Bài tập nhóm tháng A Pháp luật kinh doanh bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Trầm lắng, ảm đạm, “ế ẩm” cụm từ sử dụng nhiều thị trường bất động sản tháng đầu năm 2012 Mặc dù Chính phủ có số giải pháp hỗ trợ thị trường phải đối mặt với nhiều khó khăn tâm lý nhà đầu tư chưa sẵn sàng quay trở lại với vấn đề tính cơng khai minh bạch trở thành chủ đề nóng hổi thu hút quan tâm dư luận Vậy hiểu “công khai minh bạch thị trường bất động sản”? Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp? Ta tìm hiểu số vấn đề sau: B NỘI DUNG I.Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản gì? Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản vị trí xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản quốc gia Chỉ số tạp chí Jones Lang LaSalle xếp hạng.1 Chỉ số gọi RETI - Real Estate Transparency Index Tại Việt Nam, số minh bạch thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình Đánh giá số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng Jones Lang LaSalle hồn tồn có sở Bởi lẽ, tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch thị trường bất động sản bao gồm: số hoạt động đầu tư, thông tin thị trường bất động sản, cơng khai thơng tin tài quản trị tổ chức, công ty niêm yết thị trường chứng khoán, yếu tố pháp luật quy định, tiêu chuẩn đạo đức tính chuyên nghiệp; Việt Nam không đáp ứng Bảng xếp hạng thực định kỳ hai năm lần Năm 2006, tiếc Việt Nam xếp thứ hạng 56/56 Qua năm số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều Trong bảng xếp hạng Việt Nam cải thiện thứ hạng mình, Năm 2010 tiến lên vị trí 68.Thì bước sang năm 2012 tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam cải thiện đáng kể Theo đó, xếp hạng thị trường bất động sản Việt Nam cải thiện đáng kể đứng vị trí 68 so với vị trí 76 vào năm 2010.Mặc dù thứ hạng phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt II.Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp Tập đoàn đứng đầu giới quản lý tiền tệ dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle LỚP NO1_NHĨM Bài tập nhóm tháng 2.1 Do hệ thống pháp luật Pháp luật kinh doanh bất động sản Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản nước ta thấp nhiều ngun nhân tác động vào, khơng thể không kể đến nguyên nhân hệ thống pháp luật, quy định hệ thống pháp luật ảnh hưởng trực tiếp tới minh bạch hóa thơng tin thị trường bất động sản Trong thời gian qua, ta nhận thấy việc xây dựng pháp luật cố gắng tạo độ minh bạch cao tất không thực thi cách đầy đủ, triển khai thực tế Nhìn định cịn mang tính hình thức Theo quy định hành hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng thực thơng qua hình thức đầu tư, tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh, mua bán nhà, cơng trình xây dựng, th mua nhà, th mua cơng trình xây dựng phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản Thời gian vừa qua sàn giao dịch nước ta thành lập song thiếu quy chế pháp lý mơ hình sàn giao dịch bất động sản nên sàn giao dịch bất động sản tổ chức đầu tư kinh doanh bất động sản thành lập chưa theo mô hình chuẩn Điều gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng Theo thống kê, đến cuối tháng 9/2009 nước có 226 sàn giao dịch BĐS, nhiên giao dịch BĐS qua sàn chiếm từ 15-20% Có nhiều nguyên nhân khiến giao dịch BĐS qua sàn thưa thớt Các sàn giao dịch BĐS nâng cấp từ trung tâm giao dịch nhà đất trước có quy mơ nhỏ, lực yếu nên chưa thu hút nhiều khách hàng Cịn sàn cơng ty đầu tư BĐS lập chủ yếu giao dịch sản phẩm cơng ty Số lượng dự án nhận phân phối, sản phẩm nhà đất kí gửi sàn cịn hạn chế Trong nhiều chủ đầu tư BĐS tìm cách lách luật hợp đồng góp vốn, chuyển vốn, phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS Còn người mua chuộng cách giao dịch thơng qua sàn tâm lý thích đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí Điều dẫn đến tình trạng minh bạch hóa thơng tin thị trường BĐS ngày bị đình trệ có dấu hiệu xuống thấp cách trầm trọng Ngồi ra, pháp luật quy định việc chuyển nhượng, cho thuê dự án bất động sản phải thông qua sàn Nhưng thực tế việc thơng tin chưa lúc xác sàn giao dịch doanh nghiệp, có họ có cam kết với chủ đầu tư dự án đóng vai trị nhà phân phối cấp không đơn giản môi trường để người trao đổi mua bán nên họ thêm thơng tin, làm sai lệch thơng tin LỚP