Bộ Tư Pháp Trường Đại học Luật Hà Nội BÀI TẬP HỌC KÌ Môn: Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Đề số 10: Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay? Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản? MỤC LỤC Pháp Luật Về Sàn Giao Dịch Bất Động Sản 1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản (TT BĐS) làm cho sản xuất hang hóa bất động sản (HH BĐS) ngày phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hóa ngày nhiều Tuy nhiên loại hàng hoá bất động sản (BĐS) lại có đặc tính không di dời được, nơi bán diện hàng hoá Không vậy, TT BĐS thị trường không hoàn hảo thiếu thông tin, để người bán người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức chợ Chợ khác với chợ thông thường, không bày bán sản phẩm mà trưng bày thông tin để người bán người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt nên người ta đặt cho tên "sàn giao dịch bất động sản" Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS)được hiểu sau: "Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" SGD BĐS mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch sàn cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn chuyên nghiệp khép kín Đặc biệt bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản điều tiết nhà nước 1.2 Nội dung quy định pháp luật sàn giao dich bất động sản Vì BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế – xã hội đóng vai trò to lớn kinh tế quốc dân nên có nhiều văn pháp luật quy định trực tiếp chi phối đến hoạt động TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân với hệ thông văn luật (nghị định, thông tư…) Còn SGD BĐS có văn pháp luật điều chỉnh là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định chế tài xử phạt sàn giao dịch, chủ thể vi phạm quy định pháp luật giao dịch sàn Các văn pháp luật sở pháp lý cho đời, tồn phát triển SGD BĐS Nó quy định vấn đề nguyên tắc tổ chức hoạt động SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình quy chế hoạt động sàn… 1.2.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện Điều là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật sau điều kiện Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động SGD BĐS; phải có sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ điều kiện phủ quy định Những quy định điều kiện thành lập SGD BĐS đơn giản, rõ ràng không yêu cầu cao để tránh tượng độc quyền số doanh nghiệp địa ốc có sẵn tiềm lực 1.2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch Các SGD phải tổ chức hoạt động theo khuôn khổ pháp lý định Nguyên tắc tổ chức hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS thành lập SGD BĐS thuê SGD BĐS tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động sàn phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm hoạt động mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng, trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương Những quy định nguyên tắc tổ chức hoạt động khung pháp lý bảo đảm cho đời hoạt động sàn Đây tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động sàn quản lý TT BĐS 1.2.3 Mô hình tổ chức hoạt động sàn Cơ cấu tổ chức SGD BĐS bao gồm Giám đốc, phó Giám đốc phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động SGD - SGD BĐS phải có tối thiểu nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu nhân viên làm công việc này, có chứng giá BĐS quan có thẩm quyền cấp - SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới thêm 20m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung Với quy định tuỳ thuộc vào khả năng, lực doanh nghiệp để thành lập sàn có quy mô lớn nhỏ, nhiên, phải bảo đảm tuân thủ theo quy định pháp luật 1.2.4 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động sàn giao dịch bầt động sản bao gồm: - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản - Môi giới bất động sản - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lí bất động sản 1.2.5 Chế tài xử phạt sàn giao dịch bất động sản Chế tài xử phạt quy định Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm hành vi vi phạm cá quy định pháp luật thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ xử phạt hành với mức phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 triệu đồng hình thức nặng tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh * Đánh giá chung: Các quy định pháp luật ban hành tạo sở hành lang pháp lí cho đời phát triển SGD BĐS, tạo phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch lành mạnh Tuy nhiên, quy định pháp luật nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung Các nguyên tắc điều kiện thành lập dễ dàng tạo điều kiện cho trung tâm GD BĐS thành lập sàn mục đích đối phó Việc quy định cho đời SGD Luật