểu số liệu kết đạt trình thu thập - Phương pháp phân tích: sở thông tin, tài liệu thu thập tiến hành phân tích, làm sở để đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu - Phương pháp so sánh: So sánh tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chấp) qua năm để đưa nhận xét đánh giá thích hợp vướng mắc hạn chế trình thực quyền cuả người sừ dụng đất địa bàn - Phương pháp tổng hợp: Bên cạnh việc phân tích số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp vấn đề đưa kết luận, từ thấy hạn chế bất cập người sử dụng đất thực quyền Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Gò Dầu 2.1.1 Công tác đo đạc thành lập đồ địa Công tác đo đạc lập đồ thành lập đồ địa công tác làm sở định cho việc quản lý Nhà nước đất đai nói chung công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng Kết công tác sở để xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất, làm phục vụ tích cực cho việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Bản đồ địa thành lập dạng số giấy, có độ xác đảm bảo yêu cầu lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, đồ số khu vực thành lập từ năm 2000, 2001, 2002 có nhiều biến động chưa cập nhật cần phải chỉnh lý thành lập đồ địa Ngoài ra, huyện hoàn thành việc xây dựng đồ HTSDĐ năm 2010 cấp huyện cấp xã theo quy định ngành Độ xác đồ HTSDĐ đạt yêu cầu, đáp ứng yêu cầu quản lý SDĐ địa phương 2.1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bảng Tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Đơn vị: Giấy chứng nhận ST T Đơn vị hành Nông nghiệp Đất Tổng Cẩm Giang 315 350 665 Thạnh Đức 425 402 827 Hiệp Thạnh 323 341 664 Phước Trạch 305 310 615 Bàu Đồn 387 337 724 Phước Đông 407 318 725 Thanh phước 298 413 711 Phước Thạnh 319 370 689 Thị Trấn 330 486 816 3.109 3.327 6.436 Toàn huyện (Nguồn phòng Tài Nguyên Môi Trường - huyện Gò Dầu) Tham mưu cho UBND huyện đạo xã, thị trấn tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người dân có giấy chứng Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, để người dân thực đầy đủ quyền sử dụng đất họ Trong có quyền chuuyển nhượng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; chấp, bảo lảnh quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng theo Nghị định số 41/2010/NĐ-CP, ngày 14 tháng 12 năm 2010 sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Kết năm qua cấp 6.436 giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân, đất cấp 3.327 giấy, đất nông nghiệp cấp 3.109 giấy 2.1.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất huyện Gò Dầu đến năm 2010 Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Quyết định số 255/1998 ngày 20/06/1998 việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai huyện Gò Dầu thời kỳ 1997 – 2010 Quy hoạch sử dụng đất huyện Gò Dầu giai đoạn 1997-2010 sở để tiến hành lập kế hoạch sử dụng đất Việc thực tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 huyện Gò Dầu diễn biến tương đối phù hợp với tình hình phát triển kinh tế địa phương Xu hướng sử dụng đất kỳ Quy hoạch đến năm 2010 địa bàn huyện Gò Dầu tăng cao tỷ trọng đất phi nông nghiệp giảm tỷ trọng đất nông nghiệp Trong quy hoach, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước đạt kết sau: - Đất nông nghiệp: Kế hoạch duyệt năm 2010 là: 20.591,53 ha, đến năm 2010 diện tích là: 21.753,43 chiếm tỷ lệ 105,64%, đó: + Đất sản xuất nông nghiệp: Kế hoạch Sử dụng đất duyệt 20.420,39 ha, thực 21.577,19 ha, 105,66% kế hoạch + Đất nuôi trồng thủy sản: Kế hoạch Sử dụng đất duyệt 165,81 ha, thực 164,97 ha, 99,49% so với kế hoạch - Đất phi nông nghiệp: Kế hoạch duyệt 4.478,39 Đến năm 2010 thực 4.237,41 chiếm 94,62%, đó: + Đất ở: Kế hoạch sử dụng đất duyệt 1.151,71 thực 1.072,95 ha, 93,16% so với kế hoạch + Đất chuyên dùng: Kế hoạch sử dụng đất duyệt 2.606,58 thực 2.500,47 ha, 95,93% chưa đạt so với kế hoạch đề 2.1.4 Công tác tra đất đai Công tác giải khiếu nại, tranh chấp đất đai năm qua cấp, ngành quan tâm giải kịp thời, không để xảy điểm nóng Tuy nhiên, giá trị đất đai ngày tăng lên, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích… ngày xảy nhiều hơn, đặc biệt khu vực có kinh tế phát triển Do vậy, cần có quan tâm nhiều cấp thẩm quyền công tác quản lý đất đai nhằm ngăn chặn việc vi phạm Luật Đất đai, nhằm đảm bảo việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Trong năm 2012, phát sinh 27 đơn ( gồm đơn khiếu nại, tờ trình xã, đạo tỉnh giải ) Trong chuyển Toà 01 đơn, xã giải xong 02 đơn, lại 24 đơn phải giải 2.2 Hiện trạng sử dụng đất Hiện trạng SDĐ năm 2012 có biến động so với HTSDĐ năm 2011 vài dự án nhỏ, lẻ: Dự án khu công