NO1_NHĨM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản 2.2 Quy định giá đất sách tài đất đai cịn nhiều bất cập thiếu rõ ràng Thứ nhất, quy định thuế đất Theo quy định hành, mức thuế sử dụng nhà đất thấp Sắc thuế khơng có tác dụng điều tiết quy mơ diện tích, giá trị cụ thể tài sản nhà, đất không điều tiết người có nhiều bất động sản, đặc biệt người sở hữu bất động sản không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội Thêm vào khoản thu thuế nhà, đất hành chưa bao gồm thuế nhà tài sản đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh trường hợp mua, sở hữu nhiều hộ chung cư để đầu Chính yếu tố tác động lớn tới tính minh bạch thị trường bất động sản, tạo tâm lý hoang mang cho người sử dụng đất nói chung Về thu tiền sử dụng đất, theo quy định Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP chuyển cơng ty nhà nước thành cơng ty cổ phần thì: “ Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ giao đất ghi dự án đầu tư xét duyệt ” Tuy nhiên quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, khơng có địa phương giao đất theo tiến độ dự án Việc giao đất thực lần cho toàn dự án Nếu giao đất theo phần dẫn đến nhà đầu tư vừa không chủ động việc bồi thường giải phóng mặt bằng, vừa khơng chủ động đầu tư sở hạ tầng, làm đẩy giá bồi thường ngày cao, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước thiệt hại cho nhà đầu tư Thứ hai, sách tài khác bất động sản Việc tồn hai loại giá đất vấn đề mang tính đặc thù Việt Nam Ngay nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai có tình trạng chế hai giá giá thị trường giá đất nhà nước quy định Theo Điều 56 Luật Đất đai 2003, giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Và theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giá Nhà nước quy định phải “phù hợp với giá thị trường” Tiêu chí giá thị trường điều kiện bình thường tiêu chí mơ hồ Giá thị trường giá hình thành thực tế giao dịch thơng qua thỏa thuận, giá thị trường dù có biến động coi bình thường định quy luật cung cầu, sức mua đồng tiền… thuộc tính tất yếu Với cách giải thích khoản Điều Nghị định 188/2004 Chính phủ, để coi “giá thị trường điều kiện bình thường” phải loại trừ ảnh hưởng LỚP NO1_NHÓM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản yếu tố tăng giá đầu cơ, quy hoạch… Làm đảm bảo nguyên tắc giá đất Nhà nước quy định phải sát giá thị trường bỏ qua thuộc tính nói trên? Mặt khác, quy định dẫn đến việc quan nhà nước dựa vào yếu tố loại trừ (mà thực tế khó xác định được) để áp đặt ý chí chủ quan việc quy định giá đất Thử hỏi người bị thu hồi đất bồi thường theo mà Nhà nước gọi “giá thị trường điều kiện bình thường” thấp nhiều lần giá chuyển nhượng thực tế “loại trừ yếu tố tăng giá đầu cơ” họ dùng tiền để nhận chuyển nhượng đất diện tích, loại hạng sao? E họ khơng thể có miếng đất họ khơng thể buộc bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng cho theo gọi “giá thị trường điều kiện bình thường” giống Nhà nước với lý giá thị trường giá khơng bình thường Rõ ràng,việc Nhà nước ban hành giá đất với tiêu chí bám sát giá thị trường lại không chấp nhận lý thị trường điều khơng bình thường Hệ tiêu chí dẫn đến giá đất UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành ln có khoảng cách xa so với giá thị trường thực tế Phải nói dù tiêu chí xác định giá đất Nhà nước có hồn thiện đến mức độ giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường đặc điểm giá đất mang tính cá biệt cho đất biến động ngày, Trong đó, giá Nhà nước quy định cá biệt cho đất mang tính quy phạm ổn định thời gian dài (hiện năm theo dự thảo nhiều năm) Do vậy, giá đất Nhà nước quy định thay cho giá thị trường Vấn đề mấu chốt đặt việc sửa đổi, bổ sung quy định giá đất Việt Nam việc xác định trường hợp áp dụng giá thị trường, trường hợp áp dụng giá Nhà nước quy định theo hướng quan hệ mang chất thị trường phải áp dụng giá thị trường 2.3 Về đăng ký xác lập bảo hộ quyền người dân bất động sản Về đăng kí bất động sản, vấn đề cấp bách Đăng kí bất động sản yếu tố giúp phần định tính minh bạch thị trường BĐS vấn đề có nhiều bất cập Mặc dù Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ban hành có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 bước đột phá lớn cải cách thủ tục hành chính, khắc phục tình trạng chồng chéo, khơng thống hệ thống phá