VIệN NGHIÊN CứU QUảN Lý KINH Tế TƯ §Ị tài cấp bộ: Môi trờng đầu t bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp Hà Nội, tháng 10 năm 2007 VIệN NGHIÊN CứU QUảN Lý KINH Tế TƯ Đề tài cấp bộ: Môi trờng đầu t bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp Chủ nhiệm đề tài: Tiến sĩ Trần Kim Chung Các thành viên tham gia: Cử nhân Đỗ Thị Thanh Vân, thành viên Thạc sĩ Đinh Trọng Thắng, thành viên Thạc sĩ Đặng Thị Thu Hoài, thành viên Cử nhân Ngô Văn Giang, thành viên Thạc sĩ Vũ Lan Anh, thành viên Cử nhân Nguyễn Thị Huy, thành viên Hà Nội, tháng 10 năm 2007 Mục lục Danh mục bảng Danh mục phơng trình, đồ thị, hộp Danh mục chữ viết tắt .7 Më ®Çu Sù cÇn thiết đề tài .8 Tình hình nghiên cứu đề tài nớc .9 Mơc tiªu nghiªn cøu cđa ®Ị tµi .9 Đối tợng phạm vi nghiên cứu đề tài Phơng pháp nghiên cứu 10 Néi dung nghiªn cøu 10 Ch¬ng I: Mét sè vÊn đề lý luận môi trờng đầu t Bất động sản .11 Một số khái niệm vµ nhËn thøc .11 1.1 Bất động sản 11 1.2 Đầu t 11 1.3 Đầu t BĐS 11 1.3.1 Quyết định đầu t BĐS .11 1.3.2 Sự đánh đổi rđi ro - lỵi nhn 12 1.3.3 Các mục tiêu nhà đầu t 12 Đặc điểm đầu t BĐS .13 2.1 Thu nhập từ đầu t BĐS 13 2.2 Đầu đầu t BĐS 13 2.3 Lợi ích đầu t BĐS .14 2.4 Rủi ro đầu t BĐS 15 Môi trờng thể chế đầu t BĐS 15 1.1 Ph¸p lt vỊ B§S .16 1.2 Chính sách đầu t B§S .16 1.2.1 Chính sách đất đai 17 1.2.2 Chính sách xây dựng 17 1.2.3 ChÝnh sách tài chính- vốn đầu t BĐS 18 1.3 Tỉ chøc qu¶n lý điều hành nhà nớc 18 1.3.1 ChÝnh qun Trung ¬ng 18 Thứ nhất, cung cấp chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế xà hội nh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị tổng thể Đây việc làm có tính định hớng điều chỉnh đầu t BĐS lớn Yêu cầu quan trọng chiến lợc, quy hoạch kế hoạch tính phủ trùm, tính đồng bộ, tính liên tục, tính minh bạch tính chế tµi 19 Thø hai, h×nh thành thể chế, sách để đầu t BĐS đợc thực hóa Các sách phải đồng bộ, thống nhất, đủ đơn giản chế tài Những sách quan liên quan chí không làm phức tạp thêm vấn đề vốn đà phức tạp nh vấn đề đầu t BĐS Hơn nữa, việc phối hợp chế sách phải hớng đến việc xác lập giá trị pháp lý cho BĐS đợc đầu t để vốn hóa BĐS sinh động hóa vốn BĐS Tránh vốn đầu t vào BĐS trở thành vốn cố định nên không dễ dang rút đợc có xu hớng trë thµnh vèn chÕt 19 1.3.2 ChÝnh quyÒn địa phơng 19 Môi trờng thị trờng BĐS .20 2.1 Thị trờng BĐS 20 2.2 Đặc điểm thị trờng BĐS 21 2.3 C¸c chđ thĨ tham gia thị trờng BĐS 22 Kinh nghiƯm cđa Trung Quèc .22 1.1 Sự xuất thị trờng BĐS Trung Quèc 22 1.2 Thể chế đầu t BĐS Trung Quốc 24 1.3 Chính sách đầu t BĐS Trung Quốc .25 1.3.1 ChÝnh s¸ch đất đai doanh nghiệp có vốn đầu t nớc 25 1.3.2 Tài BĐS 25 1.4 Một số tồn môi trờng đầu t BĐS Trung Quốc 26 Kinh nghiƯm cđa mét sè níc chun ®ỉi Đông Âu 26 2.1 Giíi thiƯu chung 26 2.2 C¸c trơ cột sách đầu t BĐS 27 2.2.1 Cét trô thø nhất: Đăng ký BĐS địa 28 2.2.2 Cột trụ thứ hai: Định giá BĐS 28 2.2.3 Cột trụ thứ ba: Các dịch vụ tµi chÝnh 29 Kinh nghiƯm cđa Austrailia vµ New Zealand .30 3.1 Thể chế đầu t B§S .30 3.2 Chính sách đầu t BĐS Australia New Zealand 32 3.2.1 Chính sách đầu t trực tiếp vào BĐS 32 3.2.2 Chính sách đầu t gián tiếp BĐS 32 3.2.3 Chính sách tài đầu t BĐS 33 3.3 Tæ chức quản lý, điều hành nhà nớc đầu t B§S .33 3.3.1 HƯ thống tổ chức văn pháp lý Australia vµ New Zealand 33 3.3.2 HƯ thèng Torrens 34 Bµi häc kinh nghiƯm cho ViƯt Nam 35 Ch¬ng II: Thực trạng môi trờng đầu t Bất động sản ViƯt Nam 37 I M«i trêng chế đầu t BĐS Việt nam năm qua .37 Pháp luật đầu t B§S .37 1.1 Chủ trơng Đảng 37 1.2 Pháp luật BĐS .38 1.3 Chính sách đầu t BĐS .38 1.3.1 ChÝnh s¸ch ®Êt ®ai 39 1.3.2 Chính sách xây dựng 41 1.3.3 ChÝnh s¸ch tÝn dơng 43 1.3.4 ChÝnh sách tài 43 1.3.5 Chính sách đầu t .44 Tổ chức quản lý điều hành Nhà nớc đầu t BĐS 45 2.1 ë trung ¬ng 45 2.2 địa phơng 46 II Môi trờng thị trờng BĐS 47 C¸c chủ thể đầu t BĐS 47 Các thành tố thị trờng BĐS 49 C¸c diƠn biÕn ph¸t triển thị trờng BĐS 49 3.1 Giai đoạn phát triển sơ khai: Trớc tháng 10 năm 1993 .49 3.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996 49 3.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 ®Õn cuèi 1998 50 3.4 Giai ®o¹n bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 .50 3.5 Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến 51 II Đánh giá môi trờng đầu t bđs qua thực tiễn đầu t BĐS Việt Nam 52 Đầu t vào hàng hoá quyền sử dơng ®Êt 52 1.1 Đầu t vào quy hoạch sử dụng đất 52 1.2 Đầu t vào cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất .53 1.3 Đầu t vào hệ thống sở hạ tầng đất 54 1.3.1 HƯ thèng giao th«ng 54 1.3.2 HƯ thèng thủ lỵi .54 Đầu t vào BĐS dịch vụ gi¸o dơc, y tÕ 55 2.1 Trêng häc 55 2.2 BÖnh viÖn 55 Đầu t vào nhà nhà thơng mại .55 Đầu t vào nhà sách xà hội .56 Đầu t vào BĐS khu đô thị 57 Đầu t vào hạ tầng khu công nghiệp 58 Đầu t tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng thơng mại .60 III Đánh giá tổng quát môi trờng đầu t BĐS Việt Nam năm qua 63 Mặt đợc 63 1.1 Đất đai từ chỗ cấm mua bán đà đợc cởi trói để quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hoá, đợc giao, cho thuê, chuyển nhợng thị trêng .63 1.2 Tõ nh÷ng nhân tố đất, môi trờng đầu t BĐS Việt Nam đà ngày đợc bổ sung nhân tố BĐS đất, tài BĐS, tín dơng B§S 63 1.3 Mèi quan hệ môi trờng thể chế môi trờng thị trờng bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực 63 Mặt cha đợc 64 2.1 Pháp luật BĐS thiếu thống nhÊt, ®ång bé 64 2.2 Chính sách đầu t bất động sản thiếu ổn định 64 2.3 Tổ chức quản lý điều hành Nhà nớc lĩnh vực BĐS nhiều bất cập .65 2.4 Môi trờng thị trờng BĐS thiếu nhiều yếu tố quan trọng .65 Nguyên nhân 66 3.1 Lý mặt đợc 66 3.2 Lý mặt cha đợc 66 Chơng III Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t Bất động sản việt nam thời kỳ 2006-2010, tầm nhìn đến 2020 68 I Mét sè dù báo đầu t BĐS năm tới 68 C¬ së dù b¸o 68 1.1 Những nhân tố tác động đến thị trờng BĐS Việt Nam 2006-2010 tầm nhìn đến 2020 68 1.2 Chủ trơng Đảng 68 1.3 Kế hoạch nhà nớc 70 Dù báo nhu cầu nguồn vốn 71 2.1 Nhu cÇu vỊ nhà, đất phục vụ sản xuất .71 2.2 Dự báo khả đáp ứng thị trờng BĐS 72 2.2.1 Nguồn đầu t từ níc ngoµi 72 2.2.2 Những công trình quan trọng đầu t từ nguồn ngân sách nhà nớc .72 2.3 Những công trình quan trọng đầu t từ vèn tr¸i phiÕu ChÝnh phđ .73 2.4 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn ODA .73 2.2.5 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn Doanh nghiệp nhà nớc, Tín dụng đầu t, t nhân .73 2.2.6 Những công trình quan trọng đầu t từ vèn FDI 73 2.2.7 Chuyển nhợng quyền sử dụng đất 73 2.2.8 Chuyển nhợng nhà 73 2.3 Vốn đầu t 74 II Quan điểm hoàn thiện môi trờng đầu t B§S 74 Quan điểm hoàn thiện 74 1.1 Quan ®iĨm thùc tiÔn 74 1.2 Quan ®iĨm hƯ thèng, ®ång bé 74 1.3 Quan điểm lợi ích 75 Định hớng hoàn thiện 75 2.1 §èi víi môi trờng thể chế đầu t BĐS 75 2.2 §èi víi môi trờng thị trờng BĐS .76 III Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt nam .76 Giải pháp tổng thể 76 1.1 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối víi lÜnh vùc ®Êt ®ai 76 1.2 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối víi lÜnh vùc x©y dùng .76 1.3 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS lÜnh vùc tÝn dông .77 1.3.1 Hình thành phát triển thị trờng chấp thứ cấp: 77 1.3.2 Hình thành quỹ tín dụng BĐS: 77 1.3.3 Hình thành chế b¶o l·nh tÝn dơng mua tr¶ tríc, mua tr¶ sau cho BĐS: .77 1.4 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS lĩnh vực tài 77 1.4.1 Hoàn chỉnh hệ thống thuế BĐS 77 1.4.2 Hình thành phát triển công cụ tài BĐS 78 Giải pháp thĨ 78 2.1 Tạo quán sách phát triển hạ tầng KCN với ché quản lý KCN 78 2.2 Sửa đổi, bổ sung sách đầu t BĐS dịch vụ 79 2.3 Sưa ®ỉi, bỉ sung sách đầu t xây dựng nhà 80 2.3.1 Đầu t xây dựng nhà để bán 80 2.3.2 Đầu t xây dựng nhà thuê 80 2.3.3 Vừa đầu t xây dựng nhà thuê, vừa để bán 80 2.3.4 Đối với đầu t nhà đất hộ gia đình 81 2.4 Sưa ®ỉi, bỉ sung chÝnh sách đầu t từ ngân sách nhà nớc vào BĐS công trình hạ tầng kinh tế, xà hội 81 2.4.1 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế không kinh doanh 82 2.4.2 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng xà hội 83 2.4.3 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế có mục tiêu kinh doanh 83 2.5 Đa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai vào cuéc sèng 83 2.5.1 Thóc đẩy việc hình thành sàn giao dịch BĐS .83 2.5.2 Tăng cờng đào tạo đội ngũ ngời môi giới BĐS, định giá BĐS 84 2.5.3 Thành lập tổ chức Phát triển quĩ ®Êt” .84 2.5.4 Sửa đổi, bổ sung sách thu hồi đất 84 2.5.5 KhÈn tr¬ng nghiên cứu, ban hành đa vào triển khai luật đăng kí BĐS 85 2.6 Hoàn thiện chế phân công, phân cấp quản lý nhà nớc lĩnh vực BĐS đầu t BĐS .85 2.6.1 Hình thành đa vào hoạt động Tổ chức tổng điều hoà phối hợp quản lý nhà nớc lĩnh vực BĐS 85 2.6.2 Hoàn thiện chức đầu t nhà nớc lĩnh vực BĐS 86 2.6.3 Sửa đổi, bổ sung chế phân cấp cấp quyền địa phơng 87 2.7 Thay đổi quan điểm phơng pháp sách thuế 87 KÕt luËn 88 Tài liệu tham khảo 89 Danh mục bảng Bảng 1.1: Tỷ lệ vốn đầu t BĐS dân c GDP số nớc 23 Bảng 1.2: Mức độ phát triển thị trờng BĐS số nớc chuyển đổi 27 Đông Âu 27 Bảng 1.3: Cho điểm trụ cột đầu t BĐS số nớc chuyển đổi Đông Âu (6 ®iÓm sè tèi ®a) 27 Bảng 1.4: Tỷ lệ khỏan cho vay chấp BĐS GDP 29 Bảng 1.5: Tình hình sở hữu đất Australia 30 Bảng 2.1: Giao dịch nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1994-1996 50 Bảng 2.2: Giao dịch nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1997-1998 50 Bảng 2.3: Giao dịch nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1999-2001 51 Bảng 2.4: Số vụ mua bán chuyển nhợng Trung tâm thông tin Tài nguyên môi trờng Thành phố Hồ Chí Minh, 2002-6/2005 51 Bảng 2.5: Đất khu công nghiệp sè tØnh 58 B¶ng 2.6: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo loại hình tổ chức tín dụng 60 Bảng 2.7: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo thời hạn cho vay60 Bảng 2.8: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo nhu cầu vốn vay61 Bảng 2.9: Tốc độ tăng trởng doanh số cho vay nhu cầu vốn BĐS giai đoạn 2003 6/2005 61 Bảng 2.10: Kết cho vay BĐS năm 2005 62 B¶ng 3.1: Dù kiÕn hƯ thèng th ®Õn 2010 78 Danh mục phơng trình, đồ thị, hộp Đồ thị 2.1: Tăng trởng doanh nghiƯp kinh doanh lÜnh vùc B§S 48 Hép 2.1: Vïng kinh tÕ träng ®iĨm phÝa nam thu hút 15 tỷ USD đầu t nớc ngoài59 Hộp 2.11: Thị trờng BĐS Việt Nam minh bạch giới: Phải nhanh chóng thoát khỏi "vùng xám" 66 Danh mục chữ viết tắt Chữ viết tắt BĐS EU FDI GDP LINZ LPT NDT NSNN ODA SD§NN UBND USD WTO XHCN Néi dung BÊt động sản Cộng đông châu Âu Vốn đầu t trực tiếp nớc Tổng sản phẩm quốc nội Cơ quan thông tin đất đai New Zealand Quỹ tín thác BĐS niêm yết Nhân dân tệ Ngân sách nhà nớc Viện trợ phát triển thức Sử dụng đất nông nghiệp Uỷ ban nhân dân Đô la Mỹ Tổ chức thơng mại giới Xà hội chủ nghĩa Mở đầu Sự cần thiết đề tài Đầu t BĐS yếu tố quan trọng kinh tế thị trờng Lợng tài sản sẵn sàng giao dịch thị trờng BĐS chiếm từ 50-70% tổng tài sản đợc định giá quốc gia Việc vận hành lành mạnh bền vững thị trờng BĐS làm cho kinh tế phát triển lành mạnh mà tạo phát triển bền vững, sử dơng cã hiƯu qu¶ mét ngn lùc quan träng cđa kinh tế, nguồn lực đất đai tài sản gắn liền với đất Báo cáo trị Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đà ra: Phát triển thị trờng BĐS bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất; đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trờng BĐS nớc có súc cạnh tranh so với thị trờng khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu t Thực công khai, minh bạch tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng quản lý đất đai Nhà nớc điều tiết giá đất quan hệ cung-cầu đát đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nớc vừa quản lý tốt thị trờng BĐS vừa nhà đầu t BĐS lớn Hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS1 Đầu t BĐS Việt Nam tình trạng mà phơng tiện thông tin đại chúng gọi đóng băng Trong thời gian 20 năm đổi mới, đầu t BĐS Việt Nam đà qua hai chu kì tăng trởng nóng năm 1993-1996, 1999-2003 đóng băng năm 1996-1999 từ 2004 lại Diễn biến đóng băng thị trờng BĐS năm 2004-2005 làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn việc tiếp tục kinh doanh, phát triển Nh phản ứng kéo theo, hệ thống ngân hàng, đứng trớc nguy tăng tỷ lệ nợ xấu khoản cho vay BĐS (cả phía cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phía tài trợ cho việc tiêu dùng BĐS) Trong nhu cầu nhà nhiều phận dân c xúc, đặc biệt nhóm đối tợng có thu nhập thấp việc triển khai dự án nhà ngày gặp khó khăn, việc giải phóng mặt cha đạt đợc thoả đáng ngời dân nhà nớc để xem xét đền bù, tái định c Nguyên nhân giải pháp đà đợc phân tích dới nhiều góc độ, nhiều hội thảo2, vậy, lối thoát khỏi trì trệ đầu t BĐS cha có câu trả lời đầy đủ, xác, hữu hiệu3, Vậy, vấn đề đặt môi trờng đầu t nhà đầu t lựa chọn, định đầu t BĐS Hơn nữa, giai đoạn 1999-2003, BĐS bùng phát, nhiều ý kiến cho rằng, BĐS đà bị đầu cơ, giá ảo Nhng có ý kiến cho rằng, không nên quy kết cho hoạt động đầu t BĐS đầu Vậy, vấn đề đâu? Do nguyên nhân lý giải đến mức đầu t đến mức đầu hoạt động phải đợc đặt môi trờng nào, bối cảnh để xem xét Hơn nữa, đề mang tính lý luận nh đà nêu thực tiễn đặt loạt vấn đề cần phải nghiên cứu, xử lý nh môi trờng đầu t BĐS nớc ta đâu, gặp phải vấn đề gì; hớng giải sao? Tất câu hỏi nh cha có câu trả lời mang tính tổng thể, đồng thuyết phục Vì cần phải có đề tài nghiên cứu có tính Văn kiện Đại hội đại biểu toàn qc lÇn thø X, NXBCTQG, 2006 Cã thĨ xem “ChÝnh sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS Việt Nam Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ơng, Bộ Kế hoạch Đầu t năm 2005 Thị trờng BĐS: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp Viện Nghiên cứu địa Viện nghiên cứu khoa học thị trờng giá cả, 2006 Phát triển thị treờng BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam Hiệp hội BĐS Hoa kì phối hợp tổ chức, 2005 Đề án Quản lý phát triển thị trờng BĐS địa bàn thành phố Hà Nội Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2005 Đề ánTình hình giải pháp phát triển thị tr ờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân Thành phố hồ Chí Minh, 2005 Ba giải pháp Bộ tài nguyên môi trờng kiến nghị là: giảm cung, tăng cầu khơi thông vốn cho thị trờng BĐS Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi bổ sung số điều nghị định hớng dẫn thị hành Luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nớc thành công ty cổ phần Thị trờng BĐS: Cú hích từ ngoại lực Thanhnien.com.vn hệ thống lí luận, thực trạng giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài nớc Nghiên cứu môi trờng đầu t BĐS giới phong phú Chẳng hạn Commercial real estate analysis and investments” Geltner vµ Miller 2001 hay “Fundamentals of real estate investment” cđa Jaffe vµ Sirmans sách giáo khoa đầu t BĐS Các tác giả đà rõ yếu tố cần thiết để tạo dựng môi trờng để nhà đầu t xem xét, phân tích định đầu t Hay nh Deininger Feder7, đà rằng, việc hoàn thiện thể chế đất đai thể chế thị trờng đất đai đóng góp phần không nhỏ vào việc thu hút đầu t BĐS Cũng nh vậy, Urban Land Institue8 đà rằng, xem xét việc phát triển nhà cho kỉ XXI đầu t mạnh mẽ vào BĐS Và đến lợt nó, có đầu t vào BĐS môi trờng đầu t tốt, thuận lợi Nghiên cứu môi trờng đầu t BĐS Việt nam đà đợc đề cập đến số nghiên cứu từ năm 1998 Lê Xuân bá céng sù, 2003 ®· chØ r»ng, viƯc thiÕu khung khổ thể chế sách đồng đà làm cho thị trờng BĐS Việt Nam dễ bị tác động biến động bên thị trờng Nghiên cứu Nguyễn Đình Bồng cộng (2005 10) đà cho thấy việc hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai yếu tố tốt để phát triển thị trờng BĐS thu hút đầu t vào BĐS Tác giả Bùi Thị Tuyết Mai (2005 11) nhận định việc hoàn thiện xác lập quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy thị trờng BĐS phát triển thu hút đầu t vào thị trờng Tuy nhiên, nghiên cứu chuyên biệt môi trờng đầu t BĐS cha nhiều Một nghiên cứu Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ơng12 cho thấy cấp độ phát triển thị trờng BĐS Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cao Vĩnh Phúc, Quảng Nam Vĩnh Long Điều cho thấy, cần có sách, biện pháp phù hợp với địa bàn khác để tạo dựng môi trờng thuận lợi cho đầu t vào thị trờng BĐS Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài có ba mục tiêu Thứ nhất, làm rõ số vấn đề lý luận kinh nghiệm quốc tế môi trờng đầu t BĐS Thứ hai, phân tích, đánh giá thực tiễn môi trờng đầu t BĐS Việt Nam năm qua Thứ ba, kiến nghị số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt Nam năm tới Đối tợng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Phạm vi Phạm vi thời gian: Trong phần thực trạng, Đề tài tập trung vào môi trờng đầu t BĐS Việt nam năm 1990-2005, đó, đặc biệt nhấn mạnh giai đoạn 2000-2005 Trong phần giải pháp, Đề tài đề xuất cho thời kì 2006-2010 tầm nhìn đến năm 2020 Geltner D Normal Miller, 2001 Commercial Real Estate analysis and Investment South-Western Thomson Learning United States Jaffe A.J vµ Sirmans C.F., 1995 Fundamentals of real estate investment Prentice Hall, Englewood cliffs, New Jersey 07632 Deininger K, Gershon Feder, … Land Institutions and Land Markets Urban Land Institute, 1999 Housing in the 21th centery A symposium Sponsored by the Urban Land Institute and the Center for Housing Policy Lê Xuân Bá (chủ biên), 2003 Sự hình thành phát triển thị trờng BĐS công đổi Việt Nam Nhà xuất khoa học kĩ thuật Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng cộng sự, 2005 Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam Đề tài cấp nhà nớc Bộ Tài nguyên MôI trờng, Hà Nội 11 Bùi Thị Tuyết Mai, 2005 Thị trờng quyền sử dụng đất Việt Nam Nhà xuất Lao động xà hội Hà Nội 12 Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS Việt Nam, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ơng, 2005 Phạm vi không gian: Đề tài triển khai nghiên cứu bình diện nớc có kết hợp với đề cập ví dụ địa bàn 1-2 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Bình Định Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu môi trờng đầu t BĐS hai cấu phần: (1) Môi trờng thể chế đầu t BĐS (gồm pháp luật BĐS, sách đầu t BĐS, tổ chức quản lý điều hành Nhà nớc lĩnh vực BĐS đầu t BĐS); (2) Môi trờng thị trờng BĐS 4.2 Đối tợng Đối tợng nghiên cứu Đề tài môi trờng đầu t BĐS bình diện vĩ mô Trong BĐS đối tợng nghiên cứu chủ yếu nhà đất; Trong nhà đất chủ yếu nhà đất ở; nhà đất lĩnh vực công nghiệp dịch vụ Phơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu nh phân tích thống kê, chuyên gia, tổng hợp tài liệu để triển khai nghiên cứu đề tài Đặc biệt, phơng pháp phân tích hệ thống đợc vận dụng để xem xét môi trờng đầu t BĐS tổng thể hệ thống BĐS hệ thống kinh tế thị trờng, trọng phơng pháp cách tiếp cận phân tích định đầu t Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm chơng chính: Chơng I: Một số vấn đề lí luận môi trờng đầu t BĐS Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t BĐS Việt Nam Chơng III: Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt Nam 10 - Ban hành văn hớng dẫn vấn đề vớng mắc liên quan đến pháp luật xây dựng; - Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan tới việc lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng hớng dẫn Luật Đấu thầu Nội dung quy định lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng cần đợc sửa đổi, bổ sung theo hớng đảm bảo đợc tính đặc thù hoạt động xây dựng không trái với quy định Luật Xây dựng Trớc mắt cần có văn hớng dẫn lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo tính thống thuận lợi trình triển khai thực giai đoạn Luật Đấu thầu cha có hiệu lực thi hành; - Sửa đổi, bổ sung số quy định văn có liên quan nh: Nghị định 36/CP; Nghị định 17/2001/NĐ-CP; Nghị định 77/CP; Nghị định 24/2004/NĐ-CP, Nghị định 27/2003/NĐ-CP cho phù hợp với quy định pháp luật xây dựng; - Nâng cao vai trò, chế tài trách nhiệm quy định điều kiện lực chủ thể tham gia lập dự án đầu t, khảo sát, thiết kế, thi công xây lắp công trình xây dựng; - Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; - Ban hành văn hớng dẫn thực công tác thiết kế đô thị theo nội dung quy định Luật Xây dựng; - Ban hành bổ sung văn quy định quản lý kiến trúc đô thị, quản lý xây dựng công trình ngầm đô thị; - Ban hành quy định phí lệ phí theo nội dung quy định Nghị định sửa đổi Nghị định 16/2005/NĐ-CP 1.3 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS lĩnh vực tín dụng 1.3.1 Hình thành phát triển thị trờng chấp thứ cÊp: HiƯn vÉn cha cã thÞ trêng thÕ chÊp thø cấp BĐS Vì vậy, cần hình thành cáng sớm cang tốt thị trờng Về lý luận nh thực tiễn rằng, tác động thị trờng chấp thứ cấp tăng nhiều lần quy mô nh thính vợng đầu t BĐS (theo nguyên lý nhân tử) 1.3.2 Hình thành quỹ tín dụng BĐS: Việc hình thành quỹ tín dụng BĐS nh công cụ làm tăng khả quy mô đầu t BĐS nguyên tắc, đầu t BĐS đầu t trung dài hạn, vậy, quỹ tín dụng BĐS nguồn tài trợ lớn cho đầu t BĐS Thiếu quỹ này, thị trờng BĐS đầu t BĐS đầu t mua bán nhà đất 1.3.3 Hình thành chÕ b¶o l·nh tÝn dơng mua tr¶ tríc, mua tr¶ sau cho BĐS: Thị trờng BĐS thị trờng đầu t trung dài hạn, vậy, phơng thức mua trả trớc trả sau phổ biến Mua trả trớc vfa trả