nghiệp đô thị Bời Lời Phước Đông DT 2.190 Phước Đông, dự án 02 tuyến kênh Bàu Cối thuộc xã Phước Thạnh DT 2,28 ha, dự án mở Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng -Một phần đất sau chuyển nhượng không sử dụng khoảng thời gian tiếp tục chuyển nhượng cho người khác để sinh lợi -Trước giá đất thấp, giá đất tăng cao chuyển nhượng bớt phần đất để sinh sống nghề khác kinh doanh buôn bán… -Do ông bà cha mẹ để lại cho cháu -Những tồn vướng mắc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Cơ sở vật chất thiếu, phần mềm chưa khai thác hợp lý ứng dụng công nghệ thông tin vào giải hồ sơ Bản vẽ số công ty đo đạc thường sai sót, hiện trạng, mà vẽ theo nhu cầu người sử dụng, làm thời gian công sức, tài cho người sử dụng thực thủ tục phải chỉnh sửa lại vẽ cho phù hợp Do lịch sử đất để lại nhiều bất cập, tồn cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện (diện tích đất chưa đo đạc xác, hồ sơ đăng ký ban đầu sai xót đối tượng sư dụng đất, loại đất….) gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai thực quyền người sử dụng đất Trong trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy, nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2004 cho phép hô gia đình, cá nhân chưa đủ khả tiền sử dụng đất cho Nhà nước cho phép “ghi nợ tiền sử dụng đất” giấy chứng nhận theo nguyện vọng người sử dụng đất Vấn đề đặt người cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà ghi nợ tiền sử dụng đất không thực quyền chuyển nhượng, chấp, thừa kế….Thực tế, hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất thường gia đình nghèo Nếu quyền sử dụng đất họ bị hạn chế khó để họ có thề tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để xóa đói giảm nghèo Người sử dụng đất thực quyền phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Nhưng người sử dụng đất chưa cấp giấy quyền sử dụng đất mà có giấy tờ khác có liên quan đến trình sử dụng đất đến quan nhà nước để thực việc chuyển nhượng không quan nhà nước cho phép thực thủ tục chuyển nhượng Điều gây khó khăn cho người dụng đất, đồng thời làm phát sinh trường hợp chuyển nhượng không hợp pháp Theo khoản điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quy định: “hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước” Đây quy định chưa rõ ràng làm để biết hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trường hợp nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuê người canh tác mảnh đất mà họ nhận chuyển nhượng có xem trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không??? Một thực tế diễn địa bàn huyện sau quy hoạch duyệt công bố công khai chưa có định cụ thể việc thu hồi tất đất thuộc pham vi quy hoạch không phép chuyển nhượng hình thức Điều làm hạn chế lớn đến việc thực Trang 13 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng quyền người sử dụng đất Bên cạnh có dự án quy hoạch công bố có định thu hồi để đất trống bỏ hoang không đầu tư khai thác theo kế hoạch ban đầu gây khó khăn lớn cho người sử dụng đất khu vực Thực tiễn sử dụng đất nông nghiệp địa phương cho thấy: người sử dụng đất cần có diện tích đất nông nghiệp lớn phát triển sản xuất Như với mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định nhận xét rằng: hạn mức hẹp để người nông dân đầu tư vào đất nhằm tăng suất sản lượng, cải thiện đời sống Các đất hình thành người sử dụng đất tự ý tách kể từ ngày Quyết định 31/2010/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành, mà tách có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu (quy định Điều Quy định này), không làm thủ tục tách thửa, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không làm thủ tục thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây khó khăn mà người sử dụng đất gặp phải địa bàn huyện Gò Dầu 2.3.2 Đánh giá tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 2004 đến tháng năm 2013 Những quy định chung thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu Những quy định chung thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu thực theo Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP thực sau: Thành phần hồ sơ: Người nhận thừa kế nộp (01) hồ sơ gồm có: a) Di chúc; biên phân chia thừa kế, án, định giải tranh chấp thừa kế QSDĐ Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị người nhận thừa kế trường hợp người nhận thừa kế b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền QSDĐ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có) Trình tự thực : a) Trong thời hạn không bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận b) Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế QSDĐ thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; c) Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người nhận thừa kế QSDĐ thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trang 14 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Thời hạn giải quyết: Không mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 2004 đến tháng năm 2013 Tình hình thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu diễn tương đối ổn định, từ ngày 1/7/2004 sau Luật đất đai có hiệu lực thi hành văn luật hướng dẫn thi hành giúp cho người sử dụng đất ngày tiếp cận hiểu rõ quyền trình sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất ngày quan tâm nhiều Bảng Tình hình quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện từ năm 2004 đến tháng năm 2013 Đơn vị: Năm Số trường hợp Diện tích (ha) 2004 13 16,253 2005 42 47,581 2006 58 60,882 2007 67 72,200 2008 82 96,240 2009 98 105,817 2010 105 110,529 2011 113 124,083 2012 121 132,504 6/2013 35 72,206 Tổng 734 835,295 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò Dầu Qua bảng cho thấy lượng hồ sơ thừa kế QSDĐ địa bàn huyện tăng qua năm Số lượng hồ sơ cao năm 2012 với 121 hồ sơ, diện tích 132,504 ha, tăng 108 hồ sơ tăng 116,251 so với năm 2004 Điều chứng tỏ người sử dụng đất địa bàn huyện quan tâm đến việc thừa kế họ nhận thức lợi ích từ việc thừa kế quyền sử dụng đất mang lại -Những vướng mắc việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gò Dầu Quá trình đô thị diễn với tốc độ nhanh chóng, kinh tế-xã hội ngày phát triển địa bàn huyện Gò Dầu nhiều dự án lớn, khu công nghiệp mọc lên làm cho nhu cầu sử dụng đất người dân cao dẫn đến giá đất tăng lên đáng kể Tình hình khiến cho việc thực quyền thừa kế QSDĐ gặp nhiều khó khăn, cụ Trang 15 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng thể tranh chấp thành viên hộ gia đình quyền thừa kế QSDĐ Những lý gây không khó khăn khách quan làm ảnh hưởng đến việc giải tranh chấp thừa kế QSDĐ Mặt khác, phát triển sống động khắc nghiệt kinh tế thị trường đem lại nhu cầu sử dụng đất xã hội ngày tăng mà diện tích đất không thay đổi; quyền sử dụng đất với giá trị sử dụng giá trị thực tế ngày cao làm tranh chấp quyền sử dụng đất ngày trở nên phức tạp gay gắt Bên cạnh vấn đề ý thức pháp luật người dân yếu tố ảnh hưởng không nhỏ nguyên nhân làm cho việc thừa kế QSDĐ gặp nhiều khó khăn, nhận thức hiểu biết pháp luật người dân hạn chế làm ảnh hưởng trực tiếp tới việc bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người dân quan hệ thừa kế Trên thực tế biểu thực trạng đa dạng Chẳng hạn nay, nhiều trường hợp sống, cha mẹ cho đất đai, nhà cửa… ảnh hưởng bới yếu tố tâm lý gia đình, xã hội nên không lập văn không thực thủ tục theo quy định pháp luật Vì tranh chấp xảy ra, quan nhà nước có thẩm quyền sở để xem xét đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân giải không thuyết phục không rõ ràng Hoặc có trường hợp khác, người thừa kế tiến hành phân chia di sản thừa kế thỏa thuận miệng mà không lập thành văn không thực thủ tục pháp lý cần thiết Về sau, biến động giá trị đất đai, số người thừa kế yêu cầu phân chia lại phát sinh tranh chấp Một nguyên nhân không phần quan trọng dẫn đến việc hạn chế quyền thừa kế người dân việc định giá tài sản thừa kế Hiện nay, chưa có chế phù hợp cho công tác định giá, điều dẫn đến giá trị tài sản không xác định theo với giá trị thị trường thời điểm giải tranh chấp thừa kế làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất người dân Việc xác định người đại diện hợp pháp hộ gia đình chưa pháp luật Đất đai quy định chi tiết cụ thể Trên thực tế số xã, phường, thị trấn thường dựa vào sổ hộ để xác định người đại diện hợp pháp hộ gia đình giấy chứng nhận QSDĐ Điều gây khó khăn cho việc xác định chủ thể thừa kế QSDĐ thực quyền thừa kế Bởi lẽ chủ hộ gia đình ghi sổ hộ nhiều chưa phải người đại diện hợp pháp hộ gia đình theo quy định Luật Dân năm 2005 2.3.3 Đánh giá tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 2004 đến tháng năm 2013 -Những quy định chung trình tự thủ tục chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu a Quy trình đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quy định sau: Đăng ký chấp quyền sử dụng đất loại hình bảo đảm tiền vay, phần thiếu hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Đăng ký chấp quyền sử dụng Trang 16 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng đất góp phần không nhỏ vào việc nâng cao hiệu sản xuất nông nghiệp kinh doanh thương mại Bên chấp Bên nhận chấp UBND xã, thị trấn nơi có đất (hoặc phòng công chứng) Bộ phận tiếp nhận trả