A ĐẶT VẤN ĐỀ Vay tài sản hoạt động phổ biến đời sống xã hội Mục đích vay tài sản nhiều lí khác nhìn chung quan hệ kèm theo biện pháp bảo đảm Trong thực tế, biện pháp bảo đảm thường bảo đảm tài sản mà thông thường bất động sản Lí việc sử dụng bất động sản làm biện pháp bảo đảm có giá trị lớn giá trị tăng lên tùy theo thị trường mà loại tài sản tạo lòng tin cao bên cho vay việc thực nghĩa vụ bên vay Chính xuất nhiều tranh chấp dân liên quan đến việc sử dụng bất động sản làm biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ vay tài sản Những tranh chấp phát sinh từ hai bên chủ thể quan hệ Những tranh chấp thường khó giải đặt vấn đề nghiên cứu tìm hiểu cách giải Tòa án vấn đề hoàn thiện hệ thống pháp luật B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Cơ sở lý luận: Khái niệm nghĩa vụ dân sự: Điều 280 Bộ luật Dân quy định: “ Nghĩa vụ dân việc mà theo đó, nhiều chủ thể (sau gọi bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền giấy tờ có giá, thực công việc khác không thực công việc định lợi ích nhiều chủ thể khác (sau gọi chung bên có quyền)” Định nghĩa nhắc tới bên quan hệ nghĩa vụ liệt kê “đối tượng” nghĩa vụ Nghĩa vụ dân quan hệ tài sản, hiểu quan hệ chủ thể với chủ thể khác có liên quan đến tài sản Nó quan hệ pháp luật dân có đầy đủ yếu tố khách thể, chủ thể nội dung Trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, chủ thể mang quyền mang nghĩa vụ xác định rõ Với hành vi thực nghĩa vụ chủ thể mang đến lợi ích cho chủ thể khác Và quyền chủ thể thoả mãn thông qua việc thực nghĩa vụ chủ thể bên Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp dự phòng bên chủ thể thoả thuận để đảm bảo lợi ích bên có quyền cách cho phép bên có quyền xử lý tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm Chúng coi hợp đồng phụ với mục đích để đảm bảo việc thực nghĩa vụ hợp đồng xác định Hiện có biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định Bộ luật dân 2005 bao gồm: cầm cố, chấp, đặt cọc, bảo lãnh, ký cược, ký quỹ, tín chấp Tài sản mà bên có quyền xử lý thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm bao gồm nhiều loại, phổ biến bất động sản Theo khoản điều 174 Bộ luật dân 2005: "1 Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định." Thực tiễn cho thấy, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giao dịch chủ yếu số giao dịch mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực nước ta thời gian qua Ngoài ra, theo khảo sát IFC bất động sản tài sản chủ yếu mà ngân hàng Việt Nam lựa chọn để bảo đảm việc thực nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%) 3 Hợp đồng vay tài sản Nghĩa vụ vay tài sản phát sinh có hợp đồng vay tài sản Trong sống hàng ngày, nhằm giải khó khăn tạm thời kinh tế, đặc biệt gia đình túng thiếu cần vốn để sản xuất, kinh doanh, phải vay mượn tiền vàng người khác hợp đồng vay tài sản phương tiện pháp lí để thỏa mãn nhu cầu Hợp đồng vay tài sản thỏa thuận giưa bên, theo đó, bên cho vay giao cho bên vay số tiền tài sản để làm sở hữu Hết hạn hợp đồng, bên vay có nghĩa vụ trả cho bên số tiền vật tương đương với tiền vật vay đồng thời trả thêm số lợi ích vật chất bên có thỏa thuận pháp luật có quy định Thông thường, đối tượng hợp đồng vay tài sản khoản tiền Tuy nhiên thực tế, đối