sau đợc thực đảm bảo có chế bảo lÃnh tín dụng phù hợp Do vậy, việc hình thành chế tơng ứng điều kiện quan trọng cần thiết 1.4 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS lĩnh vực tài 1.4.1 Hoàn chỉnh hệ thống thuế BĐS Thuế tài sản - đất đai loại thuế có nhiều u điểm nh số thu ổn định; tính thuế diện tích đất di chuyển đợc khó khai man diƯn tÝch trèn th; sè thu lµ ngn tìa quan trọng để quyền địa phơng đầu t cho dịch vụ côgn cộng phục vụ nhân dân địa phuơng tôt hơnVấn đề thiết kế sách cho công bằng, ngời dân ủng hộ sẵn sàng nộp thuế chi Nhà nớc Trong điều kiện ngân sách nớc ta hạn hẹp, cần thiết phải thu thuế đối 77 với loại đất, vừa tăng thu ngân sách nhà nớc, vừa góp phần quản lý đất đai tiết kiệm, hiệu góp phần ổn định thị trờng BĐS phôi thai nớc ta Các quốc gia phát triển thu thuế tất loại đất tỷ lệ động viên thuế đất đai so với GDP nớc phát triển cao Việt Nam Cần ban hành đa vào thực Thuế giá trị quyền sử dụng đất (hoặc Luật Thuế BĐS) thay Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế nhà ®Êt; Th thu nhËp thay thÕ Th chun qun sư dụng đất Bảng 3.1: Dự kiến hệ thống thuế đến 2010 Sè TT Hiện hành Tiền sử dụng đất Lệ phí địa Lệ phí trớc bạ Thuế tài nguyên Tiền thuê đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế nhà, đất Th thu nhËp tõ chun qun sư dơng ®Êt Ngn: Bộ tài chính, 2005 Đến 2010 Tiền sử dụng đất Lệ phí địa Lệ phí trớc bạ Thuế tài nguyên Tiền thuê đất Thuế sử dụng đất (thuế BĐS) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Điều 54 Luật đất đai 2003 quy định nguồn thu ngân sách nhà nớc từ đất đai gồm khoản thu: Thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Thuế sử dơng ®Êt; Th thu nhËp tõ chun qun sư dơng đất; Tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; Lệ phí trớc bạ; Lệ phí địa Trong ®ã, th sư dơng ®Êt sÏ thay thÕ cho th sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà, đất hành Nh theo Luật đất đai 2003, đến sách thu đất đai cần phải nghiên cứu hoàn thiện tiếp cho đồng bộ: Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà, đất (Nghiên cứu, ban hành Luật thuế sử dụng đất cho hai loại thuế này); Chính sách điều tiết thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân (Dự kiến đa vào ®iỊu chØnh cđa dù ¸n Lt th thu nhËp c¸ nhân) 1.4.2 Hình thành phát triển công cụ tài BĐS Thứ nhất, chứng khoán hoá BĐS Đây công cụ thiếu muốn thị trờng phát triển Thứ hai, tạo tiền đề cho quỹ đầu t ủy thác BĐS vào hoạt động Các quỹ đầu t uỷ thác kênh tài quan trọng, dờng nh thiếu thị trờng BĐS Vì vậy, cần tạo tiền đề cho quỹ hình thành phát triển Thứ ba, tạo điều kiện để quỹ đầu t gián tiếp vào hoạt động Cùng với trình hội nhập, phát triển, quỹ đầu t gián tiếp ngày tham gia vào thị trờng Do vậy, cần có điều kiện để quỹ hoạt động tài trợ cho đầu t BĐS Giải pháp cụ thể 2.1 Tạo quán sách phát triển hạ tầng KCN với ché quản lý KCN Tại phần thực trạng đà trình bày thiếu quán sách phát triển hạ tầng KCN với chế quản lý KCN Trong với sách Mô hình 1, chế quản lý hành thích hợp, Khu công nghiệp địa bàn đợc cộng quản từ quan nhà nớc Trung ơng, Địa phơng (Ban Quản lý Khu công nghiệp tổ chức thực công việc đợc Trung ơng, Địa phơng phân cấp uỷ quyền) Với sách Mô hình 2, chế quản lý hành cần đợc sửa đổi, bổ sung theo hớng đặt tổ chức Hạ tầng KCN (viết tắt KCN) lµ mét tỉ 78 chøc kinh tÕ cã chøc dịch vụ đầu t cho doanh nghiệp công nghiệp khu Theo đó, Khu công nghiệp: + Đợc nhà nớc cho thuê đất (tổng diện tích đất thô Khu công nghiệp) với giá nhà nớc qui định Khu công nghiệp cha phải trả tiền thuê đất, ®ỵc cÊp GiÊy chøng nhËn qun sø dơng ®Êt nhận đất (thô) + Thực xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp (theo yêu cầu đà đặt kỹ thuật, kiến trúc, kinh tế, môi trờng).Việc làm theo phơng thức tổng thể hay chiếu phần Khu công nghiệp định + Thực quảng bá, xúc tiến đầu t vào Khu công nghiệp + Thực dịch vụ đầu t vào Khu công nghiệp (kể đảm trách cho nhà đầu t việc giải thủ tục hành đầu t) + Thực việc cho thuê đất đà có hạ tầng cần thiết cho nhà đầu t (kể hạ tầng phục vụ xử lý chất thải công nghiệp) Việc đợc coi hoạt động cho thuê lại đất, nhng đất thô ban đầu, mà đất đà có đầu t hạ tầng; Giá cho thuê đất (có hạ tầng) Khu công nghiệp định Khi thu tiền cho thuê đất (có hạ tầng), Khu công nghiệp nộp vào ngân sách nhà nớc tiền thuê đất (thô) theo diện tích tơng ứng giá đà đợc qui định trớc nhà nớc Khi nhận đợc tiền thuê đất, nhà nớc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho nhà đầu t theo định cho thuê lại đất Khu công nghiệp + Thực việc xây dựng BĐS đất cho doanh nghiệp công nghiệp đầu t vào Khu công nghiệp theo hợp đồng với doanh nghiệp này; Cung cấp dịch vụ giúp doanh nghiệp Khu công nghiệp thực thủ tục để đợc nhà nớc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu BĐS đất sau đà hoàn thành xây dựng + Cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp Khu công nghiệp thực quyền lợi ích hợp pháp tham gia giao dịch thị trờng BĐS tài sản BĐS họ Khu công nghiệp + Thực việc đóng thuế, phí đợc hởng u đÃi theo qui định nhà nớc + Chịu quản lý quan nhà nớc (Trung ơng, Địa phơng) theo qui đinh Luật Đầu t năm 2005 2.2 Sửa đổi, bổ sung sách đầu t BĐS dịch vụ Khác với ngành công nghiệp phải phân bố xa khu dân c, sở kinh doanh ngành dịch vụ lại cần đợc phân bố gần khu dân c , chí trung tâm khu đô thị thờng trở thành nơi hội tụ hoạt động hàng loạt ngành dịch vụ, từ thông thờng (nh phục vụ đời sống dân c) đến cao cấp (nh tài chính, ngân hàng, chứng khoán) Với đặc điểm đó, sách đầu t BĐS ngành dịch vụ cần ®ỵc sưa ®ỉi, bỉ sung cho phï hỵp, ®ã chó träng tíi nh÷ng néi dung chđ u sau: - Đối với loại dịch vụ thông thờng, đòi hỏi phân bố rải rác, rộng khắp khu dân c, cần khuyến khích hộ gia đình dành nhà tầng (tầng trệt) để đầu t thành địa điểm dịch vụ nhỏ - Tại trung tâm khu đô thị cũ, nơi mật độ nhà dầy đặc, mặt cần dÃn dân, mặt khác cần gia tăng hoạt động dịch vụ.Yêu cầu khách quan vấp phải trở ngại thiếu địa điểm cho nhà đầu t mở mang loại hình dịch vụ lớn, cao cấp, văn minh, đại ( nh siêu thị, văn phòng giao dịch, ngân hàng) Đối với đô thị nh vậy, khu vực phố cổ cần bảo vệ, Nhà nớc cần cho phép hộ gia đình đợc bán nhà quyền sử dụng đất cho nhà đầu t để họ gom lại, đủ yêu cầu xây dựng BĐS cho hoạt động dịch vụ mà họ mong muốn 79 - Tại khu đô thị mới, khu tập trung dân c, từ khâu qui hoạch, phải bố trí từ đầu địa điểm với diện tích thoả đáng để nhà kinh doanh dịch vụ đến đầu t Các diện tích đất đợc công khai đấu giá cho thuê để xây dựng đa vào hoạt động công trình kinh doanh dịch vụ Ngời trúng giá sau nộp tiền thuê đất, đợc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất - Đối với việc đầu t BĐS vào loại dịch vụ (nh khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, khu du lịch ) địa bàn đất nông nghiệp đợc nhà nớc cho phép, cần sửa qui định khoản 2, Điều 40 Luật Đất đai hành theo hớng: nhà nớc Quyết định thu hồi đất nông nghiệp, chuyển thành đất phi nông nghiệp cho nhà đầu t thuê (với giá cả, thời hạn xác định); sở đó, nhà đầu t thơng thảo với ngời bị