A ĐẶT VẤN ĐỀ Sàn giao dịch BĐS (BĐS) đời không giúp người mua có hội tiếp cận thông tin sản phẩm cách công khai dịch vụ chuyên nghiệp bất động sản Mà công cụ để phát triển thị trường BĐS cách ổn định, lành mạnh bền vững Vậy hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian qua nào? Hiệu sao? Vấn đề trình bày tập lớn học kì với đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch BĐS” B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Một số vấn đề lí luận chung Bất động sản: Tài sản nguồn nguồn lực vô quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội loài người nói chung quốc gia nói riêng Từ thời La Mã cổ đại, tài sản phân chia thành loại: BĐS động sản Sự phân chia đắn hợp lí người La mã giữ nguyên giá trị ngày BĐS – khái niệm mà chuyên gia nhiều ý kiến khác quan niệm góc nhìn khác Tuy nhiên, có điểm thống là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Tại Việt Nam, theo Điều 174 BLDS quy định: "BĐS tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" Với khái niệm BĐS trước hết tài sản phải tài sản di dời Vì nên BĐS bao gồm: đất đai phải đất đai không di dời được, đất đai phải đo lường giá trị thể qua số lượng chất lượng đất; nhà công trình gắn liền với đất đai: nhà cửa, trung tâm thương mại, văn phòng khách sạn Và đặc biệt tài sản khác gắn liền tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trình; tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, hầm mỏ khoáng sản1… Khái niệm sàn giao dịch bất động sản a Định nghĩa: Theo khoản Điều Luật kinh doanh BĐS 2006 thì: “Sàn giao dịch BĐS nơi diễn hoạt động giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ BĐS” b Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Văn Thị Anh, SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, 2009 Được từ: http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/01/14/4296/ - Sàn giao dịch BĐS nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa đặc biệt BĐS Do tính chất cố định vị trí địa lý di dời BĐS nên người bán mang BĐS thật để đến sàn người mua đến sàn để xem hàng hóa trước đàm phán, kí kết hợp đồng Do sàn giao dịch BĐS khác với sàn khác chỗ: sàn giao dịch BĐS BĐS mà có thông tin BĐS Các thông tin thể qua vẽ, hình ảnh, nhà mẫu dự án, thông tin vị trí, diện tích, hình thể, giá tình trạng pháp lý BĐS - Sàn giao dịch BĐS loại hình “chợ” tổng hợp Ở không diễn giao dịch mua bán BĐS mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS nhân viên sàn giao dịch thực dựa lực trình độ chuyên môn - Hiện nước ta tồn hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến là: + Sàn giao dịch BĐS điện tử, + Sàn giao dịch BĐS thực tế Vai trò sàn giao dịch bất động sản Thông qua sàn giao dịch BĐS, Nhà nước kiểm soát hoạt động bán, cho thuê hàng hóa BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thông qua giao dịch sàn giao dịch BĐS bước hạn chế giao dịch không thức, giao dịch ngầm, giao dịch trao tay nhà đầu cơ, nhà đầu tư lướt sóng với nhau, làm tăng giao dịch lành mạnh, từ hạn chế tối đa thất thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS Thông qua giao dịch sàn với thủ tục chặt chẽ yêu cầu khắt khe giấy tờ , điều kiện BĐS tham gia thị trường giảm tần suất BĐS tham gia giao dịch từ tạo ổn định giao dịch giúp tạo bình ổn giá BĐS Sàn giao dịch BĐS góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, giúp chủ đầu tư thỏa mãn yêu cầu ngày cao, khó tính khách hàng, khẳng định đẳng cấp, thương hiệu Đồng thời, sàn giao dịch BĐS hội để người có nhu cầu BĐS tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, phong phú, đội ngũ tư vấn viên đông đảo, Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thuê sàn giao dịch BĐS tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS Sàn giao dịch BĐS phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động Hoạt động sàn giao dịch BĐS phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động BĐS Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng; trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động sàn giao dịch BĐS bao gồm: + Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS + Môi giới BĐS + Định giá BĐS + Tư vấn BĐS + Quảng cáo BĐS + Đấu giá BĐS + Quản lý BĐS Cơ sở pháp lí + Luật kinh doanh BĐS năm 2006 + Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS + Nghị định Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở + Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS + Thông tư Bộ xây dựng số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định chi tiết thi hành số nội dung Nghị định Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà công sở Các văn pháp luật sở pháp lý cho đời, tồn phát triển sàn giao dịch BĐS Nó quy định vấn đề nguyên tắc tổ chức hoạt động SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình quy chế hoạt động sàn… II Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta Tình hình chung Mặc dù có tốc độ phát triển chóng mặt vài năm trở lại tới thị trường có chiều hướng chững lại, xuống, bất cập hoạt động sàn giao dịch bất động sản bộc lộ Tính đến đầu tháng 1/2011 nước có 700 sàn BĐS (số liệu ngày 22/1/2011) hoạt động sàn chưa quản lý cách có hiệu nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng sàn BĐS mọc nấm thị trường rối Theo thông tin từ đoàn tra Bộ xây dựng trình rà soát hoạt động sàn, kiểm tra 66 sàn tồng số 293 sàn BĐS TPHCM, có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động Theo nhận xét đoàn tra, số sàn thực tốt chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm chiếm 50%, lại sàn có vi phạm nặng Nếu quy định pháp luật khó tìm sàn tuân thủ quy định pháp luật Tại Hà Nội, tính đến đầu năm 2012 theo thống kê Sở Xây dựng Hà Nội, tổng số 500 sàn giao dịch bất động sản có tới 322 sàn đóng cửa, giao dịch Trong đó, với nhà chung cư, số lượng giao dịch bất động sản qua sàn tính đến hết quý I/2012 có 37 trường hợp thành công; giao dịch không qua sàn 842 trường hợp Với nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề, qua sàn ghi nhận 27 giao dịch, số không qua sàn 2.203 trường hợp4 Tại TP.HCM, theo báo cáo Sở Xây dựng, tính đến cuối năm 2011, địa bàn TP có 356 sàn BĐS đủ điều kiện hoạt động theo quy định, chiếm 50% số lượng sàn giao dịch nước Tuy nhiên, sàn BĐS phát triển mạnh số lượng chất lượng dịch vụ thấp Hiện hoạt động sàn bị thả nổi, tình trạng giao dịch BĐS không thông qua sàn chiếm đến 50% số lượng giao dịch thị trường Những số phần cho thấy thất bại sàn giao dịch Sai phạm lớn hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn cách thực hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS họ mở sàn để bán sản phẩm Điều khiến giao dịch qua sàn mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn Bên cạnh tính chuyên nghiệp sàn yếu Quy định buộc bán BĐS qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động công ty địa ốc bị ảnh hưởng không nắm phần chủ động việc tiêu thụ sản phẩm Đó cớ khiến công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm Trong đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS theo chuẩn Bộ Xây dựng lại không phức tạp, chi phí thành lập hoạt động không cao lợi ích sàn công ty địa ốc lớn Lập sàn BĐS công đôi ba việc cho công ty địa ốc lập pháp nhân công ty con, công ty địa ốc thoát quy định “không vừa bên môi giới vừa bên mua bên bán”, dù công ty địa ốc thực tế kiểm soát toàn trình mua bán Vì tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, sàn không xây dựng chiến lược lâu dài mang tính đối phó Không vậy, nhiều trường hợp, chủ đầu tư bán hết hộ cho khách hàng thuê sàn giao dịch BĐS bán lại cho khách hàng http://cafeland.vn/tin-tuc/hoat-dong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-can-co-che-phap-ly-cu-the-chat-che-hon-6835.html http://www.bantinnhadat.vn/50-san-vi-pham-qui-dinh-hoat-dong-716.html http://phapluattp.vn/20120604030210898p1014c1070/cac-san-giao-dich-bat-dong-san-bi-tha-noi.htm Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nước có 1.000 sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, số lượng giao dịch qua sàn thấp thói quen Tại TP.HCM 80% giao dịch bất động sản thông qua sàn, Hà Nội tỷ lệ thấp Theo ông Thiện, người dân giao dịch qua sàn bất động sản họ hưởng sách minh bạch, giao dịch qua sàn vào nếp Báo cáo Sở Xây dựng, giao dịch mua bán bất động sản qua sàn Hà Nội chưa nhiều Đa số giao dịch qua sàn sản phẩm chủ đầu tư dự án thực Ở khía cạnh này, sàn có báo cáo số liệu tương đối đầy đủ, nhiên giá giao dịch thực tế giá giao dịch qua sàn đối chiếu có chênh lệch giá ký hợp đồng chủ đầu tư so với giá người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán Một số vấn đề hoạt động sàn giao dịch bất động sản thời gian qua a Về hiệu hoạt động sàn giao dịch BĐS Các chuyên gia, nhà quản lý sức khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để mua bán cho an toàn, sàn nhiều mà hàng ưng ý lại hiếm.Thống kê gần Bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn đạt chừng 20% Rõ ràng, sau thời gian dài bùng nổ, phát triển sàn giao dịch BĐS chưa đáp ứng kì vọng làm minh bạch thị trường BĐS nước Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản vị trí xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản quốc gia Chỉ số tạp chí Jones Lang LaSalle xếp hạng Chỉ số gọi RETI - Real Estate Transparency Index Tại Việt Nam, số minh bạch thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình Đánh giá số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng Jones Lang LaSalle hoàn toàn có sở Bởi lẽ, tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch thị trường bất động sản bao gồm: số hoạt