tượng hợp đồng cho vay vàng, kim khí, đá quý số lượng tài sản khác Hợp đồng vay tài sản có kì hạn, hình thức hợp đồng miệng văn Hợp đồng vay tài sản quan hệ tương đối phổ biến sống hàng ngày Trên thực tế, bất động sản thường dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản Chính xảy không vụ việc có tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản II Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản: Vụ việc thứ nhất: 1.1 Nội dung việc: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc Lý, sinh năm 1955 Trú tại: Tổ 11, phường Trung Tâm, thị xã nghĩa Lộ, Tỉnh Yên Bái Đại diện theo ủy quyền ông Hoàng Minh Quang, sinh năm 1966 Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Hà Nội (gọi tắt công ty Hà Nội Địa trụ sở chính: số 201B, nhà E2, phố Thái Thịnh, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hoàng Anh – Giám đốc Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thanh Lịch, sinh năm 1952 Địa chỉ: số 60B, ngõ Quan Thổ 1, phố Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Nội dung vụ việc: Ngày 01/07/2004, Ông Nguyễn Ngọc Lý Công ty Hà Nội (do ông Nguyễn Thanh Lịch làm đại diện) có ký hợp đồng huy động vốn số 01/HĐ 2004 với nội dung là: ông Lý cho công ty vay số tiền 140 triệu đồng lãi suất 1,15% tháng thời điểm vay vốn, thời hạn vay tính từ ngày 01/07/2004 Đến ngày 29/10 /2006 công ty có giấy xác nhận nợ cam kết trả nợ số 02/5, có nội dung tổng số tiền công ty xác nhận phần nợ ông Lý tính đến ngày 28/10/2006 là: 165.540.183 đồng Công ty cam kết trả nợ cho ông Lý sau: Đến ngày 29/11/2006 công ty cam kết hóa giá tài sản cố định nhà sàn phường Thanh Trường (tỉnh Điện Biên) để lấy tiền toán nợ Sau thời gian không trả nợ được, ngày 8/12/2006 ông Nguyễn Hoàng Anh – Giám đốc công ty ủy quyền cho ông Lý (theo giấy ủy quyền số 01 ngày 08/12/2006) chấp nhà số 208 Ngô Quyền, tổ 35, Kim Tân, thành phố Lào Cai kèm theo 95,04m2 đất giấy tờ sổ đỏ số G587960 Mục đích ông Lý vay ngân hàng số tiền tương ứng với số tiền nợ là: 165.540.183 đồng Tiền lãi đến ngày 12/12/2006 4.283.352 đồng Như vậy, tổng cộng nợ 169.832.535 đồng, hạn trả nợ cuối ngày 12/6/2007, lãi suất vay theo lãi suất hạn ngân hàng 1,725%/tháng Việc công ty giao cho ông Lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G587960 để ủy quyền cho ông Lý chấp nhà số 208 Ngô Quyền, tổ 35, Kim Tân, Thành Phố Lào Cai để trừ nợ Tuy nhiên, Giấy chứng nhận lại đứng tên bà Nguyễn Thị Sáu (bà Sáu bán cho ông Chài, ông Chài bán cho Công ty Hà Nội) Do tài sản chưa đủ điều kiện chấp nên ông Lý gặp bà Sáu, ông Chài để làm lại giấy tờ mua bán nhà đất, tiến hành thủ tục sang tên trước bạ nhà cho ông Lý Sau ông Lý chấp nhà để vay số tiền tương ứng mà công ty nợ ông Lý, trừ vào số nợ theo giấy ủy quyền ngày 08/12/2006 Vì đến công ty chưa trả cho ông Lý tiền lãi lẫn tiền gốc nên ông làm đơn yêu cầu công ty Hà Nội phải toán cho ông số tiền 169.832.535 đồng trả lãi vay đến hết ngày 12/4/2008 50.671.600 đồng tiền lãi hạn từ ngày 12/4/2008 đến ngày Toà xét xử 1.2 Hướng giải Tòa án Tại án số 20/2009/DS-ST ngày 9/11/2009 Tòa án nhân dân quận Đống Đa định: - Chấp nhận phần yêu cầu đòi nợ Ông Nguyễn Ngọc Lý công ty Hà nội ông Nguyễn Hoàng Anh Giám đốc đại diện theo pháp luật - Buộc công ty Hà