1 Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam Pháp luật kinh tế 4/10/2013 Đề lẻ- Khoa Quản Trị Kinh Doanh K49 03/10/2013 Câu 1: Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản ? giá trị cổ phiếu có thay đổi sở hữu nhiều cổ phần ko? Nêu nội dung phương pháp định gia GW? Câu 2: Bài tập sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Dạng : Cho biệt thự A có diện tích 760 m^2 có giầy tờ hợp pháp -Biệt thự B có vị trí diện tích tương tự A , có thêm phần giá trị sân vườn , đc quy đổi thành năm đợt trả tiền , năm , năm trả , năm , năm trả , năm cuối trả -Biệt thự C cừa bán vs giá có diện tích vị trí tương tự A , chưa có giấy tờ use đất , nội thất bao nhieu ? -Biệt thự D bị tòa án tịch thu bán vs giá gấp -Biệt thự E vừa giao dịch vs giá , có diện tích tương tự A, vị trí cảnh quan ko thuận lợi nên làm giảm 5% giá trị giao dịch -Căn hộ F chung cư kề bên biệt thự A có diện tích 90 mét vuông , tầng 15, vừa đc bán vs giá Biết : hạn mức 50% giá trị tài sản, hạn mức làm giấy tờ phải nộp 100% -giá mét vuông đất theo quy định nhà nước triệu /1 m^2 Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam Biết tài vàng trị giá 45.038 , usd p/s: nhớ đc !!! Đề lẻ ca sáng 03/10/2013 khoa TCDN k48 Câu sở lý luận pp so sánh trực tiếp pp Goodwill Ưu, nhược điểm pp Goodwill Tại nói phương pháp Goodwwill có tính đến lợi người mua người bán (không nhớ rõ)? Câu bt tương tự 43 sbt, khác số liệu MỘT SỐ ĐỀ THI THAM KHẢO CQ 49 Đề 1: Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam Câu : Anh (chị) phân tích sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp ? Câu : Ứớc tính giá thị trường biệt thự X với thông tin sau : - Biệt thự X xây dựng diện tích đất 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 600.000.000 đ - Biệt thự B mặt đường với biệt thự X có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp quyền BĐS, vừa bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ - Biệt thự C có diện tích vị trí tương tự biệt thự X, nội thất 40.000.000đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa bán với giá 650.000.000 đ - Theo quy định hành : + Giá đất Nhà nước quy định đường 1.500.000 đ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Đề 2: Câu : Anh (chị) phân tích sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam điểm điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập ? Câu : Ông Nam xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 85.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 7,5% Yêu cầu : Anh (chị) tư vấn cho ông Nam mức giá chấp nhận BĐS ? Đề 03: Câu : Anh (chị) phân tích sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp chi phí giảm giá ? Câu : Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất : nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m2 giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 600.000.000 đ Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định toàn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1.000.000 đ/m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu trang thiết bị phòng khách 35.000.000 đ Đề 4: Câu : Anh (chị) phân tích sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư ? Câu : Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích đất Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô 100 m2 vào khoảng 1tr đ/m2, 100 m2 vào khoảng 1,5 tr đ/m2 - Theo quy định quyền địa phương : tỷ lệ đất phép xây dựng công trình 70% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Đề 5: Câu : Anh (chị) nêu giải thích định nghĩa giá trị thị trường theo quan niệm IVSC – Uỷ ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc Tế ? Câu : Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 100 m2, diện tích sàn xây dựng 350 m2 Có chứng thị trư¬ờng việc bán mảnh đất trống tư¬ơng tự với giá 15.000.000đ/m2 Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ư¬ớc tính 2.000.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam 60 năm, tuổi kinh tế lại 30 năm? Ngày 26-02-2012 Đề chẵn: Câu 1: (2.5đ) Trình bày giải thích định nghĩa Giá trị thị trường Nếu tính thị trường Bất động sản? Câu 2: (2.5đ) Trình bày nội dung thẩm định BĐS theo phương pháp chi phí Tại phương pháp cứu cánh cuối thẩm định giá? Câu 3: (5đ) Một nhà đầu tư xem xét khả mua lại ruộng đất trồng dựa vào tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm N – Năm N -1 Năm N Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam Sản lượng Kg 26.400 26.900 27.400 Gía bán Đồng/kg 3.770 3.800 3900 Giá thành sản xuất Đồng/kg 2.250 2390 2380 Thuế thu nhập Đồng 1.220.000 1.425.000 1.360.000 Các chi phí giao dịch ban đầu ng mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% gía trị giao dịch Những giao dịch mua bán trang trại mảnh đất trống địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàn chấp nhận lãi suất rủi ro 0.5% Yêu cầu: Hãy tư cho nhà đầu tư đầu tuầu Với giả thiết cuối năm thứ 10 mảnh đất với giá 327tr Luu Ngoc Hai Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam ... 100% giá đất Nhà nước quy định toàn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1.000.000 đ/m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11% + Đơn giá. .. mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Đề 5: Câu : Anh (chị) nêu giải thích định nghĩa giá trị thị trường theo quan niệm IVSC – Uỷ ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc Tế ? Câu : Bất động sản nhà cổ xuống... thất 40.000.000đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa bán với giá 650.000.000 đ - Theo quy định hành : + Giá đất Nhà nước quy định đường 1.500.000 đ/m2