hồ sơ vay vốn (VPĐKQSDĐ) Kiểm tra hồ sơ Hồ sơ hợp lệ Hồ sơ không hợp lệ Trình lảnh đạo ký xác nhận vào đơn đăng ký GCNQSDĐ Lập văn nêu rõ lý từ chối Thu lệ phí trả hồ sơ Trả hồ sơ Sơ đồ Quy trình đăng ký chấp QSDĐ VPĐKQSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu Quy trình đăng ký chấp QSDĐ VPĐKQSDĐ Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký chấp - Bên nhận chấp bên chấp thỏa thuận ký hợp đồng chấp Chứng thực hợp đồng UBND xã phòng công chứng Bên nhận chấp bên chấp nộp hồ sơ chấp VPĐKQSDĐ cấp huyện nơi có đất Bước 2: Cán VPĐKQSDĐ tiếp nhận hồ sơ đăng ký chấp Trang 17 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng - Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thề chấp, cán thụ lý phải kiểm tra thẩm quyền đăng ký tính hợp lệ hồ sơ đăng ký dựa vào đầy đủ tính xác hồ sơ đăng ký chấp so với quy định pháp luật Bước 3: Giải hồ sơ đăng ký chấp - Hồ sơ đăng ký thẩm quyền hợp lệ cán tiếp nhận thực đăng ký chấp: ghi đầy đủ thông tin thời điểm (giờ phút, ngày, tháng, năm) tiếp nhận hồ sơ vào đơn yêu cầu đăng ký thề chấp QSDĐ Vào sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký chấp Đối với hồ sơ không hợp lệ cán tiếp nhận phải hướng dẫn chi tiết kèm theo giấy xác nhận hồ sơ không hợp lệ trả hồ sơ Sau tiếp nhận hồ sơ hợp lệ cán ký chấp tiến hành: + Kiểm tra đối chiếu thông tin hồ sơ đăng ký có phù hợp với hồ sơ địa không + Xác nhận vào đơn đăng ký chấp Ghi nội dung đăng ký chấp vào trang bổ sung giấy chứng nhận QSDĐ theo thông tư 20/2010/TT-BTNMT + Trình lảnh đạo ký xác nhận vào giấy chứng nhận QSDĐ + Cán đóng dấu lưu hồ sơ theo quy định, thu lệ phí trả hồ sơ cho người dân Thành phần hồ sơ đăng ý chấp QSDĐ - Đơn yêu cầu đăng ký chấp QSDĐ (2 chính) Phải có chữ ký, đóng dấu tổ chức tín dụng - Hợp đồng chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất có công chứng chứng thực phòng công chứng - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (bản chính) - Giấy uỷ quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất UBND xã xác nhận ( có) Thời hạn giải hồ sơ -Trả hồ sơ ngày làm việc hồ sơ đăng ký chấp đầy đủ, hợp lệ -Nếu nhận hồ sơ sau 15h thực thủ tục đắng ký chấp chậm ngày làm việc b Quy trình đăng ký xóa chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quy định sau: Quy trình đăng ký xóa chấp QSDĐ VPĐKQSDĐ Quy trình xóa chấp QSDĐ tương đối đơn giản so với quy trình đăng ký chấp Trình tự thực theo bước sau: Bước 1: Người đăng ký xóa chấp nộp 01 hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật Bước 2: Nộp hồ sơ Văn Phòng Đăng ký QSDĐ huyện Gò Dầu Bước 3: Cán tiếp nhận hồ sơ , kiểm tra tính pháp lý nội dung hồ sơ Trường hợp hồ sơ đầy đủ hợp lý tiến hành thủ tục xóa đăng ký chấp trả kết cho người dân ngày nhận hồ sơ Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cán Trang 18 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng tiếp nhận hướng dẫn chi tiết cho người nộp hồ sơ bổ sung them chỉnh sửa cho đầy đủ, quy định Bước 4: Trình lảnh đạo ký xác nhận đóng dấu, lưu hồ sơ theo quy định, trả hồ sơ cho người dân thu phí xóa chấp Thành phần hồ sơ đăng ký xóa chấp QSDĐ + Đơn yêu cầu đăng ký xóa chấp QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất + Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính) -Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu từ 2004 đến tháng năm 2013 Bảng Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu Đơn vị: hồ sơ Năm Tổng số hồ sơ Các trường hợp đăng ký chấp QSDĐ QSDĐ TSGLVĐ 2004 1.025 1.019 2005 2.138 2.128 10 2006 2.973 2.961 12 2007 4.809 4.971 18 2008 4.954 4.929 25 2009 4.761 4.728 33 2010 3.736 3.715 21 2011 2.700 2.677 23 2012 2.046 2.033 13 6/2013 2.439 2.424 15 Tổng 31.581 31.405 176 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò Dầu) Từ bảng cho thấy tình hình thực đăng ký chấp QSDĐ TSKGLVĐ địa bàn huyện Gò Dầu diễn tương đối ổn định Trong hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ chủ yếu chấp QSDĐ, có số trường hợp chấp TSKGLVĐ người dân quan tâm đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà chưa trọng đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận TSKGLVĐ tài sản họ không đủ điều kiện đăng ký cấp giấy Lượng hồ sơ chấp QSDĐ nhiều chủ yếu chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp chiếm 85% tổng số hồ sơ lại 15% đất Vì trình canh tác sản xuất nông nghiệp người dân cần nguồn vốn lớn để đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, mua máy móc trang thiết bị nhằm mang lại hiệu sản xuất, thiện thu nhập, nâng cao đời sống Trang 19 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Bảng