Nội trả cho Ông Nguyễn Ngọc Lý số tiền là: 93.528.485 đồng Trong số tiền gốc là: 88.461.687 đồng số tiền lãi là: 5.066.798 đồng - Buộc ông Ông Nguyễn Ngọc Lý phải trả cho Công ty Hà Nội giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G587960 đứng tên bà Nguyễn Thị Sáu UBND tỉnh Lào Cai cấp ngày 13/11/1996 Không đồng ý với án này, ông Hoàng Minh Quang làm đơn kháng cáo toàn nội dung án sơ thẩm với nội dung: Số tiền gốc Tòa án tính không đúng, tiền lãi tính không thỏa đáng, việc Tòa sơ thẩm buộc ông Lý phải trả cho công ty giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nằm vụ án Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: - Thứ nhất: Về số nợ gốc công ty Hà Nội nợ ông Lý 140.000.000 đồng Nhưng công ty trả nợ cho ông Lý lần Số tiền công ty trả cho ông Lý trừ vào số nợ gốc công ty ông Lý theo thời gian trả nợ giấy bảng kê giấy biên nhận tiền Do số nợ gốc công ty sau trừ số tiền trả lại 88.461.687 đồng - Thứ hai: xét việc Tòa án cấp sơ thẩm tính lãi hợp đồng vay vốn ngày 1/7/2004 công ty Hà nội với ông Lý thấy: Căn vào khoản Điều 474 Bộ luật dân Tòa án cấp sơ thẩm tính cụ thể khoản lãi hạn hợp đồng khoản lãi theo thời điểm công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Hà nội trả cho ông Lý phần nợ gốc thời điểm xảy tranh chấp, tổng số khoản lãi 28.617.360 đồng (trong 23.550.562 đồng cộng vào tiền gốc, số tiền 5.066.798 đồng khoản lãi tính từ ngày 23/10/2006 đến ngày 12/06/2007 thời điểm xảy tranh chấp bên chưa cộng vào tiền gốc) có 5.066.798 đồng đơn kháng cáo bị đơn Vậy Tòa án cấp sơ thẩm tính lại hoàn toàn với quy định pháp luật - Thứ ba: xét việc Ông Hoàng Minh Quang đại diện theo ủy quyền nguyên đơn cho Tòa sơ thẩm buộc ông Lý phải trả cho công ty giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nằm vụ án, thấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G58796 ngày 13/11/1996 UBND tỉnh Lào Cai tài sản công ty Hà Nội Xuất phát từ hợp đồng vay nợ công ty với ông Lý nên có việc công ty giao giấy chứng nhận cho ông Lý theo thỏa thuận Thực tế ông Lý nhận giấy chứng nhận công ty Nay thỏa thuận hai bên không đạt Hợp đồng vay tài sản ông Lý công ty Tòa án giải nên định án buộc ông Lý phải trả lại cho công ty giấy chứng nhận Không vượt yêu cầu kiện vụ án ông Quang trình bày Từ nhận định thấy yêu cầu kháng cáo nguyên đơn sở để chấp nhận, giữ nguyên án sơ thẩm số 20/2009/DS-ST ngày 9/11/2009 Tòa án nhân dân quận Đống Đa 1.3 Nhận xét nhóm: Theo quan điểm nhóm, việc Tòa án phúc thẩm giữ nguyên án sơ thẩm số 20/2009/DS-ST ngày 9/11/2009 Tòa án nhân dân Quận Đống Đa hợp tình, hợp lý, pháp luật nhiên có điểm lập luận chưa xác Về việc tính số tiền nợ mà công ty Hà Nội thiếu nợ ông Lý nhóm hoàn toàn đồng ý với cách tính Toà nhiên không đồng ý với sở pháp lý ghi hồ sơ Toà án Bởi khoản Điều 474 Bộ luật dân 2005 quy định: "Trong trường hợp bên vay trả vật trả tiền theo trị giá vật vay địa điểm thời điểm trả nợ, bên cho vay đồng ý" Nội dung không liên quan tới vụ việc tài sản công ty vay ông Lý tiền vật Như vậy, sở pháp lý cho cách tính phải khoản Điều 474:"Trong trường hợp vay có lãi mà đến hạn bên vay không trả trả không đầy đủ bên vay phải trả lãi theo nợ gốc lãi nợ hạn theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay thời