` BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ……………******…………… BÀI TẬP LỚN HỌC KÌ MÔN : LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Đề 14: Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật dân Việt Nam hành Hà Nội 2012 MỤC LỤC MỞ BÀI NỘI DUNG I/ Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Khái niệm hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư a Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư b Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư c Những loại hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư d Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư e Trường hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư vô hiệu II Thực trạng áp dụng kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư a Tranh chấp giá hệ số trượt giá hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư b Tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư KẾT LUẬN MỞ BÀI Thị trường mua bán nhà năm gần diễn sôi động Đặc biệt mà tình trạng dân số nước ta tăng nhanh, mà diện tích đất không thay đổi.Vì mà đối tượng hoạt động hướng tới hộ chung cư Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, mạnh mẽ đô thị lớn Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh tạo điều kiện cho thị trường mua bán hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hết Tuy nhiên thực tế hoạt động mua bán hộ chung cư nhà chung cư diễn vô phức tạp nhiều hình thức khác Để có nhìn khái quát vấn đề sau em xin sâu phân tích đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật dân Việt Nam hành” NỘI DUNG I Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư Khái niệm hộ chung cư Theo quy định điều 70 Luật nhà 2005 sửa đổi bổ sung 2009 “Nhà chung cư nhà có tầng trở lên, có lối đi, hành lang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình cá nhân sử dụng nhà chung cư” Với quy định pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng Căn hộ chung cư hiểu phần diện tích sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân nhà chung cư Cũng theo điều 70 Luật nhà “Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lô gia gắn liền với hộ b/ Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kĩ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản điều 70; b/ Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi, cứu hỏa thành phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c/ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó” Căn hộ chung cư phận cấu thành cấu thành nhà chung cư Căn hộ chung cư gồm hay nhiều phòng độc lập thông nhau, đảm bảo điều kiện để vối lối riêng Căn hộ chung cư góc độ đối tượng giao dịch dân tồn ba dạng: 1/ Chung cư dự án: Căn hộ chung cư giai đoạn dự án xây dựng; 2/ Căn hộ chung cư bàn giao: Căn hộ chung cư xây xong, có biên bàn giao chủ đầu tư (người bán) người mua; 3/ Căn hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Mua bán hộ chung cư nhà chung cư Mua bán hộ chung cư phải thực thông qua hợp đồng mua bán hộ chung cư (là thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao hộ nhà chung cư quyền sở hữu hộ cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư) a Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Theo quy định điều 450 BLDS 2005 hình thức hợp đồng mua bán nhà “ Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có chứng nhận công chứng chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định điều 93 Luật nhà 2005 bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng chứng thực Như bên bán nhà (các chủ đầu tư dự án nhà chung cư) đáp ứng điều kiện quy định điều Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy định pháp luật” Bên cạnh hình thức pháp lí hợp đồng, để tạo điều kiện cho giao dịch mua bán dễ dàng ngày 25/2/2009 Bộ xây dựng ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán mua bán hộ nhà chung cư Theo tổ chức kinh doanh hợp đồng nhà phải áp dụng mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư kể từ thông tư có hiệu lực Đây công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý hoạt động mua bán bất động sản nói chung hộ chung cư nói riêng b Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Theo thông tư số 01 ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư, có