kinh doanh bất động sản có từ năm 2006 chế tài xử phạt đến năm 2009 ban hành Các quy định chế tài xử phạt chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt nhẹ chưa hợp lí Thực Trạng Hoạt Động Của Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Ở Nước Ta Hiện Nay Xã hội ngày phát triển, nhu cầu nhà người dân ngày cao Để tìm nơi lý tưởng vừa thuận tiện lại, vừa đảm bảo vấn đề an ninh… nhiều người tìm đến sàn bất động sản để tư vấn hy vọng tìm tổ ấm để an cư lý tưởng Để đáp ứng số đông nhu cầu nhà cho người dân nhiều nhà đầu tư không ngừng triển khai nhiều dự án hộ chung cư phân phối rộng rãi cho sàn bất động sản Nhưng sàn bất động sản hoạt động theo quy định xây dựng đề Tính đến nước có 600 sàn bất động sản hoạt động sàn chưa quản lý cách có hiệu nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng sàn bất động sản mộc nấm thị trường rối Theo thông tin từ đoàn tra Bộ xây dựng trình rà soát hoạt động sàn, kiểm tra 66 sàn tồng số 293 sàn bất động sản TPHCM, có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động Sai phạm lớn hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn cách thực hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản họ mở sàn để bán sản phẩm Điều khiến giao dịch qua sàn mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn Thống kê Cục Quản lý Nhà BĐS – Bộ Xây dựng cho biết tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn bất động sản tới tháng 9-2010 có 293 sàn, trung bình tháng có 20 sàn đời Trong đó, giao dịch bất động sản qua sàn chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội chưa tới 30% nước có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu giao dịch qua sàn chưa cao tính chuyên nghiệp sàn yếu Quy định buộc bán bất động sản qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động công ty địa ốc bị ảnh hưởng không nắm phần chủ động việc tiêu thụ sản phẩm Đó cớ khiến công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm Trong đó, điều kiện để mở sàn giao dịch bất động sản theo chuẩn Bộ Xây dựng lại không phức tạp, chi phí thành lập hoạt động không cao lợi ích sàn công ty địa ốc lớn Lập sàn bất động sản công đôi ba việc cho công ty địa ốc lập pháp nhân công ty con, công ty địa ốc thoát quy định “không vừa bên môi giới vừa bên mua bên bán”, dù công ty địa ốc thực tế kiểm soát toàn trình mua bán Vì tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, sàn không xây dựng chiến lược lâu dài mang tính đối phó Không vậy, nhiều trường hợp, chủ đầu tư bán hết hộ cho khách hàng thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho khách hàng Nhiều sàn giao dịch không thực nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, nước có khoảng 600 sàn bất động sản có 20% sàn thực báo cáo hoạt động bộ1 http://tuvanbatdongsan.wordpress.com/2011/01/04/thuc-trang-cua-cac-san-bat-dong-san/ Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Thực Thi Pháp Luật Đối Với Hoạt Động Của Sàn Giao Dịch Bất Động Sản 3.1 Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn * Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước Sở dĩ phải thành lập SGD BĐS nhà nước SGD BĐS nước doanh nghiệp tư nhân thành lập điều dẫn đến số hạn chế sau: -Tính minh bạch công khai thông tin niêm yết sàn không bảo đảm xác trăm phần trăm Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm công ty , sàn chịu tác động chủ đầu tư, bảo nghe lấy Bên cạnh có tượng sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch cung cấp thông tin xác, minh bạch mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu - Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước triệt để thu thuế từ giao dịch BĐS cho dù giao dịch qua sàn Chính lẽ mà nhà nước cần phải thành lập sàn giao dịch BĐS Khi SGD BĐS nhà nước thành lập phát triển vấn đề thu thập thông tin thị trường bảo đảm xác nhờ có chọn lọc từ hai nguồn: SGD tư nhân SGD nhà nước Vì vậy, tính minh bạch rõ ràng Đồng thời việc đời SGD nhà nước khuyến khích bước đưa bước đưa tât giao dịch người dân lên sàn nhằm mục tiêu: giao dịch bất động sản người dân hay chủ thể kinh doanh đưa lên sàn giao dịch để quan quản lí nắm thông tin thị trường để từ hoạch định chế sách đắn cho việc quản lí điều tiết thị trường hiệu *Xây dựng số chuẩn: Cho đến quan nhà nước chưa ban hành số chuẩn (bao gồm thông tin giá cả, thông tin mặt hàng, chủng loại) Khi Luật kinh doanh bất động sản ban hành quản lí nhà nước có dự kiến ban hành số chuẩn vào quý I năm 2009 lấy liệu thông tin từ sàn giao dịch chuẩn nước Tuy nhiên với tình trạng sàn giao dịch đạt chuẩn thông tin cung cấp cho quản lí chưa đạt chuẩn Vì mà quan quản lí nhà nước chưa ban hành số chuẩn Nếu SGD nhà nước nhà nước đời vấn đề cung cấp thông tin cho