điểm trả nợ" Bản chất vụ việc xoay quanh hợp đồng hợp đồng vay 140.000.000 đồng ông Lý công ty Hà Nội Lúc đầu công ty cam kết trả nợ cho ông Lý là: Đến ngày 29/11/2006 công ty cam kết hóa giá tài sản cố định nhà sàn phường Thanh Trường (tỉnh Điện Biên) để lấy tiền toán nợ Như vậy, từ ban đầu biện pháp bảo đảm đề biện pháp chấp Tuy nhiên đến ngày 08/12/2006, không trả nợ, công ty uỷ quyền cho ông Lý sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản khác để chấp vay ngân hàng Điều hai bên thoả thuận coi biện pháp trừ nợ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu công ty Hà Nội sử dụng biện pháp trung gian, tạo khoản vay để toán bớt số nợ cho ông Lý mà Vì vậy, định Toà yêu cầu ông Lý phải trả lại giấy chứng nhận cho công ty đồng thời công ty phải toán hết số tiền nợ cho ông Lý hoàn toàn xác Vụ việc thứ hai: 2.1 Nội dung vụ việc: Nguyên đơn: anh Vũ Xuân Kì sinh năm 1955 trú số 02C phố Lê Quí Đôn, phường Quang Trung, thành phố Sơn Tây, Hà Nội Bị đơn: 1.Anh Đỗ Trần Lí sinh năm 1951 2.Chị Vũ thị Oanh (vợ anh Lí) trú số 7/6, phố Quang Trung, Sơn Tây, Hà Nội Các bị đơn ủy quyền cho chị Nguyễn Thị kim Oanh tham gia tố tụng Người có quyền nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Quốc Ngạn, sinh năm 1969, trú số 12B phố Phùng Khắc Khoan, phường Quang Trung, Sơn Tây, Hà Nội Nội dung vụ việc: Anh Kì vợ chồng chị Oanh, anh Lí kinh doanh vàng bạc Sơn Tây Cuối năm 1997, vợ chồng chị Oanh anh Lí mua nhà tầng số 27 phố Phùng Khắc Khoan có diện tích 29m2 đất số 302 tờ đồ số 7(gọi tắt nhà số 27) Do cần vốn kinh doanh, chị Oanh anh Lí chấp giấy tờ nhà đất số 27 ngân hàng Nông Nghiêp Phát Triển Nông Thôn - chi nhánh Sơn Tây để vay số tiền 100 triệu đồng, thời hạn vay tháng từ ngày 25/9/1998 Ngày 10/12/1997 chị Oanh anh Lí có vay anh Kì số tiền 285.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng 15.000.000 đồng giá trị vật liệu xây dựng để sửa nhà Khi vay nợ vợ chồng anh Lí chị Oanh có cam kết không trả nợ cho anh Kì nhà đất số 27 thuộc quyền sở hữu anh Kì Do làm ăn thua lỗ, nhiều người đòi nợ nên ngày 10/1/1999 chị Oanh khỏi địa phương có thư gửi cho anh Kì thể nguyện vọng bán nhà, đất số 27 cho anh Kì Ngày 14/1/1999 anh Lí đến nhà anh Kì thỏa thuận việc chuyển nhượng nhà đất số 27 có nói chị Oanh gọi điện ủy quyền cho anh Lí bán nhà để trả nợ Hai bên thỏa thuận giá bán sau trừ nợ 100.800.000đ Anh Kì giao tiền cho anh Lí trả nợ ngân hàng anh Lí lấy toàn giấy tờ nhà đất giao cho anh Kì Ngày 14/4/1999 chị Oanh trở địa phương biết anh Lí chuyển nhượng nhà đất số 27 cho anh Kì không đồng ý chuyển khỏi nhà Dựa việc trên, anh Kì yêu cầu tòa án buộc chị Oanh anh Lí phải tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 27 2.2 Hướng giải Tòa án Tại án số 17/DSST ngày 29/8/2008 tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây định hủy hợp đồng chuyển nhượng số nhà đất số 27 anh Kì anh Lí vô hiệu Anh Kì trả lại nhà đất số 27 cho vợ chồng anh Lí chị Oanh Anh Lí chị Oanh trả lại tiền chuyển nhượng nhà đất bồi thường thiệt hại tổng cộng 1.220.160.000 đồng Không đồng ý với án trên, anh Kì kháng cáo Tại án phúc thẩm số 07/2009/DSPT ngày 24/1/2009 tòa án nhân dân thành phố Hà Nội định: sửa án dân số 17/DSST tòa án thị xã Sơn Tây cụ thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Kì anh Lí Anh Kì phải trả lại cho vợ chồng anh Lí chị Oanh nhà số 27 Anh Lí chị Oanh phải trả lại tiền chuyển nhượng nhà đất 100.800.000 đồng Anh Lí phải bồi thường cho anh Kì số tiền 276.450.000 đồng Chánh án tòa án nhân dân tối cao kháng nghị giám đốc thẩm.Tại định giám đốc thẩm số 354/DS-GDT ngày 14/12/2007 định: hủy án dân phúc thẩm án dân sơ thẩm xử trước việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nguyên đơn bị đơn,người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà vô hiệu xác định vợ chồng anh Lí chị Oanh phải chịu 100% lỗi giải hậu Tại án số 04/2010/DSST ngày 29/4/2010 tòa án nhân dân thành phố Hà Nội định: Áp dụng Điều 131,139,146 Bộ luật dân năm 2005; Nghị số 01/2003; Nghị định số 70/1997/CP phủ án phí xử Toà tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 27 hợp đồng theo mẫu anh Lí anh Kì vô hiệu Tuyên bố giấy bán nhà đất vợ chồng anh Lí chị Oanh thật Buộc anh Kì phải trả lại cho vợ chồng anh Lí chị Oanh nhà số 27.Anh Lí chị Oanh phải trả chung cho anh Kì khoản tiền 100.800.000 đồng Khoản tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu 1.259.280.000 đồng Tổng cộng hai khoản 1.360.080.000 đồng Việc giao tiền giao nhà giấy tờ khác có liên quan đến nhà đất đươc tiến hành lúc Về án phí anh Lí chị Oanh phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sơ thẩm Anh Kì phải chịu 6.596.800 đồng án phí 2.3 Nhận xét nhóm: Sau nhiều lần xử cuối tòa án đưa định tuyên bố hợp đồng anh Kì anh Lí vô hiệu Bởi lẽ nhà số 27 tài sản chung vợ chồng anh Lí chị Oanh, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất anh Kì anh Lí lại đồng ý chị Oanh chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Việc chị Oanh gọi điện uỷ quyền cho anh Lí có thực không chấp nhận Lí giao dịch liên quan tới tài sản chung có giá trị đất đai, nhà ở, cần có chữ kí hai bên vợ chồng Nếu không phải có uỷ quyền văn Về việc xác định lỗi bên hợp đồng tòa án đưa định cuối hoàn toàn xác Không thể bắt vợ chồng anh Lí chị Oanh chịu 100% lỗi hai bên có lỗi Giấy vay nợ ngày 10/12/1997 thể việc vợ chồng anh Lí chị Oanh cam kết không trả nợ nhà số 27 thuộc quyền sở hữu anh Kì Mặt khác khỏi địa phương chị Oanh có viết thư cho anh Kì thể việc tiếp tục thực chuyển nhượng nhà số 27 cho anh Kì Tại biên làm việc với đội thi hành án dân chị Oanh anh Lí không kê khai tài sản vợ chồng nhà số 27 cho bán nhà cho anh Kì Do lỗi hợp đồng chuyển nhượng vợ chồng anh Lí chị Oanh Tuy nhiên anh Kì có phần lỗi chuyển nhượng không tuân thủ qui định pháp luật Do cần xác định vợ chồng anh Lí chị Oanh phải chịu 90% lỗi anh Kì phải chịu 10% lỗi xác III Nhận xét nhóm quy định pháp luật hành nói chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Hệ thống pháp luật nước ta quy định cụ thể giao dịch bảo đảm, từ Bộ luật Dân 2005 đến văn hướng dẫn Chính phủ, Bộ, ngành liên quan Điều xuất phát từ nhu cầu thực tế nhằm tạo hành lang pháp lý bình ổn cho bên Tuy vậy, có trường hợp pháp luật quy định không cần thiết phải có biện pháp bảo đảm Trên thực tế số vướng mắc việc áp dụng biện pháp bảo đảm Ví dụ áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố, có vấn đề nảy sinh vấn đề định giá xác định giá trị hao mòn tài sản Về giá tài sản, theo quy định