TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG  TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP LỚP BỒI DƢỠNG TIÊU CHUẨN NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A2015 TÊN ĐỀ TÀI GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG VƢỚNG MẮC TRONG CƠ CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƢ TÁI ĐỊNH CƢ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Họ tên : Nguyễn Thùy Linh Chức vụ : Chuyên viên Đơn vị công tác : Sở Tài Hà Nội Hà Nội - 2015 LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần đây, nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội phát triển nhanh chóng, góp phần giải chỗ cho người dân bị nhà nước thu hồi đất để phục vụ đầu tư xây dựng dự án trọng điểm Thành phố Hiện nay, thành phố Hà Nội có khoảng 149 tòa nhà chung cư tái định cư, với 12.585 hộ Việc hình thành khu nhà tái định cư thực mô hình đầu tư sau: Xây dựng đồng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội công trình nhà tái định cư theo quy mô khu nhà ở, khu đô thị như: khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy), khu tái định cư phường Trần Phú (quận Hoàng Mai)…, Xây dựng công trình nhà tái định cư cao tầng ô đất nhỏ lẻ, quỹ đất 20% chủ đầu tư khu đô thị phải bàn giao lại Thành phố theo Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 UBND Thành phố như: Nhà CT1 khu đô thị Bắc Linh Đàm, Nhà CT1-CT2 khu nhà Hoàng Văn Thụ… , Xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật phân lô đất theo quy hoạch, bàn giao cho hộ dân tái định cư tự xây dựng nhà trường hợp tái định cư đất khu vực huyện ngoại thành như: Dự án Phú Diễn (huyện Từ Liêm), Khu đồng Láng - Xuân Khanh (Thị xã Sơn Tây)… Tuy nhiên, việc xây dựng nhà tái định cư chưa có quy định cụ thể sản phẩm xây dựng với tiêu chuẩn, tiêu chí chất lượng, diện tích, đơn giá Trên địa bàn thành phố Hà Nội nay, nhận thấy đối lập rõ ràng diện mạo kiến trúc, mỹ quan đô thị chất lượng công trình khu nhà chung cư thương mại khu chung cư tái định cư Đồng thời, trình quản lý nhà chung cư nói chung, nhà chung cư tái định cư nói riêng bộc lộ nhiều bất cập vướng mắc Cụ thể như: Các quận, huyện yêu cầu có hướng dẫn chi tiết thành lập, tổ chức hoạt động Ban quản trị tòa nhà chung cư; đặc biệt quản lý phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung luật quy định khoản thu 2% từ tiền bán nhà Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 trở trước, hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư (theo mẫu UBND Thành phố) chưa có quy định cụ thể việc ghi tách riêng giá bán nhà 2% kinh phí bảo trì chưa có văn hướng dẫn việc quản lý, sử dụng khoản 2% kinh phí bảo trì này, việc bảo trì nhà chung cư tái định cư ngân sách nhà nước cấp Đến sở, ngành tham mưu lúng túng, chưa đề xuất hướng giải phù hợp Nhiều chế, sách áp dụng thí điểm thời gian dài (như chế đặt hàng mua nhà phục vụ GPMB, mô hình đầu tư xây dựng khu tái định cư tập trung…) mà tổng kết, đề xuất giải pháp dẫn đến nhiều bất cập, xúc không kịp thời xem xét, tháo gỡ Đặc biệt văn quy phạm pháp luật hướng dẫn quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa thống Với trách nhiệm chuyên viên tham mưu đạo công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội, xuất phát từ bối cảnh thực tế nay, chọn đề tài “Giải tình vướng mắc chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội” để làm tiểu luận cuối khóa học bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên Để hoàn thành tiểu luận cuối khóa với đề tài này, từ kiến thức lý luận trang bị kinh nghiệm thực tế trình công tác, đặc biệt nhiệt tình giảng dạy đội ngũ thầy giáo, cô giáo Trường Đào tạo cán Lê Hồng Phong trực tiếp giảng dậy suốt khóa học Hy vọng viết có tác dụng thiết thực công tác quản lý, hoạt động chuyên môn tài liệu tham khảo bạn đồng nghiệp có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu tiểu luận Tuy nhiên, xử lý tình quản lý nhà nước công việc khó, không tránh khỏi hạn chế, khuyết điểm Do vậy, mong thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp góp ý để viết hoàn thiện hơn, vận dụng có hiệu quản lý nhà nước NỘI DUNG I MÔ TẢ TÌNH HUỐNG Theo quy định Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2% kinh phí bảo trì tính vào tiền bán hộ diện tích khác mà người mua phải trả quy định rõ hợp đồng mua