thu hồi đất để thực việc đền bù; Sau nộp tiền thuê ®Êt (®· khÊu trõ kho¶n chi ®Ịn bï theo qui định nhà nớc), nhà đầu t đợc cấp Giấy chøng nhËn Qun sư dơng ®Êt 2.3 Sưa ®ỉi, bỉ sung sách đầu t xây dựng nhà 2.3.1 Đầu t xây dựng nhà để bán Tổ chức kinh doanh mà mục tiêu xây dựng nhà để bán có số đặc điểm riêng, đặc biệt chủ đầu t không thiết phải trở thành ngời sở hữu khu nhà đất mà họ xây dựng Môi trờng cho loại đầu t cần đợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với đặc điểm Cụ thể là: Trên sở qui hoạch chi tiết khu dân c, khu đô thị mới, nhà nớc tổ chức đấu giá để bán diện tích đất đà đủ điều kiện xây dựng nhà Tổ chức kinh doanh nhà trúng thầu đợc quyền đầu t xây dựng nhà công trình phục vụ khu dân c theo qui định xây dựng mà mua thuê đất nhà nớc Khi hoàn thành xây dựng, tổ chức kinh doanh nhà đợc bán đồng thời nhà giá trị quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thị trờng, ghi rõ giá đất đà trúng đấu giá nộp tiền bán đất vào ngân sách nhà nớc Những ngời mua nhà đất tổ chức kinh doanh đợc nhà nớc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ë Qun sư dơng ®Êt ë (mét sỉ) ViƯc sưa đổi, bổ sung mặt buộc tổ chức kinh doanh nhà phải xây dựng nhà, không đợc bán nền; mặt khác không bắt tổ chức kinh doanh nhà phải trả tiền mua đất ở, họ không cần phải ngời sử dụng đất mà họ xây dựng nhà Chính sách cho phép giảm thiểu áp lực tài đầu t tổ chức kinh doanh nhà ở, đồng thời nhà đầu t nớc tham gia vào kinh doanh xây dựng nhà mà không gặp phải rào cản sở hữu đất ngời nớc 2.3.2 Đầu t xây dựng nhà thuê Ngời (tổ chức, cá nhân) đầu t vào lĩnh vực xây dựng nhà thuê có đặc điểm bật không bán nhà không bán quyền sử dụng đất Đặc điểm đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung môi trờng đầu t cho loại kinh doanh này, cụ thể là: Sau có qui hoạch chi tiết khu dân c, khu đô thị mới, nhà nớc tổ chức đấu giá thuê diện tích đất đà đủ điều kiện xây dựng nhà Ngời trúng thầu đợc tiến hành xây dựng nhà thuê nh đà cam kết mà cha phải trả tiền thuê đất cho nhà nớc Khi xây dựng xong thực việc cho thuê nhà ở, giá cho thuê, chủ đầu t phải ghi rõ giá thuê đất nhà nớc trúng đấu giá nộp khoản vào ngân sách nhà nớc 2.3.3 Vừa đầu t xây dựng nhà thuê, vừa để bán Mỗi chủ kinh doanh lựa chọn hai loại đầu t nhà khu dân c, khu đô thị đà có qui hoạch chi tiết Vấn đề hoàn toàn tuỳ thuộc vào định nhà nớc tổ chức đấu giá, theo đấu giá đất cho xây dựng nhà để bán, thuê, hai Khi đà lựa chọn 80 thực hiện, chủ đầu t không đợc bán loại nhà xây dựng thuê, cho thuê loại nhà xây dựng để bán Việc xảy đòi hỏi phải đợc giải theo cách thức cá biệt, chủ yếu chuyển đất đà đợc nhà nớc cho thuê thành đất bán, ngợc lại, lĩnh vực nhà 2.3.4 Đối với đầu t nhà đất hộ gia đình khu vực nông thôn, tuyệt đại đa số nhà dân c hộ gia đình tự đầu t xây dựng Đối với khu vực đô thị, tỷ lệ trớc cao, năm qua đà giảm dần ( Hà Nội năm 1998 75%, năm 2000 68%, năm 2003 21% tổng diện tích nhà xây dựng năm) Tuy hộ chủ đầu t nhỏ, nhng gần 17 triệu hộ gia đình nớc lại tạo thành khu vực đầu t lớn nhà đất xét vốn đầu t, địa bàn đầu t, hiệu đầu t Nhà đất thuộc khu vực hộ gia đình BĐS sẵn sàng đa mua bán, chuyển nhợngtrên thị trờng BĐS Để tạo thuận lợi môi trờng đầu t nhà đất cho chủ đầu t hộ gia đình, cần sửa đổi, bổ sung số sách - Tại khu vực nông thôn: Đặc điểm bật khu vực nông thôn hộ gia đình đợc nhà nớc giao đất để sản xuất nông nghiệp Đây sách lớn nhà nớc không dành cho phát triển nông nghiệp mà cho phát triển nông thôn, cho cải thiện đời sống nông dân Trên tổng thể, đất nông nghiệp đà đợc giao hết cho hộ gia đình Việc giải đất cho nhu cầu để phát sinh khu vực nông thôn cần đợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với đặc điểm trên, theo đó: Trên sở qui hoạch chi tiết khu dân c xÃ, nhà nớc tổ chức việc giao đất cho hộ gia đình cha có nhà xà Khi nhận diện tích đất này, hộ gia đình bị khấu trừ diện tích tơng ứng đất nông nghiệp đà đợc giao sử dụng Khi hoàn thành việc xây dựng nhà theo hớng dẫn qui hoạch xây dựng, hộ gia đình đợc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất Nếu phát mại tài sản nhà, đất hộ gia đình phải tự giải nhu cầu thị trờng địa ốc - Tại khu vực đô thị: Trong năm tới, nhu cầu nhà khu vực đô thị đợc giải chủ yếu thông qua việc cung ứng công ty kinh doanh nhà (đợc trình bày mục 2.1 đây), nhng xuất nhu cầu hợp lý có hiệu nhà hộ gia đình tự đầu t Vì phải có sách thích hợp cho nhu cầu này, theo đó: - Trong qui hoạch chi tiết khu dân c, khu đô thị mới, cần chọn lựa để dành diện tích thích hợp cho nhu cầu đầu t nhà hộ gia đình - Nhà nớc tổ chức đấu giá lô đất theo qui hoạch Hộ trúng giá đợc xây dựng nhà (theo dẫn qui hoạch xây dựng) mà cha phải nộp tiền mua đất nhà nớc Khi hoàn thành việc xây dựng, hộ gia đình đợc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, đồng thời bắt đầu nộp tiền mua đất cho ngân sách nhà nớc theo phơng thức lần hay nhiều lần với qui định cụ thể để hộ gia đình lựa chọn Hộ gia đình đợc phát mại tài sản nhà đất đà trả xong tiền mua đất nhà nớc Việc phát mại đầu (theo qui định pháp luật) hộ gia đình phải nộp thuế đầu 2.4 Sửa đổi, bổ sung sách đầu t từ ngân sách nhà nớc vào BĐS công trình hạ tầng kinh tế, xà hội Đầu t BĐS công cộng liên quan trực tiếp đến phát triển hệ thống sơ hạ tầng kinh tế (nh giao thông, thuỷ lợi, trạm mạng lới điện), hệ thống sở hạ tầng xà hội (nh trờng học, bệnh viện, nhà dỡng lÃo, sân vận động, sở nghiên cứu khoa học), hệ thống công sở Việc đầu t BĐS công cộng có 81 phận đợc cổ phần hoá, đợc khu vực t nhân tham gia, nhng năm tới chủ yếu dùng nguồn vốn ngân sách nhà nớc kể vốn vay Chính phủ (trái phiếu Chính phủ, ODA) Trung tâm việc sửa đổi, bổ sung sách đầu t BĐS công cộng năm tới nâng cao tính hiệu khu vực đầu t 2.4.1 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế không kinh doanh Đầu t BĐS từ ngân sách nhà nớc để tạo công trình hạ tầng kinh tế không nhằm mục tiêu kinh doanh chiÕm mét tû träng kh¸ cao tỉng đầu t nguồn vốn ngân sách Những công trình thuộc loại đầu t này có dùng vốn thu đợc từ Thuế, có dùng vốn ODA, có dùng vốn Trái phiếu Chính phủ, đòi hỏi phải đợc đầu t với hiệu cao để phát huy tác dụng tích cực ngân sách nhà nớc Trong năm qua, hiệu đạt thấp, nguyên nhân xuất phát từ chủ trơng đầu t có nguyên nhân từ sách đầu t Trong thời gian tới, mặt sách đầu t, cần sửa đổi, bổ sung mặt hạn chế, bất cập, lên là: - Sửa đổi, bổ sung Luật Ngân sách nhà nớc: Trong Sở hữu nhà nớc đà đợc thừa nhận (tại Điều 172 Luật Dân hành) Luật Ngân sách nhà nớc (hiện hành) lại điều, khoản qui định vấn đề Hậu là, Nhà nớc sở hữu nguồn tài rát lớn gọi Ngân sách nhà nớc (năm 2005 thu 223 nghìn tỷ đồng, năm 2006 dự toán thu 245 nghìn tỷ đồng), nhng không xác định đợc ngời sở hữu chúng Hậu đà lại kéo theo hậu khác, công trình đầu t BĐS vốn Ngân sách nhà nớc đợc xem xét, phê duyệt qua nhiều cấp, nhiều công đoạn, nhng không định đợc ngời chủ đầu t đích thực Tại trung ơng, Quốc hội giao cho Chính phủ, ChÝnh phđ giao cho Bé, Bé giao cho Tỉng cơc, Tỉng cơc giao cho Cơc, Cơc giao cho Phßng, Ban