pháp luật giá Bộ luật Dân 2005, giá bên thỏa thuận (trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước quản lý giá) Do vậy, thông thường việc định giá tài sản bảo đảm xác định theo yếu tố sau: thỏa thuận bên (có tính đến yếu tố thị trường) giá trị hao mòn (hữu hình vô hình) tài sản Tuy nhiên, việc cầm cố số loại tài sản có biến động lớn (ngoại tệ, vàng, kim khí quý, đá quý) có vấn đề nảy sinh Sự thay đổi tỷ giá với tốc độ nhanh, tượng lạm phát đồng Việt Nam toán khó định giá tài sản Nếu quy định trước Bộ luật Dân 2005 đời phân biệt cầm cố chấp dựa loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động sản) theo quy định Bộ luật Dân 2005, việc phân biệt hai biện pháp phụ thuộc vào việc tài sản bảo đảm bên giữ Nếu tài sản chuyển giao cho bên nhận bảo đảm, cầm cố Nếu tài sản bên bảo đảm giữ bên nhận bảo đảm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng (đối với đất đai), chấp Như vậy, hiểu theo quy định Bộ luật Dân 2005, bất động sản, ngân hàng hoàn toàn yêu cầu áp dụng biện pháp cầm cố ngân hàng thỏa thuận với khách hàng có khả cầm giữ tài sản Câu hỏi đặt là: Nhà quyền sử dụng đất, cầm cố hay chấp? Theo quy định Điều 12, Điều 22 – Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ Điều – Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ, số quyền tài sản bất động sản quyền sử dụng đất, sử dụng rừng, tàu biển, quyền đòi nợ áp dụng biện pháp bảo đảm chấp Vậy liệu tài sản áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố có không? C KẾT LUẬN Trên hai vụ việc nhóm em tìm hiểu thực tế liên quan đến vấn đề tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tiền Qua thấy cách giải Tòa án tranh chấp dạng Trong thực tế có nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề dạng chấp bất động sản cách xử lý khác Vấn đề đặt cần hoàn thiện quy định pháp luật phù hợp với thay đổi kinh tế thị trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình luật dân Việt Nam tập II, Trường Đại Học Luật Hà Nội, nhà xuất công an nhân dân, Hà Nội, 2009; Bộ luật dân năm 2005, nhà xuất Thống kê Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb, Giáo dục, Hà Nội, 2009 Nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm Nguồn từ trang web: - Vnexpress.net - Vietbao.vn MỤC LỤC Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản MỤC LỤC Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản [...]... của Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm 5 Nguồn từ các trang web: - Vnexpress.net - Vietbao.vn MỤC LỤC Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản MỤC LỤC Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản ... C KẾT LUẬN Trên đây là hai vụ việc nhóm em tìm hiểu được trên thực tế liên quan đến vấn đề tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tiền Qua đây chúng ta có thể thấy được cách giải quyết của Tòa án đối với các tranh chấp dạng như trên Trong thực tế có rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề này và hầu như đều dưới dạng thế chấp bất động sản do đó cách xử lý cũng khác... định giá tài sản Nếu như các quy định trước khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời phân biệt cầm cố và thế chấp dựa trên loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động