bán Khoản kinh phí gửi vào ngân hàng thương mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định Tuy nhiên, năm qua, việc bán nhà tái định cư cho đối tượng bị thu hồi đất để thực giải phóng mặt bằng, UBND Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển Nhà Hà Nội thực bán nhà theo giá bán nhà UBND Thành phố định Theo đó, giá bán nhà tái định cư có 2% kinh phí bảo trì Khi bán nhà tái định cư, Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội nộp toàn số tiền bán nhà (bao gồm 2% kinh phí bảo trì) vào ngân sách Thành phố Vì vậy, tòa nhà chung cư tái định cư nguồn kinh phí bảo trì nên hạ tầng kỹ thuật phần diện tích dùng chung bị hư hỏng, xuống cấp gây xúc cho hộ dân sống tòa nhà chung cư tái định cư Trước thực trạng trên, chấp thuận UBND Thành phố, từ năm 2010 việc sửa chữa, bảo trì tòa chung cư nhà tái định cư, Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội lập kế hoạch danh mục sửa chữa, bảo trì báo cáo Sở Xây dựng, Sở Tài trình Thành phố cấp kinh phí nguồn ngân sách Thành phố để thực Mặt khác, nhà chung cư tái định cư Thành phố đầu tư xây dựng với quan điểm người dân mua thuộc sở hữu người dân, nguyên tắc việc bảo trì phần diện tích sở hữu chung tòa nhà phải hộ dân tổ chức thực theo quy định Trung ương Thành phố Đồng thời, người dân có quyền quản lý sử dụng hiệu quả, minh bạch khoản kinh phí bảo trì họ đóng góp từ ban đầu nộp tiền mua nhà Xuất phát từ lý trên, Sở Tài tham mưu trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 UBND Thành phố việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, quy định việc ngân sách Thành phố chuyển trả toàn 2% kinh phí bảo trì mà Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội nộp vào ngân sách Thành phố với tiền bán nhà tái định cư đến trước thời điểm 1/7/2013 trở trước cho Ban Quản trị (đối với tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị) Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội (đối với tòa nhà chưa thành lập Ban Quản trị) để đơn vị quản lý, sử dụng theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Đồng thời, Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 quy định: “Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị thành viên Ban Quản trị cử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài chính” Tuy nhiên, trước đó, Sở Xây dựng tham mưu trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, quy định: Sau Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản cho doanh nghiệp Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư Do nội dung quản lý, sử dụng tài khoản kinh phí bảo trì sau tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị quy định hai Quyết định UBND Thành phố nêu chưa thống nên Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội UBND Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư gặp vướng mắc việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị Cụ thể: Ban Quản trị đơn vị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thông qua việc làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì hay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì sau thông báo cho Ban Quản trị người dân biết thông qua Hội nghị nhà chung cư Vì vậy, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội có văn gửi quan quản lý nhà nước để hướng dẫn nội dung Với vai trò Chuyên viên - Phòng Giao thông đô thị, phụ trách trực tiếp mảng công việc liên quan đến quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư, chọn tình “Giải tình vướng mắc chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội” Để đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu nhằm giải vướng mắc tình cần phải phân tích cụ thể sách, chế độ quy định quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư văn quy phạm pháp luật xác định hậu tình mang lại; có xác định mục tiêu phương án để giải tình cách hiệu II PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ Nguyên nhân dẫn đến tình vƣớng mắc chế quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cƣ tái định cƣ địa bàn thành phố Hà Nội Thứ nhất, văn quy phạm pháp luật UBND Thành phố quy định quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa thống với văn quy phạm pháp luật Trung ương ban hành Cụ thể: - Tại tiết b, khoản 1, Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định“Khoản