Tại địa phơng diễn tơng tự nh vậy, từ HĐND đến UBND Không có chủ đầu t đích thực, công trình đầu t BĐS bộc lộ hàng loạt nhợc điểm từ khâu chuẩn bị đầu t, thi công, giám sát, nghiệm thu đến khâu quản lý, sử dụng công trình sau đà hoàn thành xây dựng Để giải nguyên nhân gây thực trang trên, cần sửa đổi, bổ sung Luật Ngân sách nhà nớc, theo đó: + Khẳng định Ngân sách nhà nớc Nhà nớc sở hữu + Vì Nhà nớc hệ thống nhiều cấp, Ngân sách nhà nớc hệ thống nhiều cấp, nên nhà nớc cấp sở hữu ngân sách nhà nớc cấp + Trong khuôn khổ ngân sách thuộc quyền sở hữu mình, cấp định việc sử dụng nguồn tài (theo nguyên tắc chung), đầu t công trình BĐS, tổ chức sở hữu ngân sách nhà nớc đảm nhiệm chức chủ đầu t + Chủ đầu t công trình BĐS giao thuê ngời (tổ chức, cá nhân) thay mặt (theo Điều 3, Luật Đầu t hành) - Sửa đổi, bổ sung Luật Đầu t: Luật Đầu t năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006) qui định hoạt động đầu t nhằm mục đích kinh doanh Nh vậy, đầu t BĐS công trình hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế-xà hội vốn ngân sách nhà nớc, không nhằm mục đích kinh doanh không chịu điều chỉnh luật Để bù đắp vào khoảng trống trên, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đầu t hành, ban hành luật riêng cho loại Đầu t từ vốn ngân sách nhà nớc, có điều khoản đầu t BĐS công trình hạ tầng kinh tế không kinh doanh 82 2.4.2 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng xà hội Đầu t BĐS từ ngân sách nhà nớc để tạo công trình hạ tầng xà hội (nh bệnh viện công, trờng học công, sân vận động công, viện bảo tàng công, th viện công) đầu t không nhằm mơc tiªu kinh doanh nhng cã thu phÝ ë mét số khâu trình sử dụng công trình Những công trình BĐS có đặc điểm sau hoàn thành xây dựng, công trình đợc giao cho đơn vị gọi tổ chức nghiệp để quản lý sử dụng Hàng chục nghìn tỷ đồng ngân sách nhà nớc đà đợc đầu t hàng năm để tạo công trình nh nớc từ vùng sâu, vùng xa, hải đảo đến đồng bằng, ven biển, thành phố Tuy nhiên, tình trạng thừa thiếu, xây lên đập bỏ, vừa cắt băng khánh thành đà lại phải lập dự toán xin sửa chữa, ngời đầu t bàn giao đi, để lại cho cho ngời sử dụng công trình khó sử dụngxảy phổ biến, thể bất cập tính hiệu thấp loại đầu t Để cải thiện tình hình, phải giải nhiều vấn đề, mà lên phải có sách thích hợp, đợc ban hành dới hình thức luật loại đầu t (bổ sung vào Luật Đầu t hành, đa vào Luật Đầu t vốn ngân sách nhà nớc có), theo đó: - Xoá bỏ chế đầu t trớc, thành lập tổ chức nghiệp sau nh lâu Thay vào đó, tổ chức nghiệp cần đợc thành lập trớc để thực vai trò thay mặt chủ đầu t (theo Điều 3, Luật Đầu t hành) công việc từ chuẩn bị đầu t đến kết thúc xây dựng quản lý, sử dụng công trình hoàn thành - Đối với tổ chức nghiệp có thu, cần qui định rõ mục đích khoản thu này, khoản thu BĐS phải đợc sử dụng vào việc tái đầu t giản đơn mở rộng loại tài sản tổ chức nghiệp 2.4.3 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế có mục tiêu kinh doanh Đầu t ngân sách nhà nớc vào BĐS công trình hạ tầng kinh tế loại không nhằm mục đích kinh doanh (nh đề cập mục 2.4.1 đây), mà có loại theo đuổi mục đích này, nh đầu t vào: Bu viễn thông, Đờng sắt, Cảng biển, Cảng hàng không, Trạm phát truyền tải điện, Cấp nớc Chính sách cho loại đầu t đà đợc cải thiện nhiều so với thời kỳ trớc Đổi Mới, nhng cha đủ trớc yêu cầu nâng cao tính hiệu sử dụng ngân sách nhà nớc, đòi hỏi phải đợc tiếp tục hoàn thiện năm tới, theo đó: - Không dùng nguồn vốn thu đợc từ thuế, mà dùng nguồn vốn ODA, vốn Trái phiếu Chính phủ để đầu t vào loại công trình Qui định nh để giới hạn nhu cầu loại đầu t vào khung khổ nguồn vốn kể mặt số tuyệt đối vốn, mặt phơng thức vay trả vốn - Ban hành Qui chế sử dụng vốn ODA, vốn Trái phiếu Chính phủ, cần qui định : tổ chức kinh tế dùng nguồn vốn để đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế có mục tiêu kinh doanh phải vay lại từ Chính phủ với lÃi xuất tèi thiĨu b»ng l·i xt ®i vay cđa ChÝnh phđ 2.5 Đa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai vào sống 2.5.1 Thúc đẩy việc hình thành sàn giao dịch BĐS Nhanh chóng ban hành văn hớng dẫn thành lập sàn giao dịch BĐS cho địa phơng Tránh để tình trạng tự phát dẫn ®Õn khã sưa ®ỉi bỉ sung Tríc hÕt, cã thĨ phân thành hai nhóm: - Nhóm thứ gồm sàn giao dịch tổ chức nhà nớc (thuộc Sở Tài nguyên Môi trờng Sở Xây dựng) nhằm làm đầu mối kết nối thông tin thị trờng BĐS 83 - Nhóm thứ hai gồm sàn giao dịch thuộc tổ chức kinh tế xà hội Những sàn giao dịch đảm nhận chức đầu kết kết nối với sàn giao dịch đầu mối Thực việc hỗ trợ, khuyến khích sàn giao dịch BĐS ứng dụng công nghệ tin học, internet để kết nối liên thông hệ thống sàn giao dịch BĐS 2.5.2 Tăng cờng đào tạo đội ngũ ngời môi giới BĐS, định giá BĐS - Ban hành văn hớng dẫn chứng chỉ, cấp chứng hệ thống chứng môi giới, định giá BĐS - Thống khung chơng trình đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá BĐS - Hình thành sớm số đơn vị có chức đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá BĐS Trớc hết, cần triển khai khoá học môi giới, định giá BĐS trờng đại học kinh tế 2.5.3 Thành lập tổ chức Phát triển quĩ đất Tổ chức Phát triển quĩ đất cần đợc thành lập tất tỉnh, thành phố (trực thuộc TW), theo đó, sửa đổi qui định tổ chức Khoản 1, Điều 41 Luật Đất đai hành Điểm mấu chốt việc sửa đổi, bổ sung chỗ : tổ chức không đợc thành lập để thực việc thu hồi đất, bồi thờng, giải phóng mặt trực tiếp quản lý quĩ đất đà thu hồi trờng hợp sau qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc công bố mà cha có dự án đầu t Tổ chức cần đợc chuyển thành tổ chức: đầu t để phát triển quĩ đất; đầu t xong (một diện tích đất xác định với mục tiêu xác định), tổ chức tiến hành việc giao cho thuê đất (kể dới hình thức đấu giá, đấu thầu đất); đà thu tiền giao, cho thuê đất nộp vào ngân sách nhà nớc, tổ chức làm thủ tục để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (và Quyền sở hữu đất ở, theo kiến nghị mục 1.3 đây) cho ngời (tổ chức, cá nhân) đợc giao, thuê đất (và mua đất ở, theo kiến nghị mục 1.3 đây) Để thực chức trên, tổ chức Phát triển quĩ đất phải đợc cấp vốn thành lập Trong trình hoạt động, tổ chức đợc sử dụng phần tài thu đợc để tái đầu t Tổ chức đợc khai thác tham gia bình thờng vào hình thức đa dạng thị trờng vốn 2.5.4 Sửa đổi, bổ sung sách thu hồi đất Nhà nớc thu hồi đất loại công việc có tầm hệ trọng kinh tế, trị, xà hội không thua so với việc nhà nớc giao đất Việc hệ trọng cha thể tiên liệu để đa vào Hiến pháp năm 1980, nhng việc sửa đổi, bổ sung Hiến pháp vào năm 2001 đà bỏ qua Hệ nay, sách thu hồi đất đà phải chỉnh sửa nhiều lần, nhng chắp vá, thiếu quán từ Hiến pháp, đà đợc ban hành dới hình thức Luật Nghị định Hệ đà kéo theo hệ khác, khiếu kiện đất đai máy công quyền đà chiÕm tû träng lín nhÊt, kÐo dµi nhÊt, phỉ biÕn xà hội Để tạo công cụ hữu hiệu cho tổ chức Phát triển quĩ đất thực chức thu hồi đất, rõ ràng cần phải sửa đổi, bổ sung sách cách thời gian tới, theo đó: - Bổ sung việc nhà nớc thu hồi đất vào Điều 18 Hiến pháp hành - Trong cha bổ sung vào Hiến pháp nội dung trên, cần