sản) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, việc phân biệt hai biện pháp này phụ thuộc vào việc tài sản được bảo đảm do bên nào giữ Nếu tài sản được chuyển giao cho bên nhận bảo đảm, đó là cầm cố Nếu tài sản do bên bảo đảm giữ... thế chấp? Theo quy định tại Điều 12, Điều 22 – Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 3 – Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ, đối với một số quyền tài sản hoặc bất động sản như quyền sử dụng đất, sử dụng rừng, tàu biển, quyền đòi nợ sẽ được áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp Vậy liệu rằng các tài sản này có thể áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố có được không? C KẾT LUẬN Trên đây là hai vụ. .. phải có biện pháp bảo đảm Trên thực tế vẫn còn một số vướng mắc trong việc áp dụng biện pháp bảo đảm Ví dụ như khi áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố, có một vấn đề nảy sinh đó là vấn đề định giá và xác định giá trị hao mòn của tài sản Về giá tài sản, căn cứ theo các quy định của pháp luật về giá và Bộ luật Dân sự 2005, giá là do các bên thỏa thuận (trừ những trường hợp thuộc diện Nhà nước quản lý về giá)... thông thường việc định giá tài sản bảo đảm xác định theo những yếu tố cơ bản sau: thỏa thuận của các bên (có tính đến yếu tố thị trường) và giá trị hao mòn (hữu hình và vô hình) của tài sản Tuy nhiên, đối với việc cầm cố một số loại tài sản có những biến động lớn về giá như hiện nay (ngoại tệ, vàng, kim khí quý, đá quý) thì sẽ có vấn đề nảy sinh Sự thay đổi tỷ giá với tốc độ quá nhanh, hiện tượng lạm... do bên bảo đảm giữ và bên nhận bảo đảm giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng (đối với đất đai), đó là thế chấp Như vậy, nếu hiểu theo đúng các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, thì ngay cả đối với bất động sản, ngân hàng hoàn toàn có thể yêu cầu áp dụng biện pháp cầm cố nếu ngân hàng thỏa thuận được với khách hàng và có khả năng cầm giữ tài sản đó Câu hỏi đặt ra là: Nhà... III Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật hiện hành nói chung về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Hệ thống pháp luật nước ta quy định khá cụ thể về các giao dịch bảo đảm, từ Bộ luật Dân sự 2005 đến các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, Bộ, ngành liên quan Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế nhằm tạo ra một hành lang pháp lý bình ổn cho các bên Tuy vậy, cũng có những trường hợp.. .Về việc xác định lỗi của các bên trong hợp đồng tòa án cũng đã đưa ra quyết định cuối cùng hoàn toàn chính xác Không thể bắt vợ chồng anh Lí chị Oanh chịu 100% lỗi được bởi hai bên đều có lỗi Giấy vay nợ ngày 10/12/1997 thể hiện việc vợ chồng anh Lí chị Oanh cam kết nếu không trả được nợ thì ngôi nhà số 27 sẽ thuộc quyền sở hữu của anh Kì Mặt khác khi đi khỏi địa phương chị Oanh có viết thư về cho... Oanh có viết thư về cho anh Kì thể hiện việc tiếp tục thực hiện chuyển nhượng ngôi nhà số 27 cho anh Kì Tại biên bản làm việc với đội thi hành án dân sự chị Oanh anh Lí đều không kê khai tài sản của vợ chồng là ngôi nhà số 27 và cho rằng đã bán ngôi nhà đó cho anh Kì Do vậy lỗi chính của hợp đồng chuyển nhượng là do vợ chồng anh Lí chị Oanh Tuy nhiên anh Kì cũng có một phần lỗi do khi chuyển nhượng