luật băn khoăn lo lắng chủ sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất vấn đề đăng kí bất động sản Tuy nhiên, giải pháp tình thế, chưa có văn LỚP NO1_NHĨM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn, đạo luật chung đăng kí bất động sản Bởi lẽ suy cho cùng, thống mẫu giấy chứng nhận thay đổi hình thức ghi nhận Nhà nước quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản tổ chức, cá nhân Trong đó, điều quan trọng phải thống hoạt động quản lý đăng kí bất động sản Hiện nay, theo tinh thần Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên Môi trường quan thực quản lý đăng kí bất động sản đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, công tác đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Chính phủ đăng kí giao dịch đảm bảo lại Bộ Tư pháp quản lý nên dẫn đến số trường hợp quản lý đăng kí bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp có hiệu k tinh không tách bạch quản lý trạng quản lý tình trạng pháp lý bất động sản Thực trạng phản ánh nhu cầu thống quản lý cơng tác đăng kí bất động sản nước ta thời gian tới Có vậy, việc thống cấp mẫu Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng đưa thực có ý nghĩa 2.4 Về thông tin chuyển nhượng bất động sản Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều "cơn sốt" giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không bảo đảm Nhiều ý kiến cho rằng: việc bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chủ thể kinh doanh phải công khai thông tin sàn giao dịch bất động sản, đồng thời khuyến khích chủ thể khác thực việc mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản sàn giao dịch Để góp phần bảo đảm cơng khai, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, dự án Luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin bất động sản sàn giao dịch Thông tin bất động sản bao gồm: vị trí, quy mơ, tính chất, cơng năng, thực trạng tình trạng pháp lý bất động sản Các hành vi cung cấp thông tin bất động sản không trung thực, gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản bị coi hành vi vi phạm pháp luật Đa số ý kiến trí với dự án Luật quy định điều 11 “ Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh bất động sản phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội đất nước LỚP NO1_NHĨM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản thời kỳ địa bàn; khuyến khích nhà kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập nhà để bán trả chậm, trả dần, cho thuê; đầu tư hạ tầng khu công nghiệp doanh nghiệp thuê mặt phục vụ sản II Vai trò ý nghĩa việc nâng cao tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản Vai trò việc nâng cao tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản thật cần thiết Thứ nhất, việc nâng cao tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản hỗ trợ, thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, toàn diện, phù hợp với điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước phải đảm bảo quyền tự kinh doanh công dân quyền lợi ích hợp pháp mà nhà đầu tư có bỏ vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Điều thực thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch lẽ hoạt động công khai minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thơng tin bất động sản chế, sách pháp luật nhà nước liên quan đến kinh doanh bất động sản Thứ hai, tính cơng khai minh bạch hoá thị trường bất động sản giúp đáp ứng yêu cầu trình hội nhập kinh tế - quốc tế, thu hút nhà đầu tư nước ngồi Việc cơng khai, minh bạch hố thị trường bất động sản với nội dung cơng khai hố thơng tin, tăng tính dự báo khả tiếp cận thông tin thị trường bất động sản xem yêu cầu trình hội nhập kinh tế - quốc tế, tạo tảng vững cho Việt Nam trình thực thi cam kết gia nhập Tổ chức thương mại giới WTO thực hiệp định thương mại song phương ký kết Việt Nam với nước khác, tạo thuận lợi cho việc hàng hóa Việt Nam thâm nhập cào nước công nhận Việt Nam nước có kinh tế thị trường Thứ ba, nâng cao tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản thúc đẩy phát triển tổ chức trung gian (như tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản…) làm nhiệm vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản cho phù hợp với pháp luật Bên cạnh đó, nâng cao tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản thúc đẩy đội ngũ chuyên gia tư vấn địa ốc tổ chức nâng cao kiến thức chuyên môn, rèn luyện phong cách làm việc chuyên nghiệp, tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp có chứng hành nghề LỚP NO1_NHĨM 6 Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản Ý nghĩa việc nâng cao tính công khai minh bạch thị trường bất động sản Thứ nhất, tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản có ý nghĩa việc nâng cao hiệu việc quản lý nhà nước thị trường bất động sản Mặc dù khung pháp lý thị trường BĐS dù bước hoàn thiện bổ sung, sửa đổi nhiều vấn đề bất cập cần hồn thiện, sửa đổi, bổ sung Tính minh bạch thị trường BĐS tất khâu hoạt động, từ đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hạn chế Công tác quản lý, kiểm tra xử lý vi phạm hoạt động thị trường này, hoạt động giao dịch bị bng lỏng Người dân khó tiếp cận thông tin dự án thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao Để quản lý nhà nước có hiệu lĩnh vực bất động sản, trước hết cần phải làm tốt việc thực việc cơng khai thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản Từ thông tin này, Nhà nước nắm bắt, kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời đưa phản ứng xác theo tín hiệu thị trường Thứ hai, tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa phòng chống hiệu biểu tiêu cực tiếp cận sử dụng thơng tin bất động sản Chính thiếu minh bạch thông tin thị trường tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, mà người hưởng lợi nhiều người có đặc quyền thơng tin Để tối đa hóa lợi nhuận mình, hầu hết thơng tin dự án BĐS Việt Nam doanh nghiệp “ém chặt” Điều dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm sản phẩm theo kiểu trao tay diễn ngày lớn, làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS Hậu người dân lãnh đủ, người có nhu cầu thực nhà khơng dễ tiếp cận trực tiếp thơng tin xác dự án Cuối cùng, người tiêu dùng khơng biết giá đích xác hộ cao cấp xây dựng tiêu chí Theo khảo sát, năm gần đây, năm nước ta có 10 vạn vụ việc tranh chấp, khiếu nại tố cáo sai phạm liên quan đến đất đai, chiếm 65% tổng số vụ khiếu kiện Lý thông tin thị trường BĐS minh bạch Hệ người mua thường bị thua thiệt Trên thực tế, đến nay, khơng có quan nắm thơng tin xác có dự án (dưới hình thức loại hình sản phẩm) triển khai, sản phẩm bán cho ai, giá xác Ngồi ra, đối tượng xấu cịn lợi dụng thơng tin khơng rõ ràng BĐS để thực hành vi lừa đảo BĐS tài sản có giá trị lớn nên việc mua bán, trao đổi, sang LỚP NO1_NHÓM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản nhượng cần phải rõ ràng, minh bạch Công khai, minh bạch thị trường bất động sản giúp nâng cao hiểu biết thơng tin cho người dân từ hạn chế rủi ro giao dịch liên quan đến BĐS, giảm bớt vụ việc sai phạm không đáng có; đồng thời xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, đáp ứng đủ tiêu chuẩn cho trình hội nhập quốc tế IV Giải pháp khắc phục giúp tăng số minh bạch cho thị trường Việt Nam Giải pháp khắc phục giúp tăng số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam: Ở quốc gia đặc biệt quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng q trình phát triển tồn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai minh bạch thị trường BĐS coi chìa khố cho thực thành cơng vai trị đó, hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, có chế định giá xác; đất sử dụng phải nhà nước cơng nhận mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng kí giao dịch thực quyền BĐS; thông tin BĐS đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, gồm quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khn khổ pháp lí phải tơn trọng ngun tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp nhà nước Đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Cơng khai, minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất) Xây dựng hồn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thơng tin thị trường BĐS; LỚP NO1_NHÓM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi cơng cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai Đặc biệt ý đến quản lí tốt giá đất đề phịng tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu đất đai góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch khách quan Bởi vậy, quan hành Việt Nam cần phải giảm thiểu