quy định nội dung hợp đồng: - Phần sở hữu chung sở hữu riêng: Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư (quy định khoản điều 70 Luật nhà 2005) Trường hợp nhà chung cư có công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, ) Theo khái niệm mà công ty tư vấn quản lý bất động sản CBRE: “Khu vực chung phần tòa nhà, đất diện tích thuộc sở hữu quản lý hiệp hội nhà đồng sở hữu dùng phải chịu chi phí chung cho công tác vận hành bảo trì” Đây khái niệm mang tính toàn diện để phân biệt sở hữu chung riêng nhà chung cư Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà Thông tư số 01 quy định “Khi kí kết hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, nội quy pháp luật xem phận tách rời hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư” - Về diện tích hộ nhà chung cư: Diện tích hộ chung cư (diện tích sàn) chi tiết quan trọng thỏa thuận mua bán bên Diện tích sàn hộ định đến phần giá chất lượng hộ chung cư Thông thường nhà chung cư diện tích hộ không giống nên việc quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn hộ cần thiết Hiện giá hộ phụ thuộc nhiều vào diện tích sàn hộ mà pháp luật bắt buộc bên soạn thảo hợp đồng phải ghi rõ diện tích hộ cách tính diện tích sàn hộ Cách tính diện tích sàn hộ chung cư quy định điều thông tư 01/2009/TT – BXD ngày 25/02/2009 sau: “Diện tích hộ nhà chung cư ghi theo diện tích sàn hộ, bao gồm diện tích lôgia, ban công hộ (nếu có) Diện tích sàn tính theo kích thước thông thủy hộ tính theo kích thước từ tim tường chung tim tường bao hộ (trong tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hai hộ hành lang, lối đi, mặt hộ) Diện tích sàn hộ cách tính diện tích phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư vẽ sơ đồ nhà quy định tiết c điểm 2.1 khoản điều thông tư 01” - Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: Ngoài phần giá tính m2 hộ để đảm bảo cho nhà chung cư vận hành cách bình thường góp phần khai thác có hiệu tiện ích nhà chung cư, người mua nhà phải nộp khoản phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư như: cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng cháy nổ, Khoản phí chiếm 2% tổng số tiền bán hộ theo quy định điểm a khoản điều 54 nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 09/06/2006 Chính phủ: “Mức bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư điều chỉnh trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ Các chủ sở hữu hộ nhà chung cư phải đóng góp thêm nguyên tắc tương ứng số tiền góp phần sở hữu riêng nhà chung cư Ngoài hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có điều khoản nêu rõ dự kiến mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư Mức phí mức phí phải trả cho dịch vụ trông giữ xe, phí quản lý Các khoản phí trả theo tháng quý, mức phí điều chỉnh phù hợp nguyên tắc không vượt mức giá trần UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư ban hành” c Các loại hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư - Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: Hợp đồng kí kết chủ đầu tư người mua gốc Theo điều 450 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Vì hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư hợp đồng mua bán nhà không đáp ứng yêu cầu hình thức hợp đồng (vì hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không công chứng chứng thực) cho vô hiệu Theo điều 429 BLDS 2005: “Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán vật vật phải xác định rõ Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán quyền tài sản phải có giấy tờ chứng khác chứng minh quyền thuộc sở hữu bên bán” Như hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng hợp đồng mua bán tài sản Điều 428 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản chuyền quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán” Tuy nhiên cách hiểu mâu thuẫn với quy định Luật nhà điều 38 “Nguồn vốn để phát triển nhà thương mại” coi hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án hợp đồng mua bán nhà tiền toán theo hợp đồng coi tiền ứng trước bên có nhu cầu mua Nếu coi vậy, pháp luật phải có quy định cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quan điểm nhà làm luật Việt Nam quan điểm chung coi hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Nó phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu hộ chung cư dự án từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội nhà quản lý, giám sát nhà nước nhà - Hợp đồng mua bán hộ chung cư bàn giao – nghĩa hộ chung cư xây xong dùng vào mục đích để chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Hợp đồng mua bán hộ chung cư bàn giao mang tính thực Đối tượng hợp đồng gọi bất động sản Theo điều 174 luật dân 2005 quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: a/ đất đai; b/ Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác pháp luật quy định” Rõ ràng hộ chung cư giao bất động sản hợp đồng mua bán hộ chung cư giao nhà hoàn toàn xếp vào dạng hợp đồng mua bán nhà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng không công chứng chứng thực bị coi vô hiệu Vì để khắc phục tình trạng nên đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để sớm đưa hộ chung cư giao nhà đưa nhà vào giao dịch dân công nhận hộ chung cư giao nhà đưa vào giao dịch dân Hiện hợp đồng mua bán hộ chung cư bàn giao tính chất pháp lý coi hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án - Hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Nó áp dụng quy định hợp đồng mua bán nhà có đầy đủ nét hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có đặc điểm riêng d Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư có hiệu lực tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư: Thứ nhất, bên tham gia hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có lực hành vi dân sự: Việc quy định vấn đề nhằm xác định nghĩa vụ phải thực quyền thực theo quy định chủ thể tham gia Mặt khác ràng buộc trách nhiệm người có đầy đủ lực hành vi dân mà cố ý kí hợp đồng với người có lực hành vi dân không đầy đủ họ phải gánh chịu tất thiệt hại xảy Hợp đồng bị coi hiệu lực Người chưa đủ 15 chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực nghĩa vụ tự thực giao dịch dân mà không cần có đồng ý người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (điều 20 luật dân 2005) Ngày giao dịch dân sự, pháp nhân tham gia với tư cách chủ thể phổ biến kinh tế tổ chức kinh tế thành lập nhiều, đa dang tổ chức tham gia vào hoạt động mua bán nhà phổ biến Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua bán nhà phải thông qua người đại diện người đại diện cho pháp nhân phải đảm bảo điều kiện lực hành vi dân theo quy định pháp luật Điều 92 luật nhà quy định cụ thể điều kiện bên tham gia giao dịch nhà (trong bao hàm giao dịch hộ chung cư) “1 Bên bán, cho thuê, tặng cho, đổi, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: a/ Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; b/ Cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh” Thứ hai, tự nguyện bên tham gia kí kết hợp đồng mua bán hộ chung cư Sự tự nguyện bên điều kiện mang tính nguyên tắc việc tham gia giao dịch dân Điều kiện đặc biệt quan trọng việc kí kết hợp đồng mua bán hộ chung cư Nếu vi phạm điều kiện hợp đồng kí bị coi vô hiệu Sự tự nguyện phản ánh thông qua hành vi cụ thể bên tham gia như: họ định có tham gia kí kết hay không, tham gia mức độ nào, phương thức khả tự chịu trách nhiệm tham gia hợp đồng Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư tự nguyện biểu cam kết bên quyền nghĩa vụ họ hưởng phải thực Trên thực tế hợp đồng kí kết xuất phát từ tự nguyện chủ thể, mà họ bị ép buộc bị lừa dối Trong trường hợp hợp đồng kí coi hiệu lực pháp luật Sự lừa dối dẫn đến bên tham gia kí kết hợp đồng không với ý chí mình, hành vi lừa dối phải xảy trước giao kết Thông thường người bị lừa dối sau phát lừa dối phía bên họ có quyền kiện tòa để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng kí họ yêu cầu phía bên bồi thường thiệt hại họ chứng minh bên có lỗi Trên thực tế chứng minh tự nguyện hay không khó khăn hành vi lừa dối thường che dấu trước quan có thẩm quyền trường hợp hai bên tham gia hợp đồng mua bán giả tạo gian dối nhằm trốn tránh xử lý quan pháp luật Việc bảo đảm nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng mua bán nhà quan công chứng thực thận trọng Thông qua thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán nhà, công chứng viên kiểm tra tư cách chủ thể tự nguyện, mục đích việc mua bán