quan quản lí nhà nước xây dựng số chuẩn sớm thực thi có hiệu * Xác định tiêu chí quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Hiện nhà nước chưa đưa tiêu chí, quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có hai nhân viên mô giới trở lên…là tiêu chí cho sàn đủ điều kiện hoạt động Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bát nháo không đồng thống nhất, thông tin không đảm bảo xác minh bạch Mỗi sàn có tiêu chí, quy trình làm việc khác nhau, không thống Trên sở phát triển SGD BĐS nhà nước quan lí nhanh chóng đưa mô hình sàn chuẩn với tiêu chí quy trình hoạt động định sở rút kinh nghiệm sàn giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước * Tuy nhiên vấn đề thành lập SGD nhà nước cần phải ý đến quy định pháp luật bảo đảm tính bình đẳng sàn không tạo lên bất lợi cho sàn giao dịch tư nhân Vì mục đích thành lập sàn nhà nước tạo công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin đặc biệt kiểm soát kiểm soát sàn giao dịch bảo đảm cho sàn hoạt động minh bạch theo quy định pháp luật mà bảo đảm lợi nhuận cho doanh nghiệp 3.2 Xây dựng hệ thống quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung Hiện quan quản lí SGD BĐS trung ương Cục quản lí nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng địa phương sở xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS phải làm thủ tục đăng lí với quản lí địa phương sở xây dựng, sở xây dựng địa phương lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nước Doanh nghiệp quan nhà nước chưa "gặp nhau" nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí không thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nước không quản lí trực tiếp sàn giao dịch mà việc nắm bắt thông tin thiếu xác không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trường Sự tác động quan quản lí nhà nước sàn giao dịch BĐS thường thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh sách nhà nước họ thường thông qua hiệp hội BĐS hiệp hội BĐS đề xuất ý kiến với quan nhà nước Còn nhà nước muốn nắm bắt thông tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phương sở xây dựng Các sở xây dựng địa phương điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung SGD Tuy nhiên, chưa có quy định 10 cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra SGD Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại tiến hành thông qua quan thuế quan kiểm toán Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chưa có trường hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể công tác quản lí nhà nước yếu nhiều bất cập Chính mà người viết xin đề xuất việc cấu lại quan quản lí nhà nước SGD BĐS sau: TT BĐS thuộc quản lí Bộ xây dựng Sở xây dựng Tuy nhiên sàn giao dịch phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lí hoạt động sàn giao dịch BĐS Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS phạm vi nước Với cấu quản lí quản lí nhà nước trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS Như doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau) Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước Các thông tin thị trường mà quản lí nhà nước thu thập từ SGD bảo đảm xác minh bạch Còn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chuyên nghành hỗ trợ quan nhà nước thông qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định Với quan quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch BĐS hạn chế phục thuộc vào TTBĐS, vào nhà đầu tư nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trước nhà nước SGD chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tư nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe lấy Họ ấn định giá sàn hưởng hoa hồng theo phần trăm bán sản phẩm Đây lí giải thích đời SGD không mang lại hiệu cho TT BĐS phát triển ổ định 11 minh bạch đặc biệt không mang lại hiệu cho công tác quản lí nhà nước Bởi SGD hoạt động độc lập tự chủ chuyện thông tin sàn công khai minh bạch Nhưng thực cấu quản lí cục diện SGD BĐS TT BĐS thay đổi 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO T.s Trần Quang Huy – T.S Nguyễn Quang Tuyến, “Pháp Luật kinh doanh Bất động sản”, NXB Tư Pháp, Hà nội 2009 Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản- nội dung quản lý nhà nước thị trường bất đông sản”, Công trình dự thi sinh viên nghiên cứu khoa học Đại học Luật Hà Nội năm 2009, Người hướng dẫn: Ts Trần Quang Huy Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Các wedsite: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://tuvanbatdongsan.wordpress.com 13 ... hướng dẫn: Ts Trần Quang Huy Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Các wedsite: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://tuvanbatdongsan.wordpress.com 13