có Chủ trơng Đảng, tạo trị cao cho việc sửa đổi, bổ sung sách hành lĩnh vực này, trớc hết mục tiêu sách, sách thu hồi đất không nhằm giải vấn đề kinh tế, mà đồng thời để ổn định 84 trị, xà hội sâu rộng Đồng thời, sách thu hồi đất không đợc làm đứt đoạn, mà phải tiếp nối mục tiêu sử dụng ổn định lâu dài sách giao đất; từ đó, ngời đà nhận đất giao phải đợc thừa hởng lợi ích quán với mục tiêu bị thu hồi đất - Phù hợp với mục tiêu trên, cần sửa đổi, bổ sung sách Bồi thờng, hỗ trợ tái định c nhà nớc thu hồi đất Nghị định 197/2004/NĐ-CP, có số điểm quan trọng Một là, đất ruộng giao cho hộ gia đình, thu hồi, sách bồi thờng phải bồi thờng t liệu sản xuất Nếu đất để bồi thờng theo nguyên tắc tơng đơng bồi thờng tiền Việc bồi thờng tiền không vào giá đất nông nghiệp, mà phải vào giá đất bị thu hồi đợc chuyển nhợng sau thị trờng Khoản chênh lệch giá phát sinh cần đợc phân phối lại phần quan trọng cho hộ bị thu hồi đất ®Ĩ hä cã thªm ®iỊu kiƯn thÝch nghi víi viƯc ruộng phải chuyển đổi nghề nghiệp kinh tế thị trờng Hai là, với đất giao cho hộ gia đình, thu hồi đất, sách bồi thờng, hỗ trợ hành thích hợp Riêng tái định c cần có bổ sung bảo đảm chất lợng nhà tái định c, thời hạn giao nhà tái định c, tiện ích xà hội nơi tái định c, cảnh quan môi trờng nơi tái định c 2.5.5 Khẩn trơng nghiên cứu, ban hành đa vào triển khai luật đăng kí BĐS Luật đăng kí BĐS, lý luận, cần đợc nghiên cứu ban hành từ trớc có văn khác liên quan đến BĐS, kinh doanh BĐS Tuy nhiên, Luật thời gian nghiên cứu soạn thảo Những nội dung liên quan đến vấn đề đăng kí BĐS cần tập trung hớng đến nội dung sau đây: - Xác lập quyền tài sản BĐS - Xác lập chủ sở hữu BĐS có biến động BĐS ( hoàn công, thay đổi mục đích, nội dung sử dụng, thay đổi công sử dụng, thay đổi hình thức sở hữu ) - Nhất thể hoá loại giấy văn tổng hợp - Các chế tài đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu BĐS 2.6 Hoàn thiện chế phân công, phân cấp quản lý nhà nớc lĩnh vực BĐS đầu t BĐS 2.6.1 Hình thành đa vào hoạt động Tổ chức tổng điều hoà phối hợp quản lý nhà nớc lĩnh vực BĐS Cần thống quản lý đầu t BĐS vào đầu mối Việc hình thành, triển khai sách nhiều quan khác thực Tuy nhiên, cần thống quản lý vào quan, chí thống khâu báo cáo tình hình đầu t BĐS, kinh doanh BĐS Trên thực tế đến nay, không quan tra lời đợc câu hỏi: Hiện có nhà đợc xây dựng? hay Hiện có tổng số tiền đợc đầu t vào BĐS? Trong qui định BĐS, đầu t BĐS, văn luật hầu nh dành hẳn Chơng (nh Chơng II Luật Đất đai, Chơng IX Luật Đầu t, Chơng VII Luật Xây dựng, Chơng II Luật Ngân sách nhà nớc) để qui định công việc thuộc choc quản lý nhà nớc lĩnh vực Bộ máy nhà nớc để thực công việc đà đợc qui định mức tổng thể luật tổ chức ( nh LuËt Tæ chøc Quèc héi, LuËt Tæ chøc Chính phủ) chi tiết Nghị định tổ chức máy Bộ, quan ngang Bộ Mặt đợc hệ thống máy đà đạt đợc phân công chi tiết, nhng mặt cha đợc lại thiếu vắng quan giữ chức Tổng điều hoà phối hợp quản lý nhà nớc lĩnh vực Đây vấn đề cần đợc hoàn thiện năm tới Một số phơng án cần đợc đa để lựa chọn phơng án (PA) tối u, Cơ quan tổng điều hoà phối hợp là: 85 PA1 Bộ Tài nguyên Môi trờng PA2 Bộ Xây dựng PA3 Bộ Kế hoạch Đầu t PA4 Bộ Tài PA5 Văn phòng Chính phủ PA6 Tất Cơ quan PA7 Thủ tớng Chính phủ Từ PA1 ®Õn PA5 ®Ịu ®Ị cư mét c¬ quan cđa ChÝnh phủ đảm nhiệm chức Tổng điều hoà phối hợp Mỗi PA số có u điểm sử dụng máy hành, không phát sinh tổ chức mới; nhng nhợc điểm chức Tổng điều hoà phối hợp lại vợt chức hành quan đợc lựa chọn, đồng thời quan lại phải có điều chỉnh cần thiết chức hành Nh vậy, PA dẫn đến việc phải sửa đổi, bổ sung Nghị định tổ chức tất quan PA7 thực chất đùn đẩy công việc lên Thủ tớng Chính phủ PA6 không dẫn đến việc đẻ thêm máy có nhiều u điểm PA khác có đầy đủ thành viên cần điều hoà phối hợp Tuy nhiên, chọn PA6 phải không đợc dẫn đến việc hình thành tổ chức theo mô hình Ban đạo , mà phải thực tổ chức có chức Tổng điều hoà phối hợp quản lý nhà nớc đầu t toàn xà hội lĩnh vực BĐS Tổ chức gồm thành viên cán lÃnh đạo quan tham gia, hoạt động theo Quyết định Thủ tớng Chính phủ, thành viên thay đảm nhiệm vai trò chủ trì năm 2.6.2 Hoàn thiện chức đầu t nhà nớc lĩnh vực BĐS Đầu t phủ đầu t t nhân hai nhân tố chủ yếu tạo Tổng sản phẩm nớc (GDP) Để đầu t phủ đạt hiệu cao, trớc hết phải có máy cho hoạt động này, đồng thời phải không ngừng hoàn thiện máy theo yêu cầu thực tiễn đặt thời kỳ Nếu vào văn pháp luật Việt Nam cha có máy đầu t nhà nớc, mà có máy quản lý nhà nớc đầu t, Bộ Kế hoạch Đầu t quan Chính phủ đảm trách việc phạm vi nớc Trong năm tới, cần sửa đổi, bổ sung quy định chức đầu t Nhà nớc nói chung, đầu t Nhà nớc vào lĩnh vực BĐS nói riêng Trong qui định chức quản lý nhà nớc đà có trình sửa đổi, bổ sung đày đủ không cần có điều chỉnh lớn, chức đầu t nhà nớc đợc qui định lẻ tẻ văn pháp luật máy nhà nớc Việc qui định chuẩn xác chức cần có nghiên cứu đầy đủ, nhng số nội dung quan trọng lên là: - Quốc hội định dự toán ngân sách nhà nớc phân bổ ngân sách trung ơng, phê chuẩn toán ngân sách nhà nớc Trong đó, chi đầu t phát triển, có mức chi cụ thể cho lĩnh vực Quy định đà có Hiến pháp, Luật Ngân sách nhà nớc - Sửa đổi, bổ sung Điều 116 Hiến pháp (hiện hành) Bộ trởng thành viên khác Chính phủ sửa đổi, bổ sung này, nhân (sau viết tắt Bộ trởng) không quản lý Nhà nớc lĩnh vực, ngành phụ trách phạm vi nớc , mà cần điều chỉnh quản lý nhà nớc đầu t nhà nớc lĩnh vực, ngành phụ trách phạm vi nớc Điều chỉnh đòi hỏi phải có điều chỉnh tơng tự vỊ Bé trëng, vỊ c¬ quan Bé, c¬ quan ngang 86 Bộ qui định Luật, Nghị định hành chức máy nhà nớc 2.6.3 Sửa đổi, bổ sung chế phân cấp cấp quyền địa phơng Thống đạo đầu t phát triển BĐS vào quan nhà đất (nằm Sở Tài nguyên môi trờng Sở Xây dựng nay) Cập giá đất đai thờng xuyên Dần tiến tới sát với giá thị trờng vào năm 2010 hoàn toàn phù hợp với giá thị trờng vào năm 2015-2020 Tập trung việc quy hoạch chi tiết điều chỉnh quy hoạch theo chu kì đợc phê duyệt khu dân c để đảm bảo mật độ xây dựng, độ cao, kết nối hạ tầng Chấm dứt quy hoạch treo vào năm 2010 ổn định quy hoạch vào năm 20152020 Xây dựng hạ tầng kết nối khu dân c cũ, để không phân cách khu dân c ổn định việc xây dựng kết cấu hạ tầng tổng thể vào năm 2015-2020 Thực đấu giá đất khu vực đầu t Bỏ chế độ giao đất, cho thuê đất theo định Từ sau năm 2010 hoàn toàn thực chế độ đấu giá đất Thực đầy đủ chức quan phát triển quỹ đất Chấm dứt tình trạng chủ đầu t tự thỏa thuận đền bù vào năm 2010 Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất vào năm 2010 Điều tiết lợi ích từ đầu t kết cấu hạ tầng nhà nớc ngời hởng lợi Kiên thực quy hoạch đô thị, khu dân c Tăng cờng vai trò ủy ban nhân dân Quận, huyện, phơng xÃ, thị trấn thực quy hoạch, kiến trúc 2.7 Thay đổi quan điểm phơng pháp sách thuế Cần thiết lập tiền đề để ban hành thực Luật Thuế giá trị quyền sử dụng đất, lên vấn đề sau đây: Thứ nhất, giải mối quan hệ Nhà nớc (sở hữu nhà nớc đất đai) với chủ thể sử dụng đất Phân chia quyền trách nhiệm bên việc đóng thuế giá trị quyền sử dụng đất Thứ hai, xây dựng mô hình ớc lợng tiền thuê đất (có luận điểm