Tình hình thực đăng ký chấp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu Đơn vị: Thế chấp Năm Số hồ sơ Diện tích(ha) Xóa chấp Số hồ sơ Diện tích(ha) 2004 1.025 98,706 507 68,779 2005 2.138 116,173 914 72,043 2006 2.973 125,251 1.005 79,409 2007 4.809 158,979 2.578 85,180 2008 4.954 173,845 3.316 99,312 2009 4.761 161,452 3.119 93,716 2010 3.736 142,886 2.432 91,785 2011 2.700 124,938 2.237 85,630 2012 2.046 111,923 1.170 76,728 6/2013 2.439 100,295 1.015 83,435 31.581 1.314,44 18.29 744.232 Tổng (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò Dầu) Từ bảng thể hoạt động đăng ký chấp QSDĐ huyện Gò Dầu tăng qua năm Trong số lượng hồ sơ đăng ký chấp nhiều 4.594 hồ sơ năm 2008 Và từ năm 2009 trở có xu hướng giam dần, tình hình sản xuất nông nghiệp người dân diễn thuận lợi mang lại lợi nhuận đáng kể nên nhu cầu vay vốn họ giảm kéo theo lượng hồ sơ đăng ký chấp giảm dần Theo số liệu VPĐKQSDĐ huyện Gò Dầu thời gian từ 2004 đến 6/2013 tổng số hồ sơ đăng ký chấp 31.581 hồ sơ với tổng diện tích 1.314,448 Số lượng hồ sơ tăng qua năm từ 2004 đến 2008 số lượng hồ sơ có chiều hướng tăng, đến năm 2009 lượng hồ sơ giảm dần Nhìn chung trình tự thủ tục tiến hành đăng ký chấp vá xóa đăng ký chấp địa bàn huyện tương đối đơn giản, giải nhanh chống ngày, giúp người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn cách nhanh chóng Trang 20 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Biểu đồ 2: Tình hình đăng ký chấp xóa đăng ký chấp địa bàn huyện Gò Dầu từ 2004 đến tháng năm 2013 2013* : tháng đầu năm 2013 Biểu đồ cho thấy tình hình đăng ký chấp vá xóa đăng ký chấp hoàn toàn không phụ thuộc vào Số lượng hồ sơ đăng ký chấp lớn so với hồ sơ xóa đăng ký chấp Nguyên nhân chủ yếu người dân thực trả nợ theo thời hạn hợp đồng họ không tiến hành xóa chấp Chỉ họ có nhu cầu vay vốn trở lại muốn thay đổi thông tin giấy chứng nhận thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… họ tiến hành xóa đăng ký chấp để thực thủ tục Việc thực xóa đăng ký chấp đơn giản cán tiếp nhận hồ sơ giải ngày Trừ trường hợp nộp hồ sơ sau 15h giải ngày làm việc -Những vướng mắc trình thực đăng ký chấp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu Thực tiễn cho thấy, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giao dịch chủ yếu số giao dịch mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực nước ta thời gian qua Ngoài ra, thực tế bất động sản tài sản chủ yếu mà ngân hàng Việt Nam lựa chọn để bảo đảm việc thực nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%) Do vậy, việc tiếp tục tìm hiểu vướng mắc liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp thực quyền giúp môi trường đầu tư, kinh doanh nước thực thông thoáng, hiệu Về việc chấp quyền sử dụng đất để vay tiền: Khoản Điều 113 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình cá nhân chấp quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất , kinh doanh” mà không chấp để phục vụ nhu cầu đời sống vay vốn để học tập hay chữa bệnh Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống bị xem vi phạm hợp đồng hay không? Quy định ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất Bên cạnh Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền chấp giá trị QSDĐ tổ chức tín dụng phép hoạt động Trang 21 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Việt Nam chưa có quy định quyền chấp giá trị QSDĐ tổ chức tín dụng hoạt động nước để vay vốn Đây quy định làm hạn chế quyền người sử dụng đất Một số ngân hàng tổ chức tín dụng từ chối chứng nhận, chứng thực hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng đất hết đất nông nghiệp việc định giá khó giá đất nông nghiệp thấp, thị trường đất nông nghiệp nước ta chưa phát triển Điều gây không khó khăn cho người sử dụng đất họ có nhu cầu vay vốn Một thực tế việc định giá tài sản chấp thấp dẫn đến vốn vay không đủ so với nhu cầu Việc định giá phải dựa khung giá quy định Nhà nước đơn giá lạc hậu so với giá thị trường Cũng tương tự tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất Rất nhiều trường hợp có quyền sử dụng khu đất nông nghiệp, đất nông thôn, muốn thực nhiều dự định làm ăn nuôi trồng, kinh doanh, đơn giản cất nhà đất Nhưng với việc định trên, đặc biệt lại đất nông nghiệp, với nguồn vốn vay không đủ để thực Một thực tế địa bàn huyện thường gặp trình kê khai thông tin đơn đăng ký chấp quyền sử dụng đất, nhân viên tín dụng thường có nhiều sai xót việc kê khai thông tin đất (số thửa, tờ đồ diện tích) Làm nhiều thời gian cho việc kiểm tra hồ sơ cán tiếp nhận hồ sơ gây khó khăn cho người dân phải thời gian chỉnh sửa lại nội dung