kinh phí quy định điểm a khoản trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế khoản kinh phí này) gửi vào ngân hàng thương mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định quản lý sử dụng nhà chung cư”; - Tại Điều 20 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định “Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị thành viên Ban Quản trị cử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài chính” - Tiết b, khoản 3, Điều Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 UBND Thành phố việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội quy định “Trường hợp tòa nhà thành lập Ban Quản trị: Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị thành viên Ban Quản trị cử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài chính” - Tại Khoản Điều 21 Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 UBND Thành phố quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, quy định: Sau Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản cho doanh nghiệp Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư Các văn quy phạm pháp luật: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 UBND Thành phố quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư Ban Quản trị quản lý sử dụng thông qua việc mở tài khoản tiền gửi ngân hàng thương mại Tuy nhiên, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 UBND Thành phố quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội lại quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư đơn vị quản lý vận hành mở tài khoản ngân hàng thương mại để quản lý, sử dụng thông báo cho Ban Quản trị toàn nhà chung cư biết, theo dõi Nội dung quy định Quyết định chưa phù hợp với văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao hơn, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Thứ hai, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội đơn vị UBND Thành phố giao quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư chưa thực theo nguyên tắc chung việc áp dụng quy định văn quy phạm pháp luật Trong thực tế, triển khai thực thường xuất trường hợp có xung đột pháp luật, có nghĩa số văn quy phạm pháp luật quy định nội dung cách thức thực có khác nhau, chưa đồng Trong trường hợp này, nguyên tắc pháp lý cần áp dụng sau: - Ưu tiên áp dụng văn có hiệu lực pháp lý cao hơn; - Nếu văn quan ban hành ưu tiên áp dụng văn ban hành sau Tuy nhiên, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội chưa chủ động việc áp dụng nguyên tắc pháp lý chung nêu để triển khai thực Vì vậy, việc hướng dẫn, giải thích với Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư chưa rõ ràng dẫn đến tranh cãi việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư tòa nhà thành lập Ban Quản trị Từ tình hình thực tế nêu trên, nhiều tranh cãi khiếu kiện chủ sở hữu nhà chung cư việc doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư chưa thực bàn giao khoản kinh phí bảo trì người dân đóng góp mua nhà cho Ban Quản trị để Ban Quản trị chủ động việc quản lý, sử dụng nguồn kinh phí Các doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư nêu lý vướng mắc hướng dẫn 10 văn pháp quy nhà nước nên chưa bàn giao nguồn kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị, mặt nhằm chiếm dụng nguồn kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác doanh nghiệp, mặt khác, doanh nghiệp chưa thực công khai cho chủ sở hữu nhà chung cư Ban Quản trị tòa nhà biết số liệu, tình hình sử dụng quản lý nguồn kinh phí theo quy định hành Do đó, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện xảy tòa nhà chung cư địa bàn Thành phố thời gian vừa qua Những tồn tại, vƣớng mắc nguyên nhân trên: Thứ nhất, thực tế nay, việc tổ chức họp để thành lập Ban Quản trị tòa nhà chung cư chủ đầu tư đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư với người dân tòa nhà triển khai chậm, nhiều tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập Ban Quản trị đưa vào sử dụng thời gian dài nên Ban Quản trị thay mặt người dân để thực tiếp nhận khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư Thứ hai, có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định Ban quản trị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư chưa triển khai thực bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị với lý Ban Quản trị không đủ lực, tư cách pháp nhân để quản lý khoản kinh phí bảo trì Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư chưa muốn bàn giao khoản 2% kinh phí bảo trì nhiều tòa nhà chung cư khoản 2% kinh phí bảo 11 trì lớn, chủ đầu tư muốn sử dụng khoản kinh phí vào mục đích khác chưa cần thiết phải sử dụng cho mục đích bảo trì nhà chung cư Thứ ba, thời gian vừa qua, địa bàn thành phố Hà Nội đã xảy trường hợp khiếu kiện, tranh chấp việc quản lý sử dụng nhà chung cư : tranh chấp phần sở hữu chung , phầ n sở hữu riêng , quản lý kinh phí bảo trì, mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư… người dân tòa nhà chung cư chủ đầu tư đơn vị quản lý vận hành làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự địa phương tạo dư luận không tốt nhân dân III ĐỀ XUẤT PHƢƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Mục tiêu giải tình huống: Từ phân tích nguyên nhân, tồn vướng mắc tình nêu trên, việc xác định mục tiêu giải tình vấn đề quan trọng để từ đưa phương án lựa chọn phương án giải tối ưu Để giải tình trên, cần tập trung vào số mục tiêu chủ yếu sau: Thứ nhất, xác định rõ sở pháp lý để triển khai thực việc quản lý sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư Thứ hai, văn quy phạm pháp luật, quản quản lý chuyên ngành theo chức năng, nhiệm vụ giao có văn hướng 12 dẫn Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội người dân chủ thể quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư Thứ ba, giải tình phải đảm bảo theo quy định pháp luật; chức năng, nhiệm vụ quan quản lý nhà nước Đồng thời, đảm bảo hướng dẫn công khai, minh bạch, rõ ràng dễ hiểu chế độ, sách liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư Cơ sở giải tình huống: 2.1 Cơ sở pháp lý để giải tình huống: - Luật số 31/2004/QH11 ngày 3/12/2004 việc ban hành văn quy phạm pháp luật Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân; - Luật Nhà ngày 29/11/2005; - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 16/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 Chính phủ rà soát, hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật; - Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; 2.2 Quan điểm giải tình huống: - Giải tình phải đảm bảo nguyên tắc quy định văn quy phạm pháp luật - Trên sở thực tiễn, việc giải tình phải phù hợp với thực tế có tính khả thi cao công tác quản lý triển khai thực 13 Đề xuất phƣơng án xử lý tình huống: Phƣơng án 1: Căn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà văn pháp lý có liên quan đề nghị thực theo hướng dẫn Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 UBND Thành phố việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình sau: Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị thành viên Ban Quản trị cử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài Ưu điểm: Với phương án này, việc Ban Quản trị mở tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư phù hợp theo quy định Trung ương hướng dẫn Thành phố Đặc biệt, phạm vi điều chỉnh Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND nhà chung cư tái định cư đảm bảo nguyên tắc “tiền dân dân quản lý, sử dụng” Ngoài ra, việc quy định hình thức đồng chủ tài khoản gồm Trưởng Ban Quản trị thành viên Ban Quản trị nhằm hạn chế việc quản lý, chi tiêu kinh phí bảo trì mang tính cá nhân Nhược điểm: Thực phương án phù hợp với quy định Nhà nước thực tế gặp khó khăn Các Ban Quản trị 14 tư cách pháp nhân, đăng ký kinh doanh trình độ chuyên môn tài hạn chế nên việc Ban Quản trị mở tài khoản, theo dõi, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì gặp nhiều khó khăn Để lựa chọn thành viên Ban Quản trị có lực để thực công việc không đơn giản, cần có nhiều thời gian để họp Hội nghị nhà chung cư, để lựa chọn thành lập Ban Quản trị có đủ lực Phƣơng án 2: Căn Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 UBND Thành phố quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình sau: Sau Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản cho doanh nghiệp Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư Ưu điểm: Với phương án trên, doanh nghiệp quản lý vận hành có tư cách pháp nhân, có lực tài mở tài khoản theo dõi, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì Nhược điểm: Xử lý theo phương án trên, trước