hộ chung cư Do thực không tốt công việc không trường hợp mua bán hộ chung cư không đảm bảo nguyên tắc tự nguyện bị phát hợp đồng không chứng nhận Thứ ba, mục đích nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội: 10 Khi bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư hai bên xuất phát từ lợi ích Nó ghi nhận thỏa thuận bên, quyền nghĩa vụ họ Thông qua việc kí kết hợp đồng mua bán hộ chung cư bên thỏa mãn yêu cầu mình, đạt ý muốn bên bán nhận tiền, bên mua hộ chung cư, Tuy nhiên thực tế lại có trường hợp mua bán hộ chung cư hình thức giao dịch trá hình che đậy bên mục đích khác trái pháp luật, trái đạo đức xã hội Chẳng hạn thông qua hợp đồng mua bán hộ chung cư nhằm hợp thức hóa tài sản phi pháp, trốn tránh nghĩa vụ toán quan hệ vay – nợ, hay việc chia tài sản vợ chồng ly hôn Tất nội dung bất hợp pháp bị coi vô hiệu vi phạm đến lợi ích người thứ ba, đến lợi ích chung xã hội Trong quan hệ xã hội nói chung quan hệ dân nói riêng hoạt động người chịu điều chỉnh quy phạm pháp luật mà bị chi phối chuẩn mực đạo đức xã hội bị coi vô hiệu ( điều 128 luật dân 2005) Trong thực tiễn bên lợi dụng hoàn cảnh khó khăn, hoàn cảnh bị lệ thuộc, thiếu hiểu biết kinh nghiệm bên giao kết hợp đồng nhằm thu lợi cao cho mình, không tương xứng với công sức quyền lợi nghĩa vụ phải thực làm cho bên bị thiệt thòi xảy Tuy việc xác định mục đích đích thực hợp đồng mua bán hộ chung cư đơn giản thái độ tâm lý thường che đậy khéo léo Nó phát hợp đồng kí kết có tranh chấp xảy Khi hợp đồng mua bán hộ chung cư kí kết nội dung hợp đồng vấn đề Nội dung phải hợp pháp không trái đạo đức xã hội Để xác định hợp pháp ta vào quy định pháp luật đối tượng hợp đồng, quyền nghĩa vụ mà bên tham gia để nhận diện hợp đồng mua bán hộ chung cư có trái pháp luật hay không? Bộ luật dân 2005 Luật nhà quy định tương đối chặt chẽ đối tượng liên quan đến hợp đồng mua bán nhà nói chung hộ chung cư nói riêng Trước hết nguyên tắc việc xác lập quyền nghĩa vụ 11 dân như: tôn trọng lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích người khác, tuân thủ pháp luật, đạo đức, Tiếp theo quy định tài sản, quyền sở hữu tài sản, bảo vệ quyền sở hữu, quy định hợp đồng mua bán nhà Điều 427 luật dân 2005 có quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải tranh chấp hợp đồng dân mà hai năm kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị vi phạm e Trường hơp hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư vô hiệu Khi hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư không tuân thủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng hợp đồng vô hiệu Cụ thể vi phạm yếu tố chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng Về nguyên tắc giao kết hợp đồng, hợp đồng vi phạm quy định pháp luật hợp đồng bị vô hiệu Tuy nhiên thực tế hợp đồng mua bán hộ chung cư có vi phạm pháp luật bị vô hiệu có vi phạm không ảnh hưởng đến nội dung phần khác có trường hợp hợp đồng có vi phạm pháp luật mức độ vi phạm không đáng kể, khắc phục vi phạm tòa án không tuyên hủy hợp đồng mà buộc bên sửa chữa xem xét quyền nghĩa vụ bên có thực thỏa thuận không Từ buộc bên vi phạm thực nghĩa vụ họ bỏ phần vi phạm pháp luật Căn vào tính chất, mức độ vô hiệu trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán hộ chung cư phân thành nhiều trường hợp khác Một là, hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư vô hiệu tuyệt đối: hợp đồng vi phạm “những quy định pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung nhà nước, xã hội” Có nghĩa giao kết bên vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội Những trường hợp nguyên tắc đương nhiên vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết Bất bên có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu 12 Hai là, hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tương đối: hợp đồng giao kết vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ quyền lợi cá nhân Dạng hợp đồng chủ yếu giao kết bên hợp đồng bị nhầm lẫn nội dung, bị đe dọa, bị lừa dối làm cho thỏa thuận không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng Nếu họ yêu cầu xem xét quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tòa án xem xét quyền bên bị vi phạm yêu cầu bên thực nghĩa vụ bồi thường thiệt hại Nếu người