đơn đăng ký chấp 2.4 Đề xuất giải pháp để giải vấn đề 2.4.1 Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Để hoàn thiện công tác QLDĐ nói chung việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nói riêng địa bàn huyện Gò Dầu cần phải xây dựng hệ thống đồ địa theo lưới toạ độ quy, thường xuyên đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, tăng cường nhân lực vật lực, tổ chức thường xuyên buổi tập huấn Luật cho cán tránh tình trạng sai luật giải hồ sơ Các quan quản lý Nhà nước đất đai cần xem xét kỹ việc cấp phép hoạt động công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động đo vẽ đồ, chất lượng đồ để có biện pháp ngăn chặn xử lý kiệp thời sai phạm Trang bị đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, phát triển ứng dụng công nghệ tin học vào công tác lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa Nâng cao trình độ, lực đội ngũ cán địa cấp sở Cần có kiểm tra hồ sơ từ đầu nguồn (từ cấp xã) để đảm bảo hồ sơ xác đầy đủ thông tin, giấy tờ cần thiết, giảm trường hợp hồ sơ gãy, hồ sơ tồn Khi người dân chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cán địa Xã phải kiểm tra thật xác để tránh tình trạng thông tin hợp đồng không rõ ràng, nộp hồ sơ lên VPĐK QSDĐ lại bị trả làm thời gian người dân Trong trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng “ghi nợ tiền sử dụng đất” Nhà nước phải tạo điều kiện cho họ thực trọn vẹn quyền mình, tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi để Trang 22 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng thoát nghèo Bên cạnh đảm bảo việc chi trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước họ thực quyền Cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ địa bàn huyện để hộ gia đình, cá nhân thực đầy đủ quyền họ điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất nói chung quyền chuyển nhượng QSDĐ nói riêng phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đồng thờ góp phần hạn chế việc chuyển nhượng giấy tay gây thất thoát ngân sách Nhà nước Đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp Nhà nước cho họ phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước Khi họ cam kết đảm bảo trình canh tác giữ nguyên mục đích sử dụng đất trồng lúa nước sau nhận chuyển nhượng Khi quy hoạch công bố công khai chưa có định cụ thể việc thu hồi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải Nhà nước đảm bảo có định thu hồi thức Nên cho phép hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp gấp 10 lần so với hạn mức giao đất Quy định phù hợp với thực tiễn sử dụng đất nông nghiệp nhiều hộ gia đình, cá nhân nay, vừa sở pháp lý vững nhằm tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn vừa khuyến khích tích tụ ruộng đất hạn mức, lên sản xuất lớn để phát triển nông nghiệp theo hướng công nghiệp, đại 2.4.2 Về thừa kế quyền sử dụng đất: Tuyên truyền rộng rãi cho người dân dân hiểu rõ, nâng cao nhận thức pháp Luật đất đai, pháp luật thừa kế có người dân mạnh dạng đến quan nhà nước thực quyền mình, hạn chế tranh chấp xảy trình phân chia tài sản thừa kế Cần bổ sung quy định xác định cụ thể hộ gia đình với tư cách chủ thể sử dụng đất cách thức xác định người đại diện hợp pháp hộ gia đình quan hệ sử dụng đất Có việc xác định người đại diện hợp pháp không bị nhằm lẫn trình thực quyền thừa kế QSDĐ Trong trình giải tranh chấp thừa kế QSDĐ cần có chế định giá giá trị tài sản cách xác, xác thực với giá thị trường thời điểm giải quyế tranh chấp nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất 2.4.3 Về chấp quyền sử dụng đất: Khi hộ gia đình cá nhân có nhu cầu chấp QSDĐ tổ chức tín dụng để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh hay phục vụ nhu cầu cá nhân riêng Nhà nước xem không vi phạm pháp luật Bởi lẽ họ vay vốn để phục vụ nhu cầu họ đảm bảo việc toán khoản tiền vay theo kỳ hạn, quy định thỏa thuận hợp đồng chấp Nên quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chấp giá trị QSDĐ tổ chức tín dụng nước Có người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn cách đa dạng để phục vụ cho nhu cầu sản xuất nâng cao đời sống Cần xóa bỏ thời hạn sử dụng đất mà người dân sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao đất không xác định thời hạn sử dụng đất cho người dân Bởi cần thiết, Nhà nước có quyền thu hồi đất lại Trang 23 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng không giao cho người dân quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Nếu làm điều không gây tốn cho Nhà nước phải cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết thời hạn giao đất Cần định giá tài sản