hết không phù hợp với quy định Trung ương văn quy phạm pháp luật có liên quan đến nội dung Mặt khác, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND có phạm vi điều chỉnh nhà chung cư (gồm chung cư thương mại, chung cư tái định cư dạng chung cư khác) 15 Thứ hai, Ban Quản trị nhà chung cư có quyền theo dõi, giám sát việc sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư doanh nghiệp quản lý vận hành thông báo công khai kinh phí bảo trì tiền người dân đóng góp mua nhà Nguyên tắc “tiền dân, dân sử dụng, quản lý” không thực xử lý theo phương án Mặt khác, để doanh nghiệp quản lý vận hành mở tài khoản theo dõi, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì thông báo cho Ban Quản trị biết xảy tình trạng “làm trước, báo sau”, không nhận đồng thuận người dân, nguyên tắc “tự đóng góp, tự chi tiêu” người dân Phƣơng án 3: Căn tình hình thực tế giai đoạn bắt đầu phát triển quỹ nhà chung cư tái định cư địa bàn Thành phố (từ năm 2006 trở lại đây), hầu hết tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập Ban Quản trị Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội quản lý, vận hành toàn quỹ nhà chung cư tái định cư địa bàn Thành phố, đề xuất phương án xử lý tình sau: Toàn nguồn 2% kinh phí bảo trì nộp vào ngân sách Thành phố với tiền bán nhà tái định cư UBND Thành phố giao quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Sở Tài chính) có trách nhiệm theo dõi, quản lý sử dụng kinh phí sửa chữa, cải tạo nhà chung cư tái định cư từ nguồn ngân sách Thành phố hàng năm Ưu điểm: Với phương án này, khoản chi từ nguồn kinh phí bảo trì kiểm soát chặt chẽ quan quản lý nhà nước Công tác sửa chữa, cải tạo quỹ nhà chung cư tái định cư thực theo phương 16 thức đặt hàng (có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá hạng mục công trình) đảm bảo khoản chi tiết định mức, quy định nhà nước Nhược điểm: Xử lý theo phương án trên, trước hết giống phương án 2, không phù hợp với quy định Trung ương văn quy phạm pháp luật có liên quan đến nội dung Đồng thời, theo quy định Luật Ngân sách nhà nước văn liên quan, khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư khoản thu ngân sách, không theo dõi hạch toán riêng Nếu thực theo phương án khoản ghi thu, ghi chi qua ngân sách Mặt khác, để toán khoản kinh phí từ ngân sách Thành phố, công tác sửa chữa, bảo trì quỹ nhà tái định cư thực phải qua nhiều cấp phê duyệt Cụ thể: đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư xây dựng danh mục sửa chữa trình Sở Xây dựng - quan quản lý nhà theo phân cấp UBND Thành phố - thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt Sau đó, Sở Tài thẩm định mặt kinh phí Thời gian triển khai thực kéo dài nên nhiều trường hợp xúc dân sinh không khắc phục kịp thời Lựa chọn phƣơng án giải tình huống: Sau phân tích ưu điểm nhược điểm phương án nêu trên, văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm đảm bảo tuân thủ theo quy định Nhà nước nguyên tắc quản lý tài chính, việc thực phương án để giải tình phương án tối ưu tức Ban Quản trị nhà chung cư, đại diện cho người dân tòa nhà, mở tài khoản theo dõi, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà 17 chung cư sở thông qua ý kiến người dân Hội nghị nhà chung cư hàng năm IV KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN Kiến nghị: 1.1 Đối với Thành phố: Đề nghị UBND Thành phố giao Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở, ngành liên quan rà soát chế, sách địa phương ban hành đảm bảo phù hợp theo quy định Trung ương, tránh chồng chéo 1.2 Đối với Sở Xây dựng: đề nghị UBND Thành phố giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Tài đơn vị liên quan rà soát quy định Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 UBND Thành phố quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, tổng hợp nội dung chưa phù hợp với quy định Trung ương đề xuất phương án điều chỉnh để báo cáo UBND Thành phố 1.3 Đối với Sở Tài chính: có trách nhiệm hướng dẫn Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội thực theo quy định Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 UBND Thành phố Đồng thời, có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực doanh nghiệp Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư địa bàn 1.4 Đối với Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội doanh nghiệp Thành phố giao quản lý, vận hành: có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để hướng dẫn người dân bầu 18 thành viên Ban Quản trị có đủ lực, trình độ đảm bảo thực nhiệm vụ theo quy định Trường hợp tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội doanh nghiệp Thành phố giao quản lý, vận hành hướng dẫn Ban Quản trị mở tài khoản để tiếp nhận, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì 1.5 Đối với Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư: có trách nhiệm ký kết hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có chức hoạt động xây dựng để thực việc bảo trì thực theo dõi, giám sát công tác bảo trì tòa nhà chung cư; phối hợp thực nghiệm thu, toán với doanh nghiệp thực công tác bảo trì theo quy định Kinh phí thực công tác bảo trì trích từ tài khoản kinh phí bảo trì Trường hợp Ban Quản trị nhà chung cư tái định cư lựa chọn doanh nghiệp vận hành, quản lý nhà chung cư làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì việc sử dụng kinh phí bảo trì thực theo quy định Như vậy, Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư, đại diện cho chủ sở hữu có trách nhiệm giám sát việc công khai minh bạch tình hình sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Trường hợp phát sinh vấn đề vướng mắc, UBND quận, huyện, thị xã UBND xã, phường, thị trấn giải theo thẩm quyền Tòa án nhân dân giải theo quy định pháp luật báo cáo Thành phố Kết luận: 19 Trước xu ngày xuất phát triển nhiều nhà chung cư nói chung chung cư tái định cư nói riêng Trong đó, phí bảo trì vấn đề quan trọng, nhạy cảm, việc quản lý sử dụng kinh phí bảo trì (2% giá bán nhà) cần phải có quy định giải pháp đồng bộ, hiệu nhằm hạn chế tình trạng quản lý, sử dụng hiệu quả, gây nhiều xúc, tranh chấp cộng đồng cư dân Mặc dù có văn quy phạm pháp luật quy định việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, trước thực trạng tranh chấp kinh phí bảo trì chung cư, theo quan điểm nhiều chuyên gia quan điểm cá nhân tôi, quy định chưa thể chấm dứt tranh chấp, thay bắt buộc phải giao phí bảo trì chung cư cho Ban Quản trị nên đưa nhiều giải pháp cho người dân doanh nghiệp có lựa chọn tự thỏa thuận với Việc quy định dễ tạo điều kiện cho vài doanh nghiệp cá nhân trục lợi khoản phí Vì vậy, thời gian tới, nhà làm sách, chuyên gia cần dành nhiều thời gian để nghiên cứu, tham khảo ý kiến tổ chức, người dân để đề xuất chế, sách quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư phù hợp với thực tế đạt hiệu cao hơn./ 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà ngày 29/11/2005; Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai ngày 18/6/2009; Nghị định số 60/2003/NĐ-CP ngày 06/06/2003 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách Nhà nước; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 Chính phủ bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 16/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 Chính phủ rà soát, hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật; Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/06/2012 Bộ Xây dựng hướng dẫn số nội dung bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị; Thông tư số 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng; Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; 10 Quyết định 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 UBND Thành phố việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội; 21 11 Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/06/2013 UBND Thành phố việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội./ 22 MỤC LỤC Lời mở đầu Trang Nội dung Trang I Mô tả tình Trang II Phân tích nguyên nhân hậu Trang Nguyên nhân dẫn đến tình vướng mắc Trang chế quản lý kinh phí bảo trì Những tồn tại, vướng mắc Trang 11 III Đề xuất phƣơng án giải tình Trang 12 Mục tiêu giải tình Trang 12 Cơ sở giải tình Trang 13 Đề xuất phương án xử lý tình Trang 14 Lựa chọn phương án giải tình Trang 17 IV Kiến nghị Kết Luận Trang 18 Kiến nghị Trang 18 Kết luận Trang 19 Tài liệu tham khảo Trang 21 23 24 [...]... các tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được Ban Quản trị và Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội quản lý, vận hành toàn bộ quỹ nhà chung cư tái định cư trên địa bàn Thành phố, đề xuất phương án xử lý tình huống như sau: Toàn bộ nguồn 2% kinh phí bảo trì được nộp vào ngân sách Thành phố cùng với tiền bán nhà tái định cư UBND Thành phố giao các cơ quan quản lý nhà nước... của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình huống như sau: Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành viên... Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư chưa rõ ràng dẫn đến những tranh cãi trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư đối với các tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị Từ tình hình thực tế nêu trên, hiện nay còn nhiều tranh cãi và khiếu kiện của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc các doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư chưa thực hiện bàn giao khoản kinh phí bảo trì. .. khoản kinh phí bảo trì Trường hợp Ban Quản trị nhà chung cư tái định cư lựa chọn một doanh nghiệp vận hành, quản lý nhà chung cư làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì thì việc sử dụng kinh phí bảo trì thực hiện theo quy định Như vậy, Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư, đại diện cho các chủ sở hữu có trách nhiệm giám sát việc công khai minh bạch tình hình sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng quy định. .. bàn thành phố Hà Nội; 21 11 Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/06/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. / 22 MỤC LỤC Lời mở đầu Trang 1 Nội dung Trang 4 I Mô tả tình huống Trang 4 II Phân tích nguyên nhân và hậu quả Trang 7 1 Nguyên nhân dẫn đến tình huống vướng mắc trong cơ Trang 7 chế quản lý kinh phí bảo. .. chỉnh là các nhà chung cư (gồm chung cư thương mại, chung cư tái định cư và các dạng chung cư khác) 15 Thứ hai, Ban Quản trị nhà chung cư chỉ có quyền theo dõi, giám sát việc sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư khi doanh nghiệp quản lý vận hành thông báo công khai trong khi kinh phí bảo trì là tiền do người dân đóng góp khi mua nhà Nguyên tắc “tiền của dân, do dân sử dụng, quản lý” không... nghị nhà chung cư để hướng dẫn người dân bầu các 18 thành viên Ban Quản trị có đủ năng lực, trình độ đảm bảo thực hiện được các nhiệm vụ theo đúng quy định Trường hợp tòa nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội và các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành hướng dẫn Ban Quản trị mở tài khoản để tiếp nhận, quản lý, sử dụng kinh phí bảo. .. kinh phí bảo trì vì đối với nhiều tòa nhà chung cư khoản 2% kinh phí bảo 11 trì là rất lớn, chủ đầu tư muốn sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích khác khi chưa cần thiết phải sử dụng cho mục đích bảo trì nhà chung cư Thứ ba, thời gian vừa qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã xảy ra các trường hợp khiếu kiện, tranh chấp trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư như : tranh chấp về phần sở hữu chung. .. toán được khoản kinh phí từ ngân sách Thành phố, công tác sửa chữa, bảo trì quỹ nhà tái định cư khi thực hiện phải qua nhiều cấp phê duyệt Cụ thể: đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư xây dựng danh mục sửa chữa trình Sở Xây dựng - cơ quan quản lý nhà ở theo phân cấp của UBND Thành phố - thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt Sau đó, Sở Tài chính sẽ thẩm định về mặt kinh phí Thời gian triển... MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội thực hiện theo đúng các quy định tại Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố Đồng thời, có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện của các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư trên địa bàn 1.4 Đối với Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội và các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành: ... triển Nhà Hà Nội UBND Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư gặp vướng mắc việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư tòa nhà chung cư tái định cư thành. .. biệt quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư, chọn tình Giải tình vướng mắc chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội Để đề xuất giải pháp phù hợp,... tài Giải tình vướng mắc chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội để làm tiểu luận cuối khóa học bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước chương trình