có quyền lợi bị vi phạm họ không yêu cầu tòa án hủy hợp đồng hợp đồng coi có hiệu lực pháp luật phát sinh quyền nghĩa vụ bên II/ Thực trạng áp dụng kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Hiện thị trường nhà Việt Nam nhiều khó khăn nhà thuộc sở hữu tư nhân mà đất lại thuộc sở hữu toàn dân Trong nhà luôn gắn liền với đất bị chi phối thị trường đất Hiện mặt pháp lý chủ nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Nếu chủ sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận kể việc chuyển nhượng hợp pháp nhà trở nên khó khăn Tuy nhiên áp lực cung cầu, người mua người bán nhà nói chung hộ chung cư nói riêng giao dịch với để thực việc chuyển nhượng mà không cần đến giấy chứng nhận kể Những giao dịch loại tạo thị trường ngầm, thị trường phi quy nhà Theo số điều công bố thị trường phi quy nhà năm gần chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 70% tổng giao dịch thị trường loại này) Theo luật nhà doanh nghiệp xây nhà để bán cho thuê phải tiến hành theo dự án Vì phần tăng cung nhà ở, đặc biệt nhà cung hộ chung cư phụ thuộc chủ yếu vào việc hình thành thực thi dự án Trên thực tế dự án, từ chưa xây hộ đăng kí mua hết Như 13 có tỷ lệ người muốn nhà chung cư số hộ chung cư chưa đáp ứng nhu cầu Cũng giải thích nguyên nhân thị trường việc mua bán nhà chung cư bị đầu cơ, gây căng thẳng cung cầu, đẩy giá lên cao Trong kinh tế thị trường có quản lý nhà nước hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật pháp luật tạo môi trường pháp lý cho phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản yếu tố pháp luật có tính chất quy định hình thành phát triển Ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung, giao dịch mua bans, chuyển nhượng bất động sản: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, với quy định phương tiện, công cụ thực giao dịch Nhà nước vừa tạo lập môi trường, công cụ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể việc thực giao dịch thị trường, việc thực đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Thực tế cho thấy hầu hết trường hợp mua bán nhà lập thành văn bản, song đa số lại không thực thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: có giấy viết tay hai bên, ký điểm cẩn thận mời người làm chứng họ coi thực xong hợp đồng Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư a Tranh chấp giá hệ số trượt giá hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Trong hợp đồng giá giữ vị trí quan trọng, điều khoản thiếu hợp đồng Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư, người mua nhà toán số tiền mua nhà tính m2 hộ mà trình sử dụng nhà chung cư họ phải đóng góp nhiều khoản phí khác để đảm bảo việc khai thác có hiệu nhà chung cư Theo quy định Luật nhà chủ đầu tư phép huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua hộ Đây hình thức giao dịch phổ biến nay, theo chủ đầu tư kí kết với khách hàng hợp đồng vay vốn gồm 14 điều khoản số tiền góp, đặc điểm hộ, vị trí, diện tích, giá cả, thời hạn giao nhà Trong trường hợp người mua ban đầu thu lợi nhuận lớn việc đầu tư xuôn xẻ Chủ đầu tư mang lợi nhuận ảo để khai thác tâm lý khách hàng Ví dụ năm 2008 nhiều khách hàng mua chung cư dự án Horizon quận tp.Hồ Chí Minh theo hình thức góp vốn Bất ngờ nhận thông báo từ chủ đầu tư công ty Fico nâng giá bán hộ lên triệu đồng/m2 giá vật liệu tăng Công ty Fico tuyên bố khách hàng không chấp nhận công ty lý hợp đồng Giá gốc vào thời điểm ban đầy Công ty Fico bán cho khách hàng 13 triệu đồng/m2, theo tính toán sơ mức trượt giá hợp đồng náy xấp xỉ 50% so với giá gốc Pháp luật nước ta có văn quy định yếu tố trượt giá lĩnh vực xây dựng nhiên thiếu tính đồng Ngoài việc thu khoản phí nhà chung cư bộc lộ nhiều bất cập Yêu cầu đặt với việc thu điều chỉnh mức phí phải công khai, rõ ràng b Tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư hộ thuộc nhà chung cư Các hộ phải thỏa mãn điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Tuy nhiên hộ chung cư bàn giao chưa có giấy hồng hay hộ chung cư dự án giao dịch thông qua thỏa thuận văn bên Các quy định luật dân 2005 mở rộng quy định tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch Nhưng pháp luật yêu cầu bên thỏa thuận rõ ràng đối tượng giao dịch liên quan đến tài sản hình thành tương lai dễ phát sinh tranh chấp không thỏa thuận cụ thể Bên cạnh khách hàng mua hộ chung cư dự án thân họ không hình dung đươc hộ tương lai Hơn việc tiếp xúc với văn liên quan vấn đề thiết kế phê duyệt quan có thẩm quyền hạn chế nên việc miêu tả đối tượng cụ thể hợp đồng phụ thuộc vào chủ đầu tư Đến thời điểm nhận nhà nhiều khách 15 hàng cho nhận hộ không chất lượng mà chủ đầu tư cam kết Ví dụ gần chung cư The Manor tp.Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân khiếu nại chủ đầu tư Công ty Bitexco việc chậm bàn giao nhà bàn giao nhà không cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo, hộ bàn giao chưa chuyển quyền sở hữu 3.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định mua bán hộ chung cư nhà chung cư Thứ nhất, theo quy định điều 174 luật dân 2005 tài sản phân thành động sản bất động sản dựa theo đặc tính di dời Theo tinh thần quy định nhà loại tài sản cụ thể bất động sản nhà gắn liền với đất đai di dời Các hộ chung cư dự án xem tài sản hình thành tương lai Bởi vào thời điểm thỏa thuận mua bán hộ chưa hữu chúng chắn có tương lai Theo quy định Điều 429 luật dân 2005 “trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán vật vật phải xác định rõ” Trong trình mua bán hộ chung cư dự án bên thỏa thuận chất lượng, giá cả, thời hạn toán, Tuy nhiên có hạn chế quy định tài sản luật dân 2005 không đề cập tới tiêu chí xác định vật hình thành tương lai đối tượng giao dịch dân không đưa quy định cụ thể nội dung, hình thức, điều kiện có hiệu lực giao dịch vật tài sản hình thành tương lai Vì thời gian tới quy định luật dân 2005 cần phải hoàn thiện thêm để bổ sung lỗ hổng Đồng thời việc mua bán hộ chung cư dự án coi tài sản hình thành tương lai pháp luật phải cá biệt hóa thành dạng hợp đồng cụ thể để có tranh chấp xảy tòa án có để giải Thứ hai, quy định chặt chẽ diện tích sở hữu chung nhà chung cư Theo Thông tư số 01 năm 2009 hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích chung riêng Nhưng thông tư lại không quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện quy định Đặc biệt đô thị, nhà chung cư có nhiều hình thức sở 16 hữu khác tồn có đối lập nhóm lợi ích hộ dân chủ đầu tư hộ dân, khách hàng thiếu hiểu biết pháp luật nên tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư Hơn vấn đề sở hữu chung, riêng liên quan đến việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Vì cần phải quy định rõ ràng Thứ ba, cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định Luật nhà năm 2005 nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Như pháp luật thừa nhận việc huy động vốn Vấn đề cần đặt chủ đầu tư phải sử dụng vốn mục đích Nếu không mục đích chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm nào? Hơn trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư chưa có ban quản trị trách nhiệm bảo trì theo quy định pháp luật Trong nội dung quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm Thứ tư cần xây dựng luật riêng nhà chung cư: Qua nghiên cứu thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi luật nhà ở, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư giải hết Vì cần phải có văn pháp lý điều chỉnh hết vấn đề liên quan đến nhà chung cư để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà chung cư thực cách hiệu KẾT BÀI Hiện nhà chung cư hình thành đô thị lớn Việt Nam đô thị Nam Thăng Long, Mỹ Đình – sông Đà, Trung Hoà Nhân Chính, Hà Nội hay Tp.Hồ Chí Minh đô thị Phú Mĩ Hưng, Nam Sài Gòn, thực mang lại diện mạo vẻ đẹp kiến trúc đáp ứng nhu cầu nhà người dân ngày tăng cao Việt Nam Với quy định hành pháp luật vấn đề giúp cho hoạt động phát triển đặc biệt lĩnh vực mua bán hộ chung cư nhà chung cư 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật dân Việt Nam tập – Nxb Giáo dục Giáo trình Luật dân Việt Nam tập – Trường đại học luật Hà Nội Bình luận nội dung luật dân 2005 – Đinh Trung Tụng chủ biên Bình luận khoa học luật dân tập – Nxb Chính trị quốc gia – Ts Hoàng Thế Liên, Nguyễn Đức Giao chủ biên luật dân 2005 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ chung dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học luật Hà Nội – Hợp đồng mua bán hộ chung cư, số vấn đề lí luận thực tiễn – Hà Thị Thanh (2006) Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học Hoàng Thị Thùy 18 [...]... ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị vi phạm e Trường hơp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư vô hiệu Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trên thì hợp đồng đó vô hiệu Cụ thể khi nó vi phạm các yếu tố về chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng Về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng, nếu hợp đồng. .. không trái đạo đức xã hội Để xác định được sự hợp pháp ta căn cứ vào quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ mà các bên tham gia để nhận diện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có trái pháp luật hay không? Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở quy định tương đối chặt chẽ về những đối tượng liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng Trước hết... giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cả hai bên xuất phát từ lợi ích của mình Nó ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ của họ Thông qua việc kí kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên thỏa mãn yêu cầu của mình, đạt được ý muốn của mình như bên bán nhận được tiền, bên mua được căn hộ chung cư, Tuy nhiên trên thực tế lại có những trường hợp mua bán căn hộ chung cư chỉ là... được thực hiện như thỏa thuận không Từ đó buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ của họ hoặc chỉ bỏ phần vi phạm pháp luật Căn cứ vào tính chất, mức độ vô hiệu của từng trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể phân thành nhiều trường hợp khác nhau Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư vô hiệu tuyệt đối: là những hợp đồng vi phạm “những quy định của pháp luật có mục... thực hiện đúng nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại Nếu những người có quyền lợi bị vi phạm nhưng họ không yêu cầu tòa án hủy hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn được coi là có hiệu lực pháp luật và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên II/ Thực trạng áp dụng và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư 1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung. .. đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư Trong hợp đồng này giá cả luôn giữ một vị trí quan trọng, là điều khoản không thể thiếu của hợp đồng Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua nhà không chỉ phải thanh toán số tiền mua nhà tính trên từng m2 căn hộ mà trong quá trình sử dụng nhà chung cư họ còn phải đóng góp nhiều khoản phí khác để đảm bảo việc khai thác có hiệu quả đối với nhà chung. .. cư Đối tượng của các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là các căn hộ thuộc nhà chung cư Các căn hộ đó phải thỏa mãn điều kiện là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật Tuy nhiên đối với các căn hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa có giấy hồng hay các căn hộ chung cư trên dự án vẫn có thể được giao dịch thông qua thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên Các quy định của bộ luật. .. Đồng thời việc mua bán căn hộ chung cư trên dự án nếu coi đó là tài sản hình thành trong tương lai thì pháp luật phải cá biệt hóa thành một dạng hợp đồng cụ thể để khi có tranh chấp xảy ra tòa án có căn cứ để giải quyết Thứ hai, quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư Theo Thông tư số 01 năm 2009 trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích chung riêng Nhưng... vực mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Nxb Giáo dục 2 Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Trường đại học luật Hà Nội 3 Bình luận những nội dung mới của bộ luật dân sự 2005 – Đinh Trung Tụng chủ biên 4 Bình luận khoa học bộ luật dân sự tập 2 – Nxb Chính trị quốc gia – Ts Hoàng Thế Liên, Nguyễn Đức Giao chủ biên 5 bộ luật. .. thực hiện và làm cho bên kia bị thiệt thòi vẫn xảy ra Tuy vậy việc xác định mục đích đích thực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không phải đơn giản bởi thái độ tâm lý thường được che đậy rất khéo léo Nó chỉ được phát hiện khi hợp đồng đã kí kết hoặc khi có tranh chấp xảy ra Khi một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết thì nội dung của hợp đồng mới là vấn đề cơ bản Nội dung đó phải hợp pháp