động đầu tư, thông tin thị trường bất động sản, công khai thông tin tài quản trị tổ chức, công ty niêm yết thị trường chứng khoán, yếu tố pháp luật quy định, tiêu chuẩn đạo đức tính chuyên nghiệp; Việt Nam không đáp ứng Bảng xếp hạng thực định kỳ hai năm lần Năm 2006, tiếc Việt Nam xếp thứ hạng 56/56 Qua năm số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều Trong bảng xếp hạng Việt Nam cải thiện thứ hạng mình, Năm 2010 tiến lên vị trí 68.Thì bước sang năm 2012 tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam cải thiện đáng kể Theo đó, xếp hạng thị trường bất động sản Việt Nam cải thiện đáng kể đứng vị trí 68 so với vị trí 76 vào năm 2010 5.Tuy nhiên thứ hạng phản ánh tính minh bạch thị trường BĐS http://tinthitruong.batdongsan.com.vn/tinh-minh-bach-cua-bds-viet-nam-duoc-cai-thien-dang-ke-4hAEfke-Kvc1.html Hiện nước có 1000 sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch phân bố vài địa phương, phần lớn đóng đô thị lớn, TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương Con số tiếp tục tăng lên Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch thực Theo báo cáo Sở xây dựng giao dịch mua bán qua sàn chưa nhiều, đa phần giao dịch qua sàn sản phẩm chủ đầu tư dự án ñó thực Đối với số liệu này, sàn có báo cáo số liệu cung cấp tương đối đầy đủ, nhiên giá giao dịch thực tế giá giao dịch qua sàn, đối chiếu có chênh lệch, mức chênh lệch so với giá ký hợp đồng chủ đầu tư mà người mua chấp thuận trả bổ sung cho người bán (không ghi nhận giao dịch qua sàn) Năm Số lương giao dịch nhà chung cư Số lượng giao dịch nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề Qua sàn GD Không qua sàn Qua sàn GD Không qua sàn 2011 46 1.040 41 5.694 2012 37 842 27 2.203 Hình: Số lượng giao dịch BĐS qua sàn không qua sàn năm (2011 – 20126) Không có vậy, tồn sàn giao dịch chưa tuân thủ quy định pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, chí có sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh BĐS (mua, bán để ăn chênh lêch giá) diện nhiều nơi b Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi Những lộn xộn cho thấy, vai trò tạo minh bạch cho thị trường sàn BĐS xem chừng “nhiệm vụ bất khả thi” Đáng ý, lực cản vô hiệu hóa hoạt động sàn phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư dự án Rất nhiều chủ đầu tư tìm cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ thấp Thêm vào đó, doanh nghiệp mở sàn dường làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chẳng mặn mà với chuyện “tác nghiệp” http://dothi.net/thi-truong/18865/nguoi-mua-van-ngai-giao-dich-qua-san.htm Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn tháng qua đạt thấp dù Cục có văn yêu cầu tất sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo! Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch BĐS để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận, nay, thiếu chế tài cụ thể, sàn chưa phân bố tỉnh, thành; thủ tục thành lập đơn giản dễ dãi “Trong bối cảnh nay, cần nâng cấp dần sàn để loại bỏ sàn yếu kém, lợi dụng chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết Đa số quan quản lý Nhà nước cấp chưa tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm chủ đầu tư sàn giao dịch hoạt động kinh doanh BĐS c Giao dịch bất động sản qua sàn - nơi công bố giá Số lượng sàn giao dịch BĐS nước ta ngày tăng Tuy nhiên, không sàn giao dịch thành lập mang tính đối phó hoạt động sàn giao dịch lộn xộn Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam, quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn hàng loạt bất cập Theo quy định, sản phẩm giao dịch qua sàn phải niêm yết giá công khai Nhưng thời gian qua, sản phẩm tung thị trường nơi lại công bố giá Đơn cử, tháng 6/2010, dự án hộ Đại Thành quận Tân Phú nhiều sàn giao dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, nhằm lôi kéo khách hàng, nhân viên môi giới sàn tung sản phầm với nhiều giá khác nhau, có nơi đưa giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm xuống 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác khiến cho khách hàng không giá thật, đâu giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực Việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng, ý đến số lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu Luật kinh doanh BĐS Còn chất lượng sàn chưa ý tới nên có chuyện sau năm kể từ buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến có khoảng 20% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn "Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà dự án nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS Hoặc người ta tìm cách đưa giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ hai phía quan quản lý nhà nước thân sàn giao dịch BĐS Về phía quản lý nhà nước, dù ban hành luật chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS đơn giản dễ dàng III Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản Từ thực tiễn hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian quan phạm vi tập lớn học kì em xin đưa số giải pháp để hoạt động sàn giao dịch BĐS ngày hiệu Thứ nhất: để nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng xếp theo thứ tự sàn Khi có tiêu chí phân hạng xếp hạng, hoạt động sàn phải chuyên nghiệp hiệu hơn, phải cạnh tranh với để tạo uy tín, thương hiệu Trong năm 2010, Bộ Xây dựng tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, nhiều quan điểm khác việc nên hay không nên phân hạng sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch BĐS hoạt động tổ chức minh bạch, hiệu quả) nên đến văn trình thai nghén Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 367 sàn bị xử phạt thời gian qua khiến không người "giật mình" trước hoạt động loại hình kinh doanh Thực ra, nhà đầu tư người dân không quan tâm đến việc "phân hạng" sàn hay không Điều họ cần họ thẩm định tính minh bạch hoạt động sàn giao dịch BĐS để yên tâm tính pháp lý BĐS, trước định mua, bán, chuyển nhượng Mà để sàn hoạt động chuyên nghiệp minh bạch, cần chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn nhân lực, dịch vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch định phải có tháng, quý, tránh việc có sàn mở giao dịch… Thứ hai: quy định xử phạt vi phạm hành hành lĩnh vực kinh doanh BĐS, chí chế tài xử lý vi phạm có, song quy định chưa triển khai thực Trong thời gian tới cần có giải pháp cụ thể để quy định xử phạt thực mang lại hiệu Thứ ba: hệ thống pháp luật thiếu chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc nơi làm kiểu, dẫn tới vận động khập khiễng thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch BĐS với vai trò tổ chức tư vấn, trung gian môi giới giao dịch” Đây toán đặt cho http://www.baomoi.com/Xu-phat-36-san-giao-dich-bat-%C4%91ong-san/147/5698264.epi nhà quản lý nhà làm luật cần giải thời gian tới thời gian tới Thêm vào có quy định “nhà dự án” phải thực giao dịch công khai sàn giao dịch, chưa có quy định không thực bị xử phạt Khi quy định thiếu cần bổ sung sớm để bảo đảm đủ điều kiện cho thực thi pháp luật Thứ tư: Pháp luật kinh doanh BĐS cần quy định thật rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm người tổ chức sàn giao dịch BĐS, đặc biệt thiệt hại kinh tế sàn gây cho người tham gia giao dịch sàn Có tạo niềm tin cho khách hàng để tăng số lượng giao dịch thông qua sàn thời gian tới Thứ năm: nâng cao chất lượng hệ thống sàn giao dịch Đã đến lúc, quan chức cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, làm ăn mang tính chụp giật Trong bối cảnh nay, cần nâng cấp dần chất lượng sàn để loại bỏ dần sàn yếu kém, lợi dụng chế để trục lợi Thứ sau: Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực giao dịch thông qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch bảo vệ quyền lợi bên C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Sàn giao dịch BĐS đời có ý nghĩa to lớn thị trường BĐS nói chung chủ thể thị trường BĐS nói riêng Việc nâng cao hoạt động sàn giao dịch BĐS góp phần tạo đà cho lên thị trường “nóng” DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Pháp luật kinh doanh BĐS, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư Pháp, HN 2009 Ngô Thị Duyên, Tìm hiểu pháp luật sàn giao dịch bất động sản: Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2012 Luật kinh doanh BĐS 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS Nghị định Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS Thông tư Bộ xây dựng số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định chi tiết thi hành số nội dung Nghị định Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà công sở 10 MỤC LỤC A.ĐẶT VẤN ĐỀ B.GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Một số vấn đề lí luận chung Văn Thị Anh, SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, 2009 Được từ: http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/01/14/4296/ Khái niệm sàn giao dịch bất động sản .1 Vai trò sàn giao dịch bất động sản .2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ sở pháp lí II Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta 1.Tình hình chung MỤC LỤC 11 11 ... dịch BĐS bao gồm: + Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS + Môi giới BĐS + Định giá BĐS + Tư vấn BĐS + Quảng cáo BĐS + Đấu giá BĐS + Quản lý BĐS Cơ sở pháp lí + Luật kinh doanh BĐS... dịch BĐS loại hình “chợ” tổng hợp Ở không diễn giao dịch mua bán BĐS mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS,... chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thuê sàn giao dịch BĐS tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS Sàn giao dịch BĐS phải pháp nhân Trường hợp