chấp cách xác, xác thực với giá thị trường thời điểm chấp nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn người sử dụng đất Như họ sử dụng nguồn vốn để thực mục đích sản xuất, kinh doanh với quy mô lớn Nguồn nhân lực phục vụ thực thủ tục hành phải đào tạo, có trình độ chuyên môn sâu, am hiểu lĩnh vực đất đai Nhân viên phải sử dụng thành thạo công cụ, phương tiện quản lý, có lực tốt, kiểm tra, xác minh tính xác thông tin đất đai tham gia giao dịch Trang 24 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng KẾT LUẬN–KIẾN NGHỊ Kết luận Gò Dầu huyện có vị trí đặc biệt thuận lợi, ngõ thông thương quan trọng tỉnh với TP Hồ Chí Minh với tỉnh Long An nước bạn Campuchia Gò Dầu huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao tỉnh có cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp – thương mại – dịch vụ - nông nghiệp – du lịch Chính việc quy định quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cách hợp lý thích đáng quan trọng, giúp cho người sử dụng đất an tâm, sẵn sang đầu tư vào sản xuất, phát huy hết tiềm đất đai Cần có giải pháp cụ thể, rõ ràng để đảm bảo quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực thi cách thuận tiện có hiệu nhất, hạn chế bất cập xảy trình sử dụng đất Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, chấp QSDĐ UBND huyện phối hợp với phòng TN - MT, VPĐKQSDĐ trọng giải Nhưng khó khăn lớn VPĐKQSDĐ chưa đáp ứng đủ trang thiết bị để phục vụ cho việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai để giải nhanh chóng kịp thời cho người dân Quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng thừa kế, chấp QSDĐ địa bàn huyện diễn tương đối ổn định đạt hiệu đáng kể góp phần đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Kết đạt cụ thể sau: + Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ năm qua từ 2004 đến tháng năm 2013 giải 31.253 hồ sơ với diện tích 6.284,536 ha, diện tích đất nông nghiệp chiếm 95,55% đất chiếm 4,25% Đa số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu đất nông nghiệp địa bàn huyện có cấu sử dụng đất nông nghiệp cao + Việc thực quyền thừa kế QSDĐ năm qua từ 2004 đến tháng năm 2013 đạt kết sau: giải 734 hồ sơ với diện tích 835,295 + Trong thời gian qua, huyện Gò Dầu giải số lượng lớn hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ, số lượng hồ sơ tăng dần qua năm Tổng số hồ sơ đăng ký chấp 31.581 với diện tích 1.314,448 Tổng số hồ sơ xóa đăng ký chấp tương đối với 18.293 hồ sơ với tổng diện tích 744.232 Những số cho thấy người dân địa bàn huyện ngày trọng đến hoạt động đăng ký chấp QSDĐ TSKGLVĐ Hoạt động đăng ký chấp QSDĐ góp phần làm tăng nguồn vốn cho người dân giúp họ mạnh dạng việc đầu tư sản xuất nông nghiệp, kinh doanh nhằm mang lại hiệu sản xuất, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống Nhìn chung quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ngày quan Nhà nước quan tâm, trọng Trong đặc biệt quyền chuyển nhượng, thừa kế chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất Bên cạnh người dân am hiểu nắm bắt quyền mà có không ngần ngại khai thác quyền để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế nhu cầu phát triển xã hội trước tình hình đô thị hóa Trang 25 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Bên cạnh bất cập vướng mắc gây khó khăn, hạn chế trình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân : hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc định thời hạn sử dụng đất loại đất nông nghiệp, việc định giá đất chưa xác thực với giá thị trường… Kiến nghị Để khắc phục vướng mắc, khó khăn ngày phát huy tốt thuận lợi địa bàn nhằm giúp người sử dụng đất thực tốt quyền mình, đồng thời tránh bất lợi trình thực quyền người sử dụng đất, đề tài xin kiến nghị: Nhà nước cần rà soát loại bỏ thủ tục hành không cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất để người dân thực quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất cách đơn giản, nhanh chóng Cần tạo thuận lợi cho người dân làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế thủ tục rườm rà không cần thiết để người dân thực quyền Tiến hành niêm yết công khai thủ tục để người dân biết thực hiện, điều góp phần hạn chế tranh chấp đất đai không đáng có xảy Để đảm bảo tính thống lĩnh vực quản lý hành Nhà nước đất đai, cần điều chỉnh thống Luật Đất đai với Luật khác có liên quan để bất cập, chồng chéo Đồng thời văn luật, hướng dẫn áp dụng luật cần rõ ràng, tránh trường hợp nhiều văn nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn để giải vụ việc cụ thể lại có nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc áp dụng thực thi khác gây khó khăn quản lý nhà nước đất đai Thiết lập hệ thống sổ nhà đất thống nhất, lưu trữ, cập nhật kịp thời đầy đủ biến động đất đai, kết nối thông tin phòng Tài Nguyên Môi Trường với Chi cục Thuế, UBND xã, thị trấn để đảm bảo thông tin thông suốt, thống nhất, đầy đủ xác Tăng cường thêm nhân lực, bồi dưỡng, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ đạo đức cho cán bộ, công nhân viên Tăng cường công tác tra kiểm tra lĩnh vực đất đai Tăng cường thêm nhân lực, bồi dưỡng, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ đạo đức cho cán bộ, công nhân viên Tăng cường công tác tra kiểm tra lĩnh vực đất đai Trang 26 [...]... thủ tục hành chính phải được đào tạo, có trình độ chuyên môn sâu, am hiểu về lĩnh vực đất đai Nhân viên phải sử dụng thành thạo các công cụ, phương tiện quản lý, có năng lực tốt, có thể kiểm tra, xác minh được tính chính xác của các thông tin về đất đai tham gia giao dịch Trang 24 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng KẾT LUẬN–KIẾN NGHỊ 1 Kết luận Gò Dầu là một huyện có vị trí đặc biệt thuận... thì người sử dụng đất mới có thể tiếp cận với nguồn vốn một cách đa dạng để phục vụ cho nhu cầu sản xuất nâng cao đời sống Cần xóa bỏ thời hạn sử dụng đất mà người dân được sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất không xác định thời hạn sử dụng đất cho người dân Bởi vì khi cần thiết, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất thì tại sao lại Trang 23 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương... 13 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng quyền của người sử dụng đất Bên cạnh đó thì cũng có các dự án quy hoạch đã được công bố và có quyết định thu hồi nhưng vẫn để đất trống bỏ hoang không đầu tư và khai thác theo kế hoạch ban đầu gây khó khăn lớn cho người sử dụng đất trong khu vực đó Thực tiễn sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương cho thấy: người sử dụng đất rất cần có được diện tích đất. .. Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trang 14 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2004... đô thị hóa như hiện nay Trang 25 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Bên cạnh đó thì cũng còn những bất cập và vướng mắc gây ra những khó khăn, hạn chế trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như : hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc định thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất nông nghiệp, việc định giá đất chưa xác thực với giá thị trường…... định, từ ngày 1/7/2004 sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành cùng các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành đã giúp cho người sử dụng đất ngày càng được tiếp cận và hiểu rõ hơn về các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất được người sử dụng đất ngày càng quan tâm nhiều hơn Bảng 3 Tình hình quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên... thể bị xem là vi phạm hợp đồng hay không? Quy định này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất Bên cạnh đó thì Luật Đất đai 2003 cũng quy định người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Trang 21 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng Việt Nam ngoài ra chưa có quy định về quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại các... vì phải chỉnh sửa lại bản vẽ cho phù hợp Do lịch sử thửa đất còn để lại nhiều bất cập, tồn tại cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện (diện tích thửa đất chưa được đo đạc chính xác, hồ sơ đăng ký ban đầu còn sai xót về đối tượng sư dụng đất, loại đất .) gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất Trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để đẩy nhanh.. .Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng rộng kênh TN08 thuộc xã Thạnh Đức DT 0,97 ha, dự án mở rộng tuyến kênh TN04A xã Bàu Đồn 0,25 ha Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp xây dựng nhà ở và sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ diện tích 1,89 ha ( đất ở 1,63 ha và đất sản xuất kinh doanh 0,26ha ) Biểu đồ 1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích... lượng hồ sơ cũng như diện tích đất chuyển nhượng tăng dần từ năm 2004 đến 2009 và giảm dần qua các năm kế tiếp là do các nguyên nhân sau: -Do tác động của dự án mở rộng đường giao thông (Quốc lộ 22 và 22B) -Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng chuyển nhượng đất xung quanh các dự án để phát triển kinh doanh Trang 12 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Vương Thị Thúy Hằng -Một phần đất sau khi chuyển nhượng không