cho r»ng nã chiÕm kho¶ng 1/3 tỉng s¶n phÈm qc néi tất loại thuế liên quan đến BĐS chiếm dới 3% tổng thu ngân sách) Thứ ba, định giá quyền sử dụng đất cách khả thi sát thực Tránh tợng đầu giá hay dìm giá Chỉ có giá thị trờng đà đợc Nhà nớc xác nhận đợc xem xét tính giá trị thuế Thứ t, loại bỏ Luật thuế liên quan đa vào thực Luật thuế Giải tốt các hệ lụy phát sinh từ việc thay đổi hệ thống thuế hành (Chẳng hạn thuế GTGT, thuế thu nhập, thuế thu nhập doanh nghiệp,)27 Thứ năm, phấn đấu đến năm 2010 đa Luật thuế vào thực Chuẩn bị nhân tài, vật lực cho việc đa tất tài liệu liên quan đến đất đai (địa điểm, ngời sử dụng, giá trị thị trờng) công bố công khai qua mạng internet Nếu có điều kiện, ủy ban nhân dân định kì cập nhật tài liệu cho cử tri 27 Tideman N and Moser B., 2006 Potential for Land as a source of public revenue in Viet Nam Mimeo 87 KÕt luận Môi trờng đầu t BĐS gồm: Môi trờng thể chế BĐS Môi trờng thị trờng BĐS Lý luận vµ kinh nghiƯm qc tÕ chØ r»ng, hai cÊu phần liên kết, bổ sung thúc đẩy hoàn thiện Môi trờng hoàn thiện tác động rtích cực vào mở rộng quy mô đầu t BĐS Đầu t BĐS lớn dẫn đến khả đáp ứng nhu cầu sống lớn giá trị tài sản quốc gia lớn Đồng thời, kênh dẫn vốn từ giá trị BĐS (thông qua chứng khoán hãa, thÕ chÊp vµ thÕ chÊp thø cÊp) sÏ cµng kích hoạt nguồn vốn từ BĐS cho kinh tế Phải có thể chế tốt, thị trờng minh bạch có đợc môi trờng đầu t BĐS hấp dẫn Môi trờng đầu t BĐS Việt Nam hàm chứa nhiều thuộc tính, có tính chuyển đổi (sang kinh tế thị trờng), tính phát triển (lên công nghiệp hóa, đại hóa) tính hội nhập (ngày sâu rộng vào kinh tế giới) với mặt mạnh yếu Thể chế đầu t BĐS đà có nhiều tiến hình thành, hoàn thiện nhng thiếu nhiều nội dung quan trọng Chính sách đầu t tạo thêm nhiều nhân tố cho kinh tế tăng trởng nhng hiệu đạt đợc thấp thiếu bền vững Thị trờng đà có bớc tăng trởng phát triển tốt thiếu minh bạch phát triển bớc đầu Quản lý nhà nớc đà đợc cải cách nhng nhiều hạn chế, điều hành Để nâng cao số lợng chất lợng đầu t BĐS Việt Nam, có nhiều công việc cần phải làm thời gian tới hoàn thiện môi trờng cho loại hình đầu t này, phải hoàn thiện thể chế (pháp luật, sách, tổ chức quản lý điều hành nhà nớc) thân thị trờng BĐS (những thành tố, bên tham gia) Đề tài nghiên cứu, phạm vi có hạn nên nhiều vấn đề cha đợc đề cập tới Trong thời gian tới, đề nghị quan quản lý quan chủ trì Đề tài xem xét cho phép tiếp tục nghiên cứu số vấn đề quan trọng đầu t BĐS nh: - Viễn cảnh đầu t BĐS Việt Nam bối cảnh Việt Nam tham, gia WTO - Đầu t trực tiếp đầu t gián tiếp nớc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam - Tầm nhìn chiến lợc 2020 đầu t BĐS Việt Nam./ 88 Tài liệu tham khảo Phát triển thị trờng BĐS, Tài liệu hội thảo Hiệp hội BĐS Việt Nam Hiệp hội BĐS Hoa kì phối hợp tổ chức, 2005 Thị trờng BĐS: Cú hích từ ngoại lực Thanhnien.com.vn Thị trờng BĐS: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp Viện Nghiên cứu địa Viện nghiên cứu khoa học thị trờng giá cả, 2006 Tài luệ Hội thảo, tháng 3/2006 AUSLIG 1993 Austin J Jaffe and C.F Sirmans, 1995 Fundamentals of Real Estate Investment Third Edition Pretice Hall, Englewood Cliffds, New Jersey 07632 B¸o c¸o Bộ tài nguyên Môi trờng, 2005 Bộ Tài chÝnh, Tỉng cơc th, 2005 Tê tr×nh ChÝnh phđ vỊ Dự án Luật thuế sử dụng đất Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trờng, 2005 Ba giải pháp Bộ Tài nguyên Môi trờng Bùi Thị Tuyết Mai, 2005 Thị trờng quyền sử dụng đất Việt Nam Nhà xuất Lao động xà hội Hà Nội CEIC, íc tÝnh cđa Goldman Sachs Research CoLIP-CIEM, 2005 ThÞ trờng đất đai khu vực công nghiệp thơng mại ảnh hởng chúng tới ngời nghèo khu vùc miÒn Trung Dale P (2004) David Geltner & Normal G Miller, 2001 Commercial real estate analysis and investment – South-Western Thomson Learning 2001 Deininger K, Gershon Feder, … Land Institutions and Land Markets DiPasquale D and William C Wheaton, 1996 Urban Economic and Real Estate Markets Prentice Hall, Englewood Cliffs, NI 07632 Dự thảo Báo cáo trị Đại hội X Đảng, ngày 3/2/2006, CPV.org.vn Đàm Văn Huệ, 2006 Thuế đất đai Công cụ quản lý điều tiết thị trờng BĐS Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân Hà Nôi Geltner D vµ Normal Miller, 2001 Commercial Real Estate analysis and Investment South-Western Thomson Learning United States Hernando de Soto, 2006 BÝ ẩn vốn Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nôi Tiếng Việt http://www.dddn.com.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Thoi-su/ http://www.nclp.org.vn/News/vandediaphuong/2005/10/729.aspx http://www.nhadattphcm.gov.vn/dknd/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4452 http://www.thanhnien.com.vn/Kinhte/2006/11/12/169713.tno http://www18.dantri.com.vn/Sukien/2006/9/143849.vip; Jaffe A.J vµ Sirmans C.F., 1995 Fundamentals of real estate investment Prentice Hall, Englewood cliffs, New Jersey 07632 Kế hoạch phát triển kinh tế-xà hội năm 2006-2010, Chính phủ trình Quốc hội tháng 4/2006 Lao Động số 209 Ngày 31.07.2006 Cập nhật: 07:53:46 - 31.07.2006 Công Thắng 89 Lê Xuân Bá (chủ biên), 2003 Sự hình thành phát triển thị trờng BĐS công đổi Việt Nam Nhà xuất khoa học kĩ thuật Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, 2006 Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS Việt Nam Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi bổ sung số điều nghị định hớng dẫn thị hành Luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nớc thành công ty cổ phần Nguyễn Đình Bồng cộng sự, 2005 Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam Đề tài cấp nhà nớc Bộ Tài nguyên MôI trêng, Hµ Néi Tideman N and Moser B., 2006 Potential for Land as a source of public revenue in Viet Nam Mimeo Urban Land Institute, 1999 Housing in the 21th centery A symposium Sponsored by the Urban Land Institute and the Center for Housing Policy Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2005 Đề án Quản lý phát triển thị trờng BĐS địa bàn thành phố Hà Nội Uỷ ban nhân dan Thành phố Hồ Chí Minh, 2005 Đề ánTình hình giải pháp phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXBCTQG, 2006 Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, 2004 Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh VMOF, Sổ tay quốc tế thuế tài sản (2004) Chơng 1, Bảng 1.2 VNCI, 2005, 2006 Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2005, 2006 Việt Nam VNCI VNCI, 2006b Thời hạn sử dụng đất doanh nghiệp t nhân Hà Nội Tài liệu hội thảo 90 ... Quốc kinh nghiệm thiết thực Việt Nam tìm kiếm giải pháp 36 Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t Bất động sản Việt Nam I Môi trờng chế đầu t BĐS Việt nam năm qua Pháp luật đầu t BĐS 1.1 Chủ trơng... luận môi trờng đầu t BĐS Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t BĐS Việt Nam Chơng III: Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt Nam 10 Chơng I: Một số vấn đề lý luận môi trờng đầu t Bất. ..VIệN NGHIÊN CứU QUảN Lý KINH Tế TƯ §Ị tài cấp bộ: Môi trờng đầu t bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp Chủ nhiệm đề tài: Tiến sĩ