can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ thống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS thị trường để dự báo biến động giá cung cấp cho giao dịch Tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường theo quan hệ cung - cầu đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS nguồn ngân sách nhà nước, vốn thành phần kinh tế, vốn đầu tư tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm dân thơng qua chứng khốn BĐS; Hồn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có cơng cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho th đất việc tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội, thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thông tin giá Thực tế cho thấy tính ổn định, cơng khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường BĐS Thông thường quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đồng dân cư thơng qua khơng thể thay đổi Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hố quy hoạch Cần tạo điều kiện chuyên gia có trình độ chun mơn cao lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sách giá đất, định giá LỚP NO1_NHĨM Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản đất Bởi hoạt động loại chuyên gia tác động không nhỏ điều kiện định định đến vận hành phát triển thị trường BĐS tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư đặc biệt nhà môi giới BĐS Đối với thị trường đất đai thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam không rõ ràng yếu tố sở hữu cản trở lớn trình phát triển thị trường Kinh nghiệm nước giới cho thấy cho dù tồn sở điều kiện kinh tế, trị, xã hội khác theo xu hướng tất yếu quốc gia loại bỏ dần quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ rào cản giao dịch đất, đặt giao dịch mối quan hệ cung – cầu tất yếu thị trường, tạo điều kiện cho thị trường định giá BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh đặc biệt trọng phát triển Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá đòi hỏi phải trọng đến phát triển tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tư vấn cho bên giao dịch, tổ chức định giá, tổ chức thẩm định giá BĐS Tóm lại, giống loại thị trường khác, thị trường BĐS cần phải tạo dựng, vận hành phù hợp với quy luật kinh tế khách quan kinh tế thị trường nhà nước ln đóng vai trị “bà đỡ” cho thị trường BĐS việc tạo môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động loại thị trường Sự phát triển thị trường BĐS có thành cơng hay khơng liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống cịn thị trường BĐS Việt Nam hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ chồng chéo, xung đột văn pháp luật có liên quan, kiên xây dựng thị trường BĐSchính thức, đáp ứng yếu tố cho trình hội nhập C.KẾT LUẬN Từ phân tích nêu thấy số công khai minh bạch quan trọng thị trường bất động sản, giúp cho nhà nước quản lý hoạt động liên quan đến bất động sản dễ dàng hơn, nhà đầu tư xác định dự án “ sạch” tốt hơn, thu hút nhà đầu tư nước … Chính vĩ lẽ cần nâng cao số công khai minh bạch thị trường bất động sản nước LỚP NO1_NHÓM 10 Bài tập nhóm tháng Pháp luật kinh doanh bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Một vài suy nghĩ nhân cơng bố Tập đồn Jones Lang Lasalle (Hoa Kỳ) số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam / Nguyễn Quang Tuyến/ tạp chí dân chủ pháp luật, Bộ tư pháp, số 11/2008 Công khai minh bạch quy định quản lý đất đai- yếu tố để phòng chống tham nước ta Nguyễn Thị Ngân, Khóa luận tốt nghiệp 2011 Các giải pháp pháp lý nhằm công khai minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Nguyễn Hồng Minh Phương, Khóa luận tốt nghiệp 2010 LỚP NO1_NHÓM 11 ... tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản thật cần thiết Thứ nhất, việc nâng cao tính công khai minh bạch thị trường bất động sản hỗ trợ, thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển... thống pháp luật Pháp luật kinh doanh bất động sản Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản nước ta thấp nhiều nguyên nhân tác động vào, khơng thể khơng kể đến ngun nhân hệ thống pháp luật, quy định... động sản Về đăng kí bất động sản, vấn đề cấp bách Đăng kí bất động sản yếu tố giúp phần định tính minh bạch thị trường BĐS